2023年整理房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬題庫(kù)及答案下載

2023年整理房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬題庫(kù)及答案下載

單選題（共50題）1、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】C2、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨(dú)立的C.相互作用的D.相互無關(guān)的【答案】B3、假設(shè)將兩居室每套價(jià)格提高5萬元，會(huì)減少多少購(gòu)買者，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】C4、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級(jí)D.變現(xiàn)容易【答案】D5、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽(yù)【答案】D7、在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的是（）。A.需要臨時(shí)停水.停電.中斷道路交通B.需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施D.需要進(jìn)行大量人工拆除作業(yè)的【答案】D8、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定價(jià)方法是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定位C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法【答案】A9、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率【答案】D10、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A11、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A12、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100％時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入最高【答案】C13、（）承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護(hù)系統(tǒng)C.柱子D.基礎(chǔ)【答案】A14、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究【答案】C15、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D16、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D17、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營(yíng)收入D.經(jīng)營(yíng)資金出資額【答案】D18、某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計(jì)息與按年計(jì)息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】C19、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。A.市場(chǎng)需求上限B.市場(chǎng)有效需求C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D.市場(chǎng)最低需求【答案】A20、（）的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場(chǎng)細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。A.判斷競(jìng)爭(zhēng)者反應(yīng)模式B.確定競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略C.確定競(jìng)爭(zhēng)者目標(biāo)D.識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者【答案】D21、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B22、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。A.市場(chǎng)需求上限B.市場(chǎng)有效需求C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D.市場(chǎng)最低需求【答案】A23、若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的獲利能力（）基準(zhǔn)收益率的要求。A.未達(dá)到B.正好達(dá)到C.已超過D.接近于【答案】C24、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A25、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B26、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）。A.對(duì)原材料的檢驗(yàn)B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度【答案】D27、投資組合是（）的一個(gè)有效措施。A.提高投資收益B.提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)【答案】D28、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息，則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】B29、市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的（）。A.市場(chǎng)營(yíng)銷空間B.市場(chǎng)營(yíng)銷總量C.市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性D.市場(chǎng)營(yíng)銷需求量【答案】C30、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)是指（）。A.房地產(chǎn)管理投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資【答案】C31、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C32、下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會(huì)選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項(xiàng)目可行性研究C.細(xì)化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機(jī)會(huì)【答案】B33、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】B34、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個(gè)月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個(gè)月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B35、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工程標(biāo)底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計(jì)部門D.建委【答案】A36、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D37、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位【答案】A38、在可行性研究報(bào)告中，附表一般包括項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】B39、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇（）。A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C40、開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目和部分其他用途類型的開發(fā)項(xiàng)目，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流入是（）。A.銷售收入B.出租收入C.利息收入D.轉(zhuǎn)售收入【答案】A41、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率【答案】A42、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。A.通脹率上升B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場(chǎng)降溫D.辦公用房租賃市場(chǎng)升溫【答案】A43、以下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時(shí)間落差【答案】B44、某宗土地面積為10000m2，土地單位價(jià)格為800元/m2，最高容積率為2，固定費(fèi)用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%，銷售價(jià)格為3000元/m2，則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A45、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B46、房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括()。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn)【答案】C47、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，下列屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.自然損失風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)【答案】B48、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（）。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性【答案】C49、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實(shí)際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C50、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A多選題（共30題）1、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC2、房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括()。A.供需因素的影響B(tài).政策因素的影響C.制度因素的影響D.空置量的影響E開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的影響【答案】ABC3、房地產(chǎn)投資之利包括()。A.較高的收益水平B.抵消通貨膨脹影響C.較少的投資D.可獲金融機(jī)構(gòu)支持E能夠得到稅收方面的好處【答案】ABD4、通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為()。A.土地市場(chǎng)B.一級(jí)市場(chǎng)C.二級(jí)市場(chǎng)D.三級(jí)市場(chǎng)E四級(jí)市場(chǎng)【答案】BCD5、企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備（）。A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD6、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價(jià)格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場(chǎng)租售對(duì)比分析【答案】AC7、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD8、具體準(zhǔn)則是根據(jù)基本準(zhǔn)則制定的，有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體要求。會(huì)計(jì)具體準(zhǔn)則根據(jù)規(guī)范的對(duì)象不同，分為（）。A.關(guān)于共同業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則B.關(guān)于特殊業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則D.有關(guān)對(duì)外披露的具體準(zhǔn)則E.有關(guān)資產(chǎn)處置的具體準(zhǔn)則【答案】ACD9、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開工的面積B.上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC10、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC11、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷【答案】A12、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結(jié)構(gòu)B.剪力墻結(jié)構(gòu)C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)D.框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)E.框架結(jié)構(gòu)【答案】BCD13、下列關(guān)于樓、地面的構(gòu)造，表述正確的是（）。A.在有隔聲、保溫等要求的樓面設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層B.墊層是在基層之上的構(gòu)造層C.面層是地面的表層D.面層是人們直接接觸的一層E.地面的基層是結(jié)構(gòu)樓板【答案】ABCD14、軟件著作權(quán)的客體是指()。A.公民、法人或其他組織B.計(jì)算機(jī)程序及算法C.計(jì)算機(jī)程序及有關(guān)文檔D.軟件著作權(quán)權(quán)利人【答案】C15、關(guān)于房屋施工面積的說法中，正確的有（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應(yīng)為各層建筑面積之和【答案】BC16、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD17、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.開發(fā)建設(shè)投資B.土地增值稅C.借款本金償還D.借款利息支付E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【答案】CD18、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD19、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.貸款銀行評(píng)價(jià)C.項(xiàng)目評(píng)估D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)E.貸款綜合評(píng)價(jià)【答案】ACD20、政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有（）。A.項(xiàng)目是否符合國(guó)家法律法規(guī)要求B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求C.項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求【答案】ABC21、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A.可預(yù)測(cè)性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可變更性【答案】CD22、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費(fèi)用索賠【答案】A23、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算（）等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.借款償還期C.投資回收期D.流動(dòng)比率E.速動(dòng)比率【答案】AD24、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD25、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD26、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計(jì)劃D.資金籌措計(jì)劃E.資金來源與運(yùn)用表【答案】CD27、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD28、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D.國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD29、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動(dòng)原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD30、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮克?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮课?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；六、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮科?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完