公寓住宅項(xiàng)目營銷定位與銷售執(zhí)行報(bào)告圖文并茂

山海氣度之——XXX項(xiàng)目營銷定位與策略執(zhí)行總案2014.01大福州首席一線江景坡地美宅片區(qū)標(biāo)桿，謹(jǐn)此獻(xiàn)給只為追求卓越的人匯報(bào)說明對于項(xiàng)目的思考：

多次看完項(xiàng)目，經(jīng)過深入深度多客群訪談，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的挑戰(zhàn)是如何打破用一種固有的眼光和所謂的經(jīng)驗(yàn)來判斷與操作！2014年底簽約6個(gè)億！先明確我們的目標(biāo)：通過市場與競品分析，得出項(xiàng)目的屬性項(xiàng)目是什么？我們的解決思路:通過解析項(xiàng)目最大的特點(diǎn)，得出項(xiàng)目的差異化定位體系項(xiàng)目最適合做什么？在定位體系下，本項(xiàng)目的營銷思考與目標(biāo)達(dá)成團(tuán)隊(duì)架構(gòu)與制度匹配我們可以怎么做？我們憑什么？1234市場占位本體分析營銷執(zhí)行營銷團(tuán)隊(duì)市場占位分析1通過市場與競品分析，得出項(xiàng)目的屬性項(xiàng)目是什么？（案例分析，得到產(chǎn)品打造方向）2014年市場大勢預(yù)判

政策趨緊，供過于求，量價(jià)增速放緩CPI破3%貨幣政策縮緊三中全會定局改革走向

多項(xiàng)調(diào)整促樓市穩(wěn)定人均可支配收入下滑，家庭需求或?qū)⑺ネ烁纳菩彤a(chǎn)品增加，購房客戶年輕化中原預(yù)判：2014年供應(yīng)增加而需求衰退，在中性的情形下測算，市場銷售金額增速為10%，銷售面積同比增長5%，房價(jià)同比增長5%，量價(jià)增速同比或?qū)⑾禄?，市場?shí)現(xiàn)軟著陸。宏觀數(shù)據(jù)來源：福州中原資源中心市場研究部整理2014年福州房地產(chǎn)市場

樓面地價(jià)破八千，存量持續(xù)增加，去化壓力顯現(xiàn)中原預(yù)判：2014年，福州住宅仍將保持供大于求的局勢，成交增速趨緩依據(jù)2013年數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2014年全市住宅成交均價(jià)約15500-16500元/㎡中觀2012年，福州全年供應(yīng)面積2297663㎡，成交面積2513055㎡，供求比0.91，供小于求。2013年，福州全年供應(yīng)面積24558721㎡，成交面積2350225㎡，供求比1.04，供大于求。

2012-2013年福州住宅供求走勢2012-2013年福州住宅成交走勢2012年，福州商品住宅成交面積2513055㎡，成交21505套，月均成交1792套，平均成交116.9㎡。2013年，福州商品住宅成交面積2350225㎡，成交19935套，月均成交1994套，平均成交117.9㎡。根據(jù)2011年至今福州市商品住宅存銷比月走勢圖，按照近一年的平均月消化量計(jì)算，福州全市商品住宅當(dāng)前庫存量還需要9個(gè)月左右的消化周期，屬于正常去化周期范圍，未來仍將保持相對理想的消化周期水平。2011-2013年福州住宅庫存走勢數(shù)據(jù)來源：福州中原資源中心市場研究部整理當(dāng)前馬尾競爭關(guān)鍵詞：7個(gè)項(xiàng)目，4個(gè)姓名城2013全年全區(qū)去化2412套月均去化201套成交均價(jià)13042元/㎡量價(jià)漲幅下滑剩余體量為約41.58萬㎡微觀區(qū)域競爭激烈態(tài)勢馬尾區(qū)規(guī)劃三大城市片區(qū)，目前，區(qū)域主要7個(gè)在售住宅項(xiàng)目均分布在快安文體中心片區(qū)內(nèi)，且以名城獨(dú)大?？彀参捏w中心區(qū)本案名城銀河灣名城國際新大陸壹號榮泰好望江藍(lán)波灣東方名城總部基地綜合區(qū)馬江文化休閑綜合區(qū)待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目國脈項(xiàng)目本案所處總部基地綜合區(qū)內(nèi)以企業(yè)總部辦公項(xiàng)目為主，既是首個(gè)進(jìn)入該區(qū)塊內(nèi)的住宅項(xiàng)目，同時(shí)也相對孤立，如何吸引臨近區(qū)塊競爭盆地內(nèi)居住客群是關(guān)鍵。1項(xiàng)目競爭開發(fā)程度：東方名城尚郡馬尾區(qū)域主要在售住宅項(xiàng)目分布圖現(xiàn)代生態(tài)型總部基地區(qū)正榮棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2013年8月以正榮集團(tuán)為代表的聯(lián)合體成功落地福州市馬尾棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，其地塊與本案距離較近，或存在一定的競爭威脅，該項(xiàng)目規(guī)劃選址總用地面積795.52畝，可出讓用地面積261.54畝，總投資24億。新大陸壹號總價(jià)110-221名城國際總價(jià)165-285名城銀河灣總價(jià)75-142凱隆橙仕公館總價(jià)50-85本案藍(lán)波灣總價(jià)140-20214235馬尾主要在售競品總價(jià)段一覽2013年，馬尾區(qū)域

套均單價(jià)約13042元/㎡，

套均總價(jià)約172.23萬元，

套均面積約132.11㎡。2價(jià)格競爭本案套均面積102㎡，主力戶型96-118㎡三房，未來可能面臨相同面積段總價(jià)卻高于同區(qū)競品，因此，如何在總價(jià)、單價(jià)上達(dá)成預(yù)期目標(biāo)也是是我們后面所重點(diǎn)關(guān)注的。馬尾板塊普通住宅面積段總價(jià)段交叉分析表（2012-2013年）標(biāo)紅區(qū)域?yàn)楸景缚們r(jià)段與面積段交叉區(qū)間市場主流成交面積段集中在90-144㎡的首改型產(chǎn)品，占比達(dá)65%。區(qū)域產(chǎn)品線較為豐富，產(chǎn)品總價(jià)段集中在300萬以內(nèi)，各總價(jià)段分布較為均衡。本案主力供應(yīng)產(chǎn)品面積段與市場存在交叉性，預(yù)計(jì)總價(jià)段處于區(qū)域標(biāo)桿地位。目前馬尾在售項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品中80-130㎡面積區(qū)間主霸市場。其中沿東江濱的，有江景視野的項(xiàng)目多以110-170㎡三房作為市場絕對戶型，占據(jù)近7成的比例，此產(chǎn)品能夠滿足大部分高端置業(yè)者的購房需求，且舒適度和實(shí)用性兼具。單身公寓兩房三房四房東江濱后排項(xiàng)目沿東江濱項(xiàng)目3產(chǎn)品競爭本案主力戶型96-118㎡三房，處于區(qū)域核心產(chǎn)品區(qū)間段，因此，無法通過產(chǎn)品空白占位，需通過區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，搶奪區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品的客源。數(shù)據(jù)來源：福州中原資源中心市場研究部整理★2012年馬尾區(qū)域共計(jì)銷售套數(shù)1844套，共計(jì)銷售面積242607㎡，共計(jì)銷售金27.00億元，成交均價(jià)約11131.04元/㎡。相比2011年，銷售套數(shù)大幅上漲了126.54%，銷售面積則大幅上漲了144.06%

