房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例多表

PAGEPAGE3目錄案例一：租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例案例二：混合房地產(chǎn)開發(fā)項目案例案例三：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例案例四房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款申請報告評估案例案例一租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例1.市場分析和需求預(yù)測XX市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之區(qū)人口約60萬人，面積187平方公里。XX市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間，除此之外無房可住的不計其數(shù)。xX市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達到529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城鎮(zhèn)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯改善。然而由于經(jīng)濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，XX市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。根據(jù)《XX市統(tǒng)計年鑒》(1998)顯示，缺房戶數(shù)8000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3000余戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟實惠住房，從而使城鎮(zhèn)居民達到小康居住水平的要求差距還很大。從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預(yù)售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額達到9831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟形勢將得到回升，人們消費預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房產(chǎn)約有千余戶，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠遠滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺。2.建設(shè)指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及XX市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。3.建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模XX小區(qū)占地8.78公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。XX北小區(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。4.規(guī)劃選址香X矮X藏北小區(qū)位行于砌X比X索市區(qū)東北部，惰南臨東風(fēng)路，遠西面與鄉(xiāng)政府蝦和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨剪，北靠建設(shè)路稼，中部偏東有陽學(xué)院路自南向敏北縱向穿越，彎將小區(qū)分為兩增部分。區(qū)內(nèi)臨懇建設(shè)路處，現(xiàn)塔有建設(shè)路小學(xué)徒、水文隊、銀墻行等單位，其嚼余均為菜田。沒該地塊南北阿長典30遣0多米，東西寬窯約吹18叮0葬米，呈矩形狀肆，自然地勢南升高北低，平均信海拔高兇程撲71.5姑0慮米左右，最大焰高差劃約益0.鞠3蔽米，地勢較為全平坦。5.規(guī)劃布局撈友幫由于本地塊的籠地形現(xiàn)狀和特魄點，規(guī)劃設(shè)計喇將小區(qū)中心設(shè)建置在地塊的幾側(cè)何中心部位，嶄以中心綠地和銅居委會、文化假活動站等設(shè)施朗組成，并采用呆空間劃分和限撈定的手法，組侄織好由公共空靈間、半公共空覺間到私密空間緣的相互聯(lián)系和肯組合。其他建摔筑布置緊緊圍遞繞小區(qū)中心，任以點式和條式側(cè)住宅相互結(jié)合無、協(xié)調(diào)搭配、平錯落有致的方歌法，豐富居住罩小區(qū)的環(huán)境和毛平面布局，使待小區(qū)面貌更顯庸得新穎別致、議靈活多樣。小怕區(qū)公共建筑設(shè)座施沿周邊布置這，既豐富了城半市道路的沿街竟景觀，又給小湯區(qū)的建設(shè)開發(fā)迅創(chuàng)造了有利條節(jié)件。6.住宅布局浴草升小區(qū)住宅以六懸層條式為主，息適當點綴點式銀住宅，條式住剛宅布局采用周勢邊式布置，三勵兩棟為一組，竭組合成若干個允牛公共空間，環(huán)既塑造了建筑繩的立面效果，公又方便了小區(qū)少的管理。依據(jù)避小區(qū)道路的分殊隔與圍合，小奇區(qū)分速為呼4臂個組團，即南史部的兩個居住傾組團，北部的權(quán)公建組團和學(xué)云院路東的組團劑，以南部兩個菠居住組團形成嘴小區(qū)的基本居水住單元。小區(qū)濟的主要人口羅有遙3流個，分別面向墳建設(shè)路、東風(fēng)塵路和學(xué)院路。薯在學(xué)院路的主杯要出入口處設(shè)上置新村標志，付增強小區(qū)的識川別性。同時，怨小區(qū)的平面布顆局綜合考慮了苦日照、通風(fēng)、垮防災(zāi)、消防等勵要求，日照間劫距丘為陸1:1.置2課。7.小區(qū)綠化禽為了創(chuàng)造一個銀接近自然、環(huán)詞境優(yōu)美的居住參環(huán)境，小區(qū)綠善地按照集中、事分散結(jié)合布置欄，除小區(qū)中心令綠地外，在零熔星地塊見縫插腎綠進行建設(shè)，性利用道路與景漁觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣錄候，方便居民年，美化環(huán)境，敲使人們步入小噸區(qū)后，有一種禽步移景移、賞必心悅目的美好羽心情。植物栽萍培以常綠植物乘為主，配以四障季花卉、水池貍、亭子、花架互、坐凳等園林祥小品，形成景誘色宜人、生機以盎然的園林景距觀。8.方案設(shè)想金X鼓X燒北小區(qū)住宅方堡案設(shè)計主要考浪慮刃了矮“酸功腦能只”酸、盜“勵舒偶適售”男、結(jié)“餅美探觀牢”嗓、宏“魔采飽光覆”遼、霉“遼通甘風(fēng)型”樸及些“給結(jié)構(gòu)上的安全繼經(jīng)什濟層”閑等因素，在經(jīng)線濟適用方面下全功夫，以滿足代不同家庭戶型押結(jié)構(gòu)的需要。揉方案設(shè)計的原糕則是：漁爭棟第一，堅旗持蘆“豈住得好、分得銹開、放得下、反買得駝起裝”城的設(shè)計原則。拆改善居住條件荷的內(nèi)容較多，貝讓各種戶型的睡人口住得下，浩輩份、性別分炕得開，家具、犬日常用品放得塑下，同時還讓勒住戶買得起。魯面積小了住不拐下，居室少了妨人口分不開，拔空間小了家具跪放不下，標準嚴高了買不起，兔這些客觀矛盾悟在規(guī)劃設(shè)計和短方案設(shè)計時均虧做了較為仔細搏的考慮和推敲撲。栽廳爹第二，堅巴持卵“秧節(jié)地、節(jié)能、趣節(jié)土材笑”搖的設(shè)計原則。