開發(fā)項(xiàng)目前期投資

投資分析項(xiàng)目可行性研究目錄本次演示以廣州的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為例，若是外地項(xiàng)目，須根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r(jià)、稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及征收辦法計(jì)算。開發(fā)投資的構(gòu)成開發(fā)投資的估算經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)開發(fā)投資的構(gòu)成開發(fā)投資額=開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用＋一開發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71土地成本2前期工程費(fèi)3建安工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5公共配套設(shè)施費(fèi)6不可預(yù)見費(fèi)7開發(fā)期間稅費(fèi)二開發(fā)費(fèi)用1+2+31管理費(fèi)用2銷售費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用三開發(fā)投資額一＋二開發(fā)投資額開

發(fā)

成

本一開發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71土地成本1.1+1.21.1土地使用權(quán)出讓金1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2前期工程費(fèi)2.1+2.2+2.3+2.42.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2.2可行性研究費(fèi)2.3地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)2.4三通一平費(fèi)3建安工程費(fèi)3.1+3.2+3.33.1土建工程費(fèi)3.2設(shè)備及安裝工程費(fèi)3.3室內(nèi)裝修工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5公共配套設(shè)施費(fèi)6不可預(yù)見費(fèi)7開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)費(fèi)用二開發(fā)費(fèi)用1+2+31管理費(fèi)用2銷售費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)投資的估算土地使用權(quán)出讓金：國(guó)家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。由發(fā)展商提供實(shí)際發(fā)生額，或按土地市場(chǎng)價(jià)格估算（一般可參考當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u信息）。建議平時(shí)留意并收集土地拍賣資訊。土地成本土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)：一般在征用農(nóng)村土地時(shí)發(fā)生。按征用的土地面積計(jì)算，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定；拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)兩部分，指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人、所有權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置、補(bǔ)償所需的費(fèi)用。一般按拆除的建筑面積計(jì)算安置補(bǔ)償額，計(jì)算時(shí)取實(shí)際賠償額計(jì)算。土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi)×3%左右估算；可行性研究費(fèi)：一般可按與本司簽定的合同金額計(jì)算或按建安工程費(fèi)×1%～3%估算；地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi)×0.3～0.5%估算；三通一平費(fèi)：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。一般可按用地面積×40～60元/㎡估算（需要核對(duì)項(xiàng)目地塊是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復(fù)計(jì)算）；前期費(fèi)用8-108-108-10煤氣80-9080-90——玻璃幕墻50-8030-5020-30消防5-105-105-10通訊300-450300-400——地下室費(fèi)用450-480————空調(diào)150-180100-150——電梯220-250120-200100-120一般水電安裝1200-2000800-1200650-800土建工程90-12070-9050-70樁基礎(chǔ)高層（≥18）小高層（8-17）多層（≤7）元/建筑面積㎡建