★2013年，馬尾全區(qū)共計(jì)銷售套數(shù)2412套，共計(jì)銷售面積318642㎡。共計(jì)銷售金41.56億元，成交均價(jià)13042元/㎡。相比2012年，銷售套數(shù)上漲了30.8%，銷售面積上漲了31.3%，漲幅趨緩。4去化分析首置、初改產(chǎn)品去化速度較快，改善類（125㎡以上）產(chǎn)品銷售速度緩慢。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)品低于11000元/㎡或高附加價(jià)值產(chǎn)品對銷售速度起較大突破，11000-14000元/㎡銷售速度一般，月均去化4000-5000㎡，與銷售速度存在矛盾。目前區(qū)域內(nèi)首置首改型產(chǎn)品去化表現(xiàn)好，月均去化達(dá)27-28套/月再改型產(chǎn)品去化速度明顯放緩，月均去化速度約為10-15套/月。70-90㎡的首置型產(chǎn)品，由于區(qū)域供應(yīng)相對較少，去化較好。市場暢銷產(chǎn)品段，去化速度在27-28套/月銷售速度遞減，遠(yuǎn)低于首置、首改類產(chǎn)品去化速度7-15月/套本案2014年8月5#、6#樓208套住宅達(dá)到預(yù)售條件；11月2#、3#、7#樓312套住宅達(dá)到預(yù)售條件共計(jì)520套房源，約占2013全年全區(qū)去化的21.6%，若在年底前全部推出，共計(jì)4個(gè)月，則需月均去化130套。數(shù)據(jù)來源：福州中原資源中心市場研究部整理5存量分析本案2014年預(yù)推貨量6.5萬㎡，約占去年全區(qū)去化總量的65.4%，而目前區(qū)域競品樓盤多數(shù)以低價(jià)策略引領(lǐng)市場，本案需在較高的目標(biāo)均價(jià)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)快速去化，去化壓力不可小視。已知剩余體量為約79萬㎡（不含本案）按照歷史最高的去化速度:857883㎡/年分析，79萬㎡的市場存量將需要近9個(gè)月的時(shí)間才能去化完全。按照去年去化速度:99406㎡/年分析，79萬㎡的市場存量將需要至少7年以上的時(shí)間才能去化完全?？梢婑R尾今后的市場競爭將會變得愈發(fā)激烈。數(shù)據(jù)來源：福州中原資源中心市場研究部整理客源自哪里？區(qū)域核心客群分析！客戶來源以福清、長樂為主的八縣以及部分市區(qū)臺江改善型客戶為主。名城國際以福清、長樂為主的八縣以及部分市區(qū)臺江改善型客戶為主，并能吸引一定晉安，鼓山附近的上班族客戶。名城銀河灣福清、長樂等八縣客戶以及部分東方名城老業(yè)主。名城中心以首置首改客戶為主體6客戶分析八縣以及溫泉公園、西湖公園老鼓樓客戶為主，另有部分外省投資客戶。藍(lán)波灣。新大陸壹號以馬尾當(dāng)?shù)?、臺江、晉安區(qū)為主的福州市區(qū)改善型客戶為主，以及福清、長樂為主的八縣白領(lǐng)客戶。數(shù)據(jù)來源：福州中原資源中心市場研究部整理區(qū)域競爭態(tài)勢小結(jié)：①區(qū)域內(nèi)多為同質(zhì)化競爭項(xiàng)目，且多以低價(jià)策略引領(lǐng)市場，全區(qū)月均去化低于30套。②本案8月開盤至年底去化目標(biāo)約占2013全年全區(qū)去化的65.4%，區(qū)域爭奪戰(zhàn)即將爆發(fā)！③區(qū)域客群主要來自福清、長樂為主的八縣，以及市區(qū)臺江、晉安、鼓山附近等區(qū)域，未來競爭客群也將鎖定這些區(qū)域。從競爭的本質(zhì)看，未來本案面臨的將是區(qū)域內(nèi)的盆地競爭，因此，如何全方面客觀分析本體，樹立區(qū)域區(qū)隔性，形成客戶對本項(xiàng)目獨(dú)有的心理粘性，是本案贏得競爭的關(guān)鍵！當(dāng)競爭核心擴(kuò)散至片區(qū)中心時(shí)，當(dāng)各大企業(yè)集中在新城開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，最慘烈的同心圓式的近距離競爭將上演，這就是“盆地競爭”，近距離同板塊競爭。本體分析2通過解析項(xiàng)目最大的特點(diǎn)，得出項(xiàng)目的差異化定位體系項(xiàng)目是什么？（項(xiàng)目條件與各方向契合度）1、陽光城品牌市場認(rèn)可度較高2、位于八大新城核心區(qū)域3、一線江景視野4、坡地住宅項(xiàng)目5、北望鼓山風(fēng)景區(qū)，南臨閩江，環(huán)境優(yōu)越6、臨東江濱路，馬尾大橋，交通便利等等1、處于馬尾新城邊緣，城郊區(qū)域2、周邊現(xiàn)狀多為工業(yè)辦公區(qū)，幾無生活配套3、區(qū)域人口混雜，居住品質(zhì)低4、土地使用相對較為有限5、區(qū)域內(nèi)有陵園、馬尾大橋輔橋等客戶抗性較大單位VS優(yōu)勢劣勢占地116畝，規(guī)劃1124套68-135㎡產(chǎn)品一個(gè)周邊幾無城市配套的住宅項(xiàng)目，南向馬尾大橋喧囂，北臨……并非叔獨(dú)樹明一幟程的產(chǎn)基品結(jié)股構(gòu)并非疲毫無勤擠壓販的競?cè)瓲幁h(huán)祖境并非掏天時(shí)齒地利兵的政紙策市虎場本項(xiàng)坐目的稱差異活化價(jià)刪值？尋找受差異誦化支亡撐本項(xiàng)亦目所欺能夠禍支撐殊的價(jià)迅格的障依據(jù)爹有哪氣些：陽光顛城品錦牌皇一線茅江景喂生烈態(tài)坡侮地結(jié)高性肅價(jià)比認(rèn)產(chǎn)品弟高急品質(zhì)進(jìn)住宅還不木夠！亞??！重拳趨出擊賴！客戶律突破尋求呆項(xiàng)目驕核心世價(jià)值酒體系項(xiàng)目貧核心貧價(jià)值陷演繹從城唉市功倡能關(guān)槽系分盛析從交壟通關(guān)擔(dān)系分駁析從客層戶需天求關(guān)蛛系分蘆析從項(xiàng)忽目功刃能關(guān)省系分旁析城市鍛的價(jià)禿值交通蔽的價(jià)津值生活幫的價(jià)鴿值配套鍛的價(jià)獲值未來碰城市故資源去共享碼度高快速袖交通羅成為臉愉悅層的體丹驗(yàn)全面見滿足趙都市秩生活圣需求配套鬼齊全抹的都牌市生挨活地處間城市勒資源六相對吵完善尊的中雁心地辜帶十五文分鐘茅都市速生活字圈生態(tài)午宜居動理念福州其的呼堵吸客抓廳三江綠口組嫌團(tuán)核煉心配狗套城市東與交返通關(guān)冠系好交通留與生抖活關(guān)嶼系好生活攔與配尖套關(guān)閥系好Su廚n摩Ho爸us漁e山與舉海的愁生態(tài)浩主義對新馬城的倉中心|與環(huán)嘗境的枯共生|對生巖活的虎熱愛與福紋州金穗融街展古田抗路對盡接福州喉中心敞生活扯區(qū)街道塵景觀街區(qū)稿生活生態(tài)陶的生燥活享受滿的生廣活休閑術(shù)娛樂購物夾美食梳理君核心犯價(jià)值洞察主力賠價(jià)值負(fù)兌現(xiàn)山人對于鼻項(xiàng)目鵲最重溜要的扔因素脾點(diǎn)是永什么乞？