易居中國地產(chǎn)項(xiàng)目定位思路咨詢標(biāo)準(zhǔn)化2

項(xiàng)目定位研究思路咨詢標(biāo)準(zhǔn)化探討之一項(xiàng)目定位架構(gòu)關(guān)注問題解決問題的原則定位/策略思路項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)解讀地塊市場屬性地塊產(chǎn)品屬性項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位市場研究支撐關(guān)注問題周邊環(huán)境–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策影響–項(xiàng)目可塑性發(fā)現(xiàn)矛盾點(diǎn)市場走勢–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供求–項(xiàng)目競爭性解決問題的原則項(xiàng)目市場客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商定位/策略思路客戶項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)解析思路解讀發(fā)現(xiàn)機(jī)會點(diǎn)地塊市場屬性地塊產(chǎn)品屬性地塊市場屬性現(xiàn)實(shí)未來未來市政配套未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來居民變化未來市場供應(yīng)地塊的地理特征地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊的居民環(huán)境地塊競爭項(xiàng)目政策限制性解析框架客戶產(chǎn)品地塊市場屬性地塊的地理特征地塊四至地塊人文自然景觀地塊所處區(qū)域/板塊地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配套地塊商業(yè)環(huán)境地塊住宅環(huán)境地塊其他環(huán)境基礎(chǔ)點(diǎn)B-1：現(xiàn)實(shí)客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬性地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配套地塊商業(yè)環(huán)境地塊住宅環(huán)境地塊其他環(huán)境地塊的居民環(huán)境區(qū)域客戶分類特征區(qū)域客戶分類分布狀況典型項(xiàng)目的客戶構(gòu)成基礎(chǔ)點(diǎn)B-2：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客源基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬性現(xiàn)實(shí)客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)地塊競爭關(guān)系典型競爭個案分析機(jī)會點(diǎn)P-1：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客源機(jī)會現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬性地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配套地塊商業(yè)環(huán)境地塊住宅環(huán)境地塊其他環(huán)境地塊的居民環(huán)境區(qū)域客戶分類特征區(qū)域客戶分類分布狀況典型項(xiàng)目的客戶構(gòu)成地塊競爭關(guān)系典型競爭個案分析基礎(chǔ)點(diǎn)B-3：現(xiàn)實(shí)區(qū)域產(chǎn)品基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬性現(xiàn)實(shí)區(qū)域產(chǎn)品基礎(chǔ)地塊競爭關(guān)系典型競爭個案分析政策限制性70/90土地增值稅地方性政策……機(jī)會點(diǎn)P-2：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬性現(xiàn)實(shí)解析結(jié)論基礎(chǔ)點(diǎn)：B-1現(xiàn)實(shí)客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)B-2現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客源基礎(chǔ)B-3現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品基礎(chǔ)機(jī)會點(diǎn)：P-1現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客源機(jī)會P-2現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會地塊市場屬性現(xiàn)實(shí)客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)未來市政配套區(qū)域/板塊規(guī)劃交通公建配套未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)環(huán)境住宅環(huán)境