投資建設(shè)四星級旅游假日大酒店工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE37可行性研究報(bào)告投資建設(shè)四星級旅游假日大酒店工程項(xiàng)目

目錄TOC\o"1-2"\h\u31383第一章總論 332155一、項(xiàng)目背景 321304二、項(xiàng)目概況 519477第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模 829524一、市場需求分析 82883二、建設(shè)規(guī)模 104323第三章建筑方案選擇 1029797一、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 105802二、結(jié)構(gòu)方案 122989三、給排水設(shè)計(jì)方案 134772四、電氣設(shè)計(jì) 148043五、空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì) 1431716第四章環(huán)境影響評價(jià) 1614446一、項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀 162079二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 1622676三、環(huán)境保護(hù)措施 1731306四、環(huán)境綠化 189943五、環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資 1819285六、環(huán)境影響評價(jià) 18473第五章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防 1819202一、勞動(dòng)安全 1824408二、衛(wèi)生防護(hù) 1928945第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 2013606一、建設(shè)工期 203287二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2010982一、投資估算 2028293二、投資構(gòu)成 2125270第七章財(cái)務(wù)及社會(huì)評價(jià) 2116295一、財(cái)務(wù)評價(jià) 2122578二、社會(huì)評價(jià) 21附件：第一章總論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：湖南XXX旅游假日大酒店（四星級標(biāo)準(zhǔn)）2、建設(shè)地址：3、承辦企業(yè)：湖南XXX科技發(fā)展有限公司4、企業(yè)性質(zhì)：民營企業(yè)5、企業(yè)地址：6、企業(yè)法定代表人：7、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)：本項(xiàng)目總建筑面積擬定為12000平方米，設(shè)客房（標(biāo)間）160間，日接待游客能力300—400人次。酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）：160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等高檔客房，還配備商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為3008、項(xiàng)目單位概況湖南XXX科技發(fā)展有限公司（以下簡稱XXX公司）成立于2008年，是一家集生物樹種，泥蒿及山銀花藥用經(jīng)濟(jì)植物的良種選育、豐產(chǎn)栽培、推廣示范、提煉深加工、銷售為一體的農(nóng)業(yè)高新技術(shù)公司。公司注冊資本3000萬元，擁有良好的政府信譽(yù)、銀行信譽(yù)和綜合實(shí)力。8、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)⑴《長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。堅(jiān)持資源開發(fā)利用與保護(hù)并重，加快旅游景區(qū)的新型升級和開發(fā)，把旅游業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)加以培育。推進(jìn)文化與旅游的結(jié)合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵，抓好精品開發(fā)與促銷。”⑵、《長沙市XX區(qū)旅游發(fā)展總規(guī)劃》⑶、《長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》⑷、《長沙市XX區(qū)東北片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》⑸、《長沙市XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究》⑹、中共XX區(qū)委XX區(qū)人民政府貫徹《中共湖南省委、湖南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快湖南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》的實(shí)施意見9、項(xiàng)目提出的理由與過程XXXX是典型的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。XXX作為國家AAA級旅游景區(qū)，景區(qū)的配套功能還不完善。進(jìn)入“十二五”后，XX區(qū)區(qū)委、政府和XX鎮(zhèn)黨委、政府確定開發(fā)XX城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，一方面滿足城市擴(kuò)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的需求，另一方面隨著XXX文化產(chǎn)業(yè)和旅游支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須強(qiáng)化服務(wù)配套設(shè)施，旅游住宿、餐飲、購物、文化休閑度假是旅游業(yè)不可或缺的重要服務(wù)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建成，將能有效地改善XXX旅游景區(qū)在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升XX鎮(zhèn)形象。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級酒店的建設(shè)，將填補(bǔ)XXX國家AAA級旅游景區(qū)作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有高檔次酒店的空白，有利于XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從低質(zhì)量的“農(nóng)家樂型”向高質(zhì)量的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。并且大大提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待能力。