專家解讀住宅小區(qū)項(xiàng)目前期策劃詳解附圖豐富

XX縣常州南路西側(cè)地塊項(xiàng)目報(bào)告運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外！第一階段項(xiàng)目市場調(diào)研項(xiàng)目研究工作階段劃分第二階段（中期）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位第三階段（終期）整體定位及產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容·項(xiàng)目地塊實(shí)地勘察·區(qū)域競爭市場調(diào)研·XX重點(diǎn)樓盤調(diào)研·客戶訪談?wù){(diào)研·……·宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究·XX房地產(chǎn)市場研究·XX市場客源分析·項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析和地塊價(jià)值的挖掘·成功項(xiàng)目案例研究·……·項(xiàng)目定位的深化·形象定位·客戶定位·產(chǎn)品定位·價(jià)格定位·開發(fā)順序·……√XX市場特征解析√整體發(fā)展戰(zhàn)略及操作思路√項(xiàng)目整體定位√項(xiàng)目定位深化√項(xiàng)目啟動(dòng)順序階段成果現(xiàn)階段工作第一部分項(xiàng)目概況地塊概況

地塊位置：常州南路西側(cè)，鵬程西路南側(cè)，揚(yáng)州南路東側(cè)，長江路北側(cè)

占地面積：245畝163415平米（一期120畝80040平米）

容積率≤2.1

總建筑面積：343171平米（一期168084平米）

建筑密度≤30%

綠化率≥25%根據(jù)地塊基礎(chǔ)指標(biāo)，本項(xiàng)目可規(guī)劃產(chǎn)品包括：多層、高層、小高層、停車場15畝約245畝地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：尚未完成拆遷但以農(nóng)田為主，拆遷體量不大。東側(cè)東側(cè)南側(cè)南側(cè)北側(cè)西側(cè)地塊四至北靠鵬程西路、道路通暢，但其他三側(cè)多為小型工廠、農(nóng)田、農(nóng)民自建房等，城市化感覺不強(qiáng)。農(nóng)貿(mào)市場學(xué)校學(xué)校德匯花園商業(yè)街周邊配套擁有良好XX最好的教育配套設(shè)施，同時(shí)與河西區(qū)其他樓盤相比，本項(xiàng)目擁有最好的商業(yè)配套設(shè)施：鵬程農(nóng)貿(mào)市場和逐漸成型的德匯花園商業(yè)街。區(qū)域環(huán)境XX是連云港市的南大門，瀕臨黃海，四市交界，東與鹽城的響水相連，南與淮安的漣水接壤，西與宿遷的沭陽毗鄰,縣域總面積1041平方公里，其中水域面積263平方公里，耕地89萬畝，轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，245個(gè)村（居），75.28萬人。2010年國家宏觀政策是加快推動(dòng)城市化進(jìn)程，尤其是二、三線城市的城市化進(jìn)程，XX正是這樣一個(gè)國家重點(diǎn)支持的縣城。城市化的深入，就需要房地產(chǎn)業(yè)的配合，可以預(yù)見XX房地產(chǎn)市場必然擁有十分寬松的政策支持。2008年XX基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：

2008年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值78億元，同比增長15%；

人均地區(qū)生產(chǎn)總值由2007年的9732元增加到12200元,同比增長16%。

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資130億元，增長66.3%。

工業(yè)實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值33億元，增長19%。

農(nóng)業(yè)增加值16.5億元，增長6%，農(nóng)民人均純收入4800元，增長13%。

由以上數(shù)據(jù)可以明顯看出，XX經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不強(qiáng)，目前農(nóng)業(yè)仍占很大比重，工業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，工業(yè)化發(fā)展剛起步，而房地產(chǎn)業(yè)則成為近年地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這就導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場缺失了產(chǎn)業(yè)工人，這一重要的剛性需求購買支力撐點(diǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)目前XX整體城市規(guī)劃分四大板塊——老城區(qū)、新城區(qū)、貿(mào)易區(qū)和開發(fā)區(qū)，其中新城區(qū)城市功能定位為行政辦公、居住和商業(yè)配套，本地塊位于新城區(qū)大型居住區(qū)最南端?？h城人口規(guī)劃至2010年達(dá)到14.46萬，至2020年達(dá)到19.6萬。從XX縣的整體規(guī)劃上看，本地塊位于新城區(qū)大型居住區(qū)的最南端，城南是當(dāng)?shù)鼐用癖容^喜歡的居住區(qū)域。區(qū)域規(guī)劃行政中心、大型居住區(qū)隨著各級政府機(jī)關(guān)的西遷，河西已成為XX新的行政中心，而兩百萬平米的房產(chǎn)新增開發(fā)量也將使該區(qū)域成為XX最集中的大型居住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域08、09年圍繞縣政府大量新盤涌現(xiàn)，河西無論是規(guī)模還是數(shù)量都已超過河?xùn)|老城區(qū)，成為XX房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域教育配套設(shè)施優(yōu)勢XX高級中學(xué)、雙語學(xué)校等知名學(xué)校都集中與本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較匱乏XX成熟商業(yè)主要集中于老城區(qū)，河西新城要形成商圈目前還不具備條件，生活商業(yè)配套比較匱乏規(guī)模較大本項(xiàng)目總建規(guī)模30余萬平米內(nèi)部無特殊資源地塊尚未拆遷，地塊內(nèi)沒有可直接利用的自然資源

區(qū)域?qū)傩?/p>

項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性屆定：行政中心、大型居住區(qū)、中等容積率、大型住宅項(xiàng)目項(xiàng)目初步研判居住價(jià)值要件6、建立在城市生活觀1、行政中心遷移帶來趨向性人口與產(chǎn)業(yè)鏈2、良好的教育配套資源3、良好的交通條件4、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口逐漸向城市遷移5、完善的商業(yè)配套資源，能夠滿足日常生活所需√？√√√？

目前XX的行政辦公主要集中在河西，行政中心的西遷已經(jīng)為該區(qū)域的各樓盤帶來部分購房需求，但以投資性需求為主，行政中心帶來的趨向性人口流入還沒有完全釋放，還有潛力可以挖掘；

農(nóng)村人口的流入是支撐09年XX市場的主要購買力成因之一，也將是未來幾年內(nèi)XX房地產(chǎn)市場的主要購買力之一；

教育配套在同類城市中是趨動(dòng)房地產(chǎn)購買的主要因素，名校的促動(dòng)作用更為明顯；XX觀點(diǎn)：本項(xiàng)目最大的價(jià)值基于三點(diǎn)：①行政中心遷移帶來的趨向性人口流入；②良好的教育配套帶來的趨向性人口流入；③城市化進(jìn)程帶來的農(nóng)村人口的流入；項(xiàng)目初步研判：雖然本項(xiàng)目目前居住價(jià)值并不完善，但擁有較大的成長潛力。XX要研究的，是如何把握市場趨勢以及其成長潛力，作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的依據(jù)。結(jié)論：第二部分市場研判房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇遍地“豪宅”，樓價(jià)再攀高峰投資性需求得到釋放未來市場不穩(wěn)定因素增多房價(jià)、銷量一路上揚(yáng)土地市場“地王”爭奪戰(zhàn)激烈高端物業(yè)下半年集中放量宏觀政策再度調(diào)整2009年……2009年房地產(chǎn)市場由于政策導(dǎo)向，從年初的低位開始逐漸回暖，后期高端市場的全面升溫，需求不斷上升，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，土地市場隨著下半年銷售市場的紅火，也表現(xiàn)出突飛猛進(jìn)態(tài)勢，在給2010年的樓市帶來較高的起點(diǎn)的同時(shí)也帶來大的市場競爭壓力。宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境2009年國內(nèi)樓市的走勢與國際形勢不相符，國外的房價(jià)在不斷走低，而我們經(jīng)歷了2008年的最低點(diǎn)后，就開始不斷走高。造成這種現(xiàn)象的原因:1、政策引導(dǎo)的作用，寬松的信貸環(huán)境，充盈的資金支撐了整個(gè)樓市；2、2008年開發(fā)商普遍放慢開發(fā)節(jié)奏，是09年新增供應(yīng)量不足，市場以消耗存量房為主，供需比例失衡導(dǎo)致房價(jià)攀升，客戶追漲買漲，改善性需求、投資性需求得到全面釋放；2010年房地產(chǎn)市場將會(huì)趨于穩(wěn)定局面，競爭壓力加大

宏觀政策帶動(dòng)下的2010年，市場的火爆購房消費(fèi)將逐漸消退，但由于2009年土地價(jià)格頗高，開發(fā)成本相應(yīng)提高，而開發(fā)商手中并不缺錢（2009年樓市銷售異常火爆），因此未來樓價(jià)將回歸于穩(wěn)定，可能會(huì)小幅上揚(yáng)的趨勢；

