豪爾賽：北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告

產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司BeijingKYSINAssetsAppraisalCo.,Ltd豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司00聲明 1 用 元至誠資產(chǎn)評估有限公司11聲明估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制的。產(chǎn)資評估報告使用人和國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保特別事項說明和使用限制。并經(jīng)其采用簽字、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法對其所提供資料的真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)；因委托人和相關(guān)當(dāng)事人提供虛假或不實的法律權(quán)屬資料、財務(wù)會計信息或者其他相關(guān)資料，資產(chǎn)評估專業(yè)人員履行正常核查程序未能發(fā)現(xiàn)而導(dǎo)致的法律后果應(yīng)由委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的元至誠資產(chǎn)評估有限公司22產(chǎn)等實體性資產(chǎn)內(nèi)部及被遮蓋、隱蔽部分的狀況，除委托人及相關(guān)當(dāng)事人另有說了產(chǎn)評估報告并非對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。差異，系因電腦對各明細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行萬元取整時遵循四舍五入規(guī)則處理所致，應(yīng)以豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司33豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告摘要京坤評報字[2023]0306號北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司接受豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正購買資產(chǎn)事宜所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估報告摘要如下：豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)事宜，為此需要對該經(jīng)濟(jì)行為所市本次評估對象是戴寶林先生擁有的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號本次評估以2023年3月28日為基準(zhǔn)日。豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司44基準(zhǔn)日的市場價值評估結(jié)論為4,277.17萬元(大寫人民幣肆仟貳佰柒拾柒萬壹仟柒佰元整)。本評估結(jié)論包含建筑物對應(yīng)的土地使用權(quán)價值，且評估值為不含(一)評估過程中對實物資產(chǎn)的物理屬性、技術(shù)屬性等資產(chǎn)狀況主要通過外觀觀察、向相關(guān)人員咨詢等方法進(jìn)行一般性的判斷，未運用專業(yè)儀器對建筑(二)權(quán)屬瑕疵途辦公，建筑面積共1,139.82平方米，產(chǎn)權(quán)持有人戴寶林于2014年5月取得房屋提供權(quán)屬情況說明并承諾委估9項房地產(chǎn)權(quán)屬歸戴寶林所有，產(chǎn)權(quán)無異議。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況并正確理解和使用評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司55豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告0306號豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司：北京坤元至誠資產(chǎn)評估有限公司(以下簡稱“本公司”或“本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)”)接受貴公司(以下簡稱“委托人”或“豪爾賽”)的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對貴公司擬收購資產(chǎn)事宜所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2023年3月28日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將估情況報告如下：(一)委托人概況統(tǒng)一社會信用代碼：91110108723950093X表人：戴寶林元至誠資產(chǎn)評估有限公司66輸咨詢；郵政、通信咨詢；市政建設(shè)及規(guī)劃咨詢；銷售五金交電(不含實體店鋪經(jīng)營)、日用品；信息技術(shù)咨詢服務(wù)；工業(yè)設(shè)計服務(wù)；專業(yè)設(shè)計服務(wù)；綜合管理服務(wù);規(guī)劃設(shè)計管理；燈具、裝飾物品批發(fā)；銷售電子產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備；數(shù)字內(nèi)容服務(wù)；軟件開發(fā)；市場調(diào)查；信息系統(tǒng)集成和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)服務(wù)；市政設(shè)施管票務(wù)代理服務(wù)；大數(shù)據(jù)服務(wù)；設(shè)計、制作、代理、發(fā)布廣告；機(jī)械設(shè)備租賃(不筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包；廣播電視節(jié)目制作經(jīng)營。(市場主體依法自主選擇經(jīng)營項目，開展經(jīng)播電視節(jié)目制作經(jīng)營、建設(shè)工程設(shè)計、電氣安裝服務(wù)、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包以及依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動；不得從事國家和本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項目的經(jīng)營活動。)(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況今，任中國照明工程系統(tǒng)集成商常務(wù)理事；2015年9月至今，任中國照明學(xué)會照元至誠資產(chǎn)評估有限公司77(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況其何機(jī)構(gòu)或個人不能由于得到本資產(chǎn)評估報告而成為本報告的使用人。豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)事宜，為此需要對該經(jīng)濟(jì)行為所市(一)評估對象和評估范圍本次評估對象是戴寶林先生擁有的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號(二)委估資產(chǎn)明細(xì)情況(1)委估資產(chǎn)明細(xì)情況序號證屋所有權(quán)人坐落質(zhì)途結(jié)構(gòu)在層數(shù)1X京房權(quán)證豐字第437015號鋼混19層(21層)2X京房權(quán)證豐字第437021號鋼混19層(21層)3X京房權(quán)證豐字第鋼19層(21層)元至誠資產(chǎn)評估有限公司88437028號混4X京房權(quán)證豐字第437014號鋼混19層(21層)5X京房權(quán)證豐字第437322號鋼混19層(21層)6X京房權(quán)證豐字第437335號鋼混19層(21層)7X京房權(quán)證豐字第437318號鋼混19層(21層)8X京房權(quán)證豐字第437327號鋼混19層(21層)9X京房權(quán)證豐字第437017號鋼混19層(21層)(2)主要資產(chǎn)的分布情況及特點建筑面積共1,139.82平方米，對應(yīng)國有土地使用證號：京豐國用(2011出)第(3)資產(chǎn)的權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況戴寶林所有，產(chǎn)權(quán)無異議。納入評估范圍的房地產(chǎn)均未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)評估對象和評估范圍與委托人擬實施的經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估對象和評估豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司99(三)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論情況機(jī)構(gòu)獨立完成，沒有引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況。(一)價值類型及其選取價值以外的價值類型。在資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評估之評估結(jié)論結(jié)(二)市場價值的定義本資產(chǎn)評估報告所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計本次評估的評估基準(zhǔn)日是2023年3月28日。該評估基準(zhǔn)日由委托人選定并與本次評估的《資產(chǎn)評估委托合同》載明的評估基準(zhǔn)日一致。(一)法律法規(guī)依據(jù)年12月1日起施行)；2.《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號，自2021年1月1日起施行)；3.《中華人民共和國公司法》(中華人民共和國主席令第15號第四次修正，自2018年10月26日起公布施行)；4.《中華人民共和國證券法》(中華人民共和國主席令第37號第二次修訂，自2020年3月1日起施行)；豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司8.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(國務(wù)院令第512號，自2008日起施行)；10.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部、國家稅務(wù)總局2016〕36號)；12.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總13.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第年1月2日財政部97號令修正))；評估相關(guān)的法律、法規(guī)。(二)評估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財政部財資[2017]43號)；2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)[2017]30號)；元至誠資產(chǎn)評估有限公司執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號)；執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號)；8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號)；9.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號)；10.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號)；11.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號)。(三)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1．產(chǎn)權(quán)持有人身份證(復(fù)印件)；2．產(chǎn)權(quán)持有人的房屋所有權(quán)證及其他產(chǎn)權(quán)情況說明(復(fù)印件)；3．產(chǎn)權(quán)持有人重要資產(chǎn)的購置發(fā)票、合同和相關(guān)資料等(復(fù)印件)；(四)評估取價依據(jù)(五)其他參考依據(jù)2.產(chǎn)權(quán)持有人、委托人及相關(guān)當(dāng)事人提供的有關(guān)資料、文件；4.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)(建設(shè)部公告第797號)；5.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)(國土資廳發(fā)〔2015〕豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司資料。(一)評估基本方法簡介。包和成本法三種基本方法及其衍生方法。。市場法是指將評估對象與市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格經(jīng)過直接本法其(二)評估方法的選擇應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、1.評估方法選取的依據(jù)(理由)為已建造完成并已投入使用的資產(chǎn)。(1)房地產(chǎn)評估通行的評估方法有市場比較法、收益法、成本法等。有條房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。在無市場依據(jù)或市場依法豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司(2)委估資產(chǎn)所在區(qū)域的辦公物業(yè)二手交易案例較多，可以獲取足夠數(shù)量(3)委估資產(chǎn)為個人購買持有的房地產(chǎn)，無可用的歷史資料，故不適用成依據(jù)租金無法合理預(yù)估房地產(chǎn)價值；故不宜選取收益法進(jìn)行評估。(5)根據(jù)本次評估的目的、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料和委托評估的房屋建筑2.