房地產(chǎn)市場定位報告

價格定位價格定位5200元/平方米5600元/平方5400元/平方米如果項(xiàng)目自身各方面達(dá)到預(yù)期的效果，通過對項(xiàng)目良好的包裝推廣等的操作，預(yù)計(jì)未來整盤均價可達(dá)到5400元，并有望達(dá)到5600元，因此目前定價5200元，為未來留有一定的升值空間，也為未來銷售時價格調(diào)整留有一定的余地，同時也給客戶留有一定的升值預(yù)期。操作得當(dāng)價格上升操作不當(dāng)價格下降升值空間5000元/平方米產(chǎn)品定位說明：由于本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補(bǔ)充。產(chǎn)品定位室內(nèi)裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)市場供應(yīng)項(xiàng)目精裝修實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)在300-500元/平方米之間,本項(xiàng)目可適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn),建議本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)為700-800元/平方米,在控制成本的同時提升項(xiàng)目裝修檔次的同時,保證項(xiàng)目的性價比,為項(xiàng)目價格的提升保留一定的空間.材料選擇部分材料可采用頂級品牌的低端產(chǎn)品，這樣既可以適當(dāng)控制成本，又可以體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔形象。裝修原則以輕裝修重裝飾為原則，細(xì)節(jié)處理一定要到位。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級智能大廈。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。住宅智能化側(cè)重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術(shù)平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個性部分提供管理平臺。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級智能大廈。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。住宅智能化側(cè)重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術(shù)平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個性部分提供管理平臺。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施通過目前市場上的這些項(xiàng)目對比，我們可以看出，現(xiàn)在市場上的各項(xiàng)目已經(jīng)把智能化系統(tǒng)做的比較全比較到位了，因此，相對于本項(xiàng)目來說，應(yīng)該做到不能落后，并應(yīng)適當(dāng)增加一些設(shè)備設(shè)施提升項(xiàng)目的品質(zhì)。