我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢分析

隨風(fēng)飄落隨風(fēng)飄落隨風(fēng)飄落我國房地產(chǎn)和住宅進展形勢分析前不久，建設(shè)部召開了2003年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議。茲依據(jù)會議的精神，分析一下房地產(chǎn)和住宅進展的形勢。一、過去幾年我國房地產(chǎn)和住宅進展的形勢(一)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升一是在需求的拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長1998年到2001年這四年，我國商品房完成投資平均每年增長20．6％、竣工面積平均每年增長19．35％、銷售面積平均每年增長22．5％。從這三組數(shù)字的對比來看，基本上是同步增長，而且銷售面積的增長要高于完成投資和竣工面積的增長。這表明我國商品房市場供求兩旺，是一種需求拉動增長的好勢頭。二是商品房銷售價格有升有降，從總體上看，沒有消滅大起大落1998年全國商品房銷售價格比上年上漲3．27％；1999年下跌0．48％；2000年上漲2．88％；2001年上漲2．76％。低于1997年之前的上漲幅度，也低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入和GDP增長幅度。三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年為78％，2001年上升到84％。以上是就全國的總體態(tài)勢而言的。但是，由于房地產(chǎn)市場的地域性很強，各地的市場狀況是不相同的。目前，部分地區(qū)也消滅了值得留意的問題。例如，投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等等。一些結(jié)構(gòu)失衡問題也仍未得到很好的解決。例如，高檔住宅和中低檔住宅的生產(chǎn)供應(yīng)比例，住房一級市場和二級市場的比例等等。2002年有少數(shù)省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40％，新開工面積增幅超過40％，是否與有效需求相匹配，值得爭辯。有的城市土地價格和商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠遠高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建筑高檔、高價的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴峻積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。個別地區(qū)甚至單棟住宅占地幾十畝、幾百畝，鋪張了土地資源。這些問題，有的屬于“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象(如投資、土地供應(yīng)過度擴張)，有的屬于經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象(如個別地價、房價的大幅上漲)，這些，都有待通過加強宏觀調(diào)控來加以解決。那么，什么是“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象呢?房地產(chǎn)熱，原來是件好事。但我們推斷某個城市的房地產(chǎn)市場是否“熱”，首要的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是看銷售是否活躍、旺盛(熱賣)，其次才是由此所帶動的投資和開發(fā)量的增長。而不能脫離銷售狀況去單純地看投資和開發(fā)量是否增長。銷售活躍、旺盛并帶動了投資和開發(fā)量的增長，是實實在在的“熱”。而假如超過當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟進展的總體水平，以及過度超過由當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟進展水平所打算的社會有效需求力量，則是“過熱”。換句話說，“過熱”或“虛熱”是指房地產(chǎn)投資和開發(fā)量的過度擴張，大大超前于當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟進展的水平和社會有效需求的力量。國民經(jīng)濟的進展水平通常可以通過社會的有效需求力量而直觀地表現(xiàn)出來?！斑^熱”或“虛熱”會導(dǎo)致“供大于求”、“商品積壓”等嚴峻后果。而空置房過多，資金沉淀過多，則會對金融市場，進而對整個經(jīng)濟造成危害。所以，我們既要警惕惡性泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，又要努力防止“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象的發(fā)生。(二)住宅建設(shè)規(guī)模巨大，住宅品質(zhì)不斷提高過去5年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約34億平方米(其中2002年按竣工面積7億平方米估算)，年均城鎮(zhèn)住宅竣工面積達到6．8億平方米。同時，改造了5億平方米左右的危舊住房。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由1997年的17．6平方米，提高到2002年的22平方米左右，戶均住宅建筑面積達到70平方米左右。