房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義由此財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1、收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)。4、進(jìn)行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述二、財(cái)務(wù)分析的作用

1、衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進(jìn)行的。2、衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。3、衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格?，F(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準(zhǔn)收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關(guān)說明①凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項(xiàng)目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設(shè)期利息，同時(shí)也不考慮全部投資的本金和利息的償還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務(wù)資金來解決的，所以現(xiàn)金流出項(xiàng)目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時(shí)將借款用于項(xiàng)目投資，則同時(shí)點(diǎn)、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預(yù)售收入再投入”項(xiàng)目（如果項(xiàng)目有預(yù)售收入再投入），而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項(xiàng)。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計(jì)算基數(shù)中含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在表中所列的其他項(xiàng)目中仍保留有財(cái)務(wù)費(fèi)用的影響。當(dāng)利息增大時(shí)，應(yīng)納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內(nèi)部收益率。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

③計(jì)算期房地產(chǎn)開發(fā)出售型項(xiàng)目一般只有建設(shè)期，所謂的經(jīng)營期也是很短的銷售期間。而置業(yè)投資項(xiàng)目不存在建設(shè)期，一般只有經(jīng)營期。由于預(yù)售和預(yù)租情況的存在，這類開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營期無法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。開發(fā)出售型的項(xiàng)目是指從建設(shè)開始時(shí)起到全部售出時(shí)為止所經(jīng)歷的是時(shí)間；開發(fā)出租型的項(xiàng)目是指從建設(shè)開始時(shí)起到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

④房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開發(fā)后出售項(xiàng)目、開發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。

開發(fā)出售型項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營資金”項(xiàng)目，運(yùn)營費(fèi)用和修理費(fèi)用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產(chǎn)余值的回收。以出租和自營為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也會有一些項(xiàng)目與出售項(xiàng)目不同，在持有期末可能會發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售收入”。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

（4）投資者各方現(xiàn)金流量表

該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。投資者各方現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

二、資金來源與運(yùn)用表

1、資金來源與運(yùn)用表的含義資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。其表格形式見下頁。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金資金來源與應(yīng)用表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

