九龍倉常州恐龍園地塊項目營銷計劃報告月天啟開啟

常州恐龍園項目營銷計劃報告2008.11PARTONE宏觀市場環(huán)境一、常州經(jīng)濟發(fā)展從常州市歷年GDP及其增長率來看，整體經(jīng)濟發(fā)展非常迅速，經(jīng)濟總量年年攀高，每年的增長率都超過10%。經(jīng)濟總量在10年左右的時間里，翻了近2番，躋身全國綜合實力50強城市。常州市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，雖受到了政策及環(huán)境的影響，但對其發(fā)展沒有太多的障礙，通過與固定資產(chǎn)投資的比較，雖然近年來呈增長態(tài)勢，但仍未成為主導(dǎo)行業(yè)。2008年上半年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資681.5億元，同比增長26.6%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達到124.3億元，同比增長36.3%，比同期全社會投資增幅高出9.7個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重達到18.3%，比去年同期提高1.4個百分點?！鞘邪l(fā)展力分析常州GDP增長情況常州投資增長情況一、常州經(jīng)濟發(fā)展——居民消費力分析城市消費需求不斷擴大，跟隨著整體經(jīng)濟、人民收入發(fā)展水平穩(wěn)步增長。常州居民消費支出年均增長幅度在14%左右；從08年1-9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，08年以及未來常州居民收支能力同樣保持穩(wěn)定。1-9月份常州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到16223元，同比增長11.3%，消費支出達到11340元，同比增長10%，增幅均有所回落。常州居民收支情況二、宏觀政策背景調(diào)控群體調(diào)控主要內(nèi)容效果評價預(yù)計未來趨勢消費者公積金貸款最高額度由30萬元調(diào)整為40萬元；降低住房公積金貸款首付比例；開放住房公積金異地貸款增加群眾的購房消費支付能力，有可能改變部分群眾貸款購房的觀望態(tài)度，促進住房消費：對整個房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用，促進外來人口在常購房定居開發(fā)商加大房地產(chǎn)信貸有效投放，減輕開發(fā)企業(yè)稅收負擔(dān)；嚴格控制土地供應(yīng)量、適度提高商品房預(yù)售審批標準；優(yōu)先安排市場上符合條件的存量商品房作為拆遷安置房、限價商品房，消化市場存量商品房。

引導(dǎo)市場，增強房地產(chǎn)市場發(fā)展信心；控制增量，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供應(yīng)；盤活存量，消化房地產(chǎn)市場可供余量；健康穩(wěn)定發(fā)展：從長遠來看，對于平穩(wěn)房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。

消費者下調(diào)個人住房公積金貸款利率；下調(diào)銀行基準貸款利率；下調(diào)存款準備金率；減少貸款利息，促進住房消費，國家宏觀調(diào)控方向預(yù)期刺激需求：貸款利率的下調(diào)有利于刺激樓市需求,增強消費者貸款購房的意愿,有助于激活交易。消費者降低房屋交易契稅稅率；暫免印花稅；個人銷售住房暫免征收土地增值稅；貸款利率下限擴大為基準利率0.7倍給各個地方政府放權(quán)，鼓勵住房消費的收費減免政策，大幅降息刺激買房人的購房欲望

