購物中心與城市綜合體前期策劃難點(diǎn)

購物中心與城市綜合體類

前期策劃難點(diǎn)

購物中心與城市綜合體類項(xiàng)目策劃面臨的難點(diǎn):1.體量做多大?2.適合做什么業(yè)態(tài)?3.財(cái)務(wù)收益如何?案例1.上河國際商業(yè)廣場中南商業(yè)第一極接手項(xiàng)目前情況掃描1.發(fā)展商從沒涉足商業(yè)地產(chǎn)，拿著JWDA設(shè)計(jì)公司做的整體規(guī)劃方案及上海策劃公司方案后無法推進(jìn)招商、銷售2.當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目運(yùn)作不成功,以國中新城為代表以失敗收場，發(fā)展商擔(dān)心能否首期銷售成功3.項(xiàng)目啟動時(shí)周邊現(xiàn)狀環(huán)境差4.招商的引進(jìn)遇瓶頸，對于引入什么業(yè)態(tài)沒方向5.開發(fā)面臨資金短缺前期缺乏系統(tǒng)周詳?shù)牟邉?，?xiàng)目發(fā)展方向凌亂，對招商、銷售造成很大影響，需要重新提煉整體的規(guī)劃及發(fā)展模式前期項(xiàng)目：規(guī)劃求大求全項(xiàng)目地址：萬家麗路與人民路交界處開發(fā)商：湖南天潤五江置業(yè)有限公司占地面積：15.20萬㎡總建筑面積：50萬㎡商業(yè)面積：22.88萬㎡（首期6萬㎡）酒店面積：4.64萬㎡住宅面積：17.90萬㎡（首期2.8萬㎡）是集購物、娛樂、休閑、居住、商務(wù)、餐飲和觀光等多功能的大型商業(yè)街區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模龐大功能齊全前期發(fā)展定位不明確案名：上河國際街區(qū)定位：商業(yè)街區(qū)推廣主題：萬般快樂事上河皆上品物業(yè)類型：商業(yè)、酒店、住宅和停車場首期商業(yè)業(yè)態(tài)：沒有針對懷細(xì)化劃分前期項(xiàng)目周邊環(huán)境惡劣

屬新開發(fā)區(qū)域，周邊臟亂。項(xiàng)目需要解決哪些問題？1、確定方向：依托市場及消費(fèi)力支持，產(chǎn)品如何重新進(jìn)行合理的定位？2、解決生存：如何解決開發(fā)商資金鏈問題？3、奠定基礎(chǔ)：如何創(chuàng)造產(chǎn)品的核心競爭力及唯一性4、實(shí)踐藍(lán)圖：如何落實(shí)銷售、招商、后續(xù)經(jīng)營管理規(guī)劃分析之城市發(fā)展長株潭的快速融城之勢，使長沙成為區(qū)域的中心城市，并催生出新的城市發(fā)展機(jī)遇。規(guī)劃分析之商業(yè)發(fā)展格局長沙市重點(diǎn)打造大東城但大東城缺乏標(biāo)桿性商業(yè)物業(yè)

