廣東東莞某別墅項目整合推廣方案

東莞·**·別墅項目

整合推廣方案

深圳**目錄

一、市場篇二、產品篇三、客戶篇四、定位篇五、形象篇六、推廣篇七、建議篇

市場篇（一）項目區(qū)位市場價值1、**處大京九鐵路運輸樞紐華南第一站；2、政府對**作出了“東部支點城市”的定位。

“客流/物流中心”華南的商貿重鎮(zhèn)。

“支點城市”就是區(qū)域中處核心地位、起中心作用，在經濟文化方面具有輻射力和拉動作用的城市。

一、**地產高端市場滯后于其城市發(fā)展水平相對**優(yōu)越的經濟地理位置和規(guī)劃遠景，**高端地產處于滯后狀態(tài)。具體表現(xiàn)有二：其一，對外部資源的引進不夠，至今仍罕有知名建筑師、怡景師的作品；其二，地產市場發(fā)展的最大動力在于**與樟木頭、黃江一起是港人置業(yè)的金三角，因此，市場一直忽視對原地住民/居民的關注，真正符合本土消費觀念的產品欠缺甚至空白。二、地產高端市場面臨著結構調整****房地產現(xiàn)在正處在一個提高和完善的階段?，F(xiàn)在**樓盤的競爭，已經是品質、品牌和服務全方面的競爭。傳統(tǒng)**住宅市場以外銷為主，但如今內銷的比例逐年增加，成為一支主要購房力量。許多富起來的家庭抱著改善居住環(huán)境的想法，對高質素物業(yè)情有獨鐘，紛紛置業(yè)造園。[結論]傳統(tǒng)陳舊的開發(fā)模式仍是**地產的現(xiàn)狀。通過引入和整合領先的、本土特色的模式，將會實現(xiàn)項目價值的巨大提升，將會催生**新一輪的本土住民（不同于之前的港銷）的置業(yè)潮。（二）**地產面臨新局面

產品篇產品特征房地產產品的核心價值在很大程度上是由地段、規(guī)劃和環(huán)境決定的，環(huán)境、商業(yè)、景觀、文化等等諸多因素構成了房地產產品的綜合特性，所以房地產應當是綜合性最強，所涉及行業(yè)和內容最多的一種產品形態(tài)，聚焦本項目，先讓我們看看我們賣的是什么樣的產品？SWOT分析

優(yōu)勢

劣勢

機會

威脅SWOT分析內部外部優(yōu)勢1、處將來物流中心區(qū)，前瞻性的地段價值；2、交通便捷，距火車站五分鐘的路程；3、周圍生活及商業(yè)配套齊全；4、超低密度典藏43戶獨棟；5、領先模式的湖景資源；6、500-1000平方米超大戶型滿足大家族生活；劣勢：1、相對中心地段外在環(huán)境喧囂，缺乏別墅應有的私密性，與產品性質不相稱；2、社區(qū)規(guī)模不大，完善配套,成本相對提高：3、產品環(huán)湖前后層疊分布，湖面景觀的享有的差異較大；機會：1、政府對該片區(qū)的開發(fā)方向是未來物流中心，片區(qū)物業(yè)升值強潛力較大。

2、所在片區(qū)屬地產開發(fā)熱區(qū)，市場影響力較大；威脅1、附近的玫瑰園、隱賢山莊---鹿兒島等產品有同質競爭；2、周邊的工廠、村屋人流量大，治安狀況復雜。產品特征

結論地處**中軸路的置業(yè)旺地上，優(yōu)劣并存。獨棟大戶型，完善的生活與商業(yè)配套是其一大優(yōu)勢；將項目定位為本土特色、終極置業(yè)的高檔別墅住宅，能較好的迎合市場，為規(guī)避其本身的弱點，在推廣時不能過分強調別墅概念。

客戶篇關于目標客戶的描述當地稱他們?yōu)椤坝绣X人”媒體稱他們?yōu)椤案蝗恕惫俜椒Q他們?yōu)椤案呤杖肴巳骸蔽覀兎Q他們?yōu)椤爸袊敻恍沦F階層”他們是先富起來的一族，是創(chuàng)造財富，利用財富，享受財富，急于尋求社會認可，名利場上，有他們的身影，他們或商或官，為自己的價值取向打拚奮斗，并已經取得成功，他們有著重要的社會網絡，擁有權力資源、高質量的社會關系資源等，他們有自己的生活層面--富人圈子，他們在這個圈子中互相影響，互惠互利，在以市場經濟為主導的機會結構中保持或換取了相應的地位優(yōu)勢。并在思考如何用最好的方式傳承給下一代的一群人。他們在彰顯尊貴身份，召喚尊敬和關注的同時，注重下一代繼承事業(yè)，極力希望這種奮斗精神傳承給下一代，望子成龍是家族輝煌延續(xù)的表征。1、超大戶型，大宅大院，承載社會交往、家族生活，實現(xiàn)更高層面大戶人家生活，體現(xiàn)身份與社會價值。2、完善的生活商業(yè)配套，便利的交通達成對價值的心理接受。3、領先模式的產品、優(yōu)美的湖景資源環(huán)境促成家庭終極置業(yè)的意識；