夫土地、能源和嫩建材的合理利伯用是建筑設(shè)計黨的三個并重的參原則，盡量采裳取小面寬、大謝進深等有效手選法；在節(jié)能方勤面主要在墻體粱厚度和材料上啄，門窗尺寸選培型，屋頂保溫垮采取一些行之稅有效的措施，嘉這是降低工程嚇造價的關(guān)鍵。民霞辯住宅單體設(shè)計痕方案膠共寫1莫3州種類型，其中貫三室兩廳籃的認2煌種，三室一廳希的滴4仰種，兩室兩廳框的天4君種，兩室一廳隊的粱3適種，面積最小傾的烏8騾0母平方米，在做怖施工圖設(shè)計時燈可根據(jù)住戶需攝要靈活選用不睡同套型住宅。壓房屋套型有以克下幾個特點：故一是以起居室押為憑“樸核碑心棚”游，其他功能空劑間有機結(jié)合并姿圍合其間，行螞走便捷。二是丘以中套型為主劉，大小套型為劈輔，適應(yīng)性強撐。三是廚房、悠衛(wèi)生間分開設(shè)栗置，直接采光兄，通風(fēng)良好。蔥四是廚房凸出球于陽臺，擴大挽了室內(nèi)空間，協(xié)豐富了造型。禁五是居室朝南嫩，采光、通風(fēng)霸好。六是平面連緊湊，功能全魂，適合各階層斑家庭住用。滾9油.射實施進度計劃航及計算期禮軍匙計觀劃筑200處0威年恥1慮0給月開始施工，酸建設(shè)工期才為晌3色年。項目計算溪期魄為鋒6拾年。盆10巧.艘用款計念劃椒帥猶用款計劃見控表票1告－劑1居。表1－1汗黃項揮統(tǒng)目竭金額獻(旋萬元宏)暮1寺2愉3勤土地費用悶42廊0籃100購%陵前期工程費佛28乳100令%門基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)臘費間10德100鑼%冬建筑安裝工程度費石99托17鉛10巷%掩33繭%帶57喉%沃公共配套設(shè)施左建設(shè)費濟96逝63研%艇33循%私4父%捷開發(fā)間接費膝管理費用培99秤33究%貝33哲%省33厭%件銷售費用藍99自17屋%護50鵝%疼32斯%著開發(fā)期稅費面36獻7脹4l怨%遮33沖%良26溫%勒其他費用賠18死3耕55疤%懂33工%奸12廳%霸不可預(yù)見費鋒44渣9俗33狡%胃33學(xué)%親33澡%消11應(yīng).碗投資估算葉本項目總投資聾為攻1239獲1浴萬元，其中土渣地寇費競42目0到萬元、前期工哥程棵費池2砌8嗚萬元、基礎(chǔ)設(shè)終施建設(shè)肚費外1猾0陽萬元、建筑安碼裝工程場費已991朱7鴉萬元、公共配姓套設(shè)施建設(shè)李費輛9毯6君萬元、管理費猛用和銷售費用火各填9長9赤萬飼元釋(浪按建筑安裝工扣程費婆的益1久%婦計跡)弊、開發(fā)期稅閑費葛36顆7濁萬元、其他費料用士18栗3歇萬元、不可預(yù)尺見火費訴44白9牛萬元及財務(wù)費豆用期72恭2廢萬元組成。惰詳見附瞇表墓1御－紀1之。軟12掘.港資金籌措默上登項目總投艇資潮1239愉1惹萬元，其中項詢目資本斃金頑300連0大萬元，分兩年蹦等額投入；商其業(yè)銀行貸從款拔389漫1傻萬元斯，卷3橫年的貸款比例舟分別搶為金12.4鴉%世、搏35.6密%塵和昏52肺%無；不足部分擬蜘由預(yù)售房款解薦決。詳見附課表龍1鬼－趁2傅。腦13撇.忌貸款條件膊撿汪年利鍵率展5.85貼%虹，按單利計息賢，寬限灰期份3坡年盈，就3迅年等額還本。14.稅費率懲棍酸稅費率見柏表述1歷－關(guān)2普。適表烘1農(nóng)－拒2洗益市尸稅費率膨表船(最%)濱縮稅費項目蝦纏稅費率職紐稅費項目叮熔稅費率黎營業(yè)稅真5漁公益金補5密城市維護建設(shè)雁稅欄7簡法定盈余公積擔金源10取教育費附加橡3塘任意盈余公積監(jiān)金惡0成企業(yè)所得稅犧33志不可預(yù)見費熊4欠房產(chǎn)稅岸(蒼按租金港)內(nèi)12泄土地增值稅猴30技、肺40膏、糠50浸超率累進繩15民.萍銷售與出租計光劃賀X束X督小區(qū)項目高層潤、多層住宅和書部分營業(yè)用房寄計劃鈔在州4督年內(nèi)全部出售著。住宅樓從項井目開工希第恩2朵年開始預(yù)售，駁分期付款，刷按償20麗%細、暑70求%蟻和刪10撕%啄分中3吊年付清。出租叔房渴第互4貨年開始出租，嫂出租率覆第屢4座年雕為朗80蹦%升，以后各年均伴為怎100恒%穩(wěn)。各類房屋銷甲售計劃見綿表涉1搞－全3偶。傍表趣1舒－鄉(xiāng)3刮貌歸抹房屋銷售計劃訴表皇(賠%)朋幣年咱株孕份轉(zhuǎn)類且壞群型冶諷2透3哀4吊5賺車高層樓房生40拖40插20代霧多層樓房淡30寧30擺30曬10累濁營業(yè)用房厭遙30款30總40炕睬養(yǎng)根插據(jù)淹X新X緩市近期相同房般地產(chǎn)項目的敘售療(榜租捧)省價和居民購買散力的預(yù)測，計絡(luò)劃們X栽X胳小區(qū)高層住宅命樓售伸價弊180雅0鋸元刷/敲平方米，多層紅住宅樓售頂價森125剛0嫩元段/離平方米，營業(yè)需用房的一半出匠售，售良價駛350蜘0手元滅/鳳平方米。售房醒加權(quán)平均價廟為概167燒0仿元病/蠻平方米。營業(yè)欲用房的另一半呈出租，租耍價誰100堅0條元賠/湖年救·陸平方米，建設(shè)拼期出租房不預(yù)銳租。槳16稠.副財務(wù)分析玩16.1脖液分析依據(jù)省掙展建設(shè)部發(fā)布的甜《房地產(chǎn)開發(fā)趴項目經(jīng)濟評價布方法》，中國趁計劃出版社出粗版距，躬200炕0要年。跡16.2鑒渣盈利能力分析松財據(jù)項目在計算期屠內(nèi)經(jīng)營收竄入神2067份1默萬元，可獲利首潤硬495快4炮萬元，扣除所嘉得稅、公益金旅、公積金后還切有舅282虧1菊萬元可分配利尿潤。項目繳納詞的經(jīng)營稅金志為夸113嶼7駛?cè)f元，所得稅急為壯163餐5緞萬元，土地增版值稅主為葛220裕2籌萬元，合計繳滲納稅的金殼497脹3久萬元。和項目滔業(yè)主投入的資傷本咸金始300辣0前萬元相比，珍在攻6鴿年內(nèi)項目盈利步和繳納稅金的扇絕對額是馳相當高的，表跑明項目的盈利欣能力是比較強大的。詳見附睜表墾1坐－堡3吐～附喜表憶1脂－駱5賺。婆盡擊項目全部投資占內(nèi)部收益弄率另(啊所得稅刊前污)梁為留32.8教%灌，在預(yù)期可接喜受內(nèi)部收益率獵為瀉20沙%裝時，項目凈現(xiàn)巖值貨為攻114剪2村萬元，項目投脊資回收期劇為竟3.尿8蛙年。資本金內(nèi)塑部收益率漁為蛋39.2析%姑，項目凈現(xiàn)值控為凈90哲9翼萬元。詳見附除表味1愧－痕6字和附皇表億1進－楚7仿。姑嫌蠢商品房投資利響潤率＝利潤總伸額撞/擾總投窩資再×100%粥晉役爛畏＝昂4954/1蹄2391×1緒00葬%埋＝講40%異商品房資本金濕凈利潤率＝稅絨后利勺潤瞇/渠資本掘金胸×100%貌支罩歲洋另＝蹲3319/3午000×10埋0較%炮＝扯110%埋16.3概猛清償能力分析臘像塔按照項目的借粘款條件和還款露計劃，項目建柴設(shè)期不還本金漠，從第四年開萍始黑分遞3虛年等額償還本漆金，每年胖還冊129括7幼萬元；借款利非息每年照付，峽總計付利稅息驗72乘2呀萬元。詳見附代表限1薯－允8科。孕16.4涂連資金平衡分析濤和資產(chǎn)負債分攔析登坡賢在項目計算期求內(nèi)，各期資金焰的來源與運用埋是平衡有余的太。資產(chǎn)負債率汪是比較低的，屈資產(chǎn)負債率最歡高賓時桿(允第滿3陪年肌)鼻僅床47攔%騾。因此，從總競體上看，項目封的清償能力是旅比較強的。資跟金平衡分析和職資產(chǎn)負債分析生詳見附棵表摸1喚－槽9淋和附厭表仁1畜－聽1對0搭。振16.5慈礙敏感性分析傅貿(mào)孕將開發(fā)產(chǎn)品投大資、售房價格伍、租房價格和宴預(yù)售款回籠進疊度等因素作為暑不確定性因素膜進行敏感性分釣析．分析結(jié)果曬表明開發(fā)產(chǎn)品浸投資和售房價哨格兩個因素對抖項目的效益最裁為敏感。如果招開發(fā)產(chǎn)品投資垂和售房價格分犯別向不利方面嘆變忘動倆10籌%嬸，則全部投資今內(nèi)部收益率將枯分別下降悟至拖23.8哨%長和墨21.7裁%齊，凈現(xiàn)值分別吸下降兄至愛37電3布萬元侍和彈15兇5葛萬元，投資回夏收期則增加規(guī)到差3.榮9私和壞4.猴0拔年。預(yù)售款回前籠進度相對較覺不敏感。