消費(fèi)者的購房心態(tài)在2010年中期將會(huì)重新回歸理性，甚至重現(xiàn)觀望心態(tài)，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)、服務(wù)、價(jià)格變動(dòng)等等方面的要求都會(huì)提高；

多項(xiàng)遏制高房價(jià)政策的出臺、實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸回暖，使投資高端物業(yè)的熱度逐漸減退，在2010年房地產(chǎn)投資需求會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢。

宏觀調(diào)控政策頻出且力度加強(qiáng)，未來市場趨勢將趨于嚴(yán)峻。隨著物業(yè)稅及房貸政策的調(diào)整，新一輪的宏觀調(diào)控政策已全面展開，在未來的一年里，投資性需求將會(huì)放緩，市場競爭將更加白熱化；20介10年中毅國房左地產(chǎn)蒜市場寫前景猾撲朔羨迷離榜，政穗策存燈在諸蠟多不位確定攜因素炮，這境將是幼地產(chǎn)牢商非翅常痛將苦的盟一年能，XX摧認(rèn)為驕在20杏10年最晝理性饞的選毯擇是奪：小酒步快榜走，規(guī)穩(wěn)步伯推進(jìn)厘。XX燃觀點(diǎn)吧：時(shí)間成交量（套）成交總面積（平米）2009年1月59666926.42009年2月220246182009年3月24126967.92009年4月240268562009年5月26129205.92009年6月450503552009年7月30333905.72009年8月39143752.92009年9月46852369.22009年10月53760090.32009年11月73281910.82009年12月2368264979.22010年1月12313763.7XX曠房地筆產(chǎn)市耐場20永09年-2值01銀0年X贊X房法地產(chǎn)得市場裙銷售儲(chǔ)狀況綜上靜數(shù)據(jù)圓可以壺看出舞，X醒X房萄地產(chǎn)剪市場跟淡季循的月派成交裹量在25群0-糾30泥0套左惜右，網(wǎng)旺季帥的成相交量靜約為50倉0-妻70驅(qū)0套左上右。拌河西扒區(qū)域似樓盤筒普遍乖在11、12月強(qiáng)夢推，促加上20楊09政府帖購房繪補(bǔ)貼吸即將權(quán)到期毀，供司需兩催旺促磁成了椒市場更成交才量的篩一次餓井噴聞。20殲10年1月市診場迅斯速降尖溫，湯成交辟量大炸幅萎守縮。緊新政喪策尚糠未出鄙臺、藏加上參多數(shù)對樓盤弱將開字盤時(shí)德間定移在今辯年中酸旬導(dǎo)格致目攔前市壓場供舟應(yīng)較貪少，晃是導(dǎo)炒致目圈前市救場現(xiàn)踏狀的士主要塊成因欣。XX捐觀點(diǎn)世：一旦君失去蠟地方扒政府悄的購在房補(bǔ)吹助政艱策，枝XX蠟市場五的月戚消化磁量只遼能維歇持在30賊0套左傘右，襖即大武約每咐月消柄化3余萬妻平米草左右蟲。XX磨房地記產(chǎn)市柜場基祝本特套征：

整個(gè)擁市場燃普遍影還處券于價(jià)葬格低截洼區(qū)攪，價(jià)辛格差紛距不眨大。目前萬XX氏在售耽項(xiàng)目晚均價(jià)匯尚未報(bào)突破28滴00元/平米妨，全承市最扯高與辦最低輩價(jià)差啟僅60席0元/平米析左右向，河糞東老受城區(qū)嗎與河距西新明區(qū)的份價(jià)差述也不泡明顯逐。20甘09年全麥?zhǔn)袠嵌瘫P價(jià)掌格上隆漲約30鉤0元/平米匪，上夠漲幅杯度僅15法%左右抵。

戶型之需求零以實(shí)谷用性南為主外，三永房是尤戶型源的基行本要將求。戶型欲的基柜本要幫求為劍三房威，但憤購買姥力比莊較有樸限，躬因此扯市場情上出糾現(xiàn)大駐量95平米槽左右片舒適港性差敏的小姓三房乓。而宿市場稼去化例速度濃最快月的就旨是95嶄-1翻10平米稈的三品房，素導(dǎo)致芬個(gè)別疾樓盤勝產(chǎn)品黃中所豪有戶猴型面泊積都陽是此蒙類。

產(chǎn)品剩單一汽，規(guī)場劃簡軌單，吩同質(zhì)陷化現(xiàn)面象嚴(yán)斷重。普通辭多層淹、小工三房賣戶型狀、類聰安居伴房規(guī)史劃是峽目前萌市場靠的絕觸對主狹導(dǎo)，匯市場鄭幾乎脂是由債地段貧決定予價(jià)格盒決定招銷量村。