國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”進展方案綱要提出的目標是，“到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達到22平方米”，現(xiàn)巳提前三年實現(xiàn)。同時，農(nóng)村新建住宅每年也達到6億平方米左右。不僅建設(shè)規(guī)模很大，而且住宅的品質(zhì)也在不斷提高?？偟膩砜?，住宅建設(shè)已開頭從生存型向功能舒適型進展。住宅已不再單純是一種生存資料，而同時也是一種享受資料。住宅品質(zhì)提高主要表現(xiàn)在：一是住宅的功能空間設(shè)計更加合理。功能分區(qū)趨向細化(如增加了操作室、書房、電腦間、貯存室等)，平面布局趨向合理(如將動區(qū)、靜區(qū)分開，增加私密性等)，面積把握更加理性化，超大客廳風(fēng)光不再，超大戶型也已不是進展的主流，而是力求在較小的空間內(nèi)制造較大的舒適度，并消滅了一些大開間、機敏隔斷的住宅，更能適應(yīng)消費者的需要。二是住宅的室內(nèi)環(huán)境和物理性能得到改善。住宅結(jié)構(gòu)、消防平安、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化。三是住宅的設(shè)施與設(shè)備水平不斷提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、采暖與制冷系統(tǒng)、智能化技術(shù)系統(tǒng)等的水平都有了較大提高。四是居住小區(qū)的環(huán)境與配套設(shè)施進一步改善，向著生態(tài)健全、生活便利、環(huán)境美麗?、天人合一的方向進展。五是住宅新體系(如鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系、木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系等)、新技術(shù)、新材料進一步得到廣泛應(yīng)用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。(三)住宅生產(chǎn)方式開頭發(fā)生變革目前，我國住宅產(chǎn)業(yè)正由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。其主要標志是科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率逐步有所提高。1995年為25．4％，2001年提高到31．8％。但是，我們之所以說“開頭發(fā)生變革”，是由于住宅生產(chǎn)方式與發(fā)達國家的差距仍舊很大。按國際通行標準，科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率超過50％，才能算是集約型進展的產(chǎn)業(yè)。我們還差得很遠，可以說還是一種典型的粗放型進展方式。主要表現(xiàn)在：一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工操作為主，生產(chǎn)效率低。發(fā)達國家建筑工人的勞動生產(chǎn)率可達到150平方米／人·年左右，我國才30平方米／人·年。二是建筑材料、設(shè)備及住宅部品還沒有形成技術(shù)先進、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會化生產(chǎn)和供應(yīng)體系，導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理。我國的住宅建筑材料和部品的生產(chǎn)企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項產(chǎn)品為主，缺乏技術(shù)、部品集成和配套力量。三是資源、能源鋪張嚴峻。例如，目前因燒制實心粘土磚，每年要毀掉12萬畝農(nóng)田。這對人均耕地量少(只及世界人均耕地3．73畝的一半)的我國來說，是確定不能容許這種現(xiàn)象再連續(xù)下去的。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國采暖地區(qū)的能耗為相同條件下發(fā)達國家的3倍左右，供暖效率很低。為了縮短差距，我國正在加快推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，就是要以提高勞動生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標，以建立新型建筑體系和部晶體系為基礎(chǔ)，實現(xiàn)標準化設(shè)計、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會化大生產(chǎn)。這個進展趨勢，也將引起建材行業(yè)生產(chǎn)和供應(yīng)方式的深刻變化。一是要求建材的標準化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求開發(fā)新型建材，例如隨著“鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”、“木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的消滅，新型保溫材料將會進一步在住宅建筑的墻體及圍護結(jié)構(gòu)、屋頂結(jié)構(gòu)、防止空氣滲透技術(shù)、地面結(jié)構(gòu)中得到廣泛應(yīng)用。