最不是敏感的是租房剩價格，這是因檔為計算期只虎有挺6轎年，而且是從宇第四年才開始佩出租，租房收蔑益占整個項目躍收益的比重較授小。詳見念表園1腰－鳳4摘和篩圖兇1仗－鼓1疊。姻表很1符－鋼4框雪腦經(jīng)坐敏感性分析表娛瘦序號垂項址龍目對筒變動幅度野(攤%尋)梁貝全部投資哪(樓所得稅前夕)活內(nèi)部收益率癢(佩%遙)敵濱凈現(xiàn)值鹿(礦萬元筍)思和投資回收期搞(拾年脆)損0弓基本方案旦32.78青1142循3.74作1蜜開發(fā)產(chǎn)品投資擋10瘦23.82朗373銳3.94共－島10慕43.60仿1911帥3.55矮2臭售房價格奧10攝43.69魔2130御3.55育－蝕10樓21.74歌155攏3.99蘋3強預(yù)售款回籠進或度愈10鉤35.62和1303枕3.63蘿－間10遮27.89退759諸3.96散4銹租房價格儀10蹤32.84鏟1148算3.74罰－愛10堂32.72次1136燙3.74圖1－1稿敏感性分復(fù)析令(織全部投資、所款得稅油前喘)縱1梁—下—害售房價格；泄2獲—香—咳預(yù)售款回籠進法度；家3檢—呀—匹租房價格；郵4豪—茶—儉基準收益率；柄5緩—蘆—甘開發(fā)產(chǎn)品投資富16.5惑凈臨界點分析有臨界點分析是只項目評價的另籠一重要方面，劍它反映在預(yù)期鐮可接受的投資盟內(nèi)部收益率下岡，投資方能承黨受的各種重要李因素向不利方匯向變動的極限泄值。根據(jù)敏感疊性分析，假定墊投資者期望的悔內(nèi)部收益率介為耕20繭%露，在這種情況稻下，開發(fā)產(chǎn)品閑投資的臨界點誤為派1423鋪2周萬元，增疾加珍184掘1告萬元；平均售縫房價格的臨界孝點為每平方伶米律147料7碑元，下嶺降跡19胃3非元；土地費用訂的臨界點屢為王212盯6除萬元，增啟加風(fēng)170嫩7棉萬元；售房面沸積的臨界點羽為物10178三0俗平方米，減輛少治2088襲0倆平方米。詳見蚊表許搖1乏－悠5計。斬表盒聰1咸－森5還陽越滑臨界點分析表鵲鐘敏感因素?；痉桨附Y(jié)果勤烈臨界點計算謹茶內(nèi)部收益率描(鬼%謊)特32凳.78禾半期望值抽20欺.00團顯開發(fā)產(chǎn)品投資貍(確萬元殿)囑12林391反仍最高值概14縫232推則售房價格笑(駛元麗/映平方米幅)屯16昂70葬球最低值爛14響77溫續(xù)土地費用匆(別萬元宇)糟42收0漫零最高值銜21賄26獅售房面積距(可平方米副)滔12網(wǎng)2660墾趨最低值腹10槽1780看17窄.阿評估結(jié)論冬該項目符合國不家產(chǎn)業(yè)政策和憐發(fā)展方向，小姐區(qū)房屋銷售價敵格適中，預(yù)計幅工程完工后，鉆銷售前景會令漆人滿意。項目贏的實施將詞對塞X貢X秘市的建設(shè)和改漁善居民居住條啊件和居住環(huán)境冊起到積極作用精。項目內(nèi)部收冊益率蘭達談32.8繩%綿，亮6銀年內(nèi)上繳各類鄭稅金總計偏達娘497在3挑萬元。具有良答好的社會效益均和經(jīng)濟效益，綱且具有較強的霜抗風(fēng)險能力。乓項目選址適宜外，總平面布置粘和方案設(shè)計合詳理，從技術(shù)方野面看項目亦可哄行。項目主要蔽經(jīng)濟技術(shù)指標源見訂表毀1率－梅6飛。避表倚1喜－穗6肌福墻豬剛踐主要經(jīng)濟技術(shù)叮指標雪序號披盼名壩巡稱餡單該柏位朽數(shù)剖漸據(jù)糧灶備立妨注勵Ⅰ收1運1.1嫂1.2磁項目設(shè)計規(guī)模酬房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)爆品總建筑面積霧商品房銷售餅高層住宅樓鹿多層住宅樓語營業(yè)房旨出租房：營業(yè)墊房馳平方米壓平方米誓平方米嚴平方米洞平方米效平方米缸123320從122660錦91000沈31000劍660粗660捕Ⅱ成1尋2膛3轎4狗5劈6居7筍8蔑9堂項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)怠開發(fā)產(chǎn)品投資牙其中：財務(wù)費虛用數(shù)資金籌措滋其中：資本金棍旋虛杰借款租姜郵廣預(yù)售房款餡經(jīng)營收入揉經(jīng)營稅金及附滔加厚總成本費用喇利潤總額編所得稅昌稅后利潤璃土地增值稅眼訓(xùn)萬元叔萬元鵲萬元展萬元福萬元顆萬元廁萬元撿萬元無萬元柔萬元宋萬元線萬元具萬元泉1逆2391涂7漸22蛇12391產(chǎn)3000孩3891盤5501脫4134頂227秩2476框991求327傾6梢64盆440爹年平均趨年平均絨年平均晴年平均塌年平均殊年平均捷年平均牛Ⅲ血1紹2葵3變4戒5翼財務(wù)評價指標楊商品房投資利黃潤率依商品房投資利閉稅率刪商品房資本金例凈利潤率易全部投資內(nèi)部色收益率至(塵所得稅前偷)丘全部投資投資園回收期歷(金所得稅前避)花剝%扔腳%悲底%脊麻%端泉年循40.0晚67.1卸110.6島32.8鬧3.8休6蝕7族8留9確奮全部投資內(nèi)部拆收益率墓(閘所得稅后彼)拒鑒全部投資投資幫回收期受(拿所得稅后炭)卡晴資本金內(nèi)部收浩益率調(diào)姨長期借款償還替期顧至%侵濾年跨祖%蕩封年亡23.6浮3.94碗39.2聯(lián)6.0如建設(shè)期起客附表尚1奪－抵1搜項目總投資估佩算表稀蘆評鞏坊單位：萬元閱臨序號筐勒項碑底目金群總投資摔序估算說明血1到開發(fā)建設(shè)投資貍123媽91得1.1會1.2摔1.3怖1.4獅1.5隙1.6矩1.7侄1.8光1.9蜂1.1痕0戴1.1搖1解1.1籌2期土地費用道前期工程費鈴基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)頸費卷建筑安裝工程兩費秀公共配套設(shè)施振建設(shè)費膜開發(fā)間接費股管理費用霉銷售費用煙開發(fā)期稅費沃其他費用蒙不可預(yù)見費捷財務(wù)費用康420網(wǎng)28奔10敏991呆7汪96饑99盯99暢367唯鮮183樂449信722請2贏經(jīng)營資金滑3羨項目總投資拜123豐91食3.1號3.2泄3.3清開發(fā)產(chǎn)品成本熟固定資產(chǎn)投資勞經(jīng)營資金誓123年91朗附表看1即－蹄2記暖送投資使用計劃勝與資金籌措表裝蠟河揭單位：萬元霜序號買陽項柔木目饒合計厘1霸2彩3狡4粘5會6鉗1娛總投資配12391炒1983理3824前6119妖233甘155殊78察1.1姥1.2掃1.3脂1.4跌1.5旺自營資產(chǎn)投資波自營資產(chǎn)投資抬借款建設(shè)期利眠息尸自營資產(chǎn)投資彼方向調(diào)節(jié)稅艷經(jīng)營資金憑開發(fā)產(chǎn)品投資攻其中：不含財圣務(wù)費用檔食毫蛛財務(wù)費用牛12391諸11669位722拘1983仗1968鼓14辭3824渣3754科70才6119幻5947持172鍛233只233揀155介155盼78駝78捕2法資金籌措伐12391賴1983展3824武6119壓233悉155唉78材2.1綁2.2版2.3啊2.4撞2.5鄉(xiāng)2.6斜2.6.1牙2.6.2疑2.6.3繡資本金蘇預(yù)售收入中預(yù)租收入聯(lián)其他收入模其他施借款拌固定資產(chǎn)投資穴長期借款儀譜自營資產(chǎn)投資斬人民幣借款術(shù)戶自營資產(chǎn)投資品外幣借款伙制房地產(chǎn)投資人混民幣借款各自營資產(chǎn)投資屈建設(shè)期利息借主款蕉經(jīng)營資金人民鷹幣借款許3000購5501聽3891澇3891卵3891吉1500閘483臺483視483媽1500文941脅1383牧1383呈1383盲4094掌2025怎2025疾2025嬸233態(tài)155毅78眠附表屢1?。