關于對“藍山郡”樓盤的估價策劃設計

關于“藍山郡”樓盤的定價方案設計葉亮亮高泱蘇雁鴻第一頁，共五十三頁。目錄一“藍山郡”樓盤的背景介紹

（p4-p8）二“藍山郡”定價評估的整體示意圖

（p9）三“藍山郡”定價的數(shù)據(jù)支持—定量分析

（p11-p22）

五“藍山郡”政策與歷年經(jīng)驗—定性分析

（p23-p44）六“藍山郡”的定價方法選擇七“藍山郡”的可行性評估第二頁，共五十三頁。

一“藍山郡”樓盤的背景簡介1藍山郡簡介2藍山郡樓盤定位情況3藍山郡樓盤特點介紹4藍山郡周邊樓盤情況第三頁，共五十三頁。藍山郡簡介長沙藍山郡項目坐落于長沙市星沙核心區(qū)域的東海岸，地處城市次級中心長沙經(jīng)開區(qū)（星沙）最中心、最便捷的位置，城市主干道開元路與星沙大道交匯處往北300米，北面緊鄰原生態(tài)濕地公園松雅湖，是長沙經(jīng)開區(qū)（星沙）乃至城東中央居住區(qū)的核心區(qū)域。藍山郡是由地產(chǎn)綜合實力雄厚的樂萬邦地產(chǎn)精心打造的，開發(fā)理念是依托優(yōu)越的地理位置（配套齊全）、自然資源（松雅湖）和高端的小區(qū)規(guī)劃打造健康、生態(tài)、舒適的大型社區(qū)。

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藍山郡樓盤特點介紹項目建筑立面采用現(xiàn)代都會風格，外墻貼磚彰顯品質(zhì)感戶型設計創(chuàng)新，40-150平米N+1零公攤，贈送面積大，性價比高。采用內(nèi)墻內(nèi)保溫，565中空玻璃，極大的保證了房屋的節(jié)能性和舒適性精心設計的入戶大堂，打造融匯大氣與精致、豪華與人性化的現(xiàn)代理想生活空間。區(qū)位介紹：藍山郡項目位于長沙第六區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星沙核心區(qū)域，項目緊鄰中國第一高速動脈京珠高速，而長沙未來規(guī)劃建設的地鐵4號線以及地鐵2A線都將通達次區(qū)域。從本區(qū)域出發(fā)數(shù)分鐘內(nèi)將通達城市主動脈萬家麗大道，另外星沙大道貫穿全區(qū)，使得此區(qū)域路網(wǎng)愈加發(fā)達。

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藍山郡樓盤特點介紹

景觀特色：項目緊鄰湖南省乃至整個東南區(qū)域最大的原生態(tài)濕地公園——松雅湖，讓您的生活進享繁華、退享寧靜，在藍山郡社區(qū)，您將見證居家、經(jīng)濟、生態(tài)效益最完美的結(jié)合，40%的綠化率為您帶來東南亞風情園林和數(shù)個超大游泳池，為您的都會生活迎來假日時光。小區(qū)根據(jù)地勢布局及建筑規(guī)劃，形成集中與分散相結(jié)合的園藝系統(tǒng)，各個組團內(nèi)園藝交相輝映，各具風格。建筑形式采用典雅的現(xiàn)代風格，以滿足21世紀新人居要求為精神進行設計，戶型多樣、品味各異；入戶花園的設計使得室內(nèi)景觀與小區(qū)園藝內(nèi)外呼應，坐在家中欣賞花草繁茂不僅是一處美景，更是家庭生活的別致享受。

