思源經紀中南石家莊新客站區(qū)域城市進入機會及項目可行性報告

石家莊市進入機會及項目可行性研究報告思源經紀南京公司目錄城市宏觀背景研究城市土地市場研究城市宏觀房地產市場研究區(qū)域市場研究潛在客戶研究地塊研究取地位置和價格建議項目經濟測算結論簡述城市是否健康，是否值得進入？石家莊的區(qū)位及交通現(xiàn)狀使其成為京津冀都市圈發(fā)展的第三極城市，對河北南部的輻射及聚集作用更有明顯。屬于人口導入型城市、交通路網發(fā)達是其城市發(fā)展的核心動力，不僅增加了石家莊城市聚合力，而且對更快融入京津冀都市圈發(fā)展及加強對周邊的輻射力均有較大的促進作用。城區(qū)人口比例小，城區(qū)規(guī)模小，但全市總人口基數大及較低的城鎮(zhèn)化率，是城市及房地產發(fā)展的持續(xù)推動力。房地產市場好不好？限購后至今石家莊總成交量較限購前略有下降，但成交量總體保持平穩(wěn)。年受宏觀市場波動的影響，供銷均有下滑，短期內市場成交量有下滑，但預計成交量仍將高于或與成交量最低年份持平，由于較低的城鎮(zhèn)化率及較大人口基數，中長期市場需求持久,市場容量仍有一定的上升空間；其中商品住宅市場發(fā)展較好，整體供不應求，后勁大。商辦市場由于整體供應量過大，市場飽和度明顯，市場供過于求，整體發(fā)展趨于下行。土地市場行情：石家莊未來年預計土地成交量（建面）萬方，當前石家莊商品房銷售總額預計為萬方（建面），預期年內商品房整體供銷將保持平衡的態(tài)勢。另石家莊近年已經拍賣土地中，未開發(fā)潛在供應量（建面）萬方，如果上述未開發(fā)土地加速上市，將給石家莊整體房地產市場帶來庫存增加的風險。近期看，石家莊土地市場受年樓市火爆的帶動，年月土地市場持續(xù)火熱，量價齊升，隨著年房地產市場轉冷，土地市場熱度將有所下降。全市及周邊土地情況未來年土地供應量：預計未來年土地供應量為萬㎡（占地面積）；近年土地潛在供應量：近年全市土地潛在供應量為萬㎡（建面），區(qū)域土地潛在供應量為萬㎡（建面）；周邊土地成交價格情況來看：純住宅用地：萬畝；住宅兼商服用地：萬畝（特例：年天山集團摘取的[]號地塊成為石家莊地王，畝低價萬畝）；純商服用地：萬畝。地塊好不好？、區(qū)位價值較高，地塊位于南二環(huán)內，是未來的城市副中心。、地塊交通便利，在建地鐵號線（年月通車），由東西向有槐安路、勝利大街城市主干道，南北中華南大街，建設大街及正在拓寬的勝利大街等主干道，交通通達性好，、地塊四至外圍區(qū)域發(fā)展城市，城市感較強，地塊東部銜接石家莊高端住宅區(qū)。、地塊可開發(fā)用地住宅比重小，地塊可開發(fā)用地體量較少及商業(yè)比重較大使得開發(fā)成本加大。、地塊開發(fā)進程不可控，地塊內部環(huán)境雜亂，地塊內部大量的城中村及企業(yè)廠房，拆遷量較大，土地開發(fā)進程不可控。綜合評定：地塊本身區(qū)位價值優(yōu)越，但開發(fā)進度及成本等不可控，商業(yè)比例過大，存在風險。結論簡述區(qū)域房地產市場好不好？區(qū)域房地產市場發(fā)展?jié)摿Υ?，發(fā)展勢頭強勁。作為規(guī)劃的城市副中心，區(qū)域規(guī)劃起點高，同時位于二環(huán)內、城市南向優(yōu)先發(fā)展的決定區(qū)位優(yōu)勢使得區(qū)域具備較大的發(fā)展?jié)摿Α４送?，從市場容量大、項目去化水平高、價格漲幅大、在售庫存不多的市場現(xiàn)狀看，區(qū)域房地產市場空間較大，前景看好。城市宏觀背景研究石家莊位于河北省中南部，是河北省省會，京津冀都市圈的第三極，輻射整個河北南部，是京廣、石太鐵路樞紐城市，全國重要的服務業(yè)、生物產業(yè)基地。石家莊市地處河北省中南部，東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西省為鄰，北與保定市交界，距首都北京公里。是河北省省會，華北地區(qū)最大的商業(yè)貿易市場流通中心，區(qū)位價值優(yōu)越。石家莊作為京津冀都市圈的第三極，定位全國重要的服務業(yè)、生物產業(yè)基地之一，也是京津高技術產業(yè)和先進制造業(yè)研發(fā)轉化及加工配套基地。石家莊市屬于溫帶季風氣候。太陽輻射的季節(jié)性變化顯著，具有四季分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季節(jié)特點。區(qū)位特征1城市宏觀概況石家莊河北省行政地圖京津冀都市圈石家莊人口特征1城市宏觀概況石家莊市區(qū)現(xiàn)轄個市轄區(qū)，分別是橋東區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)和井陘礦區(qū)，另下轄的個縣、個縣級市；全市總面積平方公里，其中市區(qū)面積平方公里；年末，全市戶籍人口萬人，常住人口萬人，市區(qū)常住人口萬人；數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報石家莊戶籍人口萬人，常住人口萬人，市區(qū)常住人口較少，僅萬人。外來人口較多，屬于典型的人口流入型城市（目前區(qū)域外來人口萬），給房地產的發(fā)展提供較好基礎支撐。市區(qū)縣級市面積（平方公里）戶籍人口（萬人）經濟產值人均（億元）（元）市區(qū)縣級市合計

全市GDP2城市經濟石家莊城市經濟實力不強，排名河北第二，全國各省會城市第十二。年全市總值及人均不斷上漲，年全市為億元，全市人均為元。全市方面，年全市不斷上漲，年全市達到億元，漲幅為，經濟正由高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展轉變。經濟排名河北第二，全國各省會城市第十二，且主要來自于下面各縣，市區(qū)僅為億元（占全市）經濟實力不強；人均方面，年人均不斷上漲，漲幅波動較大，年煙臺人均為元，漲幅為。整體看，石家莊經濟實力對城市房地產快速發(fā)展的貢獻度較低。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報人民生活不斷改善，石家莊居民收入穩(wěn)定增加，其中城鎮(zhèn)居民可支配收入年年均漲幅，截止年城鎮(zhèn)居民可支配收入達元，比年上漲；年石家莊農村居民人均可支配收入不斷增加，年均漲幅，年農村人均可支配收入為元，同比上漲。持續(xù)穩(wěn)定增長的的人均可支配收入，為消費者的購房、生活消費等提供了強有力的經濟支撐，同時使得居民消費觀念逐漸改變，為房地產市場的發(fā)展奠定了基礎。人均可支配收入2城市經濟年全市城鎮(zhèn)農村居民可支配收入不斷上漲，漲幅基本在左右，居民購買力逐年增強。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報石家莊是第二產業(yè)主導經濟，占比尤為突出，年比例高達，裝備制造、醫(yī)藥、食品紡織服裝、石化、鋼鐵、建材為支柱產業(yè)。近年來以批發(fā)、物流、零售、旅游為代表的第三產業(yè)加速發(fā)展，產業(yè)發(fā)展所所帶來的大量的置業(yè)人口支撐當地房地產行業(yè)的發(fā)展。三產結構2城市經濟石家莊是第二產業(yè)主導經濟，占比尤為突出，年比例高達，裝備制造、醫(yī)藥、食品紡織服裝、石化、鋼鐵、建材為支柱產業(yè)。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報年年石家莊消費品零售額不斷上漲，年消費品零售總額約為億元，比年的億元增長了，年均漲幅為。全市消費品總額的穩(wěn)步增加，反映出居民生活水平的不斷提高，消費需求在增加。生活質量提高的同時人們對居住環(huán)境的要求也在提高，為住宅市場提供強有力的支撐。消費品零售額2城市經濟年石家莊市消費品零售額不斷上漲，全年共計億元，漲幅為。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報儲蓄存款2城市經濟年石家莊市人均儲蓄存款不斷上漲，居民經濟實力不斷增強，為房地產發(fā)展提供較好的經濟基礎支撐。其中制造業(yè)、金融業(yè)從業(yè)人員收入水平較高。年煙臺人均儲蓄存款不斷增加，漲幅均在左右，年人均儲蓄存款為元，漲幅為；其中制造業(yè)、金融業(yè)從業(yè)人員收入水平較高；人均人民幣儲蓄存款的不斷增加說明大眾的金融投資意識不斷增強，經濟實力不斷增加，能夠給房地產市場提供有力的消費支撐。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報財政收入2城市經濟年石家莊市財政收入不斷增加，全年共計億元，漲幅為。年財政收入不斷增強，年均上漲，年全年財政收入為億元，比年上漲為；財政支出多用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生、節(jié)能環(huán)保、農林水事務和住房保障等重點項目。數據來源：年石家莊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報年，石家莊城鎮(zhèn)化率達到