K3訪木刮售房收入與經(jīng)飄營稅金及附加鄙估算表堵單位：萬元軍序號鑰壯項擴戀目需合棍辰脂計層1鵲2漆3豬4氣5剝6迷1佛售房收入吵20486藏1557管7005材7133閥4028腥763姑1.1誰1.2睜1.3乘可銷售面積委(潮平方米俊)避平均售價烘(宗元／平方米逼)昨銷售比例揚(減%于)廚122660香100仰45898直1696儉37粱45898導(dǎo)1696荒37效27764歡1632豬23希3100芽1250昏3斯2庸經(jīng)營稅金及附詢加冤1127渠86副385胖392棉222場42紗2.1性2.2岔2.3擋蝕營業(yè)稅毛深城市維護建設(shè)沉稅鄭演教育費附加暫1024研72適31琴78濫5專2糟350杜25壩11未357尾25來11匯201念14底6站38芳3吵l直3贏土地增值稅始2202糊163工732知754新454弊99安4謀商品房銷售凈肥收入伙17158痰1308自5888輩5987碎3352毒622征注：銷售比例競是各個產(chǎn)品銷感售比例的加權(quán)卡平均值，以后嗽各案同。銹附表液1區(qū)－恢4淡觸們租房收入與經(jīng)悟營稅金及附加豆估算表鞭單位：萬元膜序號羞游項燙忘目逮合計牽1災(zāi)2您3饞4車5納6舞1母租房收入喘185允53保66啦66槽1.1餐1.2脾1.3辯可出租面積督(地平方米樹)勾單位租金蟻(晌元／平方米滑)否出租率甚(奪%雜)增528固1000點80著660性1000捉100娛6601德000極100閑2概經(jīng)營稅金及附憲加敵10役3腸4震4蘭2.1店2.2柿2.3新窗營業(yè)稅乓戰(zhàn)城市維護建設(shè)秘稅攤廈教育費附加程9舌1繁…堅3誦…萌…真3可…膨…燭3叼…缸挺…也3做租金凈收入個175嶼50冰62株62小4乖凈轉(zhuǎn)售收入捕44苦44聾注：由于表中致有效數(shù)字是四睜舍五入取整，過但計算過程中淘仍然保持足夠口的有效位數(shù)，蒙可能造成表中明合計數(shù)與各年筆數(shù)字之和不等要，在各年數(shù)字減絕對值小于掀l閱時，宵用邊“…料”底表示，以后各史案同。屬附表師1酷－黨5進表歇損鍵吊益碑箭表隔罰爺單位：萬元類序號鉛繡項葛槽目奮合計莖1三2惠媽3怠4嗓5歸6邀1駝經(jīng)營收入盜20671摸1557忘7005舉7186沉4094射829獅1.1秘1.2駁1.3擴商品房銷售收赴入耍房地產(chǎn)租金收愁入牢自營收入哲20486棒185鑰1557時7005然7133歪53宋4028搜66么763嘴66脖2畜經(jīng)營成本燒12348盯948睜4266總4328劃2384疼423瓦2.1符2.2毫商品房經(jīng)營成赴本已出租房經(jīng)營成蛇本冷(羨攤銷悉)板12341鴉7豆948峽4266威4326雹2唱2381頌3古42丈0準3釘3尖出租房經(jīng)營費彎用熟31寒9納1l筒11拳4含自營部分經(jīng)營蹄費用嘉5張自營部分折舊森、攤銷貼6悼自營部分財務(wù)肆費用瑞7戶經(jīng)營稅金及附褲加害1137躺86矛385掙395影225阿46葬8缸土地增值稅役2202期163賽732透754聾454柱99律9念利潤總額瘡4954損360貴1622痰1700寶1020弓251衰10滲彌補前年度虧庸損降11掠應(yīng)納稅所得額灌端4954造360扛1622幕1700惠1020鞋251沸12陷所得稅列1635古119興535窄561幻337艇83誦13鑒稅后利潤止3319流242技1087勢1139跑683立168范公益金偵法定盈余公積色金剖任意盈余公積橫金畜166擇332爸12爽24炸54俱109謝57矩114浪34潤68叮8普17慘14曾加：年初末分倉配利潤?quán)]205甚1129肺15道可供投資者分傅配的利潤頓205皆1129替2098虛581走1斥43岸16奪應(yīng)付利潤煌2821況2098撕581賤143勁A溉方態(tài)B趨方供C謎方寬2821幣2098投581茂143醬17震年末未分配利貢潤裝205威1129王附表太1淺－奇6勵踢米財務(wù)現(xiàn)金流量畜表廚(景全部投資翠)絕馳單位：萬元系序號輩稠項搬潛目壘合計動1兇2壯3艷4捷5賊6武1每現(xiàn)金流入躍20714烈1557欣7005崇7186桌4094警873拴1.1辛1.2貼1.3秒1.4業(yè)1.5脖1.6造1攪.7皂售房收入換租房收入退自營收入悼其他收入謀回收固定資產(chǎn)坐余值另回收經(jīng)營資金合凈轉(zhuǎn)售收入仍20486享185先44魄1557敏7005伯7133礎(chǔ)53棋4028布66越763奮66惑44急2望現(xiàn)金流出彎16673須1968國4121濕7600女1719顫1026響238帖2.1鍋2.2示2.3惠2.4勉2.5椅2.6暈2.7己2.8朵固定資產(chǎn)投資給(述含方向稅遮)怠開發(fā)產(chǎn)品投資戴(費不含財務(wù)費用惱)誼經(jīng)營資金闖自營部分經(jīng)營凍費用眼出租房經(jīng)營費菌用紙經(jīng)營稅金及附話加斧土地增值稅辮所得稅犯11669前31以1137斤2202飼1635貫1968竟3754儀86探163掩119栗5947代385塵732麥535蝦9臂395塔754貞561姓11棉225秘454器337忙11澆46聰99探83賀3游凈現(xiàn)金流量阻4041縮-董1968堆-竿2565潑-踐595禿5467宣3067融635謹累計凈現(xiàn)金流恨量葉-然1968輸-搏4533皆-夜5127逆339古3407懸4041輛4狀所得稅前凈現(xiàn)慢金流量稠5676偵-緊1968枕-擴2446距印-炮59罪6028濱3404硬717瓜旋累計所得稅前璃凈現(xiàn)金流量奮-油1968護-遇4414暑-革4473恩1555美4959靠5676罵計算指標灰擔所得稅前扣派所得稅后屈內(nèi)部收益率叼(租FIRR)被32.割78唉%臣23鈔.6伐%藝財務(wù)凈現(xiàn)值渣(路FNPV)夕114酷23泛16厭投資回收期慧3.災(zāi)74鍛3.94通基準收益率嚇(吼Ic)咬20.00條%問20.0辦0忌%撥附表廚1村－侮7灑老箱伶財務(wù)現(xiàn)金流量墓表寒(歲資本金興)箭摘蘆西單位：萬元忠序號鄉(xiāng)土項竄疲目飽合計笑1誦2飽3煮4并5節(jié)6術(shù)1咱現(xiàn)金流入拆20714嗽1557脈7005妙7186掛4094酷873搜1.1俗1.2中1.3旱1.4慶1.5江1.6建灣售房收入找衡租房收入虜烘自營收入帳蹦回收固定資產(chǎn)夢余值株拼回收經(jīng)營資金煌燦凈轉(zhuǎn)售收入倡20486傭185燦44皺1557朱7005記7133歇53勸4028舒66望763傭66款44亦2答現(xiàn)金流出芬17395群1500蒙2808唉5747曉3249饞2478滑1613綁2.1那2.2捎2.3次2.4圾2.5港2.6的2.7且2.8嚴2.9路2.10構(gòu)2.1l聲2.12泊資本金西預(yù)售鍵(碗租貼)燙收入用于開發(fā)奧產(chǎn)品投資地自營部分經(jīng)營陳費用推出租房經(jīng)營費門用某經(jīng)營稅金及附笛加覽土地增值稅恰所得稅生長期借款本金殃償還裙流動資金借款飽償還欄短期借款本金藏償還玉借款利息支付撲償還其他應(yīng)付允款犁3000蕩5501友31況1137順2202避1635套3891想1500鍬1500宣941揪86爆163捎119話4094鷹385銜732背535帝233唱9襖395狠754搞561湊1297浮155良1l摧225蹦454溉337止1297尚78堪11奇46隆99唇83擱1297憐3搏凈現(xiàn)金流量鼓3319尖－鋒1500番－錄1252輝1258靜3937盛1615數(shù)－客740諒4寺累計凈現(xiàn)金流育量演－亭1500哀－果2752墓－架1493銜2444貨4059霜3319索計算指標陜內(nèi)部收益率聯(lián)(鹽FIRR)善39.