二、資金來源與運(yùn)用表

2、資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。出售項(xiàng)洞目資金污來源與乏運(yùn)用表序號項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費(fèi)1.4攤銷費(fèi)1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金出租邊和自樣營項(xiàng)夕目的搶資金樓來源教與應(yīng)億用表第二構(gòu)節(jié)珠財(cái)?shù)蛣?wù)分套析基貢本報(bào)濫表三、利這潤表（竟或稱損灶益表）1、損鉗益表桂的含致義損益鉤表是誰反映梢房地儉產(chǎn)投敢資項(xiàng)惕目計(jì)亂算期參內(nèi)各杯年的亦利潤織總額駕、所撐得稅命及各乳年稅奮后利煤潤的果分配滴等情斤況的賠財(cái)務(wù)安報(bào)表竹。通豈過該坐表提悔供的奶投資貞項(xiàng)目批經(jīng)濟(jì)槳效益尸靜態(tài)衛(wèi)分析繪的信皆息資遺料，念可以彈計(jì)算抗投資仗利潤趣率、朋投資秋利稅燒率、餃資本曲金利執(zhí)潤率需、資朝本金物凈利兩潤率胞等指僅標(biāo)。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤9.3未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤站表第二節(jié)枯財(cái)嬸務(wù)分析芒基本報(bào)戰(zhàn)表三、浙利潤鋒表（筆或稱舒損益責(zé)表）2、損尋益表牙的數(shù)芳據(jù)來辜源與匪填列（1）關(guān)于洲利潤總帥額損益表找中的利旨潤總額擊一般應(yīng)某為：利潤總水額=經(jīng)營收藝入－經(jīng)響營成本跪－運(yùn)營照費(fèi)用－咱修理費(fèi)次用－經(jīng)當(dāng)營稅金妻與附加腳－土地編增值稅第二節(jié)放財(cái)饒務(wù)分析最基本報(bào)猛表三、應(yīng)利潤鳴表（駕或稱核損益狡表）2、損益饒表的數(shù)撥據(jù)來源紫與填列（1）關(guān)于階利潤總災(zāi)額①以僅出售倡為主寺的房凳地產(chǎn)賢項(xiàng)目繳的利屯潤總蝦額利潤型總額=銷售昌收入煩－總枝成本缺費(fèi)用段－經(jīng)楚營稅掉金與疲附加即－土蕩地增剩值稅序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型坦房地產(chǎn)暈項(xiàng)目的紗損益表第二背節(jié)填財(cái)洗務(wù)分編析基倍本報(bào)舒表三、利洽潤表（疏或稱損零益表）2、損益拋表的數(shù)抗據(jù)來源肥與填列（1）關(guān)劫于利匆潤總歲額②以淡出租散為主殃的房進(jìn)地產(chǎn)馬項(xiàng)目被利潤乒總額利潤疤總額=出租收曉入－經(jīng)質(zhì)營成本就－運(yùn)營扇費(fèi)用－攻經(jīng)營稅劑金與附細(xì)加序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用（經(jīng)營費(fèi)用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租早型房漆地產(chǎn)動項(xiàng)目么的損屬益表第二庫節(jié)乒財(cái)尿務(wù)分康析基橋本報(bào)仆表三、迫利潤連表（鏟或稱庫損益幼表）2、損益婆表的數(shù)夸據(jù)來源棕與填列（2）關(guān)花于稅鑰后利盲潤稅后利表潤=利潤水總額撿－所旅得稅其中，箏所得稅=應(yīng)納稅伏所得額×所得蘆稅稅煮率一般情秀況下，逝應(yīng)納稅閘所得額敬（或應(yīng)于納稅收呆入）就饅是前面綁計(jì)算出煤來的利綠潤總額乏。房地輸產(chǎn)開荷發(fā)企狐業(yè)的奧所得峰稅稅吩率一烈般為25渡%。第二節(jié)傻財(cái)章務(wù)分析俱基本報(bào)逮表（3）關(guān)于菌利潤分固配房地產(chǎn)透企業(yè)交快納所得芬稅后的潔利潤為腔稅后利酒潤，稅秀后利潤倚等于可垂供分配假利潤，霜一般按施照下列尸順序分餓配：①彌扁補(bǔ)企演業(yè)以瓶前年充度虧慮損。②提蹈取盈北余公私積金憤。③向投中資者分黑配利潤胳，即表遲中的應(yīng)但付利潤墳?？紤]了嚇這三項(xiàng)物因素后造（大部滔分情況短下只有擇后兩項(xiàng)爽因素）召，余額昨即為表批中的未素分配利傲潤，未裁分配利攪潤主要骨是用于欣歸還借俗款。當(dāng)皇借款還副清后，逮一般應(yīng)杰將這部跟分利潤縣補(bǔ)分給擋投資者摧。第二節(jié)美財(cái)玻務(wù)分析朽基本報(bào)逗表四、資宋產(chǎn)負(fù)債礙表1、資產(chǎn)攝負(fù)債表尖的含義資產(chǎn)負(fù)布債表是招反映房挽地產(chǎn)投茶資項(xiàng)目尼在計(jì)算眉期內(nèi)各成年末資管產(chǎn)、負(fù)活債與所愉有者權(quán)緩益變化遷及對應(yīng)踏關(guān)系的塘報(bào)表。洽該表主渠要用于辣考察項(xiàng)映目資產(chǎn)駁、負(fù)債缺、所有夜者權(quán)益蛾的結(jié)構(gòu)沈，進(jìn)行烤項(xiàng)目清澤償能力耽分析。芝各期資尼產(chǎn)應(yīng)等孝于負(fù)債棋和所有喪者權(quán)益奪之和。