到年，河北省城鎮(zhèn)化率達到，城鎮(zhèn)人口由年的萬人增加到萬人。石家莊市將成為城區(qū)常住人口萬人以上的特大城市到年，石家莊市城市化水平將達到，城鎮(zhèn)人口將由年的萬增加到年的萬，規(guī)劃期間市域人口將繼續(xù)大量由農村向城市轉移，人口空間分布將發(fā)生很大變化，城市人口的大幅度增加，將使城市各項建設用地需求不斷加大。加快推進地鐵建設——號線預計年開通石家莊軌道交通三號線一期工程工期個月，預計在年月份完工。月日率先開工的石家莊軌道交通號線一期工程“新客站至二中段”，將由中國鐵建十七局集團投資建設。預計將在年月日全部完工。地鐵號線設兩個站點在區(qū)域內部，極大的提高了區(qū)域對城市內部的輻射能力，吸引全市客群。交通路網的完善對，更好的促進區(qū)域房地產市場的發(fā)展。更好的融入京津冀都市圈發(fā)展以及加強對石家莊市區(qū)的輻射起到了極大的促進作用城建水平2城市經濟年城鎮(zhèn)化率達，規(guī)劃到年，全市城鎮(zhèn)化率達左右，城鎮(zhèn)人口基數的增加是支撐市區(qū)房地產發(fā)展的基礎條件。2各城市關鍵指標對比（石家莊、濟南、鄭州、太原共個城市)附文件：各城市關鍵指標對比：、當前石家莊房地產市場容量小相對較小，與周邊省會相比，石家莊商品房市場尤其是住在市場市場容量相對較小，由于人口基數及低城市化率，預計未來市場容量有上市空間。、市區(qū)常住人口對房地產支撐作用較大，盡管石家莊全市常住人口規(guī)模較大，但由于市區(qū)常住人口規(guī)模較小，對房地產發(fā)展的促進作用不明顯，相對其他城市來說，房地產總容量較小，而鄭州和濟南市區(qū)人口較多，對房地產發(fā)展的人口支撐作用明顯，商品住宅銷售量較大。、和其他城市相比，石家莊城市化率較低，發(fā)展?jié)摿Ω?，目前石家莊城市化水平僅為，低于濟南、鄭州和太原，隨著城市城鎮(zhèn)村改造的加快、城鎮(zhèn)化水平快速提升所帶來的人口遷移將對城市房地產發(fā)展的促進作用明顯。城市間橫向對比指標分類指標石家莊濟南鄭州太原房地產指標商品房銷售量（萬㎡）商品住宅銷售量（萬㎡）經濟指標全市（億元）第二產業(yè)比例（）第三產業(yè)比例（）人口指標常住人口（萬人）

市區(qū)人口城市化率消費力指標城鎮(zhèn)人均收入農村人均收入社會零銷售額城市發(fā)展策略3城市規(guī)劃煙臺市規(guī)劃成為京津冀都市圈第三極、京津向中西部輻射的“第一中樞”、河北省對外競爭、交流的第一平臺，城市地位逐步提高，未來將帶動房地產行業(yè)的發(fā)展。城市總體發(fā)展調整戰(zhàn)略：優(yōu)化都市區(qū)布局，落實城市北跨戰(zhàn)略，強化正定組團功能，建設濱河新區(qū)、承擔部分省會功能，統(tǒng)籌產業(yè)發(fā)展，完善產業(yè)聚集區(qū)布局；依據“規(guī)模不變、調整用地發(fā)展方向和布局”的原則對中心城區(qū)用地布局進行調整。、京津冀都市圈第三極隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略調整，京津冀區(qū)域正成為引領中國經濟新一輪發(fā)展的增長極。亟需以石家莊為核心，推動冀中南一體化建設，構建與京津良好的分工協(xié)作關系，使石家莊成為京津冀都市圈第三極。、京津向中西部輻射的“第一中樞”石家莊位于京廣與隴海復線發(fā)展走廊交匯要沖，隨著區(qū)域經濟交流的進一步加強，亟需石家莊利用“東出西聯(lián)、承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展以商貿物流、信息服務為主的現(xiàn)代服務業(yè)，使其成為京津向中西部輻射的“第一中樞”，全國重要的現(xiàn)代服務業(yè)基地之一。、河北省對外競爭、交流的第一平臺省委、省政府高度重視省會發(fā)展，將省會城市建設作為提升全省競爭力的戰(zhàn)略舉措。亟需石家莊做強、做大，擔負起展示整個河北財富創(chuàng)造力、文化競爭力、社會發(fā)達程度的重任，對外競爭、交流的第一平臺；特色鮮明、繁華舒適、現(xiàn)代一流的省會城市。總體空間布局3城市規(guī)劃石家莊近期實施“打造新城、重塑古城、嚴控老城”戰(zhàn)略。遠期實施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”戰(zhàn)略。本案屬于近期規(guī)劃的老城部分，同時也是遠期規(guī)劃中的“南優(yōu)”部分，規(guī)劃將有效促進區(qū)域房地產的發(fā)展。城市性質：京津冀第三極，全國重要的現(xiàn)代服務業(yè)、生物產業(yè)基地之一。發(fā)展方向：近期實施“打造新城、重塑古城、嚴控老城”的發(fā)展戰(zhàn)略。遠期實施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”的發(fā)展戰(zhàn)略，打造“一河兩岸三組團”的空間結構。本案屬于近期規(guī)劃的老城部分，重點疏散老城人口與職能、完善設施配套、改善環(huán)境。同時也是遠期規(guī)劃中的“南優(yōu)”（南向優(yōu)先發(fā)展）部分，是規(guī)劃的城市副中心，規(guī)劃起點高，發(fā)展?jié)摿Υ?。地塊交通網絡3城市規(guī)劃交通優(yōu)勢突出。從大交通看，石家莊是京廣、石太等四條鐵路交匯的樞紐城市。航空、鐵路、公路交通路網較為發(fā)達，未來市內軌道交通規(guī)劃也將完善。航空：“十二五”期間，以建設低成本和區(qū)域性樞紐機場、首都機場的主要分流備降機場、航空貨運與快件華北集散中心為目標，實現(xiàn)石家莊機場與北京機場的錯位發(fā)展。到年，機場年旅客吞吐量達到萬人次、年貨郵吞吐量達到萬噸。樞紐：到年，初步建成正定商貿物流產業(yè)聚集區(qū)、石家莊南部綜合物流產業(yè)聚集區(qū)等兩大省級物流產業(yè)聚集區(qū)；優(yōu)先發(fā)展城市公共交通，加快軌道交通規(guī)劃和建設等。鐵路：加快實施京石、石武、石濟等鐵路客運專線建設，構建快速鐵路網絡。形成石家莊與京津、周邊省會城市及與冀中南城市群小時軌道交通圈，規(guī)劃全市鐵路通車總里程突破公里。到年，快速鐵路通車里程突破公里。軌道：到年將建成軌道交通、、號線一期工程，三條線路構成了我市軌道交通骨干線網號線串連了老城區(qū)、高新區(qū)、號線以新火車站為中心向四周輻射。其中地塊附近的號線預計將在年月日全部完工。地塊4城市宏觀總結觀點：石家莊的區(qū)位及交通現(xiàn)狀使其成為京津冀都市圈發(fā)展的第三極城市，對河北南部的輻射及聚集作用更有明顯。屬于人口導入型城市、交通路網發(fā)達是其城市發(fā)展的核心動力，不僅增加了石家莊城市聚合力，而且對更快融入京津冀都市圈發(fā)展及加強對周邊的輻射力均有較大的促進作用。城區(qū)人口比例小，城區(qū)規(guī)模小，但全市總人口基數大及較低的城鎮(zhèn)化率，是城市及房地產發(fā)展的持續(xù)推動力。一、城市人口規(guī)模較大，屬于人口導入型城市、城鎮(zhèn)化率低，較大的城市人口規(guī)模和低城市化率能夠快速促進房地產的發(fā)展。二、石家莊城市經濟實力不強，排名全國各省會城市第十二，河北省第二。且主要來自于下面各縣，對城市房地產快速發(fā)展的貢獻度較低；煙臺第二產業(yè)比例尤其突出，主導經濟，并吸納大量外來人口，對城市發(fā)展有較大貢獻；三、石家莊近期實施“打造新城、重塑古城、嚴控老城”的發(fā)展戰(zhàn)略。遠期實施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”的發(fā)展戰(zhàn)略，打造“一河兩岸三組團”的空間結構，規(guī)劃城市地位突出。四、石家莊對內、對外交通便捷，航空、鐵路、公路交通路網較為發(fā)達，未來軌道交通規(guī)劃完善。對更好的融入京津冀都市圈發(fā)展起到了極大的促進作用。城市土地市場研究整體土地市場分析1城市土地市場石家莊鄰土地市躁場年至密年，土舟地成交瞎面積整犬體呈先史上升后夾下降再缸上升趨洞勢，婆量價齊君升；年覽前四月清土地市類場火熱崖，前個膽月成交增面積為王萬㎡；至年樓面隊均價呈緩少慢上升趨莫勢，熱點兵板塊多以閉較高溢價距成交，高持溢價拉漲外市場預期梅；年前四癥月房地產則用地平均擊出讓樓面番地價為元飄㎡，石家覽莊房地產章土地市場扒將持續(xù)火益爆。年土地貝市場成酬交量穩(wěn)沉定，年膊土地市豪場并沒疏有受到莫“補證鼓”潮的第影響，舊成交面宰積創(chuàng)近孤年新高胃。年土豎地市場覆高調開縮慧閘，全軟市土地敢供應量口為萬㎡掩，同比百去年上缺漲。保障房坊建設計嚷劃：溜年石市每棚戶區(qū)句改造竣奸工套，偷同年開茫工建設溪套；年怨計劃建歉設開工槳建設套逢住房。石家莊土枕地市場以怨住宅用地腔為主，年摩住宅用地瞎占整體比結重。進入陸年來，住袋宅用地價醒格上漲，伴而商服用蠶地市場遇扁冷價格下今跌。預計荒全年土地西供應大幅贈增加，其幟中住宅用觀地供應萬護㎡，商服想用地供應融萬㎡。整體土地市場分析1城市土地市場石家莊束土地市泡場年成奔交以住轉宅用地圖為主，各成交量稠不斷上拾升，年狀住宅用栗地體量笑比例為避近年最棍高；佛年前四養(yǎng)月份住胖宅用地云市場熱敘度高，旁樓面價炊元㎡嗎京，漲幅銳較平緩示；高熱孕度的土判地成交懶導致一梳年后住騎宅的高送供應，紗鑒于目奸前的市末場環(huán)境穩(wěn)，未來筍石家莊鞏樓市存喝在一定秧風險。年石家席莊商業(yè)肌用地面投積呈上宜升趨勢肌，樓面跳價高于圓住宅用黎地，年義商業(yè)用抵地市場障目前表場現(xiàn)良好唉，前四拐月商業(yè)少用地樓您面價元焦㎡，遠抱高宇住事宅用地糾樓面價時，競爭鹿引發(fā)高條溢價，辰高溢價填拉漲樓兩面價。新客站地塊區(qū)域近年土地成交明細2區(qū)域土地市場石家莊汪新客站做地塊區(qū)笛域內部狐近年有坦幅重點蒼土地成浪交，幅匪純住宅邁用地、圓幅純商累業(yè)用地共、幅商溉住混合參用地。嘗其中漏年天山首集團摘割取的[卵]號地疲塊成為員石家莊員地王，現(xiàn)畝低價借萬畝，袖樓面價濁高達元匹㎡。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（㎡）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元畝)成交樓面價(元㎡)競得單位[]號青園街以西、塔南路以南住宅、商服商業(yè)年、住宅年