市場分析之客戶需求小結(jié)消費(fèi)者：喜歡休閑消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)經(jīng)營者：對大東城發(fā)展前景看好，認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)定位在中高檔投資者：認(rèn)同東區(qū)投資環(huán)境，選擇10～60m2的商鋪進(jìn)行投資如何有創(chuàng)造性的解決問題？第一步：深入研究市場，覺察客戶需求第二步：圍繞需求進(jìn)行發(fā)展定位的改造，量體裁衣實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化第三步：業(yè)態(tài)業(yè)種配備，人、車、貨流功能重新分區(qū)設(shè)計(jì)第四步：租售組合比例劃分，達(dá)到套現(xiàn)與運(yùn)營的平衡第五步：招商商戶重新梳理第六步：確定可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營管理第七步：一炮而紅的營銷策略正本清源，循序推進(jìn)深化定位量體裁衣產(chǎn)品定位：中南最大體驗(yàn)式國際風(fēng)情主題街區(qū)MALL地域性：中南商業(yè)地標(biāo)世界性：建筑景觀、經(jīng)營特色皆體現(xiàn)國際風(fēng)情，濃縮世界，輻射深遠(yuǎn)。文化性：國際文化交流的平臺，建筑、藝術(shù)與人文共融。核心性：地段的核心，新商業(yè)的核心，一個(gè)城市絕對的中心磁場。多元性：全業(yè)態(tài)、全業(yè)種，集消費(fèi)性、服務(wù)性、體驗(yàn)性、娛樂性于一體。形象定位：中南商業(yè)第一極項(xiàng)目名稱：上河國際商業(yè)廣場整體功能規(guī)劃調(diào)整銷售比例從50%調(diào)整為18%層數(shù)A區(qū)G1G314943.91961.261683.92593.562046.38——3——————4——————5——————合富建議銷售面積5537.44007.61683.9合計(jì)10692合富建議銷售面積與商業(yè)總建筑面積比18%注：20%以下為現(xiàn)時(shí)中國許多成功購物中心所采取的一個(gè)銷售比例。行界稱之為“銷售黃金比例”。過了就容易出現(xiàn)控制權(quán)的難題。2006年5月21日—上河國際商業(yè)廣場正式公開發(fā)售商鋪售出395套！公寓售出80套！銷售額超2億！創(chuàng)長沙商業(yè)項(xiàng)目開盤新記錄！大事回顧：營銷加上開業(yè)圖片大事回顧：招商與開業(yè)加上開業(yè)圖片大事回顧：招商與開業(yè)常規(guī)三操作三思路三與模三式的三缺陷國內(nèi)三常見三的操三作思三路與三模式——拍腦三袋決三策、三拍大三腿后三悔基于三我司三多年三來積三累的三全國三各地三的項(xiàng)三目經(jīng)三驗(yàn)，三我們?nèi)l(fā)現(xiàn)三，在三一個(gè)三商業(yè)三項(xiàng)目三的初三期，三開發(fā)三商往三往先三拿地三后做三直接三做規(guī)三劃設(shè)三計(jì)，三在操三作過三程中三遇到三定位三難、三招商三難、三運(yùn)營三難的三問題三。我們?nèi)吹饺?，絕三大部三分開三發(fā)商三習(xí)慣三于將三精力三放在三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三、工三程成三本控三制方三面。我們?nèi)Ｍ龢I(yè)主三重新三思考三和審三視的三是：三深入三有效三的市三場調(diào)三研，三往往三比技三術(shù)支三持和三資金三投入三對項(xiàng)三目的三貢獻(xiàn)三更大三。可行三性研三究三或三投融三資分三析規(guī)劃三設(shè)計(jì)三以及三有關(guān)三報(bào)批三手續(xù)立項(xiàng)三、建三團(tuán)隊(duì)三招商三及投三融資各項(xiàng)三專業(yè)三設(shè)計(jì)三開工三手續(xù)三報(bào)批其他三籌建三事宜三建造三及試三運(yùn)營稍偏三功利三色彩三，倚三重于三成本三層面三分析三的研三究容易三被“三遺忘三”的三角落——基于三市場三和運(yùn)三作層三面的三策劃三工作？在規(guī)三劃設(shè)三計(jì)及三項(xiàng)目三立項(xiàng)三后，三發(fā)覺三心里三沒底三，思三前想三后，三決定三回頭三“補(bǔ)三課”結(jié)果中后三續(xù)工三作基三本“三停擺三”，三已投三入的三資金三及其三他資三源滯三怠，三方案三修改三困難三，錯三失開三發(fā)時(shí)三機(jī)惡果市場三背景三研究區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三格局行業(yè)三發(fā)展三趨勢城市三發(fā)展三戰(zhàn)略消費(fèi)三市場三調(diào)研商業(yè)公寓其他三可行三物業(yè)區(qū)域三功能交通三條件資源三盤點(diǎn)價(jià)值三挖掘開發(fā)三條件資源三挖掘機(jī)會三分析整體三定位價(jià)值三定位功能三定位產(chǎn)業(yè)三定位案例三研究模式三借鑒發(fā)展三戰(zhàn)略形象三定位案例三研究模式三借鑒空間三結(jié)構(gòu)道路三交通功能三分區(qū)業(yè)態(tài)三組合項(xiàng)目三開發(fā)三運(yùn)營三計(jì)劃開發(fā)三時(shí)序通盤三計(jì)劃啟動三項(xiàng)目財(cái)務(wù)三分析形象三檔次主題三及功三能經(jīng)營三模式客戶三定位租售三價(jià)格規(guī)劃三設(shè)計(jì)三建議區(qū)域三整體三定位各物三業(yè)三功三能定三位風(fēng)險(xiǎn)三判斷概念三規(guī)三劃建三議規(guī)劃三及三設(shè)計(jì)建造三及三開發(fā)營銷三及三推廣運(yùn)營三及三管理物業(yè)三市場三調(diào)研我們?nèi)牟偃魉既放c三模式——需求三指導(dǎo)三方向三、策三劃確三定定三位重點(diǎn)三包括三：可三行性三分析三、發(fā)三展模三式、三開發(fā)三周期三與分三期、三招商三策略三、租三售策三略、三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三建議三及投三融資三策略三、商三業(yè)模三式后三期運(yùn)三營顧三問等策劃三服務(wù)顧問三服務(wù)主力三店招三商策劃三確定三方向三，招三商實(shí)三踐藍(lán)三圖，三經(jīng)營三創(chuàng)造三價(jià)值泰盈三置業(yè)三顧問三的思三路與三方法:項(xiàng)目三界定優(yōu)勢劣勢核心三問題三解析商業(yè)三市場三研究開發(fā)三商目三標(biāo)商業(yè)三發(fā)展三定位規(guī)模及建筑形態(tài)功能及業(yè)態(tài)設(shè)置主力店設(shè)置商鋪面積間隔區(qū)域價(jià)值市場格局消費(fèi)需求商家需求競爭對手項(xiàng)目三發(fā)展三要求其他三物業(yè)三研究三定位建筑三規(guī)劃三及財(cái)三務(wù)項(xiàng)目三整體三定位宏觀三經(jīng)濟(jì)市場三大勢城市三規(guī)劃區(qū)域三資源主題三定位形象三定位產(chǎn)品三定位租售三價(jià)格三及比三例我們?nèi)牟偃魉既放c三研究三體系主題三定位住宅公寓銷售三模式購物三中心三與城三市綜三合體三發(fā)展三策劃三研究三思路三：項(xiàng)目三屬性核心三問題三解析提出三解決三辦法項(xiàng)目三背景開發(fā)三目標(biāo)核心三問題問題三分解如何三進(jìn)行三基礎(chǔ)三研究三？援引三哪些三案例三？定位三包括三哪些三內(nèi)容三？規(guī)劃三設(shè)計(jì)三怎么三做？租售三結(jié)合三的財(cái)三務(wù)分三析揚(yáng)州三金陽三光項(xiàng)三目——以“沃爾三瑪”為核三心的三商住三綜合三型項(xiàng)三目項(xiàng)目三概況江陽路邗江路項(xiàng)目287m216mDABC有待整治的河道高壓線邗江大道公車總站居民區(qū)未拆遷用地約28畝高商業(yè)價(jià)值地塊占地三面積三：67三50三0m2土地三性質(zhì)三：商三服用三地限高三：50三m容積三率：三未定項(xiàng)目三位于三揚(yáng)州三西部三新城三區(qū)域三內(nèi)，三毗鄰三邗江三路、三江陽三路兩三大城三市主三干道三及省三汽車三客運(yùn)三站、三市公三交總?cè)?，三是揚(yáng)三州西三部的三交通三樞紐三及未三來的三城市三發(fā)展三熱點(diǎn)三區(qū)域三。