商住一體項(xiàng)目推廣策略方案

xx國(guó)際市場(chǎng)推廣策略方案銷售策劃2011.6.16房產(chǎn)政策分析城東區(qū)域簡(jiǎn)介項(xiàng)目分析第一部分第二部分第三部分第四部分獨(dú)特推廣主張項(xiàng)目推廣思路第五部分第六部分項(xiàng)目推廣節(jié)奏第七部分價(jià)格分析目錄

第一部分：房產(chǎn)政策分析房產(chǎn)政策分析

金融政策瞬息萬(wàn)變房產(chǎn)政策分析3月初蘇限購(gòu)細(xì)則出爐本市戶籍限購(gòu)第3套，外地戶籍限購(gòu)1套。（住宅限購(gòu)將直接導(dǎo)致住宅成交量的下降）2011年歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率明細(xì)

（銀根收緊，開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流的要求加大）房產(chǎn)政策分析3月底蘇州2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)公布：新建住房成交平均價(jià)格同比增幅低于今年全市地區(qū)生產(chǎn)總值和市區(qū)居民人均可支配收入的增幅。

（政府控制價(jià)格過(guò)快上漲）發(fā)改委：5月1日起起商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)

，全國(guó)商品房銷售都要執(zhí)行一房一標(biāo)價(jià)規(guī)定，公示每套房房?jī)r(jià)，而且售價(jià)不得高于公示標(biāo)價(jià)。

（政府加強(qiáng)銷售價(jià)格審查且增加價(jià)格透明度）房產(chǎn)政策分析2010年11月，住建部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

昆山市場(chǎng)政策：銀行基本停止辦理外籍人士（包括港澳臺(tái)）購(gòu)買商業(yè)用房的按揭，房產(chǎn)交易中心不受理外籍人士的商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)登記。（限制外資流入大陸，對(duì)xx在海外銷售造成一定的影響）限外令2011年一季度商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)企業(yè)業(yè)績(jī)上揚(yáng)在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策封鎖住宅投資渠道后，商業(yè)地產(chǎn)反迎來(lái)了一輪成交熱潮。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)187億元銷售金額季軍萬(wàn)科集團(tuán)40億元占比達(dá)13%綠地集團(tuán)37億元占比近30%世茂房地產(chǎn)13億元占比近25%09年大型房企預(yù)感到政策對(duì)住宅的打擊，增加了商業(yè)地產(chǎn)的比重。2011年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP15房產(chǎn)政策分析

綜上所述，得出如下結(jié)論：

隨著商業(yè)地產(chǎn)體量的增大，我們應(yīng)居安思危，商業(yè)地產(chǎn)因其本身特殊的屬性，調(diào)控一旦在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)可能比住宅更嚴(yán)厲。房產(chǎn)政策分析房產(chǎn)政策分析

因此我們的銷售必須“早”速度必須“快”第二部分：城東區(qū)域簡(jiǎn)介

政府“一主一特四副”的城市體系規(guī)劃。

“一主”指新昆山站至舊城地區(qū)，承擔(dān)綜合性商業(yè)、商務(wù)功能的城市主體；“一特”指花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)，以總部辦公、服務(wù)外包、物流等現(xiàn)代商務(wù)功能為主、兼具綜合功能的特色；“四副”指東西南北四個(gè)城市副中心，

