恒昌顧問(wèn)廣東佛山順德太平洋項(xiàng)目住宅投標(biāo)策劃案XXXX年

陳村太平洋項(xiàng)目住宅

投標(biāo)策劃案2010年8月報(bào)告內(nèi)容一、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)位條件分析1、順德地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2、順德地區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃二、用地條件分析三、居住物業(yè)市場(chǎng)分析1、順德房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況2、陳村住宅市場(chǎng)情況3、跨區(qū)客戶(hù)來(lái)源分析4、細(xì)分市場(chǎng)特點(diǎn)分析5、區(qū)域在售樓盤(pán)狀況四、發(fā)展策略及市場(chǎng)定位1、SWOT分析2、項(xiàng)目定位3、項(xiàng)目定價(jià)策略附件:銷(xiāo)售服務(wù)形式一、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)位條件1、順德地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀順德近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量一直位居大佛山各區(qū)首位，并保持著14%以上的增長(zhǎng)水平。按常住人口202.83萬(wàn)計(jì)算，2009年順德人均GDP達(dá)82230元。順德屬珠三角富有地區(qū)，經(jīng)濟(jì)水平的提高極大的帶動(dòng)了地區(qū)居民的消費(fèi)能力。順德經(jīng)濟(jì)總量龐大，居民消費(fèi)能力較強(qiáng)數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山統(tǒng)計(jì)局順德地區(qū)已形成家電、家具和花卉三大支柱產(chǎn)業(yè)，其中家電業(yè)是最大產(chǎn)業(yè)。2008年產(chǎn)值超億元的工業(yè)企業(yè)達(dá)302家。樂(lè)從是全國(guó)最大的家具集散地，陳村則是全國(guó)花卉產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。產(chǎn)業(yè)集聚的經(jīng)濟(jì)形式導(dǎo)致順德的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)各有特色，順德房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此分割成若干板塊。順德工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象明顯花卉，機(jī)械家電，金屬材料電子，木工家電機(jī)電，機(jī)械家具家具，塑料建材小五金家電家電服裝，模具擁有家電生產(chǎn)企業(yè)及配件類(lèi)企業(yè)3000多家，包括美的、科龍、格蘭仕等多個(gè)知名家電品牌。年產(chǎn)值超過(guò)1000億元，占全國(guó)同業(yè)的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也造就了一大批成功的創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)中高層人士。順德最大支柱產(chǎn)業(yè)——家電業(yè)陳村經(jīng)濟(jì)總量較少，但增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于其它鎮(zhèn)區(qū)。近年來(lái)，陳村經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)攀升，06-08年GDP增幅達(dá)20%以上。按常住人口12萬(wàn)計(jì)算，人均GDP達(dá)7萬(wàn)元。09年陳村80多億元的經(jīng)濟(jì)總量中，有很大比例屬于花卉和機(jī)械兩大產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，形成了極具特色的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。陳村——花卉和機(jī)械兩大產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為“全國(guó)花卉第一鎮(zhèn)”，陳村花卉年交易額在20億元以上。陳村花卉世界是有名的花卉專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，總占地面積一萬(wàn)畝，匯集世界各地花卉企業(yè)300多家?；ɑ墚a(chǎn)業(yè)不僅帶動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更重要的是，它讓陳村聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，吸引來(lái)各方投資者。陳村花卉世界陳村花卉世界陳村主要產(chǎn)業(yè)——花卉陳村的陶瓷機(jī)械約占全國(guó)市場(chǎng)60%；打樁機(jī)械約占全國(guó)市場(chǎng)40%；鍛壓機(jī)械占全省市場(chǎng)35%。2008年，陳村機(jī)械裝備及配套產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)120億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的近60%。目前，陳村機(jī)械雖已形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚，但先進(jìn)技術(shù)的缺乏并不能為陳村帶來(lái)高端技術(shù)人才。順聯(lián)國(guó)際機(jī)械城陳村主要產(chǎn)業(yè)——機(jī)械2、順德地區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃順德位于佛山市西南部，地處珠三角平原的中心，是珠三角交通連接要道。東北方是廣州市，西北方為佛山市中心禪城區(qū)，東連番禺，北接南海，西鄰新會(huì)，南界中山市。距廣州32公里、香港127公里(69海里)、澳門(mén)80公里。順德區(qū)高明區(qū)禪城區(qū)南海區(qū)三水區(qū)番禺區(qū)廣州市區(qū)中山市新會(huì)區(qū)順德與廣州番禺區(qū)接壤，是廣佛同城的重要陣地陳村位于順德北部，是廣佛交接的五大板塊之一，是番禺、順德、禪城、南海的連接點(diǎn)。北距廣州17公里，西往13公里就是禪城、南海，東走15公里可抵達(dá)番禺，南面是北滘鎮(zhèn)。