拆遷栽戶是應(yīng)目前河市場甚的主萬要追位逐客蒜源，20房誠10年這慰一現(xiàn)來象仍詢?nèi)徊浑[會(huì)大厚的改崖變。對X貝X市運(yùn)場需依求基亂本判睬斷：需求量需求特征核心驅(qū)動(dòng)因素隨著縣城拆遷改造和城市化進(jìn)程的深入，剛性需求客戶仍然有發(fā)展空間，但面臨“群狼爭食”的局面。中、高端特征需求未打開，居住圈層尚未形成，具備可挖掘潛力。剛性需求客戶對產(chǎn)品要求不高，滿足三房居住功能為首選，可以被新產(chǎn)品（帶贈(zèng)送面積）打動(dòng)。市場產(chǎn)品單一，且價(jià)格上漲緩慢投資性不強(qiáng)，導(dǎo)致中高端客群購房熱情不高?？梢杂檬袌鰺狳c(diǎn)來引導(dǎo)。好地段、低房價(jià)——性價(jià)比的基礎(chǔ)需求層面樓盤品質(zhì)也開始獲得認(rèn)可——性價(jià)比的第二級需求層面通過夏對市姐場及膚需求讀的判鬧斷，攜XX閑認(rèn)為爪本項(xiàng)嚼目可勺以抓舍住以打下幾枯點(diǎn)：1、大礎(chǔ)量的喚城市高拆遷脹戶是岔可以雷爭奪拍的客巖源；2、社汪會(huì)中鈔、高去端群讓體需籍求還歪沒有乘打開踩，有摘很大蔑的潛互力可患挖；3、戶抵型設(shè)侵計(jì)還減有很共大的沒改良箭空間也，以平提高嚷產(chǎn)品尺性價(jià)穗比；XX討觀點(diǎn)剩：XX草河西品區(qū)域?qū)毷袌龊游骼^(qū)域抖是近嚼年X忽X重?cái)↑c(diǎn)建筐設(shè)發(fā)鑼展區(qū)問域，鴉行政榴機(jī)關(guān)政已經(jīng)霧開始寧逐步通遷入考該區(qū)蘇域內(nèi)橫。近錯(cuò)年內(nèi)計(jì)區(qū)域假房地萬產(chǎn)市般場呈擾現(xiàn)跳壓躍式飾發(fā)展歇，目勺前集禽中了窗數(shù)十宣個(gè)樓妻盤集潑中在努售，育情況境與20晚06年的窄無錫寧惠山片新城屬有些盡類似點(diǎn)：大綢盤云窮集、削競爭公殘酷則，每進(jìn)個(gè)樓怠盤都獅面臨囑很大元的銷仇售壓詢力。河西雕區(qū)域成是X旅X城婆市發(fā)浴展的勇主要佛方向邊，也刪是未涂來幾塵年X掩X房棗地產(chǎn)灑市場屑的發(fā)椒展核滑心。頃但是隊(duì)這樣想跳躍圾式增滴長造紀(jì)成市發(fā)場短斜期內(nèi)成的惡抹性競橋爭局績面，川此種披增長些方式先的持勿續(xù)性板是值肢得考片量的決，生宏存任塌然是釀擺在摔各樓顫盤面票前最亂大問院題。沂河路灌南路湘江路人民路淮河路鵬程西路徐州北路泰州路揚(yáng)州路常州路本案鵬程農(nóng)貿(mào)市場德匯花園XX高級中學(xué)華僑雙語學(xué)校市政府市民廣場世紀(jì)尊園清華園中科·府苑國誠華庭中江國際花苑星州明珠城中凱城市之光香樹灣新都行政中心新天地商業(yè)廣場華夏豪門潤天都會(huì)申城名貴苑待開發(fā)新項(xiàng)目灌南河西新區(qū)行政配套區(qū)教育配套區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域崗個(gè)案中科·府苑·總建掃筑面祝積：23萬平懶米·占地宏面積飲：21投2畝·規(guī)劃已總戶美數(shù)：15狂00套·產(chǎn)品麥類型削：多沾層公高寓·容積秤率：1.茅5·綠化并率：40高%·銷售貧均價(jià)闖：21律00元/平米·主力械戶型喜：10掙0-亦10沉4平米對三房·銷售啟狀況瞞：20續(xù)09年12月開滾盤，拖一期50榜0套銷錄售過菌半·優(yōu)勢椒：價(jià)預(yù)格較偵低·劣勢捧：地份理位否置較坑偏中凱·城市主之光·總建傳筑面修積：10認(rèn).8萬平殼米·占地爽面積遍：11劈燕2畝·規(guī)劃娘總戶當(dāng)數(shù)：79援6套·產(chǎn)品腫類型階：多也層、編小高社層公撲寓·容積廟率：1.絹45·綠化絞率：40蜂%·銷售買均價(jià)茂：21殺00元/平米·主力橫戶型嬌：10父5平米愧三房·銷售概狀況蚊：20賞09年9月開織盤，楊一期16金8套銷農(nóng)售85樂%，二牲期15乎0套將危于20尤10年5月開診盤·優(yōu)勢帥：上厚海開潮發(fā)商國的品糟牌效襖應(yīng)·劣勢家：生劣活配態(tài)套設(shè)加施匱低乏區(qū)域李個(gè)案國誠庭華府·總建盼筑面拐積：19繡.4萬平鈴米·占地片面積兩：22痕0畝·規(guī)劃躺總戶議數(shù)：12超00套·產(chǎn)品沈類型撒：多江層、妻洋房喜、疊啟加別堤墅·容積尿率：1.灰32·綠化準(zhǔn)率：40房誠%·銷售濫均價(jià)死：19增00元/平米·主力頸戶型雹：98、11得6、12皂3平米惜三房·銷售滑狀況暗：20好09年9月開規(guī)盤，鵝一期20遍4套銷出售25腥%，·優(yōu)勢影：價(jià)知格便概宜·劣勢駱：地淚理位呢置較惠差區(qū)域鑰個(gè)案世紀(jì)念尊園·總建驗(yàn)筑面蘆積：14萬平化米·占地且面積航：13詢4畝·規(guī)劃叫總戶熟數(shù)：80差0套·產(chǎn)品捉類型富：多危層公癥寓·容積嚼率：1.笨57·銷售剖均價(jià)求：23箭80元/平米·主力寨戶型惑：90知-1怕24平米注三房·銷售蘭狀況寬：20金09年7月開舉盤，恒一期21塵4套銷支售85欲%，12睬4平米齊銷售蠟有一壩定難群度·優(yōu)勢境：地澤段比恭較理架想，柄緊鄰鞏縣政址府區(qū)域鉗個(gè)案中江久國際喘花園·總建兵筑面連積：20萬平問米·規(guī)劃列總戶歷數(shù)：13國00套·產(chǎn)品餡類型布：多索層、寶小高挖層公鄉(xiāng)豐寓·銷售趕均價(jià)控：23磚00元/平米·主力巷戶型巧：90摸-1喇24平米撒三房·銷售聽狀況襲：一捷期10紫8套基叛本售爽完，屠二期另約10醋0套20榴10年4月開衛(wèi)盤區(qū)域咬個(gè)案星洲觀明珠遭城·總建腐筑面兇積：13萬平撲米·占地妹面積欣：12燃0畝·規(guī)劃旅總戶尸數(shù)：90挨8套·產(chǎn)品歷類型價(jià)：多資層、輸小高述層公于寓·容積錄率：1.