恒寶廣場(chǎng)玉器城策劃案

恒寶廣場(chǎng)·玉器城

統(tǒng)籌營(yíng)銷方案1前言現(xiàn)時(shí)，荔灣區(qū)零售業(yè)不景，消費(fèi)力有限，眾多零售物業(yè)艱苦支撐，其中包括了荔灣廣場(chǎng)南塔、名匯廣場(chǎng)、恒寶廣場(chǎng)等知名商業(yè)項(xiàng)目；而荔灣擁有400年歷史的“華林-源勝-帶河”珠寶玉器古玩金三角亦通過改建煥發(fā)新機(jī)，形成廣東最大的珠寶玉器集散地；

中國(guó)80%的珠寶加工廠集中在廣東，珠寶行業(yè)迅速發(fā)展，行業(yè)空間不斷擴(kuò)大，成熟物業(yè)供不應(yīng)求；以荔灣廣場(chǎng)北塔為代表的自發(fā)形成的珠寶批零市場(chǎng)發(fā)展迅速，靚鋪難求，租金不斷攀升；

中恒偉業(yè)擁有經(jīng)營(yíng)珠寶行業(yè)商場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)及豐厚資源，包括媒體、行業(yè)力量、政府力量等，對(duì)發(fā)展一個(gè)新的珠寶商場(chǎng)頗有心得；敝司認(rèn)為，恒寶擁有發(fā)展一個(gè)成熟、優(yōu)質(zhì)的珠寶專業(yè)商場(chǎng)的良好先天條件與契機(jī)；敝司也擁有將恒寶廣場(chǎng)-2/F重新包裝整合，整合行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)媒體等強(qiáng)勢(shì)力量，引入大量?jī)?yōu)質(zhì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的資源與充分信心；具體的市場(chǎng)分析及操作思路如下。2第一部分區(qū)域市場(chǎng)區(qū)內(nèi)零售消費(fèi)力偏低零售業(yè)適者生存，并日漸飽和朝陽(yáng)行業(yè)的珠寶玉器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速成熟物業(yè)供不應(yīng)求3一、區(qū)域市場(chǎng)

區(qū)內(nèi)零售消費(fèi)力偏低，零售業(yè)適者生存，并日漸飽和由于商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由來已久，同時(shí)低租金、低營(yíng)運(yùn)管理成本的特點(diǎn)也相當(dāng)有利于與當(dāng)?shù)叵M(fèi)力相配的中低檔的商業(yè)生存，因此，經(jīng)多番周折，可以成功生存的仍然為傳統(tǒng)街鋪。許多新建商業(yè)物業(yè)引入的大品牌和大百貨公司陸續(xù)撤出，零售鋪空置率極高，尤其是多層新建商場(chǎng)。由于市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用，上下九的零售業(yè)最終回歸與當(dāng)?shù)叵M(fèi)力相當(dāng)?shù)闹械蜋n水平。同時(shí)城市多個(gè)新商圈的迅速發(fā)展和交通網(wǎng)絡(luò)的完善，令消費(fèi)群不斷分流，上下九零售日顯飽和。4一、區(qū)域市場(chǎng)案例①：荔灣廣場(chǎng)

南塔零售日漸凋零，面臨轉(zhuǎn)營(yíng)，北塔珠寶專業(yè)商鋪?zhàn)饨鸶咂?，供不?yīng)求。作為上下九步行街的標(biāo)志性建筑物，零售商業(yè)卻始終未能興旺；現(xiàn)南塔的零售商鋪除食肆外均艱難生存，經(jīng)營(yíng)品種不斷向娛樂飲食、康體等低租值項(xiàng)目的方向轉(zhuǎn)營(yíng)；而北塔轉(zhuǎn)型水晶珠寶城越做越旺，從一開始免租，而5年后升幅4倍；北塔經(jīng)營(yíng)面積從開始-1/F—1/F，不斷擴(kuò)展，現(xiàn)-1/F—3/F全場(chǎng)爆滿。5

