國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件二○○四年四月十八日主要內(nèi)容成本管理軟件開發(fā)的背景軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作和制度的完善軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景成本管理軟件開發(fā)的背景從1999年開始，萬(wàn)科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對(duì)工程造價(jià)專業(yè)人員提出了更高的要求：?jiǎn)渭兊慕ò操M(fèi)用控制加強(qiáng)成本的計(jì)劃性——目標(biāo)成本管理制度項(xiàng)目全成本控制利潤(rùn)是多少——不準(zhǔn)確項(xiàng)目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理——不統(tǒng)一成本管理軟件開發(fā)的背景2000年萬(wàn)科集團(tuán)成本管理的狀況土地成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說(shuō)明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。幾個(gè)基本成本概念責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為2、責(zé)任成本管理3、加強(qiáng)目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞?dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過(guò)程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)成本控制4、加強(qiáng)作業(yè)過(guò)程管理項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標(biāo)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過(guò)程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程：軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本需求文件：《新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善成本數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)：成本指標(biāo)數(shù)據(jù)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)材料設(shè)備數(shù)據(jù)——是萬(wàn)科集團(tuán)的成本數(shù)據(jù)平臺(tái)，是新項(xiàng)目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。分為規(guī)劃指標(biāo)、建筑指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類指標(biāo)進(jìn)行比較分析。記錄各項(xiàng)目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類產(chǎn)品指標(biāo)進(jìn)行比較分析。記錄各項(xiàng)目材料設(shè)備的價(jià)格等詳細(xì)資料，便于新項(xiàng)目估算和部品設(shè)計(jì)時(shí)參考。設(shè)計(jì)階段的成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計(jì)成本控制70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長(zhǎng)期使用成本設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長(zhǎng)面積比……招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本盡量采用工程量清單方式集中采購(gòu)控制原則：全面招標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善工程拉量清披單招鼻標(biāo)的脫優(yōu)點(diǎn)降低給職業(yè)漠風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)樓成本吸人員劃的個(gè)努人水鹽平的騎依賴甲性降州低；提高姜工作悉效率，尤未其是柏能大肺大縮薦短結(jié)煩算核煎對(duì)時(shí)創(chuàng)間；便于墳成本內(nèi)數(shù)據(jù)分積累牛，建裂立成榴本數(shù)吼據(jù)庫(kù)備：工程屑總價(jià)無(wú)準(zhǔn)確馳；有更爬合理暗的時(shí)賊間辦認(rèn)開工決手續(xù)亭；發(fā)自現(xiàn)設(shè)媽計(jì)失性誤，螺減少祥變更及時(shí)墊評(píng)估過(guò)出造視價(jià)咨礙詢公復(fù)司的阻工作背質(zhì)量合同活簽約拋階段揚(yáng)的成捧本控碗制控制超要點(diǎn)抓：合同趙談判缺（慎軋選）合同銅審批控制芳原則即：合法至性原扔則、悼合同屈書原第則、鐮事前窄簽訂原則爐、招裁標(biāo)原狼則、衰利益遣明晰鐘原則需求哥文件列：《工罷程合蛋同管礙理辦拴法》《合圓同分談?lì)惥庈S號(hào)規(guī)功則》軟件扯開發(fā)聯(lián)前基打礎(chǔ)工拜作及頂制度岡的完齊善合同鴨的主卻要經(jīng)蜜濟(jì)條毅款合同售造價(jià)猛：總價(jià)影合同睡、單盯價(jià)合辣同、敲費(fèi)率毒合同付款斬進(jìn)度懸：按月富付款先、按嫂形象朝進(jìn)度鵝付款總包冬管理夸配合結(jié)費(fèi)：2%采購(gòu)慘保管散費(fèi)：1.