永昌地產集團有限公司[]號塔南路南、放射東路東住宅、商服用地商業(yè)年、住宅年

河北智恒房地產開發(fā)有限公司[]號匯通路以東、放射東路以西住宅年

石家莊中嘉信房地產開發(fā)有限公司[]號工農路南、市農業(yè)生產資料總公司東住宅年

河北金標房地產開發(fā)有限公司[]東至市農機總公司、西至怡然雅居小區(qū)、南至東平路、北至市國土局城鎮(zhèn)住宅用地河北潤龍房地產開發(fā)有限公司[]號體育東街以東，塔南路以北，塔北路以南，規(guī)劃路以西商服、住宅商業(yè)年、住宅年

河北永昌房地產開發(fā)有限公司[]體育東街以東、南二環(huán)以北、塔南路以南、規(guī)劃路以西其他普通商品住房用地年

京旭睿、美銀聯(lián)合體新客站地塊區(qū)域近年土地成交明細2區(qū)域土地市場石家莊新慕客站地塊籌區(qū)域內部岡近年有幅暖重點土地餃成交，住丑宅用地價雨格萬畝，組住宅兼商俘服價格萬價畝，純商兄服價格萬巖畝。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（㎡）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元畝)成交樓面價(元㎡)競得單位[]號中華大街東、裕華路南、禮讓街西商服、住宅商業(yè)年住宅年

石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產開發(fā)集團有限公司[]號裕華路維明街工農路民心河師范街圍合區(qū)域商服年.

永輝超市[]號裕華路以北，建設大街以西住宅、商服用地商服年住宅年

北京中天恒信房地產開發(fā)有限公司[]號南二環(huán)南、建通街東中低價位、中小套型普通商品住房用地年

河北騰華房地產開發(fā)有限公司[]號東風路北、平安大街東住宅、商服用地商業(yè)年住宅年

石家莊金龍房地產開發(fā)有限公司[]號建華大街以西、東崗路以南商服、住宅用地商服年住宅年

北天海房地產開發(fā)有限公司[]號新石北路北、紅旗大街東商服用地年

河北樂宸房地產開發(fā)有限公司[]號濱河街以東、清水街以西、南二環(huán)路以南商服年

石家莊聯(lián)邦偉業(yè)本案新客站地塊區(qū)域重點土地成交明細2區(qū)域土地市場近年新示客站地歌塊區(qū)域劉內部有囑幅重點離土地成貍交，幅柔住宅用信地，幅直商業(yè)兼忌住宅用焦地。狐其中彎年天山膏集團摘仙取的[搏]號地化塊位于剃地塊區(qū)獵域東南壩面。土地編號：[2012]068號

用地性質：

住宅用地面積：32938平方米競得方：石家莊中嘉信房地產開發(fā)有限公司成交時間：2013-1-31單位地價：

485.79萬元/畝成交樓面價:2277元/㎡土地編號[2013]036號

用地性質：

住宅、商服用地面積：58332.47平方米競得方：河北智恒房地產開發(fā)有限公司成交時間：2013-11-1單位地價：1378.38萬元/畝成交樓面價：6579元/㎡土地編號：[2011]062號

用地性質：

住宅用地面積：13861平方米競得方：河北潤龍房地產開發(fā)有限公司成交時間：2013-11-1單位地價:456.95萬元/畝成交樓面價：2538元/㎡土地編號：[2012]076號

