城市規(guī)劃實務(wù)專題講座

城市規(guī)劃實務(wù)

主講：樊曉剛

E-MAIL：XGFAN2002@YAHOO.COM.CN本科目主要指城市規(guī)劃方案的編制、規(guī)劃及設(shè)計方案的審核、規(guī)劃文件的擬定、管理案件的處理、建設(shè)工程竣工的規(guī)劃驗收、違法建筑的查處等實際業(yè)務(wù)工作；綜合考查以下五方面的能力：綜合運用專業(yè)知識的能力理解和掌握法規(guī)政策的能力對規(guī)劃問題的分析與綜合能力城市規(guī)劃的編制和評析能力5．文字表達(dá)能力注：大綱中對內(nèi)容的要求分為掌握（50%）、熟悉（30%）、了解（20%）。第一章城市規(guī)劃的編制與評析基本概念城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（熟悉方案編制和評析）城市總體規(guī)劃（熟悉方案編制和評析、掌握總規(guī)文本的格式與內(nèi)容）詳細(xì)規(guī)劃掌握用地布局方案編制和評析掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃方案的編制、文本的格式與內(nèi)容；掌握居住小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的分析和綜合評析;5.掌握建設(shè)工程設(shè)計方案分析和綜合評價.第二章城市規(guī)劃實施管理掌握“兩證一書”的擬定與核發(fā)掌握居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計條件的基本內(nèi)容掌握建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件的基本內(nèi)容掌握建設(shè)用地性質(zhì)變更的核定掌握違法用地的界定和查處對策掌握違法建設(shè)的界定和查處對策第一章城市規(guī)劃的編制

一.基本概念：

城市：指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn);

大城市：市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬人以上的城市；

中等城市：市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口二十萬人——五十萬人以上的城市；

小城市：市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口不滿二十萬人的城市；

城市規(guī)劃管理：即組織編制和審批城市規(guī)劃，并依法對城市土地的使用和各項建設(shè)的安排實施控制、引導(dǎo)和監(jiān)督的行政管理活動。

城市居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)：被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（7000-15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。高程：地面各測量點的高度，需要用一個共同的零點才能比較算出，我國已規(guī)定以黃海平均海水面作為高程的基準(zhǔn)面，并在青島設(shè)立水準(zhǔn)原點，作為全國高程的起算點。以黃?；鶞?zhǔn)面測出的地面點高程，形成黃海高程系統(tǒng)。另有：85高程基準(zhǔn)、吳淞高程基準(zhǔn)、珠江高程基準(zhǔn)，轉(zhuǎn)換關(guān)系見豎向規(guī)劃規(guī)范表3.0.7.P5。城市設(shè)計：主要考慮兩個基本要素：城市體系和空間環(huán)境。即由建筑物、道路、綠化、自然地形等構(gòu)成的基本物質(zhì)要素，以及由基本物質(zhì)要素所組成的相互聯(lián)系的、有序的城市空間和城市整體形象。土地的所有權(quán)：城市市區(qū)土地屬國家所有，所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。農(nóng)村和城市郊區(qū)屬農(nóng)民集體所有（國家可征用）。規(guī)劃設(shè)計委托方（甲方）的權(quán)利和義務(wù)：有權(quán)提出和督促乙方保質(zhì)、按期完成規(guī)劃任務(wù)，同時有義務(wù)提供或協(xié)助被委托方收集基礎(chǔ)資料，協(xié)助被委托方征詢有關(guān)方面的意見，并在規(guī)劃方案編制過程中做好協(xié)調(diào)、評審、報批工作；按合同要求支付乙方的規(guī)劃費用。規(guī)劃任務(wù)被委托方（乙方）的權(quán)利和義務(wù)：在規(guī)定的期限內(nèi)，按不同階段的進(jìn)度提出符合內(nèi)容和深度要求的規(guī)劃成果。甲、乙雙方應(yīng)共同遵守規(guī)劃設(shè)計條件。二.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃層次全國——省域——市域——縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃四個層次制定規(guī)劃編制工作計劃需考慮的基本因素（P2）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的階段（五個）1）.項目準(zhǔn)備:了解任務(wù)，做什么？出什么成果？組織人員列出工作計劃。2).現(xiàn)場調(diào)查:現(xiàn)場踏勘：自然條件、自然資源、城市現(xiàn)狀、資源開發(fā)利用及城鎮(zhèn)發(fā)展條件；資料收集與整理：政府及有關(guān)部門對現(xiàn)狀問題及未來發(fā)展的意見；3）.綱要編制：通過對資料的分析、研究、對比，歸納出本地的發(fā)展特點和存在問題，綜合評價城鎮(zhèn)發(fā)展條件，并進(jìn)而提出地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略和總體布局。4）成果匯編:a.規(guī)劃文本:是對規(guī)劃的目標(biāo)、原則和內(nèi)容提出規(guī)定性和指導(dǎo)性要求的文件；b．附件：對規(guī)劃文本的具體解釋，包括綜合規(guī)劃報告、專題規(guī)劃報告和基礎(chǔ)資料匯編；c.主要圖紙：城鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)和發(fā)展條件綜合評價圖城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖區(qū)域社會及工程基礎(chǔ)設(shè)施配置圖重點地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃示意圖5).上報審批：全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門報國務(wù)院審批；省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由省人民政府報國務(wù)院同意后，由國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門批復(fù)；市域、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃納入城市和縣級人民政府駐地城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，實行分級審批。建制鎮(zhèn)屬小城市的總體規(guī)劃，報縣級人民政府審批，跨行政區(qū)域的報共同上一級人民政府審批。5．編制城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的技術(shù)關(guān)鍵(三條)P3三.城市總體規(guī)劃（含分區(qū)規(guī)劃）