安

工

程

費(fèi)直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。以下是部分土建、設(shè)備及安裝、裝修工程費(fèi)的近似經(jīng)驗(yàn)估算值,僅供參考。實(shí)際操作時(shí)需根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格作相應(yīng)調(diào)整。1500以上1000-1500500-1000商場(chǎng)/寫字樓800-1000或以上600-800400-600住宅高檔中檔低檔室內(nèi)裝修在項(xiàng)目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時(shí)估算又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)。包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊等工程費(fèi)用。按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算或可建筑平方米或用地平方米造價(jià)估算?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目元/占地面積㎡供電外線鋪設(shè)工程費(fèi)260-280臨時(shí)施工用地55-75小區(qū)內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌工程100-120供水外線鋪設(shè)工程費(fèi)108-128臨時(shí)施工用水20-40環(huán)境美化及園林綠化30-200其他零星工程40-60例如：包括小區(qū)內(nèi)教育、衛(wèi)生、文娛、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政以及其他公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。具體估算可參考“建安工程費(fèi)”的估算方法。公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）計(jì)算單位幼兒園850建筑面積中小學(xué)900建筑面積衛(wèi)生站600建筑面積肉菜市場(chǎng)600建筑面積停車場(chǎng)1200建筑面積文化活動(dòng)中心1000建筑面積變電站500建筑面積垃圾集散點(diǎn)300建筑面積例如：包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%～5%估算。不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。開發(fā)期間稅費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：用地面積≥2萬㎡的商品房項(xiàng)目按建安工程費(fèi)×5.5%計(jì)征；用地面積＜2萬㎡的商品房零星開發(fā)按建安工程費(fèi)×11%計(jì)征；也可按照“配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)”的計(jì)算基數(shù)計(jì)算；建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)：按建安工程費(fèi)×0.4%計(jì)征；供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：住宅：0.3噸/人，600元/噸；商業(yè)：0.1噸/㎡，600元/噸；供電用電負(fù)荷費(fèi)：住宅：4千瓦時(shí)/戶，480元/千瓦時(shí)；商業(yè)：8千瓦時(shí)/100㎡，1000元/千瓦時(shí)；其他稅費(fèi)：包括項(xiàng)目需在開發(fā)期間繳納的排水設(shè)施有償使用費(fèi)、城市占道費(fèi)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費(fèi)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)政府的征收標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的0.5～1%估算。房地產(chǎn)開發(fā)綜合保證金30～50萬元，開發(fā)完成通過驗(yàn)收后返還。繳納配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算基數(shù)一覽表（元/建筑面積㎡）建筑物工程層數(shù)計(jì)交基數(shù)建筑物工程層數(shù)計(jì)交基數(shù)9層以下108023層247010層120024層253011層132025層259012層144026層298013層156027層305014層166028層312015層172029層319016層178030層326017層183031層333018層215032層340019層215033層347020層228034層34層或以上：70×層數(shù)+120021層2340單層廠房84522層2400多層廠房1030備注：寫字樓物業(yè)在以上基礎(chǔ)之上增加8%計(jì)算企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。一般按開發(fā)成本構(gòu)成中的土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算，如3%。管理費(fèi)用廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)：一般約為銷售收入的2%～5%；銷售代理費(fèi)：一般約為銷售收入的1.5%～2%；其他銷售費(fèi)用：一般約為銷售收入的0.5%～1%；銷售費(fèi)用以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%～8%開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。長(zhǎng)期借款利息：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額×50%）×年利率流動(dòng)資金借款利息：按全年計(jì)息。財(cái)務(wù)費(fèi)用中國(guó)人民銀行人民幣貸款利率表項(xiàng)目年利率（%）1短期借款6個(gè)月以下5.046個(gè)月～1年（含1年）5.312中長(zhǎng)期借款1～3年（含3年）5.493～5年（含5年）5.585年以上5.76序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)合計(jì)一開發(fā)成本以下1～8項(xiàng)之和

1土地使用權(quán)出讓金占地面積

2土地征用與拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)占地面積或者戶數(shù)

3前期工程費(fèi)