什么輔可以居打破摔他們汁對于裁區(qū)域竿的固肥有形況象認(rèn)而知？第一偉類：練基礎(chǔ)薪需求芳類整體幫均價(jià)燥0拳.8預(yù)-0揚(yáng).9杜萬/墾㎡第二叼類：蛇期望繁拔升承類整體弦均價(jià)粘：1伶.0業(yè)-1銷.3行萬元嬸/㎡第三振類：逃價(jià)值規(guī)實(shí)現(xiàn)膛類整體嚴(yán)均價(jià)蔬：1蘇.5欺-1帽.8盯-萬牽元/戀㎡（炎高層駛）名城歐國際新大緩陸壹直號三木棕水岸奇君山東方道名城榮泰圣好望偽江名城繳銀河寶灣我們偏選擇馬尾片區(qū)上已有駛的三瓶類典喊型項(xiàng)違目作擠為客枝戶研賴究載葵體核心虜突破客戶使群體查訪談游離客戶主要客戶核心客戶【投資綠型客溝戶】投資勾客戶【再改滑客戶研、客開戶】投資針、物含流業(yè)黑的高困管及統(tǒng)老板邀，馬合尾區(qū)悔域企骨業(yè)高拖層，筋政府傘官員丑，大廈型企名業(yè)高伴管，裳區(qū)域揪拆遷氏區(qū)再祝改群蓮體【首置值客戶】私營蜜企業(yè)腸業(yè)主運(yùn)、高覺級管迅理及揚(yáng)技術(shù)廢人員孫企事圖業(yè)單碧位、豪市政純府公腳務(wù)員中原通過暗內(nèi)部CC籠ES客戶謀資原篩管理兇平臺驚篩選渡，針伴對福融州中宇心區(qū)往、馬樸尾區(qū)胖、東汗區(qū)、煌臺江燭區(qū)、武倉山御東部籍新城械區(qū)、掩八縣柳等周胞邊區(qū)撫域65份客犁戶樣襖本進(jìn)元行調(diào)殘研，吳獲取任有效死問卷52份。擠為全深方位墾了解慰區(qū)域少客群息特質(zhì)壩及需圖求，鎖定虧客戶提供畫重要喂支持作！群體異屬性盯：年既齡在25屋-5指5歲之花間；座兩年壺內(nèi)在席福州甘有購刮房意蠶愿者陵；對渴馬尾螞項(xiàng)目播有意詞向或芽了解痰該區(qū)趴，并沖對該這片區(qū)棗物業(yè)灣有購盼買意貨向者作；家妙庭月荷收入問在80熟00元以那上的毯客戶兔群體黨?？蛻舭碳?xì)分馬尾客戶酷組成外階梯主力李價(jià)值蠶兌現(xiàn)怪的人待群在來搏源于駁中心包與八萌縣區(qū)強(qiáng)域身價(jià)布數(shù)千桿萬，肌社會頑地位信高，得多為錘企業(yè)姜主、襯公司遞合伙核人及姑其他富衡裕階忌層事業(yè)沫穩(wěn)定互，年齡極集中蘿在25偵-4念0歲為廳主，家庭昆年收猜入3升0萬禿以上堡，追把求生擊活品永質(zhì)，新多為首置語或品質(zhì)業(yè)換房患客，載多為遵企業(yè)脹中層極管理食人員帶，私營蝴業(yè)主噴，中高千級公橡務(wù)員低以及已高收鐮入行糟業(yè)精菊英職惑員事業(yè)偽較為耳穩(wěn)定么，家腰庭年而收入劣20垂-3殘0萬帖，三頃口之家皮或者綱以上煩，追源求城構(gòu)市生廟活，腿追求蠻個(gè)性測，對城眨市高贏度依茶賴，旨由于階積累慮較少卷，因鎮(zhèn)此經(jīng)岡濟(jì)實(shí)力擁相對營有限萄,以面首次奏和二脖次置懼業(yè)居活多，聽二次置業(yè)乏則屬拼于改輪善性警居住本和投貧資，孤企業(yè)因中層繪管理和槽高級霸技術(shù)刷人員家庭雖年收現(xiàn)入1株0—環(huán)20什萬，肚以單你身或份者二自人世界川為主姑，工熊作年?duì)斚?蠢-5物年，掠對城乳市配朝套高度喘依賴孔，經(jīng)蕉濟(jì)實(shí)董力較焦為有港限，獸對總畫價(jià)高度退敏感頂，絕活大多甜數(shù)為刑首次薄置業(yè)怠，公陷司一般濱職員精英云領(lǐng)導(dǎo)階層駁10財(cái)%城市廈向上普力量20根%主流夜白領(lǐng)30麗%基層膨白領(lǐng)境40污%購買衣傾向下：馬尾航、閩周侯中端本項(xiàng)目尿、二洞手房棗，金山中高此端項(xiàng)歐目、市中易心二彼手房購買躲傾向憐：馬尾中高隙端項(xiàng)目拴（名城陸國際皮、名枯城銀枝河灣拉、新野大陸真壹號）、閩侯（世茂浪御龍毛灣、配XX勉X、傘萬科染又一藏城）購買密傾向共：荊溪俘、南雀嶼、南通茂、青塑口剛需稱項(xiàng)目（群升恐江山鍛城、呢泰禾劉紅悅繩）他們是誰購買鋸傾向糕：全峽市范環(huán)圍內(nèi)高尚糖住宅馬尾購房昌向上強(qiáng)力量咽購房朽需求離特征躺：中心腿區(qū)情耕結(jié)主流外三房質(zhì)需求呆追罷求品炮質(zhì)總價(jià)橫界限置業(yè)都關(guān)鍵肉詞總價(jià)桃承受壟12杠0-槳14令0萬中心汁區(qū)情茫結(jié)，會交際肉圈、閉工作吳圈、蠶消費(fèi)清圈聚度集地并非值暢享掀奢華冊，但映是追羽求生氏活的貓品質(zhì)對于廊戶型太需求才，基梁礎(chǔ)3房已泡經(jīng)足以云滿足客戶胳主要倍抗拒堪的是桂項(xiàng)目族周邊教育暢、商必業(yè)等捐硬件左設(shè)施；購皺買因耳素則遇是項(xiàng)斧目自姑身優(yōu)蜂勢調(diào)研如客戶編中大赴多數(shù)止預(yù)計(jì)盾購買殺項(xiàng)目用于帖自住患，為習(xí)第一諷居所；其挨次為喂等待去升值袋和出貫租投飯資；調(diào)研艇客戶訓(xùn)中大寨部分爭傾向你于住捕宅產(chǎn)清品；客戶弓對于沿戶型需求斗主要額的面謊積為96護(hù)-1腫15平方兇米和30以上甜平方何米的言產(chǎn)品“青醋年之并家”餅“青俗年持屬家”騎客戶豆對于學(xué)校膽配套樸的要次求最叛大；在社凳區(qū)配貞套方奔面，矛客戶岡最主律要關(guān)搜注的流是市緣瑞場、逐保健筐中心輸及體肚育館侵，說摟明這悟部分步客戶對于也生活欣配套聾及自貌身的裳健康齊非常驚看重。他們有什么特質(zhì)目標(biāo)時(shí)客群抽價(jià)值庸判斷貴體系叮，在品鮮質(zhì)、查品牌艱等享喜受性跡及炫寶耀性暫因素上方面定關(guān)注載尤甚價(jià)格戶型交通配套環(huán)境品質(zhì)品質(zhì)品牌交通戶型環(huán)境配套馬尾傳統(tǒng)客戶

規(guī)模

教育新主義者

價(jià)格

教育最關(guān)紅注次關(guān)員注邊緣需關(guān)注品質(zhì)兆品牌竄教育豎交通勉戶型他們需要什么城市喂向上根力量閣的“弓新主零義者嘗”馬尾工作歡的白領(lǐng)階即層是供核心促客戶剃，馬尾山周邊福清慎、長埋樂等鄰八縣境客戶、高封收入負(fù)行業(yè)漂職員暈共同縣組建姻重要宜客戶干，公磁務(wù)員護(hù)、個(gè)齒體戶糧構(gòu)成盛邊緣綢客戶剛需活躍白領(lǐng)時(shí)尚明確砌客戶誰定位Co顧de辰o晝f同th服is艘r蹲ep壁or抱t傷|照96陽光品牌閘將吸欣引部簡分追占隨者，馬尾工作坦的白領(lǐng)階豈層、馬永尾舊搬城區(qū)雁拆遷腳戶、喉城區(qū)舞鼓樓茄、晉大安東寧區(qū)、姻臺江吉倉山討等首庭置首功改擠摩壓型栽客戶騎；周邊以撇福清醉、長盞樂為吐主的姓八縣客戶帶將成嗚為項(xiàng)囑目的消主力才目標(biāo)拋客群扯。預(yù)判本案客戶筋屬地律來源重要某客戶核心拜客戶邊緣予客戶>核心仇客戶>馬尾工作達(dá)的白領(lǐng)階賭層、馬練尾舊患城區(qū)然拆遷所戶、婦城區(qū)干鼓樓飄、晉輸安東紋區(qū)臺殼江倉廣山等珠首置光首改題城區(qū)益高房福價(jià)擠夕壓型楊客戶賄；>重要重客戶>福清暢、長去樂、舉連江放等八利縣客弄戶。>邊緣資偶得宿客戶>偶得解公務(wù)掉員、篩個(gè)體手戶等落邊緣辟客戶>裕多以辦首改歪、再郊改需路求為粱主尋找僻最具嚴(yán)差異罵競爭哲力的銜區(qū)別考關(guān)鍵挺點(diǎn)——臭品牌垃高度姑，城剖市規(guī)漢劃價(jià)揭值，默綜合孫品質(zhì)申（軟禮性、臥硬性婚）1.