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施可視樓宇對講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁（一卡通）控制系統(tǒng)寬帶接入系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)電話系統(tǒng)建議增設(shè)煤氣報警系統(tǒng)地下停車場（一卡通）控制系統(tǒng)手機(jī)信號微蜂窩覆蓋系統(tǒng)裙樓商業(yè)商業(yè)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)產(chǎn)品定位智能化設(shè)施位置設(shè)置建議有線電視、衛(wèi)星電視接口可設(shè)置在客廳和臥室；寬帶接口可設(shè)置在客廳和臥室；電話接口可設(shè)置在客廳和臥室；可視對講系統(tǒng)設(shè)置在門口（門磁、紅外、煙感）；門禁系統(tǒng)可設(shè)置成刷卡開門和密碼開門兩種方法，即安全又方便；監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)在一層電梯口，一樓服務(wù)臺，地下停車場。產(chǎn)品定位會所功能定位六大功能中心會議中心生活中心洗娛中心休閑中心運(yùn)動中心餐飲中心產(chǎn)品定位會所功能定位功能業(yè)態(tài)定位：根據(jù)的市場調(diào)研，建議引入商務(wù)會所的概念，并設(shè)置目的性較強(qiáng)消費(fèi)特征的功能業(yè)態(tài)：洗娛中心；餐飲中心（大型餐飲）；運(yùn)動中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）；會議中心（設(shè)置會議接待室）；休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等）生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等）產(chǎn)品定位商業(yè)定位樓層設(shè)置：洗娛中心——可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置在3—4層；餐飲中心——可設(shè)置在1層；運(yùn)動中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）——可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置在4層；會議中心（設(shè)置會議接待室）——可設(shè)置在2層；休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等）——可設(shè)置在2層；生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等）——可設(shè)置在1層；營銷推廣報告形象定位形象定位定位原則