彈16鞭%蓮財務(wù)凈現(xiàn)值兼(激FNPV)勵909蘿基準收益率鞏(頑Ic)笨20筆.00督%餅附表震1遭－直8黑墊浮饒長期借款還本哄付息估算表穿存畏單位：萬元刊序號弓惕項影腔目抵合計珍1聚2慌3痛4翼5呈6日l慕長期借款償還萍1.1界1.2霧1.3墳1.4肉1.5鷹年初借款本息袖累計卵有坊本金夫慕妖建設(shè)期利息艇本年借款吧本年應(yīng)計利息灘本年還本付息飽雁塊還本濾量礙付息束年末借款本息建累計埋3891調(diào)722拐3891榴722廊483幫蕉14耀14撤14癢483傻483飽483深1383重70學(xué)70柳70票1866裙1866蘿1866掩2025指172市172局172筍3891宰3891精3891啊233羽1530編1297企233刑2594暑2594戶2594戀155燭1452炭1297歐155業(yè)1297鑰1297米1297慨78納1374懷1297遵78竭2喬房地產(chǎn)投資人墓民幣借款貓2.1偵2.2精2.3殺2.4震2.5粒年初借款本息戒累計省輩本金眼垂建設(shè)期利息針本年借款遺本年應(yīng)計利息李本年按約定還歐本付息葡吊還本瓜秘付息加年末借款本息松累計疏3891裹722奶3891俯722果483逃14謝14夸14頁483夕483掉483鑄1383朝70歇70羨70慕1866虧1866舟1866核2025規(guī)172謠172齊172糾3891剖3891猾3891黃233割1530峰1297份233守2594能2594窩2594施155仍1452愁1297括155臘1297誦1297緊1297昆柜78潤1374煌1297常78夫3薦還本資金來源叉7盼178淺4273李5205惹4253按3.1胞3.2鄉(xiāng)3.3肝3.4課3.5筒3.6嘗上年余額喇攤銷袖折舊課利潤蹄可利用售房收否入趟其他板7裕7冶171族178臂4095肺2976白2229故3908振345辭4興償還等額還款誕本金謠1297維1297倡1297憑5垂償還長期貸款剝－本金能力婦7膊178怖2976芳3908范2956侵6宿長期借款償還些期臟(折年攪)腐6.00際附表超1泳－足9炎瓶慘共資金來源與運慨用表盈鬼郵抄單位：萬元岡序號叉魚項捷害目決合計殺1忘2響3叉4師5抵6嗓1航資金來源蚊27605電1983魯4440鳳9030填7186肅4094爆873尾1.1毛1.2介1.3洗1.4必1.5勉1.6葵1.7艘1.8摟1.9屠1.10粒1.11雀1.12登商品房銷售收脊入膽房地產(chǎn)租金收緒入故自營收入封自營資產(chǎn)長期淋借款股自營資產(chǎn)經(jīng)營弄資金借款產(chǎn)房地產(chǎn)投資借簡款廈短期借款代資本金叔其他溜回收固定資產(chǎn)躍余值萄回收經(jīng)營資金變凈轉(zhuǎn)售收入耽20486俗185蘋3891漂3000盜44倦483座1500勤1557截1383屑1500肥7005坦2025患7133身53單4028健66呈763葡66遍44撿2季資金運用綱24107憐1983走4192鈴7772寶5346墓3059體1755括2.1隱2.2帽2.3錯2.4角2.5彼2.6亦2.7堅2.8佳2.9盛2.10劃2.1奶1睛2.12慮2.13港2.14趨2.15懲2.16點自營資產(chǎn)固定貧資產(chǎn)投資歌(壯含方向稅甘)隊自營資產(chǎn)固定疑資產(chǎn)建設(shè)期利議息叫房地產(chǎn)投資含(元含利息矛)矛經(jīng)營資金拐自營部分經(jīng)營其費用欣自營部分財務(wù)綠費用年出租房經(jīng)營費憐用胞經(jīng)營稅金及附督加今土地增值稅若所得稅另應(yīng)付利潤嗚自營資產(chǎn)長期價借款本金償還袖自營資產(chǎn)經(jīng)營突資金借款償還瞇房地產(chǎn)長期借雀款本金償還蝦償還其他應(yīng)付握款夜短期借款本金烤償還惱12391來31嫩1137暗2202贈1635遞2821暖3891循1983偉3824委86釘163遷1墻3國9敞6119迫385種732闖535球233滿9紙395無754疏561曾2098志1297搶155頑11佛225典454怖337吹581悲1297持78得11輩46申99番83律143垮1297待3嚼盈余資金腹349基8默248冰1258小1840躁1034盟－朵883拉4技累計盈余資金夏248蛛1507懼3346只4381哀3498綢附表翁1盲－波10溝返懲暈資產(chǎn)負債表趣蹈單位：萬元變序號史彈項酒民目鉛l磚2渠3穴4絲5敏6洞1獲資產(chǎn)圈1983架5107燥8219渠5964爭4770滾3498徒1.1有1.1.1睡1.1.2浴1.1.3店1.坊1赤.4狗1.2瓦1.3戲1.4家流動資產(chǎn)總額蹦應(yīng)收賬款勒存貨病現(xiàn)金島累計盈余資金掘在建工程嶄固定資產(chǎn)凈值掀無形及遞延資搏產(chǎn)凈值詳1983脅1983劫5107同4859輸248巴8219快6713面1507破5964份2618喜3346抖4770嫂389艙4381編3498威44受3454閥2貫負債及所有者查權(quán)益染1983著5107折8219駕5964突4770掙3498芒2.1犬2.1.1數(shù)2.1.2努2.2云2.2.1粥2.2.2達2.2.3辦2.3逮2.3.1怨2.3.2郊2.3.3螺2.3.4工流動負債總額斃應(yīng)付賬款鼻短期借款蛋借款鑄經(jīng)營資金借款皂固定資產(chǎn)投資勞借款策開發(fā)產(chǎn)品投資糖借款牧負債小計竄所有者權(quán)益冰資本金腿資本公積金財累計盈余公積血金嗎累計未分配利視潤毫483朵483踐483圓1500屈1500遮1866住1866載1866弟3242成3000舞36硬叫205輸3891胞3891想親3891劑432刊830松00辮199簡112董9向2594償2594忙259績433餓703絞000寶370蓄1297套1297事129無734誓733偶000晃473朗349恭830斧00扇498興比率指標意資產(chǎn)負債率或(白%瘡)加流動比率待(促%五)嘉速動比率忽(羞%復(fù))侍24嫂37并47留43幣27棉案例界二胞嬌槐混合房地產(chǎn)開壇發(fā)項目案例1.概述趕邪倒西南某旅游城補市是國家新近獻批準的對外開卵放城市。為適倘應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟的悶發(fā)展，吸引外梢商和國內(nèi)沿海宋地區(qū)投資，市罰政府批準在該哥市郊區(qū)興建別對墅小區(qū)。為保宮證小區(qū)建設(shè)的臟質(zhì)量和進度，正節(jié)約建設(shè)資金鞠，市政府公開屬招標，通過激患烈的競爭，南逆方某著名房地傘產(chǎn)開發(fā)商中標聯(lián)。項目占鴿地蘆20.8鍛6貞萬平方米，建咱筑面例積營4978蠶1欄平方米，建設(shè)義工畜期拉4階年，銷售龜期胸6訊年。揚賽堤項目坐落在該澡市西貧南四1鐘0活公里處的丘陵睜地帶，自然環(huán)私境優(yōu)越，地處鮮上風(fēng)上水，與模市區(qū)海拔落損差針10貞8豪米，從項目地賣區(qū)可以俯瞰整磨個市區(qū)。農(nóng)馳校整個項目計劃敵依地勢起伏分胸為三個別墅區(qū)辛，以區(qū)內(nèi)主要進種植的花卉分謊別命名為牡丹瀉園、月季園和鄙芍藥園。各小合區(qū)通過小區(qū)內(nèi)炮的道路相互聯(lián)戶接，但彼此又遠相對獨立。園燙內(nèi)除建筑物和剖道路外，全部絞綠化。假考慮到市場銷傷售和消費者的自不同需求，每斧個別墅小區(qū)內(nèi)嘴都安排了不同單建筑格局、不汽同檔次的住宅喜。除住宅外，聚開發(fā)商還計劃修在牡丹園內(nèi)建計一個建筑面積爺為顆1000m逃2疾的綜合商場，濫為項目區(qū)的住鐵戶提供各類商鑄業(yè)服務(wù)，由開醋發(fā)商的物業(yè)管愁理部門經(jīng)營；蓄在月季園建一積個建筑面積笨為秋1200m館2匙的休養(yǎng)所，供敬本單位人員到燈該市度假用。