商住樓項(xiàng)目申請報(bào)告(定稿)

PAGEPAGE52XXXX村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告編制單位：XX工程咨詢公司編制時(shí)間：2012年6月

目錄TOC\o"1-2"\h\u1565第1章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 4138601.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況 4108091.2項(xiàng)目概況 620330第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 10291132.1發(fā)展規(guī)劃 10211452.2產(chǎn)業(yè)政策 1282552.3行業(yè)準(zhǔn)入 14203342.4項(xiàng)目建設(shè)必要性 1532434第3章資源開發(fā)及綜合利用分析 16273603.1資源開發(fā)方案 16263863.2資源利用方案 16256563.3資源節(jié)約措施 1715300第4章節(jié)能方案分析 1870624.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 1836954.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 19281354.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 216823第5章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 2564975.1項(xiàng)目選址及用地方案 2568965.2土地利用合理性 26140765.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 2729411第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析 27308416.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 27162566.2生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 3161476.3地質(zhì)災(zāi)害影響分析 3299586.4特殊環(huán)境影響 323432第7章經(jīng)濟(jì)影響分析 32192187.1基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 33323747.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 3580207.3不確定性分析 36192147.4行業(yè)影響 3878277.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響 38232627.6宏觀經(jīng)濟(jì)影響 3942547.7經(jīng)濟(jì)影響的具體表現(xiàn) 3916871第8章社會(huì)影響分析 41161568.1社會(huì)影響效果 41149078.2互適性分析 42160868.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 439361第9章主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施 44226379.1主要風(fēng)險(xiǎn)綜述 4437509.2風(fēng)險(xiǎn)影響程度 44132509.3風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施 4730088第10章主要結(jié)論和建議 491730310.1主要結(jié)論 492744510.2建議 506959附件： 50169491、縣規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃意見》（鶴規(guī)意字［2012］027號(hào)） 50261042、縣國土局《關(guān)于XXXX半島商住樓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見的函》（鶴國土資函［2012］40號(hào)） 50141113、環(huán)境影響評(píng)價(jià)意見 50147274、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 5038795、組織機(jī)構(gòu)代碼 50318526、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書 5072007、XX縣人民政府XX半島綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書 50124548、股東投資決議 50229449、相關(guān)指標(biāo)調(diào)整會(huì)議紀(jì)要 50992210、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（鄂ES（HF）-2012-00009） 501334311、驗(yàn)資報(bào)告（恩施興亮點(diǎn)設(shè)驗(yàn)C字［2012］第001號(hào)） 50177012、XXXX村置業(yè)有限公司章程 502107513、項(xiàng)目效果圖 50