2、資產(chǎn)正負(fù)債表狹的內(nèi)容從表稍中可萌以看遼出，虛資產(chǎn)犁負(fù)債吹表由席三大王部分箭組成克：資汁產(chǎn)、歉負(fù)債腫和所旅有者攏權(quán)益直。序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長期負(fù)債總額2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計(jì)未分配利潤資產(chǎn)負(fù)期債表第二仍節(jié)議財(cái)睬務(wù)分提析基桂本報(bào)還表四、害資產(chǎn)敏負(fù)債尸表2、資堪產(chǎn)負(fù)冊債表甩的內(nèi)危容從表中敵可以看磚出，資遍產(chǎn)負(fù)債狀表由三卸大部分掉組成：熄資產(chǎn)、促負(fù)債和莊所有者選權(quán)益。關(guān)于顫開發(fā)紫企業(yè)企資本礎(chǔ)金的蘭有關(guān)陷規(guī)定斑：建設(shè)部勿于20狼00年3月發(fā)布發(fā)的《房地企產(chǎn)開妹發(fā)企營業(yè)資穗質(zhì)管曾理規(guī)忍定》，房地謝產(chǎn)開發(fā)廳企業(yè)分于為4個(gè)等種級。巷各個(gè)朱等級父的注不冊資稼本金身為：勇一級50洽00萬元紫；二巷級200參0萬元；巴三級80速0萬元；伴四級100萬元稍。第二茶節(jié)駱財(cái)紋務(wù)分魔析基較本報(bào)示表四、資弓產(chǎn)負(fù)債億表清償能究力分析溜是項(xiàng)目陽投資風(fēng)木險(xiǎn)、項(xiàng)動目經(jīng)營圖安全性棕分析以擇及項(xiàng)目鼻籌資方爽案分析繭的重要嫁內(nèi)容。運(yùn)用徑資產(chǎn)壓負(fù)債帶表可冰以計(jì)倘算兩催類指底標(biāo)：①長風(fēng)期償滑債能眠力指古標(biāo)，炮如資湯產(chǎn)負(fù)何債率育。②短期小償債能榆力指標(biāo)肆，如流娘動比率藏、速動跡比率等第二節(jié)愁財(cái)麥務(wù)分析烤基本報(bào)漏表五、敞各報(bào)腫表間矛的相劉互關(guān)孤系“利抄潤表呢”與鋪“現(xiàn)撐金流錄量表好”都葛是為設(shè)進(jìn)行照項(xiàng)目巾盈利程能力嘴分析漂提供訓(xùn)基礎(chǔ)天數(shù)據(jù)趣的報(bào)鳥表，航不同警的是簽，通原過“榨利潤看表”筆計(jì)算墳的是額盈利欺能力嶄的靜饑態(tài)指刃標(biāo)；筆通過克“現(xiàn)副金流吩量表鞋”計(jì)肅算的冠是盈珍利能梅力的戀動態(tài)辮指標(biāo)擋?！敖璩钸€翅本付鬧息表艇”、雞“資躁金來某源與歉運(yùn)用久表”尋和“墨資產(chǎn)橋負(fù)債母表”鼓都是痰為進(jìn)罷行項(xiàng)成目清富償能日力分能析提佳供基梁礎(chǔ)數(shù)唱據(jù)的異報(bào)表賓。根敬據(jù)“曠借款率還本匙付息釘表”熟或“湖資金盡來源妹與運(yùn)告用表齒”可扒以計(jì)嗚算借天款償膜還期蓄指標(biāo)禽，根僅據(jù)“賠資產(chǎn)仆負(fù)債央表”墾可以略計(jì)算刃資產(chǎn)噴負(fù)債裂率、童流動應(yīng)比率告和速隆動比刺率等板指標(biāo)資。另外犁，通照過“膨資金唉來源美與運(yùn)獎(jiǎng)用表臘”可棵以進(jìn)汗行項(xiàng)注目的掠資金典平衡犯能力誘的分腎析。第二盈節(jié)泊財(cái)瞧務(wù)分小析基把本報(bào)挪表五、萄各報(bào)鹽表間傾的相沫互關(guān)贊系各類哄報(bào)表薄的填逗寫順役序：更借款起還本棵付息門表（橫在此漲之前渾需計(jì)峰算“懼財(cái)務(wù)巷費(fèi)用券或建顯設(shè)期嚷利息膚”）癥土地叨增值菌稅計(jì)劣算表災(zāi)（在即此之卡前需脫填好鉛“銷肅售收芒入及歪經(jīng)營控資金客與附戴加”友計(jì)算捎表、謊“總案投資霸或總楚成本粗費(fèi)用籃”計(jì)雹算表扮）包投資總計(jì)劃姐與資孤金籌鏈措表孤利兇潤表冶現(xiàn)憶金流慘量表盟資妻金來您源與犯運(yùn)用助表語資產(chǎn)成負(fù)債抬表。第三節(jié)蛙傳肆統(tǒng)的財(cái)瘦務(wù)分析膠指標(biāo)一、粘基本偽指標(biāo)1、收益筒乘數(shù)收益乘獄數(shù)表示奪物業(yè)的歇市場價(jià)屈值（價(jià)段格）與核總收入絹或凈收禁入之間琴的比率拳關(guān)系。該指標(biāo)征可用于目將那些明山顯不酬能接阻受的鳴項(xiàng)目墓加以偶剔除標(biāo)。收益乘醬數(shù)按計(jì)釋算基數(shù)君的不同菜，分為塌總收益艷乘數(shù)和石凈收益雅乘數(shù)。摧總收益穿乘數(shù)=市場耳價(jià)格÷總收自入；裹凈收素益乘數(shù)=市場價(jià)騾格÷凈經(jīng)營毛收益。站總收益昏乘數(shù)更鼓常用一男些。第三巧節(jié)墨傳節(jié)統(tǒng)的處財(cái)務(wù)融分析倆指標(biāo)一、挑基本孔指標(biāo)1、收塔益乘秧數(shù)收益親乘數(shù)蹦的應(yīng)乓用：收益乘嶄數(shù)的數(shù)秒值越小崖，表示柏物業(yè)的借投資價(jià)邊值越高巾，可獲梯得投資上報(bào)酬率毒也越高巖。將目標(biāo)紹物業(yè)的伐收益乘姿數(shù)與市往場上流暖行的收啊益乘數(shù)以進(jìn)行比買較，若構(gòu)低于參咸照收益雁乘數(shù)，傍則物業(yè)鞭的報(bào)出甜價(jià)格較找有優(yōu)勢連。一般瘦商鋪的山收益乘池?cái)?shù)在10左右秋，而奪住宅秒的收丈益乘爭數(shù)稍異高。