順德區(qū)北滘陳村陳村位于順德最北，接壤佛山番禺，區(qū)位優(yōu)越從陳村站乘坐廣珠輕軌，前往廣州新火車(chē)站只需10分鐘，抵達(dá)珠海拱北只需30分鐘開(kāi)車(chē)走廣珠西線高速，前往芳村只需10分鐘，抵達(dá)中山城區(qū)只需30分鐘連接佛山中心城區(qū)與廣州新客站的廣佛地鐵二號(hào)線將于2015年初開(kāi)工建設(shè)，2020年中建成通車(chē)連接廣州中心城區(qū)和高明的廣明高速規(guī)劃將于2011年建成通車(chē)陳村將成為禪桂、順德、高明至新火車(chē)站的物流中轉(zhuǎn)站，這將對(duì)陳村經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的推動(dòng)作用軌道交通及高速公路為陳村發(fā)展加速?gòu)V珠輕軌陳村站廣珠輕軌北滘站廣珠西線廣珠輕軌廣州新火車(chē)站廣明高速?gòu)V佛二號(hào)線北滘地區(qū)早期集聚了美的、碧桂園等知名開(kāi)發(fā)商的大型住宅項(xiàng)目陳村近幾年賣(mài)地成績(jī)理想，以萬(wàn)科為首的大型開(kāi)發(fā)商紛紛搶占市場(chǎng)地區(qū)交通基礎(chǔ)和生活配套設(shè)施日益完善陳村---北滘地區(qū)已形成一定居住氛圍和檔次，有望打造成未來(lái)廣佛南的CLD中心居住區(qū)陳村---北滘中心居住區(qū)CLD二、用地條件分析項(xiàng)目用地建設(shè)條件用地

性質(zhì)用地

編號(hào)用地面積(畝)用地面積(平方米)商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地1-17952662.24商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地1-24429555.38二類(lèi)居住用地1-39160933.88合計(jì)2141431521-3二類(lèi)居住用地技術(shù)指標(biāo):建筑密度≤25%容積率2.5綠地率≥35%建筑控高≤100米建筑面積90平方米以下占總建筑面積70%以上比重公共設(shè)施配建項(xiàng)目社區(qū)服務(wù)中心0.15平方米/人幼兒園2000平方米公廁、物業(yè)管理用房50-300平方米垃圾收集站≥40平方米項(xiàng)目基本用地指標(biāo)注：地塊用地指標(biāo)為宗地用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)數(shù)據(jù)1-3住宅用地1-1商用1-2商用項(xiàng)目自身的商業(yè)形象對(duì)住宅的帶動(dòng)商業(yè)配套商業(yè)配套

項(xiàng)目本身自有體量為32萬(wàn)M2左右的商業(yè)配套，包含有寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店公寓、星級(jí)酒店、商業(yè)街、健身運(yùn)動(dòng)中心、下沉式商場(chǎng)及綠化廣場(chǎng)等的物業(yè)類(lèi)型，商業(yè)的高檔形象能對(duì)住宅有帶動(dòng)作用，完善的商業(yè)配套也能為住宅物業(yè)提升附加值。地塊有一定內(nèi)部條件

適合打造高品質(zhì)項(xiàng)目整體地塊方正平整，比較好規(guī)劃周邊高層建筑不多，對(duì)景觀視線不遮擋離公路有一定距離，噪音和粉塵污染一定程度隔絕旁邊有不少村屋，一定程度影響項(xiàng)目檔次地塊東邊村路地塊東邊小水系地塊西南邊地貌地塊正南面地貌地塊北邊村路地塊北朱沙圍北項(xiàng)目周邊環(huán)境不理想屬于工業(yè)區(qū)，花卉和機(jī)械產(chǎn)業(yè)云集，居住氛圍不濃厚項(xiàng)目離順聯(lián)廣場(chǎng)、陳村醫(yī)院2公里，離陳村鎮(zhèn)1公里之內(nèi)周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)云集，運(yùn)輸貨車(chē)經(jīng)常經(jīng)過(guò)貨車(chē)通過(guò)陳村蘭花市場(chǎng)隨處可見(jiàn)的蘭花工業(yè)新君悅酒店順聯(lián)廣場(chǎng)陳村醫(yī)院北項(xiàng)目周移邊日常炮生活配痕套基本里完善，唯有規(guī)宇模較大唐的超市自、購(gòu)物鳴廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊酒配套基本畏完善陳村鎮(zhèn)維中心小俯學(xué)、陳錘村城區(qū)掛一小新村幼篩兒園陳村蘭花究市場(chǎng)順聯(lián)國(guó)逝際機(jī)械咳博覽中圖心華潤(rùn)萬(wàn)家賓、順聯(lián)廣較場(chǎng)（2公里）新君悅與酒店陳村醫(yī)院項(xiàng)目在白剝陳公路（鄉(xiāng)豐省道）上丟，廣珠西掌線（高速本公路）可較通往廣州翻芳村，G105（國(guó)道）跪可通往北饞滘，佛陳鳳公路（省下道）可通恒往佛山白陳路項(xiàng)目所在鼓地順聯(lián)國(guó)起際機(jī)械翠博覽中逼心華潤(rùn)萬(wàn)家順聯(lián)廣斤場(chǎng)新君悅酒懲店陳村醫(yī)伴院蘭花市場(chǎng)廣珠西線佛陳路小結(jié)地塊內(nèi)部比率較平整，規(guī)劃禮比較方攪正，可坦以很好婦地布局瓜。項(xiàng)目?jī)?nèi)飯有自身盒大型商旋業(yè)配套火，能很好地壇提升物業(yè)纖的附加價(jià)凱值。周邊環(huán)境鑄不理想，禍?zhǔn)〉烙胁粐?yán)少小型火控車(chē)經(jīng)過(guò)，偷而臨近缺陶乏大型居必住區(qū)，以駱工廠和工叉業(yè)圍繞，缺少居住昂氛圍。項(xiàng)目用地竹離陳村主捐要商業(yè)只肯有2公里，區(qū)外配套凈相對(duì)完善。交通網(wǎng)消絡(luò)相對(duì)烈完善，未來(lái)交簡(jiǎn)通規(guī)劃能燈起到連接蹄項(xiàng)目到周培邊各鎮(zhèn)區(qū)仙的作用。北三、居住遲物業(yè)市場(chǎng)俱分析1、順德膊房地產(chǎn)市扯場(chǎng)整體情銜況面積：以萬(wàn)㎡資料來(lái)植源：佛常山市建爹設(shè)局順德在大懶佛山五區(qū)靠中成交量劉比較突出從上圖土可看，太在最近攜幾年里遵，順德臨的成交澇量一直岡比較活初躍，位喝居大佛罷山前列媽。這與盤(pán)順德近升年來(lái)市或政規(guī)劃盟和居民團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力厘有一定狐關(guān)系。順德的成背交均價(jià)在睬大佛山地棄區(qū)處于中米游水平順德成輸交均價(jià)范近年來(lái)溝一直攀蝕升，但存始終位蘭列大佛搬山中游謎位置，款有望成舅為今后損幾年大涌佛山地管區(qū)的價(jià)金值洼地核。順德重賞點(diǎn)鎮(zhèn)及宋周邊住碎宅市場(chǎng)釣的分布樂(lè)從禪桂番禺大良：順德區(qū)根的中心社城區(qū)，銅人口、匹交通條張件成熟竿，配套尋齊全，房地產(chǎn)族起步早桐并發(fā)展蘇條件優(yōu)拿越，房偏價(jià)在其飄城中心溪地位的瓣支持下贈(zèng)快速增炊長(zhǎng)。容桂：近一兩年觸，隨著品沸牌開(kāi)發(fā)商找北滘：電器產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，早期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)素質(zhì)比較高。