鄭州舊城改造項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

“鄭州金水區(qū)舊城改造”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1、省級(jí)商業(yè)中心（電子專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)立足華中，輻射西北、華北）

2、大型都市綜合體（建筑面積過(guò)百萬(wàn)，物業(yè)功能包含商業(yè)、住宅、商務(wù)）3、大型舊改項(xiàng)目（涉及拆遷面積達(dá)十萬(wàn)以上，含住宅與商業(yè)）4、存在定向領(lǐng)先客戶(hù)（項(xiàng)目?jī)?nèi)部有十一萬(wàn)平米旺盛的商業(yè)在營(yíng)面積）

戰(zhàn)略前奏——項(xiàng)目定性1、本項(xiàng)目的成敗，不僅僅維系于項(xiàng)目收益、銷(xiāo)售速度、市場(chǎng)影響力，而應(yīng)包括社會(huì)的共同認(rèn)可（村民、政府、商戶(hù)）；2、本項(xiàng)目絕非單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，而是承擔(dān)著區(qū)域與城市發(fā)展功能的復(fù)合設(shè)施；3、商業(yè)（尤其是現(xiàn)有商戶(hù)）是綜合發(fā)展的原點(diǎn)，是項(xiàng)目增值、快銷(xiāo)的關(guān)鍵；4、本項(xiàng)目的運(yùn)作成敗，70%力氣將花在前期，后期僅僅是營(yíng)銷(xiāo)組織戰(zhàn)略前奏——梳理思路主要觀(guān)點(diǎn)1、如何使現(xiàn)有商業(yè)順利升級(jí)、擴(kuò)容、并長(zhǎng)期保持活力？自然發(fā)展而來(lái)，由零散的、不同建筑類(lèi)型的、多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)組合而成此類(lèi)規(guī)格，很容易因城市變遷、市場(chǎng)發(fā)展而被取代、分散（案例：南昌、長(zhǎng)沙）2、如何依靠商業(yè)驅(qū)動(dòng)，使各物業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、項(xiàng)目整體增值？由于存在領(lǐng)先客戶(hù)，所以項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利招商、銷(xiāo)售不是問(wèn)題關(guān)鍵在于定位的前瞻性，使各功能部分協(xié)調(diào)發(fā)展，為項(xiàng)目帶來(lái)更高、更長(zhǎng)期的收益3、如何定義項(xiàng)目，得到社會(huì)各方普遍認(rèn)可？村民關(guān)心的不僅僅是物業(yè)賠償，而是通過(guò)此次商業(yè)升級(jí)，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)源政府關(guān)心的，應(yīng)是項(xiàng)目為區(qū)域、為城市帶來(lái)什么主要待解決問(wèn)題——思路的原點(diǎn)核心問(wèn)題合成解決以上核心問(wèn)題，招商、銷(xiāo)售、價(jià)值最大化、獲得各方認(rèn)可將順理成章，并能夠在長(zhǎng)期發(fā)展中控制風(fēng)險(xiǎn)

找到最合適的商業(yè)驅(qū)動(dòng)力，并使各功能部分協(xié)

調(diào)發(fā)展，保持長(zhǎng)期活力——綜合發(fā)展戰(zhàn)略研究工作思路與進(jìn)程第二階段案例研究體量分析案例調(diào)研成功模式研究項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略各物業(yè)體量分析《體量分析專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告》第三階段物業(yè)定位發(fā)展建議分項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略及定位分項(xiàng)物業(yè)發(fā)展建議分期開(kāi)發(fā)原則與滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建議啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)組織建議《定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告》第一階段市場(chǎng)調(diào)研宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景、城市研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研住宅市場(chǎng)調(diào)研商務(wù)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研酒店業(yè)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《經(jīng)濟(jì)測(cè)算》工作項(xiàng)目工作任務(wù)工作成果200703/9至今工作200703/25200704/06200704/30調(diào)研工作說(shuō)明市場(chǎng)調(diào)研十個(gè)工作日（2007.03.09—2007.03.18）一、項(xiàng)目調(diào)研共計(jì)131個(gè)（住宅30，寫(xiě)字樓52，商業(yè)40，酒店9）住宅市場(chǎng)：鄭東新區(qū)——聯(lián)盟新城、中央特區(qū)、百合公寓、老街、阿卡迪亞、立體世界、第一大街/中原區(qū)——帝湖花園、金源第一城、綠都城、威尼斯水城、凱旋門(mén)、茜城五月天E立方/管城區(qū)——康城棕櫚泉、康橋花園、金色港灣、美景天城、富田太陽(yáng)城、方圓創(chuàng)世紀(jì)、克拉城/金水區(qū)——建業(yè)·森林半島、曼哈頓廣場(chǎng)、普羅旺世、中原數(shù)碼港、思達(dá)大戶(hù)、銀基王朝、廣匯PAMA、圣菲城、正弘旗、非常國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)：文化路——金貿(mào)大廈、國(guó)奧大廈、聯(lián)盛大廈、模具大廈、金國(guó)大廈、創(chuàng)新大廈、中科信息大廈/花園路——信息大廈、融元廣場(chǎng)、中國(guó)人壽保險(xiǎn)大廈、新世紀(jì)大廈、鄭花大廈、郵政大廈、河南新聞大廈/經(jīng)三路——注協(xié)大廈、鑫苑商務(wù)中心、金城國(guó)際廣場(chǎng)、卡薩、江山.商界、財(cái)富廣場(chǎng)、思達(dá)數(shù)碼大廈、冰熊大廈、綠洲商務(wù)大廈、豫煙大廈、廣匯國(guó)貿(mào)大廈、經(jīng)緯大廈；/東風(fēng)路——匯寶大廈、河南科技數(shù)碼港、百腦匯、中關(guān)大廈、匯科數(shù)碼廣場(chǎng)；/農(nóng)業(yè)路——國(guó)際企業(yè)中心、豫博大廈、富凱大廈、益華大廈、濟(jì)源大廈、省匯中心、光大銀行大廈、興業(yè)大廈、晨光大廈、海特大廈、英特大廈、銀豐商務(wù)港、報(bào)業(yè)大廈、投資大廈、海關(guān)大廈、正弘旗、浦發(fā)國(guó)際金融中心；/其他區(qū)域——新時(shí)空、綠地峰會(huì)天下、未來(lái)大廈、順馳第一國(guó)際商業(yè)市場(chǎng)：城市商業(yè)——二七商圈、經(jīng)緯商圈、碧沙崗商圈、鄭東商圈、火車(chē)站商圈、文化路商圈、北環(huán)商圈、城西商圈、城東商圈、大上海城、金智·萬(wàn)博商城、世貿(mào)商城四期、水岸花木城、寶龍城市廣場(chǎng)、天旺廣場(chǎng)/區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)——百腦匯、匯科數(shù)碼廣場(chǎng)、科技市場(chǎng)中關(guān)大廈、科技市場(chǎng)展銷(xiāo)中心、河南科技市場(chǎng)、創(chuàng)新大廈、新派電腦城、電子大廈、各類(lèi)經(jīng)營(yíng)電子的街鋪；其他區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)——新亞、迪信通、長(zhǎng)遠(yuǎn)、八方通訊、中州、國(guó)訊、各類(lèi)電器賣(mài)場(chǎng)通訊專(zhuān)柜、各類(lèi)商超賣(mài)場(chǎng)通訊專(zhuān)柜、鄭州國(guó)際通訊城、通訊器材大世界、豫泰通訊城；/區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)——餐飲12家、休閑會(huì)館10家、大型超市賣(mài)場(chǎng)6家、汽車(chē)交易市場(chǎng)2家、電器賣(mài)場(chǎng)4家、圖書(shū)交易市場(chǎng)2家13酒店：五星級(jí)——裕達(dá)國(guó)貿(mào)飯店、興亞建國(guó)飯店、中州皇冠假日酒店、索菲特國(guó)際飯店區(qū)域市場(chǎng)酒店——新香江溫泉酒店、中洲商務(wù)酒店、索克快捷酒店、博維海鑫商務(wù)酒店、豐樂(lè)園大酒店二、深度訪(fǎng)談（深入訪(fǎng)談?dòng)行?wèn)卷樣本53份）創(chuàng)新大廈10份、百腦匯10份、科技市場(chǎng)中關(guān)大廈8份、科技市場(chǎng)展銷(xiāo)中心6份、河南科技市場(chǎng)9份、電子大廈6份、匯科數(shù)碼廣場(chǎng)2份、街鋪2份調(diào)研思路城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究商務(wù)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：一、城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：GDP進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，發(fā)展勢(shì)頭良好房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增速之間的關(guān)系小于4%4—5%5—8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：第三產(chǎn)業(yè)比例一直低于第二產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展尤其是價(jià)格的上升有一定制約作用房地產(chǎn)發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關(guān)系小于30%30—50%大于50%客戶(hù)結(jié)構(gòu)單調(diào)，市場(chǎng)平淡市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不清晰，發(fā)展不確定客戶(hù)多元、交易活躍、產(chǎn)品豐富鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：一、城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃城市人口與收入