什么因素促使目標客戶選擇我們的產品？什么因素阻礙目標客戶選擇我們的產品？1、外在環(huán)境喧囂，缺乏別墅應有的私密性，與尊貴的生活不相稱。2、項目社區(qū)規(guī)模不大居家氛圍不濃。針對市場現(xiàn)狀、項目特征以及目標客戶的購買障礙與利益，本項目如何有針對性的確定自己的項目特色及定位，最大限度的爭取目標購買群體？

定位篇**模式遷：定糠位鐵沙三角[同制造擱差異引導胡需求創(chuàng)造貓第一項目襲命名泰：**壁**關于來命名：龍是色神圣息的象洲征，燦**劉**泊表明痰了大環(huán)家族紫尊貴的生甲活榮示耀，厭迎合卡對目駝標客價戶價辨值觀楚的取師向；淡也是蒙對本猛地文喪化特色嗚的溶賓入，蠢同時膨是對孩同方徐另一票成熟碧項目象聚富肥花園品的傳菌承，字發(fā)展開零發(fā)理后念的冰提升御。副推協(xié)案名**殼**目、*娃**丈*、賠**沙**產品示定位漿：深宅蒼大院序世瞎襲領運地1）顧定位稈的原址則：擇區(qū)隔查市場薄，突爪出核什心競伐爭力挑，瞬扯間打新動目鹿標客懸戶碗的內黎心。2）眾“忘深宅墳大院瓦”展抗示的蜂是項啦目的材外在爪特征景，“帝世襲款領地駐”講規(guī)述的股則是內駛在精步神品抵質。3）屈本定淘位準瘦確概于括了先項目被最大穴賣點霞，即乓：低紋密度孝的建炕筑空焰間，夕超大萍戶型磚、私卷家庭勻院。責滿足移客戶棕社會合交往隙、家枝族排將場生紐奉活；站同時過與客鞏戶精心神文寺化特詳征傳復統(tǒng)根煙基，籍家族照觀念燥的膨側脹，怖尊貴夠身份坡的展釘示相舟迎合身，而這捏些正匙是我肯們的昏目標撲客戶左最為躁關心飾的，除同時籌也是達競爭讀樓盤翅所不蜘充分低具備，能錯夠與升他們吐形成竭最大餃差異突化的舒。這是獄因為廣告所語：留給否**陜的傳婚奇（龍缸脈傳逢承，洪盡顯且尊貴博）建筑劇實體點的領租先開純發(fā)?？s慧式是肯傳奇培；景砍觀價值是隊傳奇胃；血槍脈的筐相傳擱，記匠載物妄質財戲富和置精神繼嫩承的壘全部摩生活甲秘密沙更是桿一種偽傳奇簡。廣告陷調性尊貴涉、大嚼氣推廣泥篇鑒于關項目尋定位懼和產鼻品體累量的持43政棟，沸以及超目標必客戶的精貢確定離位，爸在推撓廣時蓄高調輸入市訓迅速悔啟動攝形象溪；展開議促銷去活動禁，充秩分利第用口姨碑鏈背式傳業(yè)播并奇為客顯戶提供隔深度似服務吳。推廣天思路報：推廣倦原則郵：短、斬平、桌快短—旨—與是目標蠟客戶遠保持蔬最短氣的距歷離，腎一針國見血！平—鏟—最貌有效岔的傳穴播組灶合，委用最覆平的明費用頃，取得設最佳所的推蓋廣效棟果！喘！快—代—快野節(jié)奏王，！鋼！整合已市場獲攻擊暑線第一旨戰(zhàn)役：形挨象攻墓擊階總段20吵03梅.1帝2月發(fā)-2飄00投4.跡2月攻擊卻目標篩：牢*膛啟動您形象洞形成播市場羞高點悟；*憂尊貴洋為核認心S翁P活起動積俗累客舊戶；*內康部認勤購活字動第二囑戰(zhàn)役：開洗盤展嚷示攻勵擊階啞段20克04泄年.井3月蘋-2覆00覽4年柜5月攻擊征目標戀：*忙開盤埋活動*樣命板居淋眼見紗為實允的品館牌促延銷力第三鹽戰(zhàn)役：現(xiàn)融場決建戰(zhàn)攻瓶擊階昨段20灑04缺.攪5月斑-8戴月攻擊屯目標跨：*榜S趴P活焦動以土活動矩形成支高檔社粘區(qū)氛途圍；第一鳥戰(zhàn)役：形佛象攻護擊階似段20瀉03芬.1沫2月腿-2狂00寫4.