建筑風格：現(xiàn)代都會風格

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藍山郡樓盤特點介紹規(guī)劃設計：項目占地面積約10公頃，由知名地產(chǎn)集團――樂萬邦地產(chǎn)投資開發(fā)建設。戶型設計創(chuàng)新，40-150平米N+1零公攤，贈送面積大，性價比高。采用內(nèi)墻內(nèi)保溫，565中空玻璃，極大的保證了房屋的節(jié)能性和舒適性。樓盤特色：景觀居所,投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤項目小區(qū)擁有游泳池、籃球場、羽毛球場等配套，小區(qū)內(nèi)配有幼兒園，由于項目地處最繁華區(qū)域，衣吃住行應有盡有，休閑娛樂一應俱全。

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藍山郡周邊情況配套信息商場：易初蓮花超市、通程商業(yè)廣場、新一佳、步步高超市學校：維漢中學、松雅湖中學、星沙中學、湖南大眾傳媒學院、長沙師范、長沙衛(wèi)校等醫(yī)院：長沙市中醫(yī)醫(yī)院(長沙市第八醫(yī)院)等衛(wèi)生機構(gòu)公園：松雅湖公園、特立公園、星沙公園等其他：長沙縣政府、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、星沙鎮(zhèn)政府等政府機關周邊公共交通：乘坐808、501線路公交直達本項目，乘坐127、703、701、503、102、星沙2路在易初蓮花站下往北300米即可到達項目

目錄

目錄第八頁，共五十三頁。

藍山郡樓盤定位情況區(qū)域板塊：星沙建筑類型：板樓,塔樓,小高層,高層物業(yè)類別：普通住宅開發(fā)商：湖南鴻俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：長沙市永倡物業(yè)管理有限公司容積率：5.00綠化率：40總戶數(shù)：4200建筑面積：490147平方米

目錄第九頁，共五十三頁。調(diào)研形勢政策經(jīng)驗估計價值二藍山郡定價評估的分析1國家政策2長沙政策。。。1居民購買率的調(diào)研2住房自有率。。。1平級城市n年住房價格數(shù)據(jù)2一二三線城市住房統(tǒng)計數(shù)據(jù)第十頁，共五十三頁。

調(diào)研——定量分析1調(diào)查問卷設計2房價收入比計算3住房百分比率

目錄第十一頁，共五十三頁。

調(diào)查問卷設計1.居民購買力的調(diào)查問卷設計關于長沙居民購買力的調(diào)查問卷女士/先生，您好！我是湖南信息科學職業(yè)學院的訪問員，想耽誤您一點時間，了解一下您是否愿意購買“藍山郡”相關住房的情況，您是我們通過科學抽樣方法抽中的受訪對象，您的意見對我們的研究非常重要，希望您能配合我們的訪問，謝謝！

目錄第十二頁，共五十三頁。訪問員注意：本頁以下資料在訪問結(jié)束后填寫，被訪對象資料必須真實、有效。項目代號：□□□□□□□□問卷編號：□□□□□□□□被訪者的基本情況：

姓名：聯(lián)系地址：市區(qū)路（小區(qū)）

樓號聯(lián)系電話：郵政編碼：□□□□□□訪問時間：年月日時分至時分審核員姓名：審核時間：年月日時分至時分復核員姓名：復核時間：年月日時分至時分調(diào)查問卷設計

目錄第十三頁，共五十三頁。第一部分甄別問卷訪問說明：以下甄別問卷部分的六個方面，被訪者全部合格才能繼續(xù)訪問正式問卷部分，只要被訪者有一項不符合要求即終止訪問。A1.請問您是否是本市居民或在本市居住三年或以上？（單選）□是…………1（繼續(xù)訪問）□否…………2（終止訪問）A2.請問您本人或家人是否在房產(chǎn)或調(diào)查行業(yè)工作？（單選）□否…………1（繼續(xù)訪問）□是…………2（終止訪問）A3.請問您在過去的四個月是否接受過市場調(diào)查人員的訪問？