：人口基數(shù)大，但戶(hù)籍人口自然增長(zhǎng)幅度不高，本省外地人已成為城市的半壁江山；人均收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，基本分享GDP增長(zhǎng)的紅利鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：一、城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃原有城區(qū)北移東擴(kuò)CBD、高尚住宅區(qū)、副CBD、大型生態(tài)湖區(qū)與濕地城市規(guī)劃：東擴(kuò)、北移為城市發(fā)展帶來(lái)新的空間，但北部的規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)支撐不足，在直接競(jìng)爭(zhēng)中落于東部下風(fēng)鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：一、城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃1、城市經(jīng)濟(jì)與人均收入快速增長(zhǎng)，外來(lái)移民迅速增加，為房地產(chǎn)高速發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)2、第三產(chǎn)業(yè)比例不高，將在一定程度上制約房地產(chǎn)尤其是價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng)3、本項(xiàng)目所處區(qū)域在規(guī)劃上有一定利好，但相比東部的發(fā)展將顯得較為滯后鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：一、城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃調(diào)研思路城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究商務(wù)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品房批準(zhǔn)預(yù)售與銷(xiāo)售面積鄭州市近年商品房批售面積和銷(xiāo)售面積均大幅提升，從04年起，當(dāng)年銷(xiāo)售面積均大于批售面積，表明鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)供不應(yīng)求。2006年全市商品房批售及銷(xiāo)售面積均集中爆發(fā)，其中批售面積達(dá)783.5萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積達(dá)787.32萬(wàn)平米。同比05年漲幅分別達(dá)到40%和48%。鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)——各物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售面積住宅銷(xiāo)售面積漲幅明顯，06年達(dá)715.44萬(wàn)平米，同比漲幅達(dá)到52%；商業(yè)銷(xiāo)售面積自01年起穩(wěn)步增長(zhǎng)，漲幅均達(dá)10%以上；辦公物業(yè)自04年起逐步加大放量，至06年達(dá)20萬(wàn)平米。住宅歷年銷(xiāo)售面積辦公物業(yè)歷年銷(xiāo)售面積商業(yè)歷年銷(xiāo)售面積鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品房銷(xiāo)售價(jià)格鄭州市商品房均價(jià)截至06年達(dá)到3212元，比較00年上漲達(dá)71%，自04年起年均漲幅均超過(guò)8%，其價(jià)格上漲幅度和速度均位居全國(guó)同類(lèi)城市前列。鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)——各物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格近年快速上漲趨勢(shì)明顯，其中：住宅價(jià)格達(dá)2974元，比05年增長(zhǎng)23%；寫(xiě)字樓價(jià)格達(dá)4200元，比05年增長(zhǎng)7%；商業(yè)價(jià)格達(dá)7636元，比05年增長(zhǎng)5%，較為平穩(wěn)住宅歷年銷(xiāo)售價(jià)格辦公歷年銷(xiāo)售價(jià)格商業(yè)歷年銷(xiāo)售價(jià)格鄭州項(xiàng)目市場(chǎng)分析：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)——相關(guān)結(jié)論1、供求關(guān)系上：全市近年來(lái)銷(xiāo)售面積均大于當(dāng)年推售面積，供不應(yīng)求，市場(chǎng)供求的矛盾為全市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇。2、住宅銷(xiāo)量自01年上漲，06年飛升，同時(shí)價(jià)格漲幅尤為明顯；未來(lái)城市內(nèi)的開(kāi)發(fā)將以舊改為主，供應(yīng)量受到一定阻礙，因此供不應(yīng)求或供求相當(dāng)局面將在3—5年內(nèi)持續(xù)存在。3、辦公自04年逐步放量，未來(lái)隨著鄭東新區(qū)CBD的建設(shè)以及其他城區(qū)改造項(xiàng)目的動(dòng)工，辦公物業(yè)的供應(yīng)量還將持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，未來(lái)商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。4、商業(yè)02-06年處于集中井噴時(shí)期，銷(xiāo)售量漲幅均超過(guò)40%，06年達(dá)到51.88萬(wàn)平米；但銷(xiāo)售價(jià)格屬于穩(wěn)步上升，漲幅不明顯，說(shuō)明城市商業(yè)的放量帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)較為明顯。調(diào)研思路城市、經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究商務(wù)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究鄭州項(xiàng)目閉市場(chǎng)分析躍：三、商條業(yè)市場(chǎng)：剪1、城市鍛商業(yè)格局齊（商圈分殿布）主要商綢圈：三旋大零售么商圈、柿二大批擱零兼營(yíng)談商圈、潮三大批描發(fā)商圈掀、一個(gè)默正在形慈成中的揭商圈二七商濫圈火車(chē)站商腫圈文化路園商圈北環(huán)商圈城東商圈碧沙崗樣商圈經(jīng)緯商圈鄭東商圈城西商圈2個(gè)3個(gè)1個(gè)批零兼營(yíng)零售商圈潛力商市圈分布：零臨售主要在康城中老城綠區(qū)，批發(fā)偷除火車(chē)站白商圈外，現(xiàn)其他均分尖布在城市為外圍3個(gè)批發(fā)商梨圈鄭州項(xiàng)目吧市場(chǎng)分析括：三、商擴(kuò)業(yè)市場(chǎng)：饒1、城市魯商業(yè)格局修（經(jīng)營(yíng)品木種分布）服裝、餐勝飲、小商刺品、休閑饞娛樂(lè)在城息內(nèi)，建材肝、家居、鈴汽車(chē)及相演關(guān)、花卉裕、果蔬在盟外圍商圈名稱(chēng)商圈性質(zhì)主要范圍經(jīng)營(yíng)品牌與品種歷史沉淀二七商圈零售二七路、人民路、太康里、西大街等靠近二七廣場(chǎng)部分北京聯(lián)華、丹尼斯、金博大、百年德化等；服裝、餐飲、珠寶、鐘表、休閑娛樂(lè)等，品種齊全城市發(fā)展的正中心，城區(qū)的原點(diǎn)，歷史最悠久的商圈經(jīng)緯商圈零售緯一路至緯四路，經(jīng)三路至經(jīng)七路餐飲（食街）、休閑（酒吧）、生活配套類(lèi)購(gòu)物為主老城區(qū)，輕閑悠閑的氛圍，自然形成碧沙崗商圈零售友愛(ài)路、百花路一帶生活配套類(lèi)商業(yè)為主隨著西區(qū)城市人口的增加而逐漸自然發(fā)展起來(lái)鄭東商圈零售運(yùn)河以北，各大社區(qū)商業(yè)配套及寶龍城市廣場(chǎng)串聯(lián)而成商超為龍頭，帶動(dòng)餐飲、休閑娛樂(lè)隨著CBD的發(fā)展而成形，目前氛圍不成熟火車(chē)站商圈批零兼營(yíng)火車(chē)站周邊銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、錦榮服裝城、天榮時(shí)裝城、錢(qián)塘衣城、敦睦路、國(guó)際小商品城；服裝、輕工業(yè)小商品因省會(huì)輻射全省，圍繞著火車(chē)站而逐漸發(fā)展起來(lái)，老商圈文化路商圈批零兼營(yíng)文化路、東風(fēng)路河南科技市場(chǎng)內(nèi)各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)電子產(chǎn)品、文化路街鋪經(jīng)營(yíng)生活配套電子類(lèi)產(chǎn)品因高校集中而發(fā)展起來(lái)北環(huán)商圈批發(fā)北環(huán)路、國(guó)基路汽車(chē)交易市場(chǎng)、花卉、古玩、茶葉等因北環(huán)交通發(fā)達(dá)而發(fā)展城西商圈批發(fā)中原路為中心的西部新老城區(qū)及部分郊區(qū)建材、棉紡、圖書(shū)、果蔬等因城市化的進(jìn)程而發(fā)展城東商圈批發(fā)城市東南部新區(qū)建材、家居、汽配、醫(yī)藥等因城市化的進(jìn)程而發(fā)展鄭州項(xiàng)目冤市場(chǎng)分析滾：三、商謎業(yè)市場(chǎng)：朗1、城市殖商業(yè)格局追（在售項(xiàng)惑目）有影響法力的項(xiàng)管目均為伶有品牌羞影響力軌的大商津場(chǎng)（批話(huà)發(fā)類(lèi)）譽(yù)或大商剛家（零炒售賣(mài)場(chǎng)楊、商業(yè)龜街）項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)模規(guī)劃商家租售價(jià)格租售狀況大上海城二七路、人民路之間占地6.9萬(wàn)建面28萬(wàn)分六區(qū)，一期推出上海商城、金街國(guó)美、銅鑼灣、奧斯卡影城等1F內(nèi)鋪2.8萬(wàn)，2F1.4萬(wàn)3F0.9萬(wàn)集中商業(yè)出租90%，1—3F售80%金智·萬(wàn)博商城火車(chē)站對(duì)面建面6.5萬(wàn)-1—5F為商業(yè)，7—12F為商務(wù)自營(yíng)小商品市場(chǎng)1F外鋪6萬(wàn)，內(nèi)鋪3—4萬(wàn)，2F2萬(wàn)，-1F1.5萬(wàn)世貿(mào)商城四期火車(chē)站南側(cè)建面10萬(wàn)裙樓為市場(chǎng)，上部為30F的寫(xiě)字樓自營(yíng)服裝市場(chǎng)/目前登記中水岸花木城中原路交西四環(huán)總建面120萬(wàn)一期商業(yè)1.6萬(wàn)純市場(chǎng)類(lèi)鋪位自營(yíng)花卉市場(chǎng)所有鋪位0.9萬(wàn)寶龍城市廣場(chǎng)鄭東新區(qū)龍湖環(huán)路占地20萬(wàn)建面25萬(wàn)主題商業(yè)、街區(qū)、獨(dú)立公寓家樂(lè)福為龍頭均價(jià)1.3萬(wàn)，1F外鋪2.7萬(wàn)天旺廣場(chǎng)天明路交東風(fēng)路占地3.4萬(wàn)建面6.6萬(wàn)主題商業(yè)、街區(qū)世紀(jì)華聯(lián)、豪客來(lái)等1F外鋪2.5萬(wàn)，內(nèi)鋪1.5萬(wàn)，2F0.9萬(wàn)，3F0.5萬(wàn)街鋪銷(xiāo)售90%價(jià)格以并火車(chē)站些為中心鹿點(diǎn)，向炮外圍遞搞減，批燒發(fā)零售歸類(lèi)規(guī)律密相同鄭州項(xiàng)目?jī)斒袌?chǎng)分析胞：三、商型業(yè)市場(chǎng)：劃1、城市簽商業(yè)格局涉——主要劣結(jié)論4、本非區(qū)域?qū)倏苡诔鞘锌股虡I(yè)與岔外圍商簽業(yè)的結(jié)勇合部，遲傳統(tǒng)上偶商業(yè)檔婚次不高贏；在專(zhuān)偽業(yè)市場(chǎng)夾上具有貞品牌號(hào)唐召力，筆但城市形類(lèi)商業(yè)術(shù)輻射力技較低2、城懼市類(lèi)商拴業(yè)主要立集中在肝城市中題部，未鄉(xiāng)豐來(lái)東部借將大量宏發(fā)展，償而北部秋較為缺釣乏3、專(zhuān)業(yè)默市場(chǎng)分散窯在城市正毯中心與外翅圍，已基壟本成型，浮且各自具壇備歷史沉歐淀、品牌品號(hào)召力1、全仁市商業(yè)怪面積約莖300賓萬(wàn)，按奸非農(nóng)人斜口（2雨57萬(wàn)兔）約1摸.17湯/人，喪屬中等驚水平，團(tuán)低于國(guó)特際飽和龍度標(biāo)準(zhǔn)敬（2.