1.1昆山城市規(guī)劃東部副中心承擔(dān)科技研發(fā)、文化展示、商務(wù)金融等綜合功能；1.1昆山城市規(guī)劃區(qū)域價(jià)值規(guī)劃：昆山市“東拓西進(jìn)”的城市規(guī)劃及區(qū)域內(nèi)八大園區(qū)規(guī)劃，將大大加快城東ＣＢＤ城市副中心價(jià)值平臺(tái)的實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)度假園1.4昆山城東交通分布上海后花園，昆山城東門戶核心地帶，對(duì)外交通體系完善，四通八達(dá)。規(guī)劃中的軌道交通一號(hào)線和快速公交B2線將大大拉進(jìn)蘇州、昆山和上海三地距離，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。中心商?wù)生活圈地鐵11號(hào)滬寧高速高鐵花橋站蘇州園區(qū)至上海軌道11號(hào)線至蘇州高新區(qū)軌道交通一號(hào)線快速公交B2線區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)：作為承接上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域及本身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，其產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)不可擋，寫字樓和公寓式酒店的需求持續(xù)增強(qiáng)電子信息光電顯示精密機(jī)械裝備制造民生輕紡五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)派生產(chǎn)業(yè)物流運(yùn)輸業(yè)咨詢行業(yè)金融服務(wù)業(yè)中介服務(wù)業(yè)廣告業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需求產(chǎn)業(yè)升級(jí)研發(fā)產(chǎn)業(yè)金融信息產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)會(huì)展服務(wù)業(yè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求上海外溢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)，寫字樓和公寓式酒店的需求增多1、具備承接上?？蛻舻膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)2、對(duì)外交通完善，軌道交通規(guī)劃帶來(lái)巨大投資潛力3、匯集八大園區(qū)規(guī)劃，城市副中心價(jià)值實(shí)現(xiàn)加快關(guān)鍵字：承接上?？蛻舻膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)、城市副中心價(jià)值實(shí)現(xiàn)加速、寫字樓及酒店式公寓需求預(yù)期明顯4、區(qū)域產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)，寫字樓需求預(yù)期明顯區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)第三部分：城東市場(chǎng)格局市場(chǎng)格局整體市場(chǎng)：周邊城市限購(gòu)政策及本地限貸政策的雙重影響下，長(zhǎng)期成交走勢(shì)低迷，短期環(huán)比攀升，同時(shí)投資型產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)較好成交量：短期環(huán)比攀升、長(zhǎng)期持續(xù)低迷成交均價(jià)：短期環(huán)比呈現(xiàn)較大升幅、長(zhǎng)期穩(wěn)中有升熱銷樓盤集中在開(kāi)發(fā)區(qū)，投資型樓盤居多，城東板塊樓盤占比較大10年1-4月11年1-4月寫字樓項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目整體市場(chǎng)：中心城區(qū)、花橋商務(wù)區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)“三區(qū)鼎立”的市場(chǎng)格局逐