禪桂：政府支持，臨近廣州，緊跟大佛山的步伐，是佛山樓價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。樂(lè)從：有大型居住板塊規(guī)劃，品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，樓價(jià)逐漸升高。番禺：廣州華南板塊，成熟但現(xiàn)有供應(yīng)不足，二手成交暢旺。容桂和西大良屬匆于順德里房地產(chǎn)輕先發(fā)展摘起來(lái)的第區(qū)域，用無(wú)論是頭成交量男還是成寸交均價(jià)檢方面均殃較高。而近半執(zhí)年樂(lè)叢挎和北滘摔的交投庸有上升任趨勢(shì)。桂特別留布意陳村浴的供應(yīng)鼻量是零裂狀態(tài)，但依然有張成交，供續(xù)求關(guān)系有園待平衡。陳村價(jià)格靠為各區(qū)最努低，上升服空間大，唇價(jià)值洼地哪逐漸形成紹。樂(lè)從禪桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42順德主要鮮鎮(zhèn)區(qū)住宅復(fù)市場(chǎng)供求腹及價(jià)格對(duì)雖比200絲式9年6月—201仗0年6月順德客戶(hù)般購(gòu)房習(xí)慣習(xí)慣置業(yè)尤傳統(tǒng)中心芳區(qū)域大良完、容桂、如樂(lè)從順德購(gòu)浩房習(xí)慣伏以套內(nèi)丈面積來(lái)就計(jì)算總仗價(jià)。容桂成交宏量為全順棒德首位。容桂有哭不少開(kāi)虧發(fā)商大早批量拿敵地，市毯場(chǎng)發(fā)展扒大大得屠到提升紀(jì)。二三妻級(jí)鎮(zhèn)街矩，則處注于斷層否供應(yīng)?；ㄊ袌?chǎng)需逐求外流貪，大量簡(jiǎn)鎮(zhèn)街剛摘性需求單客戶(hù)涌珠入容桂好置業(yè)。大良作為岔中心城區(qū)您地位顯著憲，成交均毫價(jià)為全區(qū)纖之最。樂(lè)從新倚推貨量勤呈現(xiàn)供樂(lè)不應(yīng)求秩的態(tài)勢(shì)忍。大良集中腎了眾多品傷牌開(kāi)發(fā)商竭，也能比彼較容易吸描引其他鎮(zhèn)燦區(qū)的客戶(hù)拒置業(yè)。陳村、嫁北滘因滿(mǎn)與廣州鼻接壤，騾跨區(qū)域況更易吸媽引廣州恭番禺地希區(qū)客戶(hù)緣瑞。數(shù)據(jù)支通持：順圓德統(tǒng)計(jì)煩網(wǎng)順德客裁戶(hù)購(gòu)房食習(xí)慣面積較大泡，接受價(jià)末格隨區(qū)域齊不同而異大良供識(shí)應(yīng)72-1膛12的3房單位踩為主，香受到首孟次置業(yè)正和首次乏改善型很買(mǎi)家追認(rèn)捧，樓屋盤(pán)素質(zhì)并高，客戶(hù)能接然受相對(duì)較梳高的價(jià)格捆。容桂客戶(hù)污中大戶(hù)型辯需求大，耍市場(chǎng)供應(yīng)75-1欄18的3房戶(hù)型純?yōu)橹?，喘公寓及憶?fù)式產(chǎn)蜜品缺乏統(tǒng)，隨著端品牌開(kāi)匹發(fā)商進(jìn)型駐，客戶(hù)能接刃受價(jià)格逐干漸提高。樂(lè)從在衰售產(chǎn)品蹦戶(hù)型豐柄富，中用大戶(hù)型魂產(chǎn)品可通選擇較捎多，客只戶(hù)需求3房和5房單位為曠主，缺乏揀公寓和復(fù)件式類(lèi)型。北滘以70-殼140的3房單位浸為主，胸老城區(qū)繡有90以下的尋小3房，新城事區(qū)也有投捆型資公寓勸，客戶(hù)除籍了北滘外氏，還有陳括村和番禺掠，但價(jià)格董接受能必力較低誓。數(shù)據(jù)支持勿：順德統(tǒng)嗎計(jì)網(wǎng)2、陳村恢房地產(chǎn)市住場(chǎng)整體情副況陳村房地模產(chǎn)發(fā)展經(jīng)冶歷了四個(gè)敬階段200勸0年以前：以自建租房為主，叮形成了大打量的單體卸樓。200浮1-2腰007年：形成腔以碧桂鄉(xiāng)豐園為龍它頭的局你面，但予仍然以垂自建房冤為主，票而碧桂始園仍然析是以佛巖山客戶(hù)迫為主。200貌7-2我009年：一些斥小樓盤(pán)泥出現(xiàn)，鍵東悅酒煮店開(kāi)發(fā)犯的花地鴨灣打破鞏了陳村稅市場(chǎng)碧鄙桂園一求枝獨(dú)大運(yùn)的局面且。2009以后（未來(lái))：隨著便陳村多兇塊大型柴用地的蛛推出，火多個(gè)品述牌商進(jìn)租入市場(chǎng)您，陳村疤房地產(chǎn)膚真正進(jìn)食入高速寨發(fā)展的訊階段。經(jīng)過(guò)多歉年的發(fā)福展，目識(shí)前由于含陳村房能地產(chǎn)的始發(fā)展滯累后，導(dǎo)寶致許多唯有實(shí)力寄的本地竄企業(yè)家哨不是選躲擇自建達(dá)別墅，妖就是到義禪城或陳華南板癢塊購(gòu)房艦居住，覆也同時(shí)孟導(dǎo)致其雀他區(qū)域律客戶(hù)對(duì)丘此板塊源的不認(rèn)歷同感。陳村周府邊主要堅(jiān)板塊情望況陳村北滘禪桂

板塊順德新城

板塊華南

板塊佛山廣州項(xiàng)目周邊主要板塊分布板塊板塊特征幅射區(qū)域客戶(hù)來(lái)源華南板塊跨區(qū)域幅射廣州中心城區(qū)、番禺、順德本地私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、廣州外來(lái)白領(lǐng)、香港及廣州本地養(yǎng)老人群私營(yíng)企業(yè)禪桂板塊跨區(qū)域幅射大佛山市場(chǎng)、廣州大佛山本地企業(yè)主、公務(wù)員及廣州投資客順德新城板塊城區(qū)域幅射順德城區(qū)市場(chǎng)順德本地人為主陳村、北滘板塊鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)幅射陳村、北滘陳村、北滘鎮(zhèn)本地市場(chǎng)為主目前項(xiàng)目堪周邊有三雞大板塊華南板塊飲、禪城板鋼塊目前已虎成為跨區(qū)增域幅射的蛋板塊，房長(zhǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)跨發(fā)展成熟縫。順德新止城板塊緒發(fā)展也肯較為成草熟，主外要幅射灘順德下貍屬鎮(zhèn)區(qū)示容桂、詢(xún)大良。陳村、迷北滘板溪塊房地漫產(chǎn)剛剛勻起步目前以本聲地市場(chǎng)為牛主,未來(lái)有機(jī)總會(huì)成為繼凡華南板塊蒙的跨區(qū)域詞幅射的居能住板塊，嚼目前仍需債時(shí)間完成繡區(qū)域內(nèi)的溜基礎(chǔ)設(shè)施謹(jǐn)陳村整體更供貨量不蟻?zhàn)?，?dǎo)致柄客戶(hù)大量簡(jiǎn)外流到番賢禺、北滘蓄、禪城等陷區(qū)域。隨著09年供貨黎量有所躺改善，擺銷(xiāo)售量執(zhí)也有所辰回升，切但未能棍真正體裙現(xiàn)陳村扒消化能滴力。陳村201測(cè)0年總供應(yīng)條量約2930套，以首饅置及首改丟產(chǎn)品為主共，約2420套，占總勤供應(yīng)量的82.5就9%。2009悼-201笑0年土地除供應(yīng)量職大增。陳村201腐0年總供應(yīng)榆量接近3000套，為泳近年之畢最07-怒09年成交包暮括車(chē)位，敵商鋪今年陳臨村—北滘市咽場(chǎng)總體詠供應(yīng)約垂為45-6稼0萬(wàn)M2市場(chǎng)將虹迎來(lái)供架應(yīng)高峰序號(hào)地塊位置開(kāi)發(fā)商占地面積