4建安工程費(fèi)建筑面積

5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占地面積

6公共配套設(shè)施費(fèi)占地面積

7開發(fā)期間稅費(fèi)按政府規(guī)定

8不可預(yù)見費(fèi)1～6項(xiàng)之和的3%～5%

二開發(fā)費(fèi)用以下1～3項(xiàng)之和

1管理費(fèi)1～6項(xiàng)之和的3%～5%

2銷售費(fèi)約為銷售收入的4%～6%

3財(cái)務(wù)費(fèi)用

三合計(jì)一+二

開發(fā)投資額匯總序號(hào)項(xiàng)目投資大概比重1建安約40%～50%2地價(jià)約20%～25%3銀行利息、推廣費(fèi)約20%～25%4各種稅費(fèi)約15%～20%房地產(chǎn)經(jīng)摟營(yíng)稅費(fèi)房地產(chǎn)澆項(xiàng)目經(jīng)爭(zhēng)營(yíng)稅費(fèi)還包含兩布大部分運(yùn)：1、房而地產(chǎn)項(xiàng)畫目開發(fā)勿期間稅連費(fèi)2、房地匯產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期丑間稅費(fèi)其中，羽開發(fā)期粘間稅費(fèi)柜是開發(fā)巡壽階段發(fā)差生的，則在開發(fā)怨投資部綁分計(jì)算球。具體考內(nèi)容前拴面已敘嫌述，在痕此不再誘重復(fù)。經(jīng)營(yíng)期間聚稅費(fèi)對(duì)于房地披產(chǎn)項(xiàng)目而籍言，主要須是指其在匙銷售與交瓜易階段發(fā)波生的稅費(fèi)洗。它們不扁參與開發(fā)覽投資額的鑰構(gòu)成，只晴作為銷售董收入的扣踢減。經(jīng)營(yíng)期比間稅費(fèi)包括兩部斥分：（1）與啦轉(zhuǎn)讓房地弓產(chǎn)有關(guān)的棍稅費(fèi)（2）土危地增值稅（3）企爭(zhēng)業(yè)所得稅與轉(zhuǎn)讓房被地產(chǎn)有關(guān)希的稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅花：對(duì)在我國(guó)葛境內(nèi)提供需勞務(wù)、轉(zhuǎn)喝讓無形資筋產(chǎn)或者銷穴售不動(dòng)產(chǎn)患的單位或?yàn)閭€(gè)人所獲嗎得營(yíng)業(yè)額吉征收的一鴨種稅。房地產(chǎn)項(xiàng)女目的營(yíng)業(yè)等額指房地支產(chǎn)的銷售腔收入。城市維護(hù)夫建設(shè)稅：對(duì)在我國(guó)糧境內(nèi)既享焰用城鎮(zhèn)公伍用設(shè)施，宅又有經(jīng)營(yíng)江收入的單亞位和個(gè)人予征收的一填種稅。外停資企業(yè)免閉征。教育費(fèi)附稈加：為加快矩發(fā)展地庫(kù)方教育藝事業(yè)，翻擴(kuò)大地乓方教育勒經(jīng)營(yíng)資敘金來源挪而征收灣的一種膀稅。外線資企業(yè)芹免征。防洪工程止維護(hù)費(fèi)：為加強(qiáng)裳北江大撿堤及廣破州市防冶洪工程詞的加固妻、維修葵和管理寸，保障僚國(guó)家和貪人民生深命財(cái)產(chǎn)龜安全而瞞征收的黑一種稅曾。外資門企業(yè)減趁半計(jì)征貌。交易印童花稅：對(duì)經(jīng)濟(jì)活漠動(dòng)中書立繡領(lǐng)受各種傷憑證而征污收的稅種勵(lì)。交易管揮理費(fèi)：包括與鍋房地產(chǎn)亭交易有脅關(guān)的一步切手續(xù)廢、估價(jià)陣及表格森、資料棉等費(fèi)用航。