招商管理制度

013-/NUMPAGES13招商管理制度編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人招商管理制度目的招商管理制度及工作流程是為加強規(guī)范招商過程中的管理及監(jiān)督，促使和提高公司招商業(yè)績，增強招商的實用性和及時性，特制定本管理制度。適用范圍本管理制度適用于公司招商人員，并作為新進人員培訓、日常行為準則及招商工作管理之標準，所有招商人員應嚴格遵守并執(zhí)行。如未來成立專業(yè)的商業(yè)管理公司，則任務承擔部門為以下的各部門，現(xiàn)階段以商業(yè)部的各個專業(yè)組為任務承擔者。各部門職能招商組 招商組招商代理公司的比選和管理招商計劃和流程編制、商家篩選、聯(lián)絡(luò)和談判工作負責商戶開業(yè)前進場和后期服務工作企劃部廣告推廣公司的必選和管理招商物料的籌備招商發(fā)布會的組織策劃部顧問公司的必選和管理市場研究及商業(yè)定位工作設(shè)計部&工程部商戶物業(yè)特殊需求的配合與協(xié)調(diào)財務部收取租金及保證金等相關(guān)款項相關(guān)票據(jù)的開具法務部《租賃合同》的校閱及審批營運部負責商戶開業(yè)前進場和后期服務工作項目負責人/總經(jīng)理相關(guān)審批工作招商管理制度及工作流程(一) 品牌資源庫的管理制度及工作流程目的建立商業(yè)品牌資源庫，對品牌資源進行細分及分級管理，便于招商工作的順利開展。適用范圍適用范圍：全體招商人員 相關(guān)人員及權(quán)限商業(yè)部部長：對品牌資源庫的整合建立全程督辦落實。招商人員：整合品牌資源，建立品牌資源庫。規(guī)定和要求招商組定期按要求進行品牌資源的整理，并按照公司統(tǒng)一規(guī)范進行存檔管理。品牌資源庫的信息應包含商戶名稱、業(yè)態(tài)、品類、品牌級次分類等內(nèi)容。項目建立的商源儲備庫應分類清晰、主次明確、便于查詢、利用，由招商行政文員整理歸檔并錄入商業(yè)品牌資源庫進行統(tǒng)一管理。品牌資源儲備庫每次補錄或更新后均應重新拷貝備份，防止數(shù)據(jù)丟失妥善保管。相關(guān)流程品牌資源庫建立流程：招商人員——市場調(diào)研、品牌拓展、來訪登記進行品牌搜集—一表格進行匯總——上報招商負責人整合匯總存檔表單及附件（詳見附件一：商業(yè)項目品牌庫）上報流程：招商人員——商業(yè)部部長——商業(yè)部分管領(lǐng)導——抄送招商文員（歸檔）(二) 日常招商工作管理及流程招商洽談流程管理目的 為了規(guī)范招商組全員的招商洽談工作，制定此規(guī)定適用范圍 適用人員：全體招商人員相關(guān)人員及權(quán)限總經(jīng)理/商業(yè)部長：對整個項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌規(guī)劃進行審核、招租政策及租金方案審核。規(guī)定和要求A. 招商組所有成員根據(jù)洽談流程開展商戶洽談工作。B. 招商組所有成員依據(jù)下達的業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌規(guī)劃及租金政策與商戶洽談。C. 租賃政策文件由招商組行政助理統(tǒng)一保管，作為簽訂意向書及合同的依據(jù)。相關(guān)流程招商洽談流程：市場調(diào)研、品牌搜集——品牌篩選——品牌確定——建立聯(lián)系——初步洽談（商戶明確開店意愿）——深入溝通（洽談工程條件對接）——商務洽談（確定工程物業(yè)條件及商務條件）——簽訂《租賃合同》表單及附件（詳見附件二：客戶登記表、）主力店工程技術(shù)條件對接流程：商戶提出物業(yè)工程需求——招商人員與工程、設(shè)計部進行溝通及確認——與商戶溝通——商戶確認的最終物業(yè)工程需求發(fā)函告知工程、設(shè)計部審核并通過——設(shè)計——施工一般品牌商戶工程技術(shù)條件對接流程：招商人員向商戶提供店鋪條件圖——商戶反饋意見——將反饋內(nèi)容發(fā)函告知工程部——工程、設(shè)計部回復反饋內(nèi)容——商戶確認雙方工程人員現(xiàn)場溝通——雙方現(xiàn)場確認工程條件——招商人員與商戶進行確認與商戶簽署《租賃合同》上報流程：招商人員——商業(yè)部部長——商業(yè)部分管領(lǐng)導——總經(jīng)理——董事長招商意向性協(xié)議簽訂管理規(guī)定目的與有開店意向的特殊品牌（主力店、次主力店、一、二線品牌零售店）簽署意向書，收取商戶意向金，作為雙方制約，確定初步合作關(guān)系。