步被打破，開(kāi)發(fā)區(qū)持續(xù)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，同時(shí)商業(yè)投資類市場(chǎng)受政策影響相對(duì)較小市場(chǎng)格局30%2010年底起，開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)占比持續(xù)保持在30%左右，昆山市場(chǎng)從“三區(qū)鼎立”到“一枝獨(dú)秀”調(diào)控政策影響下，商業(yè)投資類產(chǎn)品成交波動(dòng)相對(duì)較小，市場(chǎng)反應(yīng)較為穩(wěn)定。市場(chǎng)名格局城東迷板塊秘：以態(tài)住宅頃項(xiàng)目技為主兵，并窗逐步婚呈現(xiàn)介商業(yè)勉、寫肢字樓硬、酒哲店式僅公寓推等物鋪業(yè)類桶型，徹多為槍大盤怪綜合蛾開(kāi)發(fā)當(dāng)項(xiàng)目駱，競(jìng)脹爭(zhēng)激騎烈，客戶貪選擇六面增蹤蝶多、桃關(guān)注室度分乳散住宅器：3、東革城藍(lán)較郡4、太泡湖世喉家5、綠袖地21新城6、左鹽岸尚外海灣9、中糧航城10、珠毫江御哨景11、國(guó)渣際公日館12、世從茂東朵一號(hào)13、陽(yáng)咳光水陜世界商業(yè)滑及酒叫店式聰公寓砌、寫頌字樓1、世鉗茂廣眾場(chǎng)2、東央城商泰業(yè)街8、臺(tái)葵協(xié)國(guó)嶼際商斯務(wù)廣火場(chǎng)7、中釣冶昆環(huán)庭9、中買航城13本案市場(chǎng)繩格局城東月寫字鏟樓市廢場(chǎng)：僚純寫宿字樓麥項(xiàng)目手較少如，主切要分僚布在彎前進(jìn)消路沿怠線，咐市場(chǎng)域主力號(hào)戶型倍集中貸在10枯0平左態(tài)右，袖項(xiàng)目崖價(jià)差盛較大津，最首高達(dá)13區(qū)00個(gè)0元/平方阿米，辱市場(chǎng)鞋后續(xù)糾存量描大約小有11萬(wàn)方烏左右項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力面積成交均價(jià)存量臺(tái)協(xié)商務(wù)廣場(chǎng)寫字樓50-230平13000約5.5萬(wàn)方中航城寫字樓、住宅、商鋪、酒店式公寓60-160平其中80平為主力8500約2萬(wàn)方左右隆琪麗景國(guó)際酒店式公寓、寫字樓58-120平13000約2.5萬(wàn)方左右帝景天成住宅、商鋪、酒店式公寓和寫字樓不祥10000-11000約1萬(wàn)方左右城東費(fèi)在售梨寫字月樓項(xiàng)帥目城東淘在售之寫字煮樓項(xiàng)肝目一問(wèn)覽城東版板塊當(dāng)寫字梯樓市煌場(chǎng)仍自處在蒸基礎(chǔ)荒發(fā)展朵階段慕，現(xiàn)侄以投采資為滑主，晴與城朝東CB段D城市獵副中鵝心定息位仍蘿存較莖大落叛差市場(chǎng)賞格局城東錢酒店惜式公病寓市裳場(chǎng)：愁項(xiàng)目抵集中謠在前儀進(jìn)中況路兩墻側(cè)，六均為塑綜合誕性開(kāi)駕發(fā)項(xiàng)筑目，亞市場(chǎng)評(píng)主力揉面積駛集中剃在40匙-8春0平之響間，塑多為服精裝輛修交銅付，對(duì)成交資價(jià)最賀高達(dá)1.疲45萬(wàn)/平方頑米，獻(xiàn)后續(xù)會(huì)存量絲式大約7萬(wàn)方程左右項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力面積成交均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層高后續(xù)存量中冶昆庭酒店式公寓、商業(yè)46-90平1.1萬(wàn)2500元/平3米約5萬(wàn)方中航城寫字樓、住宅、商業(yè)、酒店式公寓40-90平0.85萬(wàn)------約0.5萬(wàn)方隆琪麗景國(guó)際酒店式公寓、寫字樓40-80平1.4萬(wàn)/平硬裝+軟裝2.9米約0.5萬(wàn)方帝景天成住宅、商業(yè)、酒店式公寓和寫字樓未開(kāi)盤約1萬(wàn)方區(qū)域鉆內(nèi)，步隆琪誼麗景酒國(guó)際孕酒店某式公瘦寓市相場(chǎng)反族應(yīng)較芹好，20兼10年全求年月婆約去個(gè)化達(dá)必到80套左脂右熱銷攝原因糞：戶幼型面季積較膊??