市場原則客戶原則項(xiàng)目價值原則差異性原則形象定位形象定位作用：形象定位是將項(xiàng)目特性用簡單形象的詞匯進(jìn)行整合形象定位是將項(xiàng)目的賣點(diǎn)完整展現(xiàn)，并能產(chǎn)生聯(lián)想形象定位直接影響客戶對項(xiàng)目的直觀感受，所以要精煉、準(zhǔn)確而富有創(chuàng)意，才能符合目標(biāo)客戶的心理特征戶型功能分區(qū)明確，適于居住自然景觀好，望山觀海會所及配套設(shè)施齊全，規(guī)模大項(xiàng)目自身檔次、品質(zhì)優(yōu)于其他項(xiàng)目，性價比高形象定位主要賣點(diǎn)提煉四大賣點(diǎn)形象定位賣點(diǎn)總結(jié)關(guān)鍵詞：宜居、個性、高檔、精致、品味、高性價比

形象定位少數(shù)人：高階層的、年輕的、個性時尚的、追求生活品質(zhì)的人群定制：量身打造的、獨(dú)特的上品生活：高品位的生活，個性化的生活，時尚的生活，舒適的生活為少數(shù)人定制的上品生活形象定掀位為少騎數(shù)人更定制效的上深品生防活我們，繪城市的胳中堅(jiān)讓您暈擁有源一個朗五星確級的社家強(qiáng)調(diào)個矮性的與恰眾不同牛的生活圍方式強(qiáng)調(diào)客獅戶的尊茅貴與社字會地位強(qiáng)調(diào)廈高檔挪的生留活品嶺質(zhì)與宣家的律歸屬妻感通過形附象訴求跳，改變團(tuán)本項(xiàng)目慶在人們附心目中缺的歷史鳳形象，議并重新席樹立本鼠項(xiàng)目高微品質(zhì)的呆樓盤形徹象形象廉訴求形象定化位體現(xiàn)項(xiàng)驕目檔次達(dá)高，不酒是大眾稀人群可看以擁有然的，他漆適合追麥求生活頌質(zhì)量的在高端人密群體現(xiàn)了季項(xiàng)目的公稀缺性壘和獨(dú)特晨的氣質(zhì)體現(xiàn)寺項(xiàng)目槽營造稱的是帳一種撿高品足位的喂生活奮方式形象丘闡釋為少避數(shù)人造定制不的上指品生葛活形象闡豬釋重點(diǎn)裝體現(xiàn)邀我們怕項(xiàng)目例的客烏戶群橋的特突征，國他們凍是一覽個城勵市的振中堅(jiān)異力量載，是娛社會劈燕的上孩層人導(dǎo)群形象闡甩釋我們塵，城坦市的記中堅(jiān)形象泳闡釋五星級那是體現(xiàn)咬一種高礙檔的服衰務(wù)和高吐品質(zhì)的涉生活家的混概念搶是針聞對其兄他競綿爭項(xiàng)拳目而踩言的呆，只囑有我板們的瓜戶型閱格局減才符劫合家吩的要眾求，超體現(xiàn)甲出本陡項(xiàng)目繁的居覽住舒鄉(xiāng)豐適度提和居斑住品繳質(zhì)形象純闡釋讓您曬擁有威一個宜五星爸級的才家推廣輪策略入市令時機(jī)開盤具催備的條鍛件：銷售阿證（導(dǎo)如不墾具備大，可漿以認(rèn)含購形利式開供盤）完整的裝售樓處現(xiàn)場飼包裝冤到位銷售字工具罵完備沙盤模愈型到位銷售叮隊(duì)伍團(tuán)組建價格體嘉系建立交房標(biāo)析準(zhǔn)按揭認(rèn)銀行歸確定物業(yè)劈燕費(fèi)確麗定（惹公司久）會所材功能燦確定最好經(jīng)具備陶樣板擺間如條常件不超完全型具備從則影付響銷現(xiàn)售的事順利通進(jìn)行入市老時機(jī)入市堵條件條件桶一條件二條件三條件五條件四銷售工昆具基本比到位具備完希整的售援樓處銷售隊(duì)炸伍組建耗完成樣板間停的完成現(xiàn)場包天裝基本巾到位入市彼條件形象條若件基本攏條件充分舊展示嗎項(xiàng)目覆的形乞象利于項(xiàng)制目形象拉的塑造給客戶漲信心，濾促進(jìn)銷償售對于高赴檔項(xiàng)目正來說，形過于簡頑單不利聚于高果檔項(xiàng)賣目形顆象，按影響艦銷售可快猜速實(shí)背施銷晚售建議在總僅具備母基本條闖件時，限可進(jìn)行敗內(nèi)部認(rèn)減購；理想狀拆態(tài)為完洗全（或痛部分）恭具備形昏象條件服時，再擔(dān)正式開冰盤，公墾開入市勸。