案例分析地籍管理

案例分析地籍管理第1頁(yè)/共17頁(yè)2案例分析登記錯(cuò)誤此時(shí)，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機(jī)構(gòu)將登記的權(quán)利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應(yīng)當(dāng)向人民法院提起請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。（1）房地產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤，且登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，在房地產(chǎn)權(quán)利人書面同意更正的情況下，可以共同申請(qǐng)更正登記。（2）如房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的，利害關(guān)系人可以直接申請(qǐng)更正登記。（3）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理了更正申請(qǐng)后，對(duì)正在審核中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記申請(qǐng)必須中止辦理，同時(shí)暫緩受理新的相關(guān)登記申請(qǐng)，一旦更正登記程序完成后，登記機(jī)構(gòu)才可恢復(fù)受理有關(guān)房地產(chǎn)登記。第2頁(yè)/共17頁(yè)3案例分析登記賠償１９９４年ｌ２月８日，新勝包裝印刷（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱新勝公司）向深圳市有色金屬財(cái)務(wù)公司以下簡(jiǎn)稱財(cái)務(wù)公司借款８７０萬(wàn)元人民幣，新勝公司以其價(jià)值為１３５５．５萬(wàn)元的國(guó)有土地使用權(quán)作為貸款抵押物。新勝公司逾期不能償還貸款，財(cái)務(wù)公司向深圳中院提起民事訴訟。新勝公司被深圳中院宣告破產(chǎn)。在破產(chǎn)程序中，財(cái)務(wù)公司對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)未得到確認(rèn)，后又因新勝公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償破產(chǎn)費(fèi)用，深圳中院作出民事裁定，裁定終結(jié)新勝公司的破產(chǎn)程序，使財(cái)務(wù)公司的該項(xiàng)民事權(quán)益完全不能實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)公司遂提起行政訴訟及行政賠償訴訟，要求規(guī)劃國(guó)土局賠償其損失。第3頁(yè)/共17頁(yè)4案例分析

登記賠償法院經(jīng)審理認(rèn)為，規(guī)劃國(guó)土局在新勝公司申請(qǐng)不符合法定要件，且未經(jīng)法定公告程序的情況下，為新勝公司頒發(fā)了《房地產(chǎn)證》的行為不合法，建立在不合法的具體行政行為基礎(chǔ)上的抵押登記行為亦不合法，而且《房地產(chǎn)證》涉及的土地在此之前已設(shè)立了抵押權(quán)，屬重復(fù)抵押。為此，深圳中院判決，撤銷深圳市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》，撤銷深圳市規(guī)劃國(guó)土局的抵押登記行為，新勝公司現(xiàn)已破產(chǎn)終結(jié)，原告對(duì)其民事權(quán)利已經(jīng)窮盡了實(shí)現(xiàn)的途徑且仍不能得以實(shí)現(xiàn)，因此，被告違法的核準(zhǔn)登記和無(wú)效抵押登記行為給原告造成了直接的經(jīng)濟(jì)損失。規(guī)劃國(guó)土局應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)公司８７０萬(wàn)元人民幣貸款本金的直接損失予以賠償。第4頁(yè)/共17頁(yè)5案例1黃某訴訟開發(fā)商無(wú)法辦理土地證糾紛案原告：黃某

被告：某開發(fā)商

事件回放

黃某于２００３年３月２５日簽訂商品房買賣合同一份，約定購(gòu)買某開發(fā)商商品房一套，總價(jià)４９３２５２元。黃某于２００３年３月２６日和２００３年６月２３日分兩次交清全部房款。由于該房屋是一樓，開發(fā)商將門前綠地用柵欄圍住，以總價(jià)款５７９８４元單獨(dú)賣給黃某。黃某在得知“小花園”無(wú)法辦理土地證之后要求開發(fā)商退還該款及利息２７８３元，遭開發(fā)商拒絕，無(wú)奈黃某訴至法院。法院應(yīng)該怎樣審理？第5頁(yè)/共17頁(yè)6案例1黃某訴訟開發(fā)商無(wú)法辦理土地證糾紛案一、“小花園”所占用的土地的使用權(quán)歸該小區(qū)全體業(yè)主共有，開發(fā)商因其沒有處分權(quán)，該買賣“小花園”的協(xié)議無(wú)效。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。當(dāng)開發(fā)商把自己所開發(fā)的商品房賣出之后，就不再享有該小區(qū)范圍內(nèi)的任何權(quán)利了。假如開發(fā)商自己還保留部分房源供自己使用，或者還有部分尾房尚未售出，那也只能以業(yè)主的身份享有其與其他業(yè)主同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。該“小花園”占地實(shí)際應(yīng)為全體業(yè)主所共同共有。開發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行處分，依據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定，應(yīng)依法確認(rèn)該合同無(wú)效。