刺激需求：極大地刺激住房消費欲望，尤其是首次購房，90平米以下住房的需求——宏觀趨勢分析三、土地市場隨著2006年土地放量猛增，07年土地放量有所下降，但優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，成交價格大幅上升。結(jié)合我市規(guī)劃目標，人口增長特點，以及08年上半年數(shù)據(jù)來看，今年的土地供應(yīng)量將得到有效控制，同時出讓時所附帶的包括預(yù)售條件、90比例將更為嚴格。由于宏觀大勢影響，開發(fā)商對于未來預(yù)期明顯減小，預(yù)計價格相比07年高峰時期將出現(xiàn)理性回歸。常州歷年土地成交量情況四、常州、新北區(qū)房地產(chǎn)市場分析——供銷趨勢分析05年以來常州房地產(chǎn)市場均保持充足的供應(yīng)量，買房市場特征明顯；受宏觀大環(huán)境影響，消費者觀望氛圍濃厚。常州1-7月份，全市商品房批準預(yù)售面積469.75萬m2，較上年同期上升13.69％，全市實現(xiàn)商品房銷售備案面積299.56萬m2，同比下降9.78％。新北區(qū)近期明顯供大于求：08年1-7月份新北區(qū)整體供應(yīng)量約121萬平米，接近07年全年市場供應(yīng)量，而成交面積并沒有出現(xiàn)相應(yīng)增長。迫于資金壓力和房地產(chǎn)下行預(yù)期，部分囤積數(shù)年的土地將加快開發(fā)進度，進一步增加供應(yīng)壓力，供大于求的現(xiàn)象短期內(nèi)很難改變；常州歷年供銷情況新北區(qū)歷年供銷情況四、常州、新北區(qū)房地產(chǎn)市場分析——成交均價趨勢分析常州整體剛性需求為主，08年價格小幅回落。近三年成交均價穩(wěn)定持續(xù)增長；今年1-9月近4000元/平米的價格，主要是由于高價位房源滯銷，而外圍性價比較高的房源吸引了大多數(shù)剛性需求所致；新北區(qū)高端項目拉動區(qū)域均價：新北區(qū)作為城市行政中心的地位，項目以中高端聚集，上半年新上市的項目如世茂香檳湖、常發(fā)豪庭國際、吟楓苑等均為5000元以上/平米，故而拉動了區(qū)域均價，但下半年以來高價位房源同樣出現(xiàn)滯銷趨勢；常州歷年住宅成交均價情況新北區(qū)歷年住宅成交均價情況四、常州、新北區(qū)房地產(chǎn)市場分析——銷售速度趨勢分析常州市場08年平均月銷量同比基本持平，下半年逐漸出現(xiàn)下降趨勢。受宏觀大勢及一線城市房產(chǎn)市場影響，常州房地產(chǎn)出現(xiàn)下行趨勢。新北區(qū)銷售速度放緩主要受高價房滯銷影響。在08年上半年供應(yīng)量不大的基礎(chǔ)上，月均銷售速度達7萬方，主要以前期余量去化為主，下半年開始出現(xiàn)高價位房滯銷，影響整體銷售速度放緩。常州歷年住宅月均銷量情況新北區(qū)歷年月均銷量情況物業(yè)位置:新北區(qū)太湖東路9號開發(fā)商：世茂房地產(chǎn)建筑類別:高層、小高層、TOWNHOUSE、商業(yè)街占地面積:89萬平米建筑面積：150萬平米，1期1700套容積率:1.68綠化率:65%面積：88-230平米價格：07年12月高層

5500、小高層7000、別墅1100008年5月高層5800、小高層7200、別墅1300008年10月高層5120、小高層6500、別墅13000銷售：

推出670套/已售400套7.01萬方/年，0.58萬方/月物業(yè)：世茂第一太平，1元/平米/月關(guān)鍵詞：350畝生態(tài)湖、20萬平米商業(yè)配套、相對高價策略、世茂品牌五、市場典型個案——世茂香檳湖物業(yè)位置:武進區(qū)政府對面開發(fā)商：常州萊蒙水榭花都建筑類別:高層、別墅、公寓占地面積:48萬平米建筑面積:100萬平米容積率:2綠化率:60%面積：87－171平米為主價格:07年1月高層3500元/平米07年2月高層3800元/平米07年8月高層4100元/平米07年12月高層4300元/平米08年3月高層4800元/平米08年6月高層3900元/平米，別墅8000元/平米08年9月高層4300元/平米；別墅7000元/平米銷售:推出1499套/已售1064套14.02萬方/年，0.67萬方/月物業(yè)：高力物業(yè)，1元/平米/月關(guān)鍵詞：超級配套、開放式BLOCK街區(qū)、相對低價策略、萊蒙品牌五、市場典型個案——萊蒙城關(guān)鍵詞：高爾夫、名校只賣準現(xiàn)房、價格標桿、路勁品牌物業(yè)位置:武進區(qū)常武路與長虹路交界開發(fā)商：路勁地產(chǎn)占地面積：49萬㎡建筑面積:90萬㎡容積率：1.8綠化率：52%物業(yè)類別:多層、小高層、高層、別墅面積：90-230平米價格：2006年9月高層4100；2007年5月高層4300，小高層4800；2007年9月高層4300，小高層4800；多層53002008年9月高層4300，小高層4800；多層5500銷售：1848套/成交987套

6.61萬方/年，0.55萬方/月物業(yè)：香港戴德梁行，0.9元/平米/月五、市場典型個案——御城宏觀市場小結(jié)城市經(jīng)濟，消費能力——穩(wěn)步增長，消費能力線在仍徘徊在中端產(chǎn)品上宏觀環(huán)境——中央地方聯(lián)合救市，刺激住房需求，宏觀影響滯后效應(yīng)土地市場——嚴格控制供應(yīng)，價格小幅回落，開發(fā)商謹慎拿地常州銷售市場——量平價降，剛性需求為主，持續(xù)下降趨勢新北區(qū)銷售市場——量跌價升，高價房滯銷，價格呈現(xiàn)回落趨勢PARTTWO微觀競爭環(huán)境一、項目SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機遇Opportunity挑戰(zhàn)Threats新北區(qū)高尚物業(yè)集聚地，居住氛圍初步形成景觀資源豐富良好的對外交通及基礎(chǔ)設(shè)施配套占地面積較大，易形成規(guī)模效應(yīng)九龍倉集團品牌效應(yīng)

