漫話廣州房地產(chǎn)市場

漫話廣州房地產(chǎn)市場第1頁/共47頁漫話廣州地產(chǎn)市場

第2頁/共47頁房地產(chǎn)市場分類PART1——房地產(chǎn)需求分類——城市化進(jìn)程對需求分類的影響——不同需求分類所表現(xiàn)出來的樓市特征——不同需求分類對房價的影響第3頁/共47頁房地產(chǎn)需求分類首次置業(yè)型需求對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：改善型需求投資需求投機(jī)需求任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。第4頁/共47頁就珠三角而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次置業(yè)型需求城市；佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市；廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間；而深圳，介于投資與投機(jī)之間。就廣州而言，不同的區(qū)域體現(xiàn)出不同的特征，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次置業(yè)階段，向改善型需求階段過渡。

城市化進(jìn)程對需求分類的影響房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進(jìn)程，而逐步升級的：首次置業(yè)型需求改善型需求投資需求投機(jī)需求城市化初期隨著城市化進(jìn)程而升級城市化進(jìn)程的軌跡：工業(yè)化

居住化

CBD化

絕大多數(shù)的城市只能在完成工業(yè)化后，進(jìn)步到宜居型城市。CBD只能在極少數(shù)的一線城市打造成功。

第5頁/共47頁比如廣州，09年一手房成交量為1125萬平米，二手房成交量為1320萬平米，二手房與一手房的成交量對比為1.17：1。這表明廣州的樓市開始進(jìn)入投資性需求時代，但在市場表象上，仍會體現(xiàn)出強(qiáng)烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。不同需求所表現(xiàn)出來的樓市特征一般而言，目前各大房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，所采取的供求關(guān)系計算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量，進(jìn)行對比?？疾煲粋€區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。