；千選擇10年包雀租銷鞭售方眼式，濱年回雞報(bào)率芽可達(dá)6%；長(zhǎng)遲城飯帶店入布住經(jīng)廊營(yíng)管訂理市場(chǎng)口格局東部據(jù)新城暈用地彼規(guī)劃速圖功能科配套框規(guī)劃蛙圖潛在仿供應(yīng)鴿：東晨部新按城用關(guān)地規(guī)宣劃和奏目前注建設(shè)階現(xiàn)狀機(jī)來(lái)看殖，未炕來(lái)功器能性峽配套護(hù)（商候業(yè)、溝寫字字樓和址酒店遷等）絡(luò)供應(yīng)桿量較闖大前進(jìn)裹東路夏駕王河潛在冬地塊拿供應(yīng)平供應(yīng)未上帆市地?fù)駢K整體琴市場(chǎng)板塊另市場(chǎng)成交魯量短江期持樓續(xù)恢旺復(fù)，博但仍新在低傻位運(yùn)澆行，私成交挺價(jià)格道穩(wěn)穩(wěn)中教有升漢，其格中投優(yōu)資型職產(chǎn)品捉市場(chǎng)底反應(yīng)洲相對(duì)屋較好舞；開(kāi)發(fā)砍區(qū)持扭續(xù)為件市場(chǎng)宜熱點(diǎn)姨區(qū)域吃，市暮場(chǎng)占川比保遵持在30秘%左右駛；商業(yè)惑投資難類市塘場(chǎng)受榜政策醋影響牌較小拒，成賽交走驕勢(shì)平泳穩(wěn)；住宅仰項(xiàng)目頸為主貢，多棚為大快盤開(kāi)稠發(fā)，出競(jìng)爭(zhēng)職激烈純寫索字樓桌項(xiàng)目纖較少?gòu)d，仍鮮以投滲資為弦主，班處在職起步盲階段煩，差婆異性的另高標(biāo)虛準(zhǔn)項(xiàng)沈目具辟備一宰定的斑發(fā)展達(dá)潛力酒店諸式公箏寓項(xiàng)宰目相薯對(duì)較弦多，皺價(jià)格苦實(shí)現(xiàn)厚平臺(tái)章超越喉純住信宅產(chǎn)暴品市場(chǎng)統(tǒng)供應(yīng)躬以40圾-8戀0平戶容型為軍主；商業(yè)劉、寫貓字樓梢等非泳住宅湖用地?fù)坪罄m(xù)拌供應(yīng)憂量較屬大，您區(qū)域床非住宅類副市場(chǎng)渴未來(lái)夜競(jìng)爭(zhēng)相激烈市場(chǎng)監(jiān)格局六總結(jié)承接壟上海秒客戶玻區(qū)位攜優(yōu)勢(shì)蓮、城穩(wěn)市副嬌中心墓價(jià)值敲實(shí)現(xiàn)特、寫扒字樓蹤蝶及公翅寓需央求增份多板塊恐價(jià)值禾認(rèn)可萌度較讀高、挺商業(yè)斬投資抓類市此場(chǎng)受偶政策芒影響節(jié)小開(kāi)發(fā)斑商強(qiáng)重大的燙健康折產(chǎn)業(yè)局園規(guī)避劃支笛持、3.甲6米和5.脾5米層邊高優(yōu)掠勢(shì)項(xiàng)目惰解讀患三大鎮(zhèn)要素平臺(tái)留價(jià)值市場(chǎng)遭機(jī)會(huì)核心慶價(jià)值途點(diǎn)項(xiàng)目雖整體律定位引領(lǐng)恥城東O輻向槳上海O綜合網(wǎng)性投察資項(xiàng)氏目推廣矩關(guān)鍵售字：立足痰昆山蘭、鎖諸定上揉海、朗放眼辛海外宣、區(qū)辰域稀袖缺產(chǎn)應(yīng)品、良投資娛價(jià)值產(chǎn)品陪定位副建議真：1#精裝哨公寓沉式酒鼠店2#后so云ho宜商冠宜住項(xiàng)目娘客戶育定位核心客戶——區(qū)域來(lái)源：上海置業(yè)目的：投資為主，部分自用職業(yè)特征：專業(yè)投資客、企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員等置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)，有過(guò)成功投資經(jīng)歷重要客戶——區(qū)域來(lái)源：昆山、蘇州、南京等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)城市置業(yè)目的：投資為主，部分自用職業(yè)特征：企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員、公司白領(lǐng)等置業(yè)經(jīng)歷：兩次置業(yè)以上，投資意愿較強(qiáng)次要客戶——區(qū)域來(lái)源：昆山、蘇州、南京等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)城市置業(yè)目的：過(guò)渡性自主，投資職業(yè)特征：企業(yè)白領(lǐng)、金融行業(yè)等置業(yè)經(jīng)歷：一次或者沒(méi)有，有置業(yè)需求第三部分：項(xiàng)目分析知己鍵知彼方能朱百戰(zhàn)雀百勝項(xiàng)目考分析SW尤OT分析Strength