分區(qū)規(guī)劃：在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對局部地區(qū)的土地利用、人口分布、公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置等方面所作的進(jìn)一步安排。

分區(qū)規(guī)劃的任務(wù)：在總規(guī)基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置，作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。

1.城市總體工作階段的一般劃分：

1).項目準(zhǔn)備P4

2).現(xiàn)場調(diào)研P53).資料收集與分析的基本要求(五條)P54).綱要階段的基本要求:P5．過程：分析-構(gòu)思-協(xié)調(diào)-論證-比選-修改-反饋；．綱要方案階段研究的問題：城市規(guī)模、城市布局與發(fā)展方向、住宅建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、城市現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系、城市土地與水資源；5）.成果編制的基本要求：（P6）其文本是主要約束條件，法律力度大于圖紙；6）.上級審批的基本要求:成果審查:由委托方負(fù)責(zé)、上級主管部門組織召開成果專家評審會和審查會；上報審批：審查后的規(guī)劃成果由當(dāng)?shù)厝嗣裾畧笸?級人代會審查，再送呈上級人民政府審批。2.制定規(guī)劃編制工作計劃需考慮的基本因素（P4）項目規(guī)模項目的難易重大問題的影響基礎(chǔ)資料的影響不可預(yù)見因素3．總體規(guī)劃文本：表示總體規(guī)劃具有的規(guī)定性和指導(dǎo)性內(nèi)容。作用：批準(zhǔn)后成為實施管理的基本依據(jù)?？傮w規(guī)劃文本的內(nèi)容：（P7）1）.總則:編制的依據(jù)、原則、規(guī)劃年限、規(guī)劃區(qū)范圍和城市發(fā)展的基本目標(biāo)；如:臺北的城市發(fā)展目標(biāo)——提高城市建設(shè)效率；改善居民衛(wèi)生狀況；增設(shè)公共福利設(shè)施；減少土地浪費及改進(jìn)市容面貌。2．編制總體規(guī)劃的技術(shù)關(guān)鍵(四條-—P6)2).市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃3).經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展目標(biāo)明確規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)，一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求和比例關(guān)系調(diào)整目標(biāo)。4).城市性質(zhì)根據(jù)地理位置、資源特點、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的水平以及行政建制確定；如：蘇州——園林風(fēng)景游覽城市沙市——輕紡工業(yè)為主的城市常州——以發(fā)展輕紡、電子工業(yè)為主，形成勞動密集型和技術(shù)密集型相結(jié)合的輕型工業(yè)城市；5）城市規(guī)模預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)的人口規(guī)模,,并據(jù)此決定城市用地和建筑規(guī)模。如：深圳1986年編制（中規(guī)院）總體規(guī)劃確定，2000年城市人口規(guī)模為110萬人，用地規(guī)模為123平方公里，實踐證明城市規(guī)模大體符合發(fā)展實際。6）.城市總體布局7).城市綜合交通規(guī)劃8）.居住社區(qū)建設(shè)9).城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃10).城市市政工程設(shè)施規(guī)劃11）.城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃12）.城市防災(zāi)規(guī)劃13）.城市歷史環(huán)境保護(hù)規(guī)劃14）.舊城改建與更新規(guī)劃15).城市景觀及風(fēng)景旅游規(guī)劃16）.郊區(qū)規(guī)劃17）.城市近期建設(shè)規(guī)劃18).城市遠(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)想19）.實施規(guī)劃的措施20).附則21）.附表四、城市詳細(xì)規(guī)劃的編制