其他環(huán)境現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客源基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)B-1-1：未來客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)B-2-1：未來項(xiàng)目客源基礎(chǔ)未來解析地塊市場屬性未來客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)未來項(xiàng)目客源基礎(chǔ)未來居民變化客戶分類變化客戶特征變化機(jī)會點(diǎn)P-1-1：未來項(xiàng)目客源機(jī)會未來解析地塊市場屬性未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)未來市場供應(yīng)產(chǎn)品特征基礎(chǔ)點(diǎn)B-3-1：未來項(xiàng)目產(chǎn)品基礎(chǔ)未來解析未來項(xiàng)目客源機(jī)會未來項(xiàng)目產(chǎn)品基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)P-2-1：未來項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會地塊市場屬性未來解析結(jié)論基礎(chǔ)點(diǎn)：B-1-1未來客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)B-2-1未來項(xiàng)目客源基礎(chǔ)B-3-1未來項(xiàng)目產(chǎn)品基礎(chǔ)機(jī)會點(diǎn)：P-1-1未來項(xiàng)目客源機(jī)會P-2-1未來項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會地塊市場屬性地塊市場屬性解析思考點(diǎn)：T1政策影響–項(xiàng)目可塑性T2市場走勢–項(xiàng)目發(fā)展性地塊產(chǎn)煩品屬性解析架恩構(gòu)屬性房地產(chǎn)屬性適合產(chǎn)品適合度分析潛力產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿Ψ治?地塊產(chǎn)品蚊屬性房地產(chǎn)這屬性土地狀況技術(shù)指甩標(biāo)土地價(jià)格判斷點(diǎn)J雙-1：項(xiàng)襲目可開發(fā)濱產(chǎn)品地塊產(chǎn)溪品屬性產(chǎn)品適桶合度分說析判斷點(diǎn)幣J-2灘：項(xiàng)目貨適合開航發(fā)產(chǎn)品分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分評價(jià)詳見《已土地可夜開發(fā)評援估模型誤》地塊產(chǎn)品串屬性產(chǎn)品發(fā)哈展?jié)摿Φ婪治鍪袌鑫捶眮韺傩园甑漠a(chǎn)品踐適合度波分析土地儲氧備與立伍即開發(fā)腿的判斷地塊資夸源整合兇的可能抓性判斷點(diǎn)耍J-3悄：項(xiàng)目何未來適自合開發(fā)國產(chǎn)品地塊產(chǎn)品帥屬性解析結(jié)論判斷點(diǎn)：J-1作項(xiàng)目可柱開發(fā)產(chǎn)擴(kuò)品J-2項(xiàng)飽目適合開晝發(fā)產(chǎn)品J-3涉項(xiàng)目未工來適合例開發(fā)產(chǎn)挑品思考點(diǎn)：T3周組邊環(huán)境頸–惱項(xiàng)目適支合性項(xiàng)目解析思考點(diǎn)T1-T3判斷點(diǎn)J1-J3機(jī)會點(diǎn)P1-P2基礎(chǔ)點(diǎn)B1-B3SWOT薦解析項(xiàng)目解析安索夫唉模型+目SWO當(dāng)T現(xiàn)有產(chǎn)于品新產(chǎn)品新市場各(客戶梨）現(xiàn)有市貿(mào)場(客戶）開發(fā)策伙略滲透策孫略延展策略差異策略項(xiàng)目解析目標(biāo)市球場吸引獻(xiàn)力矩陣潛在競爭者供應(yīng)能力目標(biāo)市場購買能力替代產(chǎn)品供求產(chǎn)品線目標(biāo)市場1目標(biāo)市場2目標(biāo)市場3目標(biāo)市場4供應(yīng)能力購買能力潛在競爭替代產(chǎn)品產(chǎn)品拓展供求關(guān)系吸引力項(xiàng)目解析開發(fā)商解擴(kuò)讀開發(fā)商巧產(chǎn)品線油解讀開發(fā)商蛋客戶細(xì)腦分解讀開發(fā)商還項(xiàng)目關(guān)餓注點(diǎn)解坑讀項(xiàng)目解昆析尋找平魚衡點(diǎn)SWO弱T安索夫模墾型開發(fā)商策面略吸引力袖矩陣項(xiàng)目解析解析平沸衡漏斗屯：B-1羽-1未激來客戶辣導(dǎo)入基躲礎(chǔ)P-2-速1未來項(xiàng)粗目產(chǎn)品機(jī)舞會B-3-頂1未來項(xiàng)鑼目產(chǎn)品基險(xiǎn)礎(chǔ)B-2-轎1未來項(xiàng)寒目客源基頌礎(chǔ)B-1突現(xiàn)實(shí)客筑戶導(dǎo)入康基礎(chǔ)B-2永現(xiàn)實(shí)項(xiàng)起目客源仿基礎(chǔ)P-1軍現(xiàn)實(shí)項(xiàng)勝目客源貪機(jī)會P-1-紐奉1未來項(xiàng)械目客源機(jī)拴會B-3奸現(xiàn)實(shí)項(xiàng)各目產(chǎn)品掛基礎(chǔ)P-2現(xiàn)驚實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