喇2.1農(nóng)項目用地整個錦項目用地情況灘見表蠅2平－籃1販表恥2旬－到1反鼻甘土地平衡表享辰翼單位：平方米平項危輩目鑒肆規(guī)劃用地跪知住范庫宅壤隔其他建筑防翠道弓砍路塑制綠辱謙化饞牡丹園鐵1000調(diào)00掏1795低8顆46賊1她27抄827覺53智754壯月季園潮乒85440雁10喪613唇79牲2煩21槍663山52篩372逆芍藥園消23歲200遞]5勝63常90螞l撲20諷736沒合罵森計憑208銹640截30羊134呀12兔53刊50槽391絨126西862獨2.2佛主要建筑物生各區(qū)的建筑物架和配套設(shè)施的欄安排見表鳴2常－臺2愁表腿2姨－取2到貓依源刷主要建筑物一災(zāi)覽表便寒名懇析稱針蛇數(shù)先桑量田(偶幢崗)至儲建筑面積赴(踏平方米冰/特幢查)梳婚小獸乞怨計膛(傷平方米輸)峰牡丹園如21荷1爽26白163路C懼型中檔額18壁20筋3.56丟36諒64既D賠型高檔罰22爛24筒6.92紀54綢32楊E糠型中檔脖28批15張1.46胖42快41鞏F孩型普通挨14傍2燕83默.28銅11枝826朽屋綜合商場為1鄉(xiāng)10傷00.00翠10茄00雜月季園旁91胖20翁792疲A幅型高檔艘19膜27養(yǎng)6.33辣52嚴50危B諸型中檔餡32床17置9.79喉57蹈53陰C安型中檔密24醫(yī)20剛3.56聾48巾85儀D懲型高檔露15頸24暢6.92添37刮04分愚休養(yǎng)所書1娛12史00.00卸12野00督芍藥園速13腰28曉26化G軟型中檔努13激21仰7.38緣28展26頁尊合呼扔計豐31宇5倍49河781聯(lián)按住宅的檔次掀分類，整個項哀目開發(fā)各類房褲屋及面積匯總距見表腳2灘－尤3鵝。介表浴2糾－缺3猾皮該霧捎房屋類型及面穗積表避稍房屋類型輝軍數(shù)蒸兆量全(膝幢誦)拍紐面辛峰積噴(冤平方米揚)先敵普通住宅微14低2飾11顏826永涌中檔住宅膽11其5川21萄369望摔高檔住宅墓56驗14化386數(shù)方休養(yǎng)所逃1徒12頂00假終綜合商場缸1彎10魂00筍2.3筍建筑與裝修習(xí)喜各檔住宅的建栗筑與裝修條件箏如下：垂撒普通住宅：建漫筑面積為成80四～宰120訪平方米，院落妥2鄙印平方米以下脈，無車庫，水難泥檁條樓板，材粘土磚墻，普吉通屋面瓦，普險通木門棕窗，水泥地面才，局部地磚，孟清水墻，廚房亭衛(wèi)生間捕貼教1.絹5江米高瓷磚，普島通潔具。每平鑄方米建筑面積恰的平均建筑裝厚修價格退為凱871.殘5先元，每平方米侄道路和綠化的粗費用父為胞174.秘3滿元。望裝涂中檔住宅：建鏡筑面積凍為中15氏0崖－擔22者0暴平方米，院鬼落灶20取0碰～鄭30貨0催平方米，有車傘庫，水泥檁條階樓板，局部現(xiàn)冶澆，粘土磚墻酬，屋面為鍍鋅示彩瓦，普通木筒門，鋁合金窗股，松木吊頂，雙地磚，局部木奴地板，內(nèi)外墻越刷普通涂料，偽廚房衛(wèi)生間靈貼遺1.膏8慢米高瓷磚，中濕檔潔具。每平煮方米建筑面積瑞的平均建筑裝恭修價格曲為飲141驚1瞎元，每平方米笨道路和綠化的階費用郵為猛282.色2灘元。天靜雹高檔住宅：建時筑面積芒為否24件0治平方米以上，惠院舊落做40故0糕平方米以上，界有車庫，現(xiàn)澆雕混凝土樓板，掛水泥空心磚墻墾，屋面為鍍鋅赴彩瓦，高級木擦門，鋁合金窗慶，桑木吊頂，揪木地板，內(nèi)外周墻刷高級涂料荷，廚房衛(wèi)生間彈貼滿瓷磚，高駐檔衛(wèi)生潔具。莖每平方米建筑羊面積的平均建歌筑裝修價格殖為窩166渣0朵元，每平方米器道路和綠化的殖費用賴為你33其2長元。姿毯朋休養(yǎng)所和綜合燦商場為中檔建觸筑裝修水平，選每平方米建筑識面積的平均建裙筑裝修價格分畏別約為躲1037.藥5災(zāi)元畝和霞124夾5牛元，每平方米梨道路和綠化的挑費用修為檢20姑7速元。依2.4憶禍開發(fā)進度和項南目計算期徒膨慘項目整個工期曾為府4掏年，形前滿3息年為三通一平承，道路施工，沖小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)瓣施建設(shè)，土建枕工程和水電安賽裝；后一年為欲戶外工程，掃匯尾及綠化。第撕五、六年為售沉后服務(wù)和銷售慘資金回籠?？缄J慮到牡丹園內(nèi)制的綜合商場為弱開發(fā)商自營，躲項目計算期定講為弄1趣0彈年。堅2.5疊落項目總投資及準用款計劃帝椒淺項目總投資嘆為敬1305設(shè)7辛萬元，包括房槍地產(chǎn)開發(fā)投資昏和自營資產(chǎn)固淹定資產(chǎn)投資。告房地產(chǎn)開發(fā)投慮資慎共控1286辜6陶萬元，包括土豈地費用、前期劍費用、建筑安錘裝工程費用、倒銷售費用、管悲理費用、不可康預(yù)見費、財務(wù)重費用等。土地烤費用單為閱125遠2企萬元，前期費材用秤68扶4耕萬元；房地產(chǎn)摩開發(fā)部分的建速筑安裝床費程655嶺8思萬元，基礎(chǔ)設(shè)裙施工程費黎為汗131的2窩萬元，銷售費叉用按售房收入仗的赤2.96曲%害計算，管理費股為前幾項目合笨計媽的月5屬%爐，工程監(jiān)理費館等其他費用氏為摧23挎5依萬元，漲價及屋不可預(yù)見費率左合計合為乓11西%車。詳見奔表筒2倉－奮4全和附股表虜2姨－彩1開。持表劣2搜－饑4北滿躍奴房地產(chǎn)開發(fā)建避設(shè)投資估算表棋宏凡單位：萬元圍跪序奉午號分廈費用名稱嬸岡金養(yǎng)勉額拌衫備潤跡注席房地產(chǎn)開發(fā)建封設(shè)總投資宵12866界1攝土地費用庫1252希20.87火萬平方米爹1.1母1.2眉土地購置費腫手續(xù)費鋒1200霸52辮2得前期費用室684育2.1孕2.2蛾2.3俯2.4喊可行性研究費榮勘察設(shè)計費低場地準備費殿其他費用僵30炕162扯478腔14閑考察、調(diào)研費放含土方、三通延一平虹3產(chǎn)建造費用稠7870贏3.1摟3.2里建筑安裝費病配套設(shè)施埋6558威1312探道路、綠化、揪水電增容婚4梅銷售費用鄭495洲按售房收入的獅2.96步%玩5搶管理費用絲515盲1閉－剖4啦項和的宣5舉%捆6腰其他費用跳235窩7廁漲價及不可預(yù)拴見費囑1216蕉1露－對6爹項的碧11網(wǎng)%診8綿財務(wù)費用客599椅鬧兩自營資產(chǎn)固定駱資產(chǎn)投安資絡(luò)18課1晃萬元，用于建交設(shè)烘100艘0變平方米的商場鹽。其中建筑工須程費漂按句124江5繭元拖/如平方米計算，納計刮124.培5逐萬元，設(shè)備購車置安裝菌費擇3槍0歸萬元，建設(shè)期栽物價上漲率樣為討3送%挺，不可預(yù)見費箏率侵為巷8搶%咬。另需經(jīng)營資唇金慨8辛萬元。州2.6貼筐項目用款計劃柏亦節(jié)項目施工用款腫計劃見趕表季2少－學(xué)5導(dǎo)。壓表愚2駁－班5旺比比岔施工用款計劃疲表醒節(jié)單位：萬元房年份緣項目司1梅2匪3很4獅驗合新銜計未普通住宅蓬57化3星29漫8鋤16時0屑憑1031惜中檔住宅倦57救4礦10坡60穿92喂3稱45秒7渾30享15販高檔住宅昌42嗽9擴71耀4灑58攤8港65鑰6會23去88壁休養(yǎng)所竭12仰5榨12療5良綜合商場肉10顛6歇75逝尋181絮小義途計閣18喇07韻21提47丸16藝71俗11議13嚇67此40臨除施工用款外信的其他項目用超款計劃見表剝2思－脅6演。塵盞表書2裁－禿6匠移修其他項目用款根計劃表燦暢單位：萬元當年份培項目樓筒倘崇擔客晉啊笨柳飼示簽員研音親礦雅初賣嶼擇莖斑顧鍋戶孔咬銷售費用井220殖160匠80桿20練8伍7活495仿開發(fā)期稅費跳其他費用屯90天90駝55在235構(gòu)不可預(yù)見費過200睜370個250散280選30兼86辨1216遺財務(wù)費用味71礦16編2賤18犁3弟122撤61族59彩9逼2.7勢米資金籌措與借歉款償還膝盤靈本項目投資的有資金來源有：碰開發(fā)商資本盆金淡90灌0他萬元，第一年鳴注綁入皮54革0映萬元，第二年寨注雨入畏36剖0魂萬元；申請房冷地產(chǎn)投資人民惜幣借暢款智450職0憑萬元，第一年魔借宏款作350散0而萬元，第二年穩(wěn)借星款炭100旨0釋萬元，貸款名蚊義年利舅串帽4輔%架，單利，寬限五期每2仍年，旺分寨3哄年等本還款；滋其余不足部分矮用預(yù)售房款按爛實際需要補足伏。詳見附牢表區(qū)2脆－訊2字。流減飾自營資產(chǎn)固定另資產(chǎn)投資申請昏人民幣貸款，呈借款壓額棚2餅0董萬元，貸款名仇義年利率珠為榨4季%鴿，在第三年一頃次償還。自營容資產(chǎn)經(jīng)營資金語全部申請人民招幣借款，借款孔額懸8深萬元，項目結(jié)脈束時回收。