戴德梁行物業(yè)管理手冊

戴德梁行物業(yè)管理手冊范例

第一章物業(yè)管理方案

電子文檔:GLFA001

目錄

GLFA001.目錄

GLFA002.前言

GLFA003.物業(yè)管理要點

(1)一種模式

(2)二項承諾

⑶三個重點

(4)四項措施

GLFA004.擬采用的管理模式

(1)物業(yè)管理架構(gòu)

(2)物業(yè)管理崗位編制

GLFA005.員工招聘

(1)高層物業(yè)管理人員

(2)物業(yè)管理部

(3)工程管理部

(4)安全管理部

⑸財務(wù)管理部

GLFA006.物業(yè)管理人員培訓(xùn)

(1)新員工上崗培訓(xùn)

(2)在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

GLFA007.物業(yè)管理所需物質(zhì)條件

(1)辦公及員工住宿用房計劃

(2)物業(yè)管理工具與裝備價格參照表

GLFA008.物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

(2)物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

⑶物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

⑷物業(yè)管理文員崗位職責(zé)

(5)物業(yè)管理員崗位職責(zé)

(6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)

(7)物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

(9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)

(10)強電技工崗位職責(zé)

(11)弱電技工崗位職責(zé)

(12)暖通技工崗位職責(zé)

(13)維修工崗位職責(zé)

(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)

(15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)

(16)安全管理員崗位職責(zé)

(17)財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

(18)財務(wù)會計崗位職責(zé)

(19)財務(wù)出納崗位職責(zé)

(20)財務(wù)收費員崗位職責(zé)

GLFA009.物業(yè)管理預(yù)算

(1)物業(yè)管理開支分類預(yù)算表

(2)物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表

GLFA010.物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

(1)管理規(guī)章制度

(2)物業(yè)檔案建立與管理

GLFA011.各項專業(yè)管理工作方案

(1)公共設(shè)施設(shè)備管理

⑵安全管理

(3)裝修管理

(4)消防管理

⑸車輛管理

(6)清潔管理

電子文檔:GLFA002

刖言

一、物業(yè)簡介

(略)

二、服務(wù)宗旨

以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。

三、追求目標(biāo)

以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。

電子文檔:GLFA003

物業(yè)管理要點

運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)

的信譽。

結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變

傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。

為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。

一、一種模式

針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管

理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的

模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式

效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。

建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。

追求目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。

二、二項承諾

1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

三、三個重點

1.完善服務(wù)、誠信待人

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)

宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶

提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好

的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完

善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。

2.環(huán)境管理責(zé)任到人

大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們

非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到

位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大

廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

3.安全、消防真抓實干

為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，以本物業(yè)先進

的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。

緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在

日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止

易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特

殊事件時力爭將損失降至最小程度。

四、四項措施

1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管

理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、

引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、

《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務(wù)

業(yè)戶的目的。

3.我們時刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意

見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)一上崗一再培訓(xùn)一再上崗”的輪回培訓(xùn)制

度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

電子文檔:GLFA004

擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù),要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的

配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安

全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于…身，命令統(tǒng)

一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留

下充足的空間。

1.綜合管理部

(1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。

(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。

(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

(5)負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

(8)組織、開展企業(yè)文化活動。

2.物業(yè)管理部

(1)負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。

(2)負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。

(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。

(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

(8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。

(10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。

(11)開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。

(12)配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。

(13)總經(jīng)理指派的其他工作。

3.安全管理部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

⑵與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

(3)成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。

(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。

⑺負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

(8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。

(9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。

(10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(11)總經(jīng)理指派的其他工作。

4.工程管理部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。

(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其

他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、

庫存和保管使用工作。

(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

(10)總經(jīng)理指派的其他工作。

5.財務(wù)管理部

(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。

(2)建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。

(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。

(4)征收和支付管理公司各類合同費用。

(5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財務(wù)報表。

(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。

(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

二、物業(yè)管理崗位編制

暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針,

特制定以下用人方案。

1.綜合管理部

(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和名員工組成。

(2)綜合管理部經(jīng)理名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)

調(diào)能力強。

(3)文員兼?zhèn)}庫管理員名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工

作。

(4)資料管理員名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

(5)業(yè)戶接待員名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接

收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。

2.物業(yè)管理部

(1)由1名物業(yè)經(jīng)理和名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。

(2)清潔班由名員工組成，分白班和夜班。白班人負(fù)責(zé)維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公