在現(xiàn)勇樓進(jìn)命行入市境時機(jī)開盤棕時機(jī)對于烈北方素城市中來說燙，四傷季較蓬為分媽明，饑一般葵的銷膛售旺伏季有憑兩次勾，分心別是4月-6月和9月-1惠1月，飲也就朝是春聽秋季熄，而損銷售繁最淡錢的季您節(jié)是12月-來年3月，因俯此，最丙好不要濤在冬季怠開盤根據(jù)激本項(xiàng)硬目目叔前進(jìn)姑展以心及開拌發(fā)商騙的要宋求，所建議10月份茅開始冤認(rèn)購蘭，11月初正責(zé)式開盤返銷售。核心戰(zhàn)央略分析開發(fā)更區(qū)的固房地虧產(chǎn)市篇場，賞消費(fèi)宏者容跌易受倉到廣抽告和站項(xiàng)目襖形象結(jié)的左響右；鼻同時善由于師開發(fā)窯區(qū)規(guī)屈模相跡對小愉，人妄口相象對少堤，口野碑傳月播亦蓬非常濟(jì)重要鐮；因之此在販推廣追策略頂上首毒先要鑼樹立晨項(xiàng)目質(zhì)的品絮牌，油這種孟品牌斜不單勝是來芬自開華發(fā)商忠的背糾景和碌企業(yè)殲品牌濫，更扮重要亞的是收在項(xiàng)巴目的炸包裝膊推廣園過程暗中，呈積累有建立盒項(xiàng)目觸知名龍度和弱美譽(yù)編度，傭吸引加消費(fèi)秘者，現(xiàn)進(jìn)而賄促進(jìn)控銷售桶。●首先改涂變項(xiàng)目之的歷史盲形象●其次楊樹立項(xiàng)沖目全新爆的形象誤；結(jié)合飾本案實(shí)強(qiáng)際情況磚，將廣淡告與促些銷活動以、多種消推廣宣添傳手段燒結(jié)合起靜來，形世成立體觀的宣傳亦推廣攻糞勢，迅噴速樹立甘起項(xiàng)目莖形象，撲從而可衛(wèi)達(dá)到通茫過口碑俯相傳，飛最終實(shí)養(yǎng)現(xiàn)項(xiàng)目斧的快速趨而穩(wěn)定逮銷售的重目的。核心戰(zhàn)里略由于本裹項(xiàng)目歷叛史形象當(dāng)很差，臂因此，臥營銷戰(zhàn)刊略應(yīng)首辣先以形庫象公關(guān)巴為主，濾進(jìn)行大驗(yàn)量的炒理作，重權(quán)新樹立呢項(xiàng)目形發(fā)象，后誓期進(jìn)入際正常的戀銷售軌鍋道，采彎用賣點(diǎn)刻具體訴脖求促進(jìn)看銷售。前期后期形象隆為主賣點(diǎn)盜組合改變寬形象樹立形伸象具體訴淡求形象埋炒作促進(jìn)曉銷售擬定菜核心吹戰(zhàn)略推廣漠策略通過渾市場脆調(diào)查般，發(fā)穩(wěn)現(xiàn)當(dāng)紛地可哲選擇南的有葡效媒序體較舞少，量其次顆開發(fā)寫區(qū)規(guī)海模相他對較透小，飾因此網(wǎng)口碑晨傳播守非常拐重要池，而凝本項(xiàng)蹄目規(guī)執(zhí)模較計(jì)小，拖也不脾適合鼻進(jìn)行幸大規(guī)臣模推待廣；膊所以服我司釋認(rèn)為活動營峰銷將是俯本項(xiàng)繞目采濫用的否主要四推廣攔手段以活動艷營銷為嬸主，其舒他推廣糧為輔推廣核攜心手段推廣貪策略總體濃推廣唱戰(zhàn)略以品罪牌促容銷售鎖，即嚇品牌墨和市山場雙思占位督的競詳爭策記略；購買品牌產(chǎn)品客戶強(qiáng)化品舍牌，傳簡達(dá)信息認(rèn)知忙品牌憑，吸知引客河戶客戶決普策產(chǎn)品促鈴銷塑造風(fēng)品牌支撐品棒牌放棄猶豫銷售完稱成銷售搭終止下一循癥環(huán)操作剛流程推廣策很略擬定推停廣思路目標(biāo)磨客群全市轟居民目標(biāo)寸客群慕細(xì)分穩(wěn)定推廣，針對傳達(dá)節(jié)奏推廣，針對傳達(dá)創(chuàng)知森名、餡打品殼牌，示樹形蛋象鞏固品芬牌，促喂進(jìn)銷售維護(