地塊周邊及內(nèi)部道路建設(shè)尚未完善距離城市商務(wù)中心和商業(yè)中心較遠水系污染嚴重，改善難度較大商業(yè)、醫(yī)療、教育、公交等配套設(shè)施仍處于基礎(chǔ)水平土地成本高，容積率高

龍湯溫泉公園即將開放東經(jīng)120度經(jīng)線景觀帶即將打造區(qū)域商業(yè)仍處于起步階段區(qū)域土地資源日益稀缺，新北區(qū)中心區(qū)域已無大規(guī)模用地可供應(yīng)

區(qū)域高檔物業(yè)供應(yīng)量大，而客戶資源相對貧乏；區(qū)域項目產(chǎn)品打造高端特征明顯；二、狐項目纖潛在杠客戶倦分析典型項目主要客群組成初期主要客群構(gòu)成中期主要客群構(gòu)成本案參考新北區(qū)世茂香檳湖新北30%，市區(qū)60%,其他10%80%居住、20%投資教師、公務(wù)員、媒體、銀行、私營老板客戶構(gòu)成：主要來自新北區(qū)域，大約在60%，

其次周邊其他區(qū)域，大約在35%，少量來自周邊城市乃至長三角區(qū)域約5%?？蛻舴制跇?gòu)成：初期主要來自新北區(qū)，中期吸引市區(qū)高端客源，后期爭取武進乃至長三角地區(qū)。購房目的：自主90%，投資10%。天潤園新北40%、市區(qū)45%、其他區(qū)15%，90%居住、10%投資兼自住公務(wù)員、私企業(yè)主、企業(yè)高管吟楓苑新北70%、市區(qū)20%，其他10%90%居住、10%投資兼自住學(xué)院教授、企業(yè)中高層、周邊區(qū)域改善環(huán)境客戶武進區(qū)御城武進及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)90%，其他10%70%居住、30%投資兼居住周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，武進區(qū)公務(wù)員，私營業(yè)主萊蒙城武進及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)90%，其他10%50%居住，50%投資兼居住私營企業(yè)主、武進區(qū)公務(wù)員、投資客市區(qū)銀河灣星苑市區(qū)80%，其他20%90%居住、10%投資兼居住周邊區(qū)域改善環(huán)境客戶、中青年結(jié)婚購房做成膀圖表急的形蜜式比搜較直豎觀——競爭單分布挖圖示注：責(zé)項目磁、地罪塊詳躁情見博附件眼一本項佳目區(qū)云域主技要競師爭：新北塔區(qū)中言高檔殃次項贈目為寸主其他喂區(qū)域柜大盤翠項目常發(fā)豪庭國際恐龍園天潤園世茂香檳湖本案吟楓苑榮盛房產(chǎn)康橋水郡三、猜競爭醋環(huán)境獸分析——在售樓及待忌上市尚競爭注項目短期環(huán)內(nèi)新常北區(qū)凡項目抽競爭紙量較熱小，奏但價獨格競盞爭激返烈?？治魁垐@糧板塊爬是常治州高萄端房央啟動壟區(qū)，捧發(fā)展忍早，咐競爭稅大，打價格楚提升姨過快悉遭遇榨市場慈抗性追。外區(qū)仿域高技端同陽質(zhì)化雀競爭排非常玻激烈，在技售及站待上搖市項廚目總驗量達29尼7萬方蘆，其那中世夏茂香膠檳湖歡為本鎖案最享直接蛙競爭戒對手瞇，后禿期待繩上市推體量誰約14弦0萬平澇米

項目物業(yè)類型均價（元/平米）已經(jīng)銷售體量（萬方）未來供應(yīng)體量（萬方）開發(fā)商新北區(qū)中央花園高層、別墅58001124百興房產(chǎn)永寧雅苑高層43001.915常發(fā)置業(yè)常發(fā)豪庭國際高層65000.217常發(fā)置業(yè)天潤園高層51004.612常信房產(chǎn)榮盛房產(chǎn)多層、小高層、高層預(yù)計5500010榮盛房產(chǎn)康橋水郡高層預(yù)計5000014恒遠房產(chǎn)吟楓苑高層5200315河海房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)合計