適用范圍適用人員：全體招商人員相關(guān)人員及權(quán)限招商人員：請示是否合作。商業(yè)部部長：協(xié)議條款條件的具體洽談及報批。工程部&設(shè)計部：審核商戶提出的工程條件。規(guī)定和要求招商組在簽署意向書前，需按業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌規(guī)劃及租賃政策，洽談合作條件，并與內(nèi)裝部、工程部、設(shè)計部溝通相關(guān)工程條件。開店意向報批所需資料:商戶租金商務條款、商戶競爭力評估、商戶企業(yè)簡介、品牌公司資質(zhì)證明（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證、商標注冊證明、授權(quán)證書等）。招商人員必須嚴格按照公司審批通過的租金政策與客戶進行談判。如超出公司租金政策所規(guī)定的范圍，應向商業(yè)部部長及以上領(lǐng)導請示，經(jīng)同意后方可與客戶談判。合同一式四份，兩份返還商戶、一份提交至商業(yè)部行政部簽收、存檔，另一份提交至所屬項目財務部簽收存檔。相關(guān)流程主力店、次主力店簽署《合作意向書》審批流程上報流程：招商人員——商業(yè)部部長——財務部——法務——商業(yè)部分管領(lǐng)導——總經(jīng)理——董事長主力店、次主力店:指與百貨、電影院、超市、冰場及租賃面積為1500㎡以上商戶，所涉及的商務條件不完全符合招商政策標準，包括合作方式、租金政策、管理費標準、合同期限、免租期、裝修補助、工程交付條件等內(nèi)容，審批流程至董事長。一般品牌商戶簽署《合作意向書》審批流程上報流程：招商人員——商業(yè)部部長——財務部——法務——商業(yè)部分管領(lǐng)導——總經(jīng)理一般商戶:指與一般品牌商戶及租賃面積為1500㎡以下商戶，所涉及的商務條件符合招商政策標準，包括合作方式、租金、管理費、空調(diào)使用費、整合營銷推廣費及其它費用、合同期限、免租期、工程交付條件等內(nèi)容，審批流程至總經(jīng)理。終止意向性協(xié)議簽訂管理規(guī)定目的已簽訂意向性協(xié)議商戶經(jīng)雙方協(xié)商同意解除原協(xié)議適用范圍適用人員：全體招商人員相關(guān)人員及權(quán)限項目總經(jīng)理：批示是否取消合作。規(guī)定和要求商戶提出書面申請解約或我司提出書面申請解約，根據(jù)已簽訂的《合作意向書》規(guī)定的相關(guān)解約條款與商戶進行溝通確認，同時立項報審公司同意后才可進行此流程；招商發(fā)起人需填寫《商業(yè)公司租賃合同審批單》《商鋪租賃意向終止協(xié)議》；依據(jù)已簽訂《商鋪租賃意向終止協(xié)議》的約定填寫《退款申請單》，憑《商鋪租賃意向終止協(xié)議》、《商鋪租賃意向終止協(xié)議》的審批單、繳款憑證進行退款。相關(guān)流程終止意向性協(xié)議審批流程：上報流程：招商人員——商業(yè)部部長——財務部——法務——商業(yè)部部長——商業(yè)部分管領(lǐng)導——總經(jīng)理——董事長——行政文員（歸檔）租賃合同簽訂管理規(guī)定目的與有開店意向品牌商戶簽署合同，交納履約保證金，作為雙方制約，確定合作關(guān)系。適用范圍申請部門：招商組。 配合部門：財務部、工程部、設(shè)計部、企劃部、營運部、法務部。相關(guān)人員及權(quán)限項目負責人：批示是否合作。招商組：合同條款、商務條件的具體洽談及報批。