聚59·綠化匪率：33氧%·銷售肉均價(jià)銹：22湯00元/平米·主力差戶型續(xù)：90狂-9脹9平米偽兩房11悉0-曾13花0平米值三房·銷售島狀況魂：一欄期09年10月開霉盤基夸本售未完·優(yōu)勢爆：地喊理位攝置好世，小俊區(qū)南甜門建店橋通懇過河愉東老疤城區(qū)區(qū)域傭個(gè)案項(xiàng)目規(guī)模未開發(fā)、銷售量后期推案德匯花園30萬平米約10萬平米未定潤天都會(huì)60萬平米60萬平米2010年5月第一批中科府苑23萬平米約15萬平米未定中凱·城市之光10.8萬平米約9萬平米2010年5月推150套國誠華府19.4萬平米約19萬平米未定世紀(jì)尊園14萬平米約12萬平米未定中江國際花苑20萬平米約19萬平米2010年5月推100余套星洲明珠城13萬平米約15萬平米未定申城名貴苑50萬平米50萬平米未定清華園7萬平米7萬平米2010年5月開盤香樹灣新都25萬平米約4萬平米2010年5月三期合計(jì)約260萬平米約220萬平米XX掏河西穴區(qū)域寸在開逢發(fā)房頁源統(tǒng)揮計(jì)：區(qū)域望市場碌供售蓮情況造：河西磁區(qū)域偷市場稱未來飄開發(fā)事量超致過20濱0萬平夫米，缸在本背項(xiàng)目衫一期販銷售顫期內(nèi)詳將同媽時(shí)有10個(gè)以寒上的拌樓盤獲在售鍬，而20罪09年該察區(qū)域堆整體榆銷量憲僅30萬平泊米左館右，冒大部都分樓取盤將忙于20伏10年5-膨6月、9-普11月集牢中開剝盤，桂市場壤將面餓臨巨獲大去潔化壓將力。區(qū)域森市場喊小結(jié)姐：問題1—兄—市場亮去化手壓力未來適河西探市場藍(lán)的集阻中供憲應(yīng)量還將會(huì)送非常苗大，熟即使口按照20環(huán)09年去兆化量例來計(jì)劃算，劑平均刻每個(gè)落樓盤奏一年蜻的去擔(dān)化量盟僅2-維3萬平繡米，蜜合算吧到本溫項(xiàng)目棒三十抵余萬芒平米豪的總子體量廣，開臟發(fā)周枕期需劉要十彎年時(shí)博間。面對年這樣如的困灰境，席本項(xiàng)臨目該嘗如何宮突破校？問題2、——客源促現(xiàn)狀區(qū)域略市場照客源猾情況劍：20哥09年區(qū)活域客糧源主床要是剪四類?。孩佾@得昆政府康補(bǔ)貼魚的周燒邊區(qū)住域農(nóng)朋民；②獲得基政府守補(bǔ)貼棕的老習(xí)師，惜政府吩機(jī)關(guān)華公務(wù)態(tài)員；③城市替拆遷先戶④外出訂務(wù)工遣人員件回鄉(xiāng)牧置業(yè)20斜10年X搭X老豈城區(qū)匹拆遷最量超寇過10柜0萬平昆米，靈所有營樓盤尺都將盡眼光邪盯在招這批索拆遷駝戶上分，但醋所有撇河西鴨樓盤滿都將盜面臨頸三個(gè)錄共同咸的問村題：①城區(qū)黨拆遷受戶購朵房首穩(wěn)選區(qū)講域是熊河?xùn)|謠老城如區(qū)；②目前趣河西勵(lì)與老項(xiàng)城區(qū)局的房悉價(jià)差集距不邀大；③新一姐輪補(bǔ)指貼政偽策尚外未出個(gè)臺可以伍預(yù)見奧：20疼10年區(qū)冶域市流場的嗓客源栗總量狗較09年會(huì)梯有所驅(qū)萎縮奸，極倘有可鬼能出各現(xiàn)幾仔套甚鏈至十喪幾套州房源拋在爭腥奪同保一組劈燕客戶去。面對孝這樣略的困覽境，葬本項(xiàng)突目該沙如何劃突破喪？河西乒區(qū)域疏的兩恒個(gè)項(xiàng)礎(chǔ)目：德匯碰花園和潤天乎都匯的出口現(xiàn)，柴讓X腫X把持握到晃了市淡場未默來的亭發(fā)展嘩趨勢六，并澡看到像了希昂望與庸方向員。典型核個(gè)案德匯遷花園·總建磚筑面棄積：30萬平好米·規(guī)劃抬總戶羊數(shù)：疊約80登0戶·產(chǎn)品撿類型攀：多癥層、享小高籌層公閣寓·銷售睡均價(jià)鋤：26怎50元/平米·主力華戶型體：10牧7-除11強(qiáng)4平米襲三房·銷售涌狀況六：多宅層基營本售曾完·后期圓產(chǎn)品總：小悉高層關(guān)鍵詳詞：薦小投巧入，寺大產(chǎn)糞出德匯付花園附是X怒X目右前唯霜一一屬個(gè)多藍(lán)層采私用框洪架結(jié)筆構(gòu)的慈項(xiàng)目欄，外侮立面快全部搖采用化墻磚封，并獵且規(guī)額劃了淘較高康檔的殘主入境口和匪中央列景觀鐮，在盡這三認(rèn)方面法的優(yōu)餐勢獲新得了雕很好誓的回番報(bào)：查德匯煩花園榆成為欣目前葉XX島公認(rèn)薪的品澡質(zhì)最缺好、蠢最高伯檔的優(yōu)樓盤釀，銷盼售價(jià)匠格是底目前滲河西姑最高黨的，象銷售咽狀況射也是狐最好穗的。典型遲個(gè)案潤天兄都匯·總建悠筑面太積：60萬平愧米·占地廢面積所：一抽期30霧0畝、譜二期40顆0畝·規(guī)劃若總戶歸數(shù)：波一期27榴00戶·產(chǎn)品濟(jì)類型訂：疊烈加別魚墅多抬層、鄙小高鐮層公鍵寓·銷售絹均價(jià)脾：預(yù)視約26騙00元/平米·主力之戶型帖：10烘5平米補(bǔ)、12陰5平米之三房·銷售安狀況課：一雕期在記建，20貼10年5月開森盤XX虧未來猜的標(biāo)葬桿項(xiàng)嫂目潤天雷都匯坊是X素X規(guī)未模最經(jīng)大的炮項(xiàng)目嗚，也榨是X磚X目騰前第亞一個(gè)役建筑嚷風(fēng)格回詳明耽的樓屬盤，戶規(guī)劃略了較樓好的住景觀臨和會(huì)氣所。唉目前改預(yù)約庸價(jià)格代已經(jīng)艱超過巧周邊賄樓盤廉。憑蒙借其綢規(guī)模仆效應(yīng)苗和整扣體高球檔定志位，屬該項(xiàng)匪目具媽備成總為X膀X標(biāo)率桿項(xiàng)饞目的杏足夠相潛質(zhì)緞。典型盯個(gè)案夠給本灘項(xiàng)目料的啟扒示：XX榨整體耕市場忽現(xiàn)狀歌讓X亞X看燃到，婦當(dāng)?shù)胤用裾J(rèn)住房眉消費(fèi)掀需求美尚處路于初妹級階顏段，仇除了峽地段敢、戶聲型面續(xù)積、點(diǎn)“三刑房”鏡要求只、樓繪層和股價(jià)格溉這些覺基本掩要求浮外，掀其他沫方面示無法找打動(dòng)象他們盾。似助乎景鹿觀、河智能攤成了壤成本才負(fù)擔(dān)勿，產(chǎn)捐品概換念淪派為多障余，澆似乎羅這個(gè)勉市場反毫無壁目標(biāo)積和方譽(yù)向。但是設(shè)德匯裂花園行的成缸功讓阿XX難看到超了市墾場的樓希望委：對掀產(chǎn)品浙細(xì)節(jié)駕的合就理提隸升獲梳得了擾市場醉很好否的認(rèn)哄同；這而潤厚天都表會(huì)的本努力冠也讓馬XX村看到陰XX猛房地頁產(chǎn)市公場未淚來的跪成長搬方向墊。XX播觀點(diǎn)紗：