第三儉節(jié)越傳悠統(tǒng)的胖財(cái)務(wù)誕分析鎖指標(biāo)一、基休本指標(biāo)2、財(cái)病務(wù)比修率財(cái)務(wù)較比率紹一般暢用于掃所投東資物幻玉業(yè)相堆互間紹的比微較。滲較為是常用保的財(cái)可務(wù)比需率有杜營業(yè)冒比率鬼、損膜益平武衡比徹率和枯償債籮保障納比率掃。第三嚴(yán)節(jié)握傳膀統(tǒng)的渣財(cái)務(wù)嫁分析追指標(biāo)一、基文本指標(biāo)2、財(cái)允務(wù)比津率（1）營業(yè)浪比率：賀它是項(xiàng)搏目的經(jīng)有營支出探占實(shí)際夢總收入億的百分采比。營業(yè)比雀率=經(jīng)營扯支出÷實(shí)際幼總收心入×10早0%一般奶說來駱，營使業(yè)比懂率越俘高代回表營村運(yùn)的歡效率正越差聾，反爺之則栽效率話越高羊。主要是還考察與禿物業(yè)本囑身生財(cái)福能力有種關(guān)的指隨標(biāo)。第三節(jié)蠅傳臭統(tǒng)的財(cái)疊務(wù)分析驅(qū)指標(biāo)2、財(cái)著務(wù)比處率（2）損嗚益平近衡比別率是項(xiàng)帳目的撓經(jīng)營握支出略與還哨本付慎息額裂之和三占潛孕在總窄收入乳的百剛分比叫（也明可以趟看成另是物游業(yè)的稀盈虧科平衡消比率挖）。血這個(gè)奴比率釘越小史，則筆潛在賭總收翁入越喇大，捷則項(xiàng)畢目現(xiàn)怎金流怒量出預(yù)現(xiàn)負(fù)魄數(shù)之抱前的捆項(xiàng)目柜總收管入水殼平可床以越勸低。障所以貓，損勤益平龜衡比割率越往低越嫩好。損益搬平衡出比率=（經(jīng)營真支出＋還本付降息額）÷潛在鞭總收鑼入×10陣0%第三節(jié)肯傳鑒統(tǒng)的財(cái)展務(wù)分析勉指標(biāo)2、財(cái)務(wù)舟比率（3）償債織保障比勝率（見教材P2辟20例6-1）也稱償頌債能力流比率、萌還本付負(fù)息比率以。表示池項(xiàng)目凈燈經(jīng)營收啞益與年窩債息總運(yùn)額（年姿還本付參息額）烈之間的故關(guān)系。皺這是項(xiàng)憤目凈經(jīng)斗營收入餃在降到蓬不足以的清償所繳欠的債錄務(wù)本息權(quán)之前的碰下降程眾度。償債保痛障比率=凈經(jīng)營胃收益÷年債息臣額（年還本促付息額）該倍數(shù)吊越大，頑則周轉(zhuǎn)此不靈的督可能性戀越小，儀因而所喝面臨的述財(cái)務(wù)風(fēng)商險(xiǎn)越小嶄，它表暖明了貸群款的安債全程度執(zhí)，所以潮該指標(biāo)咳越大越星好。第三節(jié)掃傳熔統(tǒng)的財(cái)孫務(wù)分析稍指標(biāo)3、盈利鍛能力指彈標(biāo)所有盈嶺利能力葬分析方你法的一替?zhèn)€共同破特點(diǎn)是禿將投資尿與收益掛有機(jī)地境聯(lián)系起律來。（1）全面置資本化煤率表示把預(yù)期備凈經(jīng)六營收邁益占腫市場違價(jià)格途的百巡壽分比乏。全面儉資本庭化率=凈經(jīng)煙營收廚益÷市場價(jià)絹格×1烘00維%全面寺資本剝化率盞是凈徑收益粥乘數(shù)五的倒自數(shù)。因?yàn)闆]貿(mào)有反映錄融資狀鐮況對投雜資項(xiàng)目婆的影響娃，全面忽資本化所率這個(gè)揚(yáng)指標(biāo)的掛適用性扁受到一松定的限扛制。第三另節(jié)敬傳米統(tǒng)的且財(cái)務(wù)葉分析滾指標(biāo)2、財(cái)務(wù)錄比率（2）股本啞化率（也黃稱權(quán)畜益資四本化梯率、耍權(quán)益挺報(bào)酬瘋率、帳資本革金利寇潤率弓）表示寧稅前?，F(xiàn)金訓(xùn)流量虎占初博始股役本投濕資的述百分堡比。股本城化率=稅前現(xiàn)為金流量÷初始浮股本瓜投資×1閃00竿%其中污稅前萍現(xiàn)金叔流量=凈經(jīng)營撈收益－歲年還本挽付息額股本化可率反映睬股本（賺自有資天金）投撈資所獲刃稅前現(xiàn)糟金流量胳大小。蟲考慮了叔不同融賽資條件影對物業(yè)蟲的影響禽，但是婚它未能癢考慮所示得稅對件投資項(xiàng)旱目的影狀響。第三闖節(jié)延傳押統(tǒng)的煮財(cái)務(wù)洪分析沸指標(biāo)3、盈梯利能幫力指蠟標(biāo)（3）現(xiàn)金喜回報(bào)聰率（葛也叫清資本摟金凈揮利潤績率）選：是影指稅蜂后現(xiàn)套金流晉量與毒股本點(diǎn)投資睜之比巾?，F(xiàn)金冬回報(bào)料率=稅后殊現(xiàn)金餡流量÷初始吧股本慌投資×1轉(zhuǎn)00挖%實(shí)質(zhì)兵上是鏡稅后怪的資獻(xiàn)本金缸報(bào)酬批率。作為辮考慮呀了所賠得稅療后的慈指標(biāo)燒，它躲仍有姑缺點(diǎn)晌。它撤沒有蕩考慮坊物業(yè)愿價(jià)值巨的變念動和拆稅后兄現(xiàn)金篇流量揚(yáng)隨時(shí)源間的負(fù)變化宰對投嫁資績緩效的候影響子。4、回此收期洽指標(biāo)鐘（見教圓材P2窯23例6-史2）回收期緣瑞是計(jì)算貨各投資塘項(xiàng)目的冤預(yù)期現(xiàn)池金收益勾等于初沸始投資好時(shí)的年選數(shù)。收豬回初始杯投資所瓣需時(shí)間饒?jiān)蕉痰拿ｍ?xiàng)目越蚊好。回收期惱與收益割率之間兵也存在超著倒數(shù)聯(lián)關(guān)系。宋回收期孤有多種皆計(jì)算方液法：回收期=市場屑價(jià)格÷凈經(jīng)營援收益（扁全面資盛本化率扔的倒數(shù)圈）回收幻玉期=初始淚股本強(qiáng)投資÷稅前現(xiàn)餃金流量慣（股本天化率的失倒數(shù)）回收期=初始股贊本投資÷稅后現(xiàn)慕金流量早（現(xiàn)金嘴回報(bào)率膀的倒數(shù)分）若每年星預(yù)期現(xiàn)且金流量怖相同，意回收期=初始竄股本胳投資÷預(yù)期擦年現(xiàn)丑金流揉量。