)夾品機(jī)會S-C項(xiàng)陳目客戶方戴案S-P項(xiàng)耳目產(chǎn)品方須案項(xiàng)目解稠析S-C項(xiàng)唱目客戶方短案：類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點(diǎn)置業(yè)偏好生活調(diào)性生活偏好客戶分類1客戶分類2客戶分類3富貴之家青年富貴之家中年富貴之家經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)之家中年之家社會底層價(jià)值觀社會新銳望子成龍健康養(yǎng)艙老青年之?dāng)_家新武祖漢人青年持家小太陽后小太蛛陽孩子三弊代老年一二非三代青年之皆家兩代徹情深青年之緊家老武漢人項(xiàng)目解析客戶分齡類模獎型生活型工作型教育型運(yùn)動型休閑型贍養(yǎng)型健康型經(jīng)濟(jì)棉務(wù)實(shí)社會新銳望子成叫龍健康養(yǎng)信老富貴曬之家客戶產(chǎn)皂品偏掀好頂模型功能據(jù)偏好情感綢偏好精神型擁有型商務(wù)型奢華型投資型文化型項(xiàng)目解淡析項(xiàng)目解析S-P柱項(xiàng)目產(chǎn)篇品方案納：方案名稱方案1方案2方案3關(guān)鍵驅(qū)動因素產(chǎn)品組合組合特點(diǎn)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)用產(chǎn)品線梯度產(chǎn)品組合與客戶組合的差異性產(chǎn)品組合需要解決的問題額外關(guān)注的特殊情況可參考的開發(fā)商產(chǎn)品物業(yè)類型建筑面積(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率建筑密度產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3產(chǎn)品4合計(jì)100.00%100%項(xiàng)目解流析S-P召項(xiàng)目產(chǎn)征品方案壘：方案X思考點(diǎn)：T4目標(biāo)梯客戶–濤產(chǎn)品創(chuàng)吸新性項(xiàng)目解齊析項(xiàng)目定棚位項(xiàng)目定位啄思路客戶主導(dǎo)確定目蓬標(biāo)客戶為目標(biāo)客方戶定制產(chǎn)裂品項(xiàng)目定位產(chǎn)品主徐導(dǎo)確定產(chǎn)輪品方案產(chǎn)品和極目標(biāo)客副戶結(jié)合物業(yè)總價(jià)迷，產(chǎn)品覺偏好可承受太家庭年循收入S-C項(xiàng)目客拼戶方案產(chǎn)品功卵能偏好據(jù)過濾產(chǎn)品情驅(qū)感偏好艦過濾C項(xiàng)目目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶乳描述年齡及家析庭結(jié)構(gòu)收入水豈平/職稼業(yè)背景置業(yè)動機(jī)宵/物業(yè)特水征生活調(diào)閘性消費(fèi)偏再好媒體偏好分布：居脹住/工作住/才在路/休漂閑客戶定位項(xiàng)目目閉標(biāo)客戶土定位過櫻程：其他客戶客戶細(xì)分7客戶細(xì)分6客戶細(xì)分5客戶細(xì)分4客戶細(xì)分3客戶細(xì)分2客戶細(xì)分1區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3區(qū)域4區(qū)域5靶心客戶9環(huán)客戶8環(huán)客戶7環(huán)客戶客戶定曉位C項(xiàng)目目走標(biāo)客戶描社述：產(chǎn)品定選位投資回廟報(bào)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)銷售難度品牌效貝果和社都區(qū)形象效益好效益差S-P鏟項(xiàng)目產(chǎn)和品方案黨比較S-P項(xiàng)目產(chǎn)品方案C項(xiàng)目目標(biāo)客戶P項(xiàng)目產(chǎn)品定位可承受物業(yè)價(jià)格評估產(chǎn)品偏好過濾產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)辛品選型帽過程：產(chǎn)品定位產(chǎn)品概念膽定位為：定位闡貿(mào)釋：產(chǎn)品檔次撕：產(chǎn)品組合科：產(chǎn)品支撐彼：產(chǎn)品定棉位產(chǎn)品支撐紹：規(guī)劃景觀居所配套管理市場研迷究支撐市場研泛究支撐近期政策分析宏觀指標(biāo)分析宏觀市場分析中觀市場分析區(qū)域市場分析板塊市場分析微觀市場分析調(diào)控步驟05年來政策一覽7090的市場影響7090應(yīng)對辦法國民生產(chǎn)總值人口及收入狀況房地產(chǎn)市場指標(biāo)分析供求分析價(jià)格特征客戶特征板塊分析總體特征板塊供求分析價(jià)格特征客戶特征1234房地產(chǎn)嶼市場研講究未來競絕爭預(yù)估間接競關(guān)爭區(qū)供喜應(yīng)預(yù)估直接競田爭區(qū)供要應(yīng)預(yù)估競爭態(tài)壘勢競爭態(tài)禍勢核心競搭爭區(qū)市場研種究支撐競爭市鐵場研究市場研塵究支撐競爭樣醋本選取下：區(qū)域宴/板塊犬/個案地理屬砍性趨同功能屬驚性相近客戶、率產(chǎn)品類慘似比較內(nèi)股容供應(yīng)規(guī)模餓與結(jié)構(gòu)整體規(guī)劃戶型配比配套物業(yè)管理銷售分毒析市場研幅究支撐客戶需垮求研究客戶分招類模型客戶需求緒模型定性研究定量研綁究謝謝觀看/歡迎下載BY巖FAI點(diǎn)TH唐IM貪EAN示A窗VIS噴ION