區(qū)級三中心文昌三路江陽三路邗江三大道西部三分區(qū)西南三分區(qū)老城三區(qū)區(qū)級三中心項(xiàng)目城市三副中三心東部三分區(qū)區(qū)級三中心區(qū)級三中心資料三來源三：揚(yáng)三州市三城市三總體三規(guī)劃三（20三02－20三20）項(xiàng)目三位于三城市三非中三心區(qū)三域上三，且三偏離三目前三西區(qū)三發(fā)展三的熱三點(diǎn)，三但受三益于三西部三分區(qū)三的快三速發(fā)三展，三具備三輻射三西南三分區(qū)三的能三力和三機(jī)會老城三區(qū)項(xiàng)目城市三副中三心西部三分區(qū)沃爾三瑪在三項(xiàng)目三的進(jìn)三駐條三件進(jìn)三一步三明確三項(xiàng)目三商業(yè)三的發(fā)三展方三向沃爾三瑪意三向租三用東三南部三約18三00三0m2的商三業(yè)；三其中三一層三約60三0m2，二三層約74三00三m2，三三層約10三00三0m2；從協(xié)三議來三看，三沃爾三瑪進(jìn)三駐的三商業(yè)三體平三面至三少應(yīng)三為11三7m三x三8三1m；沃爾瑪三層（10000m2)沃爾瑪二層（7400m2)沃爾瑪首層（600m2)81m117m×沃爾瑪城市三非中三心區(qū)三域，三具有三較好三發(fā)展三時(shí)機(jī)三和區(qū)三位條三件的三綜合三性標(biāo)三桿物三業(yè)項(xiàng)目三的商三業(yè)將三以沃三爾瑪三為核三心發(fā)三展大三型集三中式三商業(yè)三體項(xiàng)目三將以三商業(yè)三為重三點(diǎn)，三商業(yè)三的定三位對三項(xiàng)目三整體三起到三至關(guān)三重要三的影三響我們?nèi)龑?xiàng)三目的三理解三：核心三問題三解析項(xiàng)目三的商三業(yè)物三業(yè)將三成為三企業(yè)三長遠(yuǎn)三發(fā)展三的依三托：三企業(yè)三品牌三樹立三和穩(wěn)三定的三資金三來源從市三場角三度確三定合三理物三業(yè)功三能組三合，三實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目三效益三的最三大化通過三合理三的開三發(fā)計(jì)三劃，三保證三企業(yè)三項(xiàng)目三健康三的現(xiàn)三金流通過三前期三與開三發(fā)商三的溝三通，三本項(xiàng)三目的三開發(fā)三目標(biāo)三：結(jié)合三項(xiàng)目三本身三發(fā)展三及開三發(fā)商三的目三標(biāo)，三本項(xiàng)三目重三點(diǎn)解三決三三方面三的問三題：從物三業(yè)類三型上三：通過三建造三最適三合本三項(xiàng)目三的物三業(yè)類三型，三規(guī)避三項(xiàng)目三發(fā)展三風(fēng)險(xiǎn)三，充三分發(fā)三揮地三塊價(jià)三值從定三位上三：突出三項(xiàng)目三各類三物業(yè)三的核三心競?cè)隣幜θ瑥娜a(chǎn)品三和形三象上三實(shí)現(xiàn)三與競?cè)隣庬?xiàng)三目的三差異三化競?cè)隣帍睦凉櫳先和ㄟ^三合理三物業(yè)三類型三組合三和開三發(fā)計(jì)三劃，三實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目三健康三的現(xiàn)三金流三和利三潤最三大化商業(yè)三做多三大？商業(yè)三做什三么？商業(yè)三怎么三做？28三7m21三6m項(xiàng)目三開發(fā)三首要三解決三的問三題？沃爾三瑪以沃三爾瑪三為核三心組三成業(yè)三態(tài)之三一的三項(xiàng)目提出三解決三方法項(xiàng)目三策劃三技術(shù)三思路項(xiàng)目理解項(xiàng)目三其他三功能三研判項(xiàng)目三商業(yè)功能三定位規(guī)劃三設(shè)計(jì)三建議項(xiàng)目三其他三功能三定位財(cái)務(wù)三成本三測算商業(yè)三應(yīng)該三怎么三做其他三類型三物業(yè)三應(yīng)該三怎樣三開發(fā)怎樣三進(jìn)行三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三和合三理開三發(fā)從消三費(fèi)層三面看—解讀三消費(fèi)三，洞三察需三求？機(jī)會三，機(jī)三會，三機(jī)會三在哪三里？從商三家層三面看—傾聽三商家三，印三證機(jī)三會從宏三觀層三面看—剖析三城市三，發(fā)三現(xiàn)方三向從競?cè)隣帉尤婵础治鋈偁幦?，尋三找突三破？？？？從?xiàng)三目層三面看—掃描三項(xiàng)目三，挖三掘機(jī)三會展開三系統(tǒng)三的商三業(yè)市三場研三究從消三費(fèi)層三面看—偏好三時(shí)尚三潮流三，需三求強(qiáng)三勁從項(xiàng)三目層三面看—區(qū)級三商業(yè)三向市三級商三業(yè)的三延伸從商三家層三面看—商家三認(rèn)可三項(xiàng)目三的發(fā)三展方三向從宏三觀層三面看—商業(yè)三升級三，新三型化三、現(xiàn)三代化從競?cè)隣帉尤婵础懈呷龣n、三主題三型、三體驗(yàn)三式sh三op三pi三ng三m三al三l市級年輕三、時(shí)三尚、三現(xiàn)代升級三版從各三個(gè)層三面推三導(dǎo)出三定位三方向項(xiàng)目三主題三定位揚(yáng)州三首個(gè)三年輕三時(shí)尚三主題三型MA三LL定位三系統(tǒng)——從那三幾方三面來三落實(shí)三？ST三EP１：市場三定位三建議ST三EP三2：確定三主力三店及三業(yè)態(tài)三組合三建議ST三EP三3：合適三的商三業(yè)規(guī)三模建三議ST三EP三4：建筑三形態(tài)三及商三業(yè)布三局建三議ST三EP三5：租售三比例三建議年輕三時(shí)尚三主題購物三中心三在項(xiàng)三目地三塊的三示意三圖根據(jù)三項(xiàng)目三購物三中心三基地三面積三為2萬m2，則三項(xiàng)目三商業(yè)三體的三占地三面積三為4萬m2充分三考慮三項(xiàng)目三沿路三面商三業(yè)價(jià)三值進(jìn)三行擺三放資料三來源三：江三蘇省三城市三規(guī)劃三管理三技術(shù)三規(guī)定三（20三04版）建筑類型建筑密度容積率商業(yè)建筑多層55％3.5高層50％5.5用地三建筑三密度三、容三積率三上限三指標(biāo)4萬m2ABAB項(xiàng)目三除了三商業(yè)三以外三，還三將發(fā)三展什三么類三型的三物業(yè)三？？2.75萬m2物業(yè)類型普通住宅專業(yè)寫字樓酒店公寓項(xiàng)目開發(fā)市場機(jī)會高較低一般較高項(xiàng)目用地條件支持支持高星級酒店占地較大，投入成本較大；中低檔酒店價(jià)值缺損支持回籠資金的速度較快較慢經(jīng)營收入為主，慢較快項(xiàng)目發(fā)展研判使用不使用，且小型辦公的需求可在公寓實(shí)現(xiàn)不使用使用，功能多樣，形式多樣，可有效降低市場風(fēng)險(xiǎn)布局方式用地條件與影響公寓與住宅混合布局公寓對住宅相互影響，管理難度大，住宅居住價(jià)值減損公寓單獨(dú)布局項(xiàng)目剩余用地規(guī)模過大，市場風(fēng)險(xiǎn)過大商業(yè)上塔樓用地經(jīng)濟(jì)，對商業(yè)有一定影響，但可通過技術(shù)處理解決物業(yè)三布局三方式三評價(jià)三：住三宅和三公寓三宜分三開布三局？？？2.三75萬m2項(xiàng)目三剩余三用地三宜用三于發(fā)三展住三宅，三塔樓三物業(yè)三可發(fā)三展公三寓物三業(yè)塔樓三物業(yè)三契合三度研三判：三塔樓三適合三發(fā)展三公寓三物業(yè)住宅公寓建筑結(jié)構(gòu)契合度低；需要設(shè)轉(zhuǎn)換層高；不需過多處理造價(jià)成本轉(zhuǎn)換層帶來的造價(jià)成本高與商業(yè)結(jié)合對造價(jià)成本影響不大對環(huán)境要求要求高；環(huán)境對價(jià)值影響大要求低；環(huán)境對價(jià)值影響不明顯對商業(yè)影響影響大，需要更多的底層空間影響小，僅需占用較少的底層空間住宅公寓公寓魅力三陽光·都市三新天揚(yáng)州三首個(gè)三時(shí)尚三主題三型購三物中三心，三陽光三動感三，全三城時(shí)三尚潮三流匯三聚之三地；現(xiàn)代三精品三人文三社區(qū)三，體三現(xiàn)城三市現(xiàn)三代化三的時(shí)三尚住三宅，三薈萃三精彩三人文三品質(zhì)三；揚(yáng)州三首席三時(shí)尚SO三HO公寓三，投三資自三住兩三相宜三，都三市新三人類三的自三由空三間；整體三形象三定位這里三匯聚三了城三市的三時(shí)尚三菁英三和潮三流元三素：落實(shí)三各物三業(yè)的三規(guī)劃三布局住宅住宅商業(yè)公寓公寓商業(yè)項(xiàng)目總平面示意項(xiàng)目三建筑三體量三示意項(xiàng)目三各部三分物三業(yè)規(guī)三模及三開發(fā)三時(shí)序二期三公寓普通三公寓三：17三50三0m2小復(fù)三式公三寓：75三00三m2二期三商業(yè)三：40三00三0m2地下三車庫三：15三00三0m2一期三商業(yè)三：40三00三0m2地下三車庫三：15三00三0m2一期三公寓普通三公寓三：17三50三0m2小復(fù)三式公三寓：75三00三m2一期三住宅三：44三00三0m2地下三車庫三：30三00三m2二期三住宅三：44三00三0m2地下三車庫三：30三00三m2方案三一：三理想三的商三業(yè)租三售比商場總銷售面積租售比利潤1000085：15-8,042萬4F3F2F1FBAA棟首層：10000m2物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復(fù)式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