若每年疑預(yù)期現(xiàn)襖金流量旺不同，剃則回收余期是將都每年預(yù)顫期現(xiàn)金室流量求濾和直到只等于初齡始投資爆額為止董的時(shí)間陽。第三節(jié)苗傳半統(tǒng)的財(cái)抗務(wù)分析海指標(biāo)見教材P22和3-2撥25例6-3。計(jì)算匯總收陸益乘券數(shù)、糾凈收齒益乘姨數(shù)、持營業(yè)賽比率螞、損算益平保衡比板率、朝償債怎保障昌比率吳、全回面資掉本化甘率、師股本舒化率蹄、現(xiàn)犯金回歉報(bào)率盈、投悄資回裕收期稅等指調(diào)標(biāo)。第三吵節(jié)頂傳喊統(tǒng)的蹲財(cái)務(wù)就分析辭指標(biāo)二、投宋資分析研的合理蜂化趨勢1、傳統(tǒng)庸財(cái)務(wù)分員析方法檢的不足（1）忽砌略了珍整個(gè)巷持有訪期內(nèi)險(xiǎn)所有巾的預(yù)將期的具現(xiàn)金腥流量疲，而精僅僅趕集中堅(jiān)在經(jīng)慶營期忌的第1年，焦最多券也是殺前面抹幾年部的經(jīng)容營情健況。（2）未嚼考慮結(jié)投資他期末斤處理側(cè)（即友銷售態(tài)）物潛業(yè)所諒帶來貧的現(xiàn)炭金流墾量。臭對于紡有些膜物業(yè)析投資午來說把，期姿末轉(zhuǎn)才讓或伐銷售垂物業(yè)筋的收吳益或遺許在俘整個(gè)鄭物業(yè)獻(xiàn)投資老收益卻中占桂有更孝大的諸比重想。（3）忽三略了總凈現(xiàn)哪金流帽量的發(fā)時(shí)間矩問題固。第三蜂節(jié)月傳信統(tǒng)的啦財(cái)務(wù)竄分析只指標(biāo)二、儀投資供分析姥的合昨理化良趨勢2、發(fā)介展趨損勢投資分減析的合室理化的歲趨勢就條是，項(xiàng)僑目的投園資收益虹要作數(shù)愈量（指更期望凈各現(xiàn)金流巨量的大杠小，其弓他投資案機(jī)會的墓收益水暢平）、愈質(zhì)量（筆指期望精現(xiàn)金流遙量的確給定性（揭如置信攜程度）漸、投資坡者的風(fēng)獄險(xiǎn)態(tài)度封）和時(shí)瘦間（獲純?nèi)∑谕卢F(xiàn)金流碰量的時(shí)按點(diǎn)）三含方面的鉛修正。一般膽情況吩下，員投資大者會守綜合培考慮阻各種銳經(jīng)驗(yàn)閉分析光值以欄及項(xiàng)姐目的同凈現(xiàn)講值和巨內(nèi)部么收益紀(jì)率等叨指標(biāo)史之后敲，再悔做決怨策。第四貌節(jié)柴現(xiàn)錢代的拐財(cái)務(wù)酒分析郊指標(biāo)國外關(guān)要于房地眾產(chǎn)投資三分析的懂趨勢和許經(jīng)驗(yàn)：1、強(qiáng)調(diào)腫運(yùn)用權(quán)殲益投資菜收益率2、強(qiáng)調(diào)框現(xiàn)金流賞量（多錯(cuò)采用稅疫后現(xiàn)金旋流量以南及減免威所得稅宵的數(shù)額碌來分析可）3、投資驕者多采勉用折現(xiàn)貼分析方在法一、依現(xiàn)代句財(cái)務(wù)介分析種指標(biāo)鈔的分惜類1、根據(jù)是騰否考慮堅(jiān)資金的玻時(shí)間價(jià)其值，分題為靜態(tài)撓分析指承標(biāo)和動罷態(tài)分析古指標(biāo)兩雙大類。2、根召據(jù)分承析目插標(biāo)，剃分為刑盈利衛(wèi)能力賺指標(biāo)揚(yáng)、清損償能銅力指獨(dú)標(biāo)、限資金劇平衡燥能力證指標(biāo)耗。3、根據(jù)研指標(biāo)性須質(zhì)劃分押，分為每時(shí)間性醫(yī)指標(biāo)、移價(jià)值性引指標(biāo)和及比率性抹指標(biāo)三訂大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率二、面各財(cái)悶務(wù)分產(chǎn)析指敬標(biāo)與洽報(bào)表賀的關(guān)宜系分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)第四節(jié)倍現(xiàn)敢代的財(cái)估務(wù)分析割指標(biāo)三、各愚財(cái)務(wù)分鈔析指標(biāo)危的計(jì)算1、靜質(zhì)態(tài)指旬標(biāo)的嗓計(jì)算靜態(tài)指貢標(biāo)是指娘不考慮極資金時(shí)洞間價(jià)值腫因素計(jì)關(guān)算的指影標(biāo)。（1）投資堤利潤率投資倆利潤鏟率，陵是指亭房地痛產(chǎn)投疊資項(xiàng)白目的脹年利堪潤總師額（團(tuán)或預(yù)俱計(jì)回幣收期毯內(nèi)的煩年平定均利謀潤總渠額）恨與項(xiàng)趕目總海投資素額的酷比率籠，主符要用異來評乒價(jià)開愚發(fā)投沖資項(xiàng)光目獲本利水樓平。其計(jì)顏算公精式為思：投資然利潤增率=年利婚潤總瓜額÷總投闖資額×10些0%其中，桐總投資輩額=開發(fā)孤建設(shè)抽投資＋經(jīng)營資芳金；年利潤由總額為房地產(chǎn)并開發(fā)商突品的凈傲銷售收變?nèi)肱c成希本之差天除以年鎖數(shù)。第四節(jié)樂現(xiàn)級代的財(cái)嚷務(wù)分析千指標(biāo)（1）投合資利綿潤率實(shí)際賄工作映中可暴以將串投資鞏利潤秘率分埋為稅萄前投搬資利委潤率鹿和稅連后投湖資利你潤率趨兩種股。計(jì)算查出來懼的投宜資利樹潤率慈要與址規(guī)定愈的行星業(yè)標(biāo)躺準(zhǔn)投沃資利命潤率領(lǐng)或行衣業(yè)的訊平均嗓投資評利潤粥率進(jìn)刮行比就較，越如果纖預(yù)期榆的投丘資利全潤率鑒（或則收益袍率）魚高于值或等您于基談準(zhǔn)投招資利戚潤率框（或丑收益死率）朗，說辰明該鑒項(xiàng)目個(gè)投資衫經(jīng)濟(jì)溉效益屑高于形或相華當(dāng)于靜本行銹業(yè)的績平均賭水平激，可胃考慮含接受池；反漏之，且一般龜不予智接受杰。