商控場經(jīng)營資金中神存貨和應(yīng)付賬吼款的周轉(zhuǎn)天數(shù)外為惰1破5岔天，應(yīng)收賬款采和現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)乓天數(shù)匯為先2航0衛(wèi)天。辭剝稻還款資金來源擔為利潤、折舊恢和可利用的租副售收入。箏2.8勁已銷售計劃及價租格具遼面所有住宅均準蹦予預(yù)銷，預(yù)售校從項目大規(guī)模乞土建施工開始音，允許山分白3董年付款，預(yù)計證各年銷售資金樹回籠，分別占想售房合同額攤的啦28銹%逮、賊45孕%恨和辰27亂%災(zāi)。根據(jù)開發(fā)總倚成本和預(yù)期的允利潤，并考慮禍當?shù)睾屯獾仄溴佀愴椖康匿J售價，開發(fā)商帽確定各類住宅露和休養(yǎng)所的平看均租售價格為河：北模具普通住買宅蠢215要8育元項/聯(lián)平方木米高春抱高檔住避宅餅431溝6準元惕/特平方米猾旱拔中檔住雖宅雄371脆8濱元決/年平方甘米眾跑沃休養(yǎng)所租量價碧350銀0奴元味/墊年延·嫁平方米占桿銷以上價格為分聞類綜合單價，誦實際操作時可萍根據(jù)具體房屋枕的布局、位置庭、院落大小、貫付款方式、附花帶條件等在小建范圍內(nèi)變動調(diào)命整。蹤由于該項目地殘理條件優(yōu)越，病建筑設(shè)計合理牛，風(fēng)格典雅，興發(fā)展商看好市錢場，預(yù)計銷售換比例逐年上升差，銷售計劃見夜表自2那－馳7肥。蓋表送2崗－娛7見鴿運湖銷售計劃促表估(息%)材施誘年份毒項目峰1鮮2浴3街4皆易合膜幟計墻全角婚部衛(wèi)22驟25纖44辦8車10桃0班普通住宅治36律39志25沙10駝0微中檔住宅敏19陶21吵49貢L0補10回0趴高檔住宅境18滾20滾52叛10國10期0堪蹦慢按照一般賓館鷹出租率的水平款，休養(yǎng)所的出足租率攻為偵80較%裳，從第三年開搶始營業(yè)。境荒洪綜合商場的年天平均營業(yè)額估良計襲為擋12查0踏萬元，采購成閉本借為升6啟0提萬元，水電費牌為物1紫0閑萬元，人工費藍為膛1首0羞萬元，修理費條按固定資產(chǎn)嫩的魚2.5戲%膀提取。商場建星筑物撐按標2描0夸年折舊，殘值炕率那5叮%驢；設(shè)備第按尋1甲0煎年折舊，殘值蟻率繩5棍%廁。綜合商場從座第三年開始營高業(yè)，當年達到淋正常營業(yè)額蹤的京80面%距，第四年以后贊正常營業(yè)。臟2.9配漁有關(guān)稅費率蜻最謀營業(yè)稅稅粒率煤5瑞%舉，城市維護建繁設(shè)稅稅蒼率貨7椅%癢，教育費附加番費費沸率垂3碧%克，企業(yè)所得稅切稅缸率俘33促%瘋，增值稅稅凱率溪(玩一貸般斬)4炒%跑，房產(chǎn)稅稅率牛按租蝕金求12邪%本，盈余公積金梅按曠10室%太提取，公益金需按庭5別%初提取。3.財務(wù)分析殼3.1堡出盈利能力分析國掏蛋項目在計算期掏內(nèi)經(jīng)營收摸入悲2016揪3泥萬元，可獲利槐潤病439歌9吉萬元，扣除所凳得勺稅舒145雁2講萬元、公益糾金豈14滴7頁萬元、公積碑金蒼29滲3怕萬元后，還捕有頭250余7掀萬元可分配利脹潤。項目繳納監(jiān)的經(jīng)營稅金及趕附加同為都106晃1促萬元，企業(yè)所樓得稅稀為剩145成2茫萬元，土地增沾值稅聽為判86蜂7皺萬元，合計繳跌納稅傻金尤338寄1景萬元。詳見附民表報2強－黨3踏～附闖表俯2竿－窄6膀。真逼灘項目全部投資犁內(nèi)部收益芹率引(您所得稅辜前唉)段為連23.8司%獅，在預(yù)期可接客受內(nèi)部收益率翼為獵20做%玩時項目凈現(xiàn)值倆為條39姜3黎萬元，項目投涂資回收期五為貍3.夏9驗?zāi)?。資本金內(nèi)軋部收益率倍為菠65.9繁%彎，項目凈現(xiàn)值狂為貪83戶1再萬元。詳見附均表蘆2椒－綠7去和附沸表蝕2浸－戚8扎。搭巾掉商品房投資利示潤率＝利潤總伐額黑/利總投軌資蟻×100%急畢看怨覽希＝晶4230/1舅2866×姨100工%陵＝變32.9%酷嶺候商品房資本金國凈利潤率＝稅窩后利丘潤秒/飲資本價金暗×100%漁渾純袖柔獅＝旱2947/9頁00×10今0往%碌＝擴327%種3.2撈做清償能力分析播氣霸按照項目的借蛇款條件和還款指計劃，房地產(chǎn)權(quán)投資借款從衡第渣3猴年開始影分黎3五年等額償還本宴金，每年竄還色150夸0退萬元；自營資胃產(chǎn)投資借款單第肥3幸年一次還清，塊借款利息每年術(shù)照付，總計付紙利燃息雕60峰1甘萬元。項目的粉清償能力還是治可以的。詳見戲附隆表紫2舞－意9風(fēng)。銅3.3第錢資金平衡分析善和資產(chǎn)負債分駛析善魂受在項目計算期戰(zhàn)內(nèi)，各期資金騎的來源與運用塔是平衡有余的盾。從第一年起盲，資產(chǎn)負債率碎是逐年降低的慕，即慌前續(xù)4遇年的資產(chǎn)負債繞率依次糧為畝85互%紡、角79測%畏、他64篩%逗、足39跌%搭。因此，從總身體上看，在項斗目計算期內(nèi)，跨項目的資產(chǎn)負易債結(jié)構(gòu)還是合習(xí)理的。詳見附旱表礦2吸－壁1趙0鐘和附奸表伯2乓－赴1綱1坊。勒3.紅4廈敏感性分析矮敏感性分析是塊財務(wù)評價的重詠要內(nèi)容。從本演項目的情況來覽看，影響項目字收益的主要因絨素有：固定資斥產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品詠投資，商品房敬銷售價格，出索租房的出租價抓格，預(yù)售款回沫籠進度和自營初資產(chǎn)經(jīng)營達綱況的比例。瞞表掙2愿－菜8煮給出了以上幾玉個因素上下變油動豆10竹%陰時，主要評估盆經(jīng)濟指標的變斜動情況。步圖殲2琴－孝1亡繪出了各敏感歇因素變動的趨董勢。從該圖中置亦可看出售房織價格和固定資燒產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品逃投資是項目最甜為敏感的因素宋。如果開發(fā)產(chǎn)贏品投資和售房貸價格分別向不臉利方面變肢動霧10剝%橋，則全部投資取內(nèi)部收益率將著分別下降皂至僻16.0紀%蔥和午15.7露%騎，凈現(xiàn)值分別漲下降至億－拾45問8咽萬元和誤－翅46生2自萬元，投資回藥收期則增加傻到贏4.艙4毅年。預(yù)售款回抓籠進度相對較沿不敏感。最不擴敏感的是租房覽價格，這是因智為租房是從第玉四年才開始出殺租，租房收益解占整個項目收偽益的比重較小競。錢表某2木－如8螺搭偽護敏感性分析表蝴序號蘋臭項偷朽目熱慮變動傻叮全部投資復(fù)(副所得稅前駝)啄此幅度夠(記%懶)扯內(nèi)部收益率塔(旅%朵)蘭凈現(xiàn)值師(堵萬元蘿)攏投資回收期籍(景年砍)臺0代基本方案芳24弟.理6石393矮3械.型9解1崖固定資產(chǎn)及開慌發(fā)產(chǎn)品投資藥+10全16亦.叉0栗億－抬458旬4帽.重4壓旺－據(jù)10掛33搬.夏7升1243百3義，雖5落2幫售房價格惡+10哨33炒.淺5戀12摔47疏3定.扁5瘦枝－拆10怨15由.紛7驅(qū)篩－急462導(dǎo)4陸.跳4縮3攔預(yù)售款回籠進炊度先+10霸25孝.疼6流537睜3嗓.炊7持習(xí)－敲10臉20款.攪9句101腫4槽.踢2坡4購租房價格習(xí)+10裁24應(yīng).防4籮455晚3祥.迷9步胃－體10業(yè)23工.病3某331祖3學(xué).迎9繩5括經(jīng)營達綱挑+10究23工.狼9瓶401叨3惜.粘9尚弊－技10手23值.鵝7努385布按3忠.影9桐圖舌2檢－以1最晃敏感性分折析駝(抽全部投資，所歲得稅梨前盼)業(yè)袖1蜂—能—辱售房價格棗；家2仆—脂—盟預(yù)售款回籠進淡度坡；黃3糞—膜—呀租房價格腐；籮4鉆—遍—叛經(jīng)營達丸綱量%伯5午—活—排基準收益率團；炒6城—妹—漲固定資產(chǎn)及開侄發(fā)產(chǎn)品投資編3.5層古臨界點分析樸妹飽臨界點分析是幫項目評價的另康一重要方面，棕它反映在預(yù)期慮可接受的投資賠內(nèi)部收益率下泄，投資方能承混受的各種重要源因素向不利方玉向變動的極限筒值。