黑品牌灶高度區(qū)別嘗于傳墨統(tǒng)封愈閉圈雜層的輩參與，察更多泊參與就到開喬放式箏國際化交雨流中劑，對荷于整唉體國橋際化氛圍滅和觀善點(diǎn)更神為認(rèn)提同和踐重視刺。2.廳城市袍軌跡村規(guī)劃勸價(jià)值信息朝傳播皂和接殼收渠叫道更犯為廣泛和青多元躍化，惠接觸疤信息介界面更趨鼻于前朗沿和雷及時(shí)院。3.蹲綜合淋品質(zhì)由于鑰國際炕視野的的具膽備一寺級信息接抬收的夜通達(dá)核性，暑各種謠藝術(shù)形態(tài)掩均有吸所涉午獵，綢對于霸藝術(shù)、灑時(shí)尚膠的品勾味更鍬深入欄和廣泛，樣對于冬各種興藝術(shù)沒形態(tài)爺持有包容壺性和澆認(rèn)可肉度。本項(xiàng)表目的狹營銷奇操作奔啟示錘：區(qū)隔甜感的包梳理春來自瘦于品牌乓的完申美聯(lián)穗動演唱繹，來源漁于客戶摩價(jià)值壯判斷剛標(biāo)準(zhǔn)帶來逆的新鍛的營呆銷思脹路關(guān)嗎鍵點(diǎn)提煉突區(qū)別塑營銷的主打丸方向1234項(xiàng)目垂區(qū)域喝價(jià)值機(jī)展現(xiàn)項(xiàng)目坑產(chǎn)品年品質(zhì)券展示項(xiàng)目認(rèn)軟性趙服務(wù)相展示與中酬心區(qū)乘發(fā)生繼聯(lián)系5678與城授市發(fā)隸展需妻求結(jié)摔合品牌渣效用請鏈接注重呼業(yè)內(nèi)寫口碑哈傳播強(qiáng)調(diào)鋤社區(qū)悔純粹蠶圈層營銷皆策略3在定憑位體紫系下松，本桶項(xiàng)目罪的營攀銷思軍考與侄目標(biāo)羅達(dá)成我們擦可以物怎么蕩做？療（項(xiàng)膛目定頁位與覺策略傾執(zhí)行陷精準(zhǔn)件度）營銷執(zhí)行混淆把區(qū)域品牌鴉帶動樹立譜區(qū)隔區(qū)域黏性氣場沃致勝瘋狂銳執(zhí)行5級執(zhí)斑行，鋒層層相引爆以注友意力各營銷視為理識論依衣?lián)?，熱最大功限度店吸引輛市場獲關(guān)注箭，提琴升品驕牌排覆序，嶼擴(kuò)大察虛擬跨市場哲。以多蓮點(diǎn)推娘盤為司廣告擁進(jìn)階巴依據(jù)則，持恥續(xù)制勢造熱野點(diǎn)關(guān)升注，仙持續(xù)易吸引稀客戶羨進(jìn)場放，逐誕級提業(yè)升價(jià)漫格。以體軍驗(yàn)式惱營銷傭?yàn)楹硕拘牟哐柯裕?shí)現(xiàn)昨跨板夢塊銷氏售，件化理廚性消義費(fèi)為受感性您消費(fèi)皆，消圖除價(jià)慌格抗冤性。廣告斥產(chǎn)品襪化為撐實(shí)施貌手段亞，實(shí)磚現(xiàn)情檢景銷戀售，脅強(qiáng)化龜銷售滿力，塑轉(zhuǎn)移攏價(jià)格早焦點(diǎn)攜，加址快成饅交速亞度。23不是川品牌塌聯(lián)動航，而岔是品牌踐資源孩整合不是拆簡單雹的渠釋道利務(wù)用，傳而是與中鐘心發(fā)割生關(guān)繼系不是蜓現(xiàn)場盤，而炒是氣場4不是皇手段砍執(zhí)行懂，而管是瘋狂剛執(zhí)行5不是佩渠道區(qū)開拓克，而綱是資個(gè)源整聯(lián)合大平牙臺不是桑品牌護(hù)聯(lián)動貨，而搶是品牌衣資源瞧整合1一個(gè)大中凝心，壹拾停三座游陽光焰城>陽光鈔城·中山心定驅(qū)義者>大福密州中心發(fā)展協(xié)步伐被已至凱，陽光阻城應(yīng)勢打布局—烈—陽光端城領(lǐng)傘海、慰陽光貨理想卵城、敗陽光段翡麗抗灣、濫陽光屋城SO部HO、陽梅光凡賤爾賽期宮、烏陽光粱城麗著茲公默館、單陽光染城山嫩與海葵等13盤齊發(fā)鑒；>沒有仍其他統(tǒng)發(fā)展?jié)q商可第以同親時(shí)布宏局多個(gè)CB股D中心，且刊開發(fā)扯出1懸3個(gè)幅不同狼品類晉、多慘元化干的產(chǎn)夸品；>陽光儉城中心搶縱貫運(yùn)線，許即將廈全面永貫通洞；陽光凍城品牌醋的爆送發(fā)，慈就在杜20習(xí)14品牌礎(chǔ)的同替步展嚴(yán)示三月資源耍的啟欠動運(yùn)盞用三月陽光痰城權(quán)益森的啟涉動六月與陽光棟城發(fā)生錄關(guān)系病的人八月區(qū)隔規(guī)感的假梳理胡來自繁于品沃牌的寬完美亮聯(lián)動程演繹快,來弓源于馬竟尾的再慌一次背爆敞發(fā)，請也來耳源于陽光竹城的20退14年地幅產(chǎn)史宣上空濫前的久爆發(fā)陽光宜城20莖14大?；刂莶紟浘株柟獬荢OHO陽光城山與海東江濱馬尾陽光凡爾賽宮陽光城時(shí)代廣場IFC福州國際金融中心臺江陽光翡麗灣陽光城領(lǐng)海陽光城西海岸陽光理想城大學(xué)城西江濱南嶼陽光城麗茲公館城南宗地2013-21號地塊倉山長樂陽光翡麗灣長樂2013-21號地塊品牌農(nóng)同步糟展示營銷釣中心桑內(nèi)部枝博物查館展酸覽主子題：陽光踢城所在熔，必派定中發(fā)心；陽光莫城中軸飯13盤齊發(fā)陽光竿城、曲陽光慈白金湖瀚宮陽光舅城·理想捏城、惕陽光頸城時(shí)碼代廣胃場、IF房誠C等業(yè)界犬翹楚絮，奠窗定東江煩濱CB助D，乖每一損個(gè)項(xiàng)旗目都逢堪稱卷城市陸國際誓化封炮面陽光辟城翡宰麗灣繼、陽榮光城吼領(lǐng)?；j、陽頂光城·S布OH南O、陽頃光城好西海暫岸緊隨大福厚州擴(kuò)張戶腳步譯，綜欲合體環(huán)價(jià)值尾迸發(fā)榨，開盡創(chuàng)片蓋區(qū)價(jià)圍值新她篇章?lián)]。陽光唯城權(quán)益句的啟范動與陽光銷城發(fā)生辣關(guān)系因的人品牌動的同釣步展石示資源杜的啟腔動運(yùn)艱用1.CB形D價(jià)斬值坐疑標(biāo)開創(chuàng)伏CB例D紀(jì)肥元陽光床城凡妹爾賽廉宮陽光剪城山嘴與海優(yōu)質(zhì)儉的國撲際教眼育配溫套尤監(jiān)為珍紙貴，淋并且倚符合款絕大靠多數(shù)鮮高端揭客戶仁的教師育需法求。3.人居烘價(jià)值好坐標(biāo)辜締造2.CB承D升渡級拓吩展綜合寺價(jià)值晝地標(biāo)4.20增14陽光翠城·城濫市中掩軸貫通陽光病城領(lǐng)辜海、俱理想蠅城、沫翡麗劫灣、暖陽光候城SO男HO、凡史爾賽貞宮、文陽光偽城麗撞茲公頂館、反陽光享城山注與海等13盤構(gòu)途成陽葛光城城市蛇中軸丸貫通筒，2版01兵4，遠(yuǎn)開啟大福豆州跨唉江面鍵海新紀(jì)很元陽光守城中軸兄線項(xiàng)恨目，斥豪車辜無縫范對接長客戶品牌欺的同步步展香示資源賣的啟得動運(yùn)彩用陽光購城權(quán)益瞇的啟店動與陽光距城發(fā)生宣關(guān)系太的人六月八月三月三月資源徹的啟碗動運(yùn)矩用給予誤客戶家中心峽的便爺利體色驗(yàn)陽光羨城Ec我ar諸d，斜可以刷在陽光鋼城所有匠的商文業(yè)物暫業(yè)里飛用于陣積分飲、消傭費(fèi)打欺折等>該卡吃兼?zhèn)湔T停車泊卡功幻玉能，含可在陽光菠城各大算寫字疲樓、緊商業(yè)慢停車洲，并甚享受秒一定織折扣撰寫陽光鋸城品牌撥旗下扇物業(yè)降業(yè)主壩中的晴行業(yè)致領(lǐng)袖期回憶悠錄，森以城筐市精蠶英對丟于品曾牌的厘認(rèn)可柴帶動怕廣泛粱的認(rèn)殊可與陽光虧城發(fā)生定關(guān)系姻的人陽光支城權(quán)益棒的啟夾動資源返的啟薄動運(yùn)膽用品牌延的同捎步展遇示精神為想象柜：行壘業(yè)領(lǐng)炎袖回格憶錄參考教：萬科日珠賓寨：一獄座城覆和它判的精藝神地咸標(biāo)資源諒的啟尸動運(yùn)訪用六月八月三月三月福州30年回道憶錄+福州30年城眉市精卸神活動擊形式予：陽光刷城旗下延物業(yè)稍名人拋業(yè)主因?qū)τ陉柟鈮ǔ堑睦矶浇夂头J(rèn)同敲的回由憶錄跳，發(fā)桂布會乖形式目的紀(jì)：利淡用名軟人業(yè)奇主影槳響力患和號裕召力楚，煥肺發(fā)廣拾泛市愿場對川于陽光歉城品牌炸的認(rèn)連同參與庭人員腹：名牌人業(yè)木主，采業(yè)內(nèi)拐人士春、誠夏意客乖戶、重特邀控媒體型記者訊、系訓(xùn)統(tǒng)有某關(guān)領(lǐng)葬導(dǎo)1不是兩品牌四聯(lián)動斑，而泥是品悠牌資欺源整圖合2不是旱簡單陸的渠倆道利歪用，捧而是與中芹心發(fā)糾生關(guān)攻系Co閱de除o息f冷th擋is居r廢ep泡or假t異|碑11匯5?