房屋分戶驗收規(guī)范講解

房屋分戶驗收規(guī)范講解韓禮刀2012年11月前言房屋質(zhì)量愈來愈成為購房者關(guān)心的話題。武漢萬科從2003年開始，自行組織分戶驗收工作。在房屋全部完工后，由物業(yè)公司組織對閉水、外窗淋水、打壓、通球、電氣等五個專項；由監(jiān)理組織對房屋觀感等方面進(jìn)行綜合驗收。2005年后，武漢萬科成立驗房組，驗房組成員由物業(yè)公司組建，經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)后，對房屋完工交付前進(jìn)行全方位的驗收檢查工作，將檢查項擴(kuò)大，全面覆蓋了國家規(guī)范所驗收的項目。2006年1月1日起，北京市所有住宅工程質(zhì)量驗收將以“戶”為基本單位進(jìn)行，從而成為全國第一個強制執(zhí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗收的城市。2008年5月11日湖北省建設(shè)廳正式發(fā)布《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》的通知；2008年6月30日武漢市建委轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)定通知，進(jìn)一步明確實施細(xì)則，全面推進(jìn)全市房屋分戶驗收工作。驗收工作現(xiàn)狀1/4

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程施工質(zhì)量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)GB50300-2001》（一）地基與基礎(chǔ)（二）主體結(jié)構(gòu)（三）建筑裝飾裝修（四）建筑屋面（五）建筑給水\排水\采暖（六）建筑電氣（七）智能建筑（八）通風(fēng)與空調(diào)（九）電梯驗收工作現(xiàn)狀2/4

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》（一）抹灰工程（二）門窗工程（三）吊頂工程（四）輕質(zhì)隔墻工程（五）飾面板（磚）工程（六）幕墻工程（七）涂飾工程（八）裱糊與軟包工程（九）細(xì)部（窗簾盒、櫥柜）工程驗收工作現(xiàn)狀3/4

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50207-2002》《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50207-2002-sm》（一）卷材防水（二）涂膜防水（三）剛性防水（六）瓦屋面（七）隔熱屋面（八）細(xì)部構(gòu)造《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-2002》驗收工作現(xiàn)狀4/4

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-2002》《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-2002-SM》《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50303-2002》《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50303-2002-SM》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》（一）室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸；（二）樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；（三）門窗安裝質(zhì)量；（四）防水工程質(zhì)量；（五）建筑節(jié)能工程質(zhì)量；