hù)品摟牌，穩(wěn)適定銷售廣而告之，強(qiáng)行灌輸時間推母進(jìn)推廣舍策略擬定誤推廣申思路思路喚之一吼：先防訴求蟲形象哀，后仍訴求獵具體貧賣點(diǎn)思路之諷二：前孕期高密工度強(qiáng)勢斥推廣，甩后期穩(wěn)弊定推廣入市江形象廉最重私要形象公蹈關(guān)賣點(diǎn)促柔銷維護(hù)形斧象并進(jìn)渾行促銷前期潮造勢樹立形修象和知綿名度賺取恭利潤推廣策云略實(shí)施策療略啟動則市場陪，鎖扇定目否標(biāo)受已眾，確立叼鮮明劇形象刺激市城場，引軍起反應(yīng)復(fù)合式鬧強(qiáng)勢推傲廣針對性肅焦點(diǎn)出筐擊進(jìn)行柱培育擴(kuò)張12435成熟實(shí)施伶步驟推廣策張略實(shí)施苗手段新聞濱宣傳匙攻勢當(dāng)：根據(jù)踢各個壓節(jié)點(diǎn)糊，制貢造新掏聞熱驚點(diǎn)，姐展開膜新聞龜宣傳犧攻勢辟；媒體軟裹性炒作冷：建立至良好窄媒介貸關(guān)系煎，品息牌核洋心價燃值與縣產(chǎn)品培開發(fā)吹理念卡滲透干；政府公昆共關(guān)系是：利用恢政府即的重孝視支紡持，威進(jìn)行驢推廣辯；客戶尿通訊劍滲透賞：生活文盯化在客姨戶層面綿的深入決滲透；遵（中后導(dǎo)期）企業(yè)人悔物包裝值：接受媒譯體專訪校，發(fā)表訓(xùn)各類有滑深刻思把想的文瞧章；營造業(yè)評內(nèi)影響丸：積極參植與業(yè)內(nèi)薦各種研桑討會、添沙龍及碎權(quán)威性遭的專業(yè)濁評比；報紙平腸面廣告：項(xiàng)予目形亡象相慎對直歡觀的小展示震；籌備期尚（認(rèn)購皆）班開膽盤強(qiáng)銷念期息持稠續(xù)期枯強(qiáng)銷期4月——7月11月——12月10月1月——3月本項(xiàng)目明是小盤渠，總體迎來說“短、平合、快”的策籠略是逢我們引的整滾體方叢向。由于市枝場競爭花項(xiàng)目入什市時間晝相差無用幾，每妻個月都縱會是各旁項(xiàng)目拼債搶的銷山售月?！扒捌阡伻|——強(qiáng)勢敗入市——穩(wěn)定江推廣——后期拌延續(xù)”推廣副策略分期推財(cái)廣策略推廣策尤略分期際推廣誦策略開盤內(nèi)部缸認(rèn)購正式宏銷售導(dǎo)入復(fù)期開盤殲期持續(xù)期強(qiáng)銷期品牌培旺育啟動市窯場完成畏開盤今之前朝的各勢項(xiàng)準(zhǔn)懼備工非作，貌進(jìn)行躁大量克炒作品牌塑備造強(qiáng)勢入市產(chǎn)品形沫象確立題，立體禽廣告金攻勢品牌效維護(hù)穩(wěn)定銷助售各項(xiàng)兔賣點(diǎn)糊展示版，主劃流媒袍體廣儀告品牌提笑升銷售促魔進(jìn)各類堤促銷園活動亦，最濾后強(qiáng)灶銷余筑房形象愛策略創(chuàng)造開圾發(fā)區(qū)先穗河，創(chuàng)談造最穩(wěn)走定，投渴資回報反高的產(chǎn)始品形象奸，開發(fā)絨區(qū)熱銷飛地產(chǎn)項(xiàng)汗目，未壟來的開歇發(fā)區(qū)的水樣板樓拉。乾豪朵地產(chǎn)開事發(fā)有限際公司塑抖造的第葛一個知竹名品牌春產(chǎn)品，罩獲得強(qiáng)弦力的提刮升價值塵空間。使受因眾群卻體淡貫化黃騾鶴樓你的最坦初形匯象,完成財(cái)轉(zhuǎn)型,讓人們狹有新的血認(rèn)識.塑造橡高端是產(chǎn)品嶄形象,使客戶日購買得泉到充分妖的地位博與實(shí)力第體現(xiàn).滲透策填略：軟性文索章：不招斷與項(xiàng)近目的任盈何相關(guān)喜事宜進(jìn)捷行不斷浙炒作烘次托與政舌府辦公秩地、商塵業(yè)聚集啦地、住早宅流的碗轉(zhuǎn)向趨征勢。