用地性質：

住宅用地面積7405.4平方米競得方：永昌地產集團有限公司成交時間：2014-2-13單位地價：

405.13萬元/畝成交樓面價:2025元/㎡土地編號：

[2014]007號

用地性質：

住宅、商服用地面積：15544.47平方米競得方：永昌地產集團有限公司成交時間：2014-2-13單位地價：

544.70萬元/畝成交樓面價:1460元/㎡[2013]036號[2012]068號[2014]007號[2012]076號[2011]062號住宅用地住宅兼商快服新客站地塊區(qū)域重點土地成交明細2區(qū)域土地市場近年新客跨站地塊區(qū)盜域周邊有芝幅重點土斜地成交，巖幅住宅用臉地，幅商對業(yè)兼住宅蜜用地，幅穴商業(yè)用地核。本案[2012]040號[2011]005號[2011]047號[2012]030號[2012]047號[2012]077號[2012]038號[2010]042號[2012]042號土地編號：[2011]005號

用地性質：

商服、住宅用地面積:21980.5平方米競得方:石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產開發(fā)集團有限公司成交時間：2011-5-16單位地價;512.60萬元/畝成交樓面價：961.08元/㎡土地編號：[2012]038號

用地性質：

商服、住宅用地面積:146454.9平方米競得方：北天海房地產開發(fā)有限公司成交時間：2012-8-24單位地價;568.12萬元/畝成交樓面價：2511.97元/㎡土地編號：[2012]077號

用地性質：

商服、住宅用地面積:22179.5平方米競得方：石家莊金龍房地產開發(fā)有限公司成交時間：2013-1-31單位地價;586.16萬元/畝成交樓面價：2511.97元/㎡土地編號：[[2012]040號

用地性質：

商服、住宅用地面積:18742.5平方米競得方：北京中天恒信房地產開發(fā)有限公司成交時間：2012-8-24單位地價476.66萬元/畝成交樓面價：1269.90元/㎡土地編號[2011]047號

用地性質：

商服用地面積:28614平方米競得方：永輝超市成交時間：2011-11-11單位地價;535.90萬元/畝成交樓面價：6913.51元/㎡土地編號：[2012]030號

用地性質：

商服用地面積:7819.6平方米競得方：河北樂宸房地產開發(fā)有限公司成交時間：2012-7-25單位地價;460.40萬元/畝成交樓面價：1180.47元/㎡土地編號：[2012]042

用地性質：其他普通商品住房用地用地面積:153281.2平方米競得方：京旭睿、美銀聯(lián)合體成交時間：2011-5-16單位地價;708.97萬元/畝成交樓面價：3544.68元/㎡土地編號:[2010]042號

用地性質：

商服、住宅用地面積:103976.1平方米競得方：河北騰華房地產開發(fā)有限公司成交時間：2011-5-16單位地價:400.11萬元/畝成交樓面價:

1714.68元/㎡土地編號[2013]035號

用地性質：

中低價位、中小套型用地面積:

10979.1平方米競得方：河北騰華房地產開發(fā)有限公司成交時間：2011-5-16單位地價;406.85萬元/畝成交樓面價:1743.57元/㎡土地編號：[2012]047號

用地性質：

商服用地面積:153281.2平方米競得方：石家莊聯(lián)邦偉業(yè)成交時間：2012-9-19單位地價

：25.00萬元/畝成交樓面價：187.51元/㎡[2013]035號住宅用地住宅兼缸商服商服用啟地整體土地市場分析1土地供應計劃石家莊團土地市燭場年至尾年，土艱地成交涉面積整削體呈先份上升后皺下降再沙上升趨諸勢，發(fā)量價齊柿升；年黃前四月蕉土地市亂場火熱麥，前個鄉(xiāng)豐月成交慎面積為拖萬㎡；至年樓面賽均價呈緩是慢上升趨派勢，熱點禽板塊多以眼較高溢價燦成交，高解溢價拉漲嫁市場預期心；年前四腦月房地產頁用地平均拴出讓樓面門地價為元枝㎡，石家省莊房地產飛土地市場框將持續(xù)火位爆。年土地曉市場成揀交量穩(wěn)手定，年探土地市筋場并沒脾有受到循“補證知”潮的個影響，研成交面稅積創(chuàng)近量年新高禾。年土民地市場支高調開邊閘，全枝市土地桃供應量糟為萬㎡滿，同比鵝去年上蒸漲。預寸計未來催年土地店供應達態(tài)到萬㎡肯，未來享年土地丙成交達怒到萬㎡肆,土地啟成交建誤筑面積凍預計萬額㎡。年預計未闊來年供件應量為朝萬㎡保障房建諸設計劃：哀年石市倒棚戶區(qū)改震造竣工套己，同年開滋工建設套猴；年計劃貴建設開工具建設套住陪房。預計未職來年成震交量為右萬㎡全市已拍土地潛在供應量1已拍土地潛在供應量近年全熱市土地楊潛在供肆應量約元萬㎡猛,其中紐奉年潛在厭供應量棍萬㎡，胳年潛在驗供應量膊萬㎡，害年潛在倡供應量搬萬㎡。

土地全年成交量(萬㎡）土地已上市量(萬㎡）土地潛在供應量(萬㎡）年

年

年

合計

附文件脊：區(qū)域土地潛在供應量2區(qū)域土地潛在供應近年區(qū)貢域土地拳潛在供員應量約并萬㎡。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（㎡）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元畝)成交樓面價(元㎡)競得單位建筑面積[]號青園街以西、塔南路以南住宅、商服商業(yè)年、住宅年永昌地產集團有限公司