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國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注1、室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸室內(nèi)凈高使用激光測距儀或鋼卷尺進(jìn)行測量。偏差為實測值與推算值之差，極差為實測值中最大值與最小值之差。最大負(fù)偏差不超過20mm，極差不超過20mmGB50204—20028.3.1、8.3.2GB50210—20014.2.11室內(nèi)凈開間極差不超過20vmm，且不超過垂直長度的0.5%。構(gòu)件尺寸室內(nèi)梁窗臺等構(gòu)件不得出現(xiàn)明顯的大小頭。現(xiàn)澆樓板厚度使用樓板厚度檢測儀進(jìn)行測量符合施工圖設(shè)計文件（六）給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；（七）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；（八）強制性條文規(guī)定的安全防護(hù)設(shè)施；（九）國家和省有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50204-2002》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀2/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-2002》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注2、樓地面、墻面、天棚面層樓地面是否空鼓、裂縫、起沙小錘輕擊和觀察檢查空鼓面積不超過400vcm2，不得出現(xiàn)裂縫和起砂GB50209—20025.3.4、5.3.6GB50210—20014.2.5、4.3.5墻面天棚是否空鼓、裂縫、脫層和爆灰無空鼓、脫層；距離檢查面1vm處正視無脫層和爆灰?！逗笔∽≌こ藤|(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀3/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-2002》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注3、門窗外窗臺高度鋼尺檢查，每個窗臺不得少于一處。窗臺或落地窗防護(hù)欄桿高度不低于900mm且不得有負(fù)偏差。GB50352—20056.10.3GB50096—19993.9.1外窗臺是否滲漏淋水后觀察檢查外窗及周邊無滲漏《建筑法》第十六條門窗開啟開啟和關(guān)閉檢查，手扳檢查開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密；分戶門等不松動、不晃動GB50210—20015.3.4GB50210—20015.1.11中空玻璃內(nèi)是否有灰塵和水蒸氣，安全玻璃標(biāo)識觀察檢查中空玻璃內(nèi)外潔凈，應(yīng)使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃。GB50210—20015.6.8《建筑安全玻璃管理規(guī)定》第六條、施工圖設(shè)計文件《民用建筑設(shè)計通則(GB50352-2005)》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀4/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999（2003版）》《建筑法》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀5/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《建筑安全玻璃管理規(guī)定》發(fā)改云行[2003]2116號《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀6/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-2002》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注4、防水屋面是否滲漏雨后或蓄水試驗檢查無滲漏、無積水GB50207—200210.0.5衛(wèi)生間等有防水要求的地面是否滲漏蓄水24小時后防水，最小蓄水深度不得小于20mm無滲漏、排水順暢GB50209—20024.9.8外墻是否滲漏雨后觀察檢查無滲漏、滴水線無爬水《建筑法》第十條《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50207-2002》《建筑法》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀7/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注5、建筑節(jié)能保溫墻體節(jié)能對照圖紙進(jìn)行檢查符合施工圖設(shè)計文件GB50411—20074.2.14、6.2.1、6.2.4、8.2.6門窗節(jié)能觀察檢查地面節(jié)能觀察檢查《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50411-2007《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀8/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注5、建筑節(jié)能保溫墻體節(jié)能對照圖紙進(jìn)行檢查符合施工圖設(shè)計文件GB50411—20074.2.14、6.2.1、6.2.4、8.2.6門窗節(jié)能觀察檢查地面節(jié)能觀察檢查《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50411-2007《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀9/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注6、水暖安裝管道是否滲漏試水檢查給水、排水、采暖管道、衛(wèi)生器具、閥門、水表等的接口無滲漏GB50242—2002管道是否堵塞通球檢查給水、排水、采暖管道無堵塞。管道坡度觀察檢查排水管道坡向、坡度正確。安裝固定觀察檢查給水、排水、采暖管道、衛(wèi)生器具、閥門、水表等安裝固定牢固，支架位置間距符合要求。地漏水封尺量檢查地漏水封深度不得小于50mm。《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-2002》《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-2002-SM》《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范（GB/T50349-2005）》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀10/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注7、電氣安裝插座相序、接地使用“漏電開關(guān)測試儀”逐一檢查。“漏電開關(guān)測試儀”無接錯顯示。GB50303—20022.1.2、3.1.7戶內(nèi)配電箱觀察和開、管觸電保護(hù)器動作照明配電箱內(nèi)配線整齊，回路編號整齊，標(biāo)識正確；箱內(nèi)開關(guān)動作靈活、可靠。GB50303—20026.1.9、6.2.8照明試驗通電檢查照明系統(tǒng)通電試運行正常。GB50303—200223.1.1等電位觀察檢查等電位連接端子齊全，位置正確。GB50303—200227.1.1《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50303-2002》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀11/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)[戶內(nèi)配電箱檢查]《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀12/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)[照明試驗][等電位]《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀13/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)驗收項目驗收內(nèi)容驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注8、欄桿陽臺、走廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處欄桿設(shè)置，樓梯扶手高度及垂直桿件凈距等陽臺、臨空處欄桿六層及以下不低于1.05m，七層及以上不低于1.1m；欄桿離樓面或屋面0.10vm高度內(nèi)不宜留空；樓梯扶手高度不應(yīng)小于0.9m，樓梯欄桿垂直桿件凈距不應(yīng)大于0.11m不得有負(fù)偏差。GB50368—20055.1.5GB50352—20056.6.3GB50210—200112.5.9防攀爬措施有水平桿件的欄桿或花式欄桿應(yīng)設(shè)置防攀爬措施（金屬密網(wǎng)及安全玻璃等）GB50352—20056.6.3護(hù)欄玻璃必須施工鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應(yīng)小于12mm，當(dāng)臨空高度超過5m時，必須采用鋼化夾層玻璃。GB50210—200112.5.7《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005驗收工作現(xiàn)狀14/16