（單選）□否…………1（繼續(xù)訪問）□是…………2（終止訪問）調(diào)查問卷設計

目錄第十四頁，共五十三頁。

調(diào)查問卷設計A4.請問你是否有已經(jīng)有房產(chǎn)或最近剛買房？（單選）□否…………1（繼續(xù)訪問）

□是…………2（終止訪問）A5.請問您的年齡？（單選）□20-30歲…………1（繼續(xù)訪問）□31-40歲…………2□41-50歲…………3□其他年齡…………4（終止訪問）

目錄第十五頁，共五十三頁。

調(diào)查問卷設計A6.您的家庭月總收入？（單選）□2000-3000元

…………1（繼續(xù)訪問）□3000-5000元

…………2□5000-10000元…………3□10000元以上

…………4□其他

…………5（終止訪問）注意事項：訪員應根據(jù)年齡、學歷等問卷的配額要求訪問，對于已完成的配額，必須終止訪問該類消費者。

目錄第十六頁，共五十三頁。

調(diào)查問卷設計第二部分正式調(diào)查B1.請問您最喜歡的顏色是什么？（單選）□紅………………1□黃………………2□藍………………3□其他……………4B2.請問您最喜歡的什么樣的風景？（單選）□山多點的………………1□海多點的………………2□建筑多點的……………3□其他

………………4

目錄第十七頁，共五十三頁。

調(diào)查問卷設計B3.請問您心里能接受的最高房價是多少？（單選）□3000/平………………1□4000/平………………2□5000/平………………3□其他

………………4B4.請問您家庭現(xiàn)有幾口人？（單選）□三口………………1□四口………………2□五口………………3□其他………………4

目錄第十八頁，共五十三頁。

調(diào)查問卷設計B5.請問您對長沙現(xiàn)有的住房形式持什么態(tài)度？(最多選兩項）□樂觀………………

1

□積極………………２□悲觀………………３

□不看好……………４□一般………………５

□隨便………………６B6.請問你是否滿意自己現(xiàn)在的收入情況？你想要買怎么樣的房子？B7.請問你是否了解房地產(chǎn)？是否經(jīng)常有逛房地產(chǎn)營銷大廳？對房地產(chǎn)市場前景的看法？

目錄第十九頁，共五十三頁。調(diào)研結(jié)果

目錄第二十頁，共五十三頁。住房收入比房價收入比=住宅平均價格/居民平均年收入

目錄第二十一頁，共五十三頁。住房自有比率

目錄第二十二頁，共五十三頁。

國家政策與形式——定性分析1國際整體氣候2國家?guī)啄陜?nèi)的政策環(huán)境3長沙市政府的相關規(guī)定

目錄第二十三頁，共五十三頁。國際整體氣候按購買力平價法計算的國民經(jīng)濟核算主要指標(2010年)

目錄第二十四頁，共五十三頁。國際整體氣候通過購買力平價法計算的國民經(jīng)濟核算主要指標來看美國日本印度中國四個國家的比較情況看出我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值僅次于美國，排在第二。而我國的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值卻只比印度要高，并且離美國和日本相差甚遠。又通過我國的國民總收入來看，我國也是僅次于美國，排在第二位。而人均國民總收入也只是比印度略高。

目錄第二十五頁，共五十三頁。國際整體氣候

目錄第二十六頁，共五十三頁。國際整體氣候通過中國工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量居世界的位次數(shù)據(jù)來看：我國的粗鋼產(chǎn)量080910年連續(xù)三年居世界首位，而7880年我國還只是居世界第五位；我國的水泥產(chǎn)量在9000080910年也是居世界首位，而7880年我國還只是居世界第四位。

目錄第二十七頁，共五十三頁。國際整體氣候國際貧困率資料來源：世界銀行WDI

數(shù)據(jù)庫。Source:WorldBankWDIDatabase.

