年廣東中山某地產(chǎn)項目商業(yè)策劃及工作思路

全程策劃:***（中國）商業(yè)策劃顧問公司2004年7月商業(yè)策劃及工作思路***二期項目

前言尊敬的領導，我們通過深入溝通，對項目的發(fā)展很有信心。多年的商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)驗，整合我們?nèi)珖虡I(yè)地產(chǎn)資源，通過大型購物、金融、商貿(mào)、文體、娛樂、休閑、餐飲、旅游、觀光等商業(yè)的功能整合，為貴公司項目打造一個融文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)、娛樂地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)于一體的中山市、廈門、珠海首個SHOPPINGMALL。現(xiàn)將我司與貴司就該項目的合作意向與思路回復給您。其內(nèi)容如下：項目狀況

***二期項目位于中山市坦洲鎮(zhèn)南坦路中心地段，區(qū)位特點如下：?

占地建筑面積2.4萬m2，容積率：2.0；?

規(guī)模：擬建三星級酒店，建筑面積2萬m2；?

商業(yè)建筑（含超市）面積：2.8萬m2；投資總額：6000萬元。

離本案不遠處就為坦洲鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū)，有多家外資機構工廠入駐，外來人口居多，表明此地域消費者的消費水平不低。本案的周邊配套設施完善，附近有銀行、鎮(zhèn)政府、學校、郵局等，從本案到壹加壹超市之間為主要的餐飲和商業(yè)街區(qū)，說明已形成了成熟的商業(yè)網(wǎng)絡，有濃厚的商業(yè)氣氛，在本案推出時不用費太多力就可達到即旺場又旺丁的效果，可謂四兩撥千斤。

從上圖可看出本案處于中山市坦洲鎮(zhèn)繁華的商業(yè)地段,周邊有很多大型的住宅小區(qū),如項目一期***花園、匯翠山莊、碧濤花園、碧秀花園、景湖居等，故集聚了大量穩(wěn)定的消費群體；本案附近還有酒店如匯昌酒店、富華酒店、大興酒店，其中本案對面的匯昌酒店為三星級酒店，經(jīng)營較旺，這些酒店會為本案帶來大量的旅游消費者和商務消費者；坦洲汽車站離本案近在咫尺，從而會為本案帶來大量的流動消費者，更會把本案的輻射面擴大至中山、珠海、澳門、江門等地。

策劃工作思路如何進行利潤最高化的投資開發(fā)？如何進行人性化實用性的設計規(guī)劃？如何開展商鋪的招商和銷售工作？開業(yè)后如何進行經(jīng)營管理，旺場升值？如何選擇最適合本項目的廣告營銷、建筑設計等專業(yè)公司？帶著這些問題，我們將計劃從專業(yè)實操的角度，與零售商、開發(fā)商一同組建項目小組，共同研究策劃，達到商業(yè)項目開發(fā)多贏的合作模式，展開一系列的全程策劃及階段顧問工作，具體策劃思路如下：全程策劃思路的目錄一、項目發(fā)展目標二、項目的開發(fā)模式三、項目理解四、項目定位五、規(guī)劃設計建議六、招商策略七、銷售策略八、商業(yè)經(jīng)營管理***二期項目第一階段—籌備期中山市及坦洲鎮(zhèn)的城市形象工程！中山市及坦洲鎮(zhèn)的民心工程！坦洲鎮(zhèn)市民休閑的前廣場、后花園！一站式購物、休閑、餐飲、娛樂、商住、商貿(mào)中心！***商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新里程碑！第二階段——營銷期商業(yè)概念定位和功能定位商業(yè)建筑規(guī)劃設計提案營銷策劃與推廣包裝招商策略與組織實施銷售策略與組織實施第三階段——經(jīng)營期開業(yè)籌備與開業(yè)策劃商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理開業(yè)后期持序經(jīng)營策劃與物業(yè)管理顧問交接項目工作，結束單個項目的合作全程顧問期間，我們提交如下核心報告《項目的商業(yè)市場調(diào)查綜合分析報告》《項目的市場定位及可行性報告》《項目投資收益經(jīng)濟分析報告》《商業(yè)規(guī)劃及動線組織研究建筑設計提案》《商家業(yè)態(tài)組合及比例分配的分析報告》二、項目的開發(fā)模式家樂福超市肯德雞、麥當勞各大品牌主力商家***二期項目——ShoppingMall的主力商家三、項目理解項目整體規(guī)劃面積：總用地面積：酒店式公寓總建筑面積：銀行其中一期：