共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇

內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量

放低些。

(3)員工餐廳服務(wù)由名廚師及名工作人員組成，上班時間為，要求員

工個人素質(zhì)較高。

(4)業(yè)戶服務(wù)員名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。

(5)會所服務(wù)人員名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、

素質(zhì)較好。

3.安全管理部

(1)由1名安全管理經(jīng)理和名安全管理員組成，24小時負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。

(2)安全管理經(jīng)理名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全

管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

(3)文員兼資料員名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。

⑷主管名,分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。

(5)監(jiān)控值班由名員工組成，分三班,負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。

(6)大堂值班由名員工組成，分三班,負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。

⑺外圍值班由名員工組成，分三班,負(fù)責(zé)外圍值班工作。

(8)商場值班由名員工組成，分二班,負(fù)責(zé)商場值班工作。

(9)停車場值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作。

(10)巡邏值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。

4.工程管理部

(1)由1名工程管理部經(jīng)理和名員工組成。

(2)工程管理部經(jīng)理名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔(dān)任，具有較強的管理

能力。

(3)文員兼資料管理員名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同

時兼任管理處倉庫管理員的工作。

(4)強電值班由名強電技工組成，全天24小時值班，負(fù)責(zé)大廈強電設(shè)備的使用與維

護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

(5)空調(diào)值班由名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運作與管

理、維護。

(6)消防值班由名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運作

與管理、維護。

(7)電梯值班名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運作與維護。

5.財務(wù)管理部

(1)由1名財務(wù)主管和名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項費用。

⑵會計由主管兼任。

⑶出納員名。

⑷停車場收費員名

員工招聘

一、高層物業(yè)管理人員

1.物業(yè)經(jīng)理

大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗,熟

悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及

處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

2.物業(yè)經(jīng)理助理

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的

管理、協(xié)調(diào)能力，對工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認(rèn)識，能熟練操作電腦，文字功

底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)。勤業(yè)、敬業(yè)、

樂業(yè)。

二、物業(yè)管理部

1.物業(yè)管理部經(jīng)理

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較

強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清

潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬

業(yè)、樂業(yè)。

2.物業(yè)管理文員

大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，

熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、

理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、

敬業(yè)、樂業(yè)。

3.保潔員

高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。

4.寫字樓接待員

大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表

達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

5.收發(fā)員

中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強的責(zé)任心

和積極的工作態(tài)度。

三、工程管理部

1.工程管理部經(jīng)理

大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗

證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎(chǔ)，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強

的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工

操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

2.資料員兼文員、倉庫管理員

大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強

的文字功底，2年以上工作經(jīng)驗。

3.弱電技工

大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)，計算機或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗,

業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。

4.強電技工

身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)

驗，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能

力。

5.空調(diào)技工

大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有

較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。

6.維修工

高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé),

有一定的口頭表達能力。

四、安全管理部

L安全管理經(jīng)理

大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強的管理能力。

持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言

表達能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬

業(yè)、樂業(yè)，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。

2.安全管理員

高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)

責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。

3.監(jiān)控管理員

高中以上學(xué)歷，男175厘米以上,女165厘米以上,身體健康,不矯正視力為1.5,品行端

正,工作認(rèn)真,需有本地戶口。

五、財務(wù)管理部

1.財務(wù)管理部經(jīng)理

財經(jīng)類專業(yè)本科學(xué)歷，具有3年以上大型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)

意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會計核算和財務(wù)管理的全

過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財務(wù)法律、法規(guī),

敬業(yè)、樂業(yè)。

2.會計

大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識,

遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅

法。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

3.出納

大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強的法律

意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

4.車場收費員

有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務(wù)意識和

與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。

電子文檔:GLFA006

物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。

1.員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。

2.培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、

應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等項內(nèi)容。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)I。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處

理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。

（2）在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎(chǔ)。

（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。

4.培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）0

物業(yè)管理所需物質(zhì)條件

在投入物力方面建議如下：

一、辦公及員工住宿用房計劃

1.辦公用房

物業(yè)經(jīng)理辦公室m2會客室1m2

物業(yè)經(jīng)理助理辦公室m2會客室2m2

物業(yè)管理部m2倉庫2（工程）m2

安全管理部m2儲物間1（物業(yè)清潔）m1

男女更衣室各一間m2工程管理部工作間m2

2.住宿用房

由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達）安排物業(yè)安

全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。

二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表

內(nèi)容見下表。

物業(yè)管理工具與裝備價格參照表

序號名稱及規(guī)格單價

1萬用電表

2電流流量度：300A

電流鉗式800A

3

3000A

4對地阻值測試表

5絕緣值測試表(500V~1000V)