國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》《民用建筑設(shè)計通則(GB50352-2005)》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》驗收工三作現(xiàn)狀15/16國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《湖北省三住宅工三程質(zhì)量三分戶驗三收管理三暫行規(guī)三定》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)/備注9、其他煙道設(shè)置及附件觀察檢查止回閥、防火門按規(guī)定安裝；表面無裂紋；上人屋面煙道（包括管道通氣孔）高度應(yīng)超過1.8m。墻面空調(diào)孔觀察檢查無滲漏、反坡，位置正確，與插座位置協(xié)調(diào)。驗收工三作現(xiàn)狀16/16國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)《湖北省三住宅工三程質(zhì)量三分戶驗三收管理三暫行規(guī)三定》一閉水試驗48小時無滲漏驗收工三作現(xiàn)狀1/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)專項驗三收項二電氣測試大于0.5兆歐左零右相燈亮回路正確漏保靈敏三通球試驗四打壓測試0.9~1.2MPA60分鐘小于0.05MPA五外窗淋水15分鐘無滲漏綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀2/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)1房間凈空尺寸12木地板地面2入戶門13瓷磚／石材板地面3戶內(nèi)門14給水管道4窗15電氣工程5欄桿16櫥柜6涂料天花17玄關(guān)柜7石膏板天花18衣帽間/衣柜8扣板天花19鏡柜與其他收納9瓷磚／石材墻面20洗手盆與座便器10涂飾墻面21浴缸、淋浴屏、五金龍頭11壁紙墻面22廚房電器22大項180條檢查三子項驗收工三作現(xiàn)狀3/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀4/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀5/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀6/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀7/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀8/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀9/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀10/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀11/11國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)綜合驗三收項驗收工三作現(xiàn)狀1/3國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)小三結(jié)按建筑三工程施三工質(zhì)量三統(tǒng)一驗三收標(biāo)準(zhǔn)GB5三030三0-2三001執(zhí)行，三按單位三工程、三分部（三子分部三）工程三、分項三工程、三檢驗批三逐級劃三分。主控項三目：建筑工三程中對三安全、三衛(wèi)生、三環(huán)境保三護(hù)和公三眾利益三起決定三性作用三的檢驗三項目。一般項三目：除主控三項目以三外的檢三驗項目三（比如三實測實三量）分了九三個分部三工程來三進(jìn)行檢三查，但三標(biāo)準(zhǔn)是200三1年版，三沒有針三對節(jié)能三單獨作三為一個三分部，三因此近三年來的三武漢市三質(zhì)檢站三驗收將三節(jié)能作三為單獨三的驗收三項。在總包三單位質(zhì)三保體系三健全的三基礎(chǔ)下三對單位三工程的三驗收進(jìn)三行抽查三檢查，三檢驗批三過于隨三機和批三次過大三。驗收工三作現(xiàn)狀1/3國家標(biāo)準(zhǔn)地方標(biāo)準(zhǔn)萬科標(biāo)準(zhǔn)小三結(jié)200三8年湖北三省推行三分戶驗三收的驗三收方式三。將檢驗三批規(guī)定三到按戶三為單位三，分了三九個方三面進(jìn)行三驗收。要求建三設(shè)單位三組織物三業(yè)、監(jiān)三理、施三工單位三進(jìn)行分三戶驗收三，市質(zhì)三檢站對三驗收程三序進(jìn)行三檢查。所檢查三項的依三據(jù)仍然三是參照三的國家三標(biāo)準(zhǔn)規(guī)三范，只三是對分三類進(jìn)行三了重新三劃分。三摘錄了三一些驗三收重點三，開始三貼切客三戶的需三求。從分戶三驗收推三行的角三度講，三是小業(yè)三主高度三關(guān)心房三屋質(zhì)量三的產(chǎn)物三，但政三府畢竟三精力有三限，僅三制訂了三規(guī)則，三將風(fēng)險三轉(zhuǎn)移到三建設(shè)單三位、監(jiān)三理、物三業(yè)、施三工單