粗放發(fā)型市哭場是誼短暫艇的隨劃著市襖場的漸發(fā)展直，客污戶對尋產(chǎn)品些的需踏求層狂次會(huì)加越來嘆越高蹄，未耀來幾默年內(nèi)尖市場掉競爭捐會(huì)逐湯漸在浩產(chǎn)品觸競爭住和性榜價(jià)比調(diào)競爭并上體患現(xiàn)，宮我們副需要眉提前境做好凈準(zhǔn)備待；

城市娘中、宇高端捆客源匯購房項(xiàng)需求挽是引滋領(lǐng)市陶場發(fā)班展的撤動(dòng)力錯(cuò)，想惡要讓快項(xiàng)目犁獲得澡更好楊的發(fā)狡展，獨(dú)就必翻須將壤目光撐放在瓣中、晨高端轎客源免上，詞他們包的可援塑性榴和購填買潛接力更智強(qiáng)，陷我們采需要潛對其勁深度蒼挖掘漏；啟示宰：提章高項(xiàng)棋目整儀體定沉位，番提高聽產(chǎn)品議競爭證力是勇本項(xiàng)凈目取乎勝未殊來市較場的細(xì)基礎(chǔ)鳳。20厘10年區(qū)宵域市低場將威要面倡臨的丑現(xiàn)實(shí)諒是：瓦產(chǎn)品梨供過徒于求降、市糧場競靈爭白忙熱化幟、哥宏業(yè)觀調(diào)功控政墻策隨拿時(shí)可舉能出爆臺本項(xiàng)芽目需往要選賀擇突估圍方泰向，杯市場稅成功唯案例魚已經(jīng)鏈給予雷參考墾方向摘：提高鵝產(chǎn)品述品質(zhì)芒感，寬以小蜘投入譜獲得任大產(chǎn)仁出。性價(jià)必比，四即以稿相同腫的價(jià)述格提獲供更付好的覺產(chǎn)品撫。XX東認(rèn)為楊，在財(cái)市場伴競爭遲白熱辨化時(shí)響，性傅價(jià)比搞優(yōu)勢奸將起浩到?jīng)Q酒定性捏作用串。XX戀觀點(diǎn)堪：第三階篇妨項(xiàng)目蝴分析我們泥通過S-裳C-貼Q模型謠來界秀定實(shí)管現(xiàn)項(xiàng)貨目目宴標(biāo)的弟核心萄問題S（Si驚tu維at座io餅n）=項(xiàng)目齡背景銹事實(shí)C（Co嘉mp黨li歸ca薯ti貍on）=R績1v驕sR放2的沖退突或伸矛盾Q（Qu內(nèi)es虜ti好on）=如何狡從R1到R2？非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R1期望值結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其他結(jié)果R2？核心問題本報(bào)迷告請迅嚴(yán)格銷保密基于炊目標(biāo)笛及市很場現(xiàn)有實(shí)的塌核心泡問題五導(dǎo)出但（1）——市場捧消化扔量的駱挑戰(zhàn)魄問題凱？R2：期送望結(jié)發(fā)果R1：市吧場現(xiàn)永實(shí)結(jié)冊果期望真：項(xiàng)目凳能夠饞持續(xù)考跑量凡，保拍證資評金回解籠提愉高資槐金利捷用率浙，從清而控遠(yuǎn)制項(xiàng)績目開晶發(fā)周現(xiàn)期現(xiàn)實(shí)耗：1、新附增供哄應(yīng)量滑猛增搭，但棟市場泉消化貌量有悼限2、09年下叉半年灘河西尿各樓稱盤平奪均去縮慧化量伯約2萬平宮米，四而本狐項(xiàng)目削周期鹽按5年計(jì)條算就刮需要貴每年7萬平嬌米去確化量市場堅(jiān)分析屆定征風(fēng)險(xiǎn)棚來源需求捉量導(dǎo)們致風(fēng)懸險(xiǎn)的虎問題關(guān)鍵垮：是金否有壯足夠故消化附量支達(dá)撐？Q核心脾問題1：風(fēng)輩險(xiǎn)——市場歸消化荒量是旬否能寧夠支蔑撐本騎項(xiàng)目銷售濟(jì)速度異，現(xiàn)棟狀能購夠突骨破？C本報(bào)番告請既嚴(yán)格暈保密基于突目標(biāo)私及市籠場現(xiàn)著實(shí)的細(xì)核心殖問題賺導(dǎo)出撓（2）——激烈悲的市員場競誓爭帶累來的描風(fēng)險(xiǎn)綁？R2：期侮望結(jié)癢果R1：市葛場現(xiàn)凍實(shí)結(jié)久果期望鼻：從激障烈的拉市場崖同質(zhì)愿化競處爭中蓬突圍午，占浴領(lǐng)市暴場份竄額現(xiàn)實(shí)漁：1、市泄場供孕應(yīng)量荒大，投產(chǎn)品驗(yàn)高度潤雷同咸；2、價(jià)廢格是可目前煎市場六競爭足的唯顏一武拐器；市場考分析屆定讀風(fēng)險(xiǎn)需來源同質(zhì)輪供應(yīng)哨、競觸爭激粉烈關(guān)鍵擱：同陜質(zhì)供湯應(yīng)，缸激烈嗎的市鉛場競爭帶盲來項(xiàng)裁目競搖爭風(fēng)今險(xiǎn)Q核心休問題2：同夾質(zhì)供無應(yīng)的匹激烈窩市場聯(lián)環(huán)境蓋下，候如何龜超越對手社，實(shí)膜現(xiàn)項(xiàng)強(qiáng)目發(fā)滔展C本報(bào)愈告請緒嚴(yán)格觸保密R2：期和望結(jié)撿果R1：市誤場現(xiàn)翻實(shí)結(jié)嗎果期望火：后發(fā)邊制人離，迅土速搶屢占市糟場份蜘額現(xiàn)實(shí)鞏：1、區(qū)壩域內(nèi)神各樓捐盤09年均荷已開屈始銷抹售，20巨10年銷曲售只棋需循為序漸祥進(jìn)即霉可；2、多濟(jì)數(shù)樓碎盤將葬在5、6月開免盤集功中上瞞市，邀有充混足的尖蓄水蘆期市場礎(chǔ)分析屆定另風(fēng)險(xiǎn)護(hù)來源在售狂樓盤字大量笛掠奪稠有限街客源關(guān)鍵鉆：如歉何后形發(fā)制水人，區(qū)“虎焰口奪蛇食”Q核心北問題3：風(fēng)強(qiáng)險(xiǎn)——是否林能夠裂建立朽足夠堆的競捎爭優(yōu)遇勢，做到鵲“虎載口奪遵食”淘效應(yīng)C基于嘩目標(biāo)環(huán)及市嘴場現(xiàn)單實(shí)的賣核心飄問題旅導(dǎo)出騎（3）——如何乞創(chuàng)立難項(xiàng)目濕高端呼品牌楊形象擇？本報(bào)致告請?zhí)輫?yán)格蔥保密項(xiàng)目令核心幻玉問題莖確定戰(zhàn)略困層面蘋問題策略藝層面芹問題問題1：市場骨去化器量是縱否能食夠支棒撐本值項(xiàng)目盾銷售柱，現(xiàn)誰狀能垮夠突殊破？竹開發(fā)正節(jié)奏樹該如堤何控閥制？問題2：同貸質(zhì)供底應(yīng)的忽激烈闖競爭住市場面下，奮如何屋超越侵競爭半對手傍，實(shí)氧現(xiàn)項(xiàng)猴目發(fā)魔展目匯標(biāo)？問題3：是撤否能殼夠建奸立足丹夠的濱競爭悶優(yōu)勢幸，能圖夠做區(qū)到“魂虎口伶奪食鋼”？接下邪來，腹XX叫需要艇對本礦項(xiàng)目擠自身識優(yōu)、倒劣勢夠進(jìn)行振分析療，衡站量市恐場機(jī)盜會(huì)與助威脅依，并第解決滋項(xiàng)目良發(fā)展嶼方向嘩。項(xiàng)目SW急O(jiān)T分析優(yōu)勢慘（S）：注重笑教育每是X靜X城竊市的排特點(diǎn)詠，教師育配綠套足古以影吹響多巖數(shù)客鎮(zhèn)戶的尺置業(yè)狹選擇小，“低學(xué)區(qū)蔽房”嶄將是匠本項(xiàng)克目的篇最大階優(yōu)勢醉之一本項(xiàng)誕目地陸塊地茅形方肉正，雀利于股項(xiàng)目澆的產(chǎn)贈(zèng)品規(guī)健劃和此排布XX床市場源的多醉層多吳為磚熔混結(jié)敏構(gòu)，榜德匯飄花園些采用掘框架貍結(jié)構(gòu)桂建筑責(zé)質(zhì)量真高而赤倍受酬青睞坊，本偶項(xiàng)目棵也應(yīng)喝采用稼框架謎結(jié)構(gòu)催，在為建筑間質(zhì)量罷上留陜下良瞇好口蓬碑和張吸引忘力。良好塵的教牌育配再套優(yōu)遮勢地塊極方正舒，便嚴(yán)于規(guī)膚劃后開鉤發(fā)優(yōu)錦勢：濫有利泛于自身品囑質(zhì)的宗提升劣勢帥（W）：雖然扶本項(xiàng)隨目東悟邊有童農(nóng)貿(mào)鴉市場餓，但頁是除山此之滴外沒吊有其彩他可米直接蔽利用凡的商城業(yè)配醒套設(shè)造施，訪吃、朽穿、路用僅葵能滿預(yù)足一肅部分言“吃尖”的記需求提，生掀活不餅便；雖然訴本項(xiàng)劣目周忠邊有梨很好拒的教畏育配刊套，供但是惠本項(xiàng)柜目還埋是位爛于城免郊，奶地塊層以南幣就是得農(nóng)田撓，城恩市化味感覺扯較弱領(lǐng)。而槍XX淋的購照房者崇需要鳴有居好住在引城市追的感抵覺。商業(yè)瓶配套旬比較衰匱乏地理嗚位置塞不理防想機(jī)會(huì)龍（O）：XX曲現(xiàn)有冷產(chǎn)品巷以類禾安居沾房性炎質(zhì)的森多層掌、小走高層遺為主霉，產(chǎn)手品沒烏有鮮扭明特況色，仆新的霸高性錢價(jià)比柜產(chǎn)品肥能夠妙較好藝的滿羊足當(dāng)攜地客少源的弦需求珠特性登，并扣在同繡質(zhì)化鄰競爭聚中突知圍。德匯儉花園打在該岡區(qū)域早內(nèi)已奏經(jīng)支悄撐起橋較高揚(yáng)的價(jià)饅格，26債50元/平米亂高于短河西剪地區(qū)施的其撫他樓辦盤，適并且象該項(xiàng)鐘目口你碑和歐銷售鼻情況先較好似，這血就給物本項(xiàng)離目留視下了嘗很好食的操撐作空塑間。高性皮價(jià)比質(zhì)的產(chǎn)明品存著在市汁場空盜白德匯可花園膛的成副功運(yùn)質(zhì)作給菊同地鈔段項(xiàng)詠目留端下了根良好非的操松作空寇間威脅鞏（T）：XX管現(xiàn)有脾客戶結(jié)的需更求層促次不翼高，嚴(yán)尚處陰于“惜有房雪可住差”的悄初級扛階段嚷，對館產(chǎn)品臭、服數(shù)務(wù)、茅生活跳理念暮等都跪還沒閉有需涼求，決使項(xiàng)巧目操越作過恐程中翻，對故新理卸念的虛推廣頁面臨討一定叫抗性盡。20攔09年X押X新巷開工憐的商某品房內(nèi)項(xiàng)目哄規(guī)模禿普遍叼較大丈，超廚過50萬平摟米的往項(xiàng)目哲就有因兩個(gè)厲，超頭過20萬平烏米近10個(gè)，義后續(xù)近供應(yīng)伙量太逮大，呈市場兄消化杰量將糊會(huì)面室臨挑飛戰(zhàn)，遼競爭數(shù)殘酷滾。客戶橋需求灶層次且不高市場燃后續(xù)焰供應(yīng)晨量太蹦大當(dāng)?shù)匕菥用窈木幼∩畹膮^(qū)焰域性灑觀念筑較難海改變?nèi)魏渭娉鞘薪艿木幼裁穸驾呌芯又〉奶陞^(qū)域宵性觀郵念，添在X賽X這互樣的趕初級皆市場竹上，瘦這類草觀念叉會(huì)有烏很大析的共聞性，吵要弱部化城邀區(qū)居芝民對叮河西間的抗面拒難賞度很深大。綜上SW棒OT分析曉，X販X認(rèn)有為

本項(xiàng)投目最守大的啊機(jī)會(huì)庫在于抬對產(chǎn)逗品的蜂把握鄰，通堤過提江高產(chǎn)漢品性嘉價(jià)比泥來爭袖取更奶多客旋戶；

威脅鴿主要印在于奸后續(xù)姐市場芝供應(yīng)驢量，響市場季去化晨面臨趁很大峽壓力床，價(jià)抽格競云爭將哈更加設(shè)殘酷澇，并臭且當(dāng)渴地人湊固有井的生惜活習(xí)獵慣短襲期內(nèi)膨很難申改變劣，這待是河訪西所盛有項(xiàng)遭目面忌臨的擋問題期。因蓮此未夕來可卸能出安現(xiàn)的井趨勢長是：微河西施區(qū)域瞎項(xiàng)目兆數(shù)套籮房源咳在爭染奪客陪戶，抖那么拼本項(xiàng)李目該靜如何盞突圍年？XX組認(rèn)為洲，當(dāng)愧市場挪出現(xiàn)祝惡性魄競爭慨的時(shí)臘候，梨性價(jià)停比優(yōu)愛勢就算會(huì)凸膀顯。竹因此割XX里給本歷項(xiàng)目隔產(chǎn)品娃定位否的主濁要關(guān)萬鍵詞梯：提雪高項(xiàng)僻目性辯價(jià)比蕉、提隸升產(chǎn)裙品競徹爭力棕。XX獵觀點(diǎn)液：結(jié)合盞項(xiàng)目核心雨問題策和SW央OT分析，可絲式以基帖本確艘定本濃項(xiàng)目畫產(chǎn)品夢發(fā)展方向：基于重項(xiàng)目化自身肢價(jià)值把及市榮場競趕爭強(qiáng)誘度考逢慮——本項(xiàng)歷目應(yīng)購充分慶展現(xiàn)弄和利間用自腐身資絞源的劈燕基礎(chǔ)眾上，唱通過厘提高陰產(chǎn)品砌價(jià)值剖來獲鵲得更縣強(qiáng)的注競爭瞇力，娛并通曬過分凡期開旗發(fā)策浴略將叢產(chǎn)品邊價(jià)值墾逐步負(fù)提升子，以廁防止桌概念翻被復(fù)臉制而晌失去權(quán)競爭突力。市場競爭弱市場競爭強(qiáng)附加值低附加值高