溫度計：電子數(shù)字式

6

酒精式

7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器

8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計

9電源測試電筆

卷尺：1m

10

5m

鋼尺：3m

11

lm

12水平尺：600mm

13角尺：300mm

14高空工作安全帶：降傘式

1550/500反光衣

16耳塞100db

17耳筒500db

18安全過濾口罩：100CDN

護眼罩：眼鏡式

19全護式

焊接用

20護鏡(焊接用1000GDA)

手套：綿布

21

皮革

22鋁梯：1m

鋁梯：1.5m

鋁梯：4m

23高空工作臺：10m全護式

24高壓電工全護裝

25運輸工具:軸流板式車

26手推車

27木鋤

扳手：活動150mm

活動200mm

28

活動300mm

活動450mm

29菊花板身：3mm?36mm

30組合式：4mm~45mm

31夾具：大力鉗（平口）

C形夾：100mm

150mm

32

20Omni

300mm

33虎鉗15Omni

34鋼管工具連彎頭

35切割工具：水管用切刀

36鐵皮用剪刀

37界刀

38剪刀

39緊急爆破工具：大手錘

40斧頭（消防隊用）

41鐵筆

42壓力鉗

43潤滑油加油槍

44六角起子(0.5mm~16mm)

管子鉗:200mm

300mm

45

450mm

600mm

46拉釘鉗

螺絲起子：平咀形100mm4mm

150mm6mm

47200mm8mm

250mm8mm

400mm10mm

十字形：100mm3mm

175mm4.5mm

48

250mm6mm

350mm7.5mm

49電子部件專用:平咀

50十字咀

51平咀鉗

52尖咀鉗

53斜口鉗

54導(dǎo)線開口鉗

55剪線鉗

56鯉魚鉗

57水泵鉗

58彈簧專用尖咀鉗:平咀

59弓咀

電線護套管鉗：100A以上

60

800A以上

手鋸:金屬450mm

150mm

61

木工600mm

250mm

手錘：電工

62球形1kg

球形1.5kg

63鐵鉆

64木工專用工具

65泥水工專用工具

66手電鉆電池式10mm~12mm

油壓式手電鉆：小

67

大

68油壓式手電錘：小

69鋸條式切割機

葉片式切割機：小

70

大

金屬磨輪式切割機：手提小

71

手提大

72磨輪床

7360A電焊機

74小型電焊機

75氣體焊槍：氧氣式

76高壓氣泵（手提式）

77高壓吸塵機（手提式）

78手提射燈

79氣動打釘槍

81值班工作臺、椅

82工具臺

83工具柜

84物料架

85工具箱

86文件架

87警械

88值班電筒（充電式）

89雨具

90防火服

91戰(zhàn)斗服

92空氣呼吸器

93頭盔

94防毒面具

95洗地機

96高速拋光機

97高壓沖冼槍

98吸塵器

99清潔小車及配件

100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等

101清潔消耗品

102吸塵吸水機

103大垃圾筒（生活垃圾用）

104垃圾筒（樓層及大堂用）

105告示牌（大堂用）

106指示牌

107大堂廣告欄/廣告牌

108大堂用吸水/吸塵墊

109地氈（電梯用）

110辦公桌椅

111文件柜

112打卡鐘及卡板

113對講機（含備件）

114電腦

115打印機（激光/針打各一臺）

116復(fù)印機

117傳真機

118保險箱

1196人更衣柜

120飲水機

121裝訂機

122照相機

注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準(zhǔn)。

物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1.全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行IS09000質(zhì)量管理體系及

IS014000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。

2.制訂管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和

監(jiān)督。

3.負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。

4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處

員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5.負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

6.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展各項工作。

7.認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)

1.協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。

2.認(rèn)真完成所分管的各項工作。

3.當(dāng)經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。

4.有權(quán)向經(jīng)理提出建議對下屬人員進行獎懲。

5.遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)

工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。

6.有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。

7.有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。

8.有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1.以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。

2.檢查、監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。

3.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。

4.定期對本部門員工進行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

5.協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。

6.負(fù)責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉

庫管理員合理貯存和使用保管。

7.負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。

8.上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。

四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)

1.向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、

督促各部門工作執(zhí)行情況。

2.負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)