20.7107

大盤項目世茂香檳湖高層、小高層、別墅高層5120、小高層65005.8140世茂房產(chǎn)新城公館高層、別墅43001323新城房產(chǎn)御城多層、小高層、高層高層4300，小高層470013.664路勁房產(chǎn)萊蒙城高層、別墅高層430014.570萊蒙置業(yè)區(qū)域外合計

46.9297

總合計

67.6404

三、螺競爭衡環(huán)境摔分析恐龍位園本案榮盛繁房產(chǎn)康橋蔑水郡浙江縫北辰上海衡祁華——待上肥市競斷爭項蒼目三、鍛競爭培環(huán)境煤分析——未來鏟競爭辛地塊新北夫區(qū)未拳來項洪目競勞爭量格較小。地伸塊總攝體量抱達70萬方炒，未疫來競焰爭地短塊規(guī)蘿模均樹較小農(nóng)，青鐘龍生惑活區(qū)慕地塊而將可斷能分眼流部救分市偏區(qū)客坑源。其他游區(qū)域酸競爭望項目霧較少。祁蘭華地曠塊規(guī)院模達63萬平焦米，丸地理夕位置竿臨近粉新北狀區(qū)高否架道芳路，檔交通儀便捷以，未塵來可驚能分瘡流新裁北區(qū)務(wù)企業(yè)飛客源

位置容積率建面（萬方）樓面單價（元/平米）開發(fā)商產(chǎn)品信息預(yù)計上市時間新北區(qū)香樹灣福園西側(cè)1.8111916榮盛房產(chǎn)多層\小高層\高層2009年中藻江河西、河海路南（康橋水郡）314355常州恒遠高層2009年初建東路西側(cè)2.931941常州錦繡山水高層2009年下半年青龍生活區(qū)2-02-012.2421386浙江北辰住宅2009年下半年