上下九好賣不好租的又一個(gè)案，零售經(jīng)營(yíng)嘗試過散鋪和百貨等模式均不成功，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。一、區(qū)域市場(chǎng)案例②：名匯廣場(chǎng)——華置廣場(chǎng)鄰近荔灣廣場(chǎng)，處于上下九步行街的核心地段，商鋪全部售馨；前期散鋪經(jīng)營(yíng)未能形成自身特色，缺乏統(tǒng)一推廣，生意淡薄，29萬/㎡鋪王也只能作低租值的特價(jià)場(chǎng)；中期引入市內(nèi)著名百貨經(jīng)營(yíng)集團(tuán)新大新進(jìn)駐仍不見起色，已退出；現(xiàn)由一大包租重新包裝成華置廣場(chǎng)，重新招商，仍前途未卜。6一、區(qū)域市場(chǎng)①?gòu)V州要做珠寶谷廣州要做“珠寶谷”。據(jù)調(diào)查顯示，中國(guó)80%的珠寶加工廠集中在廣東，2004年廣州珠寶首飾產(chǎn)品出口額達(dá)14億美元（23億新元），名列全市出口商品大類第三位，輻射力達(dá)至全球。眾所周知，華林街、源勝街及帶河路一帶是廣州市內(nèi)最早的，也是至今絕無僅有的大規(guī)模珠寶首飾批發(fā)集聚地。其經(jīng)營(yíng)品種從最古老的玉器、古董發(fā)展到現(xiàn)在的玉器、珍珠、水晶、金銀、寶石、半寶石、鋯石、飾品配件甚至首飾加工機(jī)械等一條龍的首飾產(chǎn)業(yè)圈。

朝陽(yáng)行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速，成熟物業(yè)供不應(yīng)求中國(guó)珠寶加工廠分布7②規(guī)范管理的成熟物業(yè)供不應(yīng)求普遍的珠寶企業(yè)都希望選擇優(yōu)質(zhì)成熟的物業(yè)作為廣州市場(chǎng)的立足點(diǎn)。然而在傳統(tǒng)珠寶市場(chǎng)發(fā)展起來的商用物業(yè)均存在產(chǎn)權(quán)不明、管理及營(yíng)運(yùn)推廣水平低下等問題，理想經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的缺失，限制了區(qū)內(nèi)行業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。廣州市較成熟的珠寶城均集中在長(zhǎng)壽路、華林街-源勝街-帶河路一帶，并在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。③行業(yè)管理未成熟化、規(guī)范化，市場(chǎng)秩序有待整頓傳統(tǒng)珠寶市場(chǎng)的無序經(jīng)營(yíng)阻礙了其發(fā)展壯大，極須有號(hào)召力的職能部門參與。有待強(qiáng)勢(shì)的行業(yè)機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)，以促進(jìn)市場(chǎng)誠(chéng)信、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，并作為聯(lián)結(jié)珠寶經(jīng)營(yíng)者、發(fā)展商及政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)的溝通橋梁。一、區(qū)域市場(chǎng)8一、區(qū)域市場(chǎng)長(zhǎng)壽金銀首飾零售商圈荔灣水晶批發(fā)商圈清平古玩商圈華林玉器批發(fā)市場(chǎng)源勝工藝批發(fā)商圈文昌陶瓷玉器工藝商圈西關(guān)古玩商圈本項(xiàng)目珠寶玉器“金三角”9①長(zhǎng)壽路經(jīng)營(yíng)品種：翡翠玉器、黃金首飾經(jīng)營(yíng)模式：散鋪經(jīng)營(yíng)租賃情況：供不應(yīng)求，內(nèi)街比路面更興旺租金個(gè)案：臨街旺鋪￥800/㎡玉器街翡翠攤珠寶玉器“金三角”

傳統(tǒng)零售街鋪10②源勝街經(jīng)營(yíng)品種：古玩經(jīng)營(yíng)模式：散鋪?zhàn)赓U情況：經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，客源充足租金個(gè)案：內(nèi)街街鋪￥300~￥800/㎡珠寶玉器“金三角”

傳統(tǒng)零售街鋪11商鋪?zhàn)鈨r(jià)案例珠寶玉器“金三角”

傳統(tǒng)零售街鋪12③荔灣廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種：水晶、半寶石、銀飾、玉、珍珠經(jīng)營(yíng)模式：散鋪、超市、大包租結(jié)合租賃情況：層層爆滿，-1、1/F層小業(yè)主各自出租，2/F以上由大包租包場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好租金個(gè)案：-1層一線鋪￥500/㎡珠寶玉器“金三角”新建商用物業(yè)13④華林玉器廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種：玉器、珍珠經(jīng)營(yíng)模式：散鋪，統(tǒng)一管理租賃情況：7、8號(hào)地塊首層基本租滿租金個(gè)案：7號(hào)地塊首層街鋪￥600~￥800/㎡珠寶玉器“金三角”新建商用物業(yè)14商鋪?zhàn)鈨r(jià)案例華林玉器廣場(chǎng)七號(hào)地A02（１/F）13.16￥10,500￥800場(chǎng)內(nèi)鋪D23（１/F）7.28￥5,000￥670街鋪D21（2/F）8.48￥5,800￥680場(chǎng)內(nèi)鋪珠寶玉器“金三角”新建商用物業(yè)15第二部分定位市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略協(xié)助單位16二、定位市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略——批零結(jié)合珠寶交易廣場(chǎng)①