尚Co榜py蓋ri悔gh鞏t顆C揪en童ta躍li秋ne加G謀ro貧up江,兵20意10城市勒中的賞人們征，專雖注于路工作設(shè)，同阿樣追秋求生漂活的乖愜意他們雹熟悉何中心翠，他棍們關(guān)誕心新絕聞敏跌感度廟高他們同崇尚弦物質(zhì)蘆，熱狹愛琳冷瑯滿穩(wěn)目中池的滿蘋足感秩；他們饑追求疫享受粉，所艙做一溝切只它為取受悅自刪己；他們宜關(guān)注鼻教育由，所把以一蔥切美掛好的侍都希酬望獻(xiàn)金給祖四國未鵝來的毅棟梁拴；他們莊緊隨局時(shí)尚氏，潮忠流的頁脈搏將永遠(yuǎn)析跟隨鋪；他們紡熱愛及藝術(shù)滿，書伸籍使懶他們棉在獲鋪得一綠份寧槽靜與冤從容燙；生活抗一切闖，一襪切生艇活，很都是玻與城誘市中亂心發(fā)銜生關(guān)暫系引入陽光懂城教育本聯(lián)盟余，為淹業(yè)主枕子女慨定期腦舉辦舊留學(xué)增、親晴子活釀動、弓群體萄戶外豈活動蒜等，送使業(yè)憐主體騎驗(yàn)到駕中心京的教荷育理扔念案例?。赫新虝煌臃蒈姟！骱狄婧瓜蛘忻裆虡I(yè)刊主的類子女把，創(chuàng)薄建的駝是一哥種社產(chǎn)區(qū)教腸育的蔥模式胞，作革為學(xué)吃校和瞞家庭辟教育菌的有暖益補(bǔ)工充；據(jù)定期施舉辦粘各種幣活動早供“后童子弄軍”需們參訂加；中心擱的教鋸育理礦念引入陽光膜城集怠團(tuán)教融育系鉛統(tǒng)資嗽源，右建立感大福夜州中心兼區(qū)教聞育聯(lián)頃盟>活動遭形式常：產(chǎn)較品推饒介、鈔簽約纖儀式助、開痕香檳緞等目的做：抓伯住業(yè)軍主望央子成墨龍的帥心理下，給灣誠意翠客戶算以實(shí)湖際利圖益，寫強(qiáng)力住促進(jìn)期客戶澆成交>參與胞人員努：、荷誠意咱客戶冊、特信邀媒晃體記鐘者、行系統(tǒng)鑒有關(guān)旦領(lǐng)導(dǎo)中心布的消秒費(fèi)體桐驗(yàn)：項(xiàng)目縱引進(jìn)綠色畫食品臺車，提贈供媲爆美中販心區(qū)生活超市謹(jǐn)?shù)氖婵高m購隨物體歌驗(yàn)與市君政合般作，引入生態(tài)城環(huán)保技的“咳移動偵綠色矩食品超市”，為社歷區(qū)居午民提藍(lán)供移票動早攔市、欲食品擁配送舍等服湖務(wù)為社邀區(qū)居瞎民提供便捷的消聾費(fèi)體助驗(yàn)en稱d123不是慮品牌綱聯(lián)動扒，而陶是品京牌資覺源整供合不是龍簡單遙的渠餡道利驢用，氏而是陶與中塑心發(fā)蜘生關(guān)訪系不是節(jié)現(xiàn)場剛，而系是氣場氣場逢之：中心朋區(qū)正震面樓體展示綁，以杠常規(guī)肝的樓館體都滾成為議傳播鈔氣場牛的載突體資源捎的啟巨動運(yùn)載用陽光俗城的投昆資高擠峰價(jià)安值兌浪現(xiàn)主乳題論膝壇七月八月六月五月氣場極之：陽光痕城項(xiàng)目欺高峰僑論壇陽光托城的投遙資置業(yè)高峰它價(jià)值筋兌現(xiàn)坑主題論壇丹，以場品牌析價(jià)值譜對象胡帶動扎項(xiàng)目勁價(jià)值敘認(rèn)可>活動肯形式狠：陽光城城的投診資置業(yè)高峰汁價(jià)值賞兌現(xiàn)羞論壇>目的踩：與抱品牌嶺價(jià)值馳兌現(xiàn)鋤著手泉，激津發(fā)客醬戶對排于陽光轎城品牌憶的認(rèn)送可，液強(qiáng)化掏客戶倉品質(zhì)葡認(rèn)知>參與桶人員趨：陽光備城集團(tuán)泉高層識，房唯地產(chǎn)住業(yè)內(nèi)慰專業(yè)晉人士短，陽光窄城旗下告物業(yè)變高端輛業(yè)主躲代表店，企合業(yè)家炸協(xié)會吳代表en倉d123不是溝品牌拐聯(lián)動兼，而齒是品喝牌資硬源整穿合不是延簡單銹的渠劣道利狐用，色而是劑與中訂心發(fā)斑生關(guān)蘋系不是允現(xiàn)場書，而劃是氣者場4不是長手段宅執(zhí)行未，而炮是瘋狂搞執(zhí)行焦土果的瘋泄狂傳紀(jì)播策釣略：行銷昂期間唯，市今場上疑只聽束得到湯一種瞞聲音AAAA客戶一種監(jiān)巔峰合性的綠瘋狂方，一計(jì)種面圓臨執(zhí)酷行力賞挑戰(zhàn)始的瘋易狂>每月移50譯篇軟步文的冷爆炸棋性傳露播>每月媽10辨條視燃頻的陰病毒杜性傳基播>人物桑采訪咸稿3丑0篇>多個(gè)樸展點(diǎn)倒設(shè)置>每周盡會員修活動>每周貸郵件浴快遞>…將單鉛一線純的節(jié)犧奏性意推廣問打亂浪，除醉了品塘牌性蠅前期戰(zhàn)大范扭圍鋪椒墊之尸外，第二賽階段色進(jìn)入陽光糞城中心紫思想攝的全擾面爆邪發(fā)品牌閥高度口延續(xù)奮：強(qiáng)芳化陽光逗城品牌準(zhǔn)20你13巔峰暫再現(xiàn)腸價(jià)值強(qiáng)概念礙，引碧導(dǎo)片期區(qū)重稍生帶來的短根本腎改變山與嘉海品質(zhì)揭、區(qū)鳥隔感桑的導(dǎo)虎入：濤通過負(fù)品牌寫的前期影臟響力寺，順才勢推格出【陽光陪城山揮與海只為蠶追求陽光宏城的人便】品雹質(zhì)的物攀升蒸、片辨區(qū)的皺顛覆居住枕價(jià)值鄭融合瞎：以權(quán)球威的佳聲音調(diào)引導(dǎo)震居住鹿價(jià)值途的理綠念，佛居住搭理念導(dǎo)違入;喬活動歷以及耳發(fā)布癢會，竟渠道淹的系播列整謝合居住耽理念鄰導(dǎo)入閑體驗(yàn)慨關(guān)注訴力：般豐富廳項(xiàng)目的居算住價(jià)喘值理屯念：糟以產(chǎn)拒品，津配套洋，服務(wù)進(jìn)各行價(jià)火值區(qū)至隔升改級瘋狂賄傳播速點(diǎn)1：城市臭中軸燭線概僚念樹羅立建立蓬城市侍中軸才線價(jià)沸值導(dǎo)葡入，學(xué)中心永區(qū)隔紐奉的內(nèi)商在支偏撐點(diǎn)潛：城桐市發(fā)演展，言區(qū)域市定位碗，樞別紐升義級P2：區(qū)園域定制位馬尾區(qū)域朵的演膊進(jìn)伴龜隨著福衰州城市趨空間板的定熊位，與北愈江濱CB疼D、金融司街CB雀D在城規(guī)劃斃定位含各不尼同，馬尾突出例的東部創(chuàng)新城CB融D總部中心廁地位蹤蝶優(yōu)勢盆遠(yuǎn)遠(yuǎn)榆超前P1：城鎖市發(fā)展福州的大裁規(guī)模啞空間聞拓展梯始自馬尾，城子市的析發(fā)展妄重心逐漸捉由東濟(jì)向南遷移約，其旬中由于用今年馬尾的發(fā)頸展，少縱向的鎖中心蹄，逐并漸轉(zhuǎn)倍為以閥福田為薪中心獎(jiǎng)的輻扣射縱嬸橫發(fā)事展項(xiàng)目壞配合馬尾學(xué)大橋商貫通的話執(zhí)題進(jìn)接行，壩項(xiàng)目新城中心近區(qū)的飼價(jià)值推理晃炒作擊，帶勻動馬尾價(jià)值鍋的黏叢連和逐影響中心跡區(qū)隔叮的內(nèi)雙在支捕撐點(diǎn)布：城市緞發(fā)展，藝區(qū)域誤定位值，樞癥紐升姿級區(qū)隔濤觀念醬導(dǎo)入幸：1話題共的引形起2軟文窩的引氣導(dǎo)3新城中心把價(jià)值益觀光孟車主城沿江向海拓展軸都市區(qū)沿海發(fā)展軸P3：樞紐升級瘋狂懲傳播辣點(diǎn)2鑼：陽光著城品牌閘區(qū)隔——陽光辯城品牌庸價(jià)值遼的再蒙一次可升華稼，通過陽光肆城中軸線13盤齊發(fā)末、史愿無前許例的拾產(chǎn)品流品類怨完善頸，掀我起陽光假城品牌祥傳播皆巔峰品類盆完善叮發(fā)展1、根CB富D價(jià)缺值坐紡標(biāo)，僅開創(chuàng)聚CB茫D紀(jì)鴿元2、乘CB沃D升顆級拓叨展，蕩綜合艦價(jià)值命地標(biāo)3、高人居勇價(jià)值模地標(biāo)持豪宅4、烈城市牽中軸劑延伸20然14垮年馬尾中心己區(qū)迎步來價(jià)浴值兌朵現(xiàn)元援年，陽光領(lǐng)城中軸潮線貫肅通，陽光成城品牌路旗下問物業(yè)此面臨滿前所傾未有飽的品誕類完汽善和瓦品質(zhì)恒攀升回。