城市資源價(jià)值自然資源價(jià)值

產(chǎn)品價(jià)值

服務(wù)價(jià)值

生活方式機(jī)會(huì)市場相對競爭市場完全競爭市場

一般議來講濤，后混一項(xiàng)壺競爭策力是繭在前顯一項(xiàng)例或者飄前幾繡項(xiàng)的偽基礎(chǔ)惠上打參造的

自然纖、城寶市資沸源價(jià)透值的速核心螞競爭叛力模謠式：謊開發(fā)秧商采昌取不野作為住態(tài)度純，單厭純將懶外部暈資源餃價(jià)值傍作為標(biāo)核心耐競爭缺力

產(chǎn)品唯價(jià)值瘡核心學(xué)競爭置力模丹式：猜在外夠部資賞源基融礎(chǔ)上劍，開爆發(fā)商湖從產(chǎn)含品方全面發(fā)霧力打宣造項(xiàng)候目核抱心競?cè)獱幜?/p>

服務(wù)令、生緩活方借式核暖心競冶爭力綢模式催：依鹿托外兆部資拍源和駐自身附產(chǎn)品膏，打床造項(xiàng)莊目軟全性的括核心渠競爭通力——服務(wù)競和生公活方擺式項(xiàng)目譽(yù)一期項(xiàng)目曉中后跳期市場挑主要電競爭消點(diǎn)項(xiàng)目鋼發(fā)展刪戰(zhàn)略釣及整位體定囑位必泡須符產(chǎn)合項(xiàng)慣目的允愿景笨、目扶標(biāo)，羊解決攝項(xiàng)目赴的核污心問檔題——成本套導(dǎo)向握型市燒場向洗增長候型市樸場轉(zhuǎn)行型階列段，短以成隔本為普導(dǎo)向右，主區(qū)動(dòng)城鈔市化變，規(guī)突模經(jīng)肢營，洪形成單可持膀續(xù)開頓發(fā)。項(xiàng)目藥目標(biāo)嫌、愿茅景項(xiàng)目票能夠抄持續(xù)歸跑量懷，保乖證資仍金回得籠提聞高資粥金利損用率悅，從買而控腥制項(xiàng)煮目周米期從激敏烈的餡市場腫同質(zhì)骨化競?cè)螤幹形r突圍牛，占鞏領(lǐng)市焦場份疑額核心忌問題Q1需求展問題窮：市場趕消化姐量是輔否能茫夠支罰撐本物項(xiàng)目傳銷售慎，現(xiàn)謙狀能度夠突鼓破？Q2競爭救問題影：同質(zhì)揚(yáng)供應(yīng)鞠的激期烈市昨場環(huán)進(jìn)境下昌，如距何超隱越對投手，嬌實(shí)現(xiàn)鄭項(xiàng)目本發(fā)展織目標(biāo)Q3競爭葵問題態(tài)：是否教能夠柜建立批足夠碼的競肥爭優(yōu)偉勢，絹能夠槳做到案“虎舞口奪各食”解決趁方向在地予段發(fā)茫展?jié)摰攘Φ母婊A(chǔ)永上，郵憑借念創(chuàng)新漠的產(chǎn)恥品理吹念塑防造良絹好的穴品牌宮形象沸并吸缸引關(guān)而注，尖依靠惜高性柳價(jià)比打和豐院富的窯產(chǎn)品法組合憤拓展險(xiǎn)客源擴(kuò)層。在傳廚統(tǒng)產(chǎn)桑品的喪基礎(chǔ)風(fēng)上有與所創(chuàng)柱新，熄但又耽不能慶越過上客戶唇的承健受能夜力，開同時(shí)糞大幅滑度提糊高產(chǎn)濃品性基價(jià)比肌，并挪以產(chǎn)快品創(chuàng)件新引鄭導(dǎo)高薪端需胡求。依靠偽自身帥產(chǎn)品準(zhǔn)線的陜提升姥，鞏刮固自紀(jì)身產(chǎn)畝品優(yōu)核勢，罷始終因保持類本項(xiàng)銅目不虹可復(fù)為制的膛產(chǎn)品慘優(yōu)勢濁，并旗以高買品質(zhì)代的現(xiàn)嫌房圍鼻系自叢身優(yōu)繪勢?？刂剖咄票P首節(jié)奏公，避比開價(jià)蒜格競驢爭鋒沫芒；降低交進(jìn)入鏟門檻稼，穩(wěn)簡步提暈升價(jià)奶格水局平；戰(zhàn)略企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目屬性市場競爭項(xiàng)目爆發(fā)展字戰(zhàn)略——以高陜性價(jià)喉比產(chǎn)霉品迅抽速打劇開市捕場，奪憑借涉后期摸產(chǎn)品再力的休不斷輛提升紀(jì)占領(lǐng)附市場數(shù)，憑疼借自落身高榨品質(zhì)精形象咸的展膛現(xiàn)領(lǐng)救導(dǎo)市夠場。區(qū)域脖良好平的發(fā)展前龍景已帽可見資源犯環(huán)境舉比較份理想口，但無法在形成億絕對和競爭渠優(yōu)勢市場適后續(xù)歡消化危壓力不斷乘增加項(xiàng)目洞條件公司花目標(biāo)項(xiàng)目眉贏利桶模式建立具良好量的品終牌保證兇銷售劫進(jìn)度保證股項(xiàng)目厘利潤滑率定位鍬中高弦端，鏟多元惡復(fù)合剝高性敘價(jià)比任的產(chǎn)鋼品線樹立半項(xiàng)目槽價(jià)值否標(biāo)桿高端芳產(chǎn)品創(chuàng)新汗產(chǎn)品保證陪銷售夫進(jìn)度葡和現(xiàn)池金流中端眾產(chǎn)品領(lǐng)先蝦市場濁并領(lǐng)潤導(dǎo)市障場1、高綱端產(chǎn)賊品重要浪作用鬼是樹礙立項(xiàng)扇目價(jià)腦值標(biāo)廁桿，施并在稠此基誰礎(chǔ)上火塑造鈔項(xiàng)目選高端抖品牌槳形象湖；2、創(chuàng)陸新產(chǎn)揚(yáng)品的作漫用，好在于腐提高游項(xiàng)目糖競爭幅力，注在惡證性競游爭環(huán)升境下朝突圍跨，迅司速占徐領(lǐng)市羨場；3、中凍端產(chǎn)嗎品的作掉用在答于成膠本與譯普通腸產(chǎn)品收相近郊，但正確能迎夠創(chuàng)貢造更宮高的應(yīng)利潤郊。4、豐鄙富的計(jì)產(chǎn)品森線在應(yīng)卷對競蔑爭市狠場時(shí)競便能宿形成礦豐富袋的推確盤策錫略，瞇形成口差異蠻化競廢爭優(yōu)些勢，從而克提高術(shù)項(xiàng)目傘價(jià)值本項(xiàng)師目產(chǎn)沫品定愚位方低向：第四魔部分鴨產(chǎn)訴品定趴位參考慌案例——姜堰/府西桐人家開盤時(shí)間2006年5月入住時(shí)間2011年底占地面積153410總建筑面積240000容積率1.42綠化率26.1%物業(yè)類型聯(lián)排別墅、多層、小高層規(guī)劃戶數(shù)三期：220府西獨(dú)人家宅地段販與本謎項(xiàng)目接相似參，位吹于姜新堰市義的新態(tài)行政灘中心鮮市府魄以西托，距右離老寄城區(qū)1公里添左右梅，距球離市陸中心2公里輔。雖償然僅庸有1-云2公里搭的距疏離，妖該項(xiàng)小目初辜期19護(hù)98元/平米鋪開盤沉仍然肉都鮮蛋有人乎問津梅，當(dāng)熄地居打民同老樣不薦愿離斤開老理城區(qū)旁。08年姜閘堰市耳行政權(quán)中心投開始蠟西遷帖，09年該綁項(xiàng)目父進(jìn)入允現(xiàn)房哪階段慮，品喬質(zhì)優(yōu)北勢開惹始顯枯現(xiàn)，淋銷售許局面宅打開茅，價(jià)尸格也查迅速投上漲斑，直因至目寶前已盛趕超償老城極區(qū)部幫分項(xiàng)皺目。該項(xiàng)姑目成陽功的晌兩個(gè)呢關(guān)鍵耗點(diǎn)：①政府素機(jī)關(guān)循的搬綱遷帶勤來的席購房訓(xùn)客源躍；②項(xiàng)目摟品質(zhì)患優(yōu)勢互在一缺期成薪為現(xiàn)團(tuán)房以河后逐民漸開赤始顯賊現(xiàn)。給本懇案的信啟示折：1、行嗓政中在心能掌夠帶逆來大盛量優(yōu)揪質(zhì)客諒源；目前潔XX免市場甲的現(xiàn)長狀是勸公務(wù)捐員在戰(zhàn)現(xiàn)有她購房盤者中喊僅占害少數(shù)株，即舉使有眼購買職也不香是用肥于目寶前居屈住，察主要牌原因大是：①XX握人習(xí)迷慣居羞住在壤河?xùn)|轟，目絡(luò)前這父一習(xí)樓慣尚峽未改甩變；②河西沉生活疤不便鎖，暫隊(duì)時(shí)不綢適合族居住敵。XX錘觀點(diǎn)仰：XX閘認(rèn)為探行政鏈中心獎(jiǎng)帶來談的趨太向人勵(lì)口是堂本項(xiàng)奧目后吵期價(jià)鄰格、隱銷量鐵能否虹突破劃的關(guān)維鍵，淺因此腎在項(xiàng)澇目后選期的爺操作隨過程情中，哨需要央對公蠅務(wù)員數(shù)這一鴿圈層倉進(jìn)行砍深度鐵挖掘冤。2、項(xiàng)燈目品沾質(zhì)能燒夠帶批來大脾量優(yōu)扣質(zhì)客您源；目前衰XX鉆市場展現(xiàn)狀細(xì)是產(chǎn)慕品高腸度雷圖同，騙低價(jià)濕類安堤居房辮在市鄉(xiāng)豐場橫廳行，冊主要榴原因控是：①XX脹目前贏的購懶房需僅求尚扛處于孕初級灘階段撈，需正求層解次不面高；②目前彈市場街的主切力客苦源購飯買力狗有限艷，需古求層贈(zèng)次不滔高；XX破觀點(diǎn)日：XX至認(rèn)為圓隨著誰市場飛的發(fā)狡展，罵尤其飲在項(xiàng)磨目未愚來的奶二、洞三、汽四期躁，客暑戶的先需求伸會(huì)逐毒漸成上長，燒對品合質(zhì)的越要求適會(huì)逐才漸增箭加；牛并且貪市場碰一旦區(qū)走冷脹，同辭等價(jià)虹位條閑件下秤品質(zhì)國優(yōu)勢眠也會(huì)失充分灘展現(xiàn)捕；XX衫認(rèn)為勞：從頓項(xiàng)目偽長期橫發(fā)展罰的角防度來速看，發(fā)高品且質(zhì)路礦線是糟取勝酷于未部來的傍必然右選擇醋，關(guān)仍鍵在控制這成本的前滅提下拋，如滑何提索升項(xiàng)蝴目整體期品質(zhì)印感。姜堰敞府西商人家是給了追我們底很好其的整體棍形象決參照抓：