第6頁(yè)/共17頁(yè)7案例1黃某訴訟開發(fā)商無(wú)法辦理土地證糾紛案二、該“小花園”所占用地的成本已計(jì)入房屋單價(jià)之中，開發(fā)商不能再次出賣。

依據(jù)河南省物價(jià)局豫價(jià)房字（２００２）０７７號(hào)《關(guān)于印發(fā)〈河南省新建商品房?jī)r(jià)格行為規(guī)則〉的通知》第五條規(guī)定，作為公共用地，“小花園”所占土地成本已計(jì)入開發(fā)商售房單價(jià)之中。換句話說(shuō)，開發(fā)商在賣房款中實(shí)際已把“小花園”的成本收回，現(xiàn)在又單獨(dú)將“小花園”出售給業(yè)主，等于收了業(yè)主雙份的款，這顯然是違背基本的法律精神和原則的。

三、該“小花園”用地因無(wú)法辦理土地使用權(quán)證導(dǎo)致合同無(wú)效。

我國(guó)土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓是以變更登記，也就是以取得國(guó)有土地使用證才能生效，該“小花園”用地因?yàn)橐?guī)劃當(dāng)中是作為小區(qū)公共綠地而無(wú)法辦理土地使用證，致使該買賣合同無(wú)法履行后，致黃某無(wú)法達(dá)到合同目的。另外，該買賣行為侵犯了其他業(yè)主的共有權(quán)，因此應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

第7頁(yè)/共17頁(yè)8案例2廠房改住宅案情：海某、居某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購(gòu)得該企業(yè)一幢6層廠房后(廠房土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對(duì)外出售，并要求國(guó)土部門為購(gòu)房戶辦理土地使用證，請(qǐng)問：國(guó)土部門能否辦理，為什么?分析：不能辦理土地使用證。1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)按國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，海某、居某與某企業(yè)私下簽訂的協(xié)議屬于違法行為。2、根據(jù)國(guó)土資源部“五個(gè)不得登記"規(guī)定將廠房擅自改造成住宅改變了原有的土地用途，所以國(guó)土部門不能辦理土地使用權(quán)登記。第8頁(yè)/共17頁(yè)9案例3儲(chǔ)備土地能否辦理登記某市土地儲(chǔ)備中心以其所收購(gòu)儲(chǔ)備的一宗面積為20000平方米的土地，向當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)構(gòu)提出國(guó)有土地使用權(quán)登記申請(qǐng)，并打算以此使用權(quán)進(jìn)行抵押。該市土地登記機(jī)構(gòu)以該宗儲(chǔ)備土地有重新主張土地使用權(quán)人，其產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議為由，不予辦理登記。而土地儲(chǔ)備中心認(rèn)為其享有儲(chǔ)備期間土地的國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)土地登記機(jī)構(gòu)不予登記的行為向法院提起行政訴訟，要求為其儲(chǔ)備土地辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記。土地登記機(jī)構(gòu)“不予辦理土地登記”的行為是否正確?

第9頁(yè)/共17頁(yè)10案例3儲(chǔ)備土地能否辦理登記案例點(diǎn)評(píng)：實(shí)踐中，政府為確保土地儲(chǔ)備工作的順利進(jìn)行，某一宗地是否納入政府儲(chǔ)備要經(jīng)過政府職能部門認(rèn)定或嚴(yán)格審批。事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具有經(jīng)營(yíng)管理土地的權(quán)利，但在收購(gòu)儲(chǔ)備土地的過程中并沒有取得該土地的使用權(quán)。在本案中，市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)政府決策依法實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備是合法的，但是儲(chǔ)備土地是土地的一種特殊形態(tài)，土地儲(chǔ)備中心作為獨(dú)立的事業(yè)法人，根據(jù)政府行政授權(quán)對(duì)所儲(chǔ)備的土地行使管理權(quán)，但并不因此就擁有國(guó)有土地使用權(quán)。。