13盤齊發(fā)蠅，全奔城矚角目。P3：20捐13品牌云升級P2：品旬牌發(fā)展戰(zhàn)略成為嘆中國陽光肝城的房弓地產(chǎn)應(yīng)品牌赴企業(yè)營造稅身心鍛歸屬堆的空黎間、疤創(chuàng)造腐不斷知被發(fā)現(xiàn)烏的價(jià)環(huán)值P1：產(chǎn)品發(fā)展歷程品牌乘區(qū)隔幅支撐捉點(diǎn)：中心軌區(qū)價(jià)代值衍射，陽光先城中軸唐線貫薦通、寺品牌壞價(jià)值升級區(qū)隔菌觀念談導(dǎo)入士：1話題星的引君起2軟文蒼的引渡導(dǎo)3戶外丙廣告充形象嚷展示Co狐de瓜o捏f喘th覆is綢r果ep淺or段t此|腳14事3瘋狂務(wù)傳播壯點(diǎn)3愈：中每心區(qū)波生活碌黏性——陽光長城教育土聯(lián)盟效概念硬引入桌，打在造陽光降城旗下循物業(yè)列統(tǒng)一收高規(guī)著格的醒教育柳環(huán)境要和契拼機(jī)>活動研形式命：產(chǎn)綢品推牽介、煉簽約柿儀式卡、開引香檳超等>目的伯：抓走住業(yè)單主望庭子成菠龍的迷心理捐，給矛誠意濤客戶討以實(shí)全際利單益，朗強(qiáng)力確促進(jìn)牲客戶馳成交>參與話人員春：、枝誠意粗客戶父、特嗚邀媒糞體記弊者、艇系統(tǒng)終有關(guān)膏領(lǐng)導(dǎo)23不是株品牌在聯(lián)動模，而溜是品溪牌資不源整場合不是嘴簡單掘的渠之道利套用，漸而是貫與中慌心發(fā)坊生關(guān)并系不是灑現(xiàn)場固，而撕是氣丘場4不是妥手段衣執(zhí)行坡，而桿是瘋厘狂執(zhí)免行5不是架渠道太開拓蝦，而吵是資答源整托合大筍平臺奪客的野特心來源圓于不羞僅僅萬是一穩(wěn)區(qū)的材技術(shù)堅(jiān)指標(biāo)事，而縮慧是整笨體總部憑基地黃綜合紗區(qū)的底蘊(yùn)來源情于不翁僅僅千是馬尾的規(guī)顆劃利杯好，隆而是大福唐州中惡心的顛掉覆性外價(jià)值愛爆發(fā)來源況于不繭僅僅車是陽光品質(zhì)管的展矩現(xiàn)，愁而是陽光品牌證的空渡前爆章發(fā)臺江長樂晉安福清山與率海奪網(wǎng)客地辭圖以臺相江為敵主的孔市區(qū)隙擠壓坡型客諸戶在馬掩尾周創(chuàng)邊工額作的逆八縣壘客戶快安夜文體喇中心攻區(qū)競暑品客咐戶快安趨總部憑綜合亦體區(qū)倉塊內(nèi)毫產(chǎn)業(yè)掀人群浙及拆惰遷客洞戶馬江沾及周勻邊拆略遷村民哈、快安戒總部變基地綠周邊高收跟入行釘業(yè)職清員東部示新城戴原住身民、粱置業(yè)扁客戶綠、潛渣在競堅(jiān)品客犯戶外合里應(yīng)借力鑼快速赴路線皺、馬密尾大顛橋、桐地鐵治線路堂輻射鵲區(qū)域管，里心應(yīng)外泉合，逝海陸赴空全績方位踏搜羅30分鐘摔車程錘內(nèi)客盲戶群艇。中原亮奪客裂五大星舉措霧！中原娘深耕涂福州述，引魚領(lǐng)主芹流市害場七仁年，妄近6棍0盤盒13姨.8掃萬組梨客戶沈資源項(xiàng)，為項(xiàng)壓目C春AL基L客晚提供財(cái)強(qiáng)力尖保障除！奪客胳渠道1：強(qiáng)大德的大都中原昂資源豆平臺殺整合全城嚴(yán)無盲吸區(qū)覆戰(zhàn)蓋舉辦怎各區(qū)掘域?qū)Ｓ鑸鲛D(zhuǎn)鞋介會叼，項(xiàng)極目現(xiàn)盈場舉爺行第厚二輪忍轉(zhuǎn)介快安賊、馬猾江、淺長樂粥、福伴清重臂點(diǎn)社訂區(qū)走策訪推姑介將主腹要同虜事（質(zhì)銷售/分行咳經(jīng)理覆）作寬為客覽戶經(jīng)屬營帶媽動，圓轉(zhuǎn)介耽獎(jiǎng)勵(lì)況調(diào)動小蜜儲蜂（倉行銷代人員這）按匪轉(zhuǎn)客塘量提友高日籍結(jié)傭塑金實(shí)惠待：高遣額獎(jiǎng)訊勵(lì)傭敏金，屬調(diào)動桶轉(zhuǎn)介另積極棉性情感騙：良規(guī)好關(guān)辨系維鳳護(hù)，買情感炊上拉細(xì)攏同欺事禮品猴贈送味（如究電影拐票、孫貴安財(cái)水世膛界門存票）如；組織瀉活動違體驗(yàn)焰：項(xiàng)賭目現(xiàn)思場活軍動邀煌請參的加，氏同事邁帶客查戶一慚同出刪席新舌品發(fā)漲布會合等重點(diǎn)橡攻陷竟銷售埋經(jīng)理很，起匹到示陰范帶布動作創(chuàng)用聯(lián)動社區(qū)走訪專場推介會中原平臺獎(jiǎng)勵(lì)調(diào)動中原縱代理下項(xiàng)目慮全城湊聯(lián)動蛛轉(zhuǎn)介奪客搜渠道2：重點(diǎn)調(diào)監(jiān)控鼠競品譯樓盤譜到訪邁客源誕，扼獨(dú)守客殖戶聚卻集點(diǎn)撇，同鬧時(shí)打葬入社湊區(qū)，稻大量竊派單兇，海叉量攬遲客配合房誠外展添點(diǎn)與虹營銷至中心毯同期模開放界，組丸織百御人派披單小革隊(duì)深爺入馬惹尾新潮城和共東部輔新城俊周邊識及鼓舊山、緊臺江胸萬達(dá)犧、寶恥龍，塘在東負(fù)方名基城、肌總部先辦公燦樓群瓣人流恥聚集充地、過拆遷媽安置柔指定腸區(qū)派旱發(fā)傳碰單。長樂甘、福均清等成八縣獄地區(qū)驚配合它巡展候車，濫進(jìn)行絕路演炭拓客急。同互時(shí)組親織兼目職掃腫樓、傷掃街工小分點(diǎn)隊(duì)。會客戶描可憑匯借傳慈單到糾售樓杠部或焦外展突點(diǎn)領(lǐng)學(xué)取小房誠禮品顫。奪客銹渠道3：強(qiáng)力狡攔截撤區(qū)域嚼競品偵樓盤繭到訪允客源總部頂基地?cái)亍a(chǎn)賺業(yè)園圈區(qū)企泥業(yè)客趟戶及啊馬尾得老城燒區(qū)拆飼遷戶白團(tuán)購拘預(yù)熱津：產(chǎn)業(yè)域園區(qū)盾企業(yè)胸客戶安是不晌可放右棄的宵資源仆，深皮入飛日毛腿穴、LG、雙酸翔電搜子、泳國光儲電子嫌、新救大陸棚等片湯區(qū)內(nèi)溪企業(yè)揀，爭呆取當(dāng)爺?shù)剞k掛公的鬼高新界技術(shù)抄人才庭。本項(xiàng)喪目拓播展范吩圍：鑄馬尾豎快安茶總部悟基地錢、馬燭尾老備城區(qū)厘拆遷琴戶核心泥動作拿：針對樸馬尾凱相關(guān)勉協(xié)會彎或廠腔區(qū)，違居委異會等擴(kuò)以聯(lián)廁誼或悔組織雨看樓頌團(tuán)，征參與數(shù)行業(yè)嚇協(xié)會睡專題喪會議助的形警式進(jìn)深行推語廣和狗客戶產(chǎn)積累征。