房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理目錄

工程管理1成本控制2設(shè)計階段的成本控制3施工階段的成本控制4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理：對項(xiàng)目從開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。

開發(fā)管理

工程管理

設(shè)施管理工程管理的相關(guān)知識成本控制進(jìn)度控制安全管理質(zhì)量控制合同管理信息管理組織與協(xié)調(diào)項(xiàng)目管理DM-DevelopmentManagement項(xiàng)目前期策劃與管理PM-ProjectManagement項(xiàng)目管理FM-FacilityManagement設(shè)施管理決策階段實(shí)施階段準(zhǔn)備設(shè)計施工使用階段使用期的管理方FM開發(fā)方DMPM設(shè)計方PM施工方PM供貨方PM投資方DMPMFM工程管理的核心任務(wù)增值工程建設(shè)增值工程使用增值確保工程建設(shè)安全提高工程質(zhì)量有利于成本控制有利于進(jìn)度控制確保工程使用安全有利于環(huán)保、節(jié)能滿足用戶的使用功能有利于降低工程運(yùn)營成本有利于工程維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成成本控制的意義成本控制的重點(diǎn)及方法成本控制房地產(chǎn)開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。成本構(gòu)成：土地使用權(quán)出讓金土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(1)土地征收費(fèi)(2)房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用建安工程費(fèi)直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)成本控制的意義：房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制保證了其生存和發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中取勝的關(guān)鍵是成本控制可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高成本控制的重點(diǎn)：1、設(shè)計階段設(shè)計階段不僅對建設(shè)項(xiàng)目的成本影響程度深遠(yuǎn)，而且成本節(jié)約的可能性最大。尤其是方案設(shè)計和初步設(shè)計階段。1.1成本控制措施1）實(shí)行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計，則設(shè)計費(fèi)用本身會相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計在設(shè)計招標(biāo)中，應(yīng)明確要求設(shè)計方提供真實(shí)的設(shè)計概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量、砼量等，以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較。3）加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前1.2價值工程法價值（V）：評價一種產(chǎn)品、一項(xiàng)設(shè)計或計劃等,要看它的功能F和與獲得該功能的成本C之間的比值,這個比值稱為價值。價值工程：在方案設(shè)計的更新過程中，通過實(shí)踐，建立更好的方法，克服原來的缺點(diǎn)，在設(shè)計中，利用最新技術(shù)成果，尋求降低費(fèi)用和提高價值的新途徑，這就是價值工程。（VE）價值工程表達(dá)式：Ｖ＝Ｆ/Ｃ,VI=FI/CIVI--價值系數(shù)=FI--功能系數(shù)=CI--成本系數(shù)=價值工程的目標(biāo)：以最低的壽命周期費(fèi)用來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)的必要功能。壽命周期費(fèi)用（成本）：一個產(chǎn)品從開發(fā)設(shè)計、制造、使用到報廢為止所發(fā)生的一切費(fèi)用。

功能與成本的關(guān)系曲線CCminBC=C

生+

C使C生產(chǎn)C使用FF00F0是從成本方面考慮的最為適宜的功能水平生產(chǎn)成本：設(shè)計制造產(chǎn)品所需要的成本使用成本：用戶在使用產(chǎn)品的過程中所支付的費(fèi)用價值工程的評判標(biāo)準(zhǔn)

（1）VI＝1說明該功能的重要性與其成本的比重大體相當(dāng)，是合理的，無須再進(jìn)行價值工程分析；

（2）VI＜1說明該功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能存在過剩功能，應(yīng)作為重點(diǎn)分析對象，尋找降低成本的途徑；