第四節(jié)蟲現(xiàn)刑代的財(cái)富務(wù)分析繳指標(biāo)（2）投資售利稅率投資贊利稅貞率是殼項(xiàng)目姓利稅炊額與卵總投禿資額癥的比劫值。其計(jì)算小公式為遍：投資蟻利稅率=利稅辜額÷總投資捏額×1指00言%式中并，利榮稅額星為利番潤總兔額與寸銷售湊稅金農(nóng)及附扔加之題和。計(jì)算出暫的投資均利稅率無同樣也觀要與規(guī)暑定的行龍業(yè)標(biāo)準(zhǔn)朝投資利英稅率或勾行業(yè)平案均投資凳利稅率句進(jìn)行比因較，若襯前者大燃于后者粘，則認(rèn)成為項(xiàng)目若是可以蹤蝶考慮接渾受的。第四節(jié)芬現(xiàn)靈代的財(cái)事務(wù)分析咬指標(biāo)（3）資本槽金利緒潤率資本匙金利蹦潤率送是項(xiàng)顧目的輪利潤踢總額腰（或蓬年平些均利竄潤總醉額）突與項(xiàng)坑目資妨本金態(tài)（即月自有鈔資金駛或權(quán)爹益投傲資）滴之比孕。其計(jì)揮算公星式為場：資惹本金鴨利潤挽率=利潤克總額÷資本芝金×1奔00表%。計(jì)算出宿的資本疼金利潤脫率要與病行業(yè)的縱平均資滴本金利揀潤率或梯投資者悶的目標(biāo)索資本金拳利潤率柜進(jìn)行比研較，若院前者大希于或等暑于后者套，則認(rèn)衣為項(xiàng)目經(jīng)是可以菊考慮接虧受的。第四節(jié)狀現(xiàn)議代的財(cái)膜務(wù)分析磁指標(biāo)（4）資本頓金凈利租潤率資本金罷凈利潤詞率是項(xiàng)乞目所得贊稅后利政潤與項(xiàng)賀目資本境金之比率。其計(jì)淘算公式臘為：資含本金凈潔利潤率=稅后利勝潤÷資本況金×1英00猴%。資本兔金凈江利潤觸率是自投資煉者最遺關(guān)心爬的一嫌個(gè)指趨標(biāo)，脂因?yàn)槔⑺凑粲惩秷D資者段自己頭出資蘇所帶希來的趨凈利況潤。第四節(jié)務(wù)現(xiàn)伏代的財(cái)轎務(wù)分析辦指標(biāo)（5）靜態(tài)凳投資回逼收期靜態(tài)投荷資回收灰期是指慮以房地島產(chǎn)投資列項(xiàng)目的譽(yù)凈收益奪來抵償箭全部投釘資所需樹的時(shí)間冊。靜態(tài)投射資回收孤期的計(jì)迷算具體其有兩種雅方法：①當(dāng)項(xiàng)目往投入經(jīng)哈營后，淡每年的培收益額外大致持服平、比璃較均勻沖時(shí)，投資回繭收期=項(xiàng)目總專投資÷項(xiàng)目年紐奉平均收聯(lián)益額例如騙，某輪投資杰者投必資10捎0萬元丈購買虜一小腹型公侮寓項(xiàng)怒目進(jìn)溪行出姜租，概估計(jì)匆投入楚運(yùn)營嶄后各煮年的占凈租柿金收窗入穩(wěn)蚊定在10萬元。世求該項(xiàng)蘇目的靜蘿態(tài)投資訓(xùn)回收期絮。則根坑據(jù)公式砍得：投閣資回收易期=1戶00餓/1薯0=炊10（年）第四欠節(jié)依現(xiàn)譜代的推財(cái)務(wù)竊分析齊指標(biāo)（5）靜態(tài)曉投資回狼收期投資賓回收糊期=項(xiàng)目夏總投倘資÷項(xiàng)目盟年平巴均收椅益額采用件以上率公式齒計(jì)算印需要騙具備3個(gè)條件圣：（1）全坐部投賣資額僑均發(fā)萌生在測第1年年白初；托（2）投資秩當(dāng)年即圖有凈收捆益；（3）每年獨(dú)的凈收構(gòu)益相等遣。一般葛情況下淚，以上3點(diǎn)難冠以同轎時(shí)滿賢足。第四林節(jié)革現(xiàn)矩代的糟財(cái)務(wù)似分析盟指標(biāo)（5）靜態(tài)班投資回往收期（見教材P2鋸32例6-4）②當(dāng)項(xiàng)精目投入宴經(jīng)營后魔，每年雜收益額權(quán)不太均三衡、相判差較大勿時(shí)，投資雅回收卸期=（累煮計(jì)凈曲現(xiàn)金廢流量們開始頑出現(xiàn)禮正值胳期數(shù)－1）＋（上期累累計(jì)現(xiàn)指金流量糟的絕對董值÷本期另凈現(xiàn)巧金流仿量）其中超凈現(xiàn)哭金流幟量和煩累計(jì)拐凈現(xiàn)饞金流懶量可勸直接扯利用盟財(cái)務(wù)粘現(xiàn)金磚流量墾表（早全部崇投資場）中爐的計(jì)仙算求橋得。什當(dāng)累滿計(jì)凈迅現(xiàn)金剪流量唱等于沫零或劍出現(xiàn)潑正值由的年饑份，遷即為挨項(xiàng)目兼靜態(tài)核投資痕回收質(zhì)期的牌最終齒年份掘。該指意標(biāo)比庭較適折用于慌對出勤租和晌自營貿(mào)的房闊地產(chǎn)清項(xiàng)目伐投資兇回收糖的粗午略評愉價(jià)。第四節(jié)虜現(xiàn)晉代的財(cái)欣務(wù)分析幣指標(biāo)（6）借誤款償患還期借款償檢還期分冰為國內(nèi)闊借款償腰還期和努國外借鈴款償還著期。①國內(nèi)往借款償?shù)€期國內(nèi)獄借款熊償還期期是奸指在盟國家撐規(guī)定喪及房亮地產(chǎn)瞞項(xiàng)目沖具體鋸財(cái)務(wù)繪條件終下，拳在房勞地產(chǎn)佛項(xiàng)目潔計(jì)算鴨期內(nèi)爹，使揉用可千用作幻玉還款要的利維潤（殲如預(yù)媽售收傅入還仇款）獎(jiǎng)、攤旅銷及貌其他紀(jì)還款斤資金訂，償悠還房地地產(chǎn)恒項(xiàng)目述借款我本息你所需瀉要的俊時(shí)間娛。借款虜償還物期可男由“認(rèn)借款有還本蜻付息乖估算括表”死、“垃總成畫本費(fèi)拉用表害”、圍“損擦益表碎”、孕“資哈金來喉源與鬧運(yùn)用嚷表”榆計(jì)算暈。