房地產項目開發(fā)流程與運營管理

房地產項目開發(fā)流程與運營管理2016/07/04目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制房地產項目開發(fā)流程（住宅項目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設計工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場調研可行性研究獲取土地使用權簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權辦理土地證區(qū)域市場調研項目定位設計建議方案設計施工圖設計方案送審取得施工許可證工程招標七通一平施工圖紙、資料、材料、設備準備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調申辦《預售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗收建設工程規(guī)劃驗收進行權屬登記，取得相關證書物業(yè)移交3房地產項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項目論證企業(yè)視角的房地產流程客戶視角的房地產流程產品策劃營銷策劃規(guī)劃設計施工管理產品交付物業(yè)服務銷售實現各節(jié)點與時間標準項目啟動會（即項目啟動時間，取得設計要點后經集團評審通過的時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；建設用地規(guī)劃許可證（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設計完成（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）；方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）；方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）；樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）；建設工程規(guī)劃許可證（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；各節(jié)點與時間標準主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；預售證（指預售許可證的簽發(fā)時間）；開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）；主體封頂（指主體屋面結構的完成時間）；竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。項目時間計劃管理的工具房地產開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個關鍵活動/節(jié)點）

設計配合

采購策劃、總包監(jiān)理招標地質勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工

項目取得項目策劃階段竣工入伙產品交付階段項目發(fā)展營銷設計工程采購組織項目論證

項目取得

市場調研初步項目定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位概念規(guī)劃設計項目營銷招商方案策劃租售前準備（含前期客戶積累）方案設計擴初設計施工圖設計主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務管理成本前期成本估算測算設計階段成本控制及測算、形成

控制性目標成本確定

合約框架

動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理結算產品交付管理入住事務管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產預售施工許可證（

基礎提前施工報建）

許可證）產權初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設計配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評估投資估算投資目標執(zhí)行監(jiān)控項目計劃動態(tài)管理項目后

評估

項目運營策劃（含項目計劃）景觀/專項／二次設計、部品策劃

內部立項項目論證階段

項目策劃會

方案評審會方案設計階段

初設-施工圖階段主體結構開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項目計劃管理的工具項目計劃管理項目里程碑管理項目節(jié)點管理項目供應商管理招標與合約管理風險管理目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制房地產企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標、拍賣、掛牌）收購、合作招商引資，配套土地變更土地性質劃撥拿地及價格考慮因素市場未來預期項目或區(qū)域發(fā)展預期規(guī)劃條件的市場實現及經濟實現企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本競爭對手狀況分析拿地各部門職責投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹嗍召彛山淮_認書移交給項目公司。營銷部：初步市場調研及定位草案。設計部：概念規(guī)劃設計方案。工程部：現場踏勘（確定是生地、熟地還是毛地）。財務部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。采購部：制定項目合約計劃方案、市場調研合作方資源。目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制房地產項目開發(fā)四大核心要素決策資金決策項目決策人力決策時間地產項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人、時間！房地產項目開發(fā)決策模型項目常規(guī)五種投資開發(fā)模式城市運營投資模式城市運營與大盤結合模式現金流項目開發(fā)模式高周轉開發(fā)模式稀缺資源開發(fā)模式萬科：7對眼睛項目決策模型龍湖：城市地圖決策體系項目定位決策各部門職責投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項目經營策劃書（包括市場調研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設計部：概念設計任務書——概念設計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務部：概念版投資收益（三個指標）。成本部：可研版成本（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司、概念性設計單位）。關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。目錄房地產項目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點計劃與控制項目定位決策節(jié)點計劃與控制產品設計節(jié)點計劃與控制項目報建節(jié)點計劃與控制施工建設節(jié)點計劃與控制推廣銷售節(jié)點計劃與控制入伙交付節(jié)點計劃與控制前期策劃與設計周期指標論證階

段設計管理階

段概念規(guī)劃施工圖策劃階

段55天(多層)70天(高層)實施方案

概念規(guī)

劃草案

大盤至少3個月至少1～1.5個月概念規(guī)劃/

戰(zhàn)略規(guī)劃大盤180天中小盤55天市場定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認：8天；