總面積會議交通餐飲百貨超市ShoppingMallShoppingMall輔助及設備設備地下停車場地下車庫基底面積:建筑面積:1、地理2、區(qū)域人口3、大規(guī)模零售商業(yè)設施4、交通針對上述對項目的理解，敝司將從專業(yè)策劃角度、專業(yè)規(guī)劃角度、招商引資的策略性、以租帶售方式、整合龐大商業(yè)資源的情況下進行解決，敝司將提交詳細的專案報告。四、項目定位根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和商業(yè)發(fā)展的綜合需求，敝司對項目定位如下：形象定位：中山首席社區(qū)MALL

主體定位：一站式休閑購物中心總體定位：集購物、娛樂、休閑、商貿(mào)、商住、餐飲、旅游及大型地下停車場于一體，建設成綜合社區(qū)功能的一站式休閑、購物、娛樂中心。五、規(guī)劃設計建議根據(jù)客戶的實際需要，敝司將進行住宅和商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃設計。規(guī)劃設計

A、休閑內(nèi)、外廣場的合理布局設計B、樓層交通的布局設計C、通道流線的整體設計D、中空位連體設計E、大堂個性商業(yè)設計F、理貨區(qū)局部設計G、燈光效果的設計H、廣告位I、各業(yè)態(tài)組合的設計1目標客戶群第一類：經(jīng)濟基礎雄厚，先富起來的人士；第二類：經(jīng)濟富裕的本地村民；第三類：經(jīng)濟基礎扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士，如外資企業(yè)的高薪一族；第四類：經(jīng)濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶；第五類：藍領打工一族。資源嫁接體系及開發(fā)模式

本案的總體優(yōu)勢資源整合原則：對內(nèi)戰(zhàn)術借力，對外戰(zhàn)略借勢目標：形成中山坦洲鎮(zhèn)的商業(yè)優(yōu)勢資源的集中區(qū)域，以高起點高發(fā)展的戰(zhàn)略要求引爆以坦洲鎮(zhèn)為核心的周邊地帶的發(fā)展，以帶動本案的開發(fā)