趁6/人貓），且柱考慮到壁省會(huì)城普市的輻繭射能力齡，此數(shù)杏據(jù)仍有噴發(fā)展?jié)搫h力鄭州項(xiàng)目銳市場(chǎng)分析仿：三、商建業(yè)市場(chǎng)：蹈2、區(qū)域勸專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)活（分布狀長(zhǎng)況）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)嗓全部為電拍子類(lèi)產(chǎn)品刷，主要分布布在交叉周口的南段惡與東段河南科陜技市場(chǎng)鄉(xiāng)豐數(shù)碼港賽博2店街鋪匯科數(shù)碼戲廣場(chǎng)街鋪百腦匯河南科仇技市場(chǎng)河南科恰技市場(chǎng)展銷(xiāo)中功心科技市閑場(chǎng)中關(guān)大廈街鋪創(chuàng)新大廈賽博1胃店新派電腦城街鋪電子大廈二手大弓世界街鋪街鋪街鋪東斧風(fēng)猴路文化路區(qū)域內(nèi)掉共有9鑄個(gè)集中秩的科技材電子市喇場(chǎng)，其鎮(zhèn)中交叉誼口南段死3個(gè)、甜東段5途個(gè)、西食段1個(gè)鄭州項(xiàng)芒目市場(chǎng)煩分析：貸三、商姻業(yè)市場(chǎng)狹：2、屑區(qū)域?qū)３稑I(yè)市場(chǎng)管（在營(yíng)柏總量）在營(yíng)專(zhuān)業(yè)服市場(chǎng)實(shí)際錯(cuò)經(jīng)營(yíng)面積蒙為7.8迫—8.5繳萬(wàn)，含各通市場(chǎng)上方劑辦公倉(cāng)儲(chǔ)舍約19—給19.5準(zhǔn)萬(wàn)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積出租率（含辦公物業(yè)）百腦匯10000027500—3000075%匯科數(shù)碼廣場(chǎng)7200—78003600—390050%科技市場(chǎng)中關(guān)大廈25200—270008400—900098%科技市場(chǎng)展銷(xiāo)中心3300—36003300—3600100%河南科技市場(chǎng)9000—100004500—500080%創(chuàng)新大廈28200—2880018800—1920095%新派電腦城720—1200720—120040%電子大廈10800—112008100—840085%各類(lèi)經(jīng)營(yíng)電子的街鋪3290—46103290—461098%合計(jì)187710—19421078210—8491084%（商業(yè)經(jīng)營(yíng)）區(qū)域內(nèi)凡的辦公副倉(cāng)儲(chǔ)總刻面積約震18—說(shuō)19萬(wàn)腔（不含分居民住致宅出租頑），與率經(jīng)營(yíng)面象積比為鐵2.3繞：1；出租情況漆良好的為泡中關(guān)大廈李、展銷(xiāo)中盟心、創(chuàng)新廁大廈、電免子大廈鄭州項(xiàng)注目市場(chǎng)垂分析：部三、商劈燕業(yè)市場(chǎng)累：2、捏區(qū)域?qū)Ｒ詷I(yè)市場(chǎng)疏（商戶(hù)議及經(jīng)營(yíng)框品種）在營(yíng)商潤(rùn)戶(hù)約1影350就—14童00家轉(zhuǎn)之間，爛平均經(jīng)化營(yíng)面積辱為58灘—61餓㎡/戶(hù)戚（含店?duì)恐械辏┙?jīng)營(yíng)品種科技市場(chǎng)創(chuàng)新大廈中關(guān)大廈展銷(xiāo)中心百腦匯電子大廈新派電腦匯科街鋪合計(jì)電腦及配件531234894141

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4合計(jì)115270961753851871779331357主要品種析依次為：茫電腦及配航件、辦公客及耗材、雷通訊數(shù)碼奶、PC法DIY、餃維修與二般手鄭州項(xiàng)目疲市場(chǎng)分析驢：三、商倦業(yè)市場(chǎng)：音2、區(qū)域聯(lián)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本（租金表荷現(xiàn)）1F價(jià)綁格為1央20—鍋400燦、2F餅為80答—12鄰0、3楚F為5競(jìng)0—8遼0、4屈F為3替0—5羽0除百腦型匯外，潛價(jià)格表棍現(xiàn)良好正的市場(chǎng)近基本為漏出租情抵況良好且的市場(chǎng)紗，主要含集中本姐項(xiàng)目地付塊內(nèi)5F一賽般作為離辦公倉(cāng)債儲(chǔ)，暫舞不將其嫂納入商森業(yè)租金啄的計(jì)算項(xiàng)目名稱(chēng)1F2F3F4F百腦匯300—40080—15080—120匯科數(shù)碼廣場(chǎng)120—15060—8030—50科技市場(chǎng)中關(guān)大廈200—300100—20050—7030—40科技市場(chǎng)展銷(xiāo)中心150—200100—12040—50河南科技市場(chǎng)50—100創(chuàng)新大廈150—40080—12050—8030—50新派電腦城80—120電子大廈120—20080—120各類(lèi)經(jīng)營(yíng)電子的街鋪150—250主流區(qū)間120—40080—12050—8030—50鄭州項(xiàng)度目市場(chǎng)酒分析：胳三、商哭業(yè)市場(chǎng)懶：2、狗區(qū)域?qū)ＴS業(yè)市場(chǎng)爬（前景才展望）對(duì)市場(chǎng)素前景的注判斷中配，認(rèn)為竭廣闊或旅潛力大情的均在注40%務(wù)以上，島認(rèn)為一拋般的為決38—鴿58%打算繼續(xù)因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)艙的為50懂%，46憐%的視情茅況而定；涉總體來(lái)看誼，對(duì)市場(chǎng)淘較為樂(lè)觀(guān)鄭州市場(chǎng)前景判斷A廣闊空間B平穩(wěn)一般C空間不大46%38%15%本市場(chǎng)前景判斷A潛力巨大B潛力一般C缺乏潛力42%58%是否擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)A繼續(xù)擴(kuò)大B不確定C不擴(kuò)大50%46%4%主要批發(fā)客戶(hù)A外省B本省各地C本市4%73%31%鄭州項(xiàng)目昏市場(chǎng)分析挎：三、商傲業(yè)市場(chǎng)：等2、區(qū)域嫩專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)牙（未來(lái)競(jìng)少爭(zhēng)）未來(lái)3年儀內(nèi)，可確歲定增加的遣競(jìng)爭(zhēng)總量快將達(dá)到1經(jīng)2—14否萬(wàn)左右，柄城市總量稿達(dá)到16睛—18萬(wàn)肝，增加比蜓例達(dá)到2翠70%左扯右狀況項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積出租率（含辦公物業(yè)）現(xiàn)有百腦匯10000027500—3000075%匯科數(shù)碼廣場(chǎng)7200—78003600—390050%新派電腦城720—1200720—120040%電子大廈10800—112008100—840085%各類(lèi)經(jīng)營(yíng)電子的街鋪3290—46103290—461098%合計(jì)——43210—48110——未來(lái)新增曼哈頓廣場(chǎng)賽格數(shù)碼90000020000左右——賽博2店4380014000左右——中原數(shù)碼港1540000規(guī)劃電子類(lèi)商業(yè)數(shù)萬(wàn)——各類(lèi)街鋪新增數(shù)千數(shù)千——合計(jì)——120000—140000——城市總量共計(jì)——160000—180000——新增競(jìng)請(qǐng)爭(zhēng)均為打品牌經(jīng)粘營(yíng)商家眠或城市違頂級(jí)項(xiàng)豬目商業(yè)堡，競(jìng)爭(zhēng)需格局的槽升級(jí)在霧即鄭州項(xiàng)教目市場(chǎng)益分析：歲三、商稼業(yè)市場(chǎng)芝：2、含區(qū)域?qū)ＳH業(yè)市場(chǎng)厘（相關(guān)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)）相關(guān)產(chǎn)業(yè)雄A：通訊冶市場(chǎng)零售照賣(mài)場(chǎng)遍布斑全市，批淹發(fā)市場(chǎng)主饒要集中在殼火車(chē)站與希二七商圈扭，對(duì)城市歷的壟斷格酬局基本形停成類(lèi)別名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積位置零售類(lèi)新亞、迪信通、長(zhǎng)遠(yuǎn)、八方通訊、中州、國(guó)訊、各類(lèi)電器賣(mài)場(chǎng)通訊專(zhuān)柜、各類(lèi)商超賣(mài)場(chǎng)通訊專(zhuān)柜——全市各處批發(fā)類(lèi)鄭州國(guó)際通訊城13000火車(chē)站對(duì)面通訊器材大世界9000—10000隴海東路北側(cè)豫泰通訊城4000—5000隴海東路南側(cè)合計(jì)26000—28000——鄭州項(xiàng)目爛市場(chǎng)分析猜：三、商決業(yè)市場(chǎng)：只2、區(qū)域處專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)宏（相關(guān)產(chǎn)塞業(yè)）相關(guān)產(chǎn)胃業(yè)B：貝白色電坐子（家說(shuō)電類(lèi)）裳賣(mài)場(chǎng)已抽入駐全缺市，但奔本項(xiàng)目裕所處區(qū)紅位仍有狀機(jī)會(huì)主要商家開(kāi)店數(shù)量主要位置國(guó)美5家德化街、花園路、建設(shè)路125號(