XXXX半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告第1章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況1.1.1項(xiàng)目申報(bào)單位1.1.1項(xiàng)目申報(bào)單位XXXX村置業(yè)有限公司。成立時(shí)間：2012年1月11日；工商登記代碼：422828000013026；公司地址：XX縣容美鎮(zhèn)沿河路157號(hào)；法定代表人：劉曉順；公司類型：其他有限責(zé)任公司；注冊資本：人民幣2380萬元；經(jīng)營范圍：酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、建筑材料的銷售、門診部、療養(yǎng)院的籌建。公司概況：公司現(xiàn)有員工43人，其中大專以上學(xué)歷者19人，已投入資金6000多萬元用于土地收儲(chǔ)、項(xiàng)目前期的“三通一平”和XXXX半島開發(fā)的相關(guān)前期工作等。1.1.2股東構(gòu)成、股權(quán)結(jié)構(gòu)比例公司股東為兩個(gè)，分別是自然人劉曉順，企業(yè)法人恩施XX村置業(yè)有限公司。股東劉曉順，女，1967年生，大學(xué)文化，湖北XX人，住湖北恩施市東風(fēng)大道55號(hào)，身份證號(hào)首期出資注冊人民幣238萬元，股權(quán)占比10%。股東恩施XX村置業(yè)有限公司，地址湖北恩施市東風(fēng)大道55號(hào)，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號(hào)：422800000012934，出資人民幣2142萬元，股權(quán)比例為90%。1.1.3恩施XX村置業(yè)有限公司投資相關(guān)情況公司成立于2007年5月，注冊資本為：12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建項(xiàng)目有位于州城施州大道機(jī)場路入口以東的按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的五星級(jí)大酒店。該項(xiàng)目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資為6億元人民幣。項(xiàng)目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動(dòng)中心。恩施XX村置業(yè)有限公司隸屬于恩施XX集團(tuán)，為其八大子公司之一。1.1.4恩施XX集團(tuán)投資相關(guān)情況XX集團(tuán)2011年公司總資產(chǎn)達(dá)到45.1億元，凈資產(chǎn)19.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率為56.3%。XX集團(tuán)是XX大型綜合性民營企業(yè)，在全州處于龍頭地位。XX集團(tuán)董事長龍華階同志從上世紀(jì)90年代開始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來在XX城進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及酒店、非營利性民營醫(yī)院項(xiàng)目建設(shè)方面取得的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益十分明顯，個(gè)人在房地產(chǎn)、酒店、非營利性民營醫(yī)院項(xiàng)目的策劃、建設(shè)方面思維敏捷前沿，決策、建設(shè)、管理經(jīng)驗(yàn)非常豐富。目前公司正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地1000畝，建筑面積110萬㎡。還將探索投資180億元在湖北來鳳縣建龍鳳新區(qū)，進(jìn)一步拓展酒店、物流中心、會(huì)展中心、寫字樓、商住樓、體育場、度假區(qū)、游樂設(shè)施、旅游景觀等投資開發(fā)內(nèi)容。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目建設(shè)背景縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)：2011年縣域生產(chǎn)總值304330萬元，人均15213元，比上年增加2033元，扣除價(jià)格因素同比增長15.3個(gè)百分點(diǎn)。全縣民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值191027萬元，占縣域生產(chǎn)總值的62.8%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。近年來，隨著工資改革制度的不斷完善和落實(shí)以及各項(xiàng)津補(bǔ)貼的規(guī)范發(fā)放，XX縣城鎮(zhèn)居民工資性收入不斷增長，投資能力進(jìn)一步增強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步增長：2011年，XX縣人均城鎮(zhèn)居民可支配收入12929元，比上年增加1723元，增長15.4%。農(nóng)村居民收入大幅提高：2011年農(nóng)村居民純收入達(dá)到4116元，較上年增加783元，增長23.5%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額持續(xù)增加：年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額325083萬元，比年初增加59245萬元，增長22.3%，其中居民儲(chǔ)蓄存款余額195736萬元，比年初增加24925萬元，增長14.6%。居民投資理財(cái)意識(shí)不斷增長：隨著國際金融危機(jī)影響進(jìn)一步加大，城鎮(zhèn)居民風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理財(cái)意識(shí)得到增強(qiáng)，不少城鎮(zhèn)居民把購買國債、購買保險(xiǎn)、購置房產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)闹匾绞健X容美鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況：XX縣自2005年以來，已建成有容美廣場、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈8個(gè)樓盤，商住房1026套，建筑面積170990平方米。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資產(chǎn)處置房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套，在建商住房樓盤長友大廈、容陽半島、保通新城3期、恒海觀天下等1819套。現(xiàn)有各類房屋總量10345套。2005-2011XX建成商品房情況項(xiàng)目名稱住房套數(shù)住房面積容美廣場21657800東街小區(qū)9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區(qū)16323000金典大廈476140合計(jì)1026170990XX容美鎮(zhèn)商住用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況：XX未來一年內(nèi)商住房供給來源共1696套，面積20.3萬平方米。其中：保通新城C棟100套，面積1.2萬平方米。恒海觀天下1400套，面積16.8萬平方米。容陽半島196套，面積2.3萬平方米。XX容美鎮(zhèn)其他替代性產(chǎn)品供給量情況：XX商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。XX容美鎮(zhèn)住房市場價(jià)格情況：商住房：2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，5年間銷售價(jià)格平均增長14.5%。租賃房：2006年XX租賃房2200元/套·年（60平方米），2011年XX租賃房3000元/套·年（60平方米），5年間租賃房價(jià)格平均增長6.3%。商用房：2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，5年間商用房價(jià)格平均增長14.8%。1.2.2建設(shè)地點(diǎn)XX縣容美鎮(zhèn)楊柳潭新區(qū)（老屋場）。1.2.3建設(shè)年限項(xiàng)目建設(shè)年限為2年，自2012年7月開工到2014年6月投入使用。1.2.4建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模擬建商住樓八棟，其中：1、2、3號(hào)樓均按27層設(shè)計(jì)，樓高為86.6米；4號(hào)樓按26層設(shè)計(jì)，樓高為83.8米；5、6號(hào)樓按23層設(shè)計(jì)，樓高為72.5米；7、8號(hào)樓按26層設(shè)計(jì)，樓高83.8米。1、2、3、4、5、6、7、8號(hào)樓第1、2層均為商業(yè)用房。其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：1、項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積21603.10㎡，建筑占地面積為12441.60㎡，總建筑面積（含地下）143795.20㎡，其中：地上建筑面積122192.10㎡，地下建筑面積21603.10㎡。2、商業(yè)建筑面積18978.00㎡，居住建筑面積103214.10㎡。3、停車位600個(gè)，其中：地上停車位100個(gè)，地下停車位500個(gè)。4、居住戶數(shù)854戶。5、居住人數(shù)：2989人。6、建筑密度：58%；容積率：5.65。7、綠地率25%。1.2.5投資規(guī)模、資金籌措方案項(xiàng)目總投資29260.94萬元，其中：開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用22577.65萬元，固定資產(chǎn)投資3844.41萬元，經(jīng)營成本2838.88萬元。資金來源：企業(yè)資本金一年內(nèi)增加到8040萬元，申請銀行貸款10009萬元，預(yù)售款11963.79萬元1.2.6主要財(cái)務(wù)指標(biāo)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表銷售收入40847.2總成本29260.94所得稅前凈現(xiàn)金流量16159.04所得稅2896.56土地增值稅612.71稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量13262.48財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10000稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=15%）10562.45稅后利潤8689.69稅后全投資利潤率29.7%稅后資本金投資利潤率115.78%資產(chǎn)負(fù)債率92.97%第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展規(guī)劃2.1.1國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃“十一五”以來，XX縣堅(jiān)決貫徹國家宏觀調(diào)控政策，積極應(yīng)對更加開放的外部環(huán)境變化，著力解決發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問題，成功戰(zhàn)勝突如其來的疫情和自然災(zāi)害，鞏固和保持了經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。全縣經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻番，經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯加速、綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)、城市化水平明顯提升、改革力度明顯加大、開放步伐明顯加快、人民生活水平明顯提高，全面和超額完成了“十一五”計(jì)劃各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)?！笆濉睍r(shí)期，是必須緊緊抓住并且可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。隨著加入世界貿(mào)易組織過渡期的結(jié)束，我國將進(jìn)入全方位開放的新階段。經(jīng)濟(jì)全球化趨勢繼續(xù)增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移步伐加快；國內(nèi)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，新的消費(fèi)需求不斷涌現(xiàn)；科技進(jìn)步日新月異，一批主導(dǎo)未來的新興產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)；社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，社會(huì)政治保持長期穩(wěn)定，中央提出并開始實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起的戰(zhàn)略,為實(shí)現(xiàn)又快又好的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件?；A(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善，發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。全縣干部群眾謀發(fā)展、思創(chuàng)業(yè)的積極性空前高漲，形成了加快發(fā)展的新理念，探索出了加快發(fā)展的新思路，積累了加快發(fā)展的新經(jīng)驗(yàn)，為今后發(fā)展提供了更為重要的條件。同時(shí)，我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，在前進(jìn)的道路上還面臨著不少的困難和挑戰(zhàn)。特別是經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，地方企業(yè)規(guī)模有待進(jìn)一步做大；第三產(chǎn)業(yè)比重不高，區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢有待進(jìn)一步挖掘；解決“三農(nóng)”問題任務(wù)艱巨，就業(yè)和再就業(yè)壓力仍然較大；處理好各種社會(huì)利益關(guān)系難度加大，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)仍然有很多工作要做。總體而言，“十二五”時(shí)期，仍將面臨的是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)的發(fā)展環(huán)境，有利于加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。2.1.2XX縣城市總體規(guī)劃按照《XX縣城市總體規(guī)劃(2010—2020年)》提出的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，城市建設(shè)發(fā)展總體思路是：“依托大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實(shí)施工業(yè)富縣、商貿(mào)活縣、旅游旺縣、科技興縣、依法治縣”戰(zhàn)略，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)也位，推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，到2020年，城區(qū)形成面積達(dá)到12.6平方米公里，人口達(dá)到7萬人。