[]號塔南路南、放射東路東住宅、商服用地商業(yè)年、住宅年河北智恒房地產開發(fā)有限公司

[]號匯通路以東、放射東路以西住宅年石家莊中嘉信房地產開發(fā)有限公司

[]號工農路南、市農業(yè)生產資料總公司東住宅年河北金標房地產開發(fā)有限公司

[]體育東街以東、南二環(huán)以北、塔南路以南、規(guī)劃路以西其他普通商品住房用地年京旭睿、美銀聯(lián)合體

[]號裕華路維明街工農路民心河師范街圍合區(qū)域商服年.永輝超市

[]號裕華路以北，建設大街以西住宅、商服用地商服年住宅年北京中天恒信房地產開發(fā)有限公司

[]號南二環(huán)南、建通街東中低價位、中小套型普通商品住房用地年河北騰華房地產開發(fā)有限公司

[]號東風路北、平安大街東住宅、商服用地商業(yè)年石家莊金龍房地產開發(fā)有限公司

住宅年[]號建華大街以西、東崗路以南商服、住宅用地商服年北天海房地產開發(fā)有限公司

住宅年[]號新石北路北、紅旗大街東商服用地年河北樂宸房地產開發(fā)有限公司

合計

附文件溉：觀點：趕石家莊冶未來年相預計土卵地成交舉量（建拒面）萬氧方，當避前石家現(xiàn)莊商品裙房銷售童總額預頑計為萬板方（建壁面），罪預期年霉內商品旺房整體悄供銷將舞保持平乏衡的態(tài)豈勢。另蹤蝶石家莊閣近年已桃經拍賣賄土地中曉，未開殖發(fā)潛在傲供應量鄙（建面慘）萬方傘，如果譯上述未壇開發(fā)土駝地加速糖上市，龜將給石工家莊整偉體房地鑼產市場硬帶來庫威存增加悠的風險挪。近期單看，石警家莊土堡地市場看受年樓書市火爆確的帶動筆，年月孔土地市壟場持續(xù)針火熱，濁量價齊絞升，隨詳著年房勢地產市膏場轉冷掘，土地豪市場熱敵度將有傍所下降舟。供應量躬：預計未顧來年土敗地供應掘量?。ㄇ⒄嫉兀┤袑⑦_萬命㎡（占霧地）。唉年石家撕莊計劃特土地供濱應萬㎡趨，根據翅年土地李上市情憲況看，擁預計年覽土地供病應量將溪達到萬躲㎡。保混障房建未設計劃悶：年缺石市棚形戶區(qū)改持造竣工逐套，同獨年開工洽建設套稅；年計鳴劃建設稿開工建辰設套住稈房。成交量：預計未來把年土地成厘交量（占伍地）將達咳萬㎡，勞預計建筑借面積萬㎡謎。年石蜜家莊土地凡市場受調弓控影響成料交量出現(xiàn)養(yǎng)波動，年具土地市場赤成交量略戀有下降，助年商品房滾市場高企勢促土地供圖銷兩旺，狐成交上漲燈，受年樓詞市火爆的慶影響，延伙續(xù)土地熱勸度，隨著件樓市的逐率漸降溫，叮土地熱度值可能會降描低。住宅地筋塊占總害成交地么塊比例筍最高，鄉(xiāng)豐近年來佩比例占聽土地成挽交總量叨不斷上寫升。土憂地供應袖量持續(xù)監(jiān)高漲，唇必然導疼致上市為量的增終加，給鐘未來南片昌的樓蠅市帶來哪一定的客威脅。潛在供聽應量：近年全市括土地潛在騙供應量建四筑面積約塵萬㎡，區(qū)魚域土地潛票在供應量里建筑面積暫約萬㎡。成交地然價：年土地不成交價晨格受市畝場及調罩控影響訂較大，見年后石勒家莊土鳳地平均筍樓面地刷價呈現(xiàn)鋤持續(xù)上幟揚狀態(tài)肉，熱點心成交板米塊多以怠高溢價史成交，哥拉漲市塑場預期派，年菊前四月穗房地產矮用地平封均成交齡樓面地琴價為元余㎡；年前月泉住宅用慰地平均梨樓面價脂被拉高減至元㎡你，年商嚇業(yè)用地稱樓面價包為元㎡荷。3城市土地市場總結.稱城市宏戀觀房地產諒市場研究年石家退莊商品拐房市場賀整體市續(xù)場波動死中上揚梨，年供刺應平均籠漲幅，劉成交基拐本保持騎穩(wěn)定，隔均價年埋均漲幅段為。近年來，足商品房市疏場相對穩(wěn)再定，、年滿受限購限良貸的影響醉供銷量略懇降，但價讀格上漲。鈔年市場轉霞暖，雙量蒙齊增，價威格受商業(yè)聾價格的下盒跌呈現(xiàn)微逐跌的走勢盞，其中上利市萬㎡，大成交萬㎡桂，均價元而㎡。上市祖萬㎡，成什交萬㎡，憲均價元㎡汪，整體供布略大于求捷，預計年仆受宏觀市梁場影響短鹿期內雙量享將有所下只滑。、年受外限購限改貸的影哀響供銷旱量下滑卸，但價糟格上漲租。年市礦場轉暖暫，雙量狹齊增，販價格受跪商業(yè)價貫格的下派跌呈現(xiàn)華微跌的尊走勢。榨預計年語受宏觀古市場影夜響短期叔內雙量孕將有所茫下滑。供銷價走勢1全市商品房市場限購限婆貸行情下曾滑市場回暖宏觀影響市場行串情短期下滑年年年數據來源芬：中國房師地產信息雖網供銷價走勢1全市商品房市場近年來石鋤家莊商品腎房上市量班整體上漲鬼；成交量強穩(wěn)定，受員政策影響線成交下滑抗，年成交饅量回暖；閑成交均價魯整體上漲油，目前為張元㎡。上市方面嫌，年上市搶量上漲，納年期間受沉市場銷售閱情況下滑雕的影響，崖上市量逐伸年減少，患其中年達軌到近年來碎最低，為賓萬㎡。年總市場回暖歌，上市量微猛漲，為完萬㎡。上蹤蝶市量為萬屢方；成交方斑面，年避高位運表行，、洞年受政場策影響酸成交量主下滑，殼其中年腸成交量櫻最低，芹為萬㎡經。年市哨場回暖狡，成交多量回升羅至萬㎡穩(wěn)。成交錘量為萬克㎡。價格方眉面，年圖成交價肢格不斷棍上漲，膊年價格笛微跌，森為元㎡牧。成交饒交個上諒漲，回井升至元鴿㎡。數據來源抓：中國房歷地產信息貞網分區(qū)域供銷情況1全市商品房市場本案包寶含橋西屈、橋東響、裕華蒼區(qū)三個拴區(qū)域，猜盡管銷粘量上不認及長安倒區(qū)，但括三個區(qū)卵域均屬賠于高價痰值區(qū)域追，成交疾均價在影各區(qū)中恩最高。石家莊屑市內六暮區(qū)成交星受價格許較低的便影響主思要集中芽在長安舍區(qū)、橋總西區(qū)和際開發(fā)區(qū)耐，成交寧量較高虜；而橋東、燒裕華區(qū)項鮮目檔次相削對較高，拖價格高于鉛其他區(qū)域泛，成交量魂相對較小賞；本案包中含橋西及、橋東珠、裕華匪區(qū)三個知區(qū)域，指價格屬處于全市揉的高價吉區(qū)域，殖能夠給秀未來的諸土地銷武售提供縫價格支礦撐。裕華區(qū)橋東區(qū)橋西區(qū)數據來源燦：中國房投地產信息潮網截至目昨前，石骨家莊在層售住宅所樓盤共恐個，多雨分布在專橋西、塞長安區(qū)映；辦公世樓盤共悉個，分基布較分系散；商蹄業(yè)樓盤腥共個，洪主要分召布長安聲區(qū)。在售樓盤數量1全市商品房市場目前在售樓盤數量板塊住宅樓盤數量別墅樓盤數量辦公樓盤數量商業(yè)樓盤數量長安區(qū)橋東區(qū)橋西區(qū)新華區(qū)裕華區(qū)開發(fā)區(qū)合計數據來源撒：石家莊朋搜房網石家莊啦住宅市癥場供銷器最高位歷在年。坦年整體吳經歷“核一降一灶升”。份“一降匙”指年蟲受限購呆限貸影抹響成交票下滑，魂“一升隊”指年陸市場回瞇暖，整醒體供不矛應求。巨庫存僅營供個月建去化。鐵住宅市學場市場探供銷穩(wěn)陵定，價君格持續(xù)脂攀升，漸整體處堡于相對講良性的肥現(xiàn)狀。年整體走脂勢在波動貝中上揚，隨年整體供受銷量基本趣保持穩(wěn)定沈，價格不訓斷上漲，是年漲幅為艱；、年市慈場供不黨應求，佩雙量高陜位運行幻玉；、年貧受限購恢限貸影貍響，成乏交量下嫌滑，出噴現(xiàn)供過手于求的影現(xiàn)狀；返年市場黑回暖，餅需求量半擴大，宇再度出咸現(xiàn)供不飛應求的窄現(xiàn)狀。疏受到宏到觀市場誼波動的腔影響，勢預計短巴期內市煉場行情棋下滑；價格方面瘋，全市商風品住宅始壇終保持保寨持上漲的角趨勢，截悲止目前，叉全市商品父住宅價格蔥為元㎡。全市商品住宅市場供銷價走勢2全市住宅市場降升年年備注：墨市區(qū)商煎品住宅壩庫存萬抹㎡數據來源龍：中國房悲地產信息艘網全市商品住宅市場供銷價走勢2全市住宅市場上市方面穴，年上市但量不斷增畢加，年為便近年上市坊量峰值萬叮㎡，年受恐政策調控反影響上市眉量不斷減劣少，年上關市萬㎡。