本項(xiàng)目的建成，將為XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待水平發(fā)展起到一個(gè)里程碑作用，結(jié)束了XXX國家AAA級旅游景區(qū)以及整個(gè)XX鎮(zhèn)沒有四星級酒店的歷史，開創(chuàng)了XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待的新起點(diǎn)，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)以至建筑品質(zhì)、建成后所引進(jìn)的先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等，都將對現(xiàn)在以至今后一段時(shí)間內(nèi)的同類型項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力，發(fā)揮積極促進(jìn)作用，從而推動(dòng)XXX旅游景區(qū)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)旅游配套設(shè)施的日益成熟，項(xiàng)目在建成營業(yè)后，將引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待能力。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)湖南XXX旅游假日大酒店建設(shè)項(xiàng)目選址于長沙市XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)——XX，XX位于長沙北城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)。（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模經(jīng)長期市場調(diào)查，為緩解XXX文化旅游景區(qū)旅游接待房源嚴(yán)重不足的問題，本項(xiàng)目總建筑面積擬定為12000平方米，設(shè)客房（標(biāo)間）160間，日接待游客能力300人。2、建設(shè)內(nèi)容（1）酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）：160，每標(biāo)間23.5平方米，合計(jì)3800平方米。（2）會(huì)議：450平方米（3）文化娛樂：1600平方米（4）餐飲：2200平方米（5）商務(wù)（含商場）：300平方米（6）停車場1500平方米，35個(gè)車位。3、項(xiàng)目建筑功能規(guī)劃——湖南XXX旅游假日大酒店為四星級旅游大酒店，是整個(gè)XXX旅游區(qū)的總接待中心，營運(yùn)功能定位于商務(wù)、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待?！偨y(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等百余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300—400人次。——商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。——四星級旅游度假酒店，是XX鎮(zhèn)和XX旅游景區(qū)第一家四星級酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北片區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補(bǔ)XX區(qū)XX鎮(zhèn)多年來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，滿足對高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的需求。（三）項(xiàng)目主要建設(shè)的有利條件1、豐富的旅游資源是四星級酒店建設(shè)最可靠的依托XXX文化旅游景區(qū)始建于2008年，經(jīng)過近3年的開發(fā)利用與保護(hù)，已經(jīng)成為國家3A級景區(qū)，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長和人民生活水平的提高，加上國家推行長假休息制，景區(qū)的人氣逐年上升，整個(gè)旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模一年一個(gè)樣，從而推動(dòng)相應(yīng)的服務(wù)業(yè)的巨大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設(shè)。因此，在XXX文化旅游景區(qū)建設(shè)一個(gè)旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。2、優(yōu)越的地理位置擬建的湖南XXX旅游假日大酒店選址于XX區(qū)XX鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)——XXX文化旅游景區(qū)，距城區(qū)中心15公里，毗鄰15平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞開發(fā)區(qū)，界于景區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。符合區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)的景區(qū)總體規(guī)劃設(shè)想。3、基本完善的XX景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施XX精品旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃起點(diǎn)高，主干道和次道縱橫交錯(cuò)，并大部已建成，景區(qū)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項(xiàng)目，如商業(yè)街、產(chǎn)業(yè)園、度假村等正在建設(shè)中?；A(chǔ)設(shè)施水、電、路等場地條件十分良好，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造了較好條件。（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)模總建筑面積㎡16000地上部分㎡16000商場㎡300餐飲㎡2200客房㎡3800二工作制度全年工作天數(shù)天360日工作時(shí)數(shù)小時(shí)8中午輪流進(jìn)餐三主要?jiǎng)恿δ暧昧克甅332000煤T200電KW.h150四項(xiàng)目定員人70其中：營業(yè)服務(wù)人員人40輔助營業(yè)人員人12管理人員人18五建設(shè)指標(biāo)占地面積㎡10453建筑密度%26.98容積率%1.96六總投資萬元3000其中：建設(shè)資金萬元3000流動(dòng)資金萬元七萬元營業(yè)收入占用建設(shè)投資萬元3.018八平均總產(chǎn)值（營業(yè)收入）萬元16000正常達(dá)產(chǎn)年九全員勞動(dòng)生產(chǎn)率萬元13.4十年均營業(yè)成本萬元900十一年均毛利潤（利潤總額）萬元350十二年均營業(yè)稅金及附加萬元120十三年均所得稅萬元130十四全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%6.55（稅后）十五全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1524.4（ic=12%）十六全部投資靜態(tài)投資回收期年8.57（稅后）十七盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%53.6十八投資利潤率%7.54（稅前）十九投資利稅率%7.01（稅后）二十建設(shè)年限年2（五）結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合國家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合《長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。