20,238首層10,000

18,236二.三層2,000

2,002合計(jì)

83,116銷售三總收三入商場總銷售面積租售比利潤1800075：256,290萬4F3F2F1FBAA棟首層：10000m2B棟首層：8000m2方案三二：三理想三的資三金回三籠物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復(fù)式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

36,958首層18,000

34,959二.三層2,000

2,002合計(jì)

99,836銷售三總收三入項(xiàng)目三的操三作亮三點(diǎn)準(zhǔn)確三把握三開發(fā)三商的三心理三需求三及項(xiàng)三目特三質(zhì)，三重點(diǎn)三解決三商業(yè)三部分三的問三題，三奠定三整個(gè)三項(xiàng)目三的基三調(diào)；梳理三出商三業(yè)項(xiàng)三目市三場研三究體三系，三從區(qū)三域、三市場三、競?cè)隣?、三消費(fèi)三者、三商家三各個(gè)三方面三進(jìn)行三定位三方向三的推三導(dǎo)，三得出三真正三符合三市場三需求三及吻三合項(xiàng)三目特三質(zhì)的三發(fā)展三定位三；合理三的物三業(yè)組三合及三開發(fā)三順序三，實(shí)三現(xiàn)現(xiàn)三金流三的健三康滾三動。12三.購物三中心三與城三市綜三合體三類策三劃項(xiàng)三目全三程操三作開發(fā)商的主要工作泰盈商業(yè)的主要工作進(jìn)展階段1、接洽階段2、策劃階段3、主力招商階段明確項(xiàng)目開發(fā)意圖明確用地權(quán)屬明確具體策劃與顧問任務(wù)落實(shí)針對項(xiàng)目的貴我合作方式設(shè)定策劃工作大綱與計(jì)劃協(xié)助了解政府意圖協(xié)助了解主力商家的意向與需求區(qū)域發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究物業(yè)市場發(fā)展研究開發(fā)模式與相關(guān)案例經(jīng)驗(yàn)研究項(xiàng)目發(fā)展定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議對政府匯報(bào)，落實(shí)發(fā)展定位簽訂主力商家合作協(xié)議財(cái)團(tuán)接洽對政府匯報(bào)，落實(shí)發(fā)展定位主力店合作引進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書整合商家資源12三.購物三中心三與城三市綜三合體三類策三劃項(xiàng)三目全三程操三作開發(fā)商的主要工作泰盈商業(yè)的主要工作進(jìn)展階段4、規(guī)劃與施工階段5、招商與銷售階段6、開業(yè)與運(yùn)營階段選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位委托總體概念規(guī)劃和啟動區(qū)控規(guī)委托啟動開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)策劃對規(guī)劃設(shè)計(jì)方的釋案規(guī)劃設(shè)計(jì)跟進(jìn)不同開發(fā)模式的經(jīng)濟(jì)估算啟動項(xiàng)目開發(fā)策劃研究成立開發(fā)運(yùn)營機(jī)構(gòu)解決用地開發(fā)手續(xù)、落實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施及項(xiàng)目建設(shè)形象示范區(qū)及引擎項(xiàng)目開發(fā)營銷推廣、招商引資制定運(yùn)營計(jì)劃啟動開發(fā)策略銷售\招商推廣策略運(yùn)營管理顧問推進(jìn)后續(xù)開發(fā)運(yùn)營管理商戶調(diào)整運(yùn)營管理顧問資源整合顧問其它三經(jīng)典三案例番禺三星海三文化三廣場三項(xiàng)目項(xiàng)目三概況用地三性質(zhì)三：商三業(yè)金三融用三地用地三面積三：36三10三0㎡（含三市政三道路三面積三）容積三率：2.三0建筑三密度三≤30％建筑三高度三≤50三m用地紅線約32800㎡約3300㎡位于三市橋三城區(qū)三邊緣三，屬三于“三星海三文化三廣場三”的三商業(yè)三配套三，快三速交三通發(fā)三達(dá)，三距城三區(qū)中三心約10分鐘三步行三距離三。項(xiàng)目三開發(fā)三具備三一定三的可三依托三資源三優(yōu)勢地理三位置三優(yōu)勢三：市橋三為數(shù)三不多三的城三區(qū)型三項(xiàng)目交通三優(yōu)勢三：完善三的交三通網(wǎng)三絡(luò)系三統(tǒng)環(huán)三繞項(xiàng)三目景觀三資源三優(yōu)勢三：緊鄰三城區(qū)三唯一三大型三山體三公園規(guī)劃三前景三優(yōu)勢三：隸屬三區(qū)政三府重三點(diǎn)發(fā)三展的三星海三文化三廣場項(xiàng)目三開發(fā)三條件三及環(huán)三境但面三臨的三區(qū)域三及市三場發(fā)三展環(huán)三境不三容樂三觀項(xiàng)目三區(qū)域三現(xiàn)狀三：商業(yè)三發(fā)展三情況三欠佳三，消三費(fèi)支三撐不三足；項(xiàng)目三區(qū)域三規(guī)劃三：非規(guī)三劃商三圈，三未納三入主三流商三業(yè)規(guī)三劃；市場三大勢三：商用三物業(yè)三交投三市場三不旺三，價(jià)三格不三高市場三大勢三：投資三型商三業(yè)普三遍面三臨較三大經(jīng)三營壓三力純商三業(yè)項(xiàng)三目，三但物三業(yè)發(fā)三展方三向不三明朗物業(yè)三發(fā)展三方向三不明三朗：開發(fā)三商有三多種三物業(yè)三發(fā)展三設(shè)想三，但三方向三不明三朗；缺乏三能主三導(dǎo)商三業(yè)發(fā)三展方三向的三主力三商家三：曾進(jìn)三行初三步的三商家三接洽三談，三但缺三乏引三導(dǎo)項(xiàng)三目發(fā)三展的三強(qiáng)勢三商家三，且三進(jìn)駐三的可三能性三小；資金三回收三要求三強(qiáng)烈三：三方三投資三，要三求項(xiàng)三目收三益最三大化三，希三望盡三快收三回投三資；核心三問題三解析項(xiàng)目三開發(fā)三需要三解決三的問三題：如何三有效三利用三優(yōu)勢三資源三，突三破區(qū)三域及三市場三的不三利條三件，三實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目三開發(fā)三的價(jià)三值最三大化三？項(xiàng)目三發(fā)展三核心三問題開發(fā)三商對三項(xiàng)目三的開三發(fā)要三求：在滿三足市三場發(fā)三展要三求的三前提三下，三優(yōu)先三考慮三物業(yè)三銷售三，實(shí)三現(xiàn)項(xiàng)三目效三益最三大化三？項(xiàng)目三發(fā)展三的核三心問三題：如何三尋求三合理三物業(yè)三組合三，實(shí)三現(xiàn)項(xiàng)三目開三發(fā)價(jià)三值最三大化Q1：項(xiàng)三目發(fā)三展什三么物三業(yè)，三如何三組合三？（三合理三組合三方案三）Q2：怎三樣定三位，三如何三實(shí)現(xiàn)三？(發(fā)展三定位三、開三發(fā)建三議、三財(cái)務(wù)三測算三）提出三解決三方法項(xiàng)目三策劃三技術(shù)三思路項(xiàng)目理解項(xiàng)目三整體三定位物業(yè)三發(fā)展三類型三及組三合規(guī)劃三設(shè)計(jì)三建議分物三業(yè)定位財(cái)務(wù)三成本三測算發(fā)展三何種三物業(yè)三類型項(xiàng)目三的發(fā)三展方三向是三什么怎樣三進(jìn)行三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三和合三理開三發(fā)總建三筑面三積：72三20三0㎡建筑三基地三面積三≤10三83三0㎡7層≤建筑三層數(shù)三≤16層從建三筑形三式來三判斷用地三性質(zhì)三：商三業(yè)金三融用三地用地三面積三：36三10三0㎡（含三市政三道路三面積三）容積三率：2.三0建筑三密度三≤30％建筑三高度三≤50三m裙樓三＋塔三樓用地三紅線約32三80三0㎡約33三00三㎡對應(yīng)三項(xiàng)目三建筑三形態(tài)三可發(fā)三展的三業(yè)態(tài)三及物三業(yè)類三型裙樓三部分塔樓三部分集中三商業(yè)三體形三式：空間三相對三封閉三的多三樓層三商場三，包三含的三業(yè)態(tài)三類型三相對三單一三，空三間的三可塑三性小三，不三利于三進(jìn)行三分散三銷售三；適三宜在三集中三商業(yè)三體內(nèi)三發(fā)展三的業(yè)三態(tài)有購物三中心三、百三貨、三超市三、專三業(yè)市三場;開放三商業(yè)三街區(qū)三形式三：聚集三了各三種類三型的三功能三和業(yè)三種，三共同三形成三的零三售性三或休三閑性三的開三放型三（半三開放三型）三商業(yè)三區(qū)，三業(yè)態(tài)三靈活三多樣三，空三間可三塑性三強(qiáng)，三有利三于進(jìn)三行分三散銷三售；酒店三、公三寓、三寫字三樓？？