工程部（內(nèi)裝、工程）、設(shè)計部：審核物業(yè)工程條件。企劃部：租賃合同中涉及廣告位租賃，需在原租賃合同中約定廣告位使用的相關(guān)條款。財務部：相關(guān)費用核對及收取。營運部：核對相關(guān)證件是否齊全。法務部：校閱《租賃合同》規(guī)定和要求招商組在簽署合同前，需按業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌規(guī)劃及招商組租賃政策，洽談合作條件，并與設(shè)計部、工程部溝通相關(guān)工程條件。招商人員必須嚴格按照公司規(guī)定的租金價格與客戶進行談判，如果有租金浮動應向商業(yè)部部長請示批準后，方可與客戶談判。如超出公司租金政策，應向總經(jīng)理及以上領(lǐng)導請示，經(jīng)同意后方可與客戶談判。合同報批時所需資料:店鋪簽訂的意向書（若有）、開店條件書、特記事項（若有）、品牌公司資質(zhì)證明（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證、商標注冊證明、授權(quán)證書等）、工程交付條件、店鋪位置平面圖；合同包含:租賃/聯(lián)營合同、附件1（開店條件書）、附件2（位置圖紙）、附件3特記事項(若有)、附件4（餐飲/服務/零售工事區(qū)分）、附件5工程交付條件、物業(yè)服務協(xié)議、POS機租賃協(xié)議。合同一式四份，兩份返還商戶，一份交至商業(yè)部行政簽收、存檔，另一份交至項目財務部簽收、存檔。合同流程合同簽訂流程：報《租賃條款申請表》審批——確定商務條件并發(fā)送《租賃建議書》——擬定《租賃確認書》——確定工程條件并附《工程技術(shù)條件確認書》——擬定《租賃確認書》并呈送領(lǐng)導審批——招商人員擬定《租賃合同》——商業(yè)部部長核發(fā)——相關(guān)部門（工程、設(shè)計、財務、法務）審批并確認——合同傳送至商戶確認——《租賃合同》確認稿呈送領(lǐng)導審批——簽署合同并發(fā)送《收款通知單》（財務部）——備份并錄入系統(tǒng)合同上報流程：《合同審批流程》主力店、次主力店上報流程：招商人員——工程組——物業(yè)組——營運組——財務部——法務——商業(yè)部分管領(lǐng)導——總經(jīng)理——董事長《合同審批流程》一般商戶上報流程：招商人員——工程組——物業(yè)組——營運組——財務部——法務——商業(yè)部分管領(lǐng)導——總經(jīng)理備注：主力店、次主力店:指與百貨、電影院、超市及租賃面積為1500㎡以上商戶，所涉及的商務條件不完全符合招商政策標準，包括合作方式、租金政策、管理費標準、合同期限、免租期、裝修補助、工程交付條件等內(nèi)容，審批流程至董事長。一般商戶:指與一般品牌商戶及租賃面積為1500㎡以下商戶，所涉及的商務條件符合招商政策標準，包括合作方式、租金政策、管理費標準、合同期限、免租期、工程交付條件等內(nèi)容，審批流程至總經(jīng)理。相關(guān)流程（詳見附件三：申請簽署“@@@”品牌租賃合同的報告.doc，附件四：普通租戶合同標準版本.doc）商戶進場前招商流程管理規(guī)定目的招商組配合營運部門做好商戶進場前各項準備工作，督促商戶進場施工，保證按照公司要求時間開業(yè)。適用范圍招商組、工程部、物管部、營運部相關(guān)人員及權(quán)限由營運部發(fā)起，工程部和招商組配合。規(guī)定和要求根據(jù)商戶合同約定的進場時間發(fā)《場地交付通知書》。商戶進場前要求提前驗場。相關(guān)流程 商鋪交付工作流程商戶出圖——項目工程、物業(yè)部審圖——消防報驗——圖審完畢——工程滿足交付條件——發(fā)交付通知書給商戶——確定進場時間——商戶驗場——雙方簽訂交付確認書（招商組將交付確認書原件作為合同附件，歸檔）租金政策的管理制度及工作流程目的根據(jù)公司的盈利需求和市場規(guī)律制定合理的租金政策適用范圍適用范圍：所有商業(yè)項目。相關(guān)部門職責招商組制定，由招商組擬定并呈送領(lǐng)導審