單位：% (%)

目錄第二十八頁，共五十三頁。國際整體氣候通過國際貧困率的相關數(shù)據(jù)：中國印度俄羅斯聯(lián)邦菲律賓蒙古中非六國的比較，中國在2005年的“日均生活費不足1.25美元的貧困人口比重”僅高于俄羅斯聯(lián)邦；“而日均生活費不足2美元的貧困人口比重”也僅高于俄羅斯聯(lián)邦，蒙古則與之相近分別是49.1%和39.3%。

目錄第二十九頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市6月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

目錄第三十頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況6月份，70個大中城市房價同比下降城市個數(shù)雖然繼續(xù)有所增加，但環(huán)比上漲的城市個數(shù)也增加較多。從同比數(shù)據(jù)看，大部分城市房價仍然低于去年同期水平。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格下降的城市有57個，比5月份增加2個一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%表明，經(jīng)過艱苦不懈的努力，房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了明顯成效。

目錄第三十一頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況環(huán)比數(shù)據(jù)：

目錄第三十二頁，共五十三頁。長沙縣2013年1-2月主要經(jīng)濟指標完成情況

目錄第三十三頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市均有所增加。新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有25個，持平的城市有24個，下降的城市有21個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了19個。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有31個，持平的城市有20個，下降的城市有19個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了13個。一線城市中，北京、上海和廣州的新建商品住宅銷售價格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。深圳雖然環(huán)比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價格分別上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

目錄第三十四頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市4月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

目錄第三十五頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新建商品住宅銷售價格總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢。從同比數(shù)據(jù)看，3月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有38個，比2月份增加了11個，是自2011年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來，下降城市個數(shù)最多的月份。在新建商品住宅銷售價格同比下降的38個城市中，有19個城市的降幅比2月份還有所擴大。即使在新建商品住宅銷售價格同比上漲的29個城市中，21個城市的同比漲幅也比2月份有所回落。北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)。

目錄第三十六頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況

目錄第三十七頁，共五十三頁。國內(nèi)幾年內(nèi)的情況從環(huán)比數(shù)據(jù)看，3月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有46個，比2月份增加了1個。北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進一步擴大，環(huán)比降幅分別為4.6%、1.7%、1.1%、4.6%和1.2%，降幅比2月份分別擴大4.3個、1.6個、0.6個、4.5個和1.0個百分點。3月份，新建商品住宅銷售價格整體繼續(xù)走低，主要有兩方面的原因，一是開發(fā)商采取“以價換量”銷售策略較為普遍，二是部分商業(yè)銀行對首套房貸利率實施了優(yōu)惠措施。

目錄第三十八頁，共五十三頁。

長沙市政府的相關規(guī)定“十一五”時期，長沙以全面建設小康社會為目標，加強房地產(chǎn)市場宏觀管理和培育，加大對城鎮(zhèn)基礎設施的投入，吸納了一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來長投資開發(fā)建設，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出行業(yè)規(guī)模不斷壯大、開發(fā)投資不斷增長、建設資金充裕、市場交易活躍的運行特點，為推動長沙經(jīng)濟又好又快發(fā)展，提升城市形象做出了積極貢獻。十一五”時期，長沙經(jīng)濟社會進入了新的發(fā)展階段，城市品位的提升和城鄉(xiāng)居民收入水平的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了快速發(fā)展的基礎。1、行業(yè)規(guī)模不斷壯大。2、開發(fā)投資穩(wěn)步增長。3、開發(fā)能力不斷增強。4、商品房銷售持續(xù)旺盛。

目錄第三十九頁，共五十三頁。長沙市政府的相關規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度高，涉及到制造業(yè)中的鋼鐵、水泥等數(shù)十個相關行業(yè)和服務業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其乘數(shù)效應惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關行業(yè)，能夠直接或間接引導和影響經(jīng)濟的增長速度和運行質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)為長沙經(jīng)濟又好又快發(fā)展提供了強勁的動力。1、促進了經(jīng)濟的增長。2、增加了就業(yè)崗位。3、提高了城鄉(xiāng)居民的居住水平。4、提升了城市品位。