方案設

擴初設

計

計高層/復雜戶型多層90天

多層70天設計前準備：0天；設計過程：高層：方案50天+

擴初35天多層可省擴初，方案65天；成果確認：5天；設計前準備：0天；設計過程：多層55天高層70天；成果確認：不計時間拿地與項目論證時間設計周期：高層215天；多層180天

大盤（一期多層）305天18房地三產設三計管三理程三序優(yōu)三化土建三擴初建筑三、規(guī)三劃方三案結構三、設三備初步三方案施工三圖設三計建筑三、規(guī)劃三方案部品設計三及定板概念三規(guī)劃草三案概念三規(guī)劃方三案施工三圖概念三規(guī)劃草三案概念三規(guī)劃方三案方案三設計施工三圖設三計景觀三概念三方案三設計景觀三施工三圖設三計擴初三設計實施三方案三設計三階段銷售三配合三資料產品三、技三術創(chuàng)三新研三發(fā)論證三階段拿地三節(jié)點策劃三階段方案三報建設計三管理三階段擴初三設計工程管理景觀三方案三設計銷售三示范三區(qū)設三計部品三材料三調研部品三材料三清單部品三材料三定板三封樣產品三配置三建議施工三圖設三計指三引模型三研究結構三設計設備三選型建筑三平面19主要三設計三階段三與周三期概念三設計三：大三概6周；詳規(guī)三設計三：大三概6周；單體三方案三：大三概12周；擴初三方案三：大三概6周；施工三圖設三計：三施工三標準三和結三構形三式大三概10周；景觀三設計三：大三概5-三6周；樣板三房及三會所三設計三：大三概4周常見三的問三題：進度三問題三：進三度難三以控三制、三專業(yè)三公司三難以三銜接三。質量三問題三：評三價體三系和三評價三經驗三的缺三失。設計三控制三點概念三設計三研究區(qū)域三確認三概念三設計三研究三結論規(guī)劃三方案三設計區(qū)域三規(guī)劃三設計三評審三會單體確認限額三設計設計三差錯三率（三設計三錯漏三變更三費用/總變三更費三用）實施三方案三完成基礎三施工三圖全套三施工三圖完三成景觀三設計銷售三包裝三設計設計三周期項目三重要三節(jié)點詳規(guī)三報建方案三報建初步三設計三報建施工三圖報三建開工三時間開盤三時間各部三門職三責投資開三發(fā)部三：方三案設三計報三批批三復意三見書——建設三工程三規(guī)劃三許可三證——基礎三施工三許可三證。營銷三部：三編制三營銷三總綱三及評三審、三組建三營銷三團隊三。設計三部：三編制三方案三設計三任務三書——規(guī)劃三設計三方案三評審三（含三單體三設計三方案三）——景觀三方案三評審——初步三設計三成果三評審三（含三基坑三支護三設計三圖）——建筑三施工三圖評三審（三含基三礎設三計圖三）——正式三施工三圖評三審。工程三部：三地質三初堪——地質三詳堪——土方三開挖三及邊三坡支三護——基礎三施工三。財務三部：三方案三版投三資收三益（三三個三指標三）。成本三部：三方案三版成三本、三施工三圖預三算（三根據三設計三部提三供的三規(guī)劃三要點三進行三估算）。各部三門職三責采購部三：施三工圖三顧問三單位——景觀三、室三內、三方案三設計三單位——監(jiān)理三單位三招標——土建三總包三招標——工程三材料三設備三采購三?？头?、物三業(yè)部三：物三業(yè)策三劃方三案。關鍵三要素三：各三類設三計方三案、三合作三方資三源、三項目三營銷三總綱三、土三方開三挖及三邊坡三支護關注三風險三點工程三部、三投資三開發(fā)三部、三設計三部關三注設三計指三標表工程三部、三設計三部、三營銷三及客三服部三關注三交樓三標準設計三部、三工程三部、三營銷三及客三服部三關注三一戶三一圖工程三部、三設計三部、三營銷三及客三服部三、投三資開三發(fā)部三關注三變更三和報三建圖紙目錄房地三產項三目的三整體三開發(fā)三流程土地三獲取三節(jié)點三計劃三與控三制項目三定位三決策三節(jié)點三計劃三與控三制產品三設計三節(jié)點三計劃三與控三制項目三報建三節(jié)點三計劃三與控三制施工三建設三節(jié)點三計劃三與控三制推廣銷三售節(jié)三點計三劃與三控制入伙三交付三節(jié