假定投資模者期望的內(nèi)部減收益率功為足20矩%瞎，在這種情況洽下，開發(fā)產(chǎn)品泛投資的臨界點倚為幻1365氏9甚萬元，增脹加速60務(wù)3鐮萬兀；平均售卻房價格的臨界凳點為每平方機米受335帖0撕元，下臥降鈔16岸1等元；土地費用姨的臨界點摧為今177新5攔萬元，增超加箏52楚3通萬元；售房面造積的臨界點逐為噴4274夾8愿平方米，減技少仁483厲3趨平方米。詳見罩表踐2祝－述9勝。昨表四2獨－晃9載異雅羨繼臨界點分析表竟樸敏感因素雜基本方案結(jié)果掙臨界點計算煮內(nèi)部收益率喘(落%藥)禽23庫.掘8沫室期望值般20陣開發(fā)投資額肥(顆萬元籌)芒13繁056葡污最高值復(fù)13晉659煮售房價格膝(王元組/鞏平方米述)榴35秋1l是潮最低值距33餓50懂租房價格屬(急元說/污年平方米猶)短37予50彼昏最高值米13蕉74婚土地費用磁(糾萬元麻)拐12供52肯像最高值繡17喬75辜售房面積斬(苗平方米讓)榨47鋒581嫁惠最低值辣42捐748位4.1偶釣評論結(jié)論懼本項目是某市籍為促進城市經(jīng)繞濟發(fā)展建立的脈一個房地產(chǎn)開權(quán)發(fā)項目，項目鳥本身盈利能力儲較強，全部投蹄資內(nèi)部收益率者為治23.8燈%抗，投資回收期斤為權(quán)3.咱9次年，商品房投副資利潤率枕為闊32.8坑%皆，商品房資本繡金利潤率啟為自327啦%氧，項目資金和缸資產(chǎn)負債平衡準狀況良好，從漲臨界點分析看廣，項目有一定海潛力，項目在賭財務(wù)上是可行俊的?？紤]到項宅目投資部分資御金來源是預(yù)售陰房款，為防范桿風(fēng)險，應(yīng)加強抽營銷工作，做退好售房資金回尤收的組織工作缺。項目評價綜誕合指標見發(fā)表拆2鴨－的1頸0凍。書表尚2-10臘燦千財務(wù)分析綜合波指標表鐮序號煙戲名燭慶稱間星單位敏搶數(shù)據(jù)多稻備穴攪注足Ⅰ沈1盜1填.嫂1橋1烘.語2頓1眉.閑3且2攻建設(shè)規(guī)模示房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)向品總建筑面積價商品房銷售鍋咬天嚇普通住宅點怒農(nóng)己中檔住宅午煌訊做高檔住宅吃出租房捉受漿誼休養(yǎng)所示自營資產(chǎn)稿適立乒綜合商場欠自營收入羅平方米算平方米到平方米患平方米爹平方米火平方米老平方米駝萬元駁49781均47581認11826埋21369驚14386息1200朱1000優(yōu)120為常年營業(yè)額廊Ⅱ爬1匠2爹3烤4乘5蔑6燭7合8無9膏10孔11刊12捆13戲14申經(jīng)濟數(shù)據(jù)餐總投資錘自營資產(chǎn)固定寺資產(chǎn)投資膊自營資產(chǎn)固定咬資產(chǎn)投資建設(shè)被期利息頓自營資產(chǎn)經(jīng)營學(xué)資金難開發(fā)產(chǎn)品投資儲其中：財務(wù)費速用秩資金籌措書其中：資本金籍顫蔬皺借款膀惡隱乏預(yù)售房款屈經(jīng)營收入青經(jīng)營稅金及附符加奏總成本費用允利潤總額柱所得稅牙稅后利潤軍土地增值稅足商品銷售增值憑稅兼萬元搞萬元怎萬元董萬元追萬元角萬元種萬元捏萬元銷萬元膝萬元宣萬元橡萬元辦萬元掌萬元張萬元根萬元洋萬元布萬元漫13057予181已1筋8倍12866肉599屋13057淺900蠶4528杜7629居2520省133炎172貪8改551刺182肌369隆108埋年平均搞年平均挖年平均銜年平均敘年平均趴年平均霉年平均倚年平均脅Ⅲ哄1漲2施3百4星5蜘6蝴7釘8奉9蘇10渣11更12枕13芳財務(wù)評價指標犯投資利潤率啄投資利稅率嶼資本金凈利潤傭率晉商品房投資利杯潤率遞商品房投資利列稅率域全部投資內(nèi)部之收益率語(臭所得稅前偶)楚全部投資投資宣回收期盈(壩所得稅前愛)反全部投資內(nèi)部悼收益率北(斑所得稅后寸)歲全部投資投資妹回收期誦(增所得稅后處)尼資本金內(nèi)部收贏益率到長期借款償還愛期極(閣自營資產(chǎn)投資枕)水長期借款償還倒期招(里房地產(chǎn)投資己)翅自營部分盈虧溜平衡點漫(腔經(jīng)營達綱率吼)要%時%若%氣%蛋%蘿%薪年杠%撿年則%軟年宰年仿%丟4確.羽2鉛6窄.繁4植41王.閑0如32況.方9驢327遵23縣.扯8等3針.貿(mào)9鑰17勉.早7民4句.妖2乖65建.杠9畏2悔.牢0申5旺.三0矮55曾.地7佛以年計華以年計其建設(shè)期起傾建設(shè)期起息附表扶2媽－肥1醉型犬幫項目總投資估展算表歲雁愛單位：萬元捕序號寒文項守理目胃墊總投資佛脫估算說明玉1漠開發(fā)建設(shè)投資跡12津866響1笨.浴1線1路.尺2貓1蔑.湯3畝1恥.鞏4付1杠.疏5困1兄.性6首1咬.白7臺1毯.譜8廚1狂.爪9太1站.撒10砌1挨.斃1l沸1姐.溉12輪土地費用然前期工程拐毫基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)脅費匙建筑安裝工程貞費賀公共配套設(shè)施寒建設(shè)費敵開發(fā)間接費欺管理費用攀銷售費用扯開發(fā)期稅費朋其他費用武不可預(yù)見費次財務(wù)費用銹12傅52為684甜131鞭2釣655障8門515罷495閱235卵121助6堂599總2三經(jīng)營資金筋8個3鑄項目總投資末13理057呼3蓄.伸1立3猾.刺2鄰3劍.財3床開發(fā)產(chǎn)品成本捆固定資產(chǎn)投資柔經(jīng)營資金登12招866辜181煮8昏附表儲2堆－菊2堅傾冶投資使用計劃蟲與資金籌措表菌敏勻單位：萬元注序號繳須項笨粥目筐合計棚1失2濾3駕4列5犬6乘7箱8鞠9泥10累1吹總投資裳13057踩4669按3386梨2761全1936敵212海93幸1漁.蒸1增1接.丙2勞1情.搬3付1血.法4某1叮.各5滅自營資產(chǎn)投資夜自營資產(chǎn)投資挺借款建設(shè)期利狂息報自營資產(chǎn)投資熟方向調(diào)節(jié)稅數(shù)經(jīng)營資金純開發(fā)產(chǎn)品投資華其中：不含財評務(wù)費用魯貌北編財務(wù)費用抱181梯1填81匯28661繼2267老599撲106子柱…批4563咱4492忘71冷75命1賀3310懲3148者162洽6兆2754盼2571錦183裁2193龜4爭1813料122姐212摩152玻61屯93墻93慌2睛資金籌措魄13057鍛4669障3386患2761鈔1936霞212拆93值2斧.靠1慕2蘆.利2蝕2趣.堆3遍2昨.宿4枯2纏.青5柏2嫁.孤5嗎.凳1讓2妹.膠5乓.承2畏2國.昆5乘.迫3隙資本金直預(yù)售收入析預(yù)租收入擾其他收入運借款佛固定資產(chǎn)投資代長期借款化自營資產(chǎn)投資弊人民幣借款艘房地產(chǎn)投資人墓民幣借款茶自營資產(chǎn)投資哈外幣借款勇房地產(chǎn)投資外教幣借款德自營資產(chǎn)投資施建設(shè)期利息借去款懶經(jīng)營資金人民是幣借款隨900灶7629獲4528漠總4520幅20寄4500安8吸540搏609陸3520坡3520翅20毛3500嫌360塵2026敘1000蘭1000爽1000圖2754球6蘆6貪1934月2重2翠212啦93客附表找2戶－貌3訴售房收入與經(jīng)峰營稅金及附加陣估算表品單位：萬元撐序號烘搖項氣齡目籌合計憑1偷2絞3窯4短5沿武6述7龍8援9守10怒1脊售房收入廉16707怕991敬2690學(xué)4901耕4972詢2759徹394總1陸.它1少1濁.溜2鋤1樂.踩3浸可銷售面積籍(記平方米拖)副平均售價昏(奔元抽/抄平方米括)罷銷售比例太(完%雁)柏47581迅100秋10869藍3256氏23窮12016殺3263枯25趴21018幫3707采44蔥3679可3963軍8容2斯經(jīng)營稅金及附坑加固919紡54測148謊270容273許152滔22叢2球.訪1碎2藝.貫2歸2默.狼3襲營業(yè)稅晚城市維護建設(shè)本稅毛教育費附加沖835縫58鑄25疼50感3槳1絕134刪9扇4光245樸17堆7兆249賺17艱7辨138復(fù)10瑞4喇20寸1顧1讀3委土地增值稅陰867廊45組123犧247鏈270泊158輔24例4踩商品房銷售凈吉收入問14921黨891茶2419胞4384糧4428腰2449區(qū)348漠練開愁貧懼