與轉(zhuǎn)讓迎房地產(chǎn)絹有關(guān)的脂稅費(fèi)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)1營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%4防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×0.18%5印花稅銷售收入×0.05%6交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%合計(jì)銷售收入×6.23%與轉(zhuǎn)讓陳房地產(chǎn)扛有關(guān)的堤稅費(fèi)計(jì)扮收辦法步和標(biāo)準(zhǔn)版匯總?cè)邕x下：土地增促值稅以轉(zhuǎn)讓房櫻地產(chǎn)取得閉的增值額派為征稅對(duì)喂象征收的卵一種稅。建造普芳通標(biāo)準(zhǔn)宗住宅（僚高級(jí)別賓墅、公滔寓、小戴洋樓、泳度假村籃等以及侄超面積既、超標(biāo)際準(zhǔn)、豪誕華裝修葡的住宅往均不屬匠于普通麥標(biāo)準(zhǔn)住但宅）出灶售，其山增值額笑未超過送扣除項(xiàng)真目金額達(dá)20%凍的項(xiàng)目營(yíng)，經(jīng)主撤管稅務(wù)餃機(jī)關(guān)確忽認(rèn)，免債稅。因城市市根政規(guī)劃、謹(jǐn)國(guó)家重點(diǎn)幟項(xiàng)目建設(shè)左的需要而盈被政府征某用的房地逃產(chǎn)免稅。房地產(chǎn)增廁值額：納拌稅人轉(zhuǎn)讓肢房地產(chǎn)所簽取得的收宮入減去扣政除項(xiàng)目金引額后的余舊額。轉(zhuǎn)讓房地朝產(chǎn)所取得籃的收入包暴括貨幣收熟入、實(shí)物慨收入和其害他收入，拒在房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目隨中指銷售贊收入?？鄢?xiàng)目勻金額包括付開發(fā)成本賭、開發(fā)費(fèi)飄用（可按虎開發(fā)成本怨×10%鄰計(jì)算）、煉與轉(zhuǎn)讓房督地產(chǎn)有關(guān)孟的稅費(fèi)（補(bǔ)銷售收入坐×6.2艘3%），并財(cái)政部門塞規(guī)定的其迫他扣除項(xiàng)便目（開發(fā)嬸成本×2廁0%）。土地增顆值稅其計(jì)算實(shí)小行四級(jí)超迷率累進(jìn)稅星率。計(jì)算蛾公式為：土地增值佳額=轉(zhuǎn)讓負(fù)房地產(chǎn)的困總收入－糕扣除項(xiàng)目循金額應(yīng)納稅額行=土地增窄值額×適膊用稅率若土地增與值額超過族扣除項(xiàng)目察金額50胞%以上的素，即同時(shí)司適用于二完檔或二檔栽以上適用枯稅率的，借則需分別師計(jì)算。土地增值稅適用稅率和速算扣除率級(jí)距增值率稅率速算扣除率1增值率50%以下部分30%02超過50%至100%部分40%5%3超過100%至200%部分50%15%4超過200%部分60%35%備注增值率=房地產(chǎn)增值額/扣除項(xiàng)目金額企業(yè)所鏈得稅對(duì)在我國(guó)準(zhǔn)境內(nèi)實(shí)行弦獨(dú)立經(jīng)濟(jì)摸核算的企謊業(yè)或組織么的生產(chǎn)、屑經(jīng)營(yíng)所得姐和其他所純得征收的錘一種稅。稅費(fèi)的計(jì)年收辦法和選標(biāo)準(zhǔn)：按企業(yè)沸應(yīng)納稅巴所得額咸的33曲%計(jì)征房地產(chǎn)掌開發(fā)項(xiàng)初目中，礙企業(yè)應(yīng)易納稅所馳得額=紫銷售收土入－總慣成本費(fèi)釀?dòng)茫N松售稅金哄及附加耳－土地好增值稅經(jīng)濟(jì)攏效巨益評(píng)肅價(jià)投資經(jīng)濟(jì)掙效益的評(píng)晉價(jià)指標(biāo)按是否考融慮了資金核的時(shí)間價(jià)麗值，可分捧為靜態(tài)投倒資經(jīng)濟(jì)效脆益與動(dòng)態(tài)慢投資經(jīng)濟(jì)裳效益兩類蹄。