(M2)容積率總建(M2)樓面地價(jià)拍地日期1佛陳公路潭洲村萬(wàn)科28.4萬(wàn)2.571萬(wàn)302809.72梁釗林公園東側(cè)君怡房產(chǎn)348173.110.8萬(wàn)146209.63錦龍工業(yè)區(qū)萬(wàn)科389853.4613.5萬(wàn)100009.64樟村街個(gè)人122533.23.9萬(wàn)163209.65北滘新城D-2地塊威靈房產(chǎn)15萬(wàn)2.842.5萬(wàn)286709.96深業(yè)城深業(yè)地產(chǎn)30.5萬(wàn)2.058.4萬(wàn)134007.67海琴水岸

(洋房部分)金泰房產(chǎn)12萬(wàn)2.734萬(wàn)120007.1合計(jì)234萬(wàn)近年來(lái)陳寫(xiě)村—北滘兩批鎮(zhèn)新拍酷土地的鴉項(xiàng)目后嚷續(xù)總的喉建筑面么積達(dá)到234萬(wàn)M2，新增趁項(xiàng)目（六預(yù)計(jì)除騎萬(wàn)科潭矩洲地王域外），法其他項(xiàng)機(jī)目近兩喪年內(nèi)都火將推出楚市場(chǎng)。今年陳綢村土地鍛供應(yīng)量莊約20萬(wàn)M2，達(dá)到近掠年之最，假北滘供應(yīng)裙量將超過(guò)25萬(wàn)M2。值得關(guān)賄注是萬(wàn)召科連續(xù)分在陳村鹿投得3個(gè)地塊智，說(shuō)明塔品牌開(kāi)辨發(fā)商看村好陳村泳的洼地執(zhí)價(jià)值。12345673、跨區(qū)勒域客戶(hù)來(lái)荒源分析影響客戶(hù)限來(lái)源的因讓素——交返通交通便部捷是吸暗引跨區(qū)馳置業(yè)的尚必不可棚少的首券要影響行因素，殊也是具奇有決定潑性影響壇的因素站。順德交組通路網(wǎng)把發(fā)達(dá)，彈陳村鎮(zhèn)核位于交右通要道威，通往峽各地的鳥(niǎo)交通方類(lèi)便。廣珠西極線G10牛5佛陳路、振白陳公路從交通條勾件看首批客恐戶(hù)容易翼吸引區(qū)銀域：陳別村、北役滘、番再禺鐘村亡。后續(xù)客增戶(hù)支持暑區(qū)域：貞大良、業(yè)樂(lè)從、山禪城、嚇容桂。與三地版距離感阻較遠(yuǎn)。沒(méi)有高速學(xué)路網(wǎng)規(guī)劃永，需要靠餅省道國(guó)道滋。陳村禪城容桂北滘番禺鐘村樂(lè)從大良往大良19公里往容桂34公里往鐘村8公里往禪城15.9公里往樂(lè)從20.3公里影響客捏戶(hù)來(lái)源勻的因素滴——區(qū)赴位一般來(lái)授說(shuō)，地母處城市扇發(fā)展中壤心區(qū)域兩，經(jīng)濟(jì)妄發(fā)展比泥較穩(wěn)定灰，又有干相對(duì)穩(wěn)卡定的產(chǎn)矮業(yè)結(jié)構(gòu)牌，更能準(zhǔn)吸引買(mǎi)扭家到該旦區(qū)置業(yè)漁。從區(qū)位條筋件看首批客執(zhí)戶(hù)容易賠吸引區(qū)絡(luò)域：陳耗村、北滘、樂(lè)利從、番禺鐘抵村。后續(xù)客亦戶(hù)支持樸區(qū)域：水禪桂、枝大良、拳容桂。這些地屆區(qū)都是東經(jīng)濟(jì)發(fā)禍展比較纖發(fā)達(dá)的氧區(qū)域。都具有纖穩(wěn)定的郵產(chǎn)業(yè)結(jié)勇構(gòu)，傳此統(tǒng)觀念蔬上佛山瞎的中心震城區(qū)。居民的警居住區(qū)抬域習(xí)慣處較強(qiáng)，婆而且其宗他二三育級(jí)鎮(zhèn)區(qū)今的客人財(cái)也會(huì)流焦向這些薪區(qū)域置盼業(yè)。樂(lè)從順德家島具產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展甩迅猛禪城、桂辛城佛山中褲心城區(qū)北滘距離陳村安最近鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)與姜陳村比渾較相近大良、朗容桂順德城區(qū)車(chē)經(jīng)濟(jì)、政耐治中心陳村番禺鐘村廣州火粱車(chē)南站影響客瓜戶(hù)來(lái)源鏟的因素應(yīng)——區(qū)耍域競(jìng)爭(zhēng)一般來(lái)說(shuō)齡，項(xiàng)目周湯邊區(qū)域的候競(jìng)爭(zhēng)源自盡于這些區(qū)材域房地產(chǎn)專(zhuān)發(fā)展現(xiàn)狀每，售價(jià)，冒供應(yīng)量等已因素。順德大士良容桂稠板塊新節(jié)貨供應(yīng)含充足，近而且產(chǎn)吳品類(lèi)型樸多樣，殲剛性需寨求買(mǎi)家睡選擇多杠。北滘早期屋美的、碧惡桂園和君遙瀾開(kāi)發(fā)的唇項(xiàng)目二手匙成交價(jià)高莫，但在售州項(xiàng)目以首廊次置業(yè)買(mǎi)場(chǎng)家為主，篇改善性產(chǎn)蛋品選擇少尸。陳村是近仿期開(kāi)發(fā)熱雜點(diǎn)，除本某地改善性驚客人，也萄受番禺客神戶(hù)青睞。樂(lè)從、絨禪桂兩括地房地米產(chǎn)開(kāi)發(fā)腿成熟、家供應(yīng)量指穩(wěn)定，雖然價(jià)格醉高，但仍彎能留住當(dāng)口地買(mǎi)家。樂(lè)從缺乏穩(wěn)蛋定供應(yīng)銷(xiāo)售價(jià)格堪持續(xù)颮高產(chǎn)品種類(lèi)牛多樣、大己戶(hù)型選擇旨多禪城、桂糞城知名開(kāi)發(fā)鎮(zhèn)商聚集新貨數(shù)見(jiàn)量多產(chǎn)品類(lèi)真型多樣北滘早期開(kāi)土發(fā)素質(zhì)托高、二折手價(jià)高在售項(xiàng)目欣多、價(jià)格墨相對(duì)低在售種棍類(lèi)多，零素質(zhì)參繩疵不齊大良、容洋桂新貨供枕應(yīng)充足產(chǎn)品類(lèi)介型多樣價(jià)格受前高端產(chǎn)恩品影響字，售價(jià)堅(jiān)高陳村番禺鐘村缺乏新止貨供應(yīng)二手成交俱相對(duì)活躍戶(hù)型選韻擇多樣競(jìng)得人占地面積價(jià)錢(qián)容積日期新美德房地產(chǎn)2.2萬(wàn)9千萬(wàn)3.56月萬(wàn)科11.7萬(wàn)5.5億2.51月新域3.3萬(wàn)2.45億2.51月容桂、大址良競(jìng)得人占地面積價(jià)錢(qián)容積交易日期三聯(lián)房地產(chǎn)11.2萬(wàn)3.1億4.0/2.51月華鑫匯投資10.4萬(wàn)1.8億2.72月嘉薈12.2萬(wàn)14億3.52月4.7萬(wàn)9.6億5.02月12.2萬(wàn)13億3.22月10.9萬(wàn)9.7億2.62月禪城影響客南戶(hù)來(lái)源廊的因素——土地供應(yīng)一般來(lái)頁(yè)說(shuō)，一記個(gè)地區(qū)辱土地供鉗應(yīng)量充松足、地射價(jià)上升舌幅度明春顯，該屋地區(qū)未糧來(lái)房地考產(chǎn)發(fā)展習(xí)態(tài)勢(shì)就競(jìng)會(huì)良好降。禪城的橡土地供應(yīng)量夠比較大遺，并且扒地價(jià)持秘續(xù)上升，未來(lái)住茂宅物業(yè)的葛供應(yīng)量仍子然巨大，桌但由于地堂價(jià)走高，瓦房?jī)r(jià)也將紙持續(xù)走高。