用地紅線西面地塊約85m約95m約105m約100m約32800㎡約3300㎡項(xiàng)目三物業(yè)三組合三方案方案三三：集中三商業(yè)三體形三式+塔樓方案三二：商業(yè)三街區(qū)三形式+塔樓超市+服務(wù)三式公三寓業(yè)態(tài)多業(yè)三態(tài)組三合+服務(wù)三式公三寓超市三：整三體打三包銷三售/合作三開發(fā)三（TE三SC三O模式三）服務(wù)三式公三寓：三分拆三銷售運(yùn)營三模式商業(yè)三街區(qū)三：分三拆銷三售服務(wù)三式公三寓：三分拆三銷售業(yè)態(tài)運(yùn)營三模式方案三一：商業(yè)三街區(qū)三形式+塔樓多業(yè)三態(tài)組三合+高星三級酒三店+服務(wù)三式公三寓商業(yè)三街區(qū)三：分三拆銷三售高星三級酒三店：三優(yōu)先三考慮三整體三銷售服務(wù)三式公三寓：三分拆三銷售業(yè)態(tài)運(yùn)營三模式項(xiàng)目三深化三研究三的方三向：商業(yè)三街區(qū)+高星三級酒三店+服務(wù)三式公三寓項(xiàng)目三核心三問題三回顧核心三問題三：尋求三合理三物業(yè)三組合三，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)目三開發(fā)三價(jià)值三最大三化?商業(yè)三街區(qū)高星三級酒三店服務(wù)三式公三寓項(xiàng)目三整體提升三人氣快速三回現(xiàn)展示三形象快速三回現(xiàn)提升三價(jià)值經(jīng)營三收益提升三價(jià)值商業(yè)三配套客戶三多樣三性提升三價(jià)值帶來三中高三端客三戶商業(yè)三配套價(jià)值三標(biāo)桿形象三標(biāo)桿品質(zhì)三標(biāo)桿如何三定位三？先三整體三定位三后分三物業(yè)三定位三，亦三或反三之？關(guān)鍵三問題三：如何三進(jìn)一三步尋三找屬三于項(xiàng)三目的獨(dú)特三競爭三力，使三項(xiàng)目三在整三個(gè)番三禺的三未來三商業(yè)三發(fā)展三中脫三穎而三出？星海三文化三廣場三在番三禺具三有唯三一性三，是三項(xiàng)目三可重三點(diǎn)依三托發(fā)三展的三資源萬畝三葵園十八三羅漢三山森三林公三園蓮花三山余蔭三山房大夫三山寶墨三園門戶三形象三不明三顯：番禺三呈現(xiàn)三組團(tuán)三式發(fā)三展，三雖然三快速三交通三發(fā)達(dá)三，但三市橋三無論三與廣三州的三連接三，還三是與三洛溪三、華三南板三塊的三連接三，都三存在三一定三阻隔三。在三整個(gè)三番禺三區(qū)而三言，三項(xiàng)目三的門三戶形三象不三明顯三；景觀三資源三不突三出：相對三于蓮三花山三、大三夫山三、羅三漢山三等大三型森三林公三園，三城北三公園三的景三觀資三源優(yōu)三勢不三突出三；星海三文化三廣場三優(yōu)勢三凸顯三：星海三文化三廣場三是“番禺三最大三的文三化活三動中三心”，也三是“廣州三南部三最大三的文三化中三心”，在三番禺三甚至三廣州三都具三有唯三一性三。洛溪三板塊華南三板塊沙灣三板塊項(xiàng)目華南三快速三干線依托三星海三文化三廣場三發(fā)展三的項(xiàng)三目定三位方三向文化三價(jià)值休閑三價(jià)值客戶三價(jià)值賦予三項(xiàng)目三整體休閑三氣質(zhì)，發(fā)三展現(xiàn)三代休三閑商三業(yè)帶來三可觀三的客流三量，成三為項(xiàng)三目發(fā)三展的三有力三支撐項(xiàng)目vs項(xiàng)目vs項(xiàng)目vs文化三將可三有效三的豐三富并三延伸三休閑三的內(nèi)三涵，三賦予三商業(yè)三鮮明三的性三格特三征于休閑三之上三延伸三文化并實(shí)三現(xiàn)與三文化三相融三合的三具有三鮮明三性格三的現(xiàn)代三休閑三商業(yè)于區(qū)域：充分依托星海文化廣場發(fā)展并凸顯星海文化廣場的文化及休閑價(jià)值；于市場：在番禺商業(yè)市場具有唯一性和獨(dú)特性，可突破區(qū)域限制實(shí)現(xiàn)差異化競爭；于消費(fèi)者：滿足項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體的需求。文化三可為三商業(yè)三帶來三怎樣三的影三響和三競爭三力？西湖三天地成都三錦里園林三文化商業(yè)三：豐富三并延三伸了三商業(yè)三的休三閑性三、體三驗(yàn)性建筑三：獨(dú)具三韻味三的浙三派民三居風(fēng)三格價(jià)值三：成為三著名三景點(diǎn)三及休三閑勝三地蜀文三化商業(yè)三：豐富三并延三伸了三商業(yè)三的休三閑性三、體三驗(yàn)性建筑三：性格三鮮明三的川三西民三居風(fēng)三格建三筑價(jià)值三：成為三城市三旅游三的著三名景三點(diǎn)案例三給予三項(xiàng)目三的借三鑒：地域三文化三與現(xiàn)三代商三業(yè)的三結(jié)合三將使三商業(yè)三產(chǎn)生三獨(dú)特三的人三文魅三力，三使商三業(yè)更三具內(nèi)三涵和三獨(dú)特三性：1）產(chǎn)品三：獨(dú)特三的產(chǎn)三品形三態(tài)和三商業(yè)三空間三；2）商業(yè)三：豐富三并提三升商三業(yè)的三休閑三體驗(yàn)三；3）價(jià)值三：有效三的提三升項(xiàng)三目的三可知三性。項(xiàng)目三整體三發(fā)展三定位依托三星海三文化三廣場三發(fā)展三具三有獨(dú)特三文化三氣質(zhì)的現(xiàn)代三休閑三商業(yè)三地標(biāo)具有三獨(dú)特三文化三氣質(zhì)三的現(xiàn)三代休三閑商三業(yè)地三標(biāo)商業(yè)三街區(qū)服務(wù)三式公三寓高星三級酒三店?整體三定位三下，三項(xiàng)目三的各三功能三物業(yè)三的產(chǎn)三品定三位高星三級酒三店：三建議三發(fā)展4～5星級三酒店三，客三房總?cè)龜?shù)20三0～25三0間，三可視三合作三公司三的要三求做三適當(dāng)三調(diào)整建議三高星三級酒三店客三房數(shù)三量在20三0～25三0間左右三，建三筑規(guī)三模在1.三5~三2萬平三米之間三，底三部可三擴(kuò)大三建設(shè)三（建三議基三地占三地約2千平三米，三標(biāo)準(zhǔn)三層建三筑面三積約1千平三米）三，滿三足酒三店必三須配三套的三建設(shè)三要求三。從整三體開三發(fā)效三益看三：在保三證酒三店開三發(fā)規(guī)三模需三求的三前提三下，三盡可三能減三少酒三店的三基地三面積三和建三筑面三積，三保證三可銷三售商三業(yè)街三的面三積及三服務(wù)三式公三寓的三建筑三面積三；酒店三每增三加10三00平米三需投三入資三金約45三0萬，三減少三服務(wù)三式公三寓的三可銷三售金三額約三為13三00萬；從商三業(yè)物三業(yè)經(jīng)三驗(yàn)和三開發(fā)三方式三看：根據(jù)三商業(yè)三經(jīng)驗(yàn)三，4～5星級三酒店三的客三房數(shù)三量一三般在20三0～30三0間；可適三當(dāng)減三少部三分與三商業(yè)三街同三類型三的配三套，三充分三利用三商業(yè)三街的三配套三為酒三店所三用；若酒三店方三對客三房數(shù)三量要三求較三大，三可調(diào)三整部三分服三務(wù)式三公寓三調(diào)作三為酒三店客三房。商業(yè)三街區(qū)三定位三內(nèi)容商業(yè)三街區(qū)三是展三示項(xiàng)三目形三象的三重要三部分三，產(chǎn)品的打三造、功能三及業(yè)三態(tài)設(shè)三置尤為三關(guān)鍵三；同三時(shí)，三商業(yè)三街區(qū)三將是三項(xiàng)目三快速三回現(xiàn)三的重三要途三徑，三關(guān)鍵三問題三在于三：明確目標(biāo)三客戶？價(jià)格如何三確定三？租售三比例如何三設(shè)定三？選擇三何種運(yùn)營三模式才更三有利三于商三業(yè)的三良性三發(fā)展三？產(chǎn)品及功能業(yè)態(tài)設(shè)定目標(biāo)客戶價(jià)格及租售比例STEP1STEP2STEP3STEP4運(yùn)營模式服務(wù)三式公三寓定三位內(nèi)三容產(chǎn)品三的打三造在滿足三市場三需求的同三時(shí)提升三競爭三力戶型如何三設(shè)計(jì)三可滿三足租戶需求三，增三強(qiáng)對投資三客的吸三引力三？價(jià)格如何三設(shè)置三可滿三足市三場要三求的三同時(shí)三體現(xiàn)三自身三價(jià)值三？如何三進(jìn)行產(chǎn)品三有效三創(chuàng)新，提三升競?cè)隣幜θ?？采用三什么三樣的開發(fā)三運(yùn)營三模式可提三升項(xiàng)三目的三銷售三吸引三力？整體三物業(yè)三分布三空間三示意整體三物業(yè)三分布三示意東環(huán)路東環(huán)路項(xiàng)目三開發(fā)三分期項(xiàng)目三分期三，需三要結(jié)三合物三業(yè)情三況考三慮可售三產(chǎn)品由三三種物三業(yè)，三其中三商業(yè)三、公三寓是三項(xiàng)目三的主三要銷三售產(chǎn)三品產(chǎn)品三分布分為三兩地三塊，三其中三西面三的大三地塊約占80％的總?cè)浟宽?xiàng)目三開發(fā)三，必三須為三首期三銷售三、物三業(yè)發(fā)三展創(chuàng)三造良三好條三件從首期三銷售考慮三項(xiàng)目三首期三開售三需要三一定三規(guī)模三的展三示區(qū)三、及三良好三的配三套支三持從物業(yè)三發(fā)展考慮三商業(yè)三街區(qū)三需要三快速三成行三、從三而展三現(xiàn)物三業(yè)形三象、三互動三發(fā)展整體物業(yè)分布示意綜合三各方三因素三，建三議項(xiàng)三目同步三施工三，分三期銷三售街區(qū)商業(yè)商住物業(yè)公寓物業(yè)商業(yè)街裙樓商業(yè)服務(wù)式公寓高星級酒店項(xiàng)目三整體三銷售三收入項(xiàng)目三可銷三售貨三量共三為84三,5三85萬元注：三公寓三帶裝三修及三不帶三裝修三貨量三各占50％物業(yè)類型銷售面積（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）銷售收入（萬元）商業(yè)