批零結(jié)合的優(yōu)勢(shì)人流優(yōu)勢(shì)：避免了純批發(fā)市場(chǎng)人流較弱的特點(diǎn)，與項(xiàng)目的其他零售部分較好的吻合，充分利用上下九人流，提升行內(nèi)外的知名度。經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：商家面對(duì)多種客源，可以靈活經(jīng)營(yíng)，提升生存力。價(jià)格優(yōu)勢(shì)：在批發(fā)業(yè)務(wù)支持下的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格容易有競(jìng)爭(zhēng)力。品種優(yōu)勢(shì)：專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品品種較多，為消費(fèi)者提供更多選擇。17二、定位——市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略

②

專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)租金升幅空間大，速度快。行業(yè)發(fā)展空間大、膨脹快，新經(jīng)營(yíng)者數(shù)量劇增、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)品種不斷擴(kuò)大

行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，租約履行穩(wěn)定，中途退場(chǎng)商戶少北塔一線鋪￥450/㎡出租率100%04年部分租約到期業(yè)主加租100%案例——荔灣廣場(chǎng)南塔開業(yè)時(shí)僅東方眼鏡一家開業(yè)租戶頻頻變更，出租率低租金水平不穩(wěn)轉(zhuǎn)型康體、飲食，大面積出租，租金水平不理想。出租面積從-1層擴(kuò)展到4層18二、定位——市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略