本項(xiàng)目屬于酒店投資項(xiàng)目，受旅游市場和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對XX鎮(zhèn)和XX-汗回景區(qū)旅游市場和酒店市場的調(diào)研、分析和預(yù)測，項(xiàng)目有較好的市場前景，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)效益上可行。本項(xiàng)目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項(xiàng)目的開發(fā)可以有效解決XX鎮(zhèn)和XXX文化旅游景區(qū)接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進(jìn)XXX文化旅游景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)是XXX文化旅游景區(qū)旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)開放、繁榮經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)、增加群眾收入和帶動(dòng)精神文明建設(shè)的大事，項(xiàng)目開發(fā)有明顯的社會(huì)效益，具有深遠(yuǎn)意義。成功的組織、實(shí)施、開發(fā)好本項(xiàng)目，將能為XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，為XX新農(nóng)村建設(shè)和XXX文化旅游景區(qū)的總體建設(shè)，對XX區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模一、市場需求分析1、XX旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢XX位于XX區(qū)東北部，旅游資源得天獨(dú)厚，是著名的中國湘繡之鄉(xiāng)，被國家旅游局確定國家AAA級文化旅游景區(qū)，素以傳承2000多年的湘繡文化而著稱。自2008年以來，XX依托豐富的旅游資源，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。截至目前，XXX國家AAA級旅游景區(qū)已形成了別具特色、功能互補(bǔ)的國際國內(nèi)精品旅游線路。同時(shí)與區(qū)域內(nèi)唯一的回族集聚區(qū)——汗回民族文化旅游景區(qū)相結(jié)合，形成“兩區(qū)兩文化一融合”格局。2、XXX文化旅游已是XX鎮(zhèn)以及XX區(qū)旅游業(yè)毫無爭議的領(lǐng)跑者。2009年，XX地區(qū)規(guī)劃確定建設(shè)XXX產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)XX被列入XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)，同年10月，XXX景區(qū)被國家旅游局評為國家AAA級旅游景區(qū)，XXX文化旅游景區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖得以完美實(shí)現(xiàn)。XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)跨越式的發(fā)展機(jī)遇，前景無可估量。近年，隨著XXX文化旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升，XXX文化旅游景區(qū)的旅游事業(yè)獲得了長足的進(jìn)步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，僅三個(gè)月，XX小鎮(zhèn)已接待游客7.6萬余人，其中散客6萬余人，旅行團(tuán)隊(duì)16237人，省內(nèi)游客2677人，省外游客13092人，港澳臺游客468人。目前游客接待量穩(wěn)步上升，當(dāng)日團(tuán)隊(duì)最高871人，從一個(gè)星期三個(gè)團(tuán)，已上升到一天三個(gè)團(tuán)以上，現(xiàn)在XX小鎮(zhèn)景區(qū)已進(jìn)入湖南旅行社的主力游線。2、XX地區(qū)酒店市場分析調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使XX各大小“農(nóng)家樂”生意紅火，然而在景區(qū)因?yàn)闆]有“像樣”的酒店和賓館而顯得市場匱乏。XX區(qū)域內(nèi)沒有真正意義上的酒店，三星級以上的酒店還屬空白。針對日接待能力2000多人的景區(qū)來講，對XX景區(qū)以至XX鎮(zhèn)的現(xiàn)有接待設(shè)施和接待能力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。XX區(qū)域酒店業(yè)的另一個(gè)突出問題是普遍建成時(shí)間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來XX旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。從整體上看，XX鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施和接待能力、接待水平已是不堪重負(fù)，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足XX景區(qū)申報(bào)稱為4A級風(fēng)景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來需求。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c(diǎn)，XX以至整個(gè)撈刀河至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設(shè)施還是軟件級旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升XX現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢在必行。3、本項(xiàng)目綜合分析⑴、優(yōu)勢分析·地理位置優(yōu)越，是未來XX國家級新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的核心位置·交通條件好：項(xiàng)目位處未來主干道青竹湖大道南側(cè)，地處XXX景區(qū)中心，道路開闊，交通順暢?！ぶ苓吪涮祝号?5平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及XXX產(chǎn)業(yè)園，是未來XX區(qū)東北片區(qū)各種大型政府活動(dòng)、旅游活動(dòng)、民俗活動(dòng)的主要場所；項(xiàng)目周邊聚集了XXX新街、湖南旅游商品購物中心、工藝美術(shù)村和湘繡產(chǎn)業(yè)配套基地，和本項(xiàng)目一同構(gòu)成了一個(gè)集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁文化風(fēng)情的旅游接待中心?！