第四跪節(jié)制現(xiàn)席代的次財(cái)務(wù)款分析溝指標(biāo)（6）借目款償棗還期其詳細(xì)視計(jì)算公聰式為：濤借款償刻還期=借款償卸還后開惕始出現(xiàn)謙盈余的井期數(shù)－開始慮借款授的期單數(shù)＋（當(dāng)期皂償還借罪款額÷當(dāng)期眉可用淺于還駛款的僑資金真額）或=償還借擔(dān)款本金寧的資金劣額大于鬼年初借身款本息楊累計(jì)的針期數(shù)－開始綠借款斃的期懷數(shù)＋（當(dāng)期泊償還借辯款額÷當(dāng)期孔可用充于還察款的央資金拍額）實(shí)際操林作中，想項(xiàng)目借山款償還呼期往往嘗已由借亂款合同淺確定。場計(jì)算出日借款償兩還期后唯，還要鳳與貸款懸機(jī)構(gòu)的暑要求期報(bào)限進(jìn)行伸對比，議等于或壁小于貸躲款機(jī)構(gòu)傘提出的亡要求期踐限，即否可認(rèn)為顏項(xiàng)目是液有清償纖能力的胸。否則騙，項(xiàng)目撫是不可宇行的。第四瓶節(jié)聰現(xiàn)間代的構(gòu)財(cái)務(wù)滴分析毀指標(biāo)（7）財(cái)懶務(wù)比弱率這里財(cái)棗務(wù)比率津與本章愁第3節(jié)中輪介紹括的的阿財(cái)務(wù)燥比率親不同方，具鵲體是襲指資揮產(chǎn)負(fù)等債率艇、流苗動比丟率和薯速動輩比率閉。①資產(chǎn)粗負(fù)債率計(jì)算公貨式：資鄙產(chǎn)負(fù)債修率=負(fù)債煎總額÷資產(chǎn)總扁額×10嚇0%資產(chǎn)負(fù)膨債率反色映了項(xiàng)靜目對債逐權(quán)人資跨金償還殘的保障辛程度。第四節(jié)砍現(xiàn)收代的財(cái)負(fù)務(wù)分析牛指標(biāo)①資悟產(chǎn)負(fù)貸債率資產(chǎn)旋負(fù)債查率沒捉有統(tǒng)毒一的蕩合理鄉(xiāng)豐范圍城，主廣要取伶決于充項(xiàng)目重或企犬業(yè)的大盈利衛(wèi)水平高、銀引行貸紐奉款利甚率、甲各行蘋業(yè)特覺點(diǎn)等摧。一麥般企物業(yè)在40通%—爐60章%，而城一些朱資金倘密集耗型行榆業(yè)的衛(wèi)企業(yè)秋如房某地產(chǎn)織開發(fā)根企業(yè)錘的資訊產(chǎn)負(fù)幸債率垃一般伸在70%尚—80窮%。在分輸析時(shí)乒要結(jié)組合資冶金利厘潤率而等指框標(biāo)，姨如自鳴有資賴金利路潤率芹上升衛(wèi)，且杠大于鳥銀行勁貸款歷利率英時(shí)，航說明宮負(fù)債流經(jīng)營坊、一任定程涼度地灰提高尤資產(chǎn)濱負(fù)債友率是飲有利仇的。遇反之項(xiàng)，則勺不利輩。第四源節(jié)逐現(xiàn)弱代的權(quán)財(cái)務(wù)駁分析昌指標(biāo)②流肢動比皂率計(jì)算慎公式合：流普動比私率=流動資質(zhì)產(chǎn)÷流動負(fù)懼債×10倒0%該指冬標(biāo)主刃要反怕映流鋪動資歲產(chǎn)變襯現(xiàn)為草現(xiàn)金講以償仁還流培動負(fù)抵債的申能力家，流恢動比還率越望高，拌說明紙項(xiàng)目當(dāng)償還襯債務(wù)慈能力求越強(qiáng)像。傳統(tǒng)觀妖念認(rèn)為適流動比努率為2左右熱比較把合理其，但割是現(xiàn)陶在有謹(jǐn)些行氏業(yè)（掩如汽乳車、到化工斧、家豪電以凍及房牲地產(chǎn)宏開發(fā)銷企業(yè)師等）兩的流繼動比丙率都曠下降索至1.2左右拼。第四械節(jié)捆現(xiàn)荷代的噴財(cái)務(wù)敏分析花指標(biāo)③速墳動比禿率計(jì)算公輔式：速求動比率=速動資牲產(chǎn)÷流動負(fù)次債×1孩00摧%，其中易速動資松產(chǎn)=流動島資產(chǎn)斑－存燭貨由于柄一般幕存貨孔的變販現(xiàn)能陵力較交差，服因此偵扣除徑了存熱貨后鑄計(jì)算河的速鏡動比戰(zhàn)率更洽能準(zhǔn)階確反備映項(xiàng)也目的犁短期彼償債響能力要。一般愉認(rèn)為靈速動泛比率王為1左右川較安籮全，芬但是委現(xiàn)在姻有些極行業(yè)址（如猾汽車芹、化賞工、剛家電遞、制刪藥、拿家電映等）段流動蠅比率逝一般銜只有90古%左右造，而扭房地聰產(chǎn)開思發(fā)企徹業(yè)這隊(duì)一比甚率可稼能在65%左右。第四破節(jié)愚現(xiàn)跡代的滋財(cái)務(wù)煉分析紛指標(biāo)（8）還龍本付掉息比乖率還本漸付息估比率注是物煮業(yè)投莫資所寺獲得恒的年擁凈經(jīng)硬營收倦益與拘年還籌本付勉息額絕（或胞年債鋼息總直額）情之比叔。某物業(yè)偉投資的徹還本付薪息比率合越高，冶表明該雅投資的派還貸能況力越強(qiáng)管。第四絞節(jié)歲現(xiàn)根代的惠財(cái)務(wù)民分析慨指標(biāo)2、動態(tài)存指標(biāo)的紙計(jì)算動態(tài)指螞標(biāo)是指?？紤]了畜資金時(shí)柔間價(jià)值擠的影響意而計(jì)算不的盈利遮指標(biāo)。薦常用的塑動態(tài)分員析指標(biāo)鏟主要有諸凈現(xiàn)值濫、內(nèi)部睬收益率執(zhí)和動態(tài)扶投資回摩收期。（1）財(cái)蓮務(wù)凈死現(xiàn)值①凈現(xiàn)床值的含出義現(xiàn)值咐是指匠未來惰預(yù)期漠收益閣的現(xiàn)誦在價(jià)寧值。凈現(xiàn)悠值是夕指按屑照投視資者腫最低妨可接愈受的奶收益獸率或廊設(shè)定惰的基寫準(zhǔn)收鼠益率ic（合溫適的擾貼現(xiàn)券率）悶，將質(zhì)房地?fù)癞a(chǎn)投筑資項(xiàng)疾目在吳計(jì)算關(guān)期內(nèi)閑的各祝年凈撒現(xiàn)金致流量撿，折今現(xiàn)到父投資悔期初蓄的現(xiàn)陶值之賢和。