)點三計劃三與控三制項目三報批三報建三流程開發(fā)辦開發(fā)經營許可證項目手冊計委固定資產投資計劃項目立項規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局基礎設施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設費墻改基金消防設施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標通知書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預售許可證放線管理房地三產項三目一三般報三批報三建流三程加快三項目三報批三報建三進程內部三控制三：設三計圖三紙的三圖紙三質量三、三出圖三時間三、圖三紙變三更（三報建三圖紙三的變三更）三；現場配三合：三項目三現場三現狀三、項三目現三場接三待；外部協(xié)三調：三當地三各級三政府三包括三規(guī)劃三局、三建設三局、三國土三局、三城管三、質三檢站三、消三防等三各類三工作三協(xié)調三；合作方三的協(xié)三調：三合作三方報三建資三料、三合作三方工三程配三合（三主要三是現三場）三、合作三方報三建工三作（三勞保三金、三中標三備案三、淤三泥證三等）三、合三作方三的資三源配三合（三尤其三是專三業(yè)部三門）三。目錄房地三產項三目的三整體三開發(fā)三流程土地三獲取三節(jié)點三計劃三與控三制項目三定位三決策三節(jié)點三計劃三與控三制產品三設計三節(jié)點三計劃三與控三制項目三報建三節(jié)點三計劃三與控三制施工三建設三節(jié)點三計劃三與控三制推廣銷三售節(jié)三點計三劃與三控制入伙三交付三節(jié)點三計劃三與控三制施工三建設三階段三控制三關鍵三要點關鍵三要點三：質量控三制！進度三控制三！成本三控制三！協(xié)調三管理三！工程三建設三的相三關知三識工程三建設三組成三部分三：土三建、三水電三、安三裝及三設備三；整體三工程三建設三：單三體部三分、三環(huán)境三部分三、室三外管三線；建筑三結構三形式三：磚三混、三框架三、框三剪、三鋼結三構等三；項目三施工三周期三（合三理進三度）三：多層三及低三密度三：9—三12個月三；小高三層：1年半三；高層三建筑三：2年到2年半三。施工三組織三次序三：基礎三部分三→主三體工三程→三外墻三裝飾三及安三裝→三園區(qū)三管線三→景三觀施三工→三竣工三驗收三。項目三進程三設計三與實三施房地三產項三目開三發(fā)進三程計三劃與三實施三，是三為了三在計三劃時三間內三完成三房地三產開三發(fā)任三務，三回收三資金三，達三到投三資收三益的三日標三。項三目進三程計三劃的三實施三受多三方面三因素三干擾三：工程三施工三因素房地三產政三策因三素市場三環(huán)境三因素開發(fā)三商資三金因三素當地三政府三規(guī)劃三與關三系因三素外部三干擾三因素其它三不可三抗力三因素房地三產開三發(fā)前三期工三作的三質量三管理房地三產開三發(fā)前三期工三作挑選三咨詢三單位重視三可行三性研三究報三告的三質量嚴格三項目三前期三工作三成果三的質三量評審房地三產開三發(fā)設三計質三量（三功能三質量三）管三理建立三了基三本的三工作三流程三，為三規(guī)范三設計三質量三管理三奠下三基礎三；但是三更有三效的三設計三質量三管理三應該三發(fā)生三在施三工之三前，根據三設計三管理三的控三制流三程，三從以三下兩三階段三完成三設計三質量三（功三能質三量）三的有三效管三理：1、規(guī)三劃設三計階三段質三量管三理2、施三工圖三設計三階段三質量三管理房地三產開三發(fā)施三工質三量（三工程三質量三）管三理施工三是開三發(fā)項三目形三成實三體的三過程三，也三是決三定最三終產三品質三量的三關鍵三階段三。工程三項目三施工三涉及三面廣三，是三一個三極其三復雜三的過三程，三影響三質量三的因三素很三多，三使用三材料三的微三小差三異、三操作三的微三小變三化、三環(huán)境三的微三小波三動、三機械三設備三的正三常磨三損，三都會三產生三質量三變異三，造三成質三量事三故。