第10頁(yè)/共17頁(yè)11案例3儲(chǔ)備土地能否辦理登記關(guān)于土地登記機(jī)構(gòu)能否為儲(chǔ)備土地辦理登記的問題?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》已有明確，其相關(guān)規(guī)定可以有效解決以往儲(chǔ)備土地不能融資等問題?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》第十七條規(guī)定：“市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。供應(yīng)已發(fā)證儲(chǔ)備土地前，應(yīng)收回土地證書，設(shè)立土地抵押權(quán)的，要先行依法解除。”從以上規(guī)定可以看出，對(duì)符合規(guī)定條件的儲(chǔ)備土地可以為其辦理土地登記，但是對(duì)產(chǎn)權(quán)不清晰、申請(qǐng)資料不齊全的儲(chǔ)備土地是不能辦理登記的。本案中，如果該儲(chǔ)備土地確實(shí)存在權(quán)屬爭(zhēng)議，則土地登記機(jī)構(gòu)以產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議為由，不予辦理登記的做法是正確的。雖然在實(shí)踐中為了解決儲(chǔ)備土地融資等問題，允許為儲(chǔ)備土地辦理登記，但由于儲(chǔ)備土地具有短期內(nèi)由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代政府管理的特殊性，在出讓土地時(shí)需要收回土地證書，由此又會(huì)產(chǎn)生一系列的問題，因此，對(duì)于儲(chǔ)備土地的登記應(yīng)慎重。第11頁(yè)/共17頁(yè)12案例4小產(chǎn)權(quán)房1２００３年６月，鄭州的代小姐花１０．５萬(wàn)元，在鄭州市三官?gòu)R南街買了一套房子。如果沒有以后的事情發(fā)生，這套包括車庫(kù)在內(nèi)共１３０多平方米的房子絕對(duì)可以讓代小姐安居樂業(yè)。而代小姐按約定首付了５萬(wàn)元房款，去辦房產(chǎn)證時(shí)，才知道對(duì)方的房子是在村集體土地上蓋的，個(gè)人僅擁有８０％的產(chǎn)權(quán)。盡管房主靳先生已按約定將房子交給了代小姐，但去辦理過戶手續(xù)時(shí)才知道，這種房屋屬于農(nóng)村集體自主開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理過戶手續(xù)。由于無(wú)法辦理過戶手續(xù)，代小姐也不再支付剩余款項(xiàng)，也沒退還居住房屋。房主靳先生去年將代小姐訴至法院，要求解除雙方在２００３年６月簽訂的購(gòu)房合同，要求法院判令代小姐返還房屋。第12頁(yè)/共17頁(yè)13案例4小產(chǎn)權(quán)房1一審法院認(rèn)定該房是自主開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，按規(guī)定不能辦理房屋過戶手續(xù)。因此靳先生要求解除雙方購(gòu)房合同并返還房屋的訴訟請(qǐng)求得到了法院的支持。并判決靳先生勝訴。而代小姐則提出反訴，代小姐訴稱，按照原先約定，在她首付房款５萬(wàn)元后，待房屋過戶到她名下后，其再支付剩余的５．５萬(wàn)元。房主靳先生曾承諾，３個(gè)月辦好房產(chǎn)證過戶手續(xù)。法院判決解除雙方的購(gòu)房合同后，給她帶來(lái)了巨大經(jīng)濟(jì)損失，其中裝修費(fèi)４７８０５元，該房屋升值給其帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失１９．５萬(wàn)元，合計(jì)２４２８０５元。由于是房主的過錯(cuò)導(dǎo)致其蒙受損失，故房主靳先生應(yīng)賠償其所有損失。第13頁(yè)/共17頁(yè)14案例4小產(chǎn)權(quán)房1而靳先生則提出，代小姐應(yīng)支付６年來(lái)的租金計(jì)３７７９５元。法院再審認(rèn)為，靳先生作為房產(chǎn)的擁有人，在對(duì)該房屋掌握的情況全面準(zhǔn)確的情況下，仍和代小姐簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中承諾負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)權(quán)過戶，因無(wú)法辦理過戶導(dǎo)致雙方買賣合同解除，靳先生應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。法院據(jù)此判決，靳先生在判決生效１０日內(nèi)，除返還代小姐購(gòu)房款５萬(wàn)元外，還應(yīng)賠償代小姐因合同解除造成的損失９９８４０元，而代小姐則需支付靳先生６年來(lái)的租金２１３６０元。對(duì)此判決靳先生也提出了上訴。法官認(rèn)為，如果靳先生不履行法院判決，法院強(qiáng)制執(zhí)行該案子時(shí)，也只能執(zhí)行靳先生的房產(chǎn)，而這又走了個(gè)怪圈，讓案件回到了起點(diǎn)。第14頁(yè)/共17頁(yè)15案例5小產(chǎn)權(quán)房22002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購(gòu)買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價(jià)款45000元。這樣的房屋，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”，由于現(xiàn)有的法律規(guī)定，農(nóng)民自己的住房和宅基地只能在農(nóng)民之間買賣流轉(zhuǎn)，因此，當(dāng)初雙方這一買賣不能獲得國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，亦不受法律保護(hù)。后來(lái)，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價(jià)格大幅上漲，再加之政府要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路，很多農(nóng)家院落面臨拆遷，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，房主會(huì)得到巨額的拆遷補(bǔ)償。于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，返還房屋。這一請(qǐng)求獲得北京市第二中級(jí)人民法院的終審支持。第15頁(yè)/共17頁(yè)16案例5小產(chǎn)權(quán)房22007年12月，