需要在針對筆團(tuán)購愁客戶思制訂陳優(yōu)惠絹措施殿，團(tuán)遵購客凝戶的斥開發(fā)盡可由荒專人媽負(fù)責(zé)柴聯(lián)系格。收集該馬尾傷主要霸行業(yè)護(hù)協(xié)會對、居個(gè)委會券、或照廠區(qū)右領(lǐng)導(dǎo)上的聯(lián)嘆系方按式，尼通過針電話治或者薪上門霉拜訪嗽的形回式洽暈談團(tuán)卸購具濫體事勸宜。“總部君基地悟、產(chǎn)幫業(yè)園候區(qū)企綁業(yè)客執(zhí)戶、旺馬尾冬拆遷芽戶拓展戴、團(tuán)燦購專勉場”奪客掃渠道4：周邊米重點(diǎn)閥客戶府拉網(wǎng)臂式洗蹲客尋找寫團(tuán)購忙對象根據(jù)沖城市懷新主榆義者膽客戶最定位路鎖定臣馬尾絹高新百技術(shù)技產(chǎn)業(yè)熄目標(biāo)膚客戶我所在曬機(jī)構(gòu)關(guān)鍵臺人建飲立洽談繞合作掛模式關(guān)鍵鎖人維禽護(hù)關(guān)系廊發(fā)展通過擱電話彼溝通各、上參門拜襪訪方啦式找詳?shù)綑C(jī)悔構(gòu)的視聯(lián)絡(luò)態(tài)人通過癥聯(lián)絡(luò)世人引仇薦找盟到機(jī)囑構(gòu)有折一定嗽話語棍權(quán)的得人物透，作喪為項(xiàng)顧目的堡溝通痛官給予庫機(jī)構(gòu)杰團(tuán)購渣優(yōu)惠鏡，對緊關(guān)鍵放人購意房給冰予額善外優(yōu)梯惠項(xiàng)目宋大型狀活動勿發(fā)函限邀請墊參與托，并孕以關(guān)名鍵人槐的名臉義邀配請機(jī)追構(gòu)客東戶，梢給足葵面子緣瑞；定屯期DM動態(tài)勸信息企；定笨期上涂門拜戚訪，膛跟進(jìn)升團(tuán)購扔事宜通過巖關(guān)鍵具人引餓薦機(jī)綁構(gòu)主欲要負(fù)幸責(zé)人褲，作筍為重培要客古戶跟持進(jìn)陽光科集團(tuán)渣內(nèi)部侮員工杰（陽秤光學(xué)淺院教脈師團(tuán)幟隊(duì)）攻略握一：認(rèn)內(nèi)部蔬發(fā)放村山與車海項(xiàng)道目優(yōu)份惠明冊信片聾及活熊動邀椅請攻略莊二：倡內(nèi)部雷員工滋購買軟山與壘海給壓予內(nèi)濕部優(yōu)啟惠價(jià)賤格，淋轉(zhuǎn)介豈朋友掛購買略同樣當(dāng)享有冷轉(zhuǎn)介誰獎(jiǎng)金攻略團(tuán)三：綱對公蓮司高隨層管沾理層駐的意蔑向跟辰進(jìn)促粒成購菜買，氏起到盡示范借作用奪客模渠道5：陽光栗城集傘團(tuán)渠村道資羽源嫁鍛接馬尾民陽光紅城SO益HO客戶帝資源御整合20繩14年6個(gè)億白任務(wù)兆全年哄營銷謎節(jié)點(diǎn)竹一覽答表時(shí)間20哄14年4月5月7月進(jìn)場一期未開盤8月10月3月時(shí)間20動15年6月9月11月12月1月2月熱銷息期持銷東期形象新蓄客菜期加推傾開盤再次杠加推炎開盤項(xiàng)目志地售尤樓處區(qū)開放瘡活動認(rèn)籌3月蓄客20表00組，別日均20組5#、6#，20問8套2#、3#、7#，31夸2套團(tuán)隊(duì)席組建忌、培賴訓(xùn)、逼物料營銷過訴求餡：形守象+展示殺體驗(yàn)銷售解工作般：CA類LL客、金盤客綱、制涌定價(jià)盼格策縫略、發(fā)開盤貼策略營銷口訴求治：開購盤熱慚銷銷售至工作仙：率順利私開盤研、簽去約，泛加推營銷測訴求來：業(yè)祝主銷售扁工作態(tài)：歸客戶怪挖掘碼、團(tuán)轉(zhuǎn)隊(duì)培氧訓(xùn)提升預(yù)約喇期推售炊策略推售標(biāo)策略開盤會策略12保量恭、突質(zhì)價(jià)分級容策略匹：通忘過產(chǎn)帝品分智線分殿級，誰保量弓突價(jià)配推烘策略孫：策個(gè)略鋪笨排，塌達(dá)成孔保量隙突價(jià)丑目標(biāo)梳理茶策略爪：提褲高客協(xié)戶誠手意度的梳哥理方式運(yùn)礙用開盤象策略釣：開博盤方式羨的合理莊、充筆分運(yùn)旅用銷售警目標(biāo)籌實(shí)現(xiàn)橫策略銷售挖策略推售幻玉策略考慮蜜因素第一濁批：再推售5#、6#考慮技總體道以68笨-1割08為主那力消塌化戶扮型，價(jià)搭配11奇8㎡、13維5㎡全成面積更段產(chǎn)豬品推羨向市法場，風(fēng)最大童化吸彈引所餡有客始戶，蛾形成梳擠壓放保量壯銷售畫，回貸收資間金；第二嘗批：2#、3#、7#推出89途-1社08㎡為讓主戶滑型，擁搭配13紡5㎡改里善型撫產(chǎn)品召，消婦化前序期客擱戶，店推出玻新品高，持叔續(xù)走投量，某進(jìn)一被步提巴升價(jià)朋格；20墾15年推閘出第兆三批蜘、第顯四批以剛率需產(chǎn)映品為沉主，期改善鉆為輔仿，持立續(xù)對猶市場確形成袋穩(wěn)定勾的供魔應(yīng)量與，形攏成市號場溢陶價(jià)。推售戲順序摘及貨煎量前期抄通過浪與甲村方溝需通工憂程節(jié)睜點(diǎn)，此建議電如下覆推售培：備注撞：依啊據(jù)陽顛光城蔬集團(tuán)倚提供費(fèi)資料團(tuán)隊(duì)瘡配置4團(tuán)隊(duì)染架構(gòu)周與制聾度匹謹(jǐn)配中原立憑什虎么？1、團(tuán)協(xié)隊(duì)配羞置及遍管理2、團(tuán)蜜隊(duì)激鞏勵(lì)的寫實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目秩菁英命團(tuán)隊(duì)菁英海團(tuán)隊(duì)恰配置是全面渴提升悟戰(zhàn)斗赴力福州中原董事總經(jīng)理事業(yè)二部營銷總監(jiān)事業(yè)二部總經(jīng)理策劃組銷售組渠道組強(qiáng)勢補(bǔ)充策劃團(tuán)隊(duì)2-3人銷售經(jīng)理1人精英置業(yè)顧問8人渠道挖掘外場轉(zhuǎn)介持續(xù)帶客資源中心時(shí)時(shí)支持營銷壇體系娘的創(chuàng)懲建至消關(guān)重緒要在眾儀多對究手都東將精政力放唯在常玩規(guī)營胞銷招冰數(shù)的繳不斷慣翻新傘上的構(gòu)時(shí)候估，中鐮原則敲將目挑光瞄想準(zhǔn)了遞更為羊行之糧有效備的營頑銷體西系的跡創(chuàng)建夫及運(yùn)貍用上腹！營銷巴體系坦是對亡營銷爐思路裹、營跑銷方靜法的紗策略脆性整宣合，窗是圍旁繞"顧客"這一麻個(gè)中多心點(diǎn)舍展開曉營銷偉，在遙營銷辨過程鈴中密蒙切關(guān)五注與俯應(yīng)對"顧客臨線與延競爭強(qiáng)線"這兩微條平停行線炕的動柳態(tài)變拒化，市適時(shí)典對"產(chǎn)品雨柱、僅價(jià)格衡柱、失渠道概柱和冷促銷漫柱"這四引根支聲撐柱劇進(jìn)行本調(diào)整雀的管爸理體奧系！中原姑營銷沸體系升級鉗后的零營銷彩體系張是一晃種大就平臺低的營這銷理霉念，羨而非呀單純洪的銷仔售和博策劃雙作戰(zhàn)衡。大平疑臺營哄銷事前胳造勢營銷懶創(chuàng)意營銷煮執(zhí)行實(shí)時(shí)弦宣傳陶報(bào)道客戶獅維護(hù)團(tuán)隊(duì)厭工作破細(xì)項(xiàng)工分解強(qiáng)大椒的分芳工協(xié)歲作體限系，柜為項(xiàng)豬目制莫定立害體化著的營當(dāng)銷解臭決方傷案置業(yè)堤顧問然基本肚要求年齡橡：20撲-3切0歲；大專區(qū)以上伸學(xué)歷悠，邏棟輯思舒維嚴(yán)壤謹(jǐn)，清語言珍表達(dá)喇能力董佳；男銷針售人油員身焰高17憂0c疫m以上蒙，女壇銷售驅(qū)人員16溪0c稅m以上股；外在款形象填好內(nèi)重在氣駛質(zhì)佳斤，儀饑態(tài)端背莊，炎談吐駐大方請得體棗，思秧維活抽躍，各反應(yīng)急敏捷具備角出色專的學(xué)枯習(xí)能六力，買能夠兇快速榴掌握曾相關(guān)攜知識虎技巧稼；一年伏以上朗房地概產(chǎn)銷陜售經(jīng)夫驗(yàn)優(yōu)插先；擁有鄙一定乘馬尾跡及八繭縣客心戶資幟源，逆具有莊團(tuán)體航開拓怕能力盒。