備上市量為消萬㎡；成交方咬面，年寇保持高狠位成交腫，年受著政策打鐮壓成交攻下降幅磁度達，摔年市場磚回暖成齡交上漲們。成交筋萬㎡。價格方范面，商堵品住宅撒價格不板斷上漲香，盡管明在年之攔間受政弦策影響恭銷售面普受到影沒響，價清格依然政堅挺。住宅上傲市量年薯后逐年折下降，勇與土地鬧成交量放持續(xù)下飼滑有關供，年土弦地成交犯量大幅皺度增加露，達到轟歷史高闖位，預岡計年住啄宅上市鄙量較會艇較大幅程度增加勻；年開罷始受限瓶購及上克市量下橡滑影響堵，成交汪量下滑攝，年有完所回調聞，年成高交量預溝計將再樹次下降辛到年水賓平；年卷成交價妻格有下稼行風險值。數據來源顫：中國房欠地產信息譜網年全市斥按銷售饅面積排售名前十旺中個是前本土房疑企開發(fā)保項目，百個外來藝品牌房們企（排端名第一頂）?？芍园l(fā)現(xiàn)敵，品牌寇開發(fā)商返更具優(yōu)件勢，去恐化較好財。成交排行榜2全市住宅市場年全市首按銷售詢面積排像名前十聰中個是寨本土房控企開發(fā)鋪項目，坐個外來粒品牌房趙企（排緊名第一證）?？砂б园l(fā)現(xiàn)匙，品牌志開發(fā)商柔更具優(yōu)嗓勢，去爪化較好歇。年石家終莊按銷咐售面積取排名前帳三的項賀目分別鉤為保利抵花園、數瑞城、反天海御粒天下小登區(qū)。年石家莊商品住宅成交量前十名（按合同備案面積）名次公司名稱項目名稱河北保利房地產開發(fā)有限公司保利花園石家莊國瑞房地產開發(fā)有限公司瑞城河北天海房地產開發(fā)有限公司天海譽天下小區(qū)河北鴻川房地產開發(fā)有限公司星河御城石家莊榮泰房地產開發(fā)有限公司奧北公園小區(qū)河北金麥加房地產開發(fā)有限公司匯君城河北宏峻房地產開發(fā)有限公司北郡石家莊地益嘉房地產開發(fā)有限公司御景半島花園河北軍創(chuàng)房地產開發(fā)集團有限公司尚水苑石家莊市魏通房地產開發(fā)集團有限公司國仕山花園3全市商辦市場目前商辦倆市場趨于睜飽和，明犧顯供過于瞎求。受年峰商辦市場管成交增加氧，供不應以求的影響扔，年商辦臂市場過度晚開發(fā)而市刊場容量有才限導致目繳前商辦物雞業(yè)去化周劇期較長。猛價格在年仁度首次出冷現(xiàn)下滑。年商辦物膽業(yè)上市量創(chuàng)穩(wěn)定，保蓮持在萬㎡仔之間，年鴿集中上市狡，上市量肚為萬㎡，貨漲幅高達端；年全市商逐辦市場明日顯供不應犧求，價格屑不斷上漲夠，其中年斬商辦市場第價格達到感近年最高更，為元㎡村，年上市夫量井噴導皆致市場明犁顯供過于激求，價格裳首次出現(xiàn)錯下滑，降口幅達到，垃為元㎡。供不應物求價格上驚漲供過于異求價格下跌數據來癥源：中班國房地騎產信息喚網3全市商辦市場商辦市場闊年上市穩(wěn)本定，年增傾速迅猛（因上漲），浸而年成交淡均保持穩(wěn)頌定，這就顫導致年出逗現(xiàn)市場供慢過于求的憂現(xiàn)象，同鬧樣價格在頸經歷年的倡持續(xù)上漲搭以后在年態(tài)首次下滑有。上市方面粘，整體茅快速上漲筐，年上市煮量不斷上感漲，尤其越是年出現(xiàn)甲爆發(fā)式增豆長，同比剪漲幅高達民，上市量竹為萬方，高是歷年最孩高；成交方面請，整體上顆下波動，棟年成交萬圓方，年受身“三年大亮變樣”改糧造的影響據，商辦市劇場發(fā)展勢草頭較好，喉成交量上濟漲至萬方芝，年市場笨行情下滑易，成交下淡跌至萬方胞，年略微恒上漲，全悉年成交萬宋方；價格方面生，年價格者不斷上漲呀，年達到斜歷史峰值賞，為元㎡勝，年價格芬出現(xiàn)首次姥下跌，均億價為元㎡集。數據來冒源：中酷國房地呀產信息孤網5商品房市場總結總體房地側產市場好浪不好？結限購后至宣今石家莊躺總成交量光較限購前河略有下降盛，但成交耍量總體保頓持平穩(wěn)。涉年受宏觀貢市場波動進的影響，圈供銷均有集下滑，短挽期內市場財成交量有旱下滑，但態(tài)預計成交能量仍將高會于或與成瞧交量最低禾年份持平魔，由于較約低的城鎮(zhèn)蔬化率及較也大人口基刪數，中長券期市場需而求持久,筋市場容量寫仍有一定劍的上升空私間；其中排商品住宅狀市場發(fā)展閱較好，整扶體供不應敲求，后勁題大。商辦蘭市場由于刃整體供應茂量過大，紗市場飽和戴度明顯，召市場供過錄于求，整昂體發(fā)展趨說于下行。商品房市蓋場供銷價：技整體商品碎房市場相社對穩(wěn)定，陵、年受限顏購限貸的球影響供銷棋量略降，克但價格上留漲。年市良場轉暖，開雙量齊增送，價格受偉商業(yè)價格述的下跌呈攜現(xiàn)微跌的掙走勢，其副中上市萬繪㎡，成交判萬㎡，均伸價元㎡。緒月上市萬許㎡，成交艷萬㎡，均使價元㎡，蹲整體供略距大于求，渠預計年受管宏觀市場條影響短期云內雙量將恒有所下滑浪。商品住畜宅市場供銷價：行整體市場西運行較好筒，、年市頸場供不應擇求，雙量灰高位運行桃；、年受邀限購限貸吹影響，成述交量下滑移，出現(xiàn)供政過于求的桂現(xiàn)狀；年墊市場回暖本，需求量亦擴大，再耕度出現(xiàn)供址不應求的肢現(xiàn)狀。月楚受到宏觀備市場波動壤的影響，噴預計短期抄內市場行樓情下滑，排長期看上饑升空間較寫大；庫存量快：目前協(xié)全市住進宅庫存叫萬方，倒按照年平萬方的技月均去延化水平襖，去化勒周期為予個月。商住市場供銷價初：目前簡整體供憂過于求凡，市場昌趨于飽銅和。年僻全市商沉辦市場宵明顯供謹不應求般，價格災不斷上寇漲，其喇中年商選辦市場楊價格達模到近年辛最高，冶為元㎡址，年上渠市量井蹦噴導致地市場明別顯供過糖于求，羊價格首痛次出現(xiàn)洽下滑，騰降幅達蘇到，為你元㎡。.區(qū)域夏市場研旁究分布情況1區(qū)域商品房市場新客站變地塊周膜邊項目娃眾多，憤其中在曠售個，那待售個壇。由于駛地處橋眨東橋西少、裕華陷三區(qū)之四上，涉刑及的住蹦宅、公槐寓辦公機、商業(yè)傻項目均肌較多。項目名稱產品類型銷售均價（元㎡）華城綠洲二期住宅壹江國際辦公、商業(yè)精裝辦公商業(yè)塔壇國際商貿城商業(yè)、辦公公寓商業(yè)辦公公寓柏悅國際辦公、商業(yè)辦公公寓商業(yè)金正君庭住宅、公寓住宅泰豐觀湖住宅華麗家族住宅、商業(yè)小高層洋房鼎原時代住宅、商業(yè)天陽御瓏灣住宅精裝現(xiàn)房毛坯現(xiàn)房毛坯期房遠見住宅華基君程榮璟臺商業(yè)、住宅精裝盛邦大都會住宅、商業(yè)、辦公、公寓——晶彩中心辦公、公寓、商業(yè)精裝聯(lián)邦祥云國際住宅、商業(yè)、公寓辦公精裝住宅商業(yè)嘉悅中心辦公——中謀壹品公館住宅——領航國際辦公——帝潤新城住宅、商業(yè)——玫瑰灣住宅、商業(yè)——朝外中心辦公、商業(yè)——本案泰豐觀湖祥云國際柏悅國際壹江國際嘉悅中心塔談國際商貿城朝外中心玫瑰灣金正君庭遠見華城綠洲帝潤新城領航國際中謀壹品公館盛邦大都會天陽御瓏灣晶彩中心鼎原時代華麗家族華基君程榮璟臺區(qū)域存量2區(qū)域商品房市場新客站矩商品房化在售存倡量為萬肺㎡，根密據萬方倉的年去仇化量，缺不足區(qū)巧域半年倉去化，策潛在供丙應量較判大，為激萬㎡，領未來去坦化周期逼較長。截止目前斃，新客站云地塊區(qū)域皆商品房在羅售存量為化萬㎡，不顧足區(qū)域半哲年去化；區(qū)域潛在星供應量較負大，為萬詞方，去化請周期長；裹，主要來沾自于塔談率國際、盛判邦大都會食、聯(lián)邦祥攔云國際大膀型綜合體已項目。整體市場抱存量可供合區(qū)域年去舅化，市場碰競爭壓力詞較大。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）華城綠洲二期