區(qū)域內(nèi)合計

70

外區(qū)域龍城大道南側(cè)2.363848上海祁華住宅2009年下半年

區(qū)域外合計

63

總合計

133

微觀派競爭腦市場普小結(jié)客戶袍定位——深挖毒新北客戶逼，后坡期吸引盆市區(qū)及氧武進寒客戶聲，適菠當(dāng)拓展酸長三潤角客戶袋。自專主客甲戶為縮慧主，鞠兼顧蹤蝶少部透分投咱資。新北是區(qū)——近1-大2年內(nèi)適競爭狐壓力角大，小禮盤干謝擾和粱價格睬競爭革激烈趣，未來吳優(yōu)質(zhì)后項目仰競爭奔凸顯。外區(qū)焰域——近幾胃年中額高端給高層朵產(chǎn)品拖嚴重鹽同質(zhì)傅化競友爭，在愛售產(chǎn)直品類命型豐伍富，差異小化競脈爭空等間較鑰小。后縣期土芽地供致應(yīng)量弓嚴格緒控制角，競爭鮮壓力眠相對渠減小。供求竄不平漫衡，第入市爐須謹惜慎；提高寒產(chǎn)品襲、品堂牌、著營銷菊附加愿值，虹提升巴項目盆吸附鞭力。PA蒙RT頓TH收RE索E項目販客戶站定位國賓撥館和掛超五賴星級腸酒店20撫10后建地成，首期線開發(fā)授面臨源競爭捆項目黑世茂卵香檳辯湖的霜優(yōu)勢穴，我主們的聚出路悠在哪噸里？對比項本案產(chǎn)品世茂香檳湖品牌知名品牌，但內(nèi)地接受度有限國內(nèi)知名品牌總建80萬方150萬方容積率2.51.6景觀自建350畝自然湖泊產(chǎn)品79-120㎡緊湊戶型86-160舒適戶型物管九龍倉物業(yè)第一太平洋戴維斯工程進度兩年后交付現(xiàn)房主要肯競爭由對手準指標泉對比附加邪值引倉擎+品牌燙引導(dǎo)+產(chǎn)品雞創(chuàng)新媒體駱先行+活動站配合準確歸的客烤戶定誦位+價格介筑底說道第一德次亮理相于欠無錫始房交賢會，情當(dāng)場推搜集協(xié)到50滲0組意滾向客牌戶，澤有一廣個良馬好的貌開始董。1、無順錫“爭第一旁高樓繩”讓堅人們友認識芳到了捏九龍脂倉2、5個項涂目，數(shù)近20豈0萬平史米的研開發(fā)秩面積譽讓人荒們感奴受到盜了九報龍倉忌的實當(dāng)力2、太槐湖廣栗場版惱塊是嶄具有腫競爭突性區(qū)傷域3、項糟目無金類似柄于世呢茂的織直接慌競爭森對手對比項本案產(chǎn)品中南路項目本案公司待入市項目中的特性品牌已小有關(guān)注度知名度已經(jīng)完全打開品牌建設(shè)還要持續(xù)品牌助推劑市級國賓館建造者無錫第一高樓建造者無錫最大的開發(fā)商一定要抓國賓館炒熱地塊與品牌總建103萬方100萬方容積率2.52.6地段太湖廣場版圖新北區(qū)地段優(yōu)勢不強入市產(chǎn)品79-120㎡緊湊戶型7F花園洋房中檔形象入市配套國賓館酒店企業(yè)會所幼兒園中華恐龍園雙重會所配套建設(shè)成為重要砝碼戶型多贈送本案環(huán)一入遭市面湖臨的得問題品牌雷競爭豎力需任要長佳久傳體達地段緊優(yōu)勢臺何在一期/新北料客源反主體吸引撞客戶阻關(guān)鍵詳因素A、恭國際迎社區(qū)老概念以優(yōu)旋惠吸乓引產(chǎn)伙業(yè)園匙區(qū)內(nèi)理外籍餃人士宰前來遲置業(yè)消，形悔成“腫領(lǐng)袖錢人群域”B、慕國賓餐禮遇通過掉現(xiàn)場右接待賀中心亂體現(xiàn)些常州慶絕無蠻僅有駐的檔遺次C、性菊價比構(gòu)產(chǎn)品功能但升級找的平懸層三余房+復(fù)式拌化三舉房一期讀客源毅主體誰定位□2女5-戶35歲左虜右的墊白領(lǐng)錢，工宋作兩接三年挪以上留，擁惱有良麻好職覆業(yè)前否景□準備躁結(jié)婚勵或剛掩結(jié)婚添的小劣夫妻□孩子被已經(jīng)5歲或俘者更狐大，臭居住要環(huán)境菌需要坐改善揀的家卸庭□向榆往高乓尚生縫活，治有一薦定與疾自身激現(xiàn)狀鋤不相緩符的差地位坐、身鏈份要忽求□追求純居住周品質(zhì)腫和環(huán)疏境□首次姿置業(yè)引，用蠻于自飄住□看漸好本魄案未萌來發(fā)允展前千景的速長線喘投資窯者資金穗不多久但向保往高姨尚生因活的架二次慰置業(yè)屋及首捕次置受業(yè)者目標收客戶一期百客戶腦具象卡描述因為事他們有一講定收使入和思積蓄建但依襪然必窯須量種入為腥出——所以蛙他們對價格系的敏遺感度們極高因為他們帥或他烏們的防家人黎具有嶺豐富舊的購敞房經(jīng)碌驗——所以紗他們希望臣所購航物業(yè)隙具有高品庸質(zhì)、貨有一辟定的左尊貴份感因為襖他們有較歸高的門人生呈目標——所以酸他們鄰注重在大墳家心惹目中催的身份候以及期地位一期慎客戶給特質(zhì)廁分析目標企客戶諒對生婦活的至追求：低價+高質(zhì)盒高檔＋身份惜地位公象征（心來理滿游足）高性椅價比深的高鏟尚生宋活客戶躲需求校結(jié)論PA蠻RT上FO刮UR項目徹入市花時機悄判斷一、旋市場珠競爭恩層面——外部伯市場肯競爭200920102011129萬㎡109萬㎡77萬㎡20萬㎡80萬㎡60萬㎡40萬㎡100萬㎡120萬㎡120萬㎡57萬㎡2012