37,389首層8,83033,00029,139二層5,00016,5008,250公寓34,200帶裝修14,30047,196不帶裝修13,300合計(jì)

84,585項(xiàng)目三的操三作亮三點(diǎn)建筑三形式三推導(dǎo)三物業(yè)三類型三：從建三筑形三式出三發(fā)，三結(jié)合三地塊三形狀三或限三制性三條件三對可三能組三合的三物業(yè)三類型三進(jìn)行三推導(dǎo)三，從三而明三確需三進(jìn)行三市場三研究三的物三業(yè)類三型；先整三后分三的定三位體三系：論證三各物三業(yè)類三型之三間的三內(nèi)在三聯(lián)系三和相三互影三響，三從內(nèi)三部、三外部三的價(jià)三值挖三掘入三手，三以尋三找“獨(dú)特三競爭三力”為主三線，三進(jìn)行三項(xiàng)目三的整三體發(fā)三展定三位及三整體三定位三基調(diào)三下的三分物三業(yè)定三位；靈活三的市三場研三究：靈活三運(yùn)用三商業(yè)三項(xiàng)目三市場三研究三體系三，重三點(diǎn)突三出價(jià)三值挖三掘及三案例三借鑒三，將三使整三個(gè)研三究過三程主三次分三明；分享三我們?nèi)晒θ陌溉宸癜l(fā)三商業(yè)三廣場項(xiàng)目三位置三：偏離三主城三核心三區(qū)的三新興三區(qū)域三，交三通主三干道三長虹三路和三人民三路的三交匯三處，三未來三城市三規(guī)劃三的商三業(yè)商三務(wù)區(qū)三。項(xiàng)目三規(guī)模三：占地三面積4萬平三方米三，總?cè)ㄖ娣e11萬平三方米三；其三中A棟四三層，三局部三五層三，B棟五三層人民路長虹路民發(fā)核心商圈長虹路人民路項(xiàng)目三發(fā)展三問題所處三商圈——城市三次級三商圈三，商三業(yè)基三礎(chǔ)和三氛圍三較薄三弱；政府三規(guī)劃——未來三城市三的發(fā)三展方三向和三新型三商務(wù)三商業(yè)三區(qū)；交通三條件——毗鄰三兩條三交通三主干三道；長虹三路商三業(yè)氛三圍淡西站三商業(yè)三形象三差南北三向主三干道——邗江三路南北三向主三干道——長虹三路升級三與突三破是三我們?nèi)鎸θ膯柸}、開發(fā)三商完三全沒三有商三業(yè)開三發(fā)經(jīng)三驗(yàn)、三決策三時(shí)沒三把握品牌三大商三家有三沒進(jìn)三駐戰(zhàn)三略，三沃瑪三首次三進(jìn)入三三四三級城三市如何三平衡三資金三周轉(zhuǎn)政府三有要三求建筑三形態(tài)——分為AB兩棟三，分三期開三發(fā)，三兩棟三之間三保持三檔次三差異三和風(fēng)三格統(tǒng)三一；主力三商家——沃爾三瑪入三駐一三期；三百貨三則成三為二三期的三主力三店；定位三：項(xiàng)三目形三態(tài)和三主力三商家Ｂ棟業(yè)態(tài)分布名店城沃爾瑪沃爾瑪大型家居賣場1F2F3F4F1F2F3F4F5F天茂百貨天茂百貨天茂百貨天茂百貨及兒童樂園電影院與餐飲美食廣場A棟業(yè)態(tài)分布民發(fā)三商業(yè)三廣場三業(yè)態(tài)三分布A棟施三工B棟地三塊第一期第二期人民路長虹路9月2日的三公開三發(fā)售三以排三隊(duì)的三形式三進(jìn)行三，部三分客三戶提三前兩三天于8月31日就三在售三樓部三門口三排隊(duì)三，反三應(yīng)熱三烈。三并且三首開三襄樊三“排三隊(duì)買三商鋪三”的三先河三。公開三發(fā)售三火爆A棟于20三06底順三利開三業(yè)，三目前三經(jīng)營三情況三良好三，B棟武三商百三貨于20三07年底三開業(yè)B棟施三工A棟開三業(yè)最終三工作三成果開發(fā)三商擁三有了三近9萬平三方米三的有三形好三處：三利用三不到1.三4億的三自有三資金三，三年產(chǎn)三生約50三00萬元三現(xiàn)金三現(xiàn)金三流的三優(yōu)質(zhì)三物業(yè)三、市三場評三估不三少于10億，三如上三市利三用杠三桿作三用威三力更三大。三無三形好三處：三擁有三品牌三、可三抗政三策、三金融三風(fēng)險(xiǎn)三；現(xiàn)三時(shí)銀三行追三他貸三款、三政府三拿地三有優(yōu)三惠待三遇等三，為三企業(yè)三上市三打下三扎實(shí)三的基三礎(chǔ)案例三瀏覽三：北三京順三義商三務(wù)核三心區(qū)三（商三業(yè)約30萬㎡三）案例三瀏覽三：廣三州美三博城三（商三業(yè)約5萬㎡三）亞洲三最大三型美三容化三妝品三專業(yè)三交易三會展三中心案例三瀏覽三：勝三芳國三際家三具博三覽城三（總?cè)s50萬㎡三）泰盈三顧問——專業(yè)三成就三價(jià)值泰盈三顧問三服務(wù)三內(nèi)容承學(xué)三之上三、啟三術(shù)之三下、三運(yùn)道三于中三。從三宏觀三角度三切入三，運(yùn)三用中三觀、三微觀三的研三究方三法和三邏輯三推導(dǎo)三，目三前我三們已三成功三操作三了城三市運(yùn)三營、三產(chǎn)業(yè)三研究三、區(qū)三域開三發(fā)、三舊城三改造三、商三業(yè)投三資、三復(fù)合三地產(chǎn)三開發(fā)三顧問三等眾三多顧三問服三務(wù)專三案，三為委三托方三提供三創(chuàng)新三性和三可操三作性三的戰(zhàn)三略解三決之三道。泰盈三顧問核心三業(yè)務(wù)區(qū)域三開發(fā)三與城三市運(yùn)三營服三務(wù)商業(yè)顧問三服務(wù)企業(yè)顧問三服務(wù)住宅顧問三服務(wù)前期三立項(xiàng)三階段三：城市三商業(yè)三地產(chǎn)三市場三發(fā)展三前景三分析三、企三業(yè)取三地策三略及三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三、投三資企三業(yè)土三地獲三取及三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三、商三業(yè)項(xiàng)三目融三資報(bào)三告、三商業(yè)三項(xiàng)目三可行三性研三究發(fā)展三策劃三階段三：針對三性商三業(yè)市三場研三究、三投資三者、三經(jīng)營三者、三消費(fèi)三者專三題研三究、三商業(yè)三項(xiàng)目三發(fā)展三策劃三、商三業(yè)項(xiàng)三目規(guī)三劃設(shè)三計(jì)任三務(wù)書三制訂三及招三投標(biāo)三組織三、商三業(yè)項(xiàng)三目開三發(fā)模三式研三究、三商業(yè)三項(xiàng)目三成本三收益三研究規(guī)劃三階段三：商業(yè)三項(xiàng)目三規(guī)劃三針對三性研三究、三商業(yè)三水平三及垂三直交三通動三線研三究、三商業(yè)三開發(fā)三模式三研究營銷三及推三廣階三段（三銷售/招商三顧問三）：定位三優(yōu)化三及調(diào)三整、三招商三策略三建議三、銷三售策三略建三議、三推廣三策略三建議三、主三力商三家進(jìn)三駐指三導(dǎo)、三方案三實(shí)施三指導(dǎo)三與監(jiān)三督、三營銷三組織三框架三及管三理制三度建三議經(jīng)營三管理三階段三（經(jīng)三營管三理顧三問）三：商業(yè)三經(jīng)營三管理三體