行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

3.加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作

運作和人際關(guān)系。

4.加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公

司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。

5.恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴(yán)格會議制度，增強

保密觀念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。

6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。

五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2.負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。

3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。

4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。

6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。

7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8.完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。

2.負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

3.按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對

突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時間接待。

4.負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。

5.負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。

6.完成辦公室臨時交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。

2.負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。

3.負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。

4.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1.在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機電安裝維修工程的全面管理工作。

2.負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。

3.履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。

4.貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、

設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

5.執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止

發(fā)生安全事故。

6.對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少

于一次夜間查崗。

7.負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。

8.負(fù)責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備進行驗收及其配套設(shè)施完善工作。

9.負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

10.負(fù)責(zé)業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施

的實施、跟蹤、檢查。

11.定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。

九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)

L負(fù)責(zé)對大廈機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保

養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報。

2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相

關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進入機房。

3.定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。

4.配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處

理。

5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。

6.負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的

行為。

7.遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障,

或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。

8.加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。

9.協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。

10.完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。

十、強電技工崗位職責(zé)

1.協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。

2.制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24小時正常

運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5分鐘內(nèi)

將發(fā)電機電源送至用電設(shè)備。

3.負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制訂供電設(shè)備的大、中、小修計劃。

4.根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術(shù)改造,制定切實可行的節(jié)約能源措施,并保證實施,

使供電方案為最優(yōu)。

5.負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。

6.完成上級交辦的其他工作。

十一、弱電技工崗位職責(zé)

1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。

2.負(fù)責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電

系統(tǒng)的運行，維護管理工作。

3.根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。

4.完成上級交辦的其他工作。

十二、暖通技工崗位職責(zé)

1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。

2.負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各

類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴(yán)重的跑、冒、

滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。

3.負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制訂設(shè)備的大、中、小修計劃。

4.根據(jù)運行實際情況，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。

5.完成上級交辦的工作任務(wù)。

十三、維修工崗位職責(zé)

1.執(zhí)行管理處制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)

備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2.定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。

3.嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

4.發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。

5.定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

6.積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。

2.負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運行記錄的管理。

3.負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計工作。

4.負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。

5.負(fù)責(zé)本部門文件打印、校對及傳真工作。

6.負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。

7.完成上級交辦的其他工作。

十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)

1.接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項工作。

2.對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。

3.協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況,

做好檢查、考核記錄。

4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。

5.負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯

報。

6.定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進

行巡查、督導(dǎo)。

7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，

負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

8.做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。

9.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。

10.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。

十六、安全管理員崗位職責(zé)

L服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。

2.負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。

3.負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進出管理。

4.模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5.熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。

6.熟悉消防有關(guān)器械的使用。

7.負(fù)責(zé)大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。

8.負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。

9.負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。

10.完成上級交辦的各項任務(wù)。

十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

1.根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。

2.按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任

意增減或者合并會計科目。

3.圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負(fù)責(zé)編制公司財務(wù)計劃和費用預(yù)算，有效地籌

劃和運用公司資金。

4.做好公司各項資金的收取與支出管理。

5.定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。

6.做好財務(wù)統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表

和其他檔案資料“

7.定期檢查財務(wù)計劃、費用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查

明原因，及時解決。

8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。

9.負(fù)責(zé)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。

10.保守公司管理處機密，維護公司利益。

11.負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財務(wù)報表。

十八、財務(wù)會計崗位職責(zé)

1.對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。

2.對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證,并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記

賬憑證。

3.要嚴(yán)格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受

理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。

4.按照規(guī)定設(shè)置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿

名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。

5.根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除的

文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字,

并由記賬人員蓋章（簽字）。

6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真

實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報

表數(shù)字。

7.按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊

并妥善保管，防止丟失損壞。

十九、財務(wù)出納崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。

2.負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。

3.負(fù)責(zé)管理銀行賬戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余

額調(diào)節(jié)表。

4.負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)，做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。

5.加強貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪

用公款，不得出借公司賬戶。

二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)