從接書電話航開始過真誠朗的服擋務(wù)，傅在線亂服務(wù)吹。直投鹿形式租對大框中外魔資企呼業(yè)將乖進(jìn)行稼全面這的邀銀約。對其族他各洋案客槐戶進(jìn)慈行滲騰透了加解。推廣撓計(jì)劃推廣桌主題管（sl味og嚴(yán)an）少數(shù)派正的定制灶生活說明傳：把袍形象令定位緩濃縮寒應(yīng)用籌于sl憶og唇an，更寬加能迫夠直派觀體奔現(xiàn)項(xiàng)代目內(nèi)狗涵和咳品質(zhì)宿；要點(diǎn)尼：作為壟項(xiàng)目凡的推頓廣主高線，決自始胖至終虹貫穿園著“公少數(shù)探派的觸定制價生活說”的扭概念階，無物時無饑刻不亮對消培費(fèi)者定傳達(dá)苦著一屢種全帶新的僚生活褲理念伶；推廣計(jì)逃劃分階段扭訴求銷售階段時間跨度訴求內(nèi)容目的內(nèi)部認(rèn)購期10月項(xiàng)目形象“為少數(shù)人定制的上品生活”在市場上初步樹立項(xiàng)目形象價格測試及調(diào)整客戶定位測試及調(diào)整積累客戶，迎接開盤開盤強(qiáng)銷期11-12月分訴求“五星級的家”等項(xiàng)目品質(zhì)樣板間開放會所功能介紹等注重宣傳策略，配合各種公關(guān)活動，利用立體交叉宣傳網(wǎng)絡(luò)，打開項(xiàng)目知名度，在11-12月銷售淡季中產(chǎn)生奇跡，形成熱銷的局面持續(xù)期1-3月各分賣點(diǎn)一一闡述戶型格局、景觀、配套、裝修、升值潛力等通過對不同賣點(diǎn)的分別訴求，吸引不同喜好的客戶，將熱銷的局面延續(xù)下去，并盡量保持住熱銷勢頭二次強(qiáng)銷期4—7月業(yè)主口碑傳播、物業(yè)管理、準(zhǔn)現(xiàn)房品質(zhì)等項(xiàng)目后期賣點(diǎn)通過宣傳策略，利用項(xiàng)目各種優(yōu)勢，開展“老帶新”，掀起銷售的第二次高潮推廣爸計(jì)劃銷售階段時間跨度推廣手段推廣目的內(nèi)部認(rèn)購期10月軟文、新聞炒作、廣告牌、車體廣告轉(zhuǎn)變以前的不良口碑，提高項(xiàng)目的知名度，吸引目標(biāo)客戶群前來現(xiàn)場，概念炒作開盤強(qiáng)銷期11-12月報紙廣告、形象廣告、促銷活動、廣告牌、車體廣告在市場上牢固確立項(xiàng)目的認(rèn)知度，爭取前期客戶迅速成交，使項(xiàng)目銷售狀態(tài)呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢持續(xù)期1-3月促銷活動、個性宣傳、廣告牌、車體廣告盡量保持住銷售勢頭，邊成交邊積累客戶，為下一次強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備二次強(qiáng)銷期4—7月加大報紙廣告、形象廣告、促銷活動、廣告牌、車體廣告快速消化上一階段積累的客戶，開展客戶公關(guān)，維持項(xiàng)目聲譽(yù)，促進(jìn)成交推廣智手段推廣障計(jì)劃第一繼階段——導(dǎo)入泉期（粒內(nèi)部收認(rèn)購蜓期）廣告重?fù)?jù)點(diǎn)：項(xiàng)由目形偉象導(dǎo)因入，功以炒鮮作新雖聞和惕軟文忽炒作聾為主寸，結(jié)澆合現(xiàn)坊場形撿象軟文投顫放策略諸建議新聞元（軟冶文）榴炒作熊要集虛中投險放，廈我們傭可以怪投放2-3期，首供先以扭處轉(zhuǎn)舊口均碑，樹滋立新形率象為主倦題，之?dāng)澈笠皂?xiàng)衣目形象繳的概念男炒作為盲主題，再在市場丟上產(chǎn)生航新聞效欺應(yīng)。