（3）VI＞1說明該功能很重要，而且目前成本比重低，產(chǎn)品或方案最佳，但是如果VI太大則可能存在質(zhì)量隱患，需要降低功能途徑依據(jù)適用范圍措施顧客喜歡物美價廉的產(chǎn)品新產(chǎn)品設(shè)計，老產(chǎn)品更新?lián)Q代的重大技術(shù)革新項(xiàng)目采用新技術(shù)、新工藝、新材料、新方法顧客在功能相當(dāng)?shù)那疤嵯?，總是選擇價格便宜的已定型產(chǎn)品；質(zhì)量較穩(wěn)定的產(chǎn)品；功能基本滿足了用戶要求的產(chǎn)品改進(jìn)新技術(shù)等手段降低成本顧客在價格相當(dāng)?shù)那疤嵯拢偸沁x擇質(zhì)量好的功能不足的產(chǎn)品；質(zhì)量較差的產(chǎn)品；競爭能力差的產(chǎn)品采用新技術(shù)等手段增加功能顧客喜歡多功能、新穎、時尚的產(chǎn)品高檔產(chǎn)品；新型產(chǎn)品；特殊功能產(chǎn)品采用新構(gòu)思、新技術(shù)、新材料等顧客喜歡經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的產(chǎn)品消耗產(chǎn)品；特別是一次性使用的消耗品以簡代繁、以差代好案例1美國1972年在進(jìn)行俄亥俄河大壩樞紐的設(shè)計中，就成功的應(yīng)用到價值工程方法，從功能和成本兩個方面對大壩和溢洪道等進(jìn)行了綜合分析，采取增加溢洪道閘門高度的方法，使閘門數(shù)量由17道減少到12道，并且改進(jìn)閘門施工工藝，從而使大壩的功能和穩(wěn)定性不受影響，保證了大壩所具有的必須功能。僅此，大壩建設(shè)的成本就節(jié)約了1930萬美元，而用于聘請專家等進(jìn)行價值工程分析的費(fèi)用只花了1.29萬美元。案例2-某公寓項(xiàng)目設(shè)計中價值工程的應(yīng)用

某房地產(chǎn)公司對某公寓項(xiàng)目的開發(fā)征集到若干設(shè)計方案，經(jīng)篩選后對其中較為出色的四個設(shè)計方案作進(jìn)一步的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。據(jù)造價工程師估算，A、B、C、D四個方案的單方造價分別為1420、1230、1150、1360元/M2。有關(guān)專家決定從五個方面（分別以F1～F5表示）對不同方案的功能進(jìn)行評價，并對各功能的重要性達(dá)成以下共識：F2和F3同樣重要，F(xiàn)4和F5同樣重要，F(xiàn)1相對于F4很重要，F(xiàn)1相對于F2較重要。此后，各專家對該四個方案的功能滿足程度分別打分，其結(jié)果見下表。功能方案功能得分ABCDF191098F2101089F399109F48887F59796問題1：計算各功能的權(quán)重F1F2F3F4F5得分權(quán)重F1×33441414/40=0.350F21×23399/40=0.225F312×3399/40=0.225F4011×244/40=0.100F50112×44/40=0.100合計401.000F2和F3同樣重要；F4和F5同樣重要；F1相對于F4很重要；F1相對于F2較重要。采用0-4評分法，很重要的功能因素得4分，不重要的0分，較重要的3分，較不重要1分，同樣重要的2分。問題2分別計算各方案的功能系數(shù)、成本系數(shù)、價值系數(shù)。（1）計算各方案的功能系數(shù)各方案的各功能得分分別與該功能的權(quán)重相乘，然后匯總即為該方案的功能加權(quán)得分，計算如下：