1．如線何實舊現(xiàn)對吼內(nèi)戰(zhàn)請術借離力？1.逝1概念增借力整合箭中山兆乃至庫珠海腫、澳童門所凡有可仙用的繁優(yōu)勢將資源暑，形虛成一品個總德括土斤地及榜物業(yè)抄價值續(xù)的核蜂心發(fā)兇展理目念，偏使各干項優(yōu)戚勢資萬源統(tǒng)斗一在垮此理右念下院，提潤升本冰案的撞土地賞價值代。1．2城市奏運營供借力遠：本案秧概念司的內(nèi)蔑涵與將體現(xiàn)中的生你活質奪量需茅要對槍新區(qū)博內(nèi)各朽項可姥用的跳優(yōu)勢刊資源架進行以借力套整合笨，體仰現(xiàn)為殲娛樂跌購物醒、商爪務度告假、該人文敲旅游辣、生摸態(tài)居鉛住等頭方面洽，具拔體內(nèi)索容如司下：娛樂購物旅游資源商業(yè)旅游資源（shoppingmall）娛樂旅游資源（財富中心）城市化資源商業(yè)經(jīng)濟（商圈）資源商務度假旅游資源度假旅游資源城市化資源商務經(jīng)濟資源（會展經(jīng)濟圈/政務中心）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟資源（產(chǎn)業(yè)基地）交通配套資源人文旅游旅游資源城市化資源人文旅游資源度假旅游資源文化資源生態(tài)居住生態(tài)自然資源資源生態(tài)林（綠肺）天然湖泊資源（南北湖）城市化資源新區(qū)商圈形成提供商業(yè)配套政務中心的輻射會展經(jīng)濟圈帶動成熟的交通網(wǎng)絡人文及城市文脈的生活背景功能居住區(qū)的規(guī)劃資金資源減低開發(fā)成本，促進規(guī)模開發(fā)的土地運營1．賭3整欄合力對于帽本案帖整合堡嫁接售的各脈項優(yōu)適勢資釘源，垂在統(tǒng)姑一的嘩理念唇下進裕行整恢合。書使本獲案土研地在浸投入聞建設番成本濤和運線營成鄉(xiāng)豐本最癢小化疊的優(yōu)伴勢上御，提規(guī)升本全案的佳土地肌價值推及物愿業(yè)價甚值，砌通過媽系列偷戰(zhàn)術筋行動盤，將社本案顏周邊街地區(qū)毒內(nèi)的確資源較，拿皆為本宵案所伴用。叛并與染周邊閃地區(qū)巧的各姥個重導要功窄能區(qū)扶和重椅點配愛套項縫目互柱動發(fā)探展。1．旅4具松體策侍略點芝：2如何敏實現(xiàn)面對外啄戰(zhàn)略飯借勢康？本案師的對悟外戰(zhàn)傲略借富勢的規(guī)幾個技層次殖：區(qū)域價值層次城市中心區(qū)一體化發(fā)展城市戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域商業(yè)升級經(jīng)濟動力層次購物、旅游、度假及會展經(jīng)濟對高新區(qū)經(jīng)濟的延伸和放大對經(jīng)濟實體和金融實體的吸引消費市場能量層次提供土地市場消費能量產(chǎn)生一級消費市場（投資商與發(fā)展商）提供物業(yè)消費能量產(chǎn)生二級消費市場（物業(yè)消費群體）戰(zhàn)略借勢層次一戰(zhàn)略借勢層次二戰(zhàn)略借勢層次三3．商誕圈輻約射力蠶分析本項捆目作躍為城推市的供商業(yè)隸標桿狡，除貝了中從山坦遼洲本譜地穩(wěn)香定性繼消費居客源肝，還紛將輻通射中妙山市爛其余倆市鎮(zhèn)遲，珠姥海乃臨至澳瘡門的惡消費氏人群膛。如噴圖：本案員的核約心理床念體慢系核心坦發(fā)展黎理念遍的構逢筑模獅型如著下：主題理念發(fā)展理念核心理念體系文化理念基礎內(nèi)涵外延中山坦洲鎮(zhèn)的發(fā)展核心理念和城市發(fā)展規(guī)劃項目資源整合與得天獨厚的優(yōu)勢提升廣東粵文化文脈的繼承發(fā)展和創(chuàng)新——珍依托艇中山露、珠便海和連澳門炕的發(fā)并展和癢規(guī)劃掏，與膜本案呆周邊春的*紗**稿花園夢、匯蠢翠山杜莊、可碧濤興花園蹄、碧邪秀花割園、既景湖游居等歐住宅航小區(qū)這，和淚匯昌斬酒店累、富旱華酒煎店、劉大興起酒店滅，等碎星級備酒店勒整合戰(zhàn)成為巷新都牧市居企住群岸落，竹以國戀際風屆情文韻化為膀底蘊件、以綁休閑卸渡假乞為特暗色，萌園林蠅都市頓社區(qū)條為規(guī)伙劃理剛念，積締造掃獨特期魅力脹的新鏡都市勒文化轟商業(yè)兵區(qū)和族自然毀和諧饞的生鉗活模室式?！趯崿F(xiàn)篇經(jīng)濟夜、社正會雙高重效包益：損經(jīng)濟撒效益悄——彩實現(xiàn)甘最大堪化的夫利潤趣，最介優(yōu)的覽開發(fā)縱部署豎，最秧佳的嬸配套罵，最腦可持赴續(xù)的物經(jīng)營鄭；社從會效獎益—議—創(chuàng)職建中握山坦墓洲新飄標志下、新耐名片蜘，創(chuàng)槽造新凱生活勝方式冤，提筋升至皂中山抬獨有兆的形伍象，柜樹立賺中山雨集購博物、劫旅游遍、觀容光、由娛樂巷等多孟種功豈能于佩一體聞的國犬際品諸牌。——停運用珠的手票段：史以“次政府蹦為依稅托，環(huán)以規(guī)酷劃為嚷核心悼，以記效益崗為目段的，騙以城澇市運拔營為病手段論”，棗充分消運用設中山享市和攻珠海悟市發(fā)急展的歡機遇鐵，整膨合一宮切可系以整豎合的摩資源源。項目SW嚼OT分析定位魄思考價值支撐價值引誘價值傳播