榜5～盟3%退(其底中采讀購(gòu)7濕0%暈、保忘管3唇0%侍）保修約金：3～遭5%材料魚供應(yīng)描方式衡：甲供蜘、甲遞控乙蝕供、沸乙供變更敞與簽私證：按合睛同單育價(jià)、喚按定映額下注浮竣工節(jié)驗(yàn)收距與結(jié)謀算：結(jié)算鑼方法框、核源對(duì)時(shí)冒間要餃求等……合同尊簽約暫階段香的成口本控蓬制軟件跑開發(fā)煮前基荒礎(chǔ)工業(yè)作及維制度符的完賄善工程僑類合續(xù)同共角分六秩類，障相應(yīng)德編號(hào)嗽按下池列括腰號(hào)中山漢字宜表示脈。土地怪合同帥（土責(zé)地）牲：項(xiàng)目承合作適開發(fā)喜與土透地使塊用權(quán)腿出讓擇、轉(zhuǎn)介讓等惑合同也；前期筒合同確（前財(cái)期）固：規(guī)劃爹、設(shè)允計(jì)、泰勘察怠、監(jiān)進(jìn)理、功造價(jià)壇咨詢拿等合驗(yàn)同；施工遭合同外（施真工）什：包括絕建筑嫌、安死裝、東裝飾趣、市曬政等聾施工觀或安付裝合漲同；工程撕材料染設(shè)備夢(mèng)采購(gòu)引合同絮（采翻購(gòu)）暈：包括副材料秒采購(gòu)沸、甲趁方付聾款乙思方收買貨的狂三方爬合同什、設(shè)鄭備購(gòu)春買等設(shè)合同臘；園林塔環(huán)境瓣合同恭（環(huán)拳境）偏：包括竊室外嚷環(huán)境假施工念和采屑購(gòu)合貓同；營(yíng)銷貞包裝蠻合同桌（營(yíng)仔銷）扎：包括旁策劃輝、銷述售代賠理、亭樣板改間裝顧修、剛戶外墻廣告豪牌制魚安、綢媒介您廣告踢設(shè)計(jì)濟(jì)、制許作、電宣傳僵品設(shè)乘計(jì)、炒印刷傘等合耳同；施工輕期間睬的成庭本控皇制控制慨要點(diǎn)療：變更唐與簽合證的遠(yuǎn)控制工程層質(zhì)量航的控孫制工期斧控制控制淡原則贏：權(quán)力桿限制訴原則頌、時(shí)狗間限踏制原托則多級(jí)恩審核漸原則弟、完化工確縱認(rèn)原潔則需求抗文件攻：《設(shè)諷計(jì)變內(nèi)更、灶現(xiàn)場(chǎng)食簽證拿管理眉辦法廁》軟件支開發(fā)握前基乳礎(chǔ)工爛作及黃制度乖的完醬善結(jié)算闖階段緊的成緊本控例制控制寄要點(diǎn)?。簢?yán)格纏審核思結(jié)算車工程服量合理追確定節(jié)結(jié)算污單價(jià)控制餅原則州：廉潔煉奉公斤原則們、多驕級(jí)審霜核原私則準(zhǔn)確鳥高效狼原則送、可配復(fù)查咱性原紐奉則需求扛文件鳳：《工孫程預(yù)遍結(jié)算圖管理氣辦法練》《結(jié)語(yǔ)算復(fù)理核工仗作實(shí)街施細(xì)醒則》軟件年開發(fā)幼前基行礎(chǔ)工幣作及位制度據(jù)的完黑善銷售傲承諾陰及物勝業(yè)管沫理成籃本控銹制控制暮要點(diǎn)肅：銷售閃承諾巧（銷汽售合持同、到廣告裙、售謀樓書判）物業(yè)濾管理聯(lián)虧損控制柿原則節(jié)：獨(dú)立攏、健嫌康運(yùn)排營(yíng)，原不產(chǎn)薦生經(jīng)茫營(yíng)負(fù)豪擔(dān)。需求瘡文件訂：《銷公售管嗎理制威度》《物工業(yè)管耍理制跟度》軟件稿開發(fā)搜前基閣礎(chǔ)工斗作及疤制度遲的完鉗善責(zé)任惹成本圾管理目標(biāo)他成本薦管理作業(yè)坑過(guò)程嶼管理成本尺管理乓軟件公司糠總經(jīng)經(jīng)理層控制填系統(tǒng)信息議系統(tǒng)組織旦系統(tǒng)最終班形成庸如下榆所示稼的成黨本管月理構(gòu)托架和禾模式領(lǐng)導(dǎo)熄機(jī)構(gòu)管理削工具管理館制度成本剝、工家程文備件金蝶政開發(fā)督合同灶管理夢(mèng)軟件緞的優(yōu)妖勢(shì)成本光數(shù)據(jù)漁與財(cái)僑務(wù)息輛息相蟻關(guān)，講能方農(nóng)便的親進(jìn)行鏡數(shù)據(jù)獅轉(zhuǎn)換擊。金蝶蚊軟件涉的數(shù)溜據(jù)安靈全性共較高縫。金蝶諸軟件狐的控圣件中娘，已答很好眼地實(shí)波現(xiàn)分阻項(xiàng)目獄按數(shù)定據(jù)進(jìn)行授蒼權(quán)，孤查詢填方便無(wú)且功息能強(qiáng)精大。金蝶素可以盾實(shí)現(xiàn)姑數(shù)據(jù)乏遠(yuǎn)程謙同步車復(fù)制閥，便繭于集乓團(tuán)監(jiān)惡控。軟件斃使用六后的嗽成本截管理規(guī)現(xiàn)狀宴和前弊景工程借和材霜料采末購(gòu)合阿同條僻款、間合同漁價(jià)集腫團(tuán)內(nèi)籍互相今借鑒在。類似之項(xiàng)目娘之間婚很方忍便進(jìn)算行比帳較，固挖掘踏成本嚇降低克潛力飾。及時(shí)烏統(tǒng)計(jì)泛變更顏簽證幼的造愁價(jià)，提實(shí)現(xiàn)澤可控踏。成本棋數(shù)據(jù)蓮與財(cái)雞務(wù)之蔑間相港互調(diào)緣瑞用，喉協(xié)調(diào)挺高效霸。各項(xiàng)客目成熟本數(shù)稱據(jù)集扯中反猶饋，均即時(shí)量了解匯項(xiàng)目安動(dòng)態(tài)穴成本和利扛潤(rùn)狀也況，湯項(xiàng)目填定位麗和領(lǐng)作導(dǎo)決胃策更肺加準(zhǔn)機(jī)確。工程請(qǐng)管理慢部——合同憐統(tǒng)一吼管理廊，對(duì)父供應(yīng)以商進(jìn)橡行評(píng)滴估項(xiàng)目宴經(jīng)理循部——變更在簽證