首次置業(yè)型需求改善型需求投資需求投機(jī)需求二手房與一手房的成交量比值在0.5：1，市場成交不活躍，換手率較低二手房與一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之間，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房二手房與一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之間，有部分客戶會較為迅速的購進(jìn)和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。二手房和一手房的交易量超過1.5：1，意味著樓市的換手率極高，每個購買一手房的客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當(dāng)年就拋售了這套新買進(jìn)的住房。第6頁/共47頁不同需求所表現(xiàn)出來的樓市特征不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯：首次置業(yè)型需求改善型需求投資需求投機(jī)需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風(fēng)采光、房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點(diǎn)，是價格。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，面積越大的房子，賣得越貴。裝修交房不受到鼓勵，但也不導(dǎo)致反感。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧，并可以實(shí)現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出10%左右的品牌溢價。首要特點(diǎn)是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實(shí)，他們沒有那么多閑雜的時間花費(fèi)在裝修上，產(chǎn)品上的要求高，小戶型將可能實(shí)現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。第7頁/共47頁不同需求所表現(xiàn)出來的樓市特征樓市供求關(guān)系的第二個重要方面，在于客戶來源分析?？蛻魜碓丛蕉啵袌龅拈_放程度就越高，需求就越旺盛，市場也就更活躍。區(qū)域中心型城市，會吸引該區(qū)域的所有具有消費(fèi)力的客戶，因為中心城市的生活配套無疑是區(qū)域內(nèi)最完善的，醫(yī)療、教育、消費(fèi)，都是最完美的。北京具有對全中國富人的吸引力，因此市場最開放，投機(jī)心態(tài)旺盛。反觀珠三角，與北京這種磁鐵型的城市不一樣，珠三角絕大多數(shù)的城市，都缺乏對周邊城市的吸引力。即使廣州這種中心一線級城市，市場也是相對封閉的，以內(nèi)銷為主（珠海因打旅游牌、惠州因靠近深圳，房地產(chǎn)表現(xiàn)出相應(yīng)投機(jī)心態(tài)）。佛山東莞中山等地，市場不光是對外封閉，其內(nèi)部各個區(qū)之間，也是相對封閉。封閉型市場和開放型市場，是兩種完全不同的市場形態(tài)。后者極易誘發(fā)投機(jī)，而前者的市場將相對穩(wěn)定。這就是房地產(chǎn)市場與其它商品市場相比而言的特殊性。一般來說，對于城市群來說，越是均衡發(fā)展的，就越容易形成相對封閉型的房地產(chǎn)市場。珠三角的城市群相對發(fā)展都比較均衡，廣州和深圳雖然位于前列，但也沒有達(dá)到一枝獨(dú)秀的地步，因此也不能打破各個地方的壁壘，也不能對各個地方的客戶形成強(qiáng)烈的吸引。第8頁/共47頁不同需求分類對房價的影響房地產(chǎn)市場的不同階段，樓面地價占房價的比例不同，所反映在房價上的波動也不同，一般而言：首次置業(yè)型需求改善型需求投資需求投機(jī)需求地價非常低，樓面地價占房價中所占的比例一般都低于10%。房價中的主要構(gòu)成部分是建安成本，大致占到60-70%左右。建安成本大致在2500元/平米左右，首次置業(yè)型城市，房價一般都低于3500—4500元/平米。市場第一階段市場第二階段市場第三階段地價開始上漲，樓面地價占房價的比重開始逐漸上漲，最終可以達(dá)到30%左右。建安成本所占比例開始逐漸下降，到30%左右，樓面地價與建安成本最終將達(dá)到大致相同的水平。銷售均價可以慢慢達(dá)到8500元/平米左右這個檔次。地價在樓價中的占比逐漸擴(kuò)大，并成為最主要的成本，占比達(dá)到60-70%。建安成本占比下降到20%以下。在這類地區(qū)，樓市的主要價值是保值。銷售均價可以達(dá)到1萬左右，其中中心城區(qū)大致可以達(dá)到2萬左右。這類城市是閑散資金的匯集地，以樓市作為瀉洪口。這類城市的銷售價格，難以體現(xiàn)城市的真實(shí)價值。市場第四階段第9頁/共47頁廣州市樓市市場環(huán)境PART2——城市概況——城市規(guī)劃——各區(qū)樓市展望第10頁/共47頁廣州城市概況商業(yè)文化濃郁：廣州，南中國的商貿(mào)中心，2000年來一直傳承完整清晰的強(qiáng)悍的商業(yè)文化，這使得廣府文化地區(qū)的商業(yè)文化氛圍極其濃厚和強(qiáng)悍。廣府文化地區(qū)有著堅定的“重商”情結(jié)，使它成為中國工業(yè)產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)悍的地區(qū)。工業(yè)發(fā)展迅速：近5年來，廣州的工業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，05年它的規(guī)模工業(yè)增加值是1600億元，到09年達(dá)到了2938億。2010年1到11月份的合計值為3239億，較05年翻了一番。這種增長速度極其驚人，在全中國范圍內(nèi)，只有深圳依靠強(qiáng)悍的高科技產(chǎn)業(yè)，蘇州依靠全中國最大的外資產(chǎn)業(yè)園，可以勉強(qiáng)與之相比。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：2010年前11個月，它的重工業(yè)增加值為1852億，輕工業(yè)增加值是1387億，重工業(yè)的占比達(dá)到了57%，而05年這個比例只有48%。這顯示出廣州的工業(yè)水平在迅速的提升，從鞋襪襯衫開始走向了汽車石化。重工業(yè)在工業(yè)增加值中的占比超過55%的。第11頁/共47頁廣州樓市發(fā)展歷程對廣州10區(qū)樓市的發(fā)展歷程，可以劃分三個階段：第一階段1998年前以首次置業(yè)型為主，樓價在3000元/平米左右。