優(yōu)勢(shì)點(diǎn)上海后花園，昆山東門戶，區(qū)位優(yōu)越；政府導(dǎo)向的城東發(fā)展規(guī)劃，前景廣闊；引進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，理念先進(jìn)；周邊道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，交通極其便利；沿前進(jìn)東路，良好形象展示面，門戶地標(biāo)建筑；全玻璃幕墻六弧形設(shè)計(jì)，立面新穎；5.5米層高，買70得140外送儲(chǔ)藏空間；周邊綠化覆蓋密集，城中綠肺；世邦魏理仕500年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。Weakness

劣勢(shì)點(diǎn)處于昆山城東位置，現(xiàn)為非主流地段；周邊相對(duì)商業(yè)氛圍不濃，還需時(shí)間發(fā)展；周邊同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；市內(nèi)公共交通缺乏，交通不方便。SW昏OT分析Opportunity

機(jī)會(huì)點(diǎn)

城東規(guī)劃的逐步完善，城市功能的升級(jí)；京滬高鐵、地鐵已經(jīng)建成和規(guī)劃中；蘇滬城市共同體的逐步發(fā)展，同城效應(yīng)顯現(xiàn)；住宅市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)厲，商業(yè)未限購(gòu)未限貸；Threat

威脅點(diǎn)目前市場(chǎng)整體形勢(shì)不容樂(lè)觀；昆山投資類產(chǎn)品增多導(dǎo)致客戶分流；區(qū)域內(nèi)后市供應(yīng)量仍然較大；始紐奉終史堅(jiān)疾持放大鐵優(yōu)勢(shì)擦、弱場(chǎng)化劣榜勢(shì)、山抓住苗機(jī)會(huì)扮、規(guī)本避威蘭脅項(xiàng)目懂分析酒店宏式公昌寓產(chǎn)品齊價(jià)值黨：成漲功的胳酒店舞式公咽寓產(chǎn)必品一灶般具亦備七比大價(jià)吵值點(diǎn)蜘體系衰，本項(xiàng)青目的駕價(jià)值姜弱點(diǎn)申在于此配套墳、總喊價(jià)兩蠻個(gè)方黑面，鞠短期核內(nèi)不邊能扭拉轉(zhuǎn)配套倆成熟民度：貝商業(yè)躲配套趣不足——且5分物業(yè)惜管理10分：杠世邦冠魏理跌仕總價(jià)汽控制愁：總概價(jià)在無(wú)于50末-1攪00萬(wàn)之姥間，咽相對(duì)勉較高——蒸5分產(chǎn)品催獨(dú)特咳性：元層高3.唱6，更句多靈毅動(dòng)空允間——奶10分交通頸便利森性：跪緊鄰棟主干漆道前巷進(jìn)東祖路和臺(tái)環(huán)城聚路東竹城大戴道——很9分投資概潛力咳：園騎區(qū)規(guī)稀劃和午區(qū)域堤城市勝副中背心——胃10分價(jià)值體驗(yàn)：價(jià)值推廣、產(chǎn)品力塑造等無(wú)體系——2分強(qiáng)化至優(yōu)勢(shì)全弱廊化劣寄勢(shì)強(qiáng)化沉產(chǎn)品昏力塑忙造，詢凸顯名產(chǎn)品撕投資直潛力才和產(chǎn)她品獨(dú)朽特性英，提受升產(chǎn)膊品吸偷引力強(qiáng)化籍客戶膛價(jià)值坊體驗(yàn)炊，凸懼顯產(chǎn)掠品投敏資的寶興奮慘點(diǎn)和陳便利火性，休促進(jìn)吃成交酒店罩式公墓寓產(chǎn)品慌核心幕賣點(diǎn)褲梳理產(chǎn)品淋獨(dú)特艱性——3.被6米層似高的舞包裝悠、尊頑享星速級(jí)酒平店高堆度、含稀缺太高度蘇、超愧越豪映宅的攜高度銅等投資革潛力——城市呈副中呆心、攜健康埋產(chǎn)業(yè)貓園、腰園區(qū)撐強(qiáng)大康服務(wù)嗎功能游、軌壇道交仁通、舌東部化城市太酒店貿(mào)式公際寓標(biāo)星桿、魂產(chǎn)品頁(yè)稀缺爺?shù)雀邩?biāo)意準(zhǔn)裝賞修——15蝦00元裝弄修標(biāo)率準(zhǔn)體追現(xiàn)：?jiǎn)喂财D空間捐豪裝壺、3.砌6米尊匠享高炊度、偏更多陶收納奴空間陳、地釣暖鋪嚇設(shè)、勒地面訂墻面沫和屋承頂?shù)人靖邩?biāo)賤準(zhǔn)選懲材、鑒高端倆廚衛(wèi)野品牌沃引入降等So謀ho產(chǎn)品產(chǎn)品纖價(jià)值符：成烈功so時(shí)ho產(chǎn)品題具備包稀缺濤地段江、大封體量漲投資拐型物紋業(yè)、糖產(chǎn)品活不可飽復(fù)制川性等匯五大脖體系鑰，本肌項(xiàng)目SO飛HO產(chǎn)品衫力較津弱，仇優(yōu)勢(shì)向表現(xiàn)窯為產(chǎn)骨品獨(dú)量特性計(jì)、大迷體量許投資屋物業(yè)取和未蹦來(lái)升堤值潛籠力地段停稀缺菌性6分產(chǎn)品堪不可悠復(fù)制悼性9分大體臘量投雜資型弄物業(yè)8分升值汗?jié)摿?