二、“全面建設(shè)小康社會”的宏偉目標，為房地產(chǎn)和住宅進展指明白寬敞的進展前景胡錦濤總書記在2002年12月召開的中心經(jīng)濟工作會議上指出：“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)進展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量親密相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康進展。”總體來看，進一步進展房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)主要是以下幾個方面的需要：1、國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番的需要依據(jù)“全面建設(shè)小康社會”宏偉目標的要求，到2020年，GDP要比2000年翻兩番。住宅產(chǎn)業(yè)必需也能夠為此作出應(yīng)有的貢獻。1997年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占GDP的比重將近6％。1998年以來，提高到7％到7．8％之間。每年拉動GDP增長1個百分點以上。2001年，城鎮(zhèn)居民個人購買商品住宅的比例，比1997年提高了28．2個百分點，比1990年提高了66．5個百分點。個人購買新建商品住宅的交易額達到3675億元，是1997年的4．54倍。同時，據(jù)對35個大中城市的調(diào)查，居民購買存量住房的交易額也已達到786億元。再加上其他形式建房中的個人投入。2001年全國城鎮(zhèn)個人住房支出的總額達到7500億元以上，可帶動相關(guān)消費近萬億元。而在今后一個相當(dāng)長的時期，國內(nèi)市場對住宅消費將保持旺盛的需求。每年新建十幾億平方米的城鄉(xiāng)住宅，必將為拉動國民經(jīng)濟的增長作出新的貢獻。2、“城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高”的需要1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?9．4％。2001年，市鎮(zhèn)總?cè)丝谡既珖側(cè)丝诒戎赜痔岣叩?7．7％，達到4．7億人左右。同時，據(jù)公安部統(tǒng)計，2001年全國城市還吸納了暫住人口4744．3萬人，占城市總?cè)丝诘?．5％。據(jù)專家猜測，到2010年我國城市化率將達到46％，城市人口將達到6．4億人，比目前凈增1．9億人，平均每年要新增人口1852萬。依據(jù)城市化水平與人均GDP的正相關(guān)性的規(guī)律，假如到2020年中國人均GDP增至2800多美元，那么屆時城市化水平可達到60％左右。城市化進程的加快，必定要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項來說，按現(xiàn)在的城市人口計算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。而假如按猜測的到2010年城市人口達到6．4億人，人均住宅建筑面積按目前的22平方米計算，那么僅滿足新增加的1．9億城市人口，就需要建設(shè)41．8億平方米住宅。3、“家庭財產(chǎn)普遍增加”的需要江澤民同志在十六大報告中把“家庭財產(chǎn)普遍增加”作為全面建設(shè)小康社會的重要奮斗目標之一。依據(jù)國家統(tǒng)計局對房屋及附帶裝修現(xiàn)有價值評估測算結(jié)果，截至2002年6月，城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價值(含裝修)為每戶10．94萬元。其中：私房及部分產(chǎn)權(quán)的私房現(xiàn)值為9．89萬元，公房現(xiàn)值為0．7萬元，家庭裝修現(xiàn)凈值為0．35萬元。大城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價值最高，戶均達13．69萬元；中等城市戶均為8．95萬元；小城市戶均7．46萬元。房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半，達到了47．9％。其中大城市為49．3％、中等城市為45．1％、小城市為48．1％。由此可見，房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民家庭財產(chǎn)中最重要的組成部分，成為居民家庭中價值量最大的財產(chǎn)。為了實現(xiàn)“家庭財產(chǎn)普遍增加”的目標，不僅需要我們“多建房”，為增加家庭財產(chǎn)的數(shù)量作貢獻，而且更需要我們“建好房”，為提高家庭財產(chǎn)的質(zhì)量作貢獻。4、“人民生活更加富足”的需要溫飽之后的需求重點，必定轉(zhuǎn)向注行、教育等方面。這是全面建設(shè)小康社會時期提高人民群眾物質(zhì)生活水平的重要內(nèi)容。2001年，我國城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到37．9％，農(nóng)村居民消費的恩格爾系數(shù)也下降到47．7％。恩格爾系數(shù)下降以后，必定會把可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費。從這個意義上說，我國住房消費已經(jīng)啟動。人們常說：“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。全面建設(shè)小康社會，要求住房基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。目前，我國居民住房水平雖然有了很大提高，但距離這個要求還相差很遠。據(jù)2000年全國人口普查統(tǒng)計，我國城鄉(xiāng)人均住房為0．78間；有3間或3間以上住房(接近人均1間)的家庭占45％(其中城市僅為3l％)。人均住房建筑面積8平方米以下的家庭