軟文伶投放領(lǐng)主題榮建議《丹頂鶴孝的重生》系列頂報道息，以盛政府憂角度歌、開原發(fā)商脹角度撕、社氧會角塘度等懂不同象角度隸進(jìn)行劑炒作破；通亮過項(xiàng)照目的飾暴光茶率來搞提升犧知名墊度和束美譽(yù)澆度。《丹頂睬鶴的極現(xiàn)在慚和未繡來》炒作項(xiàng)淘目現(xiàn)在圍的高品咱質(zhì)的物掃業(yè)形象援。推廣慶計(jì)劃第二韻階段——開盤彈期廣告重忠點(diǎn)：開聚盤廣屢告強(qiáng)我勢亮蔬相，怒四大拖主力米賣點(diǎn)批跟蹤凝展示意；公共暮傳播：1.開盤弱活動(可配床合開憶盤廣瞇告與亦新聞冷報道)2.軟文悟持續(xù)照炒作(品牌核耕心價值粘的傳播)3.系列賣坑點(diǎn)廣告(整版形纖象發(fā)布克，營造企生活文察化氣氛觀，不談儉銷售，腔不提價脫格，只洽談生活額之品位記與美感)4.營銷女活動粱，促螞進(jìn)成兆交。齒（如月產(chǎn)品跑說明餓會等銅）注意現(xiàn)臺場包裝映每一個缺細(xì)節(jié)與評整體形奏象基調(diào)樸的一致常，有利瀉于受眾性形成良棒好的心控理感受層，以促秘成落定搶。注意銷撕售隊(duì)伍駁的整體革形象素時質(zhì)，前嬌期要有陸完整的魄培訓(xùn)與設(shè)考核，增包括：《答客問》、禮儀志、銷售監(jiān)技巧、斃接待流器程等，幼實(shí)施統(tǒng)共一著裝譜。推廣計(jì)抱劃第三裂階段——持續(xù)仔期廣告重啄點(diǎn)：產(chǎn)偽品主捷要賣晨點(diǎn)傳看達(dá)，隨活動泡營銷歌，促便成購響買，巖穩(wěn)定方銷售上。公共米傳播：1.節(jié)奏性楊舉辦營為銷活動搏。2.系列詳賣點(diǎn)漲廣告約，用親概念遠(yuǎn)化的吸語言亂傳達(dá)秤賣點(diǎn)啟，留謠給受棍眾美售侖倚美奐口的想凝象空鐮間(公布售皺價)3.醫(yī)S派P活動：瘦根據(jù)銷銀售情況毫制訂促逮銷政策糟；或采勿取滾炮動式師抽獎愿，或憂采取氏“日該日金男”活巧動，賴以有淋效刺弟激市探場。廣告重乓點(diǎn)：通過慚前期市爬場提升緣瑞的品牌配認(rèn)知和且客戶的華二次積肚累，增旺加促銷戚活動，居使二次完強(qiáng)銷期崇迅速熱緊銷。公共頂傳播：1.品牌提澆升階段趣；2.強(qiáng)勢袍推廣糠，開寄展系村列促而銷活牧動，走促進(jìn)聯(lián)銷售糟，完淋成目嘆標(biāo)；推廣策艱略第四奶階段——二次強(qiáng)典銷期推廣策我略活動鬧營銷公關(guān)活添動促銷說活動時間節(jié)仁點(diǎn)：節(jié)帆假日活陡動（如奮五一、宗六一、蔑圣誕、瓦元旦等粘）；項(xiàng)廚目進(jìn)程（如奠們基、開計(jì)盤、封植頂、入布住等）給客冒戶一懲定的區(qū)經(jīng)濟(jì)污實(shí)惠壟（如餐打折騙、贈對送…等）梯，刺抗激購績買欲世望；采取垮一定嗽的措犧施，梁鼓勵花老客束戶帶撫新客穴戶客戶營叉銷發(fā)展商師利用自洪身資源叔，組織幅團(tuán)購關(guān)系擱營銷制造吉熱銷舍氣氛腹，刺濕激客捉戶落單訂現(xiàn)場鹽營銷營銷變活動活動目薄標(biāo)人群所：選擇委目標(biāo)客張戶或意漸向客戶近進(jìn)行有僻針對性葉的推廣芝，達(dá)到烈“一對刷一”的融推廣目吸的，增三強(qiáng)推廣帝的效率測。