分產(chǎn)品設(shè)投資遇變現(xiàn)砍能力5分So騎ho產(chǎn)品廁成功幫運(yùn)作蹦的產(chǎn)叉品價(jià)錯(cuò)值體餡系分灑析面臨樹(shù)的問(wèn)聞?lì)}產(chǎn)品杯力較六弱產(chǎn)品腦核心幫優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品評(píng)的不托可復(fù)孩制性大體逮量投賊資物局業(yè)的蘭規(guī)模密效應(yīng)升值假潛力So叔ho產(chǎn)品產(chǎn)品診不可網(wǎng)復(fù)制釘性——5.竄5米層暖高具鳴備市產(chǎn)場(chǎng)唯蒼一性升值鼻潛力——城市井副中馳心、舞健康韻產(chǎn)業(yè)綿園強(qiáng)爬大規(guī)墨劃支敲撐、梨軌道稿交通己規(guī)劃糕等等產(chǎn)品羽核心渴賣點(diǎn)拾梳理大體襲量投拖資型墓物業(yè)縣規(guī)模額效應(yīng)——健康傘產(chǎn)業(yè)品園規(guī)準(zhǔn)劃10蝕00畝，肥投資跟型物疑業(yè)規(guī)系模效州應(yīng)帶萬(wàn)來(lái)升裳值潛涼力招商序運(yùn)作帽能力蔽保證——港資生背景笨招商傭運(yùn)作魄團(tuán)隊(duì)膚、豐舞富的朵企業(yè)股客戶嘗積累塌、成筒功的洗招商診及運(yùn)快作模勝式高標(biāo)具準(zhǔn)裝皺修——30組00元裝藏修標(biāo)減準(zhǔn)體運(yùn)現(xiàn)：烘公共搖空間微豪裝響、5.蒸5米尊洽享高倍度、睛辦公禁自動(dòng)蠢化3A系統(tǒng)述、分愉戶式禁中央馳空調(diào)菜、廚桃衛(wèi)高醬標(biāo)準(zhǔn)綁裝修So鑒ho產(chǎn)品So添ho產(chǎn)品樸裝修附建議蒸：辦鎮(zhèn)公智北能化傻體系哈達(dá)3A標(biāo)準(zhǔn)童，為貌業(yè)主律提供怨便捷降的辦理公環(huán)腔境OA：辦誘公自誤動(dòng)化儲(chǔ)系統(tǒng)CA：通臭訊自體動(dòng)化廳系統(tǒng)FA：消本防自日動(dòng)化厲系統(tǒng)SA：安叮保自酒動(dòng)化彎系統(tǒng)BA：樓斬宇自訓(xùn)動(dòng)控瞎制系舒統(tǒng)甲級(jí)悄寫字魔樓5A體系本項(xiàng)味目建律議CA：通救訊自鴉動(dòng)化只系統(tǒng)FA：消掀防自頭動(dòng)化懂系統(tǒng)BA：樓期宇自敗動(dòng)控盛制系票統(tǒng)第四部分：價(jià)格分析4.梳1周邊筍項(xiàng)目剖價(jià)格啟掃描思考凍一：突目前度周邊彩項(xiàng)目苦的均甚價(jià)都神在10史00遙0元/平方健米左玩右；思考障二：砍本項(xiàng)守目對(duì)篇面華掙?yáng)|世嘆茂城30萬(wàn)平途的商么業(yè)，點(diǎn)配套破齊全知，區(qū)膨位優(yōu)恢勢(shì)強(qiáng)顯；思考豈三：聲本項(xiàng)昂目健虧康產(chǎn)縫業(yè)的社規(guī)劃年完全水超越矛周邊游項(xiàng)目冰；思考反四：借每個(gè)史項(xiàng)目折在精謀裝修妄上的眨差異鎖，價(jià)范格相救應(yīng)波彎動(dòng)；世茂CO喜SO待M8僑50頂0元/㎡中冶烘昆庭11禁00年0元/㎡臺(tái)協(xié)彼大廈13鎮(zhèn)00鼓0元/㎡隆祺貧麗景14亡00缺0元/㎡綜合勉以上際所述憲，通筒過(guò)區(qū)彼位打羞分和魯產(chǎn)品洪打分鹿相結(jié)伐合按區(qū)腸位30綠%、產(chǎn)決品70忽%權(quán)重識(shí)綜合駁分析梢定位讓確定滅市場(chǎng)爛價(jià)格區(qū)位30糧%產(chǎn)品70訂%4.哥1周邊歐項(xiàng)目棒價(jià)格統(tǒng)掃描4.愿2區(qū)位旱打分參照項(xiàng)目xx國(guó)際世茂COSOM中冶昆庭臺(tái)協(xié)大廈隆祺麗景評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分(X1)評(píng)分(X2)評(píng)分(X3)評(píng)分(X4)評(píng)分(X5)區(qū)位片區(qū)形象18%99999與區(qū)中心的距離15%999.59.59.5道路/交通狀況12%9.59.5998.5周邊自然環(huán)境10%9.59.59.59.57.5周邊金融環(huán)境10%88887周邊配套設(shè)施17%9.59.5779.5治安狀況10%99999片區(qū)提升空間8%9.59.59.59.58.5加權(quán)總評(píng)分9.139.138.818.818.56各項(xiàng)目售價(jià)（元）P1(a)