容桂和大拖良土地供家應(yīng)量正逐藏步減少，衫城區(qū)中心擊可開(kāi)發(fā)面蔥積不大，剛性需陷求客戶(hù)躲逐漸向擁城外遷晝移，但科要認(rèn)同貓陳村為熱中心居挎住區(qū)還綱需要一驗(yàn)點(diǎn)時(shí)間彼鋪墊。陳村自西身有超待過(guò)20萬(wàn)M2的土地黑供應(yīng)，聚而且樓史面地價(jià)殊不高，鴨發(fā)展?jié)摬剂薮筮B，而現(xiàn)系階段房哪價(jià)不高丑，價(jià)值妥洼地逐明漸形成質(zhì)。數(shù)據(jù)來(lái)源肆：佛山城訂市規(guī)劃網(wǎng)小結(jié)本項(xiàng)目舟除了陳辟村當(dāng)?shù)靥扛纳菩蛥捒蛻?hù)外燃，還可供以吸引菌來(lái)自北辨滘、番顆禺鐘村添附近的循客戶(hù)。出于交樓通、區(qū)陪位和客蝴戶(hù)居住買(mǎi)習(xí)慣的島考慮，來(lái)也考慮桶到營(yíng)銷(xiāo)剛投入和碗產(chǎn)出的隱比例，據(jù)需在首沙期開(kāi)發(fā)光過(guò)后再僑對(duì)順德膜及佛山紡其他區(qū)諒域的客關(guān)戶(hù)進(jìn)行牙分析考斯察。4、細(xì)分君市場(chǎng)特點(diǎn)窯分析1、陳村2、北滘3、順德習(xí)、佛山蒸其他區(qū)賺、番禺掉鐘村本案A:萬(wàn)科繽打紛四季B:金宇錦閣園C:新君匯花楚地灣D:深業(yè)城E:華美達(dá)F:美的簡(jiǎn)岸G:海畔嘉油園陳村北滘仗在售項(xiàng)目禍分布BACEFDG細(xì)分市場(chǎng)話物業(yè)類(lèi)型翻對(duì)比區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型占地面積建筑面積總套數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)陳村萬(wàn)科繽紛四季30層超高層洋房69000㎡1340000㎡976戶(hù)1500元/m2金宇錦園22層高層洋房20000㎡70000㎡560戶(hù)毛坯新君匯花地灣16層高層洋房40000㎡140000㎡1000戶(hù)毛坯北滘深業(yè)城11層高層洋房305544㎡800000㎡7197戶(hù)毛坯華美達(dá)酒店式服務(wù)公寓53761㎡188164㎡1600戶(hù)毛坯美的簡(jiǎn)岸18層高層洋房4450㎡20000㎡1000戶(hù)毛坯海畔嘉園高層洋房25000㎡80000㎡300戶(hù)毛坯在售物起業(yè)基本腳為高層示電梯洋嘩房、毛睛坯交樓談標(biāo)準(zhǔn)，蓋陳村市末場(chǎng)產(chǎn)品董比較單揪一，北棟滘物業(yè)扶類(lèi)型比戚較多樣辭，有純銅公寓和盲大型居文住社區(qū)脊。區(qū)域名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型一房比例兩房比例三房比例四房比例陳村萬(wàn)科繽紛四季2梯3戶(hù)/2梯4戶(hù)//96㎡、125㎡57%136㎡43%金宇錦園2梯4戶(hù)/2梯6戶(hù)/70㎡90㎡120-140㎡新君匯花地灣2梯6戶(hù)/114-119㎡/76-87㎡100%/北滘深業(yè)城一梯2戶(hù)//159㎡50%191-231㎡50%華美達(dá)3梯16戶(hù)30-40㎡100%///美的簡(jiǎn)岸2梯6戶(hù)36㎡16.7%62-71㎡16.7%77-87㎡66.7%/海畔嘉園2梯2戶(hù)///366㎡50%細(xì)分市場(chǎng)孕物業(yè)戶(hù)型豆對(duì)比在售物課業(yè)3房和4房以2梯3，4戶(hù)為主，80以下小戶(hù)辱型以2梯6戶(hù)為主。啦陳村戶(hù)型屠比較單一害集中為3房和4房，北滘略有獨(dú)棟公煙寓和較大慘型社區(qū)，忽對(duì)跨區(qū)客曾戶(hù)有一定蜘吸引力。區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)套內(nèi)面積均價(jià)折扣客戶(hù)陳村萬(wàn)科繽紛四季7300-8000元/㎡（毛坯價(jià)）98折陳村本地公務(wù)員、私企業(yè)主、部分廣州客，改善型買(mǎi)家為主，10%左右投資客金宇錦園待定待定陳村本地為主，首置或者首次改善客戶(hù)新君匯花地灣6800元/㎡（原價(jià)-20000）*98陳村本地首次置業(yè)和首次改善客戶(hù)、番禺地區(qū)投資客，但數(shù)量不多，咨詢(xún)?yōu)橹鞅睖蛏顦I(yè)城8000元/㎡99折北滘、番禺華美達(dá)11000元/㎡99*99*99折陳村、北滘、番禺投資客戶(hù)，此盤(pán)投資客戶(hù)超過(guò)70%美的簡(jiǎn)岸6500元/㎡99*98折北滘本地首次置業(yè)海畔嘉園7000元/㎡一口價(jià)北滘細(xì)分市場(chǎng)視物業(yè)售價(jià)塌客源對(duì)比在售物業(yè)族以萬(wàn)科和煌深業(yè)城售究?jī)r(jià)最高，毀而且客戶(hù)評(píng)來(lái)源比較絡(luò)豐富，但姿該兩盤(pán)仍望先立足于流陳村和北拘滘本地，尺值得關(guān)注子華美達(dá)作彼為純公寓獸物業(yè)能吸錢(qián)引比較大才量投資客內(nèi)。禪城、側(cè)南海、郵順德、疲番禺在印售樓盤(pán)喇對(duì)比南海區(qū)禪城區(qū)大良區(qū)陳村鎮(zhèn)樂(lè)從鎮(zhèn)番禺區(qū)北滘成交價(jià)絨：730功0-9裳000元/㎡代表樓盤(pán)懼：創(chuàng)鴻水岔韻尚都、民萬(wàn)錦東苑賀、保利花墳園、鉑麗秤錦麟成交均猶價(jià)：730于0-9釋200元/㎡代表樓榆盤(pán)：旭勿景豪庭僅、依云少水岸度、威斯防廣場(chǎng)總貨量姐：275套成交均價(jià)吳：830嫁0-1池150格0元/㎡代表樓盤(pán)繼：佛山雅耀居樂(lè)、海揪景藍(lán)灣、察金地九龍財(cái)壁、鴻業(yè)培城市花園腿、怡翠宏蔬璟、天御淡盈品總貨量：奇與南海合茶共510勤0多套成交價(jià)喇：630燈0-8職000元/m2成交均波價(jià)：6300掃-780務(wù)0元/m2代表樓贈(zèng)盤(pán)：美老的簡(jiǎn)岸況、深業(yè)鈔城、金壤茂華美寧達(dá)成交均價(jià)他：100飄00-斗120啟00元/㎡一手：腰廣州雅管居樂(lè)、敬華南碧員桂園二手：祈終福新村、虛錦繡生態(tài)竊園成交均醬價(jià)：8500差-110副00元/㎡萬(wàn)科蘭騰喬圣菲彩、雅居甲樂(lè)、新理紅棉大讀廈、金灣海山語(yǔ)鍵花園、愁明日華混府總貨量：1400多套其他區(qū)域在售項(xiàng)倍目特點(diǎn)禪城、桂蒙城是整個(gè)著大佛山樓勻價(jià)最高的饒地區(qū)，房搖地產(chǎn)發(fā)展庫(kù)較早較成枝熟，政策導(dǎo)向爪作用明顯循，大型市勤政配套設(shè)伐計(jì)建設(shè)跟提進(jìn)迅速，昂禪城重點(diǎn)耽發(fā)展區(qū)域引東平新城列地跨樂(lè)從俱，桂城重私點(diǎn)發(fā)展區(qū)維域是千燈合湖板塊有選不少大型開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)私駐，逐漸添成為居住丸新區(qū)；大良是順尖德商業(yè)中梨心，區(qū)域默核心經(jīng)濟(jì)納為主，但剩大良近年灶的新增貨磨量呈現(xiàn)下留降趨勢(shì)，進(jìn)不少在售挺樓盤(pán)已接悄近尾聲，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)落目較少，抽城中地塊汪供應(yīng)越來(lái)丹越緊缺容桂近年管發(fā)展明顯競(jìng)，不少開(kāi)推發(fā)商大批盛量搶地，堆市場(chǎng)發(fā)展解大大得到釘提升番禺近性年來(lái)新擾貨供應(yīng)智量幾乎送為零，繪尤其鐘搞村板塊炎基本沒(méi)碌新增在騾售項(xiàng)目，但二手講市場(chǎng)交投對(duì)活躍，較新的電斑梯物業(yè)成傳交價(jià)格均祥突破1000饅0元/m2，項(xiàng)目吸兩引跨區(qū)滑域客戶(hù)較可能性交通規(guī)劃屋：陳村路束網(wǎng)規(guī)劃較慢完善，多扇條軌道線粉及高速路云交會(huì)于此董，對(duì)客戶(hù)跨搶區(qū)域置業(yè)星提供可能。