我們的生活購物樂園（消費定位）中山首席社區(qū)MALL（形象定位）形象啊定位中山聰首席緩社區(qū)MA尾LL關鍵沸詞匯逮解釋剛：中山盆：城娃市級剝的戰(zhàn)堤略高稀度起板點；首席襲：唯溪一、罵第一居個、貫獨有充得天越獨厚以綜合動優(yōu)勢質的一客個；社區(qū)MA軍LL斬：引入濫國際壯最新革購物咳、居海住、濁商務禮概念性文化戚模式造“體犯驗式侮”購岸物的散文化稱軟件浮。力憶求把戲這個洲平臺剝建設張成為民坦洲士鎮(zhèn)首勁個真挪正集膝購物償享受且、休功閑娛廚樂、皆餐飲爭美食慚于一雜體，添并成閱為中舊山市杠新形馳象的丹標志曬性物痛業(yè)群康落。六、惑招商淺策略策略扁一：粗引進除龍頭請商家犁（如敬家樂壤福、唇家福離等）燃給項讀目注叮入商促業(yè)賣旁點，脆帶動雖二級聽主力侵店及糠其它孩品牌沈商家智。策略想二：環(huán)根據(jù)痕不同騙商鋪戶的特鳳點進陣行定奪點招西商，震以廣琴告推場廣輔責助招突商。策略哭三：疊整合聞商業(yè)悔資源撈，進救行短粘時間爸的快即速招害商。策略桑四：嗎用優(yōu)碑良、石完整慮的商埋業(yè)經(jīng)賄營管先理系螺統(tǒng)，悠促進廳商家攝的經(jīng)冶營信企心。策略致五：駕以優(yōu)弱惠政攏策吸茂引龍握頭商亦家，發(fā)推動碎其它雁商家抓的招誼商。項目陽賣點踏提煉摧：1、中山戀市坦甜洲鎮(zhèn)核心閃商圈露，未裕來發(fā)冤展更拖耀眼標；2、炭21羅世紀屈現(xiàn)代榨化商笛業(yè)項咬目，桌商業(yè)順新地運標，鄙城市主新名持片；3、略交通值網(wǎng)絡癥完善肅，四惕通八恩達；4、萍人口墻密集質，收鏈入高例、素碑質高理，人很氣旺層盛、助消費青旺盛謝；5、論創(chuàng)業(yè)己投資野計劃傭；七、廊銷售垮策略6、最佳分商業(yè)私購物趕環(huán)境糾；7、候建筑志風格傾--靜--提--禽現(xiàn)代浩化的旺外立壇面設封計及奮個性艇化室崖內(nèi)布觸局；8、窮主題況特色駐商場蔑；9、話異域攝風情講美食嘗世界懸；10暫、大懲型超籃市或悄百貨砍進駐部，信績心保閣證，第經(jīng)營聰零風裂險；11幕、國招際、犁國內(nèi)湊名牌攔商家赴爭先盡進駐領。1、難炒作廢商圈薯概念使人取們正疑確認干識商資圈是中山模市、科廈門傘、珠顏海的歸交接檢口；中山市未唯來商嬸業(yè)快灑速發(fā)像展，埋高層嬸次發(fā)卻展；帶出我本項別目正內(nèi)是難螞得商吹業(yè)投咱資機標遇，評激發(fā)曾投資岡者興多趣?？傮w蛋推售垃策略招商的先行所，以鄉(xiāng)豐租帶桂售；前期定先引決入龍開頭商皺家，爹為后煩的招居商及怨銷售月打下灰基礎驢；二級尸主力愚商家遷隨后發(fā)確定閃；全面莊開展膠招商印推廣歇；同步柜開展遼銷售聞推廣辨。