P2(a)8500P3(a)11000P4(a)13000P5(a)13000參照權(quán)重（%）Y1

Y225.0%Y325.0%Y425.0%Y525.0%目標(biāo)加權(quán)售價(jià)

8500

11400

13472

13866加權(quán)后價(jià)格（元）P1(b)

P2(b)2125P3(b)2850P4(b)3368P5(b)3467本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格P區(qū)位118104.今3產(chǎn)品屢打分參照項(xiàng)目xx國(guó)際世茂COSOM中冶昆庭臺(tái)協(xié)大廈隆祺麗景評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分(X1)評(píng)分(X2)評(píng)分(X3)評(píng)分(X3)評(píng)分(X3)規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃15%9.59.587.58社區(qū)規(guī)模15%99.598.59園林環(huán)境10%999.588建筑外觀15%9.57887.5戶型設(shè)計(jì)15%9.5887.58社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%99888.5會(huì)所服務(wù)5%99999精裝標(biāo)準(zhǔn)5%9.57.59.57.58.5其他物業(yè)管理10%9998.58.5開(kāi)發(fā)商品牌5%89988加權(quán)總評(píng)分

9.18.658.78.058.3各項(xiàng)目售價(jià)（元）P1(a)

P2(a)8500P3(a)11000P4(a)13000P5(a)13000參照權(quán)重（%）Y1

Y225.0%Y325.0%Y425.0%Y525.0%目標(biāo)加權(quán)售價(jià)

8942

11505

14695

14253加權(quán)后價(jià)格（元）P1(b)

P2(b)2235P3(b)2876P4(b)3673P5(b)3563本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格12347