評估方法定義及公式市場比較法是指在求取待估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與在接近評估基準(zhǔn)日時期內(nèi)已經(jīng)成交的同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)加以比較，依照這些已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價格，通過多項因素的修正而得出待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。場比較法估算房地產(chǎn)價值的計算公式為：待估房地產(chǎn)的評估價格=交易案例房地產(chǎn)成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)本評估機(jī)構(gòu)接受委托后，即選派資產(chǎn)評估專業(yè)人員了解與本次評估相關(guān)的基本情況、制定評估工作計劃，并布置和協(xié)助產(chǎn)權(quán)持有人進(jìn)行資產(chǎn)清查工作；隨后評估小組進(jìn)駐產(chǎn)權(quán)持有人，對評估對象及其所包含的資產(chǎn)實施現(xiàn)場調(diào)查，評估對象的價值。自接受評估項目委托起至出具評估報告分為以下五個評估工作(一)評估項目洽談及接受委托階段本評估機(jī)構(gòu)通過洽談、評估項目風(fēng)險評價等前期工作程序并決定接受委托后，即與委托人進(jìn)行充分溝通、了解本評估項目的基本事項——評估目的、評豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等，擬定評估工作方案和制定評估計劃，并與。(二)現(xiàn)場調(diào)查和收集資料階段有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料；收集并驗證評估資料；盡職調(diào)查訪談、現(xiàn)場核查資產(chǎn)與驗證評估資料、市場調(diào)查及收集市場信息和相關(guān)資料等。1.提交《資產(chǎn)評估須提供資料清單》備2.指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料與委托人和產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置并輔導(dǎo)其按照資產(chǎn)評估的要求填列《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》和準(zhǔn)備評估所需要的相關(guān)資料。3.收集并驗證委托人、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料4.現(xiàn)場勘查與重點清查5.盡職調(diào)查訪談根據(jù)評估對象的具體情況、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料，與產(chǎn)權(quán)持有人通過座談、討論會以及電話訪談等形式，就與評估對象相關(guān)的事項的理解達(dá)6.市場調(diào)查及收集市場信息和相關(guān)資料在收集委托人和產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)《資產(chǎn)評估須提供資料清單》提供的資料元至誠資產(chǎn)評估有限公司(三)評定估算階段的主要工作內(nèi)容是:1.選擇評估方法及評估模型2.評定估算產(chǎn)評估工作底稿。(四)匯總評估結(jié)果及撰寫初步資產(chǎn)評估報告階段對初步的評估結(jié)果進(jìn)行分析、匯總，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修正和(五)出具資產(chǎn)評估報告經(jīng)本公司內(nèi)部審核通過后的資產(chǎn)評估報告，在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報告有并決定是否對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行調(diào)整，在對需要調(diào)整的內(nèi)容修改完善資產(chǎn)評估構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景，考慮宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響因素、所或者相關(guān)當(dāng)事方提供的資料進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，在考慮未來各種可能性及其影響的基礎(chǔ)上合理設(shè)定如下評估假設(shè)。(一)前提條件假設(shè)交易假設(shè)豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司公平交易假設(shè)是假定評估對象已處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的條件等按公平原則模擬市場進(jìn)行估價。2.公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是假定評估對象處于充分競爭與完善的市場(區(qū)域性的、全國易3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)市場環(huán)境。(二)一般條件假設(shè)境等較評估基準(zhǔn)日無重大變化；本次交易的交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用等不發(fā)生重大變化。3.假設(shè)無其他人力不可抗拒因素和不可預(yù)見因素對委估對象形成重大不利(三)特殊條件假設(shè)1.假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料(基礎(chǔ)資料、財務(wù)資料、運營資料、預(yù)測資料等)均真實、準(zhǔn)確、完整，有關(guān)重大事項披露充分。人完全遵守現(xiàn)行所有有關(guān)的法律法規(guī)。參數(shù)手冊》載明的年限。豪爾賽科技集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的位于北京市豐臺區(qū)128號院諾德中心3號樓9套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告元至誠資產(chǎn)評估有限公司(四)上述評估假設(shè)對評估結(jié)果的影響影其所在的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)基準(zhǔn)日的市場價值評估結(jié)論為4,277.17萬元(大寫人民幣肆仟貳佰柒拾柒萬壹仟柒佰元整)。本評估結(jié)論包含建筑物對應(yīng)的土地使用權(quán)價值，且評估值為不含稅價。(詳見評估明細(xì)表)(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況本項目沒有引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況。(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形供(三)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況或評估資料不完整的情形資料不完整的情形。(四)評