靜態(tài)評(píng)價(jià)槽指標(biāo)：在進(jìn)行餃評(píng)價(jià)指廚標(biāo)計(jì)算元時(shí)，不夸考慮資鑒金的時(shí)應(yīng)間價(jià)值羊，只計(jì)罰現(xiàn)金流自量的絕胸對(duì)值，猾如常用宮的投資訪利潤(rùn)率演、投資墾利稅率持、投資?；厥掌诳艿龋粍?dòng)態(tài)評(píng)測(cè)價(jià)指標(biāo)熊：在進(jìn)行評(píng)猶價(jià)指標(biāo)計(jì)哈算時(shí)，考姓慮了資金東的時(shí)間價(jià)蜂值，即不貪僅計(jì)算現(xiàn)刺金流量的燭絕對(duì)值，宣還計(jì)算因頓現(xiàn)金流量倆發(fā)生時(shí)點(diǎn)貌不同而產(chǎn)鴿生的時(shí)間靈價(jià)值，如互常用的財(cái)較務(wù)凈現(xiàn)值全、內(nèi)部收末益率等靜態(tài)盈膽利性評(píng)洪價(jià)指標(biāo)總投資利倡潤(rùn)率一般是指絲式項(xiàng)目生產(chǎn)凈經(jīng)營(yíng)期內(nèi)起的利潤(rùn)總領(lǐng)額與項(xiàng)目犬總投資的剝比率。計(jì)算公式宮為：利潤(rùn)恥總額/總腎投資×1尤00%投資利稅拾率指項(xiàng)目蛋生產(chǎn)經(jīng)吳營(yíng)期內(nèi)慈的利稅恨總額與破總投資墓的比率巨。計(jì)算公厲式為：植利稅總搶額/總間投資×荷100此%資本金利振潤(rùn)率（自有資高金利潤(rùn)率花）指項(xiàng)目渡生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)備期內(nèi)的利忽潤(rùn)總額與峰資本金的木比率，反斷映投資項(xiàng)返目的資本宋金的盈利惜能力。計(jì)算公慮式為：筐利潤(rùn)總匪額/資牢本金總話額×1既00%投資回送收期由于該暗指標(biāo)需仁要通過現(xiàn)現(xiàn)金流慰量表算津出，故洽在后面午在敘述傘。動(dòng)態(tài)盈利餓性評(píng)價(jià)指摩標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)荷值（FN港PV）指項(xiàng)目按腔部門或行酷業(yè)的基準(zhǔn)占收益率ic，將各年刻的凈現(xiàn)氧金流量懶折現(xiàn)到烈建設(shè)起錢點(diǎn)的現(xiàn)連值之和子，反映芬項(xiàng)目在濾整個(gè)壽盡命周期鵲內(nèi)總的梯獲利能淹力的動(dòng)敏態(tài)評(píng)價(jià)話指標(biāo)，摟FNP揮V≥0扎時(shí)，項(xiàng)繳目的收禍益水平質(zhì)達(dá)到或偷超過了搜該行業(yè)幫應(yīng)達(dá)到眼的最低舞經(jīng)濟(jì)效坑益水平恥，項(xiàng)目極可行；扮FN仰PV＜隊(duì)0時(shí)，猶可以認(rèn)勾為項(xiàng)目街的經(jīng)濟(jì)徒效益較店低，不瓦可行。財(cái)務(wù)內(nèi)攀部收益匙率（F渣IRR刷）指項(xiàng)目衫整個(gè)壽邊命周期鄭內(nèi)，各版年凈現(xiàn)療金流量走現(xiàn)值累綢計(jì)等于娘0時(shí)的膽折現(xiàn)率服，反映渴項(xiàng)目的震投資收盡益水平潮。F厚IRR角＞i（襖貸款利繁率），頃同時(shí)F鑰IRR疾≥饅ic（基準(zhǔn)足收益率碎），財(cái)暑務(wù)上可科行。幾個(gè)概念桑：現(xiàn)金流量豆：是現(xiàn)金禽流入與駁現(xiàn)金流鈔出的統(tǒng)恢稱凈現(xiàn)金衫流量=現(xiàn)金苗流入－嫁現(xiàn)金流銷出基準(zhǔn)收真益率ic（基準(zhǔn)貼殖現(xiàn)率）：最低期望內(nèi)收益率或友目標(biāo)收益?zhèn)}率一般來說丑，用于財(cái)撐務(wù)評(píng)價(jià)的峽基準(zhǔn)收益吼率是由各繭行業(yè)測(cè)定僑，經(jīng)有關(guān)濟(jì)部門綜合睡協(xié)調(diào)后發(fā)笛布應(yīng)用，顯在沒有正飛式公布的森標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，別往往采用膛稍高于銀罵行同期中倆長(zhǎng)期貸款褲利率的指?jìng)€(gè)標(biāo)作基準(zhǔn)歷收益率，芝如取10物%。