開盤桌活動驢要制牧造熱駛銷局挑面，央并借車勢制償造轟禿動效擱應(yīng)，拾力爭張一炮仇走紅推廣府策略營銷活插動活動列纖舉開盤帽儀式樣板區(qū)拿開放簽約儀加式入住貧儀式酒會、犬產(chǎn)品說都明會舉辦巡丸回展覽賭會有獎疑比賽……媒體選掉擇媒體通拆常種類直郵廣喬告（DM）報紙廣叛告新聞編繕稿伏（軟產(chǎn)文）電視廣單告電臺織廣播廣告牌險（路牌尚、道旗燃）車體傅廣告燈箱捎廣告直銷湊活動傳（巡里展）公關(guān)旱活動網(wǎng)絡(luò)廣伐告媒體選澤擇媒體應(yīng)選擇否建議媒體叮種類嶺很多席，本思項(xiàng)目鉗特點(diǎn)架使我支們不奸能每舒一種吊都去旱全力桑運(yùn)用先，也相不能錫只運(yùn)覺用一魂兩種循，而商是要胖綜合松運(yùn)用原，重蠅點(diǎn)運(yùn)緊用幾握種，仿其他讀作為體輔助顛。根據(jù)淚推廣雹策略淡，建砌議本時項(xiàng)目弟主要納采用史如下吸媒體弄：報紙廣初告（大高連晚報蝕和大連灑晨報）電視透廣告互（新遇聞炒木作）公交圈廣告衡（3、4、7路，需要合橡適是否吐有檔期）戶外校廣告逆牌（載由于做開發(fā)政區(qū)不質(zhì)進(jìn)行佛廣告像牌的熄審批吉，建玻議廣現(xiàn)告牌宣設(shè)在薪本項(xiàng)獎目）路旗建濤議（設(shè)恨置在金暢馬路和腹黃海西恒路，需伍要合適脊是否有返檔期）巡展（撤在銅鑼梳灣商場金進(jìn)行巡種展）價格姥策略價格喪策略總體價濫格策略低開高著走試探減市場窩接受睬度快速訓(xùn)回籠對資金讓客旺戶感奇受到夜項(xiàng)目驕增值給客溝戶緊賴迫感小幅者提價快頻調(diào)洋整總體價丙格策略價格策勝略策略昆目標(biāo)增加燥銷售嚼速度價格款策略低開障高走脾，小起步快露跑內(nèi)部扯認(rèn)購著期開盤絞強(qiáng)銷注期持續(xù)期二次強(qiáng)愿銷期10月11、12月1-3月4-7月價格健波動合曲線價格鳳走勢價格時間價格走怎勢示意積圖銷售川策略銷售左策略銷售議周期本項(xiàng)目貸開盤日納期基本留定于10月份，膝而銷售澡期即將碼迎來12月-20瞧07年3月，共4個月的父銷售淡鳳季，因左此，根誕據(jù)項(xiàng)目豈和市場襯情況，恐銷售周扛期暫定賓為10個月。銷售策辱略本項(xiàng)目鹽價格策埋略是以寄低價入恥市，因秒此，在菜推售順辟序上應(yīng)誤從價格開較低的炭樓層戶絕型開始之。NO.銷售階段推售樓層備注1內(nèi)部認(rèn)購期5-10層為主先拿出第5層的13套戶型做為特價房，吸引購房者搶先認(rèn)購，烘托人氣，熱銷造勢2開盤強(qiáng)銷期11-15、26-29為主開盤后，將大部分房源開出，開盤前期可先開26-29層，然后再視情況開售11-19層3持續(xù)期20-25為主此階段房價已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期，最后開出的樓層也是價格最高的4二次強(qiáng)銷期余房此階段銷售任務(wù)已完成大部分，余房可利用第二次強(qiáng)銷期，采用各種促銷手段進(jìn)行銷售，力求100%售罄推售策覺略銷售策壓略推售啄計(jì)劃10月11、12月1-3月4-份7月價格時間均價擾：500趙0元/平米均價劫：510暖0元/平米均價：52欠00元/平米均價：540譜0元/平米內(nèi)部帥認(rèn)購將期60套開盤強(qiáng)綁銷期60套持續(xù)期60套二次疼強(qiáng)銷賠期145套在實(shí)施超過程中遞，應(yīng)根象據(jù)具體漢銷售情沙況進(jìn)行項(xiàng)調(diào)整銷售工殊具銷售工坦具的選某擇及建蔥議銷售工踢具通常標(biāo)種類宣傳避單頁樓書折頁DM海報