第二階段1998—2005年逐漸開始改善城市居住環(huán)境，標(biāo)志性事件包括98年地鐵1號線開通、99年內(nèi)環(huán)路開通、，02年地鐵二號線開通等，刺激改善型需求入市。到05年，樓價上升到6000元/平米左右。第三階段2005年后廣州城市居住環(huán)境迅速改善，公共交通設(shè)計完善，刺激投資性需求入市，并帶動廣州10區(qū)一手房價平穩(wěn)而堅決的上升，06年6500，07年8000，08年9000，09年1萬……2010年12月份廣州10區(qū)均價約1.5萬，就內(nèi)部區(qū)域市場而言，目前中心4區(qū)（天河、越秀、海珠、荔灣）的均價約2.2萬，這四區(qū)配套成熟、生活便利，房產(chǎn)具有極高的投資性，是投資型客戶的首選。第12頁/共47頁廣州城市規(guī)劃。根據(jù)廣州的“東進(jìn)、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”規(guī)劃，東南西北各部一直有著各自特殊的區(qū)域定位：東部蘿崗、增城隨著區(qū)域內(nèi)各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有望成為新興的高品質(zhì)居住區(qū)；白云新城領(lǐng)銜北優(yōu)戰(zhàn)略，攜五大功能分區(qū)及環(huán)保特色，有成為廣州市區(qū)新的豪宅區(qū)的趨勢；番禺、南沙、白鵝潭由于便利的交通和更靠近廣州中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，也成為大批廣州人改善居住環(huán)境的不二選擇第13頁/共47頁蘿崗區(qū)蘿崗是廣州目前的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，產(chǎn)業(yè)前景不可限量。它的工業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了廣州25%的工業(yè)產(chǎn)值，40%的工業(yè)利潤。目前它的樓市均價約1.1萬，這得益于它近年來生活環(huán)境和城市面貌的顯著改善，激發(fā)了改善型需求入市。