項目/萬平米產(chǎn)品未推2009201020112012新北區(qū)競爭

中央花園高層、別墅247773永寧雅苑高層15555

常發(fā)豪庭國際高層17665

天潤園高層1275

康橋水郡高層14653

吟楓苑高層15753

世茂香檳湖高層、小高盛項目多層-高層1156

康橋水郡高層14653

錦繡山水項目高層33

北辰項目住宅42101055板塊內(nèi)合計

30787674625外區(qū)域競爭新城公館高層、別墅2310103

御城多層-高層6412101012萊蒙城高層、別墅7010121012祁華項目高層、小高層63101088外區(qū)域合計

22042423132

合計

5271291097757二、德項目膊開發(fā)醫(yī)層面——項目疏入市氣節(jié)點周判定根據(jù)角一般每項目勞操盤哄時間跳控制衫的經(jīng)兩驗，設(shè)一般幣售樓述處開悔放需浪要4-失5個月朋，售崇樓處晨蓄客移需要2-類3個月堅左右薪方可影開盤常州李房地憲產(chǎn)市臥場季桐節(jié)性叮大于1\撞2線城姑市,與高反城市劉比例筋的剛汗性需炕求有濟關(guān),選擇圣旺季率入市有很曲強的百必要材性預(yù)判09年行湊情樓怒市依稍然處撲于冰澇封期,但項呢目資怒金壓瘦力等末條件溪約素艇下,必須雷保證惑在條析件允瘋許的旅情況宋下,搶抓09這波林行情09蛛.509棗.9黃.509插.709祝.6泛蓄爆水期正式伍開盤意向處發(fā)售侍期售樓牧處開扶放1個月2個月預(yù)熱柄期1個月09早.4形象彩期1個月新聞叢事件告制造A\基于腦早日里回款埋的原聚則,2鏈00狗9年6月份良入市嚼是否巾可行?1\準備疫時間逢倉促(物料,銷售更人員僑成熟述度,媒體抬熱效浮應(yīng))2\蓄水翼時間抵不足3\淡季+大氣昏候回現(xiàn)暖幅鏡度小二、少項目慕開發(fā)乎層面——項目物入市稿節(jié)點藝判定6月首次開盤，推出336套5月售樓處開放9月1.2期開盤，加推50套常發(fā)梅豪庭淘國際蓄水上時間大過短陷倉促脹開盤焰，導(dǎo)遍致后板期持右續(xù)冷腰場95折+10%首付四期1月底開盤93折盛世呆名門淡季艙開盤貌受冷找落，泳后期賭只能移不斷態(tài)推出乏各種涌優(yōu)惠郵措施躲消化讀余量B\若硬扔性規(guī)弓定6月入繼市,那么冶前提鉆和銷酬售方冰式是朱什么僚？1\場地(5月售醉樓處,樣本斧房,體驗課段)2\媒體4月按迷時啟基動(戶外\高炮\報紙\雜志\電子酸媒體\工地如圍墻)3\物料份就位(5月樓閉書,D豈M單片,單體策模型,3柳D動畫,網(wǎng)站)4\銷售而方式士試蓄充水情戰(zhàn)況而巨定,建議確意向傻數(shù)低呢于推慨出房鐮源的無數(shù)量屆時采拳用邊戀定邊雞蓄,開盤自簽約角引爆踐的銷賣售策淺略.二、柱項目付開發(fā)夏層面——項目大入市滑節(jié)點占判定項目抹入市浩時間仍判斷銀結(jié)論建議宗本項夜目20策09年9月份厭入市PA低RT附FO瞇UR項目西價格嗎策略一、去項目掀產(chǎn)品早定位結(jié)合瞧市場誘分析電以及壩項目豪自身SW跨OT分析渾，本項猶目高握舉高拉打，始總體紀走高致定位犁，高視性價承比路狼線，相晃對應(yīng)灶的產(chǎn)及品用香材標注準也晝要求捎較高激。我們室選取俘了市饞場上婆一些饞對于豆本項舉目參羽考意灰義較唉大的紐奉項目晨，例賺如萬弓科魅由力之恥城、山太湖躍國際債社區(qū)輩等等最，參翻考了竄他們越的交的房標身準。主要波包含傅建筑孩外部亭、建鋼筑立收面、佛內(nèi)部因公用切部分渣、住援宅內(nèi)艇部、把相關(guān)儀設(shè)備見配套塘、智沫能化挨系統(tǒng)記等。公用范圍外墻品牌外墻三層以上真石漆、三層以下干掛石材、亮化燈光配置入口大堂及樓梯間大堂：自動感應(yīng)門、門禁系統(tǒng)智能刷卡、高級不銹鋼信報箱、地面石材、墻面玻化磚、頂棚造型石膏吊頂，裝飾吊燈；樓梯間：樓梯欄桿為木扶手，配聲控?zé)?，墻面涂料電梯廳地面：玻化磚或大理石墻面：?；u頂棚：吸頂燈、壁燈電梯電梯品牌：上海三菱或同檔次品牌住宅室內(nèi)單元分戶門品牌鋼質(zhì)防盜門、密碼指紋鎖、各戶彩色可視對講內(nèi)門只留門洞外窗氟碳漆噴涂彩色斷橋隔熱鋁合金窗雙層中空玻璃窗地面細石砼找平廚房集中排煙道，預(yù)留上下水接口衛(wèi)生間墻面：水泥砂漿拉毛、下水到位。墻面及頂棚墻面：混合砂漿抹平，批白。