EXCE建L函數(shù)的炭引用投資回僵收期投資回芝收期：項(xiàng)目?jī)袅咽找娴謭@償全部奪投資所敢需的時(shí)莖間，分株為靜態(tài)臨投資回學(xué)收期和皂動(dòng)態(tài)投執(zhí)資回收斧期，一鬧般根據(jù)咐現(xiàn)金流押量表求澆得。靜態(tài)投界資回收陶期：在不考努慮資金桑的時(shí)間殲價(jià)值的童條件下喚，以項(xiàng)勞目?jī)羰绽U益抵償玩全部投趕資所需弓的時(shí)間希。靜態(tài)投資個(gè)回收期=祖（累計(jì)凈曉現(xiàn)金流量毛開始出現(xiàn)揀正值的時(shí)案間數(shù)－1騙）＋（上躲一時(shí)間段梨累計(jì)凈現(xiàn)潮金流量絕沃對(duì)值/當(dāng)歡年凈現(xiàn)金幫流量）動(dòng)態(tài)投雕資回收抵期：在考慮誘資金的辨時(shí)間價(jià)歉值的條勻件下，立以項(xiàng)目根凈收益兄抵償全誓部投資銹所需的狐時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資泛回收期=闊（累計(jì)折引現(xiàn)現(xiàn)金流朱量開始出殃現(xiàn)正值的飯時(shí)間數(shù)－籮1）＋（割上一時(shí)間崗段累計(jì)折胞現(xiàn)凈現(xiàn)金瓶流量絕對(duì)報(bào)值/當(dāng)年販折現(xiàn)現(xiàn)金西流量）投資回拾收期時(shí)扎反映項(xiàng)挪目在財(cái)輸務(wù)上的叉償還能壩力方面臺(tái)的重要徑經(jīng)濟(jì)指淋標(biāo)，除冊(cè)特別強(qiáng)尾調(diào)項(xiàng)目圾償還能隨力的情姨況外，憤一般只尸作為方厭案選擇勞的輔助惰指標(biāo)。以銷售帽為主的埋房地產(chǎn)趙項(xiàng)目通混常都不損是長(zhǎng)期攏經(jīng)營(yíng)項(xiàng)包目，而惰且其投萍資回收墻的速度水取決于賴項(xiàng)目營(yíng)勺銷計(jì)劃她和銷售屯價(jià)格，茅因此，演分析計(jì)美算其投勤資回收質(zhì)期無太米大實(shí)際否意義。編寫投酒資分析體說明假設(shè)前醉提：簡(jiǎn)要介紹舊投資分析代計(jì)算的假膏設(shè)，如開系發(fā)銷售期墨、地塊的畢劃分和分馬期、各期疏建筑類型演、各種費(fèi)鈔用分?jǐn)偡綍?huì)法、其他逃要說明的水假設(shè)等。經(jīng)濟(jì)指幫標(biāo)的說程明：各種產(chǎn)品總的總體均末價(jià)和各年象（期）均健價(jià)；費(fèi)用的測(cè)匯算（管理散費(fèi)用、銷怪售費(fèi)用、請(qǐng)財(cái)務(wù)費(fèi)用鋤）；地價(jià)與地泊塊的容積勝率說明；成本（粒項(xiàng)目投串入明細(xì)筍）；利潤(rùn)測(cè)石算（核那心指標(biāo)娃、參考掙指標(biāo)）姨。核心指帶標(biāo)：稅室后內(nèi)部司收益率謝、銷售豎凈利率參考指亮標(biāo)：?jiǎn)味何幻娣e件凈利、能銷售毛飄利率、拳資金峰喝值比例現(xiàn)金流量旅：?jiǎn)?dòng)資金觀；現(xiàn)金流量沸表。風(fēng)險(xiǎn)分析必：盈虧平炎衡分析名；敏感性分脅析；定性分懸析。投資分析泥結(jié)論施工及銷篇售安排：施工進(jìn)度泰安排；銷售進(jìn)慶度安排御。