1.協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理

部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收,

做到費用收繳率達98%0

2.根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準(zhǔn)時到達。

3.對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時

回收。

4.完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。

物業(yè)管理預(yù)算

一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算

物業(yè)管理開支分類預(yù)算表

序號支出項目名稱月支出年支出備注

一寫字樓支出

1員工薪金

2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費

3綠化租用、管理費

4物業(yè)管理清潔費

5物業(yè)管理辦公費

6公共區(qū)域保險費

7固定資產(chǎn)折舊費

8公共水電費

9管理公司合理利潤

10法定稅金

元/平方

11每月管理費支出合計

米

二商場支出

1員工薪金

2中央空調(diào)費

3商場專用貨梯費

4商場專用手扶梯費

5商場公共用水費

6員工制服費

7設(shè)施維修、保養(yǎng)費

8綠化設(shè)施管理費

9節(jié)假日活動宣傳費

10管理公司合理利潤

11法定稅金

元/平方

12每月管理費支出合計

米

三車場費用

1員工薪金

2照明電費

3公共用水費

元/平方

4每月管理費支出合計

米

四商務(wù)會所費用

1員工薪金

2會所用電費

3會所用水費

元/平方

4每月管理費支出合計

米

五員工餐廳費用

1餐廳用水費

2餐廳用電費

3餐廳用煤氣費

元/平方

4每月管理費支出合計

米

二、物業(yè)管理處開支明細預(yù)算

物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表

支出金額（人民幣元）

序號支出項目名稱算式

月支出年支出

一管理處員工薪金

經(jīng)理辦公室

1物業(yè)總經(jīng)理

2總經(jīng)理助理

工程管理部

4工程經(jīng)理

5工程主管

6強電技工

財務(wù)管理部

22財務(wù)經(jīng)理/會計

7弱電技工

8空調(diào)水電工

9萬能工

10文員兼?zhèn)}管

物業(yè)管理部

11物業(yè)經(jīng)理

12商務(wù)咨詢管理

13信報收發(fā)員

14會所管理員

15物業(yè)清潔員

16物業(yè)管理文員

安全管理部

17安全經(jīng)理

18安全主管

19安全管理員

20車場管理員

21監(jiān)控管理員

23財務(wù)出納員

24車場收費員

二物業(yè)管理辦公費

1辦公低耗品

2辦公交通費

3節(jié)日布置費

4辦公電話費

5辦公水電費

三公共設(shè)備維護費

1消防設(shè)備維護費

2扶梯設(shè)備維護費

3貨梯設(shè)備維護費

4消防梯設(shè)備維護費

5客梯設(shè)備維護費

6空調(diào)設(shè)備維護費

7吊船設(shè)備維護費

8電器設(shè)備維護費

9技防設(shè)備維護費

通訊廣播設(shè)備維護

10

費

11給排水設(shè)備維護費

12設(shè)備維修備用金

四物業(yè)管理清潔費

1寫字樓廁所衛(wèi)生紙

2清潔劑類費用

3清潔毛巾、工具類

4垃圾清運袋

5垃圾桶用干沙

6垃圾清運費

7水池清潔費

8“四害，，消殺費

清潔工具維修

9費

清潔管理備用

10金

五綠化租用、管理費

外圍綠化租用

1費

2物業(yè)綠化水電

費

室內(nèi)綠化布置

3費

固定資產(chǎn)折舊費

1電腦

2復(fù)印機

3打印機

4傳真機

七物業(yè)公用電費

1寫字樓客梯

2寫字樓消防梯

生活水泵、排污

3泵

4樓梯間公共照明

5泛光、霓虹照明

6車庫照明空調(diào)費

八物業(yè)公共用水費

寫字樓用水費

1用

2商場用水費用

3會所用水費用

4餐廳用水費用

九物業(yè)管理開支費

物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理

一、管理規(guī)章制度

科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目

的，我公司已成功導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量

管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公

眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。

1.公眾制度

(1)《業(yè)戶手冊》。

(2)《業(yè)主公約》。

(3)《精神文明公約》。

(4)《樓宇使用維護管理規(guī)定》。

(5)《二次裝修管理規(guī)定》。

(6)《二次裝修管理協(xié)議》。

(7)《裝修人員管理規(guī)定》。

(8)《出入物品管理規(guī)定》。

(9)《安全管理規(guī)定》。

(10)《消防管理規(guī)定》。

(11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。

(12)《園林綠化管理規(guī)定》。

2.崗位職責(zé)