采用島沉穩(wěn)票大方領(lǐng)的墻匯面外挖磚；

社區(qū)中主入胃口設(shè)俱計(jì)顯潛得高額檔、衡氣派照；

注重預(yù)中央江景觀決區(qū)的百打造斥，小竭區(qū)節(jié)古點(diǎn)景慰觀可嶄以用察精致閃的小多品串駱聯(lián)；

加快從項(xiàng)目珍一期秩核心刷組團(tuán)六的工內(nèi)程進(jìn)雁度，跌為后顆期提新供樣灑板展曲示區(qū)鳴；參考略案例——無錫/太湖堡國際稻社區(qū)太湖被國際怪社區(qū)勿是位妖于無供錫高范尚住珠宅區(qū)粗五里波湖畔朽，超舍百萬辮平米砍的大論型高秘檔住認(rèn)宅社持區(qū)，農(nóng)該項(xiàng)趨目20湖08年底服推出罷的“Me邸”速產(chǎn)品巾具有賴很大服的參助考價(jià)充值。在20癢08年房怒地產(chǎn)噸市場罷寒冬束期，拖無錫壘太湖扇國際繼社區(qū)墻憑借如這組得兩梯輕三戶待的小表戶型焦創(chuàng)造泰傲人雄的銷拜售成紛績。18層小坊高層軌，銷崗售面鄙積90平米毫不到押，實(shí)殼際使彈用面敲積達(dá)捕到10頓5-只11客0平米李，買陷兩房滑得三須房。XX淋觀點(diǎn)控：XX至普通林住宅吧主要示需求并是95霞-1界10平米根的小普三房嘉，需嶼要保黑證使弄用三改房并救能夠該控制令總價(jià)破。XX博認(rèn)為妖這套招戶型貴設(shè)計(jì)腎能夠隸在競申?duì)幹卸d占據(jù)雖絕對四優(yōu)勢脖，而積且也菜有利運(yùn)于穩(wěn)帖步提錘升價(jià)憲格。參考數(shù)案例——無錫/金岸散世家XX睡操盤嗎的無赤錫金扣岸世賄家，轉(zhuǎn)憑借蓄多層誘雙花烤園概電念帶偏來的瓣出眾岔性價(jià)經(jīng)比，政首批悄開盤友即以某高出火競爭值對手50鍵0元/平米德的價(jià)銜格火太暴售耕磬，童目前刪房價(jià)榨已高其出競密爭對償手超哲過10擇00元/平米版。10就2平米11扇6平米XX條觀點(diǎn)忠：多層碗雙花惰園概攝念——花廳州美墅良，憑剖借其辮出眾演的性宵價(jià)比最優(yōu)勢年和更候好的率居住類舒適故性，查成為舅XX較未來娘市場慈的熱搖門產(chǎn)街品。無錫癥加株洲洋鞏房無錫倡首個(gè)豆推出辭“退瞎臺式伏花園旬洋房穿”概傅念的鑼樓盤良，并腎且憑秩借這絡(luò)一產(chǎn)壁品成宜為點(diǎn)碑年銷賭售冠寒軍，碎而起婦所在補(bǔ)區(qū)域沸，是脹當(dāng)時(shí)良無錫蚊本地亭居民消都不降愿意秧去的葬，距球離市轎區(qū)20公里寧的惠總山新肌城。退臺齡式花替園洋棵房的怨特點(diǎn)屈：層盼層退衡臺、絞戶戶列有花叢園、荒大尺地度、棒大空淡間、雪戶戶銷有贈(zèng)卵送、純外立全面豐姿富，印景觀升出眾眾。尤胖其是訓(xùn)作為礦樣板將展示導(dǎo)區(qū)，舅具有渾很強(qiáng)習(xí)的視麥覺沖盼擊力饅，打牙動(dòng)客見戶沖眼動(dòng)購陜買。XX餡觀點(diǎn)街：退李臺式養(yǎng)花園階洋房挎能夠艱給本鄉(xiāng)豐項(xiàng)目卵樹立甚起價(jià)奔值與宋形象春的雙貿(mào)重標(biāo)朋桿，盼刺激袖高端舉客戶勇的購泡買欲擠望，茅抬高徒項(xiàng)目謠的形療象與痛口碑弓，并鬧推動(dòng)隸銷售利。根據(jù)箱項(xiàng)目六發(fā)展事戰(zhàn)略王分析范確定盜的產(chǎn)借品方浩向，縱結(jié)合暑眾多挎參考作案例熊的成璃功經(jīng)纏驗(yàn)，句XX雕建議京本項(xiàng)披目產(chǎn)繞品定騾位的芳參考互方向電：豐富朋的產(chǎn)品納線高端驕產(chǎn)品中端享產(chǎn)品普通樣產(chǎn)品退臺礦式花捉園洋撞房鬼、雙羊拼花廳穿美墅延、花悅廳小易高層普通壁多層客源閣定位類型職業(yè)行為及生活特征置業(yè)特征產(chǎn)品需求財(cái)富階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企老板

有錢

好面子，講究身份

圈層活動(dòng)

已置業(yè)

對價(jià)格敏感度低，能夠承受高價(jià)位

更喜歡低密度產(chǎn)品

更容易接受創(chuàng)新型產(chǎn)品

意向：中高端產(chǎn)品

產(chǎn)品功能完整，并要有創(chuàng)新的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，尺度保證舒適事業(yè)單位中、高層市區(qū)大型私營業(yè)主政府單位中、高層中產(chǎn)階層公務(wù)員

有一定的財(cái)富積累

不滿足現(xiàn)有居住條件，希望有更好的居住環(huán)境

喜歡環(huán)境好，成熟的區(qū)域

有居所

綜合考量地段、環(huán)境、產(chǎn)品等多方面因素

容易被引導(dǎo)，營銷作用明顯

意向：舒適型產(chǎn)品

產(chǎn)品品質(zhì)和戶型舒適性

產(chǎn)品附加值

社區(qū)規(guī)模，形象，物業(yè)服務(wù)等市區(qū)中型私營業(yè)主學(xué)校中、高層事業(yè)單位員工在外經(jīng)商人員工薪階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民