區(qū)位條諸件：陳敵村屬于刺廣佛交五會(huì)的連戲接地段萄，又有嶺新客運(yùn)灑站作為松支持，有機(jī)會(huì)和要北滘一起崖成為廣佛CLD中心居也住區(qū)。價(jià)值對(duì)比拾：和其他海區(qū)域?qū)Ρ鹊?，陳村在勁售均價(jià)較翼低，不久將來(lái)荒會(huì)成為價(jià)件值洼地。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)漿比：按邀照供應(yīng)傻量和發(fā)律展趨勢(shì)似分析，誦不少大質(zhì)開(kāi)發(fā)商掩將會(huì)在2012年前后在軍陳村推貨騙，雖然會(huì)列在一定程川度上激發(fā)勞了本地客凡戶(hù)的消費(fèi)高欲望，但燭同時(shí)也透若支了部分半購(gòu)買(mǎi)力，因此客戶(hù)先群除了立矮足本土外陜，還很有功必要向外瞞輻射。客戶(hù)認(rèn)聯(lián)知：順個(gè)德及佛潤(rùn)山客戶(hù)可有個(gè)傳紗統(tǒng)認(rèn)知德的習(xí)慣悉，需要條客戶(hù)接寫(xiě)納陳村禮作為居峰住新區(qū)虹需要一攏定時(shí)間齡的宣傳求鋪墊。對(duì)項(xiàng)目毛客戶(hù)群升來(lái)源，樣我們得橡到以下勿總結(jié)：項(xiàng)目首推蜂產(chǎn)品主要傅客戶(hù)群應(yīng)越立足陳村耕、北滘本蚊地，可適田當(dāng)輻射到改番禺二推產(chǎn)盡品主要略客戶(hù)群澡除了有驢一期的默客戶(hù)外素，也要谷適當(dāng)吸讓引佛山扮、順德炎其他區(qū)披域5、區(qū)域倒在售樓猛盤(pán)狀況萬(wàn)科繽紛團(tuán)四季物業(yè)類(lèi)躍型：高結(jié)層洋房占地面積妙：首期6.9萬(wàn)㎡，且二期9萬(wàn)㎡建筑面積如：首期13.4萬(wàn)㎡，柏二期29萬(wàn)㎡總套數(shù)：5棟30層，2梯3戶(hù)和2梯4戶(hù)，共976戶(hù)，首斧推2棟，共420套，976套年內(nèi)推翻售完畢在售戶(hù)型夢(mèng)：三房、巡壽四房面積：96㎡、125㎡、136㎡均價(jià)：880獅0-9搬500元/㎡（帶1500元裝修）毛坯價(jià)：7300倉(cāng)-800級(jí)0元/㎡折扣：98折銷(xiāo)售率嘉：8月7號(hào)收籌100厭0多個(gè)，14號(hào)公開(kāi)勒發(fā)售配套：泳灑池、會(huì)所客戶(hù)群磁：陳村嫂本地公長(zhǎng)務(wù)員、具私企業(yè)犁主、部朵分廣州很客，改滴善型買(mǎi)廟家為主膠，10%左右投低資客新君匯花捉地灣物業(yè)類(lèi)型影：15-高16層高層退洋房占地面積筍：400賤00悔㎡建筑面積旺：1400鋒00㎡總套數(shù)：1000戶(hù),2梯6戶(hù)在售戶(hù)型減：三房套內(nèi)面惹積：114需-11閥9㎡、76-后87㎡均價(jià)：6800元/㎡折扣：（原價(jià)-場(chǎng)2000蛋0）*9曬8銷(xiāo)售率：14.9魄7%配套：裂泳池、交商業(yè)街客戶(hù)群簡(jiǎn)：陳村掠本地首熟次置業(yè)損和首次桌改善客起戶(hù)、番扶禺地區(qū)犬投資客息，但數(shù)汁量不多扮，咨詢(xún)浩為主金宇錦恢園物業(yè)類(lèi)型吵：高層洋儉房占地面格積：200咱00㎡建筑面高積：700催00㎡總套數(shù)：7棟，560戶(hù)待售戶(hù)型哲：兩房、麗三房、四煙房面積：70-9狀0㎡、120性-14制0㎡均價(jià)：俗待定折扣：耳待定銷(xiāo)售率相：現(xiàn)接訂受誠(chéng)意已登記配套：林泳池、拳區(qū)政府饅公園客戶(hù)群興：陳村慎本地為羊主，首迎置或者煌首次改方善客戶(hù)金茂華美我達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型被：酒店式漿公寓占地面積猴：537每61模㎡建筑面積司：1881獅64㎡總套數(shù)：3梯16戶(hù)，共160慚0戶(hù)在售戶(hù)型壁：公寓4.95米層高LOFT（可辦狐營(yíng)業(yè)執(zhí)滑照）建筑面聰積：30-4幫0㎡套內(nèi)面積高：48-示56㎡均價(jià)：1100膚0元/㎡折扣：99*協(xié)99*礦99折銷(xiāo)售率矮：61.3逼8%配套：丹酒店、勞寫(xiě)字樓據(jù)、購(gòu)物慌街客戶(hù)群濤：陳村勇、北滘靠、番禺投資客特戶(hù)，此盤(pán)浩投資客戶(hù)狀超過(guò)70%深業(yè)城物業(yè)類(lèi)型僻：高層洋錦房、公寓占地面積州：305遲544亞㎡，近500畝建筑面積捷：800冶000內(nèi)㎡總套數(shù)：719虛7戶(hù)在售戶(hù)型貪：三房、欠四房即將發(fā)渡售：臨黨路邊公欠寓（戶(hù)燭型待定漫）面積：159渾-23們1㎡均價(jià)：8000元/㎡折扣：99折銷(xiāo)售率半：62.險(xiǎn)73%配套：期泳池、蠟會(huì)所、件幼兒園查、小學(xué)歐、商業(yè)鈴街、大攜型商場(chǎng)客戶(hù)群怕：北滘探、少量扁番禺地良區(qū)投資覺(jué)客美的簡(jiǎn)煌岸物業(yè)類(lèi)控型：高徒層洋房占地面翅積：445掩0㎡建筑面栗積：200旅00㎡總套數(shù)：100釀0戶(hù)在售戶(hù)浪型：一挎房、兩岡房、三務(wù)房面積：36㎡、62-7懇1㎡、77-8稱(chēng)7㎡均價(jià)：650栗0元/㎡折扣：99*9倆8折銷(xiāo)售率廚：50%配套：自織身無(wú)配套戀，享城區(qū)貍配套客戶(hù)群真：北滘貞本地首刃次置業(yè)海畔嘉晃園物業(yè)類(lèi)型咸：高層洋如房占地面范積：250微00折㎡建筑面積添：8000旱0㎡總套數(shù)：300戶(hù)在售戶(hù)酷型：三列房、四球房建筑面欄積：277駛㎡套內(nèi)面積叫：366螺㎡（贈(zèng)送飽陽(yáng)臺(tái)面積較糟大）均價(jià)：7000元/㎡（220萬(wàn)/套）折扣：慘一口價(jià)銷(xiāo)售率：孝尾貨配套：泳音池、會(huì)所客戶(hù)群魔：北滘采本地再襯次改善鳥(niǎo)客四、市意場(chǎng)定位帝及發(fā)展梳策略1、項(xiàng)歇目SW翻OT分滿(mǎn)析優(yōu)、劣勢(shì)S.W地塊自體身具有鍵一定優(yōu)耳勢(shì),應(yīng)充分息發(fā)揮，縫做好規(guī)鄭劃及產(chǎn)界品設(shè)計(jì)擁，可充就分調(diào)動(dòng)秋周邊專(zhuān)柔業(yè)市場(chǎng)炊的購(gòu)買(mǎi)談?dòng)?。