以建設(shè)山水園林式城市為目標(biāo)，科學(xué)調(diào)整和嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)。樹立經(jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好迎賓大道延伸工程、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣燃?xì)夤こ痰仁姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實(shí)施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一體”改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個(gè)質(zhì)的飛躍。2.2產(chǎn)業(yè)政策《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的通知》（國辦發(fā)[2004]38號(hào)）規(guī)定：針對固定資產(chǎn)投資增長過快、規(guī)模過大，同時(shí)煤、電、油、運(yùn)和重要原材料供求緊張的矛盾突出，加大對部分投資過熱行業(yè)宏觀調(diào)控。2004年以來，國家發(fā)展改革委加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)投資跟蹤調(diào)查，定期分析房地產(chǎn)市場形勢，嚴(yán)格清理和控制高爾夫球場、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，積極配合有關(guān)部門把好“土地和信貸”兩個(gè)閘門，督促地方落實(shí)中央有關(guān)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂圃诤侠硭揭詢?nèi)?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》規(guī)定切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：一是制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十二五”期間，普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。二是明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定：商品房預(yù)售是一種比較特殊的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。預(yù)售方具有一定投機(jī)性，預(yù)購方具有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如不加以控制，預(yù)購方權(quán)益易受到侵犯。因此，城市房地產(chǎn)管理法對商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性條件和程序。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已支付全都土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。國務(wù)院以國發(fā)〔2009〕27號(hào)文下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》,對固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。調(diào)整后,各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例為:鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目,最低資本金比例為40%;水泥項(xiàng)目,最低資本金比例為35%;煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目,最低資本金比例為30%;鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項(xiàng)目,最低資本金比例為25%;保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%;其他項(xiàng)目的最低資本金比例為20%。本項(xiàng)目作為普通商品住房，應(yīng)滿足上述產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)規(guī)定與要求。2.3行業(yè)準(zhǔn)入《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》提高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻、明確了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理及投資項(xiàng)目資本金的監(jiān)管?！掇k法》要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書或者《暫定資質(zhì)證書》。對取得四級(jí)資質(zhì)證書和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資本提高到不少于400萬元。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)部工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；高層建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的三分之一以上，其他建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象的二分之一以上；已確定工程施工進(jìn)度和竣工交付日期。《辦法》同時(shí)要求，未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)用地，不得改變其土地用途，變相進(jìn)行商品房開發(fā)經(jīng)營。依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。XX縣國土資源局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告(鶴國土掛告字[2012]2號(hào))規(guī)定：XX半島開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積為209106.50平方米，方案及施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目（含相關(guān)附屬設(shè)施）滴水不得超過紅線范圍，建筑后退紅線距離不小于5米。建筑物±0.00設(shè)計(jì)標(biāo)高應(yīng)大于20年一遇洪水位。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地只能建設(shè)五星級(jí)賓館、醫(yī)療療養(yǎng)院項(xiàng)目及其配套服務(wù)設(shè)施；競得人需配建休閑廣場一個(gè)，廣場用地面積為16216.1平方米（其中：主廣場用地10216.1平方米，廣場配套道路2300平方米，廣場配套綠地3700平方米），同時(shí)配建半島環(huán)形連接道路約520米及半島親水走廊的綠化，整個(gè)設(shè)計(jì)投資規(guī)模不低于1800萬元，以上內(nèi)容設(shè)計(jì)方案由競得人按相關(guān)程序報(bào)審和開發(fā)建設(shè)；競得人需按住宅建筑面積的5%配建保障性住房。本項(xiàng)目屬于商住房建設(shè)，在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格按相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行。2.4項(xiàng)目建設(shè)必要性該項(xiàng)目的實(shí)施是XX縣委縣人民政府落實(shí)黨中央國務(wù)院武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)規(guī)劃（2011-2020年），全面建設(shè)小康社會(huì)的重要舉措；能進(jìn)一步滿足XX縣城住房市場的剛性需求；是拓展容美鎮(zhèn)城市新區(qū)，擴(kuò)大發(fā)展空間的有效途徑；是加快XX縣城發(fā)展步伐，完善城市服務(wù)功能，提升城市品位的有力措施。項(xiàng)目目標(biāo)及功能定位合理，符合與項(xiàng)目相關(guān)的各類規(guī)劃要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等規(guī)定，滿足行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)十分必要。第3章資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源開發(fā)方案本項(xiàng)目不屬資源開發(fā)類項(xiàng)目，本節(jié)內(nèi)容略。3.2資源利用方案因不屬資源開發(fā)類項(xiàng)目，故資源利用重點(diǎn)分析項(xiàng)目建設(shè)過程中的建材資源利用。1、建筑材料利用情況本項(xiàng)目作為住宅樓建設(shè)，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙礫等。（1）鋼材：可由當(dāng)?shù)鼗蚨魇┦?、宜昌市購進(jìn)。（2）水泥：低標(biāo)號(hào)普通水泥由當(dāng)?shù)厝A新水泥廠供應(yīng)，425#、325#水泥，525#水泥，其水泥經(jīng)抽樣檢驗(yàn)，性能指標(biāo)均滿足標(biāo)號(hào)要求。水泥出廠直接采用汽車運(yùn)至工地。（3）木材：可從本地購進(jìn)。（4）片、塊、碎石材料：本項(xiàng)目所用的片、塊、碎石材料主要巖性為石灰?guī)r，用作上、中、下面層材料，也適用于路面基層、墊層、構(gòu)造物和防護(hù)工程。（5）砂、礫石材料：沿線砂、礫石、中（粗）砂材料均比較豐富，主要采自溇水河、清江河，采運(yùn)方便。其中當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的礫石、中（粗）砂材料，開采方便規(guī)模較大，可用汽車直接運(yùn)至施工現(xiàn)場。貯量豐富，適用于砼骨料及路基用料。（6）施工用水：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有城區(qū)供水管網(wǎng)接入環(huán)狀供系統(tǒng)，所以本區(qū)域內(nèi)施工期間，施工用水非常方便，水質(zhì)較好，對混凝土無腐蝕作用。2、區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層及基巖裂隙水，主要接受大氣降水補(bǔ)給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補(bǔ)給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。據(jù)XX城區(qū)總體規(guī)劃修編2001-2020中記載，溇水河歷史上最高洪水位485.39米。3.3資源節(jié)約措施1、施工節(jié)約措施（1）采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品，國家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)業(yè)序列和規(guī)模量。（2）合理規(guī)定施工時(shí)照明度數(shù)，節(jié)約用電。（3）對施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。2、節(jié)水措施（1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。（2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。（3）選擇質(zhì)量好的供水閥門、開關(guān)、水管等，以免造成水資源流失。（4）合理使用施工用水，嚴(yán)格控制長流水，要經(jīng)常檢查水管和閥門泄漏。第4章節(jié)能方案分析4.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范1、根據(jù)《國務(wù)院投資體制改革的決定》的有關(guān)規(guī)定，必須編制項(xiàng)目資源消耗分析、節(jié)能篇章。2、國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部資源[1997]2542號(hào)文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》的通知。3、“新建工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策、國家和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，不得采用國家已公布的限制（或停止）生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)序列、規(guī)模、或行業(yè)已公布限制（或停止）的舊工藝翻版擴(kuò)產(chǎn)增容及選用淘汰產(chǎn)品?！?、國家公布的消耗指標(biāo)和有關(guān)節(jié)能規(guī)定。5、建設(shè)部令（143號(hào)）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》修訂版。6、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）7、《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2006）8、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》(建科【2005】199號(hào))9、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)》（JCJ134-2001）10、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）JCJ26-9511、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）12、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50243-2002）13、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ144-2004）14、《地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（GB50366-2005）15、《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》（GB50364-2005）16、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）17、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