編寫投資析分析說明序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算式一核心指標(biāo)1稅后內(nèi)部收益率使累計(jì)凈現(xiàn)值為零得貼現(xiàn)率2銷售凈利率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%二參考指標(biāo)1單位面積凈利項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售面積2銷售毛利率項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%3資金峰值比例資金峰值/項(xiàng)目總投資指標(biāo)說明謝謝9、靜夜四溉無鄰，荒望居舊業(yè)貧行。。2023冒/4/2紀(jì)82023嫩/4/2賺8Frid厲ay,哄Apri辱l28中,20坐2310、雨中黃炮葉樹，燈油下白頭人對(duì)。。202游3/4鉗/28202趴3/4自/28202番3/4暮/284/28乳/202升32:誰12:1辨3PM11、以我碧獨(dú)沈久細(xì)，愧君咸相見頻還。。202設(shè)3/4訴/282023請(qǐng)/4/2活82023營(yíng)/4/2葵8Apr閉-2328-A叉pr-2紫312、故人記江海別吧，幾度歡隔山川永。。2023粥/4/2典8202飽3/4爆/28202聰3/4鮮/28Fri內(nèi)day手,A溜pri庭l2衡8,讀202陜313、乍見嶄翻疑夢(mèng)招，相悲褲各問年婚。。202震3/4責(zé)/28202優(yōu)3/4走/282023永/4/2齊8202葵3/4甩/284/28籠/202劈燕314、他鄉(xiāng)生賤白發(fā)，舊外國(guó)見青山講。。28便四月生202鉆3202參3/4陰/28202筆3/4色/282023鞋/4/2駝815、比不望了得就苗不比，頭得不到甩的就不脊要。。腸。四月豈232023仇/4/2析8202誓3/4睛/28202擁3/4猛/284/2姐8/2筐02316、行動(dòng)出碌成果，工和作出財(cái)富貿(mào)。。2023盟/4/2恢8202套3/4拳/2828A末pril替202血317、做前，溉能夠環(huán)視置四周；做木時(shí)，你只桃能或者最碰好沿著以漲腳為起點(diǎn)撥的射線向濟(jì)前。。202泰3/4勉/28202筐3/4亮/282023杰/4/2循8202廚3/4雞/289、沒有擺失敗，槽只有暫巧時(shí)停止伯成功！擾。2023呆/4/2搶82023拍/4/2鑼8Frid據(jù)ay,幟Apri鴉l28西,20娃2310、很多竄事情努吸力了未能必有結(jié)翼果，但打是不努溜力卻什伍么改變諷也沒有速。。202勒3/4應(yīng)/282023嗎/4/2予82023笨/4/2泰84/2選8/2肺023磚2:蜜12:止14紗PM11、成功就如是日復(fù)一性日那一點(diǎn)透點(diǎn)小小努睬力的積累傷。。2023文/4/2成82023陷/4/2繞8202世3/4狐/28Apr科-2328-A息pr-2彎312、世間成束事，不求捕其絕對(duì)圓朵滿，留一撐份不足，北可得無限拿完美。。202仙3/4售/282023綿/4/2掉8202拜3/4咸/28Fri舌day散,A肉pri莫l2請(qǐng)8,貸202浴313、不知香床積寺，數(shù)費(fèi)里入云峰攜。。202桐3/4見/282023批/4/2波82023船/4/2曲8202容3/4園/284/28細(xì)/202兆314、意志便堅(jiān)強(qiáng)的競(jìng)?cè)四馨逊际澜绶哦暝谑种泻笙衲鄩K蓋一樣任白意揉捏弱。28四述月20辛232023名/4/2陜8202料3/4誦/28202躬3/4白/2815、楚塞三癢湘接，荊州門九派通獵。。。四月2濁3202稻3/4海/28202昆3/4州/28202怖3/4栽/284/28筆/202何316、少年凱十五二澤十時(shí)，帽步行奪后得胡馬蠟騎。。2023鈴/4/2嘆82023凡/4/2霞828航Apr炎il臭202炊317、空山新堪雨后，天縮慧氣晚來秋謝。。202灘3/4擦/282023技/4/2議82023餃/4/2馬8202