甩2月3、陶文本攻擊諒點1、請現(xiàn)場受包裝2、嶼戶外屑廣告視牌燈桿相旗售樓蠻處圍墻精裝縫樓書折頁恰宣傳健品加油址站、集火車和站、蠻市中霸心派送加在汽車可美容遙維修矮店、嶄加油徐站、高爾屑夫球野場、殊酒店州。建筑鞭模型以體界現(xiàn)“野尊貴狗”為獅核心億展開整合坦促銷步活動主題引：“電‘貴族仍視野畝”陸險虎汽輩車展時間求：春頑節(jié)期潤間（暗內部繡認購孟前）地點致：現(xiàn)監(jiān)場對象銹：目患標客數戶群內容燦：陸虎潛汽車輔展目的跨：把成糟立汽泳車展鞠覽的伍新聞春在*神**膠*的林推廣貧中引鼠爆，打造活出濃元郁的飄汽車釀文化倡并與烘**結**笛鏈接昏。用房誠一種請汽車文化余栓住咬目標失群，緩積累概客戶圖。活動書（一門）主題盲：稼“周走大福隨”珠根寶展時間像：清謙明節(jié)蝴前后地點租：酒垂店對象噴：目辨標客堪戶群內容資：珠寶些展覽巖、拍釣賣目的孝：在記目標慎客戶挨群集蠅中的聯(lián)時間雖達成頭項目似信息口棗碑塔傳播粒，客糖戶積榨累。物料害準備番：建歇筑模標型活動汁（二晝）第二疊戰(zhàn)役：開倘盤展萬示攻些擊階寒段20鴨04朋年.疤3月妨-2鑰00以4年私5月活動莖（三晶）時間胸：開隆盤后地點捏：售的樓處迷/會宴所對象毅：目猶標消述費群內容些：慈善繭捐贈連錢物鑒均可目的碑：倡釘導社巡壽會公粱德，筋表現(xiàn)尖捐贈戀者愛覺心，載體現(xiàn)屑高貴僚生份，沫積累帆品牌開形象溜。主題兆：“完妻美生呢活”枯慈善洲捐贈第三鎖戰(zhàn)役：現(xiàn)往場決觸戰(zhàn)攻懷擊階瞎段20番03粘.5膽月-擊20夜04蟲.8遷月咖啡賓·嘉僑年華時間靠：樣撒板居避完工地點萬：樣圓板居對象較：目煙標消鈔費群內容透：煮凈咖啡萌、喝插咖啡目的臨：強閣化上嶺層生祖活一卵意識歪形態(tài)勝，體擺現(xiàn)尊暖貴心理需以求。鞏固妨形象卷，建吳立消垂費者置忠誠矮度?；顒右啵ㄋ南玻┲黝}滲：同稿方業(yè)甜主聯(lián)福誼會時間妹：六念月地點記：同攔方會象所對象廳：目澡標客僅戶業(yè)免主家樸庭（飽含聚訊富花厲園等婚）內容霞：娛沿樂聯(lián)慘歡目的潮：聚館集人務氣，距把與教目標判客戶改保持章最短饅距離旨強化劍同方兇品牌奪形象勉促進患銷售物料箭準備教：折剝頁、奧樓書活動引（五缸）主題關：國際浪名酒爭會時間鉤：七致月地點擱：酒促店對象佩：目職標客刑戶業(yè)稈主家股庭（續(xù)含聚楚富花嶺園等聾）內容怖：國員際名程酒目的滅：聚濟集人湖氣，促促進劍銷售物料繭準備孕：折舅頁、崇樓書活動湊（六毅）建議芝篇《黃杯帝宅限經》嫌曰：宅者悶，人舞之本爽，宅蠻因人覺而生柿，人室因宅蘿得存燦--愉--除--艙人宅孫相撫債，感匯通天暗地。結廬廊在人息境，凝而無狂車馬貍喧徒（一抽）問題退一：項目棚周邊擺交通寇主干輕道對頂別墅屬都帶累來了寺灰塵恥、嘈朽音，斷并且辟名流攝所重恰視的私踩密性彎也遭胸到很捕大程候度的細破壞蝴。解決宋方案別：沿周庭邊主百干道撇提高諷坡地蓮落差篇，抬肅高別末墅地探基；現(xiàn)沿路扒種植涂較大砌喬木鍋植物配薯以灌族木為鄉(xiāng)豐輔助僵，并稠且建恩高圍旗墻。直接慎利益典：解決狼了富特豪私掩密性盜問題命，使抖自家吧生活銀不被絲式窺視偉；種