頂棚：抹平刮白陽臺鋁合金雙層夾膠鋼化玻璃欄桿攔板陽臺門：粉末噴涂彩色斷橋隔熱鋁合金窗雙層中空玻璃門一、倦項目于產(chǎn)品勒定位設(shè)備配套水電煤氣配套水電煤氣配套：每戶單獨設(shè)水、電表，水電表出戶；每戶內(nèi)白炻燈照明；空調(diào)、插座分路設(shè)置；冷水管為PP-R管，水管接至廚房，水管明裝；預(yù)留管道直飲水頭，系統(tǒng)由客戶自行向服務(wù)提供商申請開通，并支付開通、運行費用；燃氣由客戶自行向服務(wù)提供商申請開通，并支付開通、運行費用。電話、電視、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)：電信局穿線至每戶客廳多媒體箱內(nèi)（可開通兩對電話和一路寬帶），多媒體箱至客廳和主臥部位預(yù)留端口，內(nèi)穿鐵絲，不穿線；由客戶自行向服務(wù)提供商申請開通，并支付開通、運行費用。電視接受系統(tǒng)：每戶一個電視進線至客廳多媒體箱（可多個出線口），多媒體箱至客廳和主臥部位預(yù)留終端，內(nèi)穿鐵絲，不穿線。由客戶自行向服務(wù)提供商申請開通，并支付開通、運行費用。安全防護緊急報警系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)、按消防規(guī)定設(shè)置必需的消防設(shè)施。備注饞：以上氣產(chǎn)品欄標準為主艙打高胳層產(chǎn)邁品的歡配置鴨標準鐘建議；考慮迫到產(chǎn)地品組導(dǎo)合線梅，沿河義超高餐層需答打造漸豪宅典標準，必賢須提悠高產(chǎn)扯品附稈加值致，如貨增加民家庭協(xié)空調(diào)確、地消熱系如統(tǒng)、隆多媒巴體自挺動化值等高丸附加肆值；后期斥根據(jù)延市場水需求倡及產(chǎn)穩(wěn)品定壇位要凈求，福部分秒產(chǎn)品報可能旺會走精裝太修路您線，將滴針對納相應(yīng)鼻的產(chǎn)喪品進拔行精潔裝定咬位，壘用材謀標準鈴也需總提高竟。二、針定價故原則根據(jù)異較為激艱巨迅的銷岸售目聲標，蟲我項努目總潤體均優(yōu)價策嬌略：20鍵10前低建開平禾走，10年后情小幅魄上揚定價飯方法:市場宜比較炭法戶均膛價調(diào)綁整原食理:基價遣＋朝腳向價煉差＋歇景觀散價差酸＋樓而層價縱差＋拍戶型康價差+推售瓦差價入市陽價格材選擇策原則:結(jié)合豎區(qū)域謎市場潑類似堂項目見當(dāng)前愧的價爪格體洽系價格間企穩(wěn)頌并逐構(gòu)步上屯揚的年趨勢發(fā)揚慌本案稅綜合阿品質(zhì)受優(yōu)越伴，高表尚樓慮盤價輪值感渠十分紋明顯悉的特骨點運用委品牌傳姻播手冊段進氏一步本提升居項目省的附碧加值遵循顆為客御戶創(chuàng)賴造價革值的傷原則于，為委首批裁房源熟預(yù)留逢部分廈價值太空間以合勢理的共入市員價格賀追求夫銷售悼速度日，滿奶足快速民回籠項資金它要求客戶某落點價格料確定初步價格測試對外報整體價格范圍，以判斷客戶對總體價格接受度客戶粗初步曠落點百，以槳獲得瞞客戶互對戶處型價坦值的思判斷戶型價格測試初步價格表制定后，對客戶進行落點戶型的報價，測試客戶具體戶型價格接受度客戶落點戶型價格測試后，形成客戶最終落點，基本可判斷客戶意向度最終插價格論確定三、價格積制定瞞模型樣本監(jiān)樓盤磚選擇彈原則席：具麻有相貝似或叢相同縱的規(guī)迎模、麗檔次穩(wěn)、客敵戶群柿定位莖及綜顫合素老質(zhì)，鬧同時呆兼顧差區(qū)域提高端練樓盤菜及低抹端項補目。位砌置殊：即謙地段救，購挪買房倍地產(chǎn)蟲的重壇要選孝擇因蟲素；配承套奮：商減業(yè)、查教育惡、醫(yī)艱療、給金融厭、休惕閑娛嘆樂等駛社區(qū)迅配套勉的完流善程泄度；交遺通推：與達交通抱主干豈道的趣距離延，可禾選擇款交通失工具貞的多燭元性違，人勝員出磁入的豬便捷址性；環(huán)境之景觀秩：項什目的拼內(nèi)、臟外環(huán)循境，康景觀晉價值奇度；戶型緣瑞特色招：房悠屋的驗空間獨布置鹽及面奶積大拼小是維否滿無足客鞠戶的容需求胳；營銷禿策劃艦：全纖面、務(wù)客觀史的市忌場分惹析、壤準確步的定麻位、臂有效帥的項庸目包徐裝及抖營銷些策略匪等。物業(yè)沙管理縫：是鉛否有捷成熟淡、專紙業(yè)的蹤蝶物管課公司左介入象；品濱牌記：企慣業(yè)在缺區(qū)域武建立學(xué)的檔雷次及攻客戶是心目翻中的喚形象倆；市場還參考企項目倡選擇放依據(jù)憲及參時考項獅目三、撫可比奧均價尤市場舍參考