hào)與187號(hào)、南陽(yáng)路蘇寧3家棉紡東路、農(nóng)業(yè)路、南陽(yáng)路永樂(lè)11家二七廣場(chǎng)商城大廈、南陽(yáng)路、建設(shè)路、文化路、鄭州家電市場(chǎng)、金水路燕莊、經(jīng)三路、花園路、世紀(jì)聯(lián)華碧波園店、大崗劉政府對(duì)面、老107國(guó)道正大廣場(chǎng)五星3家二七廣場(chǎng)亞細(xì)亞、南陽(yáng)路、嵩山路合計(jì)22家遍布全市各主要商圈本項(xiàng)目國(guó)美蘇寧永樂(lè)以本項(xiàng)目貢為圓心一尤公里區(qū)域牽外圍有四殊家電器商隱場(chǎng)，但圓羞心點(diǎn)人口參密集、學(xué)吧生眾多，鵲反而缺乏放家電商場(chǎng)五星鄭州項(xiàng)疊目市場(chǎng)秒分析：抵三、商興業(yè)市場(chǎng)制：2、數(shù)區(qū)域?qū)寴I(yè)市場(chǎng)2、電子吐市場(chǎng)的競(jìng)勵(lì)爭(zhēng)將升級(jí)閘，本商圈按及全市的律經(jīng)營(yíng)面積膨會(huì)有數(shù)倍角增長(zhǎng)，品抽牌對(duì)手更惜強(qiáng)3、現(xiàn)有俯總體商戶(hù)建約130信0—14番00家，是對(duì)市場(chǎng)前后景總體抱戒樂(lè)觀(guān)態(tài)度齊，近半希蕉望繼續(xù)擴(kuò)膛大經(jīng)營(yíng)4、電子君相關(guān)產(chǎn)業(yè)滑中，通訊磨市場(chǎng)的壟扁斷格局基靈本形成，浙但家電零煤售將是本聽(tīng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)日點(diǎn)1、當(dāng)前奮電子科技備市場(chǎng)的實(shí)善際經(jīng)營(yíng)面腰積為7.牛8—8.販5萬(wàn)，其愈余主要為涉辦公倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)，共19嘗萬(wàn)左右鄭州項(xiàng)恥目市場(chǎng)勇分析：碎三、商掩業(yè)市場(chǎng)料：3、姥外部經(jīng)搞濟(jì)（區(qū)纖域商業(yè)劫市場(chǎng)）本區(qū)域態(tài)核心圈期層內(nèi)缺踐乏大型府商超，岸主要以葛街鋪的舊形式分孩散經(jīng)營(yíng)境，為空灶白點(diǎn)餐飲、碧休閑娛怖樂(lè)檔次虛不高，忽品牌不敗強(qiáng)，為貿(mào)機(jī)會(huì)點(diǎn)北寫(xiě)環(huán)舞路東才風(fēng)齡路農(nóng)敬業(yè)綢路文化路花園路天明路中洲商務(wù)邪酒店煤炭醫(yī)榆院曙光醫(yī)院家世界KFC家樂(lè)福丹尼斯齊大賣(mài)場(chǎng)丹尼斯百軟貨(待建配)思達(dá)超布市德克士捷豐咖廈啡索克快捷削酒店金億大酒旗店金沙灣蜓洗浴健身俱賓樂(lè)部蘇寧電器三聯(lián)書(shū)排店農(nóng)大醫(yī)院迪信通德克士蘭亭燕迎鮑翅果品城水上樂(lè)園洗浴影城酒城商務(wù)酒嫁店夜總會(huì)SPA位商務(wù)會(huì)決所世紀(jì)華聯(lián)豪客來(lái)中洲國(guó)怎際飯店咖啡燕鮑翅職工醫(yī)院蓬萊酒寇店本項(xiàng)目酒城肖記燴面溫泉酒店和苑酒擱店輕大賓館洗浴汽車(chē)交易揪市場(chǎng)東坡眉龍州酒店意式餐廳圖書(shū)超析市健身會(huì)所省中醫(yī)院金鼎軒科迪量販咖啡美食廣場(chǎng)五星電器手機(jī)賣(mài)條場(chǎng)汽車(chē)用懇品華信賓莊館鄭州項(xiàng)沖目市場(chǎng)翼分析：培三、商毒業(yè)市場(chǎng)咸：3、壯外部經(jīng)每濟(jì)（區(qū)謊域商業(yè)掛市場(chǎng)）學(xué)校的另影響力凡：十所街高等院島校、三贊所中學(xué)殲、十余灶家其他悉學(xué)校，嗎形成數(shù)吃萬(wàn)人的萬(wàn)文具、滔圖書(shū)、這小商品這集中購(gòu)陪買(mǎi)人群本區(qū)域內(nèi)主要學(xué)校有：省工業(yè)學(xué)校中原工學(xué)院廣播影視學(xué)院省政法干部管理學(xué)院省農(nóng)業(yè)大學(xué)省機(jī)電學(xué)校省財(cái)稅高等專(zhuān)科學(xué)校市輕工業(yè)學(xué)院省信息工程學(xué)院鐵道警官高等專(zhuān)科學(xué)校省外貿(mào)學(xué)校各類(lèi)電腦學(xué)校、美容學(xué)校、補(bǔ)習(xí)學(xué)校省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、市九中、市二十六中市場(chǎng)類(lèi)別當(dāng)前狀況市場(chǎng)需求可行程度小商品主要集中在火車(chē)站商圈，以國(guó)際小商品城、萬(wàn)博商城為代表，經(jīng)營(yíng)面積數(shù)萬(wàn)平方米大中文具主要散布在各類(lèi)小商品市場(chǎng)中、及各類(lèi)街鋪，缺乏集中市場(chǎng)中高圖書(shū)主要集中在中原路的鄭州圖書(shū)城，經(jīng)營(yíng)面積在27000—29000左右；北環(huán)路家世界的原址為中原圖書(shū)市場(chǎng)，但因經(jīng)營(yíng)不善已撤消；農(nóng)業(yè)路、文化路有各類(lèi)中、小型書(shū)店中低小型文具永市場(chǎng)的可蘿行度最高加，小商品邁市場(chǎng)有一籌定可能，牽圖書(shū)市場(chǎng)眨可行度較陵低鄭州項(xiàng)目所市場(chǎng)分析閑：三、商鼠業(yè)市場(chǎng)：蓋3、外部訊經(jīng)濟(jì)（區(qū)膜域商業(yè)市舌場(chǎng)）1、本區(qū)牢域所處核浩心圈層內(nèi)耍，大型商閣超屬于空華白點(diǎn)2、本區(qū)列域的餐飲驢、娛樂(lè)、據(jù)休閑均有嗚待升級(jí)3、由于旅學(xué)校消費(fèi)沾的存在，蹦文具、小禁商品市場(chǎng)豎有一定的癢空間4、圖書(shū)魔市場(chǎng)由于紀(jì)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)、錢(qián)對(duì)手多，添因此市場(chǎng)決空間不大虧，若設(shè)置考則規(guī)模需噸控制鄭州項(xiàng)目辮市場(chǎng)分析役：三、商降業(yè)市場(chǎng)（阿綜合研究齡對(duì)本項(xiàng)目?jī)€的指導(dǎo)）可行性論證項(xiàng)目可行方向?qū)I(yè)電子市場(chǎng)擴(kuò)容電子市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)中白色電子（家電）區(qū)域生活配套類(lèi)的大型商超百貨區(qū)域生活配套類(lèi)的餐飲、娛樂(lè)、休閑區(qū)域?qū)W校經(jīng)濟(jì)中的小商品、文具市場(chǎng)有待進(jìn)一步論證，須慎重電子市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)中通訊市場(chǎng)區(qū)域?qū)W校經(jīng)濟(jì)中的圖書(shū)市場(chǎng)調(diào)研思路城市、經(jīng)涂濟(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)瓣市場(chǎng)大華勢(shì)商業(yè)市蹄場(chǎng)研究住宅市模場(chǎng)研究商務(wù)市昨場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)鐘研究鄭州項(xiàng)目獻(xiàn)市場(chǎng)分析蓮：四、住狡宅市場(chǎng)（話(huà)住宅市場(chǎng)應(yīng)板塊）總共六各大板塊霧，依照趙行政區(qū)雁劃而成機(jī)；其中溪鄭東新估區(qū)較為罪獨(dú)立，專(zhuān)為新興眠板塊，沈但發(fā)展沃快；其他板吳塊較為菊緊密，傭統(tǒng)稱(chēng)中肅心城區(qū)雁，依然受是城市哀的主要開(kāi)供需基糊礎(chǔ)二七區(qū)金水區(qū)管城區(qū)鄭東新區(qū)供應(yīng)占側(cè)30%銷(xiāo)售占2或0%中原區(qū)惠濟(jì)區(qū)中心城區(qū)供應(yīng)占7罪0%銷(xiāo)售占8磁0%鄭州項(xiàng)目托市場(chǎng)分析納：四、住娛宅市場(chǎng)（蛋各區(qū)域典鑼型項(xiàng)目）鄭東新嚷區(qū)：聯(lián)歲盟新城秤——現(xiàn)漿代中式鞭建筑風(fēng)瓦格、自里然園林柏、低密寇度院落回空間、揉高價(jià)指蹲標(biāo)項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置鄭東新區(qū)的龍湖南區(qū)占地53萬(wàn)建面80萬(wàn)容積率1.5建筑風(fēng)格新亞洲院落；三期為現(xiàn)代中式景觀(guān)設(shè)計(jì)現(xiàn)代+自然開(kāi)盤(pán)日期2006.11當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品第三期，獨(dú)棟、雙拼、TOHO、疊加，推出4.1萬(wàn)、114套主力戶(hù)型250—350推售價(jià)格推售均價(jià)9000，成交均價(jià)8446推售套數(shù)114套，銷(xiāo)售66套，約58%推售面積4.1萬(wàn)，銷(xiāo)售2.3萬(wàn)，約57%客戶(hù)群體各地市企業(yè)主、個(gè)體戶(hù)、高管；少量公務(wù)員未開(kāi)發(fā)面積約60萬(wàn)，住宅為主鄭州項(xiàng)低目市場(chǎng)惜分析：國(guó)四、住勉宅市場(chǎng)陶（各區(qū)堆域典型欲項(xiàng)目）鄭東新瓜區(qū)：中耳央特區(qū)秤——現(xiàn)厭代派建脅筑，突松出水景喊，大氣杠魄售樓現(xiàn)處與前雀廣場(chǎng)項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置鄭東新區(qū)拓展區(qū)占地30.4萬(wàn)建面70萬(wàn)容積率2.3建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀(guān)設(shè)計(jì)水景現(xiàn)代園林開(kāi)盤(pán)日期2005.10當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品一期全部12—16的小高層主力戶(hù)型2—4房，110—180推售價(jià)格3700，成交均價(jià)3598推售套數(shù)1095套，銷(xiāo)售901套，約82%推售面積18萬(wàn)，銷(xiāo)售14萬(wàn)，約78%客戶(hù)群體企業(yè)主、城市高層次白領(lǐng)、公務(wù)員；投資客未開(kāi)發(fā)面積約50萬(wàn)鄭州項(xiàng)目展市場(chǎng)分析旋：四、住宅宅市場(chǎng)（兇各區(qū)域典梢型項(xiàng)目）鄭東新繡區(qū)：百制合公寓導(dǎo)——新加古典主圣義建筑門(mén)與園林里，成熟扇的江浙擁模式項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置鄭東新區(qū)拓展區(qū)占地33萬(wàn)建面40萬(wàn)容積率1.2建筑風(fēng)格新古典主義景觀(guān)設(shè)計(jì)新古典主義開(kāi)盤(pán)日期2006.8當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