工程三項目三建成三后，三如發(fā)三現質三量問三題又三不可三能像三一些三工業(yè)三產品三那樣三拆卸三、解三體、三更換三配件三，更三不能三實行三“包三換”三或“三退款三”，三因此三工程三項目三施工三過程三中的三質量三控制三，就三顯得三極其三重要三。房地三產開三發(fā)施三工質三量（三工程三質量三）管三理施工三階段三的質三量控三制制定三適當三的質三量目三標，三因為三質量三目標三常與三項目三進度三控制三、成三本控三制處三于相三同優(yōu)三先級三。因三此，三質量三目標三必須三堅持三實事三求是三，因三地制三宜。三目標三過低三，會三對項三目帶三來傷三害，三失去三市場三競爭三力；三過高三會造三成投三入成三本加三大，三綜合三開發(fā)三績效三降低三。適三當增三加項三目的三一致三成本三，減三少非三一致三成本三；適三當增三加預三防成三本，三大力三降低三事故三成本三。強調三施工三現場三的技三術質三量管三理，三建立三統(tǒng)一三的標三準化三的質三量管三理體三系，三編制三詳盡三的施三工作三業(yè)指三導書三和施三工方三案，三嚴格三檢驗三標準三，強三調執(zhí)三行力三！房地三產開三發(fā)施三工質三量（三工程三質量三）管三理現場三有效三質量三管理三關鍵三環(huán)節(jié)工程三樣板三先行技術三方案三先行施工三關鍵三工序三控制項目三工程三階段三成本三目標三確立三與管三理項目三實施三階段三成本三管理工程部現場簽證、技術核定的現場控制、工程質量和進度的管控、編制進度計劃提供施工圖設計變更的控制、專項工程的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調整研發(fā)部計劃財務部財務指標的動態(tài)跟進資金計劃審核互動目錄房地三產項三目的三整體三開發(fā)三流程土地三獲取三節(jié)點三計劃三與控三制項目三定位三決策三節(jié)點三計劃三與控三制產品三設計三節(jié)點三計劃三與控三制項目三報建三節(jié)點三計劃三與控三制施工三建設三節(jié)點三計劃三與控三制推廣三銷售三節(jié)點三計劃三與控三制入伙三交付三節(jié)點三計劃三與控三制項目三營銷三策劃三與推三廣銷三售三三個階三段售前三階段售中三階段售后三階段市場三、客三戶、三產品客戶三、傳三播、三銷售三服務三、價三格、三促銷風險三控制策劃三咨詢三、代三理公三司銷售三代理三、廣三告代三理、三媒體律師三行、三銀行三、房三管部三門關鍵三節(jié)點組建三銷售三團隊三；三（三銷售三總監(jiān)三、銷三售經三理、三銷售三員、三策劃三總監(jiān)三、策三劃經三理、三策劃三師）項目三形象三定位三；三（三主推三廣語三、主三形象三畫面三、項三目案三名、三項目LO三GO等）項目三銷售三賣點三提煉三；（三區(qū)位三、地三段、三產品三、環(huán)三境、三價格三、品三牌等三）項目三營銷三執(zhí)行三方案三；（三開盤三方案三、銷三售手三冊、三銷售三周期三、價三格、三法律三文件三、培三訓等三）項目三營銷三推廣三方案三；三（三推廣三周期三、媒三體組三合、三費用三計劃三、重三大營三銷活三動方三案等三）項目三展示三區(qū)包三裝方三案；三（外三圍導三示、三售樓三處、三樣板三房、三看樓三通道三、工三地等）關鍵三節(jié)點合作方三資源三使用三；（三廣告三公司三、代三理公三司、三制作三公司三、短三信公三司、三媒體三、印三刷等三）項目三第一三次廣三告出三街；公司三及項三目品三牌推三廣；項目三展示三區(qū)開三放；項目三價格三聽證三會；項目三一期三開盤三；營銷三費用三預算三。各部三門職三責投資三開發(fā)三部：三面積三預測三報告——取得三預售三許可三證。營銷三部：三開盤三方案三、價三格、三洗籌三、開三盤實三施。設計三部：三配合三銷售三的設三計輸三入（三合同三附圖三、模三型、三交樓三標準三）。工程三部：三施工三進度三達到三預售三條件三（產三品類三型不三同、三城市三不同三，情三況有三異）成本三部：三項目三