系三建立三、商三業(yè)物三業(yè)管三理體三系建三立、三經(jīng)營三管理三可持三續(xù)研三究項(xiàng)目三引入三基金三運(yùn)作三研究三：分類三基金三公司三運(yùn)作三評估商業(yè)三顧問三服務(wù)城市三運(yùn)營三：市發(fā)三展總?cè)w戰(zhàn)三略、三產(chǎn)業(yè)三（行三業(yè)）三發(fā)展三戰(zhàn)略三、新三城區(qū)三開發(fā)三戰(zhàn)略三、產(chǎn)三業(yè)園三區(qū)（三工業(yè)三園區(qū)三、物三流園三區(qū)、三教育三園區(qū)三、現(xiàn)三代服三務(wù)園三區(qū)等三）發(fā)三展戰(zhàn)三略城市三營銷三戰(zhàn)略三：區(qū)域三開發(fā)三、區(qū)三域物三業(yè)市三場研三究、三區(qū)域三土地三市場三研究三、區(qū)三域土三地及三資源三價(jià)值三評估三、區(qū)三域土三地增三值措三施、三區(qū)域三整體三發(fā)展三戰(zhàn)略三與定三位、三區(qū)域三概念三性規(guī)三劃設(shè)三計(jì)、三區(qū)域三開發(fā)三模式三設(shè)計(jì)三與評三估、三區(qū)域三開發(fā)三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三及可三行性三分析三、區(qū)三域開三發(fā)運(yùn)三營主三體及三合作三者組三織形三式設(shè)三計(jì)土地三運(yùn)營三：土地三市場三需求三評估三、土三地底三價(jià)與三出讓三方式三的設(shè)三定、三土地三出讓三前的三地塊三分級三研究三、土三地出三讓策三略、三土地三開發(fā)三時(shí)序三設(shè)定三、土三地運(yùn)三營模三式設(shè)三定、三土地三包裝三與推三廣、三土地三轉(zhuǎn)讓三的途三徑與三模式三設(shè)定三、土三地轉(zhuǎn)三讓的三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)舊城三改造三：城市三重建三整體三定位三及發(fā)三展戰(zhàn)三略、三舊城三區(qū)改三造發(fā)三展策三略與三方案三設(shè)定三、開三發(fā)強(qiáng)三度研三究與三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三方案三、歷三史文三化街三區(qū)保三護(hù)與三更新三策略三、城三市捷三運(yùn)系三統(tǒng)（三地鐵三、輕三軌、三高速三公路三）沿三線物三業(yè)發(fā)三展戰(zhàn)三略復(fù)合三地產(chǎn)三開發(fā)三顧問三：城市三綜合三體項(xiàng)三目、三旅游三及文三化地三產(chǎn)、三工業(yè)三地產(chǎn)區(qū)域三開發(fā)三與城三市運(yùn)三營服三務(wù)前期三立項(xiàng)三階段三：城市三房地三產(chǎn)市三場發(fā)三展前三景預(yù)三測、三城市三發(fā)展三戰(zhàn)略三及區(qū)三域經(jīng)三濟(jì)策三略研三究、三投資三企業(yè)三土地三獲取三及經(jīng)三濟(jì)評三價(jià)、三住宅三項(xiàng)目三融資三報(bào)告三、住三宅項(xiàng)三目可三行性三研究發(fā)展三策劃三階段三：針對三性住三宅市三場研三究、三住宅三項(xiàng)目三發(fā)展三策劃三、住三宅項(xiàng)三目規(guī)三劃設(shè)三計(jì)任三務(wù)書三制訂三及招三投標(biāo)三組織三住宅三項(xiàng)目三開發(fā)三模式三研究三、住三宅項(xiàng)三目成三本收三益研三究規(guī)劃三設(shè)計(jì)三階段三：住宅三社區(qū)三規(guī)劃三針對三性研三究、三住宅三戶型三設(shè)計(jì)三針對三性研三究/住宅三社區(qū)三公共三服務(wù)三設(shè)施三的設(shè)三計(jì)與三開發(fā)三設(shè)定后續(xù)三階段三：住宅三項(xiàng)目三營銷三策劃三、住三宅項(xiàng)三目銷三售顧三問、三住宅三項(xiàng)目三物業(yè)三管理三公司三的推三薦住宅三顧問三服務(wù)企業(yè)三管理三及項(xiàng)三目培三訓(xùn)：項(xiàng)目三戰(zhàn)略三規(guī)劃三培訓(xùn)三、項(xiàng)三目綜三合定三位培三訓(xùn)、三項(xiàng)目三開發(fā)三管理三培訓(xùn)三、項(xiàng)三目組三織架三構(gòu)及三人力三資源三培訓(xùn)三、項(xiàng)三目策三劃業(yè)三務(wù)培三訓(xùn)、三項(xiàng)目三營銷三業(yè)務(wù)三培訓(xùn)三、國三內(nèi)外三項(xiàng)目三針對三性觀三摩組三織企業(yè)三管理三顧問三：企業(yè)三戰(zhàn)略三發(fā)展三顧問三、企三業(yè)組三織架三構(gòu)顧三問、三企業(yè)三及項(xiàng)三目文三化發(fā)三展顧三問、三企業(yè)三公關(guān)三及客三戶關(guān)三系管三理顧三問、三企業(yè)三投資三及融三資顧三問、三宏觀三政策三及法三制法三規(guī)顧三問項(xiàng)目三開發(fā)三及建三設(shè)顧三問：項(xiàng)目三籌備三及運(yùn)三營流三程綜三合顧三問、三項(xiàng)目三組織三架構(gòu)三顧問三、項(xiàng)三目開三發(fā)目三標(biāo)管三理顧三問、三項(xiàng)目三成本三管理三顧問三、項(xiàng)三目規(guī)三劃設(shè)三計(jì)及三產(chǎn)品三顧問三、項(xiàng)三目激三勵制三度建三設(shè)顧三問、三項(xiàng)目三銷售三現(xiàn)場三管理三顧問三、項(xiàng)三目開三發(fā)及三建設(shè)三顧問三、項(xiàng)三目公三關(guān)顧三問、三項(xiàng)目三宣傳三推廣三顧問企業(yè)三顧問三服務(wù)泰盈三顧問成功三的商三業(yè)項(xiàng)三目案三例（三部分三）項(xiàng)目名稱規(guī)模負(fù)責(zé)工作廣州美博城項(xiàng)目總建5平方米前期策劃、招商代理湛江國貿(mào)城市廣場項(xiàng)目總建9萬平方米前期策劃龍江亞洲國際家具博覽城總建120萬平方米前期策劃勝興地產(chǎn)國際家具博覽城項(xiàng)目總建50萬平方米前期策劃上海大成投資四川項(xiàng)目總建11.4萬平方米雙匯地產(chǎn)漯河商業(yè)項(xiàng)目 總建10萬平方米前期策劃南京仙林國際汽車城總建16萬平方米營銷代理東易達(dá)鄂爾多斯北物流園區(qū)項(xiàng)目占地1400畝前期策劃天興置業(yè)鄒平商業(yè)項(xiàng)目總建12萬平方米前期策劃主力店引進(jìn)開元集團(tuán)開封金明池項(xiàng)目總建6.9萬平方米前期策劃湖北民發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目總建12萬平方米前期策劃、營銷策劃代理、招商策劃代理開元集團(tuán)杭州加州陽光MALL總建5.6平方米招商策劃代理宏府集團(tuán)西安北大街嘉會廣場項(xiàng)目 總建18萬平方米前期策劃、招商顧問、營銷顧問江蘇鹽城繽紛亞洲項(xiàng)目總建6萬平方米前期策劃、營銷代理金陽光揚(yáng)州邗匯路項(xiàng)目占地100畝前期策劃天潤五江集團(tuán)長沙上河國際廣場總建49萬平方米前期策劃、營銷代理、招商顧問襄樊錦繡廣場項(xiàng)目總建2.7萬平方米前期策劃、招商代理長沙珠江實(shí)業(yè)珠江花城項(xiàng)目佛山奧園湛江國貿(mào)城市廣場項(xiàng)目江蘇鹽城繽紛亞洲項(xiàng)目廣佛地鐵沿線物業(yè)研究新會駿凱豪庭佛山蘭桂路項(xiàng)目大連軟件園項(xiàng)目龍崗亞洲國際家具博覽城民發(fā)集團(tuán)襄樊漢江大道項(xiàng)目廣東控股集團(tuán)珠江新城項(xiàng)目合肥旭日地產(chǎn)明珠湖畔項(xiàng)目東方有色集團(tuán)北京新聞中心項(xiàng)目廣海地產(chǎn)廣?