2、明確王招商柄與銷礙售的叛關系3、乒總體房誠推貨丈節(jié)奏蔑的把價握一方皮面是領根據(jù)河市場臥的需穗求變物化控希制快謀慢節(jié)暴奏；另一甩方面都是根霜據(jù)銷析售成妙績的摸好壞羅而靈相活制陰定策悼略；準確蜜掌握條市場盡需求末關系告，降危低項充目的額銷售協(xié)風險損。方案醋一，社將項得目分童層推敞售作用收：是瞧先把博相對匙較差孟的商述鋪盡藍早銷雁售，蹄再以朝相對磨較好顯的商煮鋪墊套后銷扁售，藝以降么低項助目銷緣瑞售風辱險；敝司鐮對本朋項目木的推窗貨節(jié)鐮奏有左兩個峰方案武建議方案潤二，山將各只層商歌場分賽區(qū)，御組合錯銷售作用廊：由于構不同未價位聞的商廟鋪將她有不敲同的孕目標僅購買挎力，死在銷靠售初冊期組殲合不煙同樓羽層的準商鋪去展開跑銷售檔，可站及時木掌握歌市場刑對本輪項目夏的接蜜受程伸度，沃以利明于及俊時調(diào)交整價疏格，吩并控熟制好恥后續(xù)掠推售丟節(jié)奏池，即富選擇慎繼續(xù)興組合證推貨君或按慣樓層攪進行材推貨頸。找準晨目標擦市場彩，明喇確目荷標客晃戶，掙使廣卡告投撥入彈端無虛薦發(fā)，倦達到在事半烤功倍毛之效維果。4、脈明確粱目標弦市場優(yōu)的目率的選擇鼠目標批市場糕的策屋略因此璃在推皆廣中羽要不憐斷強律化炒辣作區(qū)產(chǎn)域商魯圈、則項目勒形象皆。還要愉明確怪目標曠市場夕，策爸略性潑實施汪遠交貧近攻畝。作用傭：在輩實際第過程客中，短圍繞鳳項目漠由近爹至遠銅逐漸滋擴大怎宣傳穩(wěn)范圍移，先驗鞏固粒本地搞目標譜市場流，爭元取最捉大的帆認同學度，聽吃透月本地磨消費健力，竹繼而女再逐奇漸擴軍大目分標市哥場，裳目的藥明確藝，重原點突繞出，何做最摔具實怕效的濟宣傳臨推廣廳。5、散積極欲創(chuàng)造話有利積條件鑼支持賣推廣致及銷喂售項目市操作淚需要臂得到義多方叢面的膚有效復支持辭，整硬合資夏源優(yōu)閥勢，姜才更迎有機寧會實凱現(xiàn)良武好的輔銷售夜佳績汗。1）輩招商貢先行即，以樣租帶拆售；2）售工程夾進度拘的加駕快建躍設；3）著確立薪項目啦的經(jīng)命營管智理體幼系及鐮物業(yè)兵管理遼制度游；4）集爭取請政府復的正卷面與冶側面殖的支掌持；5）賄與各土類媒?jīng)]體建發(fā)立良辟好關秋系；6）昨由發(fā)暖展商也牽頭仆，組闖織各舊類型化公益概活動盯。廣告葛宣傳擇上花恢心思厭，串樸連一龜系列平有利盒于項房誠目推貓廣的薯賣點熄、事保件、咬活動旅，以丈及做販好項董目里秩外的犁整體態(tài)包裝面，方蒜方面序面的礦炒作耳造勢嫂，構梁建本顯項目設品牌澇魔方凱，發(fā)豪放強尖有力芬的磁頂場效膠應，屠以君猶臨天盤下、哨獅子伙搏兔寧之如釘虹氣眼勢進導行推崗廣宣教傳，煩為實睜現(xiàn)項姿目的犧快速鼠銷售逐鋪墊澡坦途責。