詳細(xì)規(guī)劃的編制分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃中最帶法律色彩的。改革開放以來，土地進(jìn)入市場后，對土地進(jìn)行的條件限制，核心是用地布局。

編制目的：為有效地控制用地和實施規(guī)劃管理

作用：控制地塊、用地性質(zhì)、人口密度、建筑容量；確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的市政共用和交通設(shè)施的建設(shè)條件及內(nèi)、外部道路的聯(lián)系；

（一）.控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制方法與工作要點

1.工作階據(jù)段及基吼本要求桿：項目準(zhǔn)碧備：合培同、委爪托書、梨基礎(chǔ)資抱料、專金業(yè)人員棄組織、平工作計饞劃和技轉(zhuǎn)術(shù)工作到方案；現(xiàn)場踏勘囑：了解自禁然地形、信基礎(chǔ)設(shè)施醒、建筑狀鼓況、周圍鋒環(huán)境，擬砌保留的文潮物、重點秒地區(qū)、地攏段與構(gòu)筑點物；資料收集日與分析的暑基本要求謎落實上蹈一層次規(guī)去劃的要求擔(dān)，．收資頃（人口、貼土地利用揀、建筑、慨道路交通應(yīng)設(shè)施、工屯程設(shè)施、游公建設(shè)施照、經(jīng)濟(jì)及麗自然等資哨料）、通省過分析提且出問題和今解決對策樓；方案階峽段：難經(jīng)構(gòu)思源比較、孕交流、諸修改、信反饋；成果編軍制的基口本要求李；規(guī)劃文本湯和附件圖紙：摔區(qū)位圖、月現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平笛面圖、道路筑交通規(guī)峰劃圖、道工程管而網(wǎng)規(guī)劃織圖及控疼制性規(guī)叨劃圖則狹；上報審位批的基蛇本要求物：成果識審查（綁由委托視方組織屈成果匯姿報會和虧專家評折審會）蔽、審批提（一般禍由城市含規(guī)劃主驚管部門曾審批、乏重要控老詳由城優(yōu)市人民蔥政府審窄批）。2.制定規(guī)辣劃編制檢工作計振劃需考藍(lán)慮的基雖本因素（P1農(nóng)0）3.險編制控省制性詳恨細(xì)規(guī)劃刷的技術(shù)運關(guān)鍵（四條摧—P1繞2）4.控制性詳除細(xì)規(guī)劃文巧本內(nèi)容：表闊示地塊劃再分和使用僅性質(zhì)、開尊發(fā)強(qiáng)度、揭配套設(shè)施言、有關(guān)技豬術(shù)規(guī)定等悉規(guī)定性、勺指導(dǎo)性、付有條件規(guī)隸劃許可（槽指容積率磚變更的獎吼勵和補(bǔ)償繳）內(nèi)容；．總則捕制定規(guī)嗚劃依據(jù)和循原則，主靜管部門和麻管理權(quán)限追。．土地顏使用和貸建筑規(guī)紐奉劃管理略通則（營六條）．地塊赴劃分以墳及各地棗塊的使鼠用性質(zhì)郊、規(guī)劃租控制原頑則、規(guī)世劃設(shè)計犯要點。．各地側(cè)塊控制鴉指標(biāo)條擁款：規(guī)鬼定性條鉆款（七青條）、店指導(dǎo)性噴條款（爺四條）良、有條洋件規(guī)劃康許可條溜款。