；▓@三期項(xiàng)目環(huán)宇地產(chǎn)東營項(xiàng)目金廈集團(tuán)天津水語花都項(xiàng)目中海集團(tuán)佛山萬錦豪園項(xiàng)目總建77萬平方米總建70萬平方米總建9萬平方米總建6萬平方米總建30萬平方米總建83萬平方米總建9萬平方米占地2.98平方公里總建120萬平方米總建20萬平方米總建14.4萬平方米總建11.3萬平方米總建13萬平方米總建2.5萬平方米總建100萬平方米總建120萬平方米總建70萬平方米勝興地產(chǎn)國際家具博覽城項(xiàng)目珠江實(shí)業(yè)珠江新城項(xiàng)目上海大成投資四川項(xiàng)目?？诔峭段骱０俄?xiàng)目廣州華僑投資項(xiàng)目金地集團(tuán)金地荔湖城合肥華澳行(古井)項(xiàng)目雙匯地產(chǎn)漯河商業(yè)項(xiàng)目昆明恒森地產(chǎn)廣州項(xiàng)目南京仙林國際汽車城中房集團(tuán)花都天馬河項(xiàng)目開封開元集團(tuán)金明池項(xiàng)目東易達(dá)鄂爾多斯北物流園區(qū)項(xiàng)目天興置業(yè)鄒平商業(yè)項(xiàng)目金陽光揚(yáng)州邗匯路項(xiàng)目礦業(yè)集團(tuán)淮南老龍眼項(xiàng)目廣州康王地鐵商業(yè)項(xiàng)目總建50萬平方米總建15萬平方米總建11.4萬平方米總建100萬平方米總建6.6萬平方米總建312萬平方米總建3萬平方米總建10萬平方米總建7萬平方米總建16萬平方米總建41萬平方米總建8萬平方米占地1400畝總建12萬平方米占地100畝總建130萬平方米總建6.9萬平方米泰盈三顧問三我們?nèi)牟咳謽I(yè)三績泰盈三顧問三我們?nèi)牟咳謽I(yè)三績廣州康王地鐵商業(yè)項(xiàng)目廣州寶崗大道項(xiàng)目鑫遠(yuǎn)集團(tuán)長沙藝術(shù)花都鑫遠(yuǎn)集團(tuán)長沙世紀(jì)城湖北民發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目湛江榮基集團(tuán)榮基國際廣場湛江榮基集團(tuán)翠堤灣項(xiàng)目東方有色集團(tuán)北京首都花園利港置業(yè)合肥銀河新城項(xiàng)目光大集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目開元集團(tuán)杭州加州陽光MALL天潤五江集團(tuán)長沙上河街區(qū)西安高科半坡湖項(xiàng)目西安高科城市風(fēng)景項(xiàng)目霸州勝興地產(chǎn)霸州項(xiàng)目佛山高富地產(chǎn)江南新區(qū)項(xiàng)目武漢雙環(huán)科技項(xiàng)目?？谒抉R坡島項(xiàng)目?？诮鹕碁稠?xiàng)目襄樊錦繡廣場項(xiàng)目總建6.9萬平方米總建10.7萬平方米總建34萬平方米總建56萬平方米總建12萬平方米總建11萬平方米總建23萬平方米總建68萬平方米總建44萬平方米占地4平方公里總建5.6萬平方米總建16萬平方米總建73萬平方米總建9.6萬平方米總建19萬平方米總建245萬平方米總建10萬平方米占地1.5平方公里占地4平方公里總建2.7萬平方米光信實(shí)業(yè)太原帝景項(xiàng)目光信實(shí)業(yè)太原北張項(xiàng)目唐山南堡開發(fā)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究山東順馳濟(jì)南緯十二路項(xiàng)目華凱地產(chǎn)三亞項(xiàng)目民發(fā)集團(tuán)南寧項(xiàng)目中泰集團(tuán)衡陽項(xiàng)目河北霸州工業(yè)園區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究淮南礦務(wù)局淮南老龍眼項(xiàng)目嘉和地產(chǎn)杭州小和山項(xiàng)目西寧周家泉舊城改造宏府集團(tuán)西安北大街商業(yè)項(xiàng)目青島天泰城項(xiàng)目廣州從化溫泉度假村項(xiàng)目河北勝芳揚(yáng)芬港開發(fā)區(qū)項(xiàng)目上海保集集團(tuán)天津項(xiàng)目沈陽華潤萬象城項(xiàng)目北京摩林地產(chǎn)順義新城項(xiàng)目。。。總建13萬平方米總建22萬平方米占地390平方公里總建35萬平方米總建3萬平方米總建45萬平方米總建30萬平方米占地51平方公里總建83萬平方米總建16萬平方米占地1平方公里總建18萬平方米占地1380畝1400畝占地22平方公里占地14平方公里總建約70萬平方米占地約500畝。。。泰盈三顧問三我們?nèi)牟咳挚腿龖糁袊康禺a(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司 中海地產(chǎn)天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司金地(集團(tuán))股份有限公司順馳集團(tuán)/山東志成房地產(chǎn)安徽旭日房地產(chǎn)開發(fā)公司中國光大房地產(chǎn)開發(fā)公司廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司云南昆明恒森房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司廣州市番禺粵海房地產(chǎn)有限公司香港新鴻基集團(tuán)湖北襄樊昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青島天泰集團(tuán)大連億達(dá)集團(tuán)億達(dá)房地產(chǎn)河北婦興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司西安高科房產(chǎn)西安宏府房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 海南省土地開發(fā)整理中心/海口土地儲備中心 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