6、朗蓄勢孫打造奇品牌嘗陣勢7、型各階隱段推熄售計蟻劃根據(jù)類本項襲目的另工程鼓進度英預計飯，并酬結合泳項目閱的推炮廣需趴要，貫敝司巡壽初步掀制定網(wǎng)本項閥目的蕩推廣乏時間輩表，主并由海此制帽定各滑階段脹推售炭計劃駁：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間推廣重點1、區(qū)域商圈2、項目形象3、發(fā)展商品牌4、項目招商公開發(fā)售發(fā)售+招商發(fā)售+招商+開業(yè)1、愚商場睬全年派經(jīng)營漏管理驅、促友銷活校動2、誘商場叫的租帝賃管阿理3、腳財務頁管理墓建議4、研安防裳管理瞧建議5、托風險元管理貧建議八、指經(jīng)營澆管理補顧問我司仰提供弓的專被業(yè)服盼務l市場項調(diào)研l(wèi)項目奸整體笑定位辭、市陰場定押位、輪功能刊定位粗、形辣象定隸位l規(guī)劃短設計撥建議看（住佳宅與吧商業(yè)妖）l營銷讀策劃漫與推若廣包毀裝（生住宅熟與商碑業(yè)）l業(yè)務蔑培訓l招商l物業(yè)訂銷售鐘與售銹后服昂務l開業(yè)盈策劃l開業(yè)兆后商婆業(yè)經(jīng)涂營、另物業(yè)扁管理年顧問籍階段祝我碎們合草作愉零快！**色*二豪期項熊目專案棍組團隊左介紹**念*總景經(jīng)理知名偷商業(yè)攔地產(chǎn)焦專家匪、商庭業(yè)營冤銷專竟家，中國債商業(yè)簽地產(chǎn)蜜十大頃領軍吊人物。專熊門從懇事SH即OP襲PI嫩NG橋M犯AL瘋L、大型應購物替中心是、主錯題商勁業(yè)步割行街啊、專退業(yè)批友發(fā)市縫場的松投資香開發(fā)編、全哨程統(tǒng)嶺籌策艷劃、械商業(yè)月研究拼，1悼0年菊商業(yè)啟地產(chǎn)蕩策劃狀及推輸廣實捎戰(zhàn)經(jīng)真驗，班曾策歉劃過殺廣州菠中華遍廣場腦、廣趁州萬紛國廣鑰場、編廣州垂天河覆都市藍廣場畫、廣水州麗世影商氧業(yè)廣種場、愈深圳插銅鑼紛灣廣兆場、妻深圳史意大貌利國芬際名擴店城墾、南鞠寧太環(huán)陽廣導場、凡南寧康世貿(mào)伸商城升、南乘寧亭蒸洪路赤商業(yè)種步行蒙街、史長沙究星沙暗商業(yè)鏟樂園抬、朝認陽文根化用波品批漲發(fā)市劫場、窗南京森裕鴻糖商業(yè)遺廣場猶等2凈0多礎個商叼業(yè)項綠目。**拳*從事彎中國貪商業(yè)祝地產(chǎn)筋工作抵8年尋，曾誼參與禽廣州描中信筍廣場吵、麗儉柏廣遣場、場中國廁大酒糖店名斧店城卻，琶刑州中宏洲大濤廈，原星河繩灣服夾務式桌公寓冶、深先圳帝善國大肉廈、哀海南懂吳支喉洲島洲、東派湖御井園等絹商業(yè)溜地產(chǎn)渠項目壺前期販規(guī)劃榆研究壺和項揀目策陽劃。**鉤*中山段大學西工商裁管理遼碩士踐（MB鞏A）子，商業(yè)梁地產(chǎn)縣專業(yè)慰人士脈，曾巷參與土東方禽廣場鍬（MA難LL融）、世貿(mào)唉商城額、光刑明廣零場（嶺都市MA享LL清）、白云前國際右新機肚場、帽金華羽摩爾蠟城、僵四川滴三星鼻堆等冤項目勝，從絨市場浸研究獅、定