壹江國際

塔壇國際商貿城柏悅國際

金正君庭

泰豐觀湖

華麗家族

鼎原時代

天陽御瓏灣

遠見華基君程榮璟臺盛邦大都會晶彩中心聯(lián)邦祥云國際

嘉悅中心中謀壹品公館領航國際帝潤新城玫瑰灣朝外中心合計新客站隆區(qū)域商穩(wěn)品住宅爛在售存旺量為萬趣㎡，根外據萬方血的年去絡化量，蓮不足區(qū)允域半年精去化，由但潛在貨供應量靠較大，瓦為萬㎡窯。截止目前淘，新客站吼地塊周邊卸區(qū)域商品兄住宅在售近存量情況醒良好，為武萬㎡，不容足半年去銹化；區(qū)域潛在哪供應量較個大，為萬濁方，主要公集中在盛捉邦大都會誼、聯(lián)邦祥之云國際兩咐個大型綜矛合體（共眼計萬方）艷；整體市蒙場存量昆可供區(qū)扣域年去擊化，但交主要是景大都會瓦項目和輔祥云國長際項目傾大體量川的持續(xù)割銷售。區(qū)域存量3區(qū)域商品住宅市場項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）華城綠洲二期鼎原時代華麗家族天陽御瓏灣金正君庭泰豐觀湖遠見華基君程榮璟臺盛邦大都會聯(lián)邦祥云國際中謀壹品公館帝潤新城玫瑰灣合計區(qū)域存量4區(qū)域商業(yè)市場新客站柜地塊商草業(yè)在售列存量為欣萬㎡，叔根據萬際㎡的年幟去化量桿可供個參多月去董化，潛昨在供應載量為萬鞭㎡，體充量較大膚。截止目前漠，新客站壞地塊周邊削區(qū)域周邊篇商業(yè)在售飛存量萬㎡逐，可供區(qū)作域個多月彩去化。區(qū)域潛輩在供應嫩量較大肥，為萬慢方，未曉來集中首商業(yè)較襪多；隨著在間售和潛文在供應冠商業(yè)的斗不斷上發(fā)市和運你營，區(qū)疤域商業(yè)靈市場飽殲和，去燥化緩慢聞，嚴重遼供大于蛛求，開抹發(fā)競爭枕壓力大占。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）壹江國際——鼎原時代——柏悅國際天陽御瓏灣——華麗家族——塔壇國際商貿城——華基君程榮璟臺——盛邦大都會——聯(lián)邦祥云國際（保留）預計帝潤新城玫瑰灣朝外中心合計區(qū)域存量5區(qū)域辦公公寓市場新客站殼地塊辦恥公公寓沿市場在焦售存量闖為萬㎡惹，根據果萬方的宿年去化傅量，可梅供區(qū)域厚個月去搏化，潛荷在供應疫量為萬蹄㎡，市希場容量禮小，未扭來去化寄周期長保。截止目堆前，新辛客站地照塊辦公脅公寓市妻場周邊聾區(qū)域辦間公公寓鴿在售存厲量萬㎡朱，可供其區(qū)域個舍月去化職。周邊辦痕公公寓滔市場未嫩來供應競體量大庫，為萬沸㎡；區(qū)域辦公恥公寓市場爹容量小逗，去化緩夸慢，未來植競爭壓力吊大。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）壹江國際

金正君庭——晶彩中心塔壇國際商貿城——柏悅國際金正君庭

聯(lián)邦祥云國際————嘉悅中心————————領航國際————————朝外中心————————遠見——華基君程榮璟臺——盛邦大都會

合計

最新開盤情況1區(qū)域項目新客站對地塊周甚邊代表循項目最請新開盤銀銷售至鳴今住宅陣整體去凍化率為池，去化色較好，成商辦、概公寓去割化率，聚去化較拘慢。項目名稱在售均價（元㎡）產品類型最近一次開盤華城綠洲二期高層年推出棟住宅，面積㎡，目前基本售罄壹江國際精裝公寓、辦公開盤推出公寓辦公產品，面積㎡，共計萬方，目前剩余萬方鼎原時代高層推出、房源，面積㎡，總建面萬方，目前在售存量萬方天陽御瓏灣精裝現(xiàn)房大平層推出、、號樓，面積㎡，共萬方體量，目前在售存量萬方精裝毛坯毛坯期房遠見高層推出全部住宅房源，目前僅剩余套華基君程榮璟臺精裝高層推出棟住宅房源，面積㎡，總建面萬方，目前剩余一半盛邦大都會——高層推出二期號院住宅房源，面積㎡，目前去化完畢晶彩中心精裝公寓辦公推出座公寓，總面積萬方，目前存量萬方聯(lián)邦祥云國際住宅高層、商業(yè)推出、、、號住宅樓，目前住宅基本售罄。商業(yè)推出商業(yè)七期房源，僅去化成開發(fā)企業(yè)1區(qū)域開發(fā)商新客站駝地塊周恩邊均為職本土開笨發(fā)商，伶主要是孔受石家殺莊城市渡環(huán)境影拒響，本頌地房地認產實力攪強，知魂名度高哄。片區(qū)來源項目名稱開發(fā)商開發(fā)商描述開盤時間橋東區(qū)本土華城綠洲二期石家莊泰豐房地產現(xiàn)位于石家莊市中華南大街號，公司創(chuàng)建于年月，企業(yè)注冊資金萬元，主營房地產開發(fā)與經營房屋場地租賃，二級開發(fā)資質。華基君程榮璟臺河北華基房地產公司成立于二六年六月，注冊資本叁千萬元。塔壇國際商貿城河北塔壇房地產——金正君庭石家莊金正房地產擁有國家二級房地產開發(fā)資質的大型集團企業(yè)。公司創(chuàng)立于年，注冊資金萬元。泰豐觀湖石家莊泰豐房地產現(xiàn)位于石家莊市中華南大街號，公司創(chuàng)建于年月，企業(yè)注冊資金萬元，主營房地產開發(fā)與經營房屋場地租賃，二級開發(fā)資質。華麗家族河北潤龍房地產成立于年，二級開發(fā)資質。先后開發(fā)了石家莊怡和楓景、東方魅力、西部楓景項目鼎原時代河北鼎原房地產成立于年，是河北德盛投資集團旗下商住地產投資及運營的業(yè)務平臺。公司是集房地產綜合開發(fā)、投資及運營管理為一體的綜合性房地產開發(fā)企業(yè)。橋西區(qū)聯(lián)邦祥云國際石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產聯(lián)邦偉業(yè)房地產開發(fā)集團有限公司成立于年，注冊資金一億元，資質等級為一級。歷經十余年長足發(fā)展，年聯(lián)邦偉業(yè)房地產集團正式宣告成立。集團旗下?lián)碛泻邶埥‰p鴨山市金融實業(yè)公司、上海分公司、石家莊開發(fā)公司、物業(yè)公司等諸多經營實體，總資產近多億元。壹江國際河北和順房地產——柏悅國際河北通正房地產成立于年月，總部位于河北省會石家莊，前身為河北天瑞福地房地產開發(fā)有限公司。公司先后開發(fā)了“新村花園”，“香檳小郡”等房地產項目。如今，正開發(fā)“柏悅國際”商務酒店。裕華區(qū)天陽御瓏灣石家莊中嘉信房地產是天陽泰富集團支柱產業(yè)實體，注冊資金億元,成立于年月，具有房地產開發(fā)三級資質，擁有資產約億元，擁有土地儲備約畝。已開發(fā)完成項目包括惠源住宅小區(qū)和天陽商業(yè)步行街遠見石家莊市聚和置地成立于，是一家以房地產開發(fā)經營為主要業(yè)務的公司，公司開發(fā)資質等級為二級。盛邦大都會河北盛邦房地產成立于年，是一家以房地產綜合開發(fā)與經營為主的大型股份制企業(yè)，注冊資金億元，具備二級開發(fā)資質。晶彩中心河北超達房地產——聯(lián)邦祥云國際2地塊周邊項目聯(lián)邦祥云散國際目前堵在售商業(yè)語房源，價過格元㎡；膜住宅房源蕩基本售罄倒，主要憑差借開發(fā)商染口碑以及命項目獨特曾的水系遭唐搶購，精舉裝元㎡。碌價格上漲蠶較快，年休漲幅。項目地然址：中狡華南大月街與南曉二環(huán)交輪叉口建筑類別噴：高層住匠宅、商業(yè)指、辦公占地面積撥：萬㎡容積率：建筑面積燙：萬㎡綠化率遇：物業(yè)公側司：聯(lián)六邦物業(yè)開盤時間諒：住宅均價溜：精裝高搭層住宅元狹㎡，商業(yè)敲價格元㎡憲。住宅、釣商業(yè)價格備年均漲幅亮。2室2廳93㎡3室2廳115㎡3室2廳146㎡項目地址抓：裕華區(qū)暴建設大街歡與東崗路隆交口以南漿，建設大陜街兩側建筑類別題：高層住陵宅、商業(yè)躲、辦公占地面積珍：萬㎡容積率說：建筑面零積：萬音㎡物業(yè)公司鞏：北京中竭鐵第一太表平物業(yè)服糊務有限公伴司開盤時彩間：住宅均飲價：—絕—盛邦大都會2地塊周邊項目盛邦大都智會目前暫摟無房源在中售，前期蜻住宅開盤趕去化較好撿，住宅精議裝元㎡。些項目屬于估萬方的大兼型綜合體氧，區(qū)域認載可度高。2室2廳96㎡3室2廳126㎡3室2廳178㎡壹江國際2地塊周邊項目壹江國際訂在售辦公驢房源，精觀裝元㎡，攝價格上漲協(xié)較快，年叛漲幅。項目地址：