品目前推售二期主力戶(hù)型推售價(jià)格4300，成交均價(jià)4263推售套數(shù)440套，銷(xiāo)售217套，約49%推售面積6.3萬(wàn)，銷(xiāo)售3.5萬(wàn)，約55%客戶(hù)群體企業(yè)主、城市高層次白領(lǐng)、公務(wù)員；投資客未開(kāi)發(fā)面積約27萬(wàn)鄭州項(xiàng)縫目市場(chǎng)召分析：番四、住脂宅市場(chǎng)吐（各區(qū)居域典型弓項(xiàng)目）鄭東新子區(qū)：其嶺他重要箭樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模主力戶(hù)型建筑類(lèi)型與風(fēng)格價(jià)格銷(xiāo)售狀況老街45萬(wàn)2房80—953房105—145多層海派新古典主義4500三期銷(xiāo)售阿卡迪亞15萬(wàn)2房85—1003房110—1454房170—190多層、小高新古典主義3800整體銷(xiāo)售88%立體世界13萬(wàn)2房85—953房110—1404房140—180小高新古典主義3600整體銷(xiāo)售93%第一大街27萬(wàn)2房100左右3房100—135復(fù)式4房200—250多層新古典主義4000整體銷(xiāo)售93%主力戶(hù)逢型配比足：2房霧80—馳100肆、3房全110述—14叫5、4攻房14蝦0—1傷90建筑風(fēng)介格與類(lèi)統(tǒng)型：多喜層、小劣高層為刷主，少誤量高層哥與別墅軍，風(fēng)格律以現(xiàn)代繡及新古庫(kù)典為主包裝展生示：較橫為重視呼現(xiàn)場(chǎng)展臺(tái)示，售槍樓處、叔前廣場(chǎng)促、園林雅等展示軋較到位樓；細(xì)節(jié)娘待改進(jìn)鄭州項(xiàng)聾目市場(chǎng)日分析：章四、住論宅市場(chǎng)暑（各區(qū)潔域典型卷項(xiàng)目）中原區(qū)：結(jié)帝湖花園突——中原土區(qū)傳統(tǒng)高蛇檔住宅大妄盤(pán)，以規(guī)牽模、資源吐取勝，講鏈究傳統(tǒng)豪給氣項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置航海路交桐柏路占地207萬(wàn)建面154萬(wàn)容積率0.74建筑風(fēng)格新古典主義景觀(guān)設(shè)計(jì)無(wú)明顯風(fēng)格開(kāi)盤(pán)日期2003年開(kāi)始銷(xiāo)售當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品目前推售王府E區(qū)多層，其他各區(qū)均有剩余單位在售主力戶(hù)型1房30—60、3房130—210、4房180—240推售價(jià)格3300，成交均價(jià)3100推售套數(shù)3277套，銷(xiāo)售2212套，約68%推售面積58萬(wàn)，銷(xiāo)售36萬(wàn)，約62%客戶(hù)群體中原區(qū)成熟家庭、企業(yè)主、公務(wù)員、金融事業(yè)單位高管未開(kāi)發(fā)面積約100萬(wàn)鄭州項(xiàng)目頌市場(chǎng)分析通：四、住羽宅市場(chǎng)（張各區(qū)域典葉型項(xiàng)目）中原區(qū)谷：金源雜第一城辜——新的政下首府批大盤(pán)啟，前期曉仍以大穗、中戶(hù)蹦型為主鬧，后期質(zhì)推出小須戶(hù)型項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置建設(shè)路交秦嶺路占地17萬(wàn)建面43萬(wàn)容積率2.5建筑風(fēng)格現(xiàn)代、絢麗景觀(guān)設(shè)計(jì)親水公園，現(xiàn)代風(fēng)格開(kāi)盤(pán)日期2006.10當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品一期多層、小高主力戶(hù)型2房85—90，3房110—130推售價(jià)格3350，成交均價(jià)3334推售套數(shù)1190套，銷(xiāo)售943套，約80%推售面積9萬(wàn)，銷(xiāo)售8萬(wàn)，約88%客戶(hù)群體中原區(qū)企事業(yè)單位中層、成熟家庭與年輕家庭混雜未開(kāi)發(fā)面積約34萬(wàn)鄭州項(xiàng)目化市場(chǎng)分析段：四、住列宅市場(chǎng)（強(qiáng)各區(qū)域典尿型項(xiàng)目）中原區(qū)：結(jié)其他重要從樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模主力戶(hù)型建筑類(lèi)型與風(fēng)格價(jià)格銷(xiāo)售狀況綠都城38萬(wàn)新政大盤(pán)，90以下戶(hù)型占70%多層新古典主義預(yù)計(jì)3700預(yù)計(jì)07.12開(kāi)盤(pán)威尼斯水城100萬(wàn)新政大盤(pán)，后續(xù)開(kāi)發(fā)90以下戶(hù)型占70%；目前面積從30—140多層新古典主義3600一期17萬(wàn)，住宅1446套，現(xiàn)銷(xiāo)售約70%凱旋門(mén)8萬(wàn)1房60—752房85—1003房120—150高層現(xiàn)代建筑3000已售完茜城五月天E立方10萬(wàn)二期E立方全為1房45—70小高新古典主義3950已售完該區(qū)域受爛新政影響貢較明顯，短目前推盤(pán)嗽項(xiàng)目里中王、小盤(pán)已調(diào)經(jīng)全面實(shí)普現(xiàn)90/娃70，大懼盤(pán)因后續(xù)排開(kāi)發(fā)量大雷，采用前遞期大、中毒、小搭配歇的方式樓盤(pán)整遣體素質(zhì)游不高，謝多為新鑒古典主滲義，但銹風(fēng)格陳羅舊落后刃，園林灣設(shè)計(jì)不親夠重視蛋，包裝劈燕展示不添到位；票存在一哨些大盤(pán)材已建立送品牌，略后續(xù)開(kāi)吳發(fā)量較劈燕大，將浸沖擊全摔市市場(chǎng)鄭州項(xiàng)蘭目市場(chǎng)律分析：躺四、住爆宅市場(chǎng)脅（各區(qū)鵝域典型宜項(xiàng)目）管城區(qū)斷：康城并棕櫚泉士——異住國(guó)風(fēng)情鼓為主打般賣(mài)點(diǎn)，冤地段價(jià)據(jù)值突出項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置紫荊山路交航海路占地6.3萬(wàn)建面16.4萬(wàn)容積率2.6建筑風(fēng)格南加州風(fēng)格景觀(guān)設(shè)計(jì)南加州風(fēng)情開(kāi)盤(pán)日期2006.7當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品一、二期多層、小高主力戶(hù)型2房88—90、3房100—130、4房140—160推售價(jià)格3600，成交均價(jià)3536推售套數(shù)976套，銷(xiāo)售463套，約47%推售面積11.3萬(wàn)，銷(xiāo)售5.2萬(wàn)，約46%客戶(hù)群體城市中心住戶(hù)、成熟家庭；企事業(yè)中、高層管理者；投資客未開(kāi)發(fā)面積約4萬(wàn)鄭州項(xiàng)目怪市場(chǎng)分析瓦：四、住滑宅市場(chǎng)（疤各區(qū)域典描型項(xiàng)目）管城區(qū)：翼康橋花園市——城市毀混合建筑途，國(guó)外設(shè)有計(jì)理念，扒各戶(hù)型面拔積均突出李豪華項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置鄭汴路交熊耳河

占地6.7萬(wàn)建面15萬(wàn)容積率2.2建筑風(fēng)格澳洲風(fēng)格景觀(guān)設(shè)計(jì)澳洲風(fēng)情開(kāi)盤(pán)日期2004當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品多層、小高、高層混合；目前推高層主力戶(hù)型別館：1房30—50，2房60—70推售價(jià)格4000，成交均價(jià)3743推售套數(shù)1208套，銷(xiāo)售793套，約66%推售面積9.5萬(wàn)，銷(xiāo)售6.2萬(wàn)，約65%客戶(hù)群體城市中心住戶(hù)、成熟家庭；企事業(yè)中、高層管理者；投資客未開(kāi)發(fā)面積6.5萬(wàn)鄭州項(xiàng)孤目市場(chǎng)鬼分析：回四、住戰(zhàn)宅市場(chǎng)行（各區(qū)撿域典型出項(xiàng)目）管城區(qū)暈：金色扣港灣—悼—異國(guó)擦風(fēng)情，露大師建脆筑，依末靠前期用品牌與豬市政資菊源（大啟型公園啄）項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置未來(lái)大道交航海路占地23萬(wàn)建面50萬(wàn)容積率2.13建筑風(fēng)格一期新古典、二期現(xiàn)代；總體新加坡景觀(guān)設(shè)計(jì)新加坡風(fēng)情開(kāi)盤(pán)日期二期2006.11當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品多層、小高主力戶(hù)型二期藍(lán)鉆：推售價(jià)格4000，成交均價(jià)3700推售套數(shù)1109套，銷(xiāo)售375套，約34%推售面積17.7萬(wàn)，銷(xiāo)售5.1萬(wàn)，約29%客戶(hù)群體城南個(gè)體戶(hù)、企事業(yè)單位中、高層未開(kāi)發(fā)面積約8萬(wàn)鄭州項(xiàng)沒(méi)目市場(chǎng)墾分析：轉(zhuǎn)四、住寶宅市場(chǎng)夏（各區(qū)出域典型棟項(xiàng)目）管城區(qū)：形其他重要耗樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模主力戶(hù)型建筑類(lèi)型與風(fēng)格價(jià)格銷(xiāo)售狀況美景天城35萬(wàn)多層、小高、高層英式古典3800整體銷(xiāo)售43%富田太陽(yáng)城42萬(wàn)1房50—602房90—1003房120—145古典主義3500二期推出9萬(wàn)，銷(xiāo)售35%方圓創(chuàng)世紀(jì)33萬(wàn)2房85—903房115—1354房160—170多層、小高、高層住宅、商務(wù)、商業(yè)、酒店綜合體住宅3800三期推出2.9萬(wàn)，銷(xiāo)售95%克拉城5萬(wàn)2房—3房：85—145高層點(diǎn)式塔樓4100推出3.4萬(wàn)，銷(xiāo)售62%該區(qū)域視樓盤(pán)暫展時(shí)來(lái)看煉受新政王影響較玻小（開(kāi)近發(fā)商斡礎(chǔ)旋能力吧強(qiáng)），旦但其由滅于地段匠價(jià)格較猴高，本鉤身開(kāi)發(fā)嗽中、小已戶(hù)型即攝已較多隙，90章以下的訓(xùn)2房、泡1房大描量出現(xiàn)物業(yè)類(lèi)型點(diǎn)多樣，高很層比例較碌新區(qū)、中熄原區(qū)更多況；城市綜街合體物業(yè)悲較多，酒迅店、商務(wù)蜻、商業(yè)混孟合體占一爛定比例；擠樓盤(pán)素質(zhì)響與包裝展合示較到位鄭州項(xiàng)目離市場(chǎng)分析遠(yuǎn)：四、住慎宅市場(chǎng)（遣本區(qū)域典備型項(xiàng)目）金水區(qū)寺：建業(yè)梁·森林睡半島—返—省級(jí)柿指標(biāo)盤(pán)聯(lián)，市政然公園資感源、企慈業(yè)品牌頁(yè)、高檔耍品質(zhì)項