目錄第四十頁，共五十三頁。長沙市政府的相關規(guī)定“十二五”長沙房地產(chǎn)開發(fā)市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展從近年長沙的發(fā)展來勢看，“十二五”初期人均GDP將突破萬美元，農(nóng)民人均純收入突破萬元，人們的消費觀念將發(fā)生很大的變化，農(nóng)村居民將加快向城市轉(zhuǎn)移；從區(qū)位看，長沙區(qū)位優(yōu)勢是很多省會城市無法復制的，武廣高鐵、滬昆高鐵、城際鐵路、地鐵將在“十二五”期間先后開建或通車，長沙的交通區(qū)位優(yōu)勢越來越明顯，湘江兩岸、先導區(qū)將帶來大批人流、資金流。從湘江世紀城、北辰三角洲等湘江兩岸樓盤、武廣片區(qū)、省府、市府板塊開發(fā)樓盤看，開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤銷售基本不成問題，升值快和宜住被消費者普遍認同。從商品房銷售價格看，長沙房價仍是投資洼地，相對其他省會城市具有明顯的升值空間。從這些有利因素看，“十二五”長沙房地產(chǎn)開發(fā)市場有望保持平穩(wěn)快速發(fā)展。

目錄第四十一頁，共五十三頁。長沙市政府的相關規(guī)定為了了解這一政策出臺后房地產(chǎn)行業(yè)及市民的反響，近期，長沙市城調(diào)隊作了一項專題調(diào)查。相關結(jié)果如下：一、社會普遍關注房地產(chǎn)新政，企業(yè)的關注程度高于市民二、新政對控制房價上漲成效不大，市民擔心負擔轉(zhuǎn)嫁到自己頭上三、投資群體比例下降，購房者觀望猶疑四、有行無市觀望氣氛較濃，二手房交易陷入冰封期

目錄第四十二頁，共五十三頁。長沙市政府的相關規(guī)定長沙縣城鎮(zhèn)居民收支情況淺析

發(fā)布時間：2012-07-3015:42:002012年上半年，長沙縣圍繞“爭當排頭兵、領跑中西部、進軍前十強”的奮斗目標，在把握大勢中趨利避害，在正確分析中科學決策，在克服困難中搶抓機遇，國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷改善。據(jù)50戶城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查資料顯示：2012年1-6月長沙縣城鎮(zhèn)居民可支配收入14467元，比上年同期增長16.3％，人均消費性支出9753.5元，比上年同期增長29.5%。

目錄第四十三頁，共五十三頁。長沙市政府的相關規(guī)定據(jù)抽樣調(diào)查顯示，1-6月我縣城鎮(zhèn)居民人均消費支出9753元，同比上漲29.5%。在八大項消費支出中，家庭設備用品及服務支出、醫(yī)療保健支出分別同比下降0.2%、30.2%，其它各項均有不同程度的增長，

目錄第四十四頁，共五十三頁。

定價方法的選擇1成本導向法2競爭導向法3需求導向法

目錄第四十五頁，共五十三頁。

1成本導向法一、成本導向定價法1、成本加成定價法：就是在單位產(chǎn)品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產(chǎn)品的售價。產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品的成本*（1+價成率）2、目標收益定價法是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。3、售價加成定價法以產(chǎn)品的最后銷售價為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/（1-價成率）

目錄第四十六頁，共五十三頁。

1成本導向法一、成本導向定價法1、成本加成定價法：就是在單位產(chǎn)品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產(chǎn)品的售價。產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品的成本*（1+價成率）2、目標收益定價法是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。3、售價加成定價法以產(chǎn)品的最后銷售價為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/（1-價成率）

目錄第四十七頁，共五十三頁。

1成本導向法一、成本導向定價法1、成本加成定價法：就是在單位產(chǎn)品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產(chǎn)品的售價。產(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品的成本*（1+價成率）2、目標收益定價法是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的