地塊比較筍方正平整甘，有利于唱規(guī)劃設(shè)計(jì)地塊周創(chuàng)邊無(wú)高以建筑物鑰遮擋，綠視線較幸遠(yuǎn)自身有贏商業(yè)配慘套用地呢，可以錫以此做殘賣(mài)點(diǎn)距離鎮(zhèn)騙區(qū)大型泰配套距得離不遠(yuǎn)地塊周邊茂以村屋自掙建房為主果，檔次不必高所在地株區(qū)專(zhuān)業(yè)綱市場(chǎng)較鏈多，貨和車(chē)多且款人員混乘雜住宅用擊地東面笑和南面殊路窄，灰西面和截北面又叔不臨路寇，主入濱口設(shè)計(jì)錦考究機(jī)遇廣佛交接顫重點(diǎn)發(fā)展申區(qū)域新火車(chē)站賽帶動(dòng)區(qū)域求發(fā)展陳村北華滘靠攏,強(qiáng)大配套葵支持鎮(zhèn)政府、竿萬(wàn)科地塊激對(duì)區(qū)域價(jià)泄值的拉升機(jī)遇、威奪脅O.T威脅順德、貞佛山其每他區(qū)域危的客人怨對(duì)陳村煌的認(rèn)同習(xí)度有待幻玉加強(qiáng)北滘大盤(pán)暫較多,競(jìng)爭(zhēng)激燙烈未來(lái)陳慕村項(xiàng)目及的直接繼競(jìng)爭(zhēng)受各方累面利好懶影響，革未來(lái)陳閥村將發(fā)能展為廣撇佛南CLD；面對(duì)市智場(chǎng)上的競(jìng)述爭(zhēng)，獨(dú)特酒的設(shè)計(jì)和政優(yōu)質(zhì)的物集業(yè)服務(wù)可啊為項(xiàng)目提術(shù)供重要的重競(jìng)爭(zhēng)資本游。對(duì)策針對(duì)項(xiàng)袋目周邊緊以村屋平自建房耽，檔次掉不高這滿(mǎn)一劣勢(shì)畜，可在項(xiàng)更目產(chǎn)品臉及形象鼓定位上摩盡可能久弱化來(lái)自陳氏村及北舌滘在售翼及即將卵發(fā)售項(xiàng)謠目的競(jìng)批爭(zhēng)，可在產(chǎn)品慘設(shè)計(jì)上盡哥可能創(chuàng)造豪差異化大佛山峽其他區(qū)唉域土地爹供應(yīng)及答新推貨下豐富，跨區(qū)客戶(hù)潛對(duì)陳村的持認(rèn)同度有攀待提高，形象定位選擇產(chǎn)品定位縱選擇客戶(hù)來(lái)源選擇解決策略解決策流略解決策謀略2、項(xiàng)妙目定位項(xiàng)目定旅位關(guān)鍵毛詞——愈核心競(jìng)澇爭(zhēng)力地段配套地塊核心競(jìng)青爭(zhēng)力關(guān)鍵詞在：交通醉規(guī)劃完仇善，產(chǎn)款業(yè)結(jié)構(gòu)冰更合理關(guān)鍵詞：白享用鎮(zhèn)中城心配套及自身商業(yè)頸配套雙配結(jié)套服務(wù)關(guān)鍵詞：遲土地方正拍平整視野開(kāi)毅闊無(wú)遮欲擋未來(lái)關(guān)鍵詞：胃廣佛同城折核心，未來(lái)居裹住中心CLD定位策脈略選擇根據(jù)地咱塊特點(diǎn)緊、目前朵同區(qū)在扭售項(xiàng)目請(qǐng)及客戶(hù)裙來(lái)源，爭(zhēng)我們建賴(lài)議應(yīng)采縣用以下翼策略：項(xiàng)目主描題及形朽象定位——廣佛CLD灰·國(guó)際都會(huì)環(huán)項(xiàng)目產(chǎn)跳品選擇——?jiǎng)?chuàng)新·精品·時(shí)尚羽客源市厘場(chǎng)選擇——點(diǎn)、面增結(jié)合覆儉蓋廣佛CLD男·國(guó)際都會(huì)廣佛——廣州和鐮佛山廣州和扮佛山兩耕市打破類(lèi)行政壁糞壘，進(jìn)磁行區(qū)域摧居住一佳體化CLD—盆—Cen濕tral唇Liv步ing梁Dist缺rict，中央留生活區(qū)一個(gè)大型唇城市中，鉗在政府總吊體規(guī)劃的紅引導(dǎo)下，歌隨著經(jīng)濟(jì)閣發(fā)展到一使定階段，擋人們的工衡作、生活篩等行CLD設(shè)計(jì)圖疼為模式番發(fā)生了他功能分濾化，那料些由若殖干居住努區(qū)組成笨，可滿(mǎn)經(jīng)足城市貪主流人題群集中短居住、致消費(fèi)、要娛樂(lè)、災(zāi)教育需苦求，位丑于城市糟中心地啊帶，并扁具有城鬧市一流敗生活質(zhì)姿素、高帖尚人文君內(nèi)涵和狼完美生搶?xiě)B(tài)環(huán)境變的居住憑區(qū)域。國(guó)際都會(huì)——以環(huán)境建炒設(shè)為依托錢(qián)，配套規(guī)葵劃為基礎(chǔ)敬，讓居住吩的人感受店到環(huán)境、恰服務(wù)等優(yōu)摩質(zhì)的都會(huì)休居住生活居住環(huán)境玻是人類(lèi)最色為重要的念生活空間跌，是人居嶺環(huán)境的基地本出發(fā)點(diǎn)稅。當(dāng)“家悼”的概念舒擴(kuò)展到居淺住環(huán)境，鳥(niǎo)那么“居持住區(qū)”就員代表了居穿所的理想雷。現(xiàn)代風(fēng)府格的作帶品大都比以體現(xiàn)怪時(shí)代特丟征為主淚，沒(méi)有暗過(guò)分的過(guò)裝飾，批一切從甚功能出宵發(fā)，講像究造型肯比例適牽度、空斯間結(jié)構(gòu)霧圖明確押美觀，白強(qiáng)調(diào)外報(bào)觀的明啄快、簡(jiǎn)艇潔。體站現(xiàn)了現(xiàn)笑代生活說(shuō)快節(jié)奏完、簡(jiǎn)約姿和實(shí)用在，但又比富有朝望氣的生原活氣息顫。建筑形象胡：現(xiàn)代都鄰會(huì)生活物業(yè)類(lèi)型菜建議：12-1預(yù)8層電梯掏洋房建筑平冰面形式觸：2梯3戶(hù)和2梯4戶(hù)正南更北朝向戶(hù)型設(shè)斜計(jì)方向獄：戶(hù)型績(jī)兼顧創(chuàng)姻新與實(shí)毛用，可譽(yù)多利用科贈(zèng)送面澡積提升此附加值項(xiàng)目產(chǎn)幕品選擇勾——?jiǎng)?chuàng)遷新·精灘品·時(shí)呆尚總建筑旋套數(shù)：建筑面積70-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內(nèi)面積60-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數(shù)比例10%20%25%30%15%面積比例6%15%22%35%22%目前市面碰上套內(nèi)面鐮積80-郊110外M2的產(chǎn)品英最熱銷(xiāo)觸，占市嗚場(chǎng)分額60%左右，針對(duì)攏未來(lái)2年戶(hù)型需宵求會(huì)逐漸閱偏大這一娘常規(guī)趨勢(shì),適當(dāng)增刃加較大距面積的弊分額，參在項(xiàng)目溫銷(xiāo)售的例面積設(shè)亞置上有代以上建頸議。銷(xiāo)售產(chǎn)品愁配比建議項(xiàng)目產(chǎn)品扶選擇——可創(chuàng)新·精蛙品·時(shí)尚因應(yīng)該禍地塊要諒滿(mǎn)足70%以上為建香筑面積90M2以下的鈴規(guī)定，由我們建慕議在報(bào)系建上以索小戶(hù)型雪為主,銷(xiāo)售采取小戶(hù)姑型合并的循方式來(lái)解決相雪應(yīng)的規(guī)劃撇要求。從06年實(shí)施這電一規(guī)劃要紐奉求以來(lái)，寸已經(jīng)有不皇少成功合巖并的產(chǎn)品燈面向市場(chǎng)旨，在產(chǎn)品桿設(shè)計(jì)上對(duì)茫這一要求暢并不難。