》（GB50034-2004）18、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

》（GB/T50033-2001）19、《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

》（GJJ45-91）20、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》

（JGJ132-2001）21、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范

》（JGJ/T16-920）22、《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》

（GB50365-2005）項(xiàng)目建設(shè)方案所遵循的國家和地方有關(guān)合理用能標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的選擇恰當(dāng)，充分考慮到行業(yè)及項(xiàng)目所在地的特殊要求，內(nèi)容全面、標(biāo)準(zhǔn)選擇適宜。4.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析4.2.1XX縣能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目所在地共有水電發(fā)電站70余座，總裝機(jī)達(dá)17.1萬千瓦時(shí)，常年發(fā)電量4.23億千瓦時(shí)；110千伏變電站2座，35千伏變電站9座，10千伏開關(guān)站2座；110千伏輸電線路3條131千米，35千伏輸電路13條153千米，10千伏配電線路1520千米，低壓配電線路5195千米。10千伏配電變壓器1110臺(tái)。全縣用電戶數(shù)近6萬戶，社會(huì)用電量1.4億千萬瓦時(shí)，其中工業(yè)用電在3500-4000萬千瓦時(shí)之間。省政府“616”對口幫扶支援的110千伏橋太線已經(jīng)建成，110千伏太平變電站和110千伏宣太線路工程及裝機(jī)45萬千瓦的江坪河水電站、裝機(jī)17萬千瓦的淋溪河水電站正在建設(shè)之中。XX是湖北的水電大縣，水電資源豐富，電能供應(yīng)常年富余達(dá)2.8億千瓦時(shí)，項(xiàng)目用能有足夠保障。4.2.2擬建項(xiàng)目的能源消耗種類該項(xiàng)目的能源消耗種類主要是電能，以后還有天然汽。本項(xiàng)目電能消耗生活、商業(yè)服務(wù)用電，水耗為生活衛(wèi)生用水。生活用能：本項(xiàng)目建成后，居住戶數(shù)854戶，按照平均每戶每天用電5.6度計(jì)算，年總用電量172.6萬千瓦，折標(biāo)煤578.2噸。商業(yè)用能：預(yù)計(jì)使用16部功率為8KW電梯，平均每天使用時(shí)間為4小時(shí)，年總用電量18.4萬千瓦，折標(biāo)煤61.7噸。其他用能：按照總耗能0.5%計(jì)算，年總用電量2400千瓦，折標(biāo)煤0.96噸標(biāo)煤。本項(xiàng)目總能耗為640.9噸標(biāo)煤。4.2.3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)選擇XX縣為夏熱冬冷地區(qū)，根據(jù)建筑物所在地區(qū)、氣候與建筑類型等特點(diǎn)選擇以下標(biāo)準(zhǔn)。1、夏熱冬冷地區(qū)護(hù)圍結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)KW/（m2·k）屋面≤0.70外墻（包括非透明幕墻）≤1.0底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板≤1.0外窗（包括透明幕墻）傳熱系數(shù)KW/（m2·k）遮陽系數(shù)SC（東、南、西向/北向）單一朝向外窗（包括透明幕墻）窗墻面積比≤0.20≤4.7—0.2<窗墻面積比≤0.3≤3.5≤0.55—0.3<窗墻面積比≤0.4≤3.0≤0.50/0.600.4<窗墻面積比≤0.5≤2.8≤0.45/0.550.5<窗墻面積比≤0.7≤2.5≤0.40/0.50屋頂透明部分≤3.0≤0.40注：有外遮陽時(shí)，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)*外遮陽的遮陽系數(shù)；無外遮陽時(shí)，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)2、建筑的外殼與建筑體形（1）建筑外殼由窗、墻、屋面和門等構(gòu)成，是控制建筑能耗的最重要因素。（2）合理的建筑體形能夠減少建筑物與外界的熱量交換，在其他條件相同時(shí)，體形系數(shù)（建筑外圍護(hù)面積與其所包圍體積之比）越大，單位面積散熱量也越大，對節(jié)能不利。一般講，六層左右的建筑物對建筑節(jié)能較為有利。建筑物的外形越簡單，其外殼的表面積越小，熱交換量亦越少。3、室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能設(shè)計(jì)指標(biāo)（1）冬季采暖室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)符合下列要求：a、室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度取16-18℃；b、換氣次數(shù)取

1.0次／h。（2）夏季空調(diào)室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)指標(biāo)，應(yīng)符合下列要求：a、室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度取26—28℃；b、換氣次數(shù)取

1.0次/h。（3）居住建筑通過用增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，與未采取節(jié)能措施前相比，采暖、空調(diào)能耗應(yīng)節(jié)約50％。根據(jù)項(xiàng)目所在地的能源供應(yīng)狀況，通過能耗指標(biāo)與國內(nèi)先進(jìn)水平的對比分析，建設(shè)方案所提出的能源消耗種類和數(shù)量可靠，項(xiàng)目方案所采用的能耗指標(biāo)選擇恰當(dāng)。4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析建設(shè)單位要把實(shí)施建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)作為基本要求，設(shè)計(jì)單位要嚴(yán)格按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，要把節(jié)能設(shè)計(jì)落實(shí)到建筑施工、結(jié)構(gòu)性能和機(jī)電設(shè)備等各個(gè)專業(yè)，不符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)為不合格設(shè)計(jì)。按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建造過程中，對建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)采取隔熱保溫措施，使用節(jié)能型系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能。1、規(guī)劃：根據(jù)本項(xiàng)目所在地區(qū)的氣候情況，在規(guī)劃中注意合理布置不同高度的樹木植被，為在建筑群內(nèi)夏季有陰影遮蔽效果，并疏導(dǎo)通風(fēng)氣流，冬季寒風(fēng)則為后排高大植物或建筑物所遮擋，又有足夠的陽光輻射采暖。2、節(jié)能設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目建筑節(jié)能主要是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)采取隔熱保溫，建筑的平面布置、朝向、外殼、體形、室內(nèi)熱環(huán)境、門窗、屋頂?shù)确矫娼ㄖ?jié)能設(shè)計(jì)，維護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面采用淺色飾面材料。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能對照表序號(hào)圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位熱阻是否滿足節(jié)能設(shè)計(jì)定1240普通粘土磚外墻1.96w/（m2·k）不滿足外墻加保溫措施1.5（m2·k）滿足2簡單架空屋面1.66w/（m2·k）不滿足屋面加保溫措施1.0（m2·k）滿足3單層玻璃鋼窗6.4w/（m2·k）不滿足中空塑鋼窗3.0（m2·k）滿足因此，外墻外保溫利用聚苯顆粒保溫漿料系統(tǒng)，磚塊填充外墻為硅酸鹽砌塊，屋面保溫采用擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，外窗采用中空玻璃窗、中空鍍膜充惰性氣體的塑料窗。同時(shí)采用聲控節(jié)能燈具，設(shè)置大量的節(jié)能燈、延時(shí)開關(guān)等。（1）建筑平面的布置與設(shè)計(jì)建筑平面的巧妙布局常能獲得較為滿意的節(jié)能效果。利用自然通風(fēng)降低溫度、改善居住環(huán)境是炎熱地區(qū)節(jié)約空調(diào)電耗的重要方法；恰當(dāng)?shù)钠矫娌贾糜兄谛纬衫硐氲耐L(fēng)作用，通過建筑物門窗的合理設(shè)置，形成通風(fēng)口，組織并誘導(dǎo)自然通風(fēng)，既起到節(jié)能作用又克服了空調(diào)室內(nèi)空氣品質(zhì)差的弱點(diǎn)。建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，根據(jù)地理位置本項(xiàng)目的建筑物主朝向?yàn)槟媳毕?。建筑物體形系數(shù)符合建筑節(jié)能規(guī)定。體形系數(shù)不超過0.35，建筑外窗(包括陽臺(tái)門的透明部分)設(shè)計(jì)中，按照不同朝向、不同窗墻面積比的外窗，其傳熱系數(shù)符合下表的規(guī)定。不同朝向、不同窗墻面積比的外窗傳熱系數(shù)朝向窗外環(huán)境條件外窗的傳熱系數(shù)K[W/（m2.K））窗墻面積比≤0.25窗墻面積比>0.25

且≤0.30窗墻面積比>0.30

且≤0.35窗墻面積比>0.35

且≤0.45窗墻面積比>0.45

且≤0.50北（偏東60。到偏西60。范圍）冬季最冷室外平均氣溫>5℃4.74.73.22.5冬季最冷室外平均氣溫≤5℃4.73.23.22.5東、西（東或西偏北30。到偏南60。范圍）無外遮陽措施4.73.2有外遮陽措施（其太陽輻射透過率≤20%）4.73.23.22.52.5南（偏東30。到偏西30。范圍）4.74.73.22.52.5本建筑采用坐東朝西設(shè)計(jì)，1-3層南北無通風(fēng)采光窗戶。本項(xiàng)目的建筑物的造型設(shè)計(jì)簡潔、完整，盡量避免復(fù)雜的輪廓線，但局部也服從了建筑美觀的要求。（2）門窗設(shè)計(jì)建筑物的外窗及陽臺(tái)門的氣密性等級(jí)，不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測方法》GB7170規(guī)定的Ⅲ級(jí)，7層及7層以上的外窗及陽臺(tái)門的氣密性等級(jí)，不低于該標(biāo)準(zhǔn)的Ⅱ級(jí)。各部分的傳熱系數(shù)（K[W/（m2.K）]）和熱惰性指標(biāo)（D）屋頂*外墻*外窗（含陽臺(tái)門透明部分）分戶墻和樓板底部自然通風(fēng)的架空樓板戶門K≤1.0