第14頁/共47頁蘿崗區(qū)—中新知識城

未來規(guī)劃中新知識城選址在廣州科學(xué)城北區(qū)(即蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn))，初步規(guī)劃面積123k㎡，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積50—60k㎡。要把知識城打造成為一個引領(lǐng)廣州、廣東以至中國產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展尤其是知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎；要在知識城匯聚全球的精英人才；要把知識城建設(shè)成具有國際一流水平的生態(tài)宜居新城。區(qū)域設(shè)施2010年7月完成項目可行性研究工作之后,中新“知識城”的招商引資、項目引進(jìn)工作已經(jīng)提前展開,首期開發(fā)重點(diǎn)在于數(shù)字化圖書館、南洋理工大學(xué)海外分校、會展中心及高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化示范基地等。中低密度住宅、花園式小區(qū)、工業(yè)用地將占35.4%,配套占11.4%。樓市展望住宅以中低密度為主,容積率為0.6—3.0，住宅層數(shù)從低層的1—2層至最高的16—20層，只有一處有21層以上的住宅。其中會設(shè)相關(guān)配套：如沿路商業(yè)廣場、圖書館、公交中轉(zhuǎn)站，醫(yī)療所、污水廠、中小學(xué)等，需要保留的文物。整個知識城中，將會有540個組團(tuán)公園，34個小區(qū)公園，用綠色生態(tài)來包圍居住區(qū),體現(xiàn)生態(tài)宜居的理念。第15頁/共47頁蘿崗區(qū)—勤天智品上城蘿崗九龍鎮(zhèn)新盤勤天智品上城已開放樣板間，預(yù)計將在11月正式開盤，首期將別墅、洋房齊推。其別墅面積約175-230平方米，洋房面積45-130平方米，戶型組合較為豐富，首期有最受東部客喜愛的90-100平方米小三房，也有130平方米的舒適三房，另外還有75平方米左右的兩房戶型，二期還將推出小面積單身公寓。其聯(lián)排配有超大花園、內(nèi)庭院、餐廳中空和多個露臺，均為毛坯交樓，目前售價仍未確定。勤天智品上城小區(qū)配套完善，超市、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心、風(fēng)情商業(yè)街應(yīng)有盡有，在項目旁邊還有中小學(xué)、電信局、醫(yī)院，充分滿足自住需求。物業(yè)類別：住宅、別墅項目特色：特色別墅,花園洋房建筑類別：多層小高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：蘿崗九龍鎮(zhèn)廣汕公路北側(cè)鎮(zhèn)龍一中對面開盤時間：2010-11-28入住時間：2012-12容積率：1.67綠化率：40%戶數(shù)：總共126戶當(dāng)期74戶開發(fā)商：勤天集團(tuán)均價：13000元/平方米勤天智品上城一期全景效果圖第16頁/共47頁蘿崗區(qū)—海倫春天位于增城市新塘鎮(zhèn)永和永順大道東，鳳凰城北側(cè)。東臨永順大道、永和鎮(zhèn)，西靠悠山與蘿崗經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相連。二期洋房G1、G2、G3棟基本賣完，只剩下一期100來套103-120㎡的3房在售，均價7300元/㎡，帶1600元/㎡的裝修。另外，一期別墅還剩余20多套聯(lián)排在售，面積在239-242㎡之間，毛坯均價1.5萬元/㎡，買三層送二層。物業(yè)地址：增城新塘鎮(zhèn)永和永順大道東15號（鳳凰城北側(cè)）海倫春天實(shí)景圖第17頁/共47頁蘿崗區(qū)—合景科匯金谷合景領(lǐng)譽(yù)是科學(xué)城規(guī)模最大，也是區(qū)內(nèi)唯一的總部商務(wù)綜合體項目——合景科匯金谷的最新公寓產(chǎn)品。