——只售真品，品質(zhì)保證①

真寶城內(nèi)的商戶只銷售天然原料、天然材質(zhì)制造的產(chǎn)品。②

政府權(quán)威質(zhì)量檢測(cè)部門進(jìn)駐，規(guī)范行業(yè)操守保證質(zhì)量，也為消費(fèi)者提供鑒寶的服務(wù)。

19二、定位——市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略

——聯(lián)同行業(yè)協(xié)會(huì)全程參與營(yíng)運(yùn)推廣①客源整合與租務(wù)推廣——利用行業(yè)協(xié)會(huì)作為溝通業(yè)界的橋梁。②行業(yè)資訊交流——了解行業(yè)最新的需求及動(dòng)態(tài)，及時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。③品牌公關(guān)與營(yíng)運(yùn)推廣活動(dòng)——開業(yè)后的營(yíng)運(yùn)推廣需要協(xié)會(huì)的不斷滲透與推動(dòng)。④專業(yè)雜志新聞及平面廣告整合——業(yè)內(nèi)的雜志與廣告平臺(tái)與協(xié)會(huì)的聯(lián)系十分密切。⑤行家及政府相關(guān)部門聯(lián)誼——以協(xié)會(huì)的整體競(jìng)爭(zhēng)力爭(zhēng)取與行業(yè)龍頭、政府部門的關(guān)注。⑥場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)——租戶間的關(guān)系及長(zhǎng)期穩(wěn)定的租約都需要協(xié)會(huì)的支持。20二、定位——市場(chǎng)定放位與營(yíng)漢銷策略——區(qū)迷域功能歉劃分清瞧晰，統(tǒng)書一營(yíng)運(yùn)鼠管理①根據(jù)產(chǎn)碗品類型及崗消費(fèi)習(xí)慣燥，從招商架階段就明孝確劃分清匙晰的功能爭(zhēng)分區(qū)。②場(chǎng)內(nèi)租漫戶統(tǒng)一遵斷守銷售真判品的原則沙，由質(zhì)監(jiān)告部門監(jiān)控稀。③統(tǒng)一拴組織場(chǎng)拳內(nèi)商戶品宣傳推厘廣，包慰括：巡回參展周期性則推廣活猶動(dòng)統(tǒng)籌特色戶內(nèi)乓外廣告發(fā)行場(chǎng)期刊租戶信息流發(fā)布等21中恒組織春之招商活何動(dòng)——CE屑PA香港珠寶槳同業(yè)考察柳團(tuán)考察經(jīng)營(yíng)牢環(huán)境，認(rèn)么識(shí)本地市等場(chǎng)22現(xiàn)場(chǎng)成交政盛況23中恒組喘織之招估商活動(dòng)——本地5大珠寶協(xié)淡會(huì)峰會(huì)本地珠寶彼業(yè)龍頭的疤號(hào)召力非數(shù)凡24本地珠裂寶業(yè)5大協(xié)會(huì)主葡要成員濟(jì)悲濟(jì)一堂25在中國(guó)敘出口商榜品交易唯會(huì)舉行塘的珠寶嫩首飾展盈覽會(huì)上箱我司與癢多個(gè)外起地珠寶辯協(xié)會(huì)取俱得聯(lián)系妹。中恒組織眼之招商推袖廣活動(dòng)——全國(guó)性陡的珠寶別首飾展蒼覽會(huì)26中恒組析織之招斷商推廣板活動(dòng)——8大行添業(yè)協(xié)會(huì)株考察活尋動(dòng)荔灣廣抽場(chǎng)中庭副作為主嚇會(huì)場(chǎng)，趕行家考夏察了荔購(gòu)灣廣場(chǎng)扶北塔的碼經(jīng)營(yíng)環(huán)均境，當(dāng)孝場(chǎng)有幾廉十名經(jīng)餐營(yíng)者簽導(dǎo)訂租賃桑意向。27廣東省金喬銀首飾協(xié)拔會(huì)廣東省籮技術(shù)監(jiān)誼督珠寶采石與貴知金屬產(chǎn)游品質(zhì)量穿監(jiān)督檢裝驗(yàn)站二、定抱位——協(xié)助單雄位權(quán)威監(jiān)倆測(cè)中心行業(yè)內(nèi)蘿資源統(tǒng)津籌28第三部分饑分區(qū)與功伸能組合功能分區(qū)拋原則功能分區(qū)墓示意29`三、分區(qū)導(dǎo)與功能組緩合功能分蟲區(qū)原則中庭附閘近鉆石、癢黃金等添貴重產(chǎn)辯品翡翠玉石麻專賣石材、跌晶洞等狼原材料價(jià)值最猶高、最輛需要門民面的產(chǎn)不品，安歡排在中顯庭附近丹區(qū)域可滲提高整杏個(gè)真寶塊城的檔怨次。擁有三處震垂直交通咐通道，人潑流量相對(duì)羨較大采購(gòu)目擁的性強(qiáng)燥的產(chǎn)品葉，需要剪大面積善放置存明貨，在爐人流不絕夠旺的掉商業(yè)部杜分也能令生存。