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置東風(fēng)路交天明路東北角占地17萬(wàn)建面27萬(wàn)容積率1.55建筑風(fēng)格新古典主義景觀(guān)設(shè)計(jì)新古典主義開(kāi)盤(pán)日期2005.1當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品小高、高層、TOHO、疊加主力戶(hù)型二期：2房100、3房130—160、4房180—270推售價(jià)格一、二期均價(jià)5500，成交均價(jià)5321推售套數(shù)1346套，銷(xiāo)售800套，約60%推售面積20萬(wàn)，銷(xiāo)售14萬(wàn)，約70%客戶(hù)群體全省高層次人群未開(kāi)發(fā)面積約6萬(wàn)鄭州項(xiàng)目述市場(chǎng)分析甲：四、住雅宅市場(chǎng)（隱本區(qū)域典警型項(xiàng)目）金水區(qū)：兼曼哈頓廣蹈場(chǎng)——全喪城矚目的每舊改指標(biāo)策盤(pán)，突出少奢華大氣肢、核心地雕段、綜合漠價(jià)值項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置金水路交未來(lái)路占地12萬(wàn)建面80萬(wàn)容積率7建筑風(fēng)格現(xiàn)代造型、古典尊貴色彩景觀(guān)設(shè)計(jì)現(xiàn)代主義開(kāi)盤(pán)日期2007.2當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品高層主力戶(hù)型一期：1房50、2房100—110、3房125—180、4房180—200推售價(jià)格一期均價(jià)5500，成交均價(jià)4787推售套數(shù)2259套，銷(xiāo)售558套，約25%推售面積27萬(wàn)，銷(xiāo)售7萬(wàn)，約25%客戶(hù)群體全省高層次人群、投資客未開(kāi)發(fā)面積約53萬(wàn)鄭州項(xiàng)目族市場(chǎng)分析宇：四、住蹲宅市場(chǎng)（甚本區(qū)域典趣型項(xiàng)目）金水區(qū)博：普羅肉旺世—狠—超級(jí)恥大盤(pán)、莊異國(guó)風(fēng)浩情、自蹈身配套沉齊全，擱鄭州郊岸居生活父樣板項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置國(guó)基路交索凌路占地107萬(wàn)建面130萬(wàn)容積率1.2建筑風(fēng)格南歐風(fēng)格景觀(guān)設(shè)計(jì)法國(guó)風(fēng)情開(kāi)盤(pán)日期2005.7當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品多層、洋房主力戶(hù)型羅蔓維森2區(qū)：3房130—170、4房160—200推售價(jià)格整體推盤(pán)均價(jià)3600，成交均價(jià)3418推售套數(shù)1537套，銷(xiāo)售1110套，約76%推售面積24萬(wàn)，銷(xiāo)售5.4萬(wàn)，約73%客戶(hù)群體城北家庭、區(qū)域客戶(hù)、城市白領(lǐng)未開(kāi)發(fā)面積約100萬(wàn)鄭州項(xiàng)目聚市場(chǎng)分析道：四、住趙宅市場(chǎng)（旗本區(qū)域典派型項(xiàng)目）金水區(qū)魔：中原夾數(shù)碼港心——鄭校州地王度、城市酒綜合體塞、奢華紹包裝項(xiàng)目狀況基礎(chǔ)指標(biāo)位置東風(fēng)路交花園路占地27萬(wàn)建面160萬(wàn)容積率5.93建筑風(fēng)格新古典主義景觀(guān)設(shè)計(jì)自然生態(tài)開(kāi)盤(pán)日期2005.8當(dāng)前推售狀況推售產(chǎn)品高層（住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店）主力戶(hù)型數(shù)碼公寓30—60，藍(lán)堡灣戶(hù)均200推售價(jià)格藍(lán)堡灣8500（含2000裝修）、數(shù)碼公寓6200（含1200裝修）推售套數(shù)數(shù)碼公寓3180套，藍(lán)堡灣一期1274套推售面積藍(lán)堡灣一期25萬(wàn)，數(shù)碼公寓一期16萬(wàn)客戶(hù)群體藍(lán)堡灣面向全省高層次人群；數(shù)碼公寓主打城市高層次白領(lǐng)、投資客、個(gè)體戶(hù)未開(kāi)發(fā)面積約120萬(wàn)鄭州項(xiàng)療目市場(chǎng)浮分析：賊四、住付宅市場(chǎng)徹（本區(qū)俗域典型白項(xiàng)目）金水區(qū)：閥其他重要鵲樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模主力戶(hù)型建筑類(lèi)型與風(fēng)格價(jià)格銷(xiāo)售狀況思達(dá)大戶(hù)8.8萬(wàn)2房75—90、3房95—125多層；古典4000整體銷(xiāo)售85%銀基王朝100萬(wàn)3房190—2004房215—250高層；含住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店5000一期14萬(wàn)，銷(xiāo)售10萬(wàn)，約71%廣匯PAMA30萬(wàn)3房140—1704房170—190高層；現(xiàn)代尊貴、深沉冷竣5000一期2007.3.18開(kāi)盤(pán)，推出359套圣菲城30萬(wàn)高層；現(xiàn)代簡(jiǎn)約4300推出17萬(wàn)，銷(xiāo)售約74%正弘旗17萬(wàn)2房95—1003房130—1454房165—190高層；現(xiàn)代風(fēng)格4500一期推出6.3萬(wàn)，銷(xiāo)售約65%非常國(guó)際22萬(wàn)1房45—60，2房90—1003房130—145、5房215高層；現(xiàn)代風(fēng)格4200目前推出7萬(wàn)，銷(xiāo)售約66%大、中即、小戶(hù)態(tài)型混雜汗，高檔忍樓盤(pán)多暈走大戶(hù)轎路線(xiàn)；盾受新政妻影響后夕，采用猶拆分策巴略，將核小戶(hù)型簡(jiǎn)留在后燈期，同翁時(shí)采用開(kāi)拼合策卡略北環(huán)以根南的項(xiàng)俘目以高揉層為主程，樓盤(pán)舍品質(zhì)較靜高，規(guī)噴劃設(shè)計(jì)蹄、建筑毯品質(zhì)開(kāi)評(píng)始向發(fā)犧達(dá)城市淹靠攏，攻受城市圣矚目程蟻度高，兆包裝展扶示較到年位鄭州項(xiàng)突目市場(chǎng)邊分析：茄四、住段宅市場(chǎng)濃（住宅牢綜合研乘究）建筑風(fēng)格哄：以新古狂典主義為鑄主流，搭脆配部分現(xiàn)們代風(fēng)格、朗異國(guó)風(fēng)情風(fēng)格類(lèi)別代表樓盤(pán)新古典主義曼哈頓廣場(chǎng)、藍(lán)堡灣、百合公寓、阿卡迪亞、建業(yè)·森林半島、老街現(xiàn)代主義廣匯PAMA、非常國(guó)際、正弘旗、圣菲城異國(guó)風(fēng)情普羅旺世、康橋花園、金色港灣其他風(fēng)格聯(lián)盟新城景觀(guān)設(shè)計(jì)虜：一般為序自然、生鋼態(tài)、現(xiàn)代物，部分樓洋盤(pán)以異國(guó)康風(fēng)情的園肯林與建筑貴相協(xié)調(diào)鄭州項(xiàng)棚目市場(chǎng)罩分析：收四、住插宅市場(chǎng)鎮(zhèn)（住宅侮綜合研調(diào)究）鄭東新抬區(qū)從無(wú)立到有品借質(zhì)最高鹽，價(jià)格讓最高，析對(duì)外輻析射力最訪(fǎng)強(qiáng)，投鹿資前景型最佳金水區(qū)緒供需量創(chuàng)及價(jià)格乎均在其獎(jiǎng)次，但腿隨著土雷地的日諒漸稀缺礦，與其籮他區(qū)的絕差距在倍縮小板塊名稱(chēng)區(qū)域均價(jià)客戶(hù)群體鄭東新區(qū)4438中心城區(qū)約占4成，外地戶(hù)口占6成；投資客比例高，達(dá)3成左右金水區(qū)3438傳統(tǒng)金水區(qū)客戶(hù)占5成，外地戶(hù)口約4成，其他區(qū)域客戶(hù)約1成中原區(qū)2992傳統(tǒng)區(qū)域客戶(hù)為主，外地戶(hù)口約3成管城區(qū)3125傳統(tǒng)區(qū)域客戶(hù)為主，外地戶(hù)口約4成惠濟(jì)區(qū)2916傳統(tǒng)區(qū)域客戶(hù)為主，外地戶(hù)口約3成二七區(qū)2803傳統(tǒng)區(qū)域客戶(hù)為主，外地戶(hù)口約4成中心城區(qū)申主要客戶(hù)勾構(gòu)成為：步企事業(yè)單器位高管、坐企業(yè)主、扛?jìng)€(gè)體戶(hù)、求成熟家庭200銀6年外葉地戶(hù)口班在鄭州世市區(qū)購(gòu)仗買(mǎi)商品旁房面積擱488澡.14亞萬(wàn)平方抵米，占罩年度個(gè)宣人購(gòu)房步總量6據(jù)2.6冷%，其秩中本省魄外地市鹽占40邊%左右鄭州項(xiàng)目擴(kuò)市場(chǎng)分析救：四、住歌宅市場(chǎng)（屈住宅綜合辱研究）鄭東新區(qū)碰是發(fā)展趨葛勢(shì)的代表華，品質(zhì)較貧高；金水截區(qū)總體來(lái)蛾看推盤(pán)量妹大，各類(lèi)噴樓盤(pán)品質(zhì)為不齊，但哭中心城區(qū)動(dòng)的主要指燙標(biāo)盤(pán)大多孔集中在該獵區(qū)域板塊名稱(chēng)建筑類(lèi)型項(xiàng)目特征鄭東新區(qū)多層、小高、高層為主，搭配部分別墅大盤(pán)為主，規(guī)劃新穎，風(fēng)格較純正金水區(qū)高層、小高為主，搭配部分多層；少量別墅大、中、小盤(pán)混雜，品質(zhì)良莠不齊中原區(qū)小高、多層為主，搭配部分高層；少量別墅大、中、小盤(pán)混雜，品質(zhì)不高，少量精品樓盤(pán)管城區(qū)小高、多層為主，搭配部分高層；少量別墅大、中、小盤(pán)混雜，品質(zhì)不高，少量精品樓盤(pán)惠濟(jì)區(qū)小高、多層為主，搭配部分高層；少量別墅大、中、小盤(pán)混雜，品質(zhì)不高，少量精品樓盤(pán)二七區(qū)高層、小高、多層為主中、小盤(pán)為主，主打地段，普遍不夠重視住宅規(guī)劃多層住宅環(huán)、小高與上高層住宅語(yǔ)、別墅與自經(jīng)濟(jì)適用城住房市場(chǎng)雁供應(yīng)比例范分別是4磨4%、4摘9%、0笑.01%貓和7%，燒對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)腥售需求比麗例分別為配43%、番49%、五1%和7柄%鄭州項(xiàng)冶目市場(chǎng)墳分析：倚四、住病宅市場(chǎng)泥（住宅趣綜合研猾究）暢銷(xiāo)戶(hù)型再：40—典60的1籮房、80析—100蛛的2房、三130—心150的燦3房、1浙60—1畏80的4終房戶(hù)型1房2房3房4房5房面積40以下40—6060以上80以下80—100100以上120以下130—150150以上170以下160—180180以上200以上銷(xiāo)售狀況滯銷(xiāo)暢銷(xiāo)滯銷(xiāo)缺乏需要暢銷(xiāo)狀況一般缺乏需要暢銷(xiāo)視各盤(pán)情況不同缺乏需要暢銷(xiāo)大多滯銷(xiāo)部分豪宅可行視各盤(pán)情況不同缺乏但嫂需求量請(qǐng)大的戶(hù)堵型：8鑰0以下這的2房咬、12造0以下藝的3房潮、17把0以下嫩的4房滯銷(xiāo)或情魄況一般的嘗戶(hù)型：4灘0以下、檔60以上既的1房、棵100以用上的2房棟、150覆以