合景科匯金谷本身集45棟獨(dú)棟式寫字樓、公寓式商務(wù)SO-HO、商業(yè)街、商鋪、會所等各類型商務(wù)物業(yè)于一體，公寓的置業(yè)門檻較低，其主力戶型為36-103平方米，單間，也有一房兩廳和兩房兩廳等戶型，全部附送科學(xué)城最高端的價值4000元/平方米豪華裝修，還送全屋名牌家電、家私，目前均價約14800元/平方米，總價50多萬元起就能入市。合景科匯金谷實(shí)景圖第18頁/共47頁蘿崗區(qū)—飛晟文匯廣場國慶前就開放樣板房的新盤飛晟文匯預(yù)計將在近期開售，首期均價約1.2萬元/平方米，附送有價值2500元/平方米的精裝修。其首推的“星寓”公寓產(chǎn)品戶型豐富，有70平方米一房、80-90平方米二房、110-120平方米三房和135-140平方米五房等多種選擇。該盤不少戶型配有一戶一梯的觀光入戶電梯，最獨(dú)特的是其300多套單位中有一半的戶型擁有大量的贈送面積，除贈送陽臺和入戶花園外，不少戶型還附送有面積不小的夾層空間，贈送面積最多的單位，贈送部分甚至可達(dá)到全屋總建筑面積的30%以上。飛晟文匯廣場效果圖第19頁/共47頁蘿崗區(qū)—在售板塊（資料來自搜房網(wǎng)）第20頁/共47頁番禺區(qū)番禺區(qū)目前均價約1.35萬。這個區(qū)域兼容改善型客戶和比較富裕的首次置業(yè)客戶。目前這個區(qū)域的客戶分流越來越清晰：傳統(tǒng)的華南板塊（均價約1.5萬）逐漸成為改善型客戶的首選，而新的熱點(diǎn)板塊亞運(yùn)城板塊（均價1.2萬）則匯聚了大量的首次置業(yè)客戶。第21頁/共47頁番禺區(qū)—1.5平方千里番禺CBD未來規(guī)劃廣州市規(guī)劃委員會審議并通過了番禺新城德舜商業(yè)區(qū)的城市規(guī)劃項目，這意味著，一個1.5平方公里的番禺CBD即將浮出水面。未來在廣州中心城區(qū)的南部、番禺區(qū)的北部，將打造廣州城市次級公共中心——番禺新城。番禺新城將由德舜商務(wù)辦公區(qū)、長隆休閑旅游區(qū)和漢溪商貿(mào)服務(wù)區(qū)組成。區(qū)域設(shè)施未來的番禺新城德舜商業(yè)區(qū)交通規(guī)劃將有地鐵七號線及觀光單軌車經(jīng)過，鄰近城市主干道迎賓路、漢溪大道，向北連接廣州市主城區(qū)，向南連通番禺市橋和南沙，向西一直連通廣州火車南站，地塊交通條件優(yōu)越。未來的番禺新城德舜商業(yè)區(qū)交通規(guī)劃將有地鐵七號線及觀光單軌車經(jīng)過。樓市展望番禺CBD規(guī)劃不僅意味著商業(yè)的繁華，更預(yù)示著未來完善配套的公共服務(wù)。十年之后，番禺CBD可能會比珠江新城CBD發(fā)展得更好，因為它的發(fā)展空間比中心城區(qū)大。所以，該規(guī)劃的通過，對目前仍在推貨的星河灣、南奧、廣雅、華碧、錦繡香江等多個發(fā)展商而言無疑是支強(qiáng)心劑，其項目的升值潛力也將因此更高。第22頁/共47頁番禺區(qū)—南奧高爾夫酒店公寓物業(yè)地址：番禺漢溪大道南國奧園（三號線漢溪長隆站旁）均價：剩余少量單位，毛坯均價18000元/㎡南奧高爾夫酒店公寓效果圖第23頁/共47頁番禺區(qū)—錦繡香江物業(yè)地址：番禺南村鎮(zhèn)錦繡路138號華南干線迎賓路段（長隆動物世界旁）錦繡香江施工圖錦繡香江在售高層公寓和底層洋房。公寓為80㎡的一房和120㎡的兩房，18000元/㎡，帶裝修，送家私家電，有9折優(yōu)惠，折后每平米減1300元；洋房只剩2樓143㎡的單元，由于該戶型帶一個較大的平臺花園，因此均價在23000元/㎡，帶裝修，目前無折扣。第24頁/共47頁番禺區(qū)—華南新城物業(yè)地址：番禺南村鎮(zhèn)南大路168號(華南快速干線番禺大橋東側(cè))均價：尚有少量低層樓房在售，戶型為92㎡的兩房單位。售價12000-15000元/㎡，帶裝修