D≥3.0K≤1.5

D≥3.0按表2的規(guī)定K≤2.0K≤1.5K≤3.0K≤0.8

D≥2.5K≤1.0

D≥2.53、建筑物的屋頂受陽光照射的建筑物屋頂，表面溫度比其他圍護(hù)結(jié)構(gòu)高得多，夏季用瀝青材料的平屋頂表面溫度可達(dá)60～70oC，對室內(nèi)溫度影響很大，頂層住房冬冷夏熱現(xiàn)象十分明顯。對此，除必須考慮與隔熱保溫措施以外，還從建筑設(shè)計(jì)角度考慮在頂屋設(shè)置通風(fēng)隔熱層等，形成2次隔熱，減少屋面溫度的影響。3、采暖空調(diào)和通風(fēng)節(jié)能設(shè)計(jì)（1）根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源情況，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，及用戶對設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的承擔(dān)能力綜合考慮，本項(xiàng)目不配置采暖設(shè)施，但預(yù)留空調(diào)外機(jī)擺放位置，在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的分體空調(diào)器室外機(jī)安放擱板時(shí)，充分考慮其位置有利于空調(diào)器夏季排放熱量、冬季吸收熱量，并應(yīng)防止對室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。（2）采用分散式空氣調(diào)節(jié)器進(jìn)行空調(diào)(及采暖)時(shí)，其能效比、性能系數(shù)必須符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定值。（3）建筑采暖、空調(diào)設(shè)備，優(yōu)先采用符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的節(jié)能型采暖、空調(diào)產(chǎn)品。（4）采用太陽能等可再生能源。（5）建筑通風(fēng)設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮了處理好室內(nèi)氣流組織，提高通風(fēng)效率。4、電力本項(xiàng)目的電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，全速選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。（1）采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品，國家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)業(yè)序列和規(guī)模量。（2）合理規(guī)定施工時(shí)照明度數(shù)，節(jié)約用電。（3）選用高效率、低能耗的變壓器。（4）采用功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置，提高功率因素，減少電能損耗。（5）采用常規(guī)道路照明燈具時(shí)，燈具效率低于60％者不應(yīng)選用。（6）采用泛光燈時(shí)，燈具效率低于55％者不應(yīng)選用。第5章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項(xiàng)目選址及用地方案5.1.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)XX縣城西南側(cè)楊柳潭新區(qū)（老屋場）。5.1.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積場址土地權(quán)屬類別為國有建設(shè)用地，占地面積為21603.10平方米。5.1.3土地利用狀況項(xiàng)目用地屬縣國土資源儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)土地，區(qū)內(nèi)原有四戶村民住宅及一座輸電線塔（桿）在收儲(chǔ)前由國土部門拆遷完成，土地利用現(xiàn)狀為拆遷后的土地現(xiàn)狀。5.1.4取得土地方式土地使用權(quán)取得方式為于2012年2月15日在XX縣國土資源儲(chǔ)備中心舉行的國有土地使用權(quán)拍掛牌出讓活動(dòng)中競得，合同編號(hào)：鄂ES（HF）-2012-00007，合同規(guī)定出讓年限為商品住房用地70年、批發(fā)零售用地40年，出讓價(jià)款人民幣4000萬元。項(xiàng)目選址和用地方案符合有關(guān)法律法規(guī)要求；項(xiàng)目選址不涉及壓覆礦床和文物、不影響防洪、通航及軍事設(shè)施安全等不利影響。5.2土地利用合理性《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地，提高土地利用率，統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用，占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，不占或者盡量少占農(nóng)用地。經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。本項(xiàng)目占地規(guī)模為21603.10平方米（土地紅線面積），建筑占地面積12441.60平方米，總建筑面積143795.20平方米，建筑密度：58%，容積率：5.65，綠地率25%。項(xiàng)目用地符合有關(guān)土地管理政策法規(guī)的要求，符合XX縣城區(qū)土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理。5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目用地通過出讓竟得，為拆遷完成后的現(xiàn)狀土地，不涉及征地拆遷、生產(chǎn)生活安置方案、征地補(bǔ)償原則、范圍和方式等內(nèi)容。本節(jié)內(nèi)容略。第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1自然條件（1）地理位置。XX縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑109°45′至110°38′，北緯29°38′至30°14′之間。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省恩施市接壤?？h城距省會(huì)武漢市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境內(nèi)東西長85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。（2）地形地質(zhì)。XX縣地處中國地形第二級(jí)階梯云貴高原東部的延伸部分，是武陵山脈石門支脈上的一個(gè)山區(qū)縣，境內(nèi)地形地貌具有典型的山地特征。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為簡單，地形復(fù)雜，地貌千姿百態(tài)。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)—江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)—牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。（3）水文概況。縣境內(nèi)溪河遍布，流域面積大。年平均徑流深1223毫米，徑流總量35.3億立方米，每平方公里徑流量為122.3萬立方米，四季分配不均。據(jù)XX縣水文站實(shí)測溇水河洪枯比為2333﹕1。最大徑流深高達(dá)1980毫米，最小徑流深只有656毫米。（4）氣候概況。XX屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候。春季天氣復(fù)雜多變，陰晴不定；夏季多雨濕熱；秋季涼爽；冬季較為干燥寒冷。從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點(diǎn)，垂直差異十分明顯。平均年降雨量1734.9㎜，蒸發(fā)量1028.5㎜，無霜期296天，平均溫度15.8℃，日照時(shí)數(shù)1216.4h，≥10℃的積溫4892℃，干旱日數(shù)87天。（5）土壤概況。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤類型復(fù)雜，種類眾多，地帶性土壤垂直分布規(guī)律明顯，微域土壤千變?nèi)f化，星羅棋布，點(diǎn)輟于各個(gè)生物氣候帶中，且多數(shù)土壤深厚肥沃，酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長。共有10個(gè)土類，23個(gè)亞類，65個(gè)土屬，169個(gè)土種。其中林業(yè)用地土壤8個(gè)土類，16個(gè)亞類，29個(gè)土屬，87個(gè)土種，在8個(gè)林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個(gè)地帶性土類。（6）森林植被。XX地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣候及土壤種類多樣，植物資料豐富多彩，種類繁多，共有171種，645屬，1264種。全縣林業(yè)用地344.98畝，人均占有林業(yè)用地15.8畝，全縣活立木蓄積448.34萬立方米，人均蓄積20.5立方米，植被覆蓋率82.97％，為XX林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。