城市用地掉分類與規(guī)劉劃建設(shè)用望地標(biāo)準(zhǔn)（GB額J1重37—壓—90餐）類別名稱用地指標(biāo)（M2/人）備注居住用地18——28中高層住宅的大中型城市咳降為16M2/人工業(yè)用地10——25道路廣場用地7——15綠地>9其中：公共綠地>7規(guī)劃建弱設(shè)用地篩結(jié)構(gòu)類別名稱占建筑用地的比例（10%）備注居住用地（R）20——30工業(yè)用地（M）15——25工礦城市可>25%，但不宜超過30%）道路廣場（S）8——15指市區(qū)級和居住區(qū)級的道路，廣場和停車場等用地綠地（G）8——15風(fēng)景旅游城市可大于15%合計宜于60——75注：其它誰用地代碼果：公共設(shè)施憐用地（C擦）倉儲用炎地（W嘴）對外交通悉用地（T蠶）——指證鐵路、公蹲路管道運抗輸，蒜港口、機(jī)曠場等城市籮對外交通溉及附屬設(shè)凝施用地。市政公用循設(shè)施用地燃（V）特殊用地酬（D）水域和其性他用地（斬E）有關(guān)名詞柜解釋：地塊：由娃城市道路肆或自然界童線圍合的梯大小不等貿(mào)的城市用檢地；容積率舒：地塊削建筑毛童密度，籃其值等乒于地塊柳總建筑霸面積與獨其用地補(bǔ)面積之貍比值；建筑密慕度：地惠塊內(nèi)所抓有建筑逝基底總領(lǐng)面積與思地面用該地面積醉之比率蜘；建筑限旅高：地諷塊內(nèi)建謠筑物地坊面部分秘最大高絨度限制捕值。綠地率燥：地塊訴內(nèi)各類盼綠地的僻總面積弦與地塊串用地面眼積之比筒率。編制目偶的：直接對拒建設(shè)項座目和周娛圍環(huán)境飾進(jìn)行具軟體安排臂和設(shè)計私。作用：確定各類余建筑、各售項基礎(chǔ)工旁程設(shè)施、茶公共服務(wù)舉設(shè)施的具伙體配置，副并根據(jù)建虛筑和綠化罷的空間布告局進(jìn)行環(huán)飲境景觀設(shè)膏計，為各項就建筑工彼程的初統(tǒng)步設(shè)計逃和施工形圖設(shè)計變提供依姿據(jù)。1．工作階段怖及基本要榜求：項目準(zhǔn)備玻（P26斬）：合辯同、委托殊書、基礎(chǔ)思資料、專巾業(yè)人員組左織、工作罵計劃和技誰術(shù)工作方濃案等；（二）謹(jǐn).修礙建性詳鋒細(xì)規(guī)劃現(xiàn)場踏請勘（P夢27）棟：地形、基狀礎(chǔ)設(shè)施、正建筑狀況鄭、周圍環(huán)勞境，擬保鉆留的文物、地段所帖在城市概訴貌，防洪皆、防火、零抗震．以沫及治安、您交通管理洲等方面情緊況。資料收集饑與分析的怕基本要求堤（六條—揚—P27賠）方案階輪段：經(jīng)宰構(gòu)思比遺較、交郊流、修榨改、反探饋（P文27）素；成果編制美的基本要設(shè)求：近期費建設(shè)目的祥：實施總領(lǐng)體規(guī)劃手礙段：綜合贊規(guī)劃設(shè)計傳城市空間揮；其成果佩內(nèi)容的重薦點在于滿莖足進(jìn)行建宋筑初步設(shè)升計和施工綁圖設(shè)計的晴確要求。上報審性批的基霞本要求蘆（P艱28）2.制定規(guī)朋劃編制巨工作計域劃需考燈慮的基噸本因素（P2形6）項目類愁型；項目規(guī)鍬模；項目的難慎易；有沒有在涉及上舟一層次毫規(guī)劃的野調(diào)整問吸題。3．編制修建看性詳細(xì)規(guī)腐劃的技術(shù)考關(guān)鍵（四條）尚（P28紙）。第二章城市規(guī)恒劃實施咐管理“兩證費一書”危的擬定乳與核發(fā)1）.茄選址意馳見書目的(三液條):保障建設(shè)偶部項目的區(qū)選址和布抹局科學(xué)合醒理、符合塌城市規(guī)劃疊的要求、只實現(xiàn)三個昂效益的統(tǒng)鹽一；發(fā)放依釀?chuàng)骸兑?guī)劃咸法》、跳城市總簽體規(guī)劃夾、《建接設(shè)項目胸選址規(guī)映劃管理困辦法》證（建設(shè)導(dǎo)部、國瘡家計委捧建規(guī)字螞第58獄3號文臨）；選址原賢則（五膀條）找：符合城鳴市規(guī)劃呆確定的掌用地性破質(zhì);與城市道濱路、交通旬、能源、圓通訊、給股水排水、戚煤氣、熱轟力等專項筆規(guī)劃相銜勝接；公共設(shè)施敏配套；符合環(huán)保主規(guī)劃、風(fēng)錄景名.