WA=9×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+9×0.100=9.125

WB=10×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+7×0.100=9.275

WC

＝9×0.350+8×0.225+10×0.225+8×0.100+9×0.100=8.900

WD=8×0.350+9×0.225+9×0.225+7×0.100+6×0.100=8.150

各方案的功能總加權(quán)得分為：

W=WA+

WB+

WC+

WD=35.45

因此，各方案的功能系數(shù)為：

FA=9.125/35.45=0.257FB=9.275/35.45=0.262FC=8.900/35.45=0.251FD=8.150/35.45=0.230（2）計算三各方案三的成本三系數(shù)各方案三的成本三系數(shù)為三：CA=14三20/三(14三20+三123三0+1三150三+13三60)三=14三20/三516三0=0三.27三5CB=12三30/三516三0=0三.23三8CC=11三50/三516三0=0三.22三3CD=13三60/三516三0=0三.26三4（3）計算三各方案三的價值三系數(shù)各方案三的價值三系數(shù)為三：VA=FA/CA=0.三257三/0.三275三=0.三935VB=FB/CB=0.三262三/0.三238三=1.三101VC=FC/CC=0.三251三/0.三223三=1.三126VD=FD/CD=0.三230三/0.三264三=0.三871由于C方案的三價值系三數(shù)最大三，所以C方案為三最佳方三案。案例3某業(yè)主三邀請若三干專家三對某商三務(wù)樓的三設(shè)計方三案進(jìn)行三評價。三經(jīng)專家三討論確三定的主三要評價三指標(biāo)分三別為：三功能適三用性（F1）、經(jīng)三濟(jì)合理三性（F2）、結(jié)三構(gòu)可靠三性（F3）、外三形美觀三性（F4）、與三環(huán)境協(xié)三調(diào)性（F5）五項(xiàng)三評價指三標(biāo)；各三功能之三間的重三要性關(guān)三系為：F3比F4重要得三多，F(xiàn)3比F1重要，F(xiàn)2和F5同等重三要，F(xiàn)4和F5同等重三要。經(jīng)三過篩選三后，最三終對A、B、C三個設(shè)三計方案三進(jìn)行評三價，三三個設(shè)計三方案評三價指標(biāo)三的評價三得分結(jié)三果和估三算總造三價見下三表。各方案三評價指三標(biāo)的評三價結(jié)果三和估算三總造價三表方案功能ABC功能適用性（F1）9810經(jīng)濟(jì)合理性（F2）8108結(jié)構(gòu)可靠性（F3）1098外形美觀性（F4）789與環(huán)境協(xié)調(diào)性（F5）898估算總造價(萬元)650066006650問題：1.用0-4評分法三計算各三功能的三權(quán)重，三填入下三表。2.用價值三系數(shù)法三選擇最三佳設(shè)計三方案。F1F2F3F4F5得分權(quán)重F1F2F3F4F5合計2、施三工階段關(guān)鍵點(diǎn)三：1）合理控三制工程三變更。工程三變更包三括設(shè)計三變更、三施工條三件變更三、進(jìn)度三計劃變?nèi)凸と添?xiàng)目三變更，三這些變?nèi)饕山ㄔO(shè)三單位引三起。控三制施工三變更的三關(guān)鍵在三于建設(shè)三單位自三我約束三，按洽三商變更三程序辦三事。應(yīng)三建立工三程洽商三簽證管三理制度三，明確三工程、三預(yù)算等三有關(guān)部三門、有三關(guān)人員三的權(quán)限三、分工三及職責(zé)三，確保三洽商簽三證質(zhì)量三，杜絕三不實(shí)及三虛假簽三證的發(fā)三生。洽三商變更三后應(yīng)根三據(jù)合同三規(guī)定及三時辦理三增減預(yù)三算，審三核應(yīng)嚴(yán)三格執(zhí)行三國家定三額及有三關(guān)規(guī)定三，經(jīng)辦三人員不三得隨意三變通。2）嚴(yán)格審三核承包三商的索三賠要求。對于三承包商三索賠要三求的處三理，則三應(yīng)按合三同辦事三。加強(qiáng)三對索賠三資料的三審查，三強(qiáng)調(diào)處三理索賠三的及時三性，加三強(qiáng)預(yù)見三性，盡三量減少三索賠案三的發(fā)生三，以免三索賠額三過大引三起投資三失控。3）搞好材三料設(shè)備三的加工三訂貨。預(yù)算三人員要三廣泛掌三握建材三行情。三嚴(yán)格按三有關(guān)規(guī)三定做好三材料限三價工作三，合理三控制價三差水平三。對施三工單位三自行采三購的材三料，屬三于指定三價范圍三的，只三監(jiān)督質(zhì)三量，不三干預(yù)訂三貨。屬三于指導(dǎo)三價范圍三的，應(yīng)三實(shí)行“三適當(dāng)參三與（不三包辦代三替），三推薦廠三家（不三指定廠三家），三監(jiān)督質(zhì)三量（采三購質(zhì)量三的主要三責(zé)任者三是施工三單位）三及合理三限價（三不是不三顧產(chǎn)品三質(zhì)量的三片面壓三價）”三的原則三，設(shè)備三采購實(shí)三行招投三標(biāo)，確三保質(zhì)優(yōu)三價廉。案例1三--工