上的3樸房、18鍛0以上的椒4—5房總體評(píng)泄價(jià)：隨義著城市協(xié)房?jī)r(jià)的著逐步提殲升，客福戶(hù)對(duì)總很價(jià)的承摧受力提綿升跟不拿上其增帖長(zhǎng)速度稼，小型嘗化已成賣(mài)為鄭州極的趨勢(shì)鄭州項(xiàng)目寬市場(chǎng)分析寫(xiě)：四、住潔宅市場(chǎng)（我住宅綜合永研究）銷(xiāo)售速度疤：城市內(nèi)聽(tīng)項(xiàng)目一般年為5—7霜萬(wàn)/年左友右，郊區(qū)棗項(xiàng)目為3尊—4左右銷(xiāo)售量尿的平均峽水平，梢處于全會(huì)國(guó)各省擊會(huì)城市閑中等線(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售面積折合每年中央特區(qū)05.10146.2聯(lián)盟新城3期06.112.35.5百合公寓2期06.83.54.7帝湖花園03.6368.8金源第一城06.1086.4康城·棕櫚泉06.75.26.2金色港灣2期06.115.110.2（熱銷(xiāo)期）建業(yè)·森林半島05.1146.7曼哈頓廣場(chǎng)1期07.27開(kāi)盤(pán)期，不計(jì)入折算普羅旺世05.75.43.1鄭州項(xiàng)目材市場(chǎng)分析遵：四、住沙宅市場(chǎng)（約住宅綜合謙研究）90/7字0政策的烏影響較為啄明顯對(duì)本項(xiàng)目甘的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)獎(jiǎng)境影響：泳中、小戶(hù)箱型數(shù)量迅拋速增多，御將成為未頂來(lái)城市的拖主流，該枯層面的競(jìng)錢(qián)爭(zhēng)將越來(lái)鄙越激烈城市現(xiàn)曠狀：0另6年銷(xiāo)澆售住宅椅套均為藏112蠟㎡，較拒05年誦下降1姑0.3碰；自0猛6年下崗半年開(kāi)加始，批禿準(zhǔn)上市浸的項(xiàng)目哭中，套蜘型90掙以下的嫌戶(hù)型占醬到了6啟2%，寧新政的統(tǒng)影響力矮開(kāi)始發(fā)語(yǔ)揮各樓盤(pán)應(yīng)對(duì)方式策略一：拆分式各大盤(pán)主要采用的方式，前期按照市場(chǎng)需求的大、中戶(hù)型面市，后期用大量的小戶(hù)型進(jìn)行平衡策略二：斡旋式直接降低本樓盤(pán)的小戶(hù)型比例，一般作為指標(biāo)盤(pán)的主要手段策略三：拼合式采用技術(shù)手段，以拼合的方式滿(mǎn)足市場(chǎng)需求；拼合技術(shù)不高鄭州項(xiàng)目敏市場(chǎng)分析談：四、住造宅市場(chǎng)（倦未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)貼）未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)燭的三個(gè)層刪面：大盤(pán)壓競(jìng)爭(zhēng)、綜旺合體競(jìng)爭(zhēng)意、區(qū)域競(jìng)醫(yī)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)層面代表項(xiàng)目后續(xù)規(guī)模核心競(jìng)爭(zhēng)力大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)普羅旺世100萬(wàn)異國(guó)風(fēng)情、超大規(guī)模、完備自身配套帝湖花園100萬(wàn)前期積累品牌、超大規(guī)模、湖景資源聯(lián)盟新城60萬(wàn)企業(yè)品牌、獨(dú)特設(shè)計(jì)中央特區(qū)50萬(wàn)企業(yè)品牌、大氣手筆、水景園林綜合體競(jìng)爭(zhēng)廣廈·城市顛峰40萬(wàn)城市核心地段中原數(shù)碼港120萬(wàn)鄭州地王、奢華品質(zhì)方圓創(chuàng)世紀(jì)10萬(wàn)前期積累品牌銀基王朝100萬(wàn)城市核心地段、奢華品質(zhì)曼哈頓廣場(chǎng)53萬(wàn)城市核心地段、品牌云集、奢華品質(zhì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)祥天城十二里屯項(xiàng)目210畝用地企業(yè)品牌、市政公園資源風(fēng)雅頌置業(yè)柳林村項(xiàng)目186畝用地/合計(jì)約690萬(wàn)/大牌的競(jìng)向爭(zhēng)力一般勿集中在品梳牌、規(guī)模島、資源及嶼配套；綜劍合體則依濱靠核心地坡段，結(jié)合生品牌與奢向華，未強(qiáng)納調(diào)各功能乓之間的相砌互共生共嚼贏關(guān)系鄭州項(xiàng)目目市場(chǎng)淡分析：貓四、住田宅市場(chǎng)1、市區(qū)寒共有六大丈住宅板塊垃，其中鄭宋東新區(qū)、死金水區(qū)處朵于第一等瓜級(jí)，相互咱競(jìng)爭(zhēng)明顯艱；本項(xiàng)目躁屬于第一銅等級(jí)競(jìng)爭(zhēng)拐圈2、從擾典型項(xiàng)褲目綜合罵分析來(lái)滿(mǎn)看，新早古典主蜜義、現(xiàn)挽代主義病是城市鴨主流，窗較為客猾戶(hù)認(rèn)同倡；異國(guó)沫風(fēng)情由聞?dòng)谂c氣構(gòu)候不相低符，因弊此指標(biāo)冰盤(pán)采用馬較少3、住宅冶小型化趨姜?jiǎng)菝黠@，征暢銷(xiāo)戶(hù)型湖為40—飽601房等、80—女1002貓房、13竿0—15身03房、稅160—糊1804染房；缺乏氧但需求量坐大：80州以下2房暖、120激以下3房容、170伍以下4房絲式；城內(nèi)項(xiàng)蠟?zāi)科骄?炊—7萬(wàn)/蘇年銷(xiāo)售4、本嗎項(xiàng)目需謊要爭(zhēng)取報(bào)兩類(lèi)客付戶(hù)群體冰：城市墊客戶(hù)（桌企事業(yè)立單位高浪管、企銹業(yè)主、紅個(gè)體戶(hù)綁、成熟咳家庭）永與外地懶戶(hù)口客餃戶(hù)5、大載牌的競(jìng)駱爭(zhēng)力一扔般集中肚在品牌芒、規(guī)模資、資源停及配套黎；綜合弊體則依濟(jì)靠核心溪地段，柴結(jié)合品濃牌與奢狐華；相死較而言院，本項(xiàng)爛目的核月心優(yōu)勢(shì)樹(shù)在于四糠大物業(yè)競(jìng)類(lèi)型之佩間的互斬動(dòng)、支佛撐關(guān)系6、城幅市未來(lái)殲小戶(hù)型傭競(jìng)爭(zhēng)日儲(chǔ)趨激烈惱，因此孕本項(xiàng)目濤應(yīng)采用哪拼合等相手段規(guī)嚇避競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研思路城市、經(jīng)那濟(jì)與規(guī)劃房地產(chǎn)且市場(chǎng)大孤勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)閱研究住宅市喜場(chǎng)研究商務(wù)市場(chǎng)擾研究酒店市辦場(chǎng)研究東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)鄭州項(xiàng)目喝市場(chǎng)分析拾：五、商馳務(wù)市場(chǎng)（味整體格局液）東區(qū)：規(guī)金劃中的鄭劣?xùn)|CBD，蔽規(guī)劃聚扇集了全雅市最高劃端的住旱宅和商炊務(wù)辦公兼物業(yè)，拆未來(lái)發(fā)扭展前景守優(yōu)勢(shì)明刪顯。北區(qū)：庸以大規(guī)愁模、中偏高檔住菠宅為主堵。中區(qū)：墓傳統(tǒng)商屢務(wù)區(qū)，暗商務(wù)氛由圍成熟撕，目前緒的政治蛾經(jīng)濟(jì)中仔心。。西區(qū)：老休城區(qū)，區(qū)求域經(jīng)濟(jì)發(fā)鎮(zhèn)展相對(duì)滯蘆后，商務(wù)法氛圍最弱焰。南區(qū)：經(jīng)滾濟(jì)發(fā)展相癢對(duì)緩慢，搖房地產(chǎn)開(kāi)遮發(fā)相對(duì)落治后，主要遍以經(jīng)濟(jì)適吹用房、多誘層物業(yè)開(kāi)遼發(fā)為主。跟隨規(guī)西劃，商硬務(wù)格局聲亦呈現(xiàn)暈“北擴(kuò)叫東移”蛛態(tài)勢(shì)，清中區(qū)為我傳統(tǒng)商俘務(wù)區(qū)，汁東區(qū)為評(píng)新興C鐮BD，糟這兩個(gè)邊區(qū)域內(nèi)容集中了末大量商泄務(wù)和政輔務(wù)資源鄭州項(xiàng)目腿市場(chǎng)分析匙：五、商吵務(wù)市場(chǎng)（姑成熟片區(qū)模）成熟商裕務(wù)區(qū)以午東風(fēng)路鎖以南、沿金水路顫以北、譽(yù)文化路壯以東、兩經(jīng)三路臺(tái)以西，樸構(gòu)成核干心區(qū)域蕩，寫(xiě)字欣樓緊鄰扒主干道扭集中分啄布；鄭菜東新區(qū)陰為發(fā)展風(fēng)中的新丈興商務(wù)掃區(qū)，按敗規(guī)劃沿多商務(wù)內(nèi)贏環(huán)線(xiàn)分忍布鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)井CBD經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路在成熟核無(wú)心商務(wù)區(qū)昆域內(nèi)寫(xiě)字羽樓沿主要證干道形成丑“三橫三吳縱”特征查，橫向?yàn)閷?zhuān)東風(fēng)路、棄農(nóng)業(yè)路、游金水路；摔縱向?yàn)槲膴W化路、花含園路、經(jīng)臉三路?？偛看笳サ馈r(nóng)業(yè)路中也、東地段拆集中市政滑機(jī)關(guān)、職振能部門(mén)。財(cái)富大道——經(jīng)三路宰，集中認(rèn)金融貿(mào)歇易創(chuàng)意易等產(chǎn)業(yè)悟。以經(jīng)三付路、農(nóng)們業(yè)路交題叉口為稱(chēng)中心，辯周邊寫(xiě)倡字樓項(xiàng)拳目近30個(gè)，構(gòu)成早鄭州市寫(xiě)冬字樓最為卻密集的區(qū)瞧域。鄭東CBD規(guī)劃中五有大批跨高品質(zhì)切純寫(xiě)字村樓物業(yè)賴(lài)。東風(fēng)路文化路花園路金水路核心區(qū)域位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目文化路金貿(mào)大廈經(jīng)三路注協(xié)大廈農(nóng)業(yè)路國(guó)際企業(yè)中心文化路國(guó)奧大廈經(jīng)三路鑫苑商務(wù)中心農(nóng)業(yè)路豫博大廈文化路聯(lián)盛大廈經(jīng)三路金城國(guó)際廣場(chǎng)農(nóng)業(yè)路富凱大廈文化路模具大廈經(jīng)三路卡薩農(nóng)業(yè)路益華大廈文化路金國(guó)大廈經(jīng)三路江山.商界農(nóng)業(yè)路濟(jì)源大廈文化路創(chuàng)新大廈經(jīng)三路財(cái)富廣場(chǎng)農(nóng)業(yè)路省匯中心文化路中科信息大廈經(jīng)三路思達(dá)數(shù)碼大廈農(nóng)業(yè)路光大銀行大廈花園路信息大廈經(jīng)三路冰熊大廈農(nóng)業(yè)路興業(yè)大廈花園路融元廣場(chǎng)經(jīng)三路綠洲商務(wù)大廈農(nóng)業(yè)路晨光大廈花園路中國(guó)人壽保險(xiǎn)大廈經(jīng)三路豫煙大廈農(nóng)業(yè)路海特大廈花園路新世紀(jì)大廈經(jīng)三路廣匯國(guó)貿(mào)大廈農(nóng)業(yè)路英特大廈花園路鄭花大廈經(jīng)三路經(jīng)緯大廈農(nóng)業(yè)路銀豐商務(wù)港花園路郵政大廈東風(fēng)路匯寶大廈農(nóng)業(yè)路報(bào)業(yè)大廈花園路河南新聞大廈東風(fēng)路河南科技數(shù)碼港農(nóng)業(yè)路投資大廈東風(fēng)路百腦匯農(nóng)業(yè)路海關(guān)大廈東風(fēng)路中關(guān)大廈農(nóng)業(yè)路正弘旗東風(fēng)路匯科數(shù)碼廣場(chǎng)農(nóng)業(yè)路浦發(fā)國(guó)際金融中心CBD養(yǎng)處于開(kāi)洗發(fā)期，弄尚未形鄙成商務(wù)鑼氛圍，后因此以異成熟區(qū)句域?yàn)檠腥站糠秶X(jué)。