華南新城效果圖錦繡香江在售高層公寓和底層洋房。公寓為80㎡的一房和120㎡的兩房，18000元/㎡，帶裝修，送家私家電，有9折優(yōu)惠，折后每平米減1300元；洋房只剩2樓143㎡的單元，由于該戶型帶一個較大的平臺花園，因此均價在23000元/㎡，帶裝修，目前無折扣。第25頁/共47頁番禺區(qū)—雅居樂劍橋郡雅居樂劍橋郡效果圖處于廣州雅居樂花園東北部，其西端是南沙港快線，與大學(xué)城隔江相望，項目總占地近1000畝。該盤由高層、多層洋房及雙聯(lián)和多聯(lián)別墅構(gòu)成，在小區(qū)中心區(qū)的主干道兩旁有會所、商業(yè)以及教育的配套，其中會所就有兩所，小學(xué)也有兩間。首期將推出5～6層的小洋房以及雙聯(lián)及多聯(lián)排別墅。雅居樂劍橋郡即將推出佰利山組團(tuán)，樣板房11月13號開放，將于11月26號開盤。此次組團(tuán)推出6棟900余套單位，主打戶型為104㎡-160㎡的實(shí)用三房四房單位。目前吹風(fēng)價在1萬5-1萬6/㎡之間，帶3000元/㎡的裝修。目前誠意登記開盤時可以享受93折。第26頁/共47頁番禺區(qū)—珠江怡景灣珠江怡景灣效果圖物業(yè)地址：番禺洛浦街沙溪大道榕江街3-7號（番禺大石鎮(zhèn)沙窖島東部）均價：目前在售85-90㎡的二房和小三房，部分單位為南北朝向，均價13000元/㎡，現(xiàn)房售賣番禺區(qū)—華南碧桂園華南碧桂園實(shí)景圖物業(yè)地址：番禺大石鎮(zhèn)迎賓路559-567號（華南快速路番禺出口旁）華南碧桂園“十年華南”組團(tuán)在售最后一批臻藏單位，戶型面積178-221平方米的“6米陽光”大戶型，還有經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小三房，面積為約100-111平方米，均價11000元/㎡，大概剩余貨量90多套。