橋西區(qū)中華南大街與新石北路交口建筑類別：商業(yè)、辦公占地面積：0.97萬㎡建筑面積：6.1萬㎡物業(yè)公司：銀都實業(yè)物業(yè)管理有限公司開盤時間：2010.9住宅均價：精裝辦公9700元/㎡；商業(yè)20000-40000元/㎡（未開盤）。其中辦公價格年漲幅15%。一層商業(yè)平面圖四層寫字樓平面圖.窮地塊界研究地塊分濾析1地塊區(qū)位地塊位漿于石家炮莊二環(huán)羞內，屬草于南部艘城區(qū)，搶是未來遍城市發(fā)翠展副中仇心，與拌城市重陪點區(qū)域馬在分鐘鴿車程內譯，區(qū)位報價值優(yōu)宮越。目的地直線車行距離車行時間河北鎮(zhèn)政府石家莊市政府金融街老市中心萬達廣場石家莊火車站地塊內部——河北省政府（2.9KM）金融街（3.1KM）石家莊市政府（2.9KM）老市中心（3.7KM）萬達廣場（4.3KM）宗地石家莊火車站（4.2KM）2地塊交通網絡區(qū)域交雕通路網吸完善，稿城市主逝干道發(fā)建達，更決有火車犬站、地罰鐵站落曾于區(qū)域閑內部，悉輕松達雙到全市致各區(qū)域掉。地塊安區(qū)域的辦輻射能畢力較強散?，F(xiàn)狀及未辨來規(guī)劃主干道交扎通：“三宴橫五縱”浩的立體交改通網絡“三橫”版：裕華路戰(zhàn)、槐安路柏、南二環(huán)茂大橋“五縱”埋：勝利南茅街、中華丹南大街、鼓平安南大嶺街、建設盜南大街、扁維明南大鮮街軌道交洪通：地鐵號甚線（開尸通），跡其中號穴線東廣您場站、棉孫村站奶均設在嘆宗地內窄部。鐵路交厘通：京廣線從端縱向穿越蓋地塊，其疊中新火車食站位于區(qū)扮域內部。公共交通熟：環(huán)路環(huán)線核、環(huán)路環(huán)評線、路、歲路、路、名路、路、堵路、路、表路等多條佳公交路線獵通達全市賺各個區(qū)域林。區(qū)域交烈通路網伸完善，熊通過主攔干道、憐軌道交顛通、鐵弄路交通該、公共細交通輕惜松到達斤全市各迷個區(qū)域餃，城市且外北至涌北京、狼保定，史南至邢閘臺、邯砌鄲。區(qū)魔域輻射愚力較強防。裕華路建設南大街中華南大街南二環(huán)大橋維明南大街勝利南街孫村東廣場倉安西三教石家莊站平安南大街槐安路3地塊地塊配套地塊周邊緣瑞有著生活倚配套成熟悠，但檔次允較低，缺佩乏大型集耗中式商業(yè)仁，有待未塘來區(qū)域改標造升級。本案醫(yī)院學校大型商超商品市場石家莊第五醫(yī)院石家莊慈濟醫(yī)院石家莊普濟中西醫(yī)結合醫(yī)院河北省醫(yī)學科學院附屬醫(yī)院石家莊第八中學石家莊市實驗幼兒園石家莊第三中學石家莊第二十三中學南校區(qū)泓浩幼兒園平安英才幼兒園石家莊第三幼兒園中華南大街小學東風西路小學家樂福北國超市北國超市紅滿樓超市萬福超市河北師范大學新校區(qū)聚客隆超市塔壇國際商貿城區(qū)域生活活配套拴齊全，昏但檔次拒較低，浙有待區(qū)慕域未來愿發(fā)展升拐級。商業(yè)配套爭：區(qū)域內始部及周邊頓商業(yè)配套尋齊全，但犯檔次低。大型商燙超：北霧國超市駝、家樂奏福超市房誠，其余號多為小冰型超市享。醫(yī)療配套糕：區(qū)域醫(yī)柴療配套齊窄全。區(qū)域路周邊分布冰著多家醫(yī)奶院，醫(yī)療僑配套齊全茂，如：石期家莊第五祥醫(yī)院、河限北省醫(yī)學附科學院附顫屬醫(yī)院、傷石家莊慈聯(lián)濟醫(yī)院等己。教育配疼套：窯周邊教惑育資源葬豐富。尖包含幼玻兒園、保小學、統(tǒng)初中、烈高中、恥大學全橡齡教育紀。如：飄石家莊勺實驗幼凝兒園、沃東風西廊路小學瓣、石家反莊第三襪中學、額石家莊晴第二十草三中學漂、河北帖師范大港學等。外國語學而校第四十中源學新客站區(qū)域學區(qū)介紹4城市學區(qū)簡介新客站編號學校名稱學校簡介所屬性質級別石家莊外國語學校原名石家莊市第中學，創(chuàng)建于年。年增設幼兒園、小學，從而形成了幼兒園小學初中高中一條龍的辦學格局。開始招收外國留學生來校就讀。私立省重點石家莊市第三中學建于年，學校原址位于石家莊市解放路（現(xiàn)中山東路），年新三中建立，學校位于平安南大街號，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。公立未知石家莊第四十中學石家莊市第四十中學年建校，是一所初中學校。公立市重點建設南大街小學設南大街小學是裕華區(qū)一所直屬小學。地處建設大街、東崗路、建通路交叉口，交通非常便利。公立市重點裕華路小學石家莊市裕華區(qū)裕華路小學，是一所普通城市四軌制小學。公立市重點

東風西路小學東風西路小學是河北省綜合辦學水平達標示范學校，隸屬于橋東區(qū)教育局，是一所集教育、教學、科研、信息技術、現(xiàn)代化教育為一體的，富有現(xiàn)代化朝氣的省級窗口學校。公立未知

石家莊市第二十三中學家莊市第二十三中學，位于石家莊市長征街號。是一所擁有個校區(qū)的現(xiàn)代化完全中學，省級示范性高中，公立省重點

石家莊市第八中學石莊市第八中學位于青園街號，始建于年，現(xiàn)有教學班個，學生余人，教職工人，是一所有著悠久歷史和優(yōu)良傳統(tǒng)的普通完全中學。公立未知周邊分隨布多所彎重點學養(yǎng)校，但釣是目前粱區(qū)域內謀部學校暑大多未循確定學駝區(qū)，僅四天陽御知瓏灣確饑定二十遺三中學桑，并且奏作為項環(huán)目賣點除。備注：錯目前僅緣瑞有第三恒中學學資區(qū)范圍鐮在區(qū)域意內地塊綜述地塊四至及內部現(xiàn)狀分析5地塊北至借槐安路、洋南至南二僅環(huán)、西至柿中華南大末街、東至四建設南大雜街。地塊迫內部正進蝦行拆遷工互作，地塊頃外圍區(qū)域笨城市規(guī)模五初現(xiàn)。南至南二環(huán)北至槐安東路地塊內部建筑東至建設南大街地塊內部廠房地塊內部汽車4S店