共調(diào)習(xí)查52資座寫(xiě)字愉樓，總繩體量約唉150處萬(wàn)平米逝，加上坦部分住邁宅樓辦騰公，目斷前該商雹務(wù)區(qū)域福辦公面日積超過(guò)于200疑萬(wàn)平米相?，F(xiàn)有主脹要寫(xiě)字潔樓一覽銅表鄭州項(xiàng)目將市場(chǎng)分析它：五、商眠務(wù)市場(chǎng)（挪成熟片區(qū)瓶）辦公類(lèi)莫物業(yè)（嶼純寫(xiě)字鑄樓和商申住辦公捷樓），04-0浸6年供應(yīng)量證按每年25%的速度抱猛增，帥其中純累寫(xiě)字樓木的供應(yīng)模量年年貪攀升。高速增長(zhǎng)淋的主要原鼓因?yàn)椋亨嵎裰萁?jīng)濟(jì)在愉近幾年的塵高速增長(zhǎng)燦帶動(dòng)了商斥務(wù)物業(yè)的扔需求，以縱及鄭州市蔽啟動(dòng)鄭東家新區(qū)核心CBD的建設(shè)，握政策性的罩引導(dǎo)加大莫了寫(xiě)字樓志市場(chǎng)的集眨中爆發(fā)。近三年來(lái)勝辦公類(lèi)物煩業(yè)市場(chǎng)供聽(tīng)?wèi)?yīng)量逐年資攀升，純?cè)S寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的消化訴量也漲幅撿明顯，鄭歲州商務(wù)市釀場(chǎng)氛圍逐快步步入加跟速發(fā)展階柏段。鄭州項(xiàng)掩目市場(chǎng)送分析：步五、商周務(wù)市場(chǎng)老（整體沖供求關(guān)氧系）銷(xiāo)售情況某看，05年寫(xiě)字樓景銷(xiāo)售14.1緊5萬(wàn)平方餅米較04年的12.3墾5萬(wàn)平方米密增長(zhǎng)了14.周6％，而06銷(xiāo)售20萬(wàn)平方米塌較05年增長(zhǎng)疲了38％。市場(chǎng)消化炒量逐年上慘漲，整體草寫(xiě)字樓市配場(chǎng)經(jīng)過(guò)2000年的低吳潮逐步調(diào)回暖。鄭州項(xiàng)量目市場(chǎng)泉分析：壘五、商辰務(wù)市場(chǎng)把（租售傲價(jià)格）近三年巨寫(xiě)字樓腰市場(chǎng)銷(xiāo)把售均價(jià)徑漲幅均違在10％左右頃，價(jià)格烏攀升明忽顯。隨著05年-06年鄭東CBD多個(gè)高端灣寫(xiě)字樓的乓推出，整將體市場(chǎng)均韻價(jià)得到大攪幅拉升，06年1－7月已實(shí)現(xiàn)聽(tīng)銷(xiāo)售均價(jià)4200元/平方米。07年，鄭狂州仍將倒有多個(gè)遠(yuǎn)高端寫(xiě)體字樓推梁出，加濁之市場(chǎng)訊活躍帶唇來(lái)的價(jià)臟格自然某增長(zhǎng)，臉預(yù)計(jì)07年整體隙均價(jià)上緊升趨勢(shì)律依然強(qiáng)煎勁。近三年鄭往州寫(xiě)字樓騰市場(chǎng)均價(jià)來(lái)上升強(qiáng)勁漫，預(yù)計(jì)0擺7年將繼謝續(xù)保持上劍漲趨勢(shì)；便租金水平懶受物業(yè)檔絕次影響明投顯，高端交與中低端獸寫(xiě)字樓租勸金差距較傍大。一類(lèi)高寄檔純寫(xiě)籍字樓月券租金大柴約為50－80/釋㎡。二類(lèi)中檔冠公寓型寫(xiě)揚(yáng)字樓月租坑金大約為30－35策/㎡。三類(lèi)低檔亭商住樓月枝租金為20－30元/㎡。近三年鄭丟州寫(xiě)字樓蝕的租金大莊勢(shì)保持基投本穩(wěn)定，責(zé)呈現(xiàn)小幅鏈上升趨勢(shì)燥。寫(xiě)字樓檔次月租金水平高檔純寫(xiě)字樓50－80元每平米中檔公寓型寫(xiě)字樓30－35元每平方低檔商住樓20－30元每平方現(xiàn)有寫(xiě)字爸樓租金狀悼況鄭州項(xiàng)目傲市場(chǎng)分析怕：五、商上務(wù)市場(chǎng)（都等級(jí)分類(lèi)討）產(chǎn)品等語(yǔ)級(jí)按照表硬件指掌標(biāo)、物臨業(yè)形象螺、區(qū)位勺交通、止配套資趣源等可騰劃分為尼三大級(jí)虹別：高教端的純次寫(xiě)字樓麗、中檔尖次的商寫(xiě)務(wù)公寓喬、低檔供的商住督辦公樓特征分類(lèi)高端純寫(xiě)字樓中檔公寓型寫(xiě)字樓低檔商住樓區(qū)位主干道成熟金融商業(yè)區(qū)主干道主干道邊緣段公共交通公共交通便利便利較便利資源配套完善一般欠缺形象地段導(dǎo)致昭示性強(qiáng)，項(xiàng)目形象好地段較好，但項(xiàng)目形象一般地段一般，項(xiàng)目形象較差價(jià)格范圍5000元以上，租金月均50元/平米4000元左右，租金月均30－40元/平米3500左右，租金月均20－30元/平米典型物業(yè)河南信息大廈廣匯國(guó)貿(mào)順馳.第一國(guó)際國(guó)企中心、金成國(guó)際廣場(chǎng)、思達(dá)數(shù)碼大廈、財(cái)富廣場(chǎng)富凱大廈、鄭花大廈、融元廣場(chǎng)圖片示意現(xiàn)有寫(xiě)字叨樓分等級(jí)詠特征項(xiàng)目名稱(chēng)未來(lái)大廈開(kāi)發(fā)商鄭州未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置未來(lái)大道緯五路交叉口總體量約為6萬(wàn)㎡總層數(shù)23層/2.8m，裙樓3層層高2.8m產(chǎn)權(quán)只租不售空調(diào)中央空調(diào)電梯7部OTIS電梯停車(chē)位地上約100個(gè)物管及費(fèi)用自管出租率出租率達(dá)95%以上租金價(jià)格每月70－85元/㎡規(guī)模1棟，建面約為6萬(wàn)㎡，8～22樓為高檔寫(xiě)字樓主力戶(hù)型200-300㎡內(nèi)部配套精裝修、中央空、溫水、寬帶網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議廳主要客戶(hù)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐鄭分支機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)、基金股市交易中心典型項(xiàng)洋目研究耽：未來(lái)北大廈鄭州項(xiàng)矮目市場(chǎng)撥分析：姓五、商晃務(wù)市場(chǎng)預(yù)（純寫(xiě)熊字樓典服型項(xiàng)目令）典型項(xiàng)目夜研究：信嘆息大廈項(xiàng)目名稱(chēng)河南信息大廈開(kāi)發(fā)商河南河南索克置業(yè)有限公司位置花園路北環(huán)交叉口總體量4.16萬(wàn)㎡總層數(shù)28層，裙樓4層層高3.15m產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)空調(diào)中央空調(diào)電梯6部德國(guó)蒂森電梯停車(chē)位地下約200個(gè)物管及費(fèi)用索克物業(yè)發(fā)展有限公司，每月1.35元/㎡出租率出租率達(dá)95%租金價(jià)格每月40元/㎡規(guī)模1棟，占地9112㎡，總建面4.16萬(wàn)㎡,5～28層為純寫(xiě)字樓主力戶(hù)型91.28-1200㎡任意分隔內(nèi)部配套多功能會(huì)議廳、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、５Ａ智能化辦公系統(tǒng)、生態(tài)廣場(chǎng)主要客戶(hù)實(shí)業(yè)、物流、科技等大型公司、集團(tuán)總部，有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、注重品牌形象的公司鄭州項(xiàng)目建市場(chǎng)分析貸：五、商因務(wù)市場(chǎng)（罰純寫(xiě)字樓洞典型項(xiàng)目拆）典型項(xiàng)目忘研究：廣蒜匯國(guó)貿(mào)大尼廈項(xiàng)目名稱(chēng)廣匯國(guó)貿(mào)大廈開(kāi)發(fā)商鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司位置經(jīng)三路緯五路交叉口總體量約為6萬(wàn)㎡總層數(shù)22層，裙樓3層層高2.9m產(chǎn)權(quán)50年產(chǎn)權(quán)空調(diào)分戶(hù)空調(diào)電梯7部停車(chē)位地上約20個(gè)，地下200個(gè)物管及費(fèi)用自管出租率出租率達(dá)90%租金價(jià)格每月35－45元/㎡規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬(wàn)㎡主力戶(hù)型150-300㎡內(nèi)部配套多功能會(huì)議廳、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要客戶(hù)大中型企業(yè)、金融、貿(mào)易、實(shí)業(yè)、科技等鄭州項(xiàng)罪目市場(chǎng)川分析：桐五、商騎務(wù)市場(chǎng)感（純寫(xiě)攀字樓典戶(hù)型項(xiàng)目圈）典型項(xiàng)兩目研究懷：順馳湯.第一碗國(guó)際項(xiàng)目名稱(chēng)順馳.第一國(guó)際開(kāi)發(fā)商順弛地產(chǎn)位置CBD總體量58364㎡總層數(shù)地上27，地下3層，4層商業(yè)層高4.1m產(chǎn)權(quán)空調(diào)中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)電梯10部奧的斯電梯停車(chē)位地上約20個(gè)，地下200個(gè)物管及費(fèi)用勵(lì)富仕聯(lián)行出售率出售率達(dá)90%目前均價(jià)6000元/㎡規(guī)模占地面積4394.51㎡，建筑高度120米，總建面58364㎡主力戶(hù)型60－280－1882㎡三種區(qū)段主力戶(hù)型，自由組合內(nèi)部配套5A智能化配套、完善的商務(wù)配套（會(huì)議、健身、餐廳、咖啡廳等）主要客戶(hù)大型企業(yè)機(jī)構(gòu)駐豫總部、金融、保險(xiǎn)、實(shí)業(yè)等行業(yè)追求形象檔次的鄭州項(xiàng)廊目市場(chǎng)房誠(chéng)分析：伐五、商禾務(wù)市場(chǎng)針（純寫(xiě)熔字樓典皆型項(xiàng)目高）區(qū)域位置扁：位于主啞干道核心振地段，緊授鄰金融省商業(yè)區(qū)，善地段價(jià)值詢(xún)優(yōu)越。硬件設(shè)腔施：硬湖件配套派遙遙領(lǐng)松先于市銹場(chǎng)，部明分成為改城市首孩創(chuàng)。軟件配果套：內(nèi)帆部商務(wù)乘配套完惜善，外勤部政務(wù)俯商務(wù)資焰源豐富窮。售價(jià)租死金：租提金價(jià)格角為市場(chǎng)阻翹楚，門(mén)月均5憤0元每柔平米以武上，出據(jù)租率達(dá)南到90進(jìn)％以上著。主流客罷戶(hù)：國(guó)偏際國(guó)內(nèi)緣瑞知名大驕中型企繁業(yè)駐豫塞總部，福注重公良司形象健有較強(qiáng)黑經(jīng)濟(jì)