6.1.2生態(tài)環(huán)境條件本項(xiàng)目位于XX半島，三面環(huán)水，附近目前沒發(fā)現(xiàn)有珍稀動(dòng)植物資源，沒有古跡和園林，周圍無其他工業(yè)污染，僅有輕微生活污染，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。6.1.3生態(tài)環(huán)境影響本項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境影響主要為工程建設(shè)造成的影響。1、施工揚(yáng)塵、噪聲的影響(1)揚(yáng)塵的影響工程施工期間，挖掘的泥土通常堆放在施工現(xiàn)場，短則幾個(gè)星期，長則數(shù)月。堆土裸露、旱干風(fēng)致，以致車輛過住，滿天塵土，使大氣中懸浮顆粒物含量驟增，嚴(yán)重影響市容和景觀。施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，使鄰近居家普遍蒙上一層泥土，給居住區(qū)環(huán)境的整潔帶來許多麻煩。(2)噪聲的影響施工噪聲包括金屬切削施工噪聲和建筑施工噪聲，主要來自施工時(shí)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件加工、施工機(jī)械和建筑材料運(yùn)輸、車輛馬達(dá)的轟鳴喇叭的喧鬧聲。特別是在夜間，施工噪聲將嚴(yán)重影響鄰近居民的工作和休息。采用點(diǎn)聲源衰減公式對主要施工設(shè)備的噪聲影響進(jìn)行了預(yù)測計(jì)算，其結(jié)果列于下表。預(yù)測距聲源不同距離處的噪聲值單位：dB(A)序號(hào)設(shè)備名稱聲功率級(jí)不同距離處的噪聲值5m10m20m40m60m80m100m150m200m1翻斗車1068478726663605855522裝載車1068478726663605855523推土機(jī)1169488827673706865624挖掘機(jī)1088680746865626057545打樁機(jī)1361141081029693908885826混凝土攪拌車1108882767067646259567振搗棒1017973676158555350478電鋸1118983777168656360579吊車10381756963605755524910工程鉆機(jī)9674686256535048454211平地機(jī)10684787266636058555212移動(dòng)式空壓機(jī)1098781756966646158552、生活區(qū)垃圾的影響工程施工時(shí)，施工區(qū)內(nèi)很多勞動(dòng)力的食宿將會(huì)安排在工作區(qū)域內(nèi)。這些臨時(shí)食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會(huì)嚴(yán)重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，同時(shí)使附近的居民遭受蚊、蠅、臭氣、疾病的影響。3、棄土的影響施工期間將產(chǎn)生許多棄土，這些棄土在運(yùn)輸、處置過程中都可能對環(huán)境產(chǎn)生影響。車輛裝載過多導(dǎo)致沿程泥土散落滿地；車輪沾滿泥土導(dǎo)致運(yùn)輸公路布滿泥土；晴天塵土飛揚(yáng)，雨天路面泥濘，影響行人和車輛過往和環(huán)境質(zhì)量。棄土處置地不明確或無規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢，破壞自然、生態(tài)環(huán)境，影響城市的建設(shè)和整潔。棄土的運(yùn)輸需要大量的車輛，如在白天進(jìn)行，必將影響本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。6.2生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施6.2.1減少揚(yáng)塵工程施工中挖出的泥土，旱季風(fēng)致?lián)P塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和機(jī)關(guān)。為了減少工程揚(yáng)塵對周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的睛好天氣又起風(fēng)的情況下，對棄土表面灑上些水，防止揚(yáng)塵。工程施工單位應(yīng)按照棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)的過程中不要超載，裝土車沿途不灑落，車輛駛出工地前應(yīng)將輪子的泥土去除干凈，防止沿程棄土滿地，影響環(huán)境整潔，同時(shí)施工者應(yīng)對工地門前的環(huán)境實(shí)行保潔制度，一旦有棄土、建材撤落應(yīng)及時(shí)清掃。6.2.2施工噪聲的控制工程施工開挖、運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工噪聲，為了減少施工對周圍居民及機(jī)關(guān)的影響，工程在距民舍200m的區(qū)域內(nèi)不允許在晚上十一時(shí)至次日早上六時(shí)內(nèi)施工，同時(shí)應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械。對夜間一定要施工又要影響周圍居民環(huán)境的工地，應(yīng)對施工機(jī)械采取降噪措施，同時(shí)可在工地周圍或居民集中地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量。6.2.3施工現(xiàn)場廢物處理工程建設(shè)需要很多工人，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程施工單位的機(jī)械化程度。項(xiàng)目開發(fā)者及工程施工單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，工程施工單位應(yīng)對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。擬建項(xiàng)目滿足達(dá)標(biāo)排放、保護(hù)環(huán)境和生態(tài)、水土保持等政策法規(guī)的要求，生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施合理和可行。6.3地質(zhì)災(zāi)害影響分析根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)附錄A、分組規(guī)定，該地區(qū)地震烈度小于六度，設(shè)計(jì)基本地震加速度小于0.05g，區(qū)域穩(wěn)定性較好，基本沒有地震安全隱患，無設(shè)防特殊要求。6.4特殊環(huán)境影響本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不涉及歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝、自然景觀和自然保護(hù)區(qū)等特殊環(huán)境保護(hù)，本節(jié)內(nèi)容略。第7章經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析是在完成對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析之后，進(jìn)一步分析項(xiàng)目對區(qū)域、行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度，為重大項(xiàng)目的審批和核準(zhǔn)、區(qū)域和產(chǎn)業(yè)政策的制定和調(diào)整提供依據(jù)。7.1基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)取自《XXXX半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其投入物(包括土地、電力、勞力等特殊投入物）、產(chǎn)出物的市場價(jià)格均由市場自由形成，可近似反映支付意愿或機(jī)會(huì)成本，因此不采用影子價(jià)格調(diào)整，其經(jīng)濟(jì)影響分析采用可研報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析據(jù)。7.1.1投資估算項(xiàng)目總投資估算為29260.94萬元，其中：土地增值稅612.71萬元，開發(fā)建設(shè)成本為25693.68萬元。其開發(fā)建設(shè)成本分別由以下12項(xiàng)構(gòu)成：1、土地費(fèi)用：4000萬元；2、前期工程費(fèi)用：485.45萬元；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：1165萬元；4、建筑安裝工程費(fèi)用：12569.07萬元；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：0萬元；6、開發(fā)間接費(fèi)：0萬元；7、管理費(fèi)用：573.55萬元；8、銷售費(fèi)用：4230.55萬元；9、開發(fā)期稅費(fèi)：452.04萬元；10、不可預(yù)見費(fèi)：1321.03萬元；11、利息：897萬無。7.1.2銷售收入預(yù)測XX半島商住樓總建筑面積143795㎡，可銷售總面積122192㎡，銷售收入40847.2萬元。其中：商業(yè)建筑面積18978㎡，銷售收入13092.3萬元；居住建筑面積103214㎡銷售收入27754.9萬元。銷售收入預(yù)測表序號(hào)樓房名稱計(jì)量