區(qū)位×3突0%杏+產(chǎn)品×7蛾0%=12愈18魚(yú)5元/平方心米對(duì)比拐打分狹得出欠的產(chǎn)疑品價(jià)箏格在12慰18粉5元/平方撓米，掉如在焦產(chǎn)品就等機(jī)通會(huì)點(diǎn)寨上提揚(yáng)升（蕩智能欣化設(shè)犁施、扛精裝鉆標(biāo)準(zhǔn)歇、置束業(yè)保表障等麥），看可以欄將1#均價(jià)腎定在管：11羊00批0元/平2#：13委00悟0元/平4.伏4價(jià)格把定位11雪00叔0元/㎡13助00側(cè)0元/㎡總銷違額枕：約3.翁54億4.菌4價(jià)格婆定位附加戰(zhàn)值價(jià)格10球00取015可00值0312456789100世茂CO預(yù)SO梅M臺(tái)協(xié)梳大廈中冶瓜昆庭隆祺絨麗景xx國(guó)際第五部分：獨(dú)特推廣主張5.隔1夸Th歲e艘US房誠(chéng)P（Un牲iq鑼ue刑S木el振li紗ng壩P怨ro友po嶼si水ti敢on）獨(dú)特府推廣訊主張——即項(xiàng)幻玉目差壇異化常核心只價(jià)值尋找脆與項(xiàng)愿目匹派配的掃獨(dú)特族理念金：【C蠻PU棵】中央咳處理辛器，四俗稱敵電腦拉“芯闊片”扎或“蟻內(nèi)核塌”被認(rèn)齡為是壟電腦泛的“露心臟倉(cāng)”無(wú)人根不知融，無(wú)狐人不莫曉5.撈2產(chǎn)品濫理念閉的關(guān)離聯(lián)電腦的絕對(duì)核心健康理念的規(guī)劃保障電腦高速運(yùn)作高科技產(chǎn)品，尖端技術(shù)可同時(shí)進(jìn)行多個(gè)工作千元級(jí)的高科技產(chǎn)品城東門戶，上海都市圈，至尊商務(wù)效率鋁合金斷橋隔熱技術(shù)和雙層中空低輻射LOW-E玻璃幕墻、5A智能居住、辦公、娛樂(lè)多元健康生活一層價(jià)格兩層收益核心心臟快速高效高科技含量多核多線程高性價(jià)比采用世界先進(jìn)集成技術(shù)融合了環(huán)境及空間設(shè)計(jì)及精裝配置高度集成性CPU

xx國(guó)際5.漿3理念擱定位【昆山著東部腫新城搏的CP購(gòu)U】【企業(yè)貼科技機(jī)園的CP喇U】=5.鍬4推廣就核心辛價(jià)值吹體系理念聯(lián)的應(yīng)吐用A—珠—地段前的全具面提先升與語(yǔ)塑造【中央填樞紐云單元Cen逗tr遞alPiv熟otUni供t】地段——摧CP霧U產(chǎn)品柿支持鬼：城早東門稱戶核冬心位識(shí)置，洽上海查都市塔生活倒圈，煤發(fā)達(dá)巖交通砍網(wǎng)絡(luò)土，公基路、積高鐵掛、城胖際、種地鐵耳、機(jī)猶場(chǎng)理念占的應(yīng)尿用B—伴—產(chǎn)品填的全咐面提誓升與而塑造產(chǎn)品——卷CP姥U——Com勤fo帖rt舒適愿、人駝性的踩健康呼商務(wù)柔空間屬（產(chǎn)佛品支環(huán)持：蝦環(huán)保謝建材黎、精厲裝、5.糞5米層叉高）——Per彩me士ab寒il凍it例y通透施、流秩暢的謊健康孫商務(wù)墓空間傻（產(chǎn)專品支束持：27排0度視踩野、旁全落簽地玻繞璃）——Upd惰at臥e現(xiàn)代翁、簡(jiǎn)檔潔的嫌健康毀商務(wù)阿空間航（產(chǎn)靈品支斧持：歸立面令、風(fēng)翅格）【C耕PU級(jí)多則元健依康商吐務(wù)生番活空誓間】5.襪4推廣賴核心篇價(jià)值督體系理念及的應(yīng)壺用C—線—服務(wù)鎮(zhèn)的全偉面提甚升與準(zhǔn)塑造服務(wù)——飛CP雕U——Com絲式mu云ni