勝份及文物古滑跡保護(hù)規(guī)懂劃要求；符合城跑市防洪疾、防火綢、防爆埋、防震刊.等要洗求。選址意屯見書的檢擬定：A.申開請：由建摘設(shè)單位持峽批準(zhǔn)立項港的有關(guān)文溉件和項目昏的基本情利況向規(guī)劃幅部門提出晃申請；B.康選址意騰見書的嚴(yán)擬定與克通知：未選右地址項捕目，由騾規(guī)劃部環(huán)門確定歷項目地霸址和用棄地范圍饅，并以舌選址意塌見書的才方式通梳知建設(shè)睛單位；已選地比址項目蟲，由規(guī)席劃部門鉗予以確讀認(rèn)或予僑以否認(rèn)材。（注：分緒級審批—菜—P34歲，與計劃辭部門相對攻應(yīng)，實行蹈屬地管理鋤。）2）.潮建設(shè)用地心規(guī)劃許可停證的核發(fā)項目選泥址批準(zhǔn)教后，需并向規(guī)劃吧部門正叼式辦理怠申請用倍地手續(xù)樹，規(guī)劃榮部門須明提出規(guī)獲劃設(shè)計傅條件，犧對用地蹲的數(shù)量共和具體詳范圍予身以確認(rèn)竊，并核丹發(fā)“建敬設(shè)用地美規(guī)劃許烘可證”劃；按出讓遞、轉(zhuǎn)讓龜方式取盯得的建顫設(shè)用地自，應(yīng)在綠合同內(nèi)測容中包辨括規(guī)劃裕規(guī)定的絕地塊位查置、范梢圍、使釀用性質(zhì)質(zhì)和有關(guān)章技術(shù)指亂標(biāo)；“建設(shè)趁用地規(guī)身劃許可祖證”是煉向土地醒管理部蓮門申請伸土地使防用權(quán)必病備的法晚律憑證介。3).站.建設(shè)工竿程規(guī)劃許床可證的核希發(fā)建設(shè)單位來取得建設(shè)咸用地后，彼必須按規(guī)朵劃設(shè)計條寄件提出設(shè)陽計成果，煌規(guī)劃部門什按批準(zhǔn)的省圖紙組織船放線、驗舍線后，方霜可核發(fā)建聚設(shè)工程規(guī)弟劃許可證款。2．詳腫細(xì)規(guī)劃滴和建設(shè)母工程設(shè)糞計條件其的擬定依據(jù)：《規(guī)劃法蝴》、規(guī)劃簡提出的限欣制性和指升導(dǎo)性的規(guī)跟劃設(shè)計條終件；原則：(八條瘦—P3厲8)規(guī)劃設(shè)父計條件德的內(nèi)容艙:用地和建沉筑性質(zhì)、妨土地使用獲強(qiáng)度（密更度、高度涉、間距、委容積率）臭、市鎮(zhèn)設(shè)器施配置、鐮公共設(shè)施塔、傳統(tǒng)風(fēng)螞貌、文物很保護(hù)、人劣文和自然繳環(huán)境協(xié)調(diào)醬、“五防犧”和抗震結(jié)、符合相側(cè)關(guān)技術(shù)規(guī)快定。（見影P38）3.建您設(shè)用地性師質(zhì)變更的撿核定變更的慌前提：在不違反禾城市規(guī)劃負(fù)用地布局殿基本原則顆的前提下鉛，經(jīng)規(guī)劃啄部門核定觀報請市人森民政府批尚準(zhǔn)，可作絨調(diào)整；變更的原按則：符合城激市規(guī)劃鮮（總規(guī)質(zhì)、分區(qū)串規(guī)劃、獸控詳、昨修詳）延；遵循“三途個效益”脹統(tǒng)一的原譯則；遵循合宜理用地石、節(jié)約無用地的馳原則。變更的程偷序：用地單位流向城市規(guī)散劃主管部膀門提出申肥請；變更的劉程序：．用地單甩位向城市筆規(guī)劃主管雕部門提出巡壽申請；．規(guī)劃儀部門審魄查批準(zhǔn)亂報市政限府備．情案；．重點地盛區(qū)項目報裕市政府審磨批；．重大的牲變更，．蒼需報規(guī)劃砌的原審批蜓