單位單價(jià)建筑面

積(M2)可售面

積(M2)項(xiàng)目

套數(shù)可售

套數(shù)銷售收

入(萬元)銷售模式1居住建筑元/㎡268910321410321485485427754.25按建筑面積2商業(yè)建筑元/㎡689918978189780013092.92按建筑面積3地下車庫元/㎡0216030000合計(jì)01437951221920040847.27.1.3總成本費(fèi)用項(xiàng)目總成本費(fèi)用29260.94萬元，其中：開發(fā)產(chǎn)品成本22577.65萬元，固定成本3844.41萬元，經(jīng)營成本2838.88萬元。項(xiàng)目投資（萬元）占總投資比（%）項(xiàng)目總投資29260.94100開發(fā)產(chǎn)品成本22577.6577.16固定資產(chǎn)投資3844.4113.14經(jīng)營成本費(fèi)用2838.889.717.1.4盈利能力分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入40847.2萬元，總成本29260.94萬元，可獲稅前利潤11586.25萬元。項(xiàng)目繳納所得稅2896.56萬元，稅后可獲得利潤8689.69萬元。7.1.5主要財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售收入40847.2總成本29260.94所得稅前凈現(xiàn)金流量16159.04所得稅2896.56土地增值稅612.71稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量13262.48財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10000稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=15%）10562.45稅后利潤8689.69稅后全投資利潤率29.7%稅后資本金投資利潤率115.78%資產(chǎn)負(fù)債率92.97%7.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.2.1獲利性評(píng)價(jià)成本利潤率＝利潤/成本*100%＝11586.25/29260.94*100%＝39.60%。銷售利潤率＝利潤/銷售收入*100%＝11586.25/40847.19*100%＝28.36%。7.2.2效率評(píng)價(jià)投入產(chǎn)出率＝所有的產(chǎn)出收入/所投入的總成本*100%＝40847.19/29260.94*100%＝139.60%。7.2.3信謄評(píng)價(jià)流動(dòng)比率1.25。資產(chǎn)負(fù)債率92.97。7.2.4動(dòng)態(tài)獲利評(píng)價(jià)累計(jì)稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（I＝15%）：10562.45萬元。7.3不確定性分析7.3.1盈虧平衡性分析（1）BEP（產(chǎn)銷量）=年總固定成本/（單位產(chǎn)品單價(jià)－單位產(chǎn)品變動(dòng)成本－單位產(chǎn)品銷售稅金與附加）=225776500/（2840.84－197.44－154.82）=90725.03平方米。總銷量達(dá)到90725.03平方米即可保本。（2）BEP（生產(chǎn)能力利用率）=年總固定成本/（年銷售收入－年總可變成本－銷售稅金與附加）＊100%=22577.65/（40847.2－2838.88－2226.17）＊100%＝63.1%。生產(chǎn)能力達(dá)到63.1%時(shí)即可保本。BEP（產(chǎn)品售價(jià)）＝（年總固定成本/設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）+單位產(chǎn)品可變成本＋單位產(chǎn)品銷售稅金與附加=（225776500/143795.2）+197.44+154.82＝1922.39元/平方米。產(chǎn)品銷售均價(jià)達(dá)到1922.39元/平方米即可保本。盈虧平衡圖:圖上橫軸為因素變化幅度（%），縱軸為全投資利潤率（%），紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線代表價(jià)格變化。從圖上看出當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率剛好等于基準(zhǔn)收益率15%時(shí)的價(jià)格變動(dòng)臨界點(diǎn)為負(fù)28，即銷售價(jià)格下降到28%時(shí)全投資利潤率將變?yōu)樨?fù)數(shù)，產(chǎn)品銷售均價(jià)低于1922.39元/平方米時(shí)全投資利潤率將變?yōu)樨?fù)；投資成本變動(dòng)臨界點(diǎn)為37%，當(dāng)投資成本增加37%時(shí)全投資利潤率將變?yōu)樨?fù)，即當(dāng)投資超過40087.49萬元時(shí)全投資利潤率將變?yōu)樨?fù)數(shù)。從盈虧平衡分析圖可直觀看到，臨界點(diǎn)分別為-28%和37%，允許變動(dòng)范圍較寬，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但由于在143795.2平方米的建筑面積中有地下車庫面積21603.1平方米由開發(fā)商送業(yè)主使用，沒有銷售收入，可售面積只有122192.1平方米，致使可售面積銷售要達(dá)到90725.03平方米占可銷售面積的74.25%才能使項(xiàng)目達(dá)到內(nèi)部收益率15%，全投資利潤率39.6%的預(yù)期目標(biāo)。7.3.2敏感性分析本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析，主要分析投資成本變化、銷售收入（價(jià)格）單個(gè)因素變動(dòng)時(shí)，對正常經(jīng)營年全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度。敏感性分析圖圖中橫軸表示因素的變化幅度（%），縱軸表示全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元），紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線表示銷售收入變化。由圖可以看出，在其他變動(dòng)因素變化率相同情況下，當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格下降幅度超過24%時(shí)，凈現(xiàn)值將由正變負(fù)，項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；?dāng)投資額增加的幅度超過28%時(shí)，凈現(xiàn)值由正變負(fù)，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚?。本?xiàng)目中，價(jià)格變動(dòng)的影響大于投資額變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響，但都在充許范圍之內(nèi)，本項(xiàng)目有著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。值得注意的是，產(chǎn)品價(jià)格的變化可能引起需求量的變化，從而引起市場銷售量的變化，在實(shí)際營銷活動(dòng)中，要正確運(yùn)用好價(jià)格扛桿。7.4行業(yè)影響該項(xiàng)目在XX目前屬于地段最好、建筑規(guī)模較大的樓盤之一，在行業(yè)內(nèi)具有重要地位，對XX房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向具有重要影響。該項(xiàng)目的建設(shè)，將對提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，完善小區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)科學(xué)管理，推進(jìn)公共配套服務(wù)產(chǎn)生積極的影響。對與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬發(fā)展空間。7.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響（1）對項(xiàng)目地區(qū)國民生產(chǎn)總值的影響。項(xiàng)目實(shí)施可實(shí)現(xiàn)銷售收入40847.20萬元，實(shí)現(xiàn)增加值13232萬元。（2）對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響。本項(xiàng)目建成后，可增加縣城容美鎮(zhèn)城區(qū)住房854套，增加城市人口2989人，對XX縣城鎮(zhèn)化水平貢獻(xiàn)3.6個(gè)百分點(diǎn)。（3）對拉動(dòng)內(nèi)需的影響。本項(xiàng)目建設(shè)投資2.92億元，相當(dāng)于XX縣2012年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的9%，成為XX固定資產(chǎn)投資的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，對建材、餐飲、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用。7.6宏觀經(jīng)濟(jì)影響項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)影響主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)施將對武陵片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)業(yè)產(chǎn)生影響，并進(jìn)一步對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。項(xiàng)目與區(qū)域及國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的發(fā)展支持服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向相一致，符合國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)增長政策、扶貧政策、環(huán)保政策、就業(yè)政策、收入分配政策要求。7.7經(jīng)濟(jì)影響的具體表現(xiàn)7.7.1項(xiàng)目對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響（1）項(xiàng)目的實(shí)施對促進(jìn)和保障當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有序高效運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)在項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)增加值13232萬元，相當(dāng)于XX縣2011年GDP的4%，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）項(xiàng)目對區(qū)域資源開發(fā)和有效利用，優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)在通過拓展城市空間，完善城市功能，提升城市品位，進(jìn)一步拉動(dòng)XX旅游業(yè)發(fā)展，為有效開發(fā)和利用優(yōu)化配置XX紅色文化景觀、綠色自然景觀、民族民俗景觀等旅游資源奠定了基礎(chǔ)。（3）對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)為能增加稅收5735.44萬元、企業(yè)利潤8689萬元、勞務(wù)工資600萬元、利息897萬元、房租150萬元。7.7.2項(xiàng)目對產(chǎn)業(yè)布局的影響（1）項(xiàng)目與武陵片區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和國家中長發(fā)展規(guī)劃具有關(guān)聯(lián)性和較強(qiáng)的適應(yīng)性，項(xiàng)目在XX的落地，是XX縣落實(shí)黨中央、國務(wù)院武陵片區(qū)連片扶貧發(fā)展規(guī)劃的重要舉措。