建筑面積60M270-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內(nèi)面積50M260-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數(shù)比例14%41%15%9%全部由合并產(chǎn)生，不做報(bào)建21%面積比例20%48%14%7%11%滿(mǎn)足報(bào)建杏規(guī)劃70%的要求報(bào)建產(chǎn)品蓋配比建議產(chǎn)品建設(shè)該功能建議產(chǎn)品建筑面積套內(nèi)面積針對(duì)客戶(hù)功能要求推售期舒適二房70-80M260-68M2投資客首次置業(yè)房間設(shè)計(jì)寬敞可創(chuàng)新拓展空間（N+1）一期合并三房合并120M2102M2首次置業(yè)首次改善功能分隔合理，贈(zèng)送面積大大陽(yáng)臺(tái)三房精致實(shí)用一期二期合并四房合并130-160M2119-136M2首次改善再次改善大廳大陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積大功能齊全大四房舒適實(shí)用二期緊湊三房90M277M2首次置業(yè)首次改善房間一大兩小，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)可創(chuàng)新拓展空間（N+1）一期舒適三房100-120M285-110M2首次改善房間一大兩小，主臥室功能突出，帶入戶(hù)花園，贈(zèng)送面積多、朝向佳一期二期舒適四房160-180M2136-153M2再次改善入戶(hù)花園、大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)照顧景觀和朝向，朝南雙套房設(shè)計(jì)，顧及三代同堂一期二期客源市堤場(chǎng)選擇飾——點(diǎn)擋、面結(jié)命合覆蓋立足陳傷村、北吐滘首次溫置業(yè)、伴改善客獄戶(hù)輻射番喬禺鐘村躬南站地獸區(qū)投資割客或二壯手客戶(hù)少量吸引能順德、佛眉山其他區(qū)赤在陳北區(qū)教工作的高貢管一期開(kāi)諒發(fā)大約50%貨量戶(hù)型種娃類(lèi)多樣目標(biāo)客戶(hù)二期開(kāi)發(fā)漆大約50%大戶(hù)型將比例增園多目標(biāo)客戶(hù)立足陳村頓、北滘改寨善客戶(hù)逐步加珍大番禺步鐘村南部站地區(qū)幻玉投資客壞或二手墓客戶(hù)擴(kuò)大推廣皆順德、佛弟山其他區(qū)克的投資客一年后同區(qū)供應(yīng)箱量增加共同激區(qū)和內(nèi)發(fā)客戶(hù)齡需求項(xiàng)目知泥名度達(dá)常到一定鮮程度，隔其他區(qū)暗域的客戶(hù)棵可近一慣步增加覽比重目標(biāo)客戶(hù)慈群分析往返廣佛部的經(jīng)商人海士、二手爹買(mǎi)家番禺、容腰桂、樂(lè)從斜、大良小枕企業(yè)老板其他區(qū)秋域的投挑資客戶(hù)核心客轎戶(hù)（約占逢總量的60％）跨區(qū)客戶(hù)（約占總懂量的40％）陳村公北務(wù)員和影企事業(yè)炕領(lǐng)導(dǎo)陳村機(jī)械嫩業(yè)、花卉螞業(yè)老板陳村、北診滘私企主栗及高級(jí)管抹理人員3、項(xiàng)糧目定價(jià)睬策略定價(jià)依截?fù)?jù)以項(xiàng)目從201貌2年上半年竄開(kāi)售，銷(xiāo)棒售期為2年，2013年下半年澤銷(xiāo)售完畢來(lái)預(yù)估價(jià)促格，我們暢有以下依憐據(jù)：從項(xiàng)目定肅位來(lái)看，前我們應(yīng)該學(xué)以現(xiàn)在市跪場(chǎng)高端產(chǎn)剖品及配套活為參考。岡陳村最高社在售項(xiàng)目奧是品牌開(kāi)憂發(fā)商萬(wàn)科盯，他們?cè)?010年8月的價(jià)格扇是7300察-850悶0元/平方米版，預(yù)估201劃2年漲幅15%，價(jià)格幅盒度在8500值-100督00這個(gè)區(qū)間巖。項(xiàng)目?jī)r(jià)格剖走勢(shì)應(yīng)根男據(jù)2012年整個(gè)陳己村市場(chǎng)發(fā)棋展來(lái)預(yù)估遣。國(guó)家調(diào)空嘴政策頻繁附出臺(tái)，恒毅昌觀點(diǎn)認(rèn)章為，對(duì)一席線城市的窯樓價(jià)有一振定的遏制驚作用，二秒線城市影收響比較少攤，即便如架此，樓價(jià)并負(fù)不會(huì)下界跌，只益是放緩略增長(zhǎng)速縫度而已讀。預(yù)計(jì)2012年樓價(jià)會(huì)欲比現(xiàn)在有驢所上升，泉市場(chǎng)前景館還是比較粒明朗的。根據(jù)市經(jīng)場(chǎng)數(shù)據(jù)尺、自身器用地情抵況、區(qū)噴域未來(lái)斜發(fā)展，振我們建恥議項(xiàng)目汪套內(nèi)面臣積均價(jià)9000元/m2首期產(chǎn)品墨均價(jià)：870愧0元/m2價(jià)格區(qū)間振：840概0-9開(kāi)000元/m2二期產(chǎn)爭(zhēng)品均價(jià)戰(zhàn)：9300元/m2價(jià)格區(qū)間水：9000磁-960勤0元/m2定價(jià)策略寄——低開(kāi)蘭高走影響價(jià)格贈(zèng)因素拆分因素

陳村當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)增幅交通規(guī)劃區(qū)域利好自身商業(yè)建設(shè)配套完善區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目帶動(dòng)作用最終銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)格上漲百分?jǐn)?shù)5%4%3%3%共漲15%8400元/m29600元/m2以項(xiàng)目既從201刃2年上半扣年開(kāi)售炎，銷(xiāo)售喇期為2年，201息3年下半綱年銷(xiāo)售刻完畢來(lái)宋預(yù)估上漲15%祝陳村瘡太平洋脊項(xiàng)目運(yùn)端作成功!9、靜夜四姜無(wú)鄰，荒饅居舊業(yè)貧緒。。4月-蘆234月-價(jià)23Fri今day撲,A污pri衛(wèi)l2貧8,橋202黎310、雨中保黃葉樹(shù)獎(jiǎng)，燈下場(chǎng)白頭人厘。。18:播50:餅3318:詠50:摩3318:5聰04/28禾/202無(wú)36:土50:3仿3PM11、以我獨(dú)羊沈久，愧炎君相見(jiàn)頻脹。。4月-2岡318:5刷0:3318:扒50Apr-灣2328-A嫂pr-2章312、故人司江海別受，幾度鏈隔山川抓。。18:5漢0:3318:襖50:奇3318:5攪0Fri億day析,A么pri數(shù)l2別8,舒202努313、乍見(jiàn)姑翻疑夢(mèng)鳳，相悲闖各問(wèn)年始。。4月-餐234月-2俯318:婆50:域3318:信50:訂33Apr隨il擺28,孩20露2314、他鄉(xiāng)生傾白發(fā)，舊嫂國(guó)見(jiàn)青山蔬。。28四付月20循236:50僵:33俗下午18:巨50:勇334月-