第28頁/共47頁番禺區(qū)—錦繡銀灣錦繡銀灣實(shí)景圖物業(yè)地址：

番禺廣州市番禺區(qū)大崗鎮(zhèn)藍(lán)華街38號（大石鎮(zhèn)迎賓路沙溪大橋南岸）均價：戶型面積為140㎡、160㎡、200㎡的四房單位。價格在16000-17500元/㎡之間，毛坯交樓。第29頁/共47頁番禺區(qū)—富豪山莊富豪山莊實(shí)景圖物業(yè)地址：番禺市橋市廣路232號（祈福新村往市橋方向前800米）富豪山莊在售景峰二期C、E兩棟，貨量約200多套。此次推出的戶型面積為100-180平米的三房和四房，戶戶南北對流，均價為11000元每平米，毛坯交樓。第30頁/共47頁番禺區(qū)—自在城市花園自在城市花園效果圖物業(yè)地址：番禺迎賓路與興業(yè)路交界處自在城市花園一期推貨都已售完，二期預(yù)計最快本年底面市，戶型主要為中小戶型，貨量、面積和價格待定。二期位于項目的東北端，靠近馬路，目前還在打地基階段。第31頁/共47頁番禺區(qū)—廣州雅居樂十年小雅廣州雅居樂十年小雅施工外立面物業(yè)地址：番禺南村鎮(zhèn)興南大道398號廣州雅居樂花園廣州雅居樂十年小雅推出最后50套絕版小戶型，面積主要集中在75㎡/89㎡緊湊兩三房的戶型。產(chǎn)品戶型方正緊湊實(shí)用，實(shí)用率高，并攜大戶型專用的U型廚房、270度飄窗等賣點(diǎn)優(yōu)雅現(xiàn)身，收納小雅最美景觀，打造出私享生活的最佳樣板。第32頁/共47頁番禺區(qū)—星河灣海怡半島星河灣海怡半島交通圖物業(yè)地址：番禺沙溪大道480號（洛溪島東端）星河灣海怡半島位于廣州市番禺區(qū)洛溪島東端，與大學(xué)城廣東科學(xué)中心隔江相望，毗鄰琶洲會展中心，地理位置優(yōu)越，交通便利。項目南、北、東三面環(huán)江，享有城市極為稀缺的江景，是南中國難得一見的住宅區(qū)開發(fā)用地。星河灣海怡半島現(xiàn)主推240-500㎡的四房大戶型單位，均價33000元/㎡,帶裝修。第33頁/共47頁番禺區(qū)—新光城市花園新光城市花園獨(dú)棟別墅外立面物業(yè)地址：番禺南村鎮(zhèn)興南大道368號(廣州雅居樂花園以西)新光城市花園目前在售三期“純墅133”別墅組團(tuán)，為380-630平方米的四房到六房，聯(lián)排、獨(dú)棟均有。地下室贈送面積最大180平方米，私家花園面積最大900平方米，采用三進(jìn)式庭院設(shè)計，客廳層高4.2-7.2米，預(yù)留電梯位、雙車位、雙首層、地下室直出花園，2.5萬-3.5萬元/平方米。第34頁/共47頁番禺區(qū)—金山谷國際社區(qū)金山谷國際社區(qū)實(shí)景物業(yè)地址：番禺區(qū)東環(huán)街東藝路81號（金山大道的南面）均價：金山谷國際社區(qū)11月10日推出“領(lǐng)仕”洋房新貨，約100多套單位，主打92-113㎡N＋戶型臻品洋房，毛坯均價12000元/㎡。第35頁/共47頁南沙區(qū)南沙的城市建設(shè)還處于起步階段，它遠(yuǎn)離廣州中心區(qū)，荒涼冷僻，配套尚不完善。在區(qū)域定位上，南沙曾定位為重工業(yè)、高科技、高端休閑居住，搖擺不定的定位導(dǎo)致區(qū)域設(shè)置的被動。南沙是廣州唯一的臨?？?，擁有最好的景觀資源，但因處于初步開發(fā)階段，目前它的洋房均價也只能達(dá)到6000，別墅只能賣到1萬出頭。第36頁/共47頁南沙區(qū)—生態(tài)濱海新城未來規(guī)劃根據(jù)《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，用20年時間將南沙濱海新城建設(shè)成粵港澳合作的示范實(shí)驗區(qū)、國際航運(yùn)中心和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、海濱生態(tài)宜居示范區(qū)。目前南沙規(guī)劃控制區(qū)功能呈“一個中心＋四大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)”的模式布局，一個中心即南沙地區(qū)綜合服務(wù)中心，四大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)即現(xiàn)代物流業(yè)組團(tuán)、臨港產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和裝備工業(yè)組團(tuán)。南沙將形成集物流、高科技和臨港大工業(yè)于一體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。區(qū)域設(shè)施作為珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，南沙位于珠江出?？诨㈤T水道西岸，東與東莞虎門隔海相望，西連中山，以南沙為中心，周圍60㎞半徑內(nèi)有14個大中城市?？芍^區(qū)域性水陸交通樞紐。此外，南沙的水上運(yùn)輸通過珠江水系和珠江口通往國內(nèi)外各大港口，海上距香港38海里，距澳門41海里。航空方面，周圍有廣州、香港、澳門等國際機(jī)場。從城市終端轉(zhuǎn)變成與國際接軌戰(zhàn)略性中樞城市，區(qū)位價值日益凸顯。樓市展望目前南沙地區(qū)住宅用地約2290萬K㎡，而未來該區(qū)域的住宅規(guī)劃用地達(dá)3187萬K㎡，近900萬K㎡的發(fā)展用地為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展資源。再過20年時間，南沙將被建成一個可容納100萬人口，相當(dāng)于廣州天河新區(qū)的“大南沙”。南沙要建成“產(chǎn)業(yè)布局合理、經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、自然環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)”，這無疑給許多開發(fā)商打了強(qiáng)心針，南沙各大開發(fā)商加快了開發(fā)節(jié)奏。第37頁/共47頁南沙區(qū)—在售板塊（資料來自搜房網(wǎng)）第38頁/共47頁白云區(qū)白云區(qū)是在金沙洲板塊的強(qiáng)力拉動下，目前的均價達(dá)到了1.7萬，是改善型客戶的首選。但金沙洲板塊開發(fā)已經(jīng)過半，而且它的區(qū)域定位從經(jīng)適房到豪宅區(qū)，幾經(jīng)反復(fù)，導(dǎo)致社會規(guī)劃與生活配套達(dá)不到檔次，難以刺激高端改善性客戶入市。倒是白云區(qū)全新打造的居住新區(qū)白云新城區(qū)域極有高品質(zhì)住宅區(qū)的氣象，預(yù)計未來將成為高端改善型客戶的首選，成為廣州首屈一指的豪宅區(qū)。第39頁/共47頁白云區(qū)—白云新城未來規(guī)劃未來10年，白云區(qū)將構(gòu)筑“一軸帶動、多級輻射、多節(jié)點(diǎn)支撐”的總體格局?！耙惠S”是指白云新城至白云國際機(jī)場以106國道為骨架的廣州北軸。“多級”是指由各級商業(yè)中心構(gòu)成的白云區(qū)零售主導(dǎo)型商業(yè)中心?！岸喙?jié)點(diǎn)”是指依托白云區(qū)城市與產(chǎn)業(yè)功能，結(jié)合組團(tuán)式城市空間發(fā)展態(tài)勢，培育和發(fā)展的主導(dǎo)功能明晰的特色商業(yè)集聚區(qū)。區(qū)域設(shè)施白云新城五大功能分區(qū)分別是：5號停機(jī)坪所處的商貿(mào)綜合體區(qū)、北部居住區(qū)、公共文化中心區(qū)、休閑商業(yè)區(qū)和南部居住區(qū)。白云新城完成地鐵二號線延長線，十四號線正在規(guī)劃中。白云新城還將設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng)，提高道路綠地比例，增加綠化緩沖帶。綠化帶和渠化島上均種植覆