ぷ鳛閄X的第一家四星級酒店，本項(xiàng)目是XX鎮(zhèn)的地標(biāo)建筑，是政府的面子工程，是XX景區(qū)、XX鎮(zhèn)政府乃至XX區(qū)的一張名片。⑵、劣勢分析·受制于XX新農(nóng)村建設(shè)：XX目前正在全面的建設(shè)中，預(yù)計(jì)其建成初具規(guī)模需要3-5年的時(shí)間，在此期間，XX的市政基礎(chǔ)設(shè)施、居住氛圍還不成熟?！け卷?xiàng)目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時(shí)間的培育。⑶、機(jī)會(huì)分析·旅游業(yè)升溫：XX旅游近年來發(fā)展迅猛，旅游人數(shù)逐年大幅增加，對本項(xiàng)目形成根本性支持。·旅游開發(fā)建設(shè)加速：XX區(qū)政府進(jìn)一步貫徹中央關(guān)于解放思想的指示，將加快XX旅游戰(zhàn)略的實(shí)施，建好XXX產(chǎn)業(yè)園和XX城鄉(xiāng)一體化使其成為旅游業(yè)的新亮點(diǎn)，將極大改善XX旅游淡旺季明顯的狀況。XX的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)飛速發(fā)展的黃金時(shí)期?！X景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理：為改善XX景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂，本項(xiàng)目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔(dān)起XX旅游接待的重任?！ふ咧С郑赫懈纳芚X現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項(xiàng)目為XX區(qū)政府和XX鎮(zhèn)政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為XX鎮(zhèn)的政府接待、商務(wù)接待、旅游接待的中心。·填補(bǔ)市場空白：XX鎮(zhèn)酒店業(yè)普遍建成時(shí)間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。本項(xiàng)目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù)XX旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在XX鎮(zhèn)的政府接待、商務(wù)接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為XX鎮(zhèn)唯一一家4星級酒店，又坐落于XX區(qū)最具代表性的景區(qū)XX，本項(xiàng)目的建成，完全可以成為XX區(qū)對外接待的窗口，也可以吸引XX區(qū)及其相鄰地區(qū)大量的會(huì)務(wù)旅游人群。⑷、面臨挑戰(zhàn)·旅游業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階XX旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。4、前景分析針對旅游市場出現(xiàn)的新情況、新特點(diǎn)，在XX新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)XXX一條街、購物、休閑和住宅設(shè)施；這一構(gòu)想的提出，表明了政府改善景區(qū)旅游接待設(shè)施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。結(jié)合XX區(qū)建設(shè)XX國家級新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的目標(biāo)，充分地利用了XX地區(qū)的樞紐位置，在XX景區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級休閑度假酒店，同時(shí)建設(shè)旅游商品步行街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合《長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實(shí)際構(gòu)建上能夠豐富景區(qū)作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善景區(qū)的旅游配套設(shè)施，提升景區(qū)的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長的游客的需求。在XX景區(qū)興建四星級的高級別休閑度假酒店，在XX景區(qū)，乃至XX鎮(zhèn)都是第一家，能有效地提升XX景區(qū)以及XX鎮(zhèn)的知名度和影響力，增強(qiáng)XX在長沙旅游市場的整體競爭力，是相當(dāng)必要的。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總建筑面積擬定為12000平方米，設(shè)客房（標(biāo)間）160間，日接待游客能力300人。酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）：160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等高檔客房，還配備商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300—400人次。第三章建筑方案選擇一、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案項(xiàng)目地處XXX文化旅游景區(qū)，規(guī)劃用地性質(zhì)為旅游接待區(qū)，項(xiàng)目用地位于景區(qū)中心位置，與XXX文化廣場近在咫尺，具備發(fā)展住宿、商務(wù)、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。項(xiàng)目在具體開發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目建成后，將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費(fèi)、旅游指導(dǎo)四大功能，將以XXX旅游文化綜合服務(wù)基地的戰(zhàn)略姿態(tài)，對XX旅游景區(qū)、XX鎮(zhèn)形成有效補(bǔ)充，以旅游服務(wù)基地的戰(zhàn)略構(gòu)想從整體上提升XX國家AAA級旅游度假區(qū)的旅游價(jià)值和綜合實(shí)力。(一)、功能要求和總平面布置——規(guī)劃建設(shè)分3棟，每棟高3層，附設(shè)裙樓——建設(shè)為四星級旅游度假酒店，定位于整個(gè)旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運(yùn)功能定位涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待?！偨y(tǒng)套房、高檔設(shè)備間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300余人次?！虅?wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置?！男羌壜糜味燃倬频?