陽光惜城山槐與海意項(xiàng)目灶銷售火團(tuán)隊(duì)斬薪資嘴架構(gòu)公司低戰(zhàn)略終性團(tuán)蠟隊(duì)激嬸勵(lì)：火針對步陽光俱城集神團(tuán)委摔托代軍理項(xiàng)前目，贈其項(xiàng)仗目框燥架內(nèi)親編制益成員害將統(tǒng)恒一享逃受公陵司每紫人月50條0元薪促金補(bǔ)撤貼，牧直到醫(yī)項(xiàng)目須合作芝期滿掠；銷售路經(jīng)理壩薪資象標(biāo)準(zhǔn)扁：45罰00元銷售擔(dān)主管墓薪資袋標(biāo)準(zhǔn)發(fā)：25陰00元高級驗(yàn)置業(yè)嶺顧問焦薪資徹標(biāo)準(zhǔn)命：20掃00元置業(yè)埋顧問重薪資右標(biāo)準(zhǔn)濱：18宅00元銷售赤傭金老：達(dá)撞標(biāo)0.構(gòu)1%，超壁額完改成0.遵2%（此龜部分垃傭金洪不含釘激勵(lì)簽獎(jiǎng)金替）完善蘋的銷記售培列訓(xùn)體賣系銷售賓力打孝造：銷售演技巧攻專題店講座（邀價(jià)請中叫原資睛深銷商售經(jīng)夕理）射：逼定鄰客戶品技巧正：殺也客、贏逼定惹、短其時(shí)間柱成交稻技巧膀；收籌嬌相關(guān)雷技巧抹與應(yīng)神對策嘴略；電話集接聽蛙技巧豈；住宅泄類客雙戶分翁享：剛需變客置競業(yè)心桶理分觀析與供置業(yè)秒關(guān)注法點(diǎn)分動析；馬尾務(wù)、長漏樂、氧福清衫客戶粒置業(yè)遵特點(diǎn)標(biāo)分析鳥；中高搏端產(chǎn)擋品銷塘售素棟養(yǎng)培櫻訓(xùn)奢侈恰品培香訓(xùn)酒店往式服香務(wù)培舅訓(xùn)城市踩風(fēng)水娛學(xué)培劣訓(xùn)銀行黨相關(guān)膛政策頑培訓(xùn)（邀婦請銀除行負(fù)稻責(zé)人舉）：現(xiàn)行密地產(chǎn)鼠相關(guān)喘金融品政策各大含銀行師現(xiàn)行盼的首算付及慮貸款掀、利駕率相腿關(guān)政預(yù)策；認(rèn)購躬流程照及簽治約相紗關(guān)文沈件內(nèi)就容填截寫培冶訓(xùn)（本戶項(xiàng)目矮銷售把經(jīng)理元）完善祥的銷妨售培嗚訓(xùn)體匙系市場盞動態(tài)鞭：房地振產(chǎn)相載關(guān)政轟策：培訓(xùn)丑現(xiàn)行耍的房京地產(chǎn)昌相關(guān)睡政策性（主還要是五限貸舊限購瞞政策渡）及阻應(yīng)對貸方法葡、客騰戶解寶決方漫案；住宅蔽市場冒及客夾戶情馬況；項(xiàng)目虹重點(diǎn)恢競品典研究撤培訓(xùn)鄭：對市茅場主嫩要競箏品項(xiàng)盒目進(jìn)隨行深乞入全駁面的介分析汗解讀犯；監(jiān)測微市場犧當(dāng)前肅銷售姥情況服突出孩的競熟品項(xiàng)家目和筐銷售眠難度漏較大仔的競船品項(xiàng)尖目，雙分析豈原因朝及借頑鑒點(diǎn)生；制定誰詳細(xì)踐的跑心盤計(jì)存劃有步四驟地激帶領(lǐng)眨業(yè)務(wù)獅員對粥福州逝馬尾銹東部訂新城塘所在浴片區(qū)趴進(jìn)行停跑盤機(jī)，觀攜摩學(xué)避習(xí)，允深入恥了解塌標(biāo)桿判產(chǎn)品姥的客桑戶群渣體、瓣產(chǎn)品咸特色獄、現(xiàn)急場問拐題；與本鏡項(xiàng)目吼進(jìn)行陳多維制度對肉比，味分析核出獨(dú)永特價(jià)讓值點(diǎn)止與核辦心競妨爭力曬。完善丑的銷所售培筆訓(xùn)體俊系項(xiàng)目串本體青：爬樓仔：前往卸項(xiàng)目付現(xiàn)場比結(jié)合袍戶型蠅圖實(shí)凡地了司解產(chǎn)睜品；對項(xiàng)鎖目整丙體規(guī)劇劃布游局、嬌不同動類型階產(chǎn)品逐特色上與基攜礎(chǔ)數(shù)豪據(jù)進(jìn)襲行深寒入了挽解項(xiàng)目碎戶型薦賣點(diǎn)醬提煉：結(jié)合申爬樓禾體驗(yàn)梁，充琴分了魔解項(xiàng)燈目所糟有戶路型產(chǎn)政品和扛亮點(diǎn)棵系統(tǒng)欄梳理偉各產(chǎn)翁品類監(jiān)型的衣價(jià)值疼點(diǎn),確立響項(xiàng)目毅的產(chǎn)蚊品價(jià)俱值體祥系；業(yè)務(wù)及例會筍分享舟對項(xiàng)乓目產(chǎn)倘品價(jià)免值的傅理解蟻，梳狹理并垃提煉得經(jīng)典軌賣點(diǎn)秀；項(xiàng)目扯現(xiàn)場規(guī)設(shè)備鵝操作懶：銷售嘩代表乒按照服客戶丈接待奮流程胳，系眠統(tǒng)熟砍悉區(qū)敘域模抱型、藏戶型扮模型明等銷召售設(shè)指備；開發(fā)掠商品拒牌培疫訓(xùn)：培訓(xùn)鵲開發(fā)沒商的蜻背景均、開嘉發(fā)理磨念項(xiàng)目枕銷售齒百問懸培訓(xùn)膀：項(xiàng)目康銷售躲百問村及沙絕盤講生解考枕核完貧成建筑叛工程獻(xiàn)知識每培訓(xùn)（邀暫請工工程部脾負(fù)責(zé)依人）完善輸?shù)匿N慎售培府訓(xùn)體他系項(xiàng)目卵本體家：區(qū)域懼規(guī)劃孩培訓(xùn)掃：通過擠階段鏟性更疼新的說培訓(xùn)載，充穴分了左解并陳鞏固丑記憶鈔馬尾晌東部辨新城俗片區(qū)劃規(guī)劃如定位疑、產(chǎn)隙業(yè)組和成、匪政策秒利好拔和價(jià)替值記捐憶點(diǎn)催；項(xiàng)目懼區(qū)域祥、樓食棟沙襯盤解侍說詞酷培訓(xùn)煙：結(jié)合朗對區(qū)艙域未坡來規(guī)什劃前軌景與終發(fā)展爆潛力路的深勁度了蠻解，舟系統(tǒng)爐梳理旁口徑亂的區(qū)粒域沙紗盤和取項(xiàng)目定沙盤邀的講怎解思春路和廁關(guān)鍵終信息嘩點(diǎn)表撈達(dá)；樣板法房解癢說詞孩培訓(xùn)憐：培訓(xùn)殊每個(gè)脂樣板宿房的導(dǎo)解說惰口徑奮及價(jià)斯值亮墨點(diǎn)重?fù)茳c(diǎn)講梅解；本項(xiàng)牢目樣金板間運(yùn)與競居品樣桶板間脖優(yōu)劣耕勢分他析指路題口徑叼培訓(xùn)陷：從各水個(gè)區(qū)訓(xùn)域到厭達(dá)項(xiàng)室目的訪指路參口徑標(biāo)準(zhǔn)像指路諷短信喬文本藝的建霞立；熟悉照項(xiàng)目鋼周邊輸：熟悉吃項(xiàng)目蔽所在鏡周邊亮區(qū)域形配套唱，包奔括商您業(yè)購熟物、行醫(yī)療煤、人蹦文教櫻育、斗餐飲墳、休臥閑娛苦樂等完善苗的銷皇售培霞訓(xùn)體卷系客戶理接待回與服胸務(wù)：高端兔物業(yè)邊接待購禮儀禿：培訓(xùn)妥如何寫接待崖高端貪客戶成，體父現(xiàn)出抽項(xiàng)目悲的頂尖級尊劑貴；銷售財(cái)接待烏禮儀強(qiáng)和服國務(wù)培菜訓(xùn)；電話CA顏LL客與像客戶候跟進(jìn)駛技巧躲分析壟：定期孩總結(jié)CA循LL客工立作進(jìn)產(chǎn)展，降梳理互誠意尤客戶拜；有漁針對精性地每對CA囑LL客說夫辭和揚(yáng)口徑怎進(jìn)行練調(diào)整嗚提升客戶蘇接待檢流程穴培訓(xùn)封：按照容