財(cái)力有限

對環(huán)境要求不高

多為首次置業(yè)、拆遷置業(yè)或者婚房需求

價(jià)格為第一考慮要素

可以被引導(dǎo)

意向：經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品

生活配套和設(shè)施

戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品附加值小私營業(yè)主學(xué)校老師在外務(wù)工人員客源摘分類——按收就入水難平將槳客戶繁劃分慘為財(cái)哈富階起層、育中產(chǎn)橋階層極和工哨薪階段層，悅他們弟的置捕業(yè)需某求特聾征有魔明顯依的區(qū)寬別。置業(yè)特征產(chǎn)品需求項(xiàng)目核心價(jià)值及限制條件項(xiàng)目契合度

多次置業(yè)

對價(jià)格敏感度低，能夠承受高價(jià)位

更喜歡低密度產(chǎn)品

更容易接受創(chuàng)新型產(chǎn)品

意向：高端產(chǎn)品

產(chǎn)品功能完整，并要有創(chuàng)新的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，尺度保證舒適項(xiàng)目核心價(jià)值：

地段價(jià)值；學(xué)區(qū)房

產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新和附加值的實(shí)現(xiàn)較匹配

有居所

綜合考量地段、環(huán)境、產(chǎn)品等多方面因素

容易被引導(dǎo)，營銷作用明顯

意向：舒適型產(chǎn)品

產(chǎn)品品質(zhì)和戶型舒適性

產(chǎn)品附加值

社區(qū)規(guī)模，形象，物業(yè)服務(wù)等匹配

多為首次置業(yè)或拆遷置業(yè)

價(jià)格為第一考慮要素

可以被引導(dǎo)

意向：經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品

生活配套和設(shè)施

戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品附加值匹配普通可客源中端畏客源高語端爭取猜客源客源粘定位——通過洋各類工客戶倡需求葬特點(diǎn)鉗與本度項(xiàng)目湖現(xiàn)實(shí)延情況思匹配難分析童，確美認(rèn)本虧項(xiàng)目法的核允心客戶戶為米中端章客戶擠，需還要通飲過搶汗奪普奮通客忌戶來高保證氏銷量藏。核心炕客源需爭旱奪客龍?jiān)碭X碰目前駐的市戲場客瀉源質(zhì)諸量不筍高，渡對客決源層栽也沒賭有清蝦晰的漂劃分放。中嫁、高盞端客范源分并散隱透藏在粘普通氧購房債群體厲中市頸場缺分乏對征客源捆層的隱細(xì)分稀，導(dǎo)館致市戲場競抱爭的秋單一送化，灣地段貴成為忌主導(dǎo)消銷售橋的唯沿一指鋒標(biāo)——在什胳么位促置就娃賣什抹么價(jià)橡。如嘩果本穴項(xiàng)目妙無法廈有效竄引導(dǎo)管客源椒，那僅么本摘項(xiàng)目雁就會(huì)拼失去財(cái)操作還空間籌，只涼能隨劑市場決隨波腐逐流顫。XX壘認(rèn)為繭：普通鄭客源帖只是何本項(xiàng)伴目先捷期占改領(lǐng)市貴場、盈確定簡市場弦地位取的目屑標(biāo)先患導(dǎo)。皇中、與高端都客源嚴(yán)才是蜜本項(xiàng)戰(zhàn)目的州主要債目標(biāo)鑰客源城。在黨營銷洗階段長必須工通過濁對中陽、高巴端客們源所櫻屬圈城層詳賴細(xì)分縱析，嗚在圈蠻層范股圍進(jìn)銷行深懶挖，餐他們千才是懇本項(xiàng)區(qū)目獲文得更視高利壇潤的烈主要?dú)?dòng)力鉆來源艇。XX獅觀點(diǎn)皮：產(chǎn)品姑整體挨定位

產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)地塊條件客源需求市場機(jī)會(huì)

高性價(jià)比產(chǎn)品

高品質(zhì)的產(chǎn)品

創(chuàng)新型產(chǎn)品

地塊擁有良好的發(fā)展?jié)摿?/p>

容積率2.0，可排布多層中高端產(chǎn)品

地塊方正，易于排布

從激烈的同質(zhì)化競爭中突圍，占領(lǐng)市場份額

項(xiàng)目能夠持續(xù)跑量保證資金回籠，提高資金利用率從而控制項(xiàng)目周期

高性價(jià)比產(chǎn)品存在市場空白

中高端產(chǎn)品市場需求還未打開

市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，中高端客源購房熱情不高；綜合櫻考慮腳以上利四項(xiàng)泊因素輩，本磚項(xiàng)目怎整體遲定位多產(chǎn)濟(jì)品、輛中高錄檔、掃復(fù)合輩型社時(shí)區(qū)XX個(gè)觀點(diǎn)湊：產(chǎn)品每檔次嬸定位地塊薄子因督素分嘉析——自身鐘因素賓和片鴨區(qū)環(huán)罪境資劃源表奸明，襪本地治塊可揀以發(fā)桐展除略頂級蔥豪宅射以外立的各璃檔次針物業(yè)鵝。因子分析頂端豪宅高端住宅中高端住宅中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品對外部景觀資源要求稀缺資源較好的環(huán)境較好的環(huán)境一般無對公共配套的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)對公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模大規(guī)模一般基本無要求容積率，覆蓋率要求低層低密度低容積低密度較低覆蓋率一般基本無要求景觀配套體系要求出類拔萃出類拔萃較高一般基本配套對成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本控制成本對銷售價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)較高價(jià)格較高一般低價(jià)格地塊匹配情況資源不支持資源基本滿足資源比較符合滿足條件滿足條件XX紫觀點(diǎn)文：出跳于對計(jì)項(xiàng)目降目標(biāo)孔的考史慮，辱后者更屬市幸場同沈質(zhì)化吉產(chǎn)品約，銷石售速榜度受電價(jià)格唱影響點(diǎn)太大歇，因繼此X宮X建弱議本萄項(xiàng)目削產(chǎn)品濫中少球量設(shè)惕置普開通的董多層把產(chǎn)品票。產(chǎn)品松定位

普通產(chǎn)品普通多層（5+1層）：增加入口花園概念，3-4平米左右入戶花園可贈(zèng)送一半面積花廳啦小高痛層（11獎(jiǎng)-1抗7層）貞：89平米囑戶型鼓實(shí)用10息5-怎11眠0平米熄；11擇0平米求戶型變實(shí)用敲達(dá)到12洋0平米梳左右中端旗產(chǎn)品花廳肌美墅符（5+瞞1）：入戶清花園馳及內(nèi)洞花園因設(shè)計(jì)枝，89平米英戶型央實(shí)用10堂5-1充10平米摩；11館0平米訂戶型征實(shí)用賢達(dá)到12堆0平米令左右

高端產(chǎn)品退臺式花園洋房（5層）：層層退臺、戶戶有花園，擁有豐富的外立面層次，高檔的居住品質(zhì)、適量雙拼。結(jié)合掩已確帶定的介產(chǎn)品路方向選和本共項(xiàng)目趣自身伶條件雨，X朵X建表議本伍項(xiàng)目倆產(chǎn)品湖定位統(tǒng)：戶型妨面積允建議市場鐵戶型物需求恭現(xiàn)狀高：目前說XX也市場輝主要綿戶型舌需求油是95理-1密10平米宴的三佩房，帳其中95軋-1境05平米瀉三房凡占很撿大比影重，收滿足疫居住鑄功能勝并能救控制脅總價(jià)呆，但諒是舒取適性略很差漁，戶把型不男夠先顫進(jìn)。XX賄觀點(diǎn)漁：建議宿要在捷滿足秩居住啟功能霸并能欲控制寇總價(jià)翅的前愿提下柏，提應(yīng)升戶負(fù)型舒同適和賺檔次陵，我樂們在承戶型橫面積翁配比厚中適哪當(dāng)放柱寬尺致度，姻并按蔬前期些定位鴿要求駱提高承其性殖價(jià)比拘。多蘆層花廳谷美墅花廳標(biāo)小高紋層一梯鏟兩戶小三胃房10忠0-集10禾5平米秧帶入像戶花突園大三代房10駐0-族11礦5平米危帶入塵戶花扛園一梯斷兩戶小三即房10撫2-朋10絨3平米旱帶雙與花園掉，大三歐房11波0-帶11光5平米送帶雙抓花園；兩梯摟三戶兩房89平米債帶雙絕花園（實(shí)萍用三錢房10晌5平米婦左右北），三房11點(diǎn)0平米榴帶內(nèi)