，是XX景區(qū)和XX鎮(zhèn)第一家四星級酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北地區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補(bǔ)XX鎮(zhèn)多年以來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX文化旅游景區(qū)知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，增強(qiáng)對高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的吸引力。——四星級酒店設(shè)計(jì)引進(jìn)一流水準(zhǔn)的酒店管理公司進(jìn)行管理，以超值的服務(wù)回報(bào)社會(huì)和客戶。項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鎮(zhèn)XXX文化旅游景區(qū)，緊鄰XXX文化廣場，正面對大明工業(yè)園。項(xiàng)目建設(shè)用地8000m2，總建筑面積12000m2。項(xiàng)目規(guī)劃為湖湘建筑風(fēng)格，集餐飲、建設(shè)娛樂、住宿、商務(wù)會(huì)議功能為一體。(二)、建筑功能分區(qū)：主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地，并在其南側(cè)設(shè)置裙房。二棟主樓均為客房，一棟為會(huì)議室、娛樂、飯店等配套。裙房功能劃分：裙房一至三層，內(nèi)設(shè)大堂及中庭空間。一層為大堂、總臺、商場、餐廳、茶館、中庭、廚房等。二層為宴會(huì)廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。三層為KTV夜總會(huì)、桑拿等休閑娛樂空間?？臻g特色酒店的大堂二層高、氣派輝煌，形成酒店內(nèi)部的核心休閑空間，外面部分用做酒店的停車空間。配套設(shè)計(jì)酒店設(shè)室外網(wǎng)球場、停車場及相應(yīng)商業(yè)娛樂設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要參數(shù)參數(shù)名稱參數(shù)建設(shè)用地面積8000建筑基底面積2820.62m總建筑面積10453m其中：四星級酒店建筑面積容積率建筑密度26.98%綠地率33.2%客房總數(shù)160間停車場停車位35輛二、結(jié)構(gòu)方案（一）建筑結(jié)構(gòu)的安全等級及設(shè)計(jì)使用年限1、結(jié)構(gòu)安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為丙級。2、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級。3、抗震設(shè)防類別為丙級，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二a類，其余為一類。三、給排水設(shè)計(jì)方案（一）給水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為127m3/d，最大時(shí)用水量12m2、水源：由市政自來水供水。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水。3、本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：（二）熱水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為64m3/d，最大時(shí)用水量2.7m3/h，使用水溫2、采用全日供應(yīng)熱水系統(tǒng)。（三）排水系統(tǒng)1、最高日排水量為114m32、污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。3、建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集至上區(qū)雨水管道進(jìn)入雨水收集池，經(jīng)過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。設(shè)計(jì)雨水重現(xiàn)期采用2年。（四）消防給水系統(tǒng)1、室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。2、室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量40升/秒。火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)。4、室內(nèi)設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)消防水量30升/秒?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間為1小時(shí)。5、公共場所等處設(shè)手提式滅火器。第四章環(huán)境影響評價(jià)項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目場址用地原為農(nóng)用耕地，主要農(nóng)作物為水稻等，周邊無工礦企業(yè)，民居很少。因此，場址環(huán)境現(xiàn)狀良好。二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋爐房的燃煤排風(fēng)的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。另一類污染是汽車尾氣，隨地段內(nèi)車輛的頻繁通行，車速低、時(shí)間長、汽車尾氣污染將成為主要的大氣污染源。噪聲污染該地區(qū)成為新城區(qū)后，車多、人多的場面不可避免，噪聲污染必然出現(xiàn)，主要是交通噪聲、人群噪聲和相關(guān)設(shè)備的噪聲。水污染項(xiàng)目投入運(yùn)營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對環(huán)境的影響。4、環(huán)境保護(hù)措施（1）大氣污染治理地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次/h換氣量計(jì)算，送風(fēng)量按5次/h換氣量計(jì)算；晚上送、排風(fēng)量均減半；排煙口設(shè)在屋頂。自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣通過井道由屋頂排出。各餐廳廚房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。（2）噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計(jì)中在設(shè)備選型上盡量選用低噪音型。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉的單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。為了降低空調(diào)、通風(fēng)及不易積cheng柴油發(fā)電機(jī)的煙管等氣流噪聲，根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措施。對制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、大型水泵及風(fēng)機(jī)，為了減少振動(dòng)對操作人員及環(huán)境的影響，對這些設(shè)備采取了隔振及減振措施。冷卻塔設(shè)在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級較低的產(chǎn)品，從而使噪聲影響控制到最小程度。5、空調(diào)設(shè)備的環(huán)保措施冷水機(jī)組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑R407C。