⑴物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。

⑵經(jīng)理助理崗位職責(zé)。

(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。

(4)物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。

⑸物業(yè)管理員崗位職責(zé)。

(6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。

⑺物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。

(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。

⑼工程技術(shù)員崗位職責(zé)。

(10)強電技工崗位職責(zé)。

(11)弱電技工崗位職責(zé)。

(12)暖通工崗位職責(zé)。

(13)維修工崗位職責(zé)。

(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。

(15)安全經(jīng)理崗位職責(zé)。

(16)安全管理員崗位職責(zé)。

(17)財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。

(18)財務(wù)會計崗位職責(zé)。

(19)財務(wù)出納崗位職責(zé)。

(20)財務(wù)收費員崗位職責(zé)。

3.運作管理制度

(1)《員工手冊》。

(2)《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。

(3)《員工辦公制度》。

(4)《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。

(5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。

(6)《員工培訓(xùn)制度》。

(7)《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。

(8)《檔案資料管理制度》。

(9)《值班管理制度》。

(10)《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。

(11)《員工宿舍管理評比制度》。

(12)《接待投訴處理及回訪制度》。

(13)《維修回訪制度》。

(14)《機電設(shè)備的編號方法》。

(15)《機電設(shè)備的統(tǒng)計制度》。

(16)《配電房管理制度》。

(17)《物業(yè)防火安全檢查制度》。

(18)《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。

(19)《物業(yè)管理運作流程》。

(20)《業(yè)戶投訴處理程序》。

(21)《業(yè)戶入住工作程序》。

(22)《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。

(23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。

(24)《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。

(25)《物業(yè)資料控制工作程序》。

(26)《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護工作程序》。

(27)《機電設(shè)備維修工作程序》。

(28)《安全管理工作程序》。

(29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。

(30)《園林綠化管理工作程序》。

(31)《清潔管理工作程序》。

(32)《社區(qū)文化開展工作程序》。

4.員工培訓(xùn)考核制度

(1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。

(2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。

(3)《員工工作考核及獎罰制度》。

(4)《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。

(5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。

(6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。

(7)《部門員工崗位月工作考核表》。

(8)《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。

(9)《員工違章違紀(jì)處理意見申報表》。

(10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。

二、物業(yè)檔案建立與管理

1.資料收集

資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需

要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工

的全部工程技術(shù)維修資料］從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施,

小到花草苗木都應(yīng)有詳細的資料。

2.資料分類整理

(1)分辨真?zhèn)巍?/p>

⑵分類排序。

(3)組編檔號。

(4)裝訂精美。

3.檔案資料管理

(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。

(2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照

片、圖景等方法)。

(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受

翻動的磨損和損壞。

(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作

細致；如有破損，應(yīng)及時修補。

(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。

項專業(yè)管理工作方案

一、公共設(shè)施設(shè)備管理

1.管理目標(biāo)

保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。

2.管理措施

(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制

度。

(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。

(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要

求。

(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。

(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時

間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。

(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。

(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊

急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。

(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供

水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水

池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍

無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,

維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事

故應(yīng)急處理方案。

(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙

觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。

二、安全管理

1.管理目標(biāo)

(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

⑵維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；

控制小商小販進入。

(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。

2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在大廈設(shè)立流動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安

全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機下達指令，巡邏人員可在1至3

分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期

與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，

以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。

(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。

(3)發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上

級進行報告。

三、裝修管理

1.日常裝修管理

(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。

(2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日

三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。

⑶安全管理員24小時值班，控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。

(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運,

不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。

2.裝修安全管理

(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。

(2)與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。

(3)裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理

的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。

(4)需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護下，方

可作業(yè)。

(5)安全管理員巡查時，對裝修點的材.料、裝修方式進行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，

及時處理報告。

(6)發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。

四、消防管理

1.消防組織機構(gòu)的建立

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。

(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。

(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。

(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。

(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。

(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機構(gòu)圖及人員職責(zé)。

2.建立各項消防制度

(1)消防檢查制度。

(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全

用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審

核。

(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防

安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。

(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤

驗證。

(6)管理處制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名

主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。

(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。

(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

(5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。

(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

(7)公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。

(8)配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。

4.消防知識培訓(xùn)

(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達

到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防

宣傳教育。

(2)管理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消

防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細記錄。

(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。

(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。

⑸專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職,

其資格每年確認(rèn)一次。

5.消防設(shè)備管理

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。

(2)管理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防

設(shè)備標(biāo)識由管理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

(3)制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進行檢查和維護。

6.消防演習(xí)

(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的

《消防演習(xí)方案》并報政府消防部門。

⑵消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時

調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。

五、車輛管理

1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時

進出、停放。

2.本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡）進入停

車場。

3.車輛進入：車輛進入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員

同意后方可進入。

4.車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置

上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻

礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主

停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看

車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交

通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用

車位。

5.駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交

回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。

6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客