（2）對當(dāng)?shù)丶夹g(shù)進(jìn)步及對三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目屬于區(qū)域龍頭企業(yè)，將對XX的房地產(chǎn)企業(yè)管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是小區(qū)物業(yè)管理、完善小區(qū)功能方面發(fā)揮出重要的示范帶頭作用。（3）對城市化及空間布局的貢獻(xiàn)。表現(xiàn)在擴(kuò)大了XX城市空間布局，拉開了城區(qū)骨架，形成楊柳潭新的城區(qū)，為康嶺新城建設(shè)奠定了基礎(chǔ)；可增加XX縣城人口承載量3200人，其中：直接增加城鎮(zhèn)人口854戶，2989人；增加服務(wù)人口211人，對XX縣城鎮(zhèn)化水平貢獻(xiàn)3.6個(gè)百分點(diǎn)。7.7.3項(xiàng)目對財(cái)政收支平衡的影響（1）項(xiàng)目需要的當(dāng)?shù)丶皣抑苯踊蜷g接財(cái)政資金投入。項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌，無需國家及地方政府直接或簡接財(cái)政資金投入。（2）項(xiàng)目對當(dāng)?shù)丶皣邑?cái)政收入的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建成后增加各種稅費(fèi)5735.44萬元。7.7.4項(xiàng)目對市場競爭結(jié)構(gòu)的影響（1）對培育XX乃致武陵地區(qū)的旅游服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境、促進(jìn)競爭、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、提高資源配置效率有著極積的推動(dòng)作用。（2）項(xiàng)目實(shí)施將形成XX房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的新格局，通過先進(jìn)的XX房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、建設(shè)、管理模式的應(yīng)用，將打造出XX城區(qū)新形象。7.7.5項(xiàng)目對外匯收支的影響對外匯的需求和項(xiàng)獻(xiàn)。在外匯需求和項(xiàng)獻(xiàn)方面，本項(xiàng)目暫不涉及外匯。本節(jié)內(nèi)容略。7.7.6對就業(yè)和收入分配的影響（1）產(chǎn)生的就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目投入使用后，可直接增加商業(yè)鋪面18978平方米，產(chǎn)生380個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)，經(jīng)測算可提供間接業(yè)機(jī)會(huì)1140個(gè)。（2）通過增加就業(yè)機(jī)會(huì)，對居民收入的增長、改善居民生產(chǎn)生活條件、提高居民生活質(zhì)量將起到一定的促進(jìn)作用。（3）項(xiàng)目的實(shí)施，對促進(jìn)貧困地區(qū)發(fā)展增加貧困人口收入，特別是增加郊區(qū)種、養(yǎng)、加從業(yè)人員收入，繁榮周邊農(nóng)貿(mào)市場有著十分極積的意義，是落實(shí)武陵片區(qū)連片扶貧開發(fā)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)XX全面小康的重要舉措。第8章社會(huì)影響分析8.1社會(huì)影響效果8.1.1對居民收入的影響,本項(xiàng)目實(shí)施后，增加直接工資及福利、運(yùn)輸、原材料、燃料等市場份額2838.88萬元。8.1.2對居民生活水平的影響。項(xiàng)目實(shí)施后，居民居住水平將進(jìn)一步改善、消費(fèi)水平將進(jìn)一步得到提高，人們的消費(fèi)觀念、消費(fèi)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改變。8.1.3對居民就業(yè)的影響。本項(xiàng)目實(shí)施后，能提供直接就業(yè)崗位380個(gè)，間接就業(yè)機(jī)會(huì)1140余個(gè)。8.1.4對所在地區(qū)不同利益相關(guān)者的影響。本項(xiàng)目屬于國有土地出讓，出讓前由政府完成了拆遷及對受損群體的安置與補(bǔ)償。8.1.5對弱勢群體利益的影響。本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)及小區(qū)服務(wù)性項(xiàng)目，應(yīng)有當(dāng)?shù)貗D女、兒童等弱勢群體廣泛參與，并加強(qiáng)公共區(qū)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，為弱勢群體提供便利。8.1.6對文化教育醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的影響。本項(xiàng)目建立，增加城市容量2989人，使城市消費(fèi)集中化，加大文化教育醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)方面壓力。引起文化教育水平、衛(wèi)生健康程度的變化，并對當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境產(chǎn)生影響。8.1.7對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程等的影響。項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營期間，增加和大量占用當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供汽、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。一方面推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一方面增加城建壓力。8.1.8對所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營符合國家的民族宗教政策，充分考慮了XX土家族苗族等當(dāng)?shù)孛褡宓娘L(fēng)俗習(xí)慣、生活方式及宗教信仰，不會(huì)引發(fā)民族矛盾、宗教糾紛和社會(huì)安定。8.2互適性分析8.2.1不同利益相關(guān)者的態(tài)度。本項(xiàng)目選擇了可以促使項(xiàng)目成功的各利益相關(guān)者的參與方式，對可能阻礙項(xiàng)目存在與發(fā)展的因素提出了防范措施，考慮到了所在地區(qū)不同利益相關(guān)者參與項(xiàng)目活動(dòng)的重要性，對當(dāng)?shù)厝巳旱膮⑴c有影響的關(guān)鍵的社會(huì)因素，在項(xiàng)目社區(qū)中沒有群體被排斥在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案之外或在項(xiàng)目方案中沒有發(fā)表意見的機(jī)會(huì)的現(xiàn)象。XX集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面已形成有一套成功的獲得項(xiàng)目地區(qū)的人群參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備和實(shí)施的恰當(dāng)形式和方法。8.2.2當(dāng)?shù)厣鐣?huì)組織的態(tài)度。當(dāng)?shù)卣畬?xiàng)目的態(tài)度及協(xié)作支持的力度。XX縣人民政府高度重視，簽署了《XX半島綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》，形成了城建、交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及醫(yī)療、教育等社會(huì)福利及生活條件足夠保障的社會(huì)支撐系統(tǒng)；當(dāng)?shù)厝罕妼?xiàng)目的態(tài)度及參與程度。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案充分考慮到了使群眾能充分有效參與的多種方式，項(xiàng)目決策群眾參與程度高，得到當(dāng)?shù)厝罕姷恼J(rèn)同與支持。8.2.3項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)環(huán)境條件。通過分析與預(yù)測，項(xiàng)目能為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，現(xiàn)有社會(huì)環(huán)境及文化現(xiàn)狀基本適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展的需要。8.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素一般有移民安置風(fēng)險(xiǎn)、民族矛盾宗教問題、弱勢群體支持問題、受損補(bǔ)償問題等。本項(xiàng)目沒有移民安置問題和受損補(bǔ)償問題，使社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)大為降低。而項(xiàng)目的民族矛盾宗教問題、弱勢群體支持問題又在項(xiàng)目前期決策過程予以了充分考慮，可能出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)概率很小。第9章主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施9.1主要風(fēng)險(xiǎn)綜述本項(xiàng)目在維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保護(hù)公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等7個(gè)方面。9.2風(fēng)險(xiǎn)影響程度9.2.1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

1、政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。本項(xiàng)目政治環(huán)境好。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。2、社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。具體表現(xiàn)為產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、決策過程中有廣泛的社會(huì)參與，得到消費(fèi)者的認(rèn)同與社會(huì)的支持。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利項(xiàng)目建設(shè)。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。4、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策。本項(xiàng)目符合土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策要求，并得到縣委縣人民政府及相關(guān)職能部門大力支持，但尚存金融方面的不確定性因素。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較大影響。9.2.2區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會(huì)給項(xiàng)目帶來影響。項(xiàng)目屬于城市規(guī)劃區(qū)，符合區(qū)域劃分要求。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為可忽略影響。周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來可能風(fēng)險(xiǎn)。目前城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的配套不夠完善。風(fēng)險(xiǎn)影響程度為較小影響。環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)。包括空氣污染、噪音污染、水