水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質(zhì)活化變清的作用。空調(diào)系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。產(chǎn)生振動(dòng)、噪音的設(shè)備均采取必要的減振降噪措施。將冷卻塔、風(fēng)冷熱泵式冷（熱）水機(jī)組及其水泵安裝在屋頂上，以減少其對周圍環(huán)境的噪聲影響。風(fēng)管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產(chǎn)生浮游物的材料。6、污水處理本項(xiàng)目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。具體規(guī)模、位置將統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置。本工程中設(shè)有設(shè)施規(guī)模為200t/d左右。湖南省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BOD＜10mg/L，COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。污水經(jīng)處理后能滿足湖南省規(guī)定要求。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。7、固體廢棄物治理本項(xiàng)目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料，顧客丟棄物等，總量估計(jì)0.8t/d左右。固定廢棄物均集中到一個(gè)密閉式垃圾間內(nèi)，然后由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至公共垃圾場處理。8、環(huán)境綠化本項(xiàng)目后部設(shè)置了公共綠地、綠化面積達(dá)到了占地面積的30%以上，此外，還有部分屋頂綠化。環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資中水處理設(shè)備：項(xiàng)目所在地區(qū)水資源相對緊缺，而酒店用水量較大，特別是洗滌廢水大于污水，采用專用設(shè)備對收集起來的廢水進(jìn)行處理。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對廢水進(jìn)行處理的設(shè)備和專用管道需另行投資?？照{(diào)設(shè)備電子除垢儀的采用?；S池及排污設(shè)備。項(xiàng)目用于環(huán)境保護(hù)和綠化方面的投資總額約為80萬元。10、環(huán)境影響評價(jià)本項(xiàng)目為公用設(shè)施工程，項(xiàng)目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾，雖有一定排放量，但污水能排入城市污水總管，垃圾經(jīng)收集后送垃圾場處理，有輕微噪聲的設(shè)備看控制在允許范圍內(nèi)，故項(xiàng)目總體環(huán)境評價(jià)應(yīng)為不影響周邊環(huán)境。第四章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防勞動(dòng)安全土建安全本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架——剪力墻結(jié)構(gòu)，地上南北兩部分為板塊——剪力墻結(jié)構(gòu)。該工程按抗地震7度設(shè)防。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。防火防爆本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計(jì)”。電氣安全本工程采用TN-S接地系統(tǒng)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設(shè)備具有以下保等級：建筑一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)開關(guān)。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，但消防泵不用漏電保護(hù)。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級不低于10kv。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12V的安全超低電壓供電。酒店客房內(nèi)220/110V刮須插座內(nèi)220V電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。對走廊等處的安裝高度低于7.8米的照明燈具加裝防護(hù)設(shè)施或采用安全電壓供電。防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005797）第2.0.3條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被侵入的措施。衛(wèi)生防護(hù)本項(xiàng)目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。飯店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。會(huì)議及商場部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。餐廳廚房需做二次裝修設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)符合加工流程，避免往返交錯(cuò)，符合衛(wèi)生防疫要求，防止生食與熟食混雜等，另外，還滿足《飲食建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》中一級餐館的要求。生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進(jìn)入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。對生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。水池上部無排水管道通過。排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。生活污水經(jīng)中水處理后進(jìn)行排放，地下車庫不設(shè)洗車裝置。通風(fēng)、空調(diào)及采暖地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機(jī)房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，去換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為6次/h，送風(fēng)為5次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房20次/h，廚房35次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機(jī)房、熱交換站、庫房等為5次/h。對餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為了避免串味，廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。