第四節(jié)斗現(xiàn)圣代的財(cái)果務(wù)分析烘指標(biāo)一般首駐先確定梅每年的切凈現(xiàn)金租流量，僵等于當(dāng)痛年現(xiàn)金勸流入減周去現(xiàn)金懶流出。捷然后按閱照基準(zhǔn)貿(mào)收益率面對每年經(jīng)的凈現(xiàn)庸金流量掃進(jìn)行折披現(xiàn)，再執(zhí)把現(xiàn)值沖求和，渴即得到象項(xiàng)目財(cái)摔務(wù)凈現(xiàn)安值（FN府PV）式中：NP若V：凈畜現(xiàn)值喪；CIt：第年歸的現(xiàn)金粱流入量立；COt：第年宴的現(xiàn)金耗流出量梅；ic：行業(yè)夜或部門尿基準(zhǔn)收烘益率或罵設(shè)定的章目標(biāo)收唯益率；t：項(xiàng)柱目計(jì)貓算期煙。凈現(xiàn)值分可以通錢過財(cái)務(wù)灘現(xiàn)金流檢量表計(jì)披算求得厚。②關(guān)于解凈現(xiàn)值吉含義的通理解A、關(guān)于鄙凈現(xiàn)金僵流量的拋使用在各逃項(xiàng)目姓之間鏟進(jìn)行街比較貝的時(shí)仗候需壤要統(tǒng)毛一可唯比基真礎(chǔ)。B、關(guān)于患基準(zhǔn)貼幸現(xiàn)率ic基準(zhǔn)貼把現(xiàn)率就樣是項(xiàng)目寧凈現(xiàn)金鳥流量貼劃現(xiàn)時(shí)所夠采用的嘩利率。糕它反映禿了資金箱的時(shí)間悲價(jià)值。在我國付，它一班般由行信業(yè)或部癥門制定午基準(zhǔn)收私益率作搏為基準(zhǔn)翁貼現(xiàn)率拖；如果見沒有規(guī)沫定的基襖準(zhǔn)貼現(xiàn)梁率，可唉以根據(jù)涉銀行中匪長期貸禁款的實(shí)在際利率射確定；處也可以噴根據(jù)投巾資者要贊求的目敗標(biāo)收益固率或最蹈低回報(bào)池率來確塘定。項(xiàng)目分囑析評價(jià)舒人員在舍確定財(cái)羞務(wù)基準(zhǔn)闊收益率湯時(shí)，一扮般綜合忌考慮以珍下因素罩：當(dāng)前重整個(gè)國捎家的經(jīng)樂濟(jì)發(fā)展零狀況；惑銀行貸腥款利率攏；其他術(shù)行業(yè)的歐投資收史益率水莊平；投亭資者對浪項(xiàng)目收妖益增長半能力的校預(yù)期；戰(zhàn)項(xiàng)目風(fēng)旱險(xiǎn)的大德小；項(xiàng)病目的壽培命期長河短等。第四景節(jié)辮現(xiàn)民代的敏財(cái)務(wù)被分析迅指標(biāo)2、動刪態(tài)指笛標(biāo)的浙計(jì)算（1）財(cái)務(wù)維凈現(xiàn)值趙（例題）③關(guān)望于計(jì)朽算期對開榆發(fā)項(xiàng)恭目而插言，失是指餓建設(shè)它開始鐵到全悶部售概出的峽時(shí)間晝，有鵝時(shí)也巡壽叫開黎發(fā)期庸；對議開發(fā)滅后出稍租項(xiàng)旅目或掘置業(yè)胸后出梨租的余項(xiàng)目斃而言考，是自指從冊建設(shè)拔或購你買開秀始，氧不斷當(dāng)?shù)孬@懼取收伐益直浪到項(xiàng)盯目轉(zhuǎn)答售或派項(xiàng)目搖的經(jīng)申濟(jì)壽獄命結(jié)櫻束的悟時(shí)間笑，有勿時(shí)也陸叫持芒有期況或經(jīng)固營期沫。從計(jì)搞算凈述現(xiàn)值塌的角望度出纖發(fā)，受這段揭時(shí)間禁應(yīng)該容是指桃項(xiàng)目怒在經(jīng)富濟(jì)上霧的可杏用時(shí)筆間而泥非耐丘用年工限。2、動態(tài)忙指標(biāo)的循計(jì)算（1）財(cái)否務(wù)凈遺現(xiàn)值禿（例題）凈現(xiàn)值安指標(biāo)的液作用凈現(xiàn)值紗指標(biāo)是氧用來判清別投資壺項(xiàng)目可病行與否儉。凈現(xiàn)育值評價(jià)欺標(biāo)準(zhǔn)的褲臨界值交是零。當(dāng)NP踏V＞0時(shí)，表寒明投資創(chuàng)項(xiàng)目的銀預(yù)期收熊益率不邪僅可以韻達(dá)到基景準(zhǔn)收益項(xiàng)率或貼剪現(xiàn)率所襲預(yù)定的稻投資收日益水平當(dāng)，而且均尚有盈筍余（即恨大于貼私現(xiàn)率）弊；當(dāng)NP氣V＝0時(shí)，憑表明管投資罰項(xiàng)目后收益抬率恰毒好等復(fù)于基佩準(zhǔn)收蔑益率錦或貼續(xù)現(xiàn)率累所預(yù)政定的筍投資姨收益紡水平啦；當(dāng)NPV＜0時(shí)，培表明踐投資撥項(xiàng)目專收益站率達(dá)懷不到洪基準(zhǔn)談收益視率或減貼現(xiàn)卸率所瓶預(yù)定惡的投豪資收脊益水文平（估即小爛于貼拘現(xiàn)率權(quán)）或基最低名可接襯受的央回報(bào)好率，勾甚至箭可能絨出現(xiàn)躍虧損智。此偶時(shí)項(xiàng)推目不閉可行蜓，應(yīng)晉拒絕灘。因此鄰，只勉有NPV皂≥0時(shí)，投要資項(xiàng)目星在財(cái)務(wù)萌上才是紅可取的暫，值得犁進(jìn)一步親考慮。第四節(jié)戴現(xiàn)繩代的財(cái)威務(wù)分析違指標(biāo)2、動態(tài)蘇指標(biāo)的幅計(jì)算（2）財(cái)務(wù)五內(nèi)部收取益率（例題）內(nèi)部截收益普率是歸指項(xiàng)均目經(jīng)套濟(jì)壽爬命期農(nóng)內(nèi)，盡各年憤凈現(xiàn)手金流鉛量的騙現(xiàn)值壤累計(jì)斤等于0時(shí)的折萄現(xiàn)率。實(shí)際上渠如果折州現(xiàn)率等籮于內(nèi)部品收益率本，則凈說現(xiàn)值FNP蒸V等于零卵。FN臭PV=警=0只要滿謙足上式糖的折現(xiàn)濤率就是已內(nèi)部收念益率。吊實(shí)際運(yùn)錦