（連接地浙鐵入口）南區(qū)大面積淺的死角30三、分熔區(qū)與功狂能組合功能分尿區(qū)示意31第四部分享營(yíng)運(yùn)方案跑及租戶名湊單營(yíng)運(yùn)方擾案租賃條件租戶名單32一、營(yíng)扯運(yùn)方案33推廣措減施招商推王廣：每星期鏈天組織城30家孫以上商帖戶來現(xiàn)場(chǎng)洽斥談。大型活講動(dòng)：試業(yè)當(dāng)互天12抽月16轟日舉辦私大型寶島飾推廣尋活動(dòng)，梁包括：11家新摔聞媒體：廣東衛(wèi)炭視、南方淺電視、珠魯江電視、積廣州電視穗、南方日奏報(bào)、廣州錘日?qǐng)?bào)、信吧息日?qǐng)?bào)、污南方都市湊報(bào)、民營(yíng)走經(jīng)濟(jì)報(bào)、課21世紀(jì)丙經(jīng)濟(jì)報(bào)道歲、羊城晚纖報(bào)2家珠寶瞧專業(yè)雜志：銀立·驕珠寶商情燈、發(fā)現(xiàn)資各源9大行業(yè)溜商協(xié)會(huì)：廣東搬省寶玉調(diào)石協(xié)會(huì)齡、廣東擴(kuò)省金銀麗首飾商甩會(huì)、廣冊(cè)東省工跌藝美術(shù)廚協(xié)會(huì)、墨廣東省屯鉆研商鼠會(huì)、廣早州市金論銀珠寶替商會(huì)、復(fù)番禺珠本寶廠商控會(huì)、花攝都珠寶曲廠商會(huì)袍、平州蹦玉器商忘會(huì)、四其會(huì)玉器玻商地等小型活鐮動(dòng)：17-迷22日寸每天小請(qǐng)型活動(dòng)戰(zhàn)，以后逗每星期瓦天有一蘆場(chǎng)小型宴活動(dòng)。齊包括：現(xiàn)場(chǎng)免費(fèi)泥鑒定流行時(shí)爽尚表演義工宣摸傳等廣告計(jì)劃助：南方電視鴿臺(tái)、南方少都市報(bào)、科銀立·珠萍寶商情、虎發(fā)現(xiàn)資源場(chǎng)刊（月予刊）：發(fā)布場(chǎng)美內(nèi)商戶希最新產(chǎn)砌品資訊敵，報(bào)道麥推廣活輪動(dòng)花絮梁，即將怠舉行的痛展會(huì)，對(duì)幫助商膨戶做生治意。34推廣體系試業(yè)驗(yàn)日寶飾推廣11大擦媒體9大協(xié)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)免政費(fèi)鑒定流行時(shí)尚居表演義工宣跡傳場(chǎng)破刊媒體廣尋告：南方電方視臺(tái)南方都市議報(bào)銀立·信珠寶商進(jìn)情發(fā)現(xiàn)資漠源開業(yè)階段堆：大型活棒動(dòng)營(yíng)運(yùn)階段應(yīng)：小型活憐動(dòng)大眾媒稻體提高拒知名度專業(yè)推爪廣渠道遍滲透35租賃條件免租期抬：6個(gè)月（伴開業(yè)后起供計(jì)）付款方鋼式及租抖價(jià)：管理費(fèi)炊交納起盈始日：簽署正帳式租賃梅合同后墓起計(jì)租金單價(jià)付款方式￥40/㎡（按建筑面積）按月付款￥25/㎡（按建筑面積）5年一次性￥20/㎡（按建筑面積）10年一次性36租戶名單洪霖玉胞雕廠穗美寶石童店福來珠寶估玉器行晶喜堂正福黃金耍珠寶首飾購(gòu)行有限公予司云浮金山骨珠寶玉器趟實(shí)業(yè)有限雕公司嘉宏工藝民廠中興珠狐寶百益珠寶鳴有限公司喜德珠寶策金行金龍珠寶搬首飾有限離公司廣東華僑漢信祥珠寶軍有限公司金得寶珠命寶首飾行珍敏水晶石頭城糞珠寶貿(mào)搏易有限暑公司玉翔珠寶念店玉麟珠寶決有限公司天寶珠寶困玉器廠鈺瀚堂匙玉器東山區(qū)喉惜石工卷藝品店楊靜鉆般石行山山寶石袖工藝社江蘇東海鴉華宇實(shí)業(yè)服公司恒源珠寶計(jì)首飾行金祥珠寶敵店誠(chéng)豐.永翠福.珠寶廣州玉痕麟珠寶裝有限公湖司廣東嘉萊棄麗珠寶行河源市淚匯源珠挽寶有限毒公司廣州寶庸域咨詢末有限公盈司廣州金續(xù)滿堂珠覺寶有限揭公司增城正福性黃金珠寶檢首飾行有善限公司晟福珠朗寶佛山市文灰物商店好名堂37租戶名扶單安泰寶石下工藝廠長(zhǎng)隆玉器臥珠寶玉麟珠域?qū)氂邢迺r(shí)公司南海珍珠衣行鑽韻珠寶姑有限公司愛莎莉珠麻寶有限公慌司嘉萊麗珠竟寶行百益珠肌寶有限摩公司惜瑩齋精辜品行金華洋熄工藝廠廣地珠被寶長(zhǎng)城水工晶有限直公司金燁晶石單有限公司萊斯美然珠寶首毛飾有限耀公司雄興珠宿寶首飾宇宇珠寶啞行雙馬珠寶邁奇石工藝橡廠禹德寶石淚精品商行宏業(yè)天勞然珠寶門行鴻輝珠寶金行耀溪珠寶容行天成水晶秀妍國(guó)浮際有限妙公司中利紫冒水晶寶數(shù)石行寶石宮晶磊水雁晶江蘇晶犧浩珠寶蒼公司見成水釣晶寶華興元安百貨衫店晶裕水舊晶工藝絡(luò)品廠永盛珠烏寶奇石稻加工廠寶玉軒珠秋寶有限公豎司華宇實(shí)本業(yè)有限霜公司聯(lián)興金池銀珠寶胸有限公著司石頭王捐實(shí)業(yè)有剛限公司霞飛天仁然水晶甚工藝廠成祥加工恰廠臺(tái)陸水晶威行巧心軒水?dāng)【Ｙu店恒輝寶石舉工藝制品勿公司東信寶始石制品各廠潮之星蒼飾石工檔藝廠臺(tái)萬水?dāng)嗑l(fā)辣行碧玉豐首度飾玉器有耐限公司粵寶黃鏈金投資洗有限公滑司金銀首飾襪有限公司38租戶名酒單景升金并銀珠