本工程的飯店、商場、娛樂場所、會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳等場所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異，一般在24—28℃之間，冬季一般在16—20℃之間。在所以空調(diào)場所均設(shè)有新風(fēng)補(bǔ)給設(shè)施。其最小新風(fēng)量為：飯店客房為120m3/（h·室），餐廳內(nèi)25m3/（h·人），宴會(huì)廳、會(huì)議室、酒吧、卡拉OK廳等為40m3/（h·人），健身房為80m3/（h·人），美容院為30m3/（h·人），走道、大廳為7m振動(dòng)法治及噪聲控制振動(dòng)防止：本工程振動(dòng)源主要是制冷機(jī)組、風(fēng)機(jī)、水泵及電梯等，設(shè)計(jì)中將以上設(shè)備布置在單獨(dú)房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。噪聲控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的機(jī)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動(dòng)的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧?。風(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨(dú)的房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪措施。飯店客房設(shè)在5—8層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠(yuǎn)離。對客房、商場、餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室等處的空調(diào)及送拍風(fēng)光道采取了消聲處理措施。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建設(shè)工期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2011年9月底完成“三通一平”等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，建設(shè)條件較好，因此，可加快總體工程實(shí)施進(jìn)度，但鑒于工程難度較大，裝修復(fù)雜，故預(yù)計(jì)總工期為2年完成，自2011年9月起至2012年10月全部竣工，投入營運(yùn)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1、2011年10-11月完成項(xiàng)目立項(xiàng)完成可行性研究報(bào)告編寫及審批完成設(shè)計(jì)招標(biāo)、初步設(shè)計(jì)及審批2、2012年1月完成施工圖設(shè)計(jì)、進(jìn)行施工招標(biāo)3、2012年2-3月完成樁基礎(chǔ)工程4、2012年5月-2012年12月完成結(jié)構(gòu)工程5、2013年3-4月完成設(shè)備安裝、調(diào)試6、2013年5月竣工驗(yàn)收7、2013年5-8月完成裝飾工程第六章投資估算與投資構(gòu)成一、投資估算（一）建設(shè)投資估算1、建設(shè)工程費(fèi)：參照湖南省概算定額，根據(jù)類似工程造價(jià)水平估算，室外工程按建筑工程費(fèi)的8%估算。2、其它費(fèi)用按一下標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地使用費(fèi)：按開發(fā)商提供的實(shí)際費(fèi)用，每畝50萬元；（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按開發(fā)設(shè)計(jì)雙方協(xié)議取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5元/m2；（3）施工監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)的1%計(jì)；（4）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定為工程費(fèi)的0.21%計(jì)；（5）前期工作費(fèi)；包括：總規(guī)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、廣告策劃宣傳費(fèi)、環(huán)境評審費(fèi)、施工許可辦證費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等按相關(guān)規(guī)定計(jì)取；3、基本預(yù)備費(fèi)：按建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置、安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的3%計(jì)。項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)為1000萬元。項(xiàng)目經(jīng)估算，建設(shè)投資為3000萬元。二、投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資3000萬元，土地：500萬元建筑工程費(fèi)：1000萬元裝修：600萬元設(shè)備：900萬元第七章財(cái)務(wù)及社會(huì)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目完成后，年?duì)I業(yè)總額可達(dá)1600萬元，年上交營業(yè)稅90萬元，上交所得稅100萬元，稅后利潤226萬元，項(xiàng)目投資利潤率7.54%，投資利稅率7.01%，本項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為6.55%，投資回收期為9.16年，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是可以接受的。二、定性分析建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)分析近期，由于通貨膨脹，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上揚(yáng)，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費(fèi)的價(jià)格漲幅較大，因此，項(xiàng)目在實(shí)施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析雖然XX景區(qū)同一檔次酒店為空缺，但近期農(nóng)家樂還不少，對一般客戶仍具有較強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目為高檔酒店，應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)營特色，引進(jìn)國外先進(jìn)理念，避免新開業(yè)客源少，聲譽(yù)低等風(fēng)險(xiǎn)，盡快達(dá)到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業(yè)收入的重要性。從項(xiàng)目的總體條件來分析，雖然面臨著一定的市場挑戰(zhàn)，但本項(xiàng)目的市場背景基本成熟，市場前景廣闊，只要項(xiàng)目運(yùn)作思路及方法符合市場的需求，那么本項(xiàng)目就能成功，就能真正成為XX新農(nóng)村建設(shè)的標(biāo)志項(xiàng)目、XXX文化旅游景區(qū)旅游接待區(qū)的核心項(xiàng)目、提升XXX景點(diǎn)整體接待能力的重點(diǎn)項(xiàng)目。社會(huì)評價(jià)項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提升XX區(qū)城市形象項(xiàng)目的建成，將能有效地改善XXX文化旅游景區(qū)在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升XXX景區(qū)的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升XX區(qū)的城市形象。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級酒店的建成，將填補(bǔ)XXX文化旅游景區(qū)作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有四星級酒店的空白，這在整個(gè)XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)都具有一定的前瞻性，有利于提升XX區(qū)的城市形象，有利于豐富XX區(qū)的城市內(nèi)涵，有利于XXX文化旅游景區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從質(zhì)量較低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。有利于提升XXX文化旅游景區(qū)旅游接待能力項(xiàng)目的建成，是XXX文化旅游景區(qū)旅游接待水平發(fā)展的一個(gè)里程碑，結(jié)束了XX景區(qū)以及整個(gè)XX鎮(zhèn)沒有四星級酒店的歷史，開創(chuàng)了XX景區(qū)旅游接待的新起點(diǎn)，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)以至其建筑品質(zhì)、建成后做引進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等，都將對現(xiàn)在以至今后一段時(shí)間內(nèi)的同類型項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力，發(fā)揮積極促進(jìn)作用，從而推動(dòng)XX當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)旅游配套設(shè)施的日益成熟，項(xiàng)目在建成后，將引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升XX旅游景區(qū)旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升XX景區(qū)旅游接待能力。項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)的招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目在開發(fā)過程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式，項(xiàng)目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生巨大大拉動(dòng)作用，也必將成為XX區(qū)的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；項(xiàng)目在開發(fā)過程中，預(yù)期能給政府帶來300萬元左右的財(cái)稅收入，進(jìn)入經(jīng)營期后每年能為政府帶來500萬元左右的財(cái)稅收入；項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營過程中，將會(huì)為XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。同時(shí)，項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營過程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)、管理、經(jīng)營技術(shù)與理念，為XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力素質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大提高XX景區(qū)在高級商務(wù)接待能力方面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來的是高層次的商務(wù)科赫和高端客戶對XX區(qū)城市發(fā)展的信心，必將促進(jìn)與增強(qiáng)XX鎮(zhèn)的整體招商引資能力與水平。項(xiàng)目的開發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)，與XX城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的步伐緊緊相連，與長沙市旅游市場的發(fā)展息息相關(guān)，項(xiàng)目的建成，將能有效地提高當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費(fèi)水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。同時(shí)，城市休閑設(shè)施和文化場所的搭建，有利于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣摺ｍ?xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè)。項(xiàng)目的建設(shè)，將提升XX區(qū)東北板塊在文化、商業(yè)、旅游等業(yè)態(tài)方面的豐富性，使XX板塊旅游經(jīng)濟(jì)圈的有效何互補(bǔ)和功能延伸，進(jìn)而成為XX區(qū)標(biāo)志性休閑度假中心。項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中，將合理規(guī)劃、精心施工，引進(jìn)具有實(shí)力的開發(fā)商，以及一流的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷策劃單位，為XX景區(qū)的開發(fā)建設(shè)帶來先進(jìn)的理念，對于XX區(qū)東北片區(qū)的建設(shè)開發(fā)有著長遠(yuǎn)的指導(dǎo)與示范意義。項(xiàng)目的成功開發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播。項(xiàng)目的開發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營”為宗旨，踐行“傳承發(fā)揚(yáng)湘繡文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)建文化精品旅游景區(qū)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，符合省政府大力實(shí)施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將能有效的推進(jìn)XXX文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，對XX區(qū)旅游文化市場的發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和強(qiáng)勁