權(quán)重世茂香檳湖天潤園吟楓苑地段20%959597配套16%102105104交通12%989899景觀12%102104104戶型12%100104104營銷策劃11%102101100物業(yè)管理9%98102102品牌8%99105105總計100%99.28101.21101.46根據(jù)觀市場提比較幅法計攪算:本項潮目目努前市固場可銜比均乳價高層新為54悄74元/M2,小高哭層為69兼50元/M2結(jié)合阿項目脈一期平所擁版有的如產(chǎn)品泛類型膜，項共目一緞期可臘達成唯均價膊為62處96元/M2市場窄參考肺項目程均價蜓比較兇測算三、闖可比沈均價卻市場覽參考計算內(nèi)容代碼世貿(mào)香檳湖（高層）天潤園吟楓苑世貿(mào)香檳湖（小高層）修正系數(shù)Q99.28%101.21%101.46%99.28%可比項目均價PI5500538054507000本項目比較價格S=Q/PI5460544555306950樓盤所占權(quán)重WI50%25%25%100%本項目價格P=∑（S×WI）高層價格5474元/平方米小高層價格6950元/平方米PA峽RT個FI富VE項目綿開發(fā)凝計劃一、托銷售旋周期款判斷參考06年銷售15.84萬方的樂觀市場來看參考08年銷售9.6萬方的市場來看本案體量83萬方83萬方銷售速度15.84萬方/年；1.32萬方/月9.6萬方/年；0.8萬方/月銷售周期中南路項目按此去化速度需銷售6年中南路項目按此去化速度需銷售9年鑒于死未來給宏觀椒市場容的不權(quán)明朗爸，但題依靠鳴本開棄發(fā)商摩的品拍牌實初力，革南長駛區(qū)具慨備較挽大的僑潛力緩，未鵲來幾汪年市拋場剛肺性需脹求反期彈的破情況鞭下，車本項卡目按熔照市搶場較券好的首情況竄來推搶算：所以卡目前興按銷項售周榴期為6年半沙進行踢整體居計劃混，年銷洪售量會平均騙在12錄.7俱7萬方左右備，月旋均去東化量道在1.阿06萬方左右臭，均戚為市環(huán)場預(yù)獅估高生位。市場贊領(lǐng)頭護大盤害萬科刃魅力鏈之城別項目阻借鑒入市時間銷售周期（月）銷售總面積（萬平米）月平均銷售面積（萬平米

）朗詩未來之家2007-6124.990.42尚錦城2007-9108.390.83金科觀天下2007-1183.80.46萬豪國際公寓2007-1272.10.3太湖國際社區(qū)2007-6128.520.71本項目2009-5預(yù)計6年半78個月總銷面積831.06市場焰典型暖案例編銷售洪速度蹲借鑒二、泳項目理開發(fā)綠策略——香檳路湖市岸場參壁考案飼例世茂宵香檳估湖首疲期入熊市時麻宏觀揪環(huán)境籌低糜鳥，且由以恐如龍園脂最高漫檔物達業(yè)的津身份眉亮相恢，歷冒史使倒命重氏大；首期洋推出農(nóng)有一卷定人麻居氛隙圍、陸賣相渴最好梯的西車北組朽團，乒是全鉗盤主溪打的汁高層賭產(chǎn)品姜，同商時輔區(qū)以少綢量低厘密度質(zhì)別墅訂，一摸則較柏為穩(wěn)記妥，星二則欄提升曉形象舊；后期萄推盤額則是摘高層賢、小芝高層瞇、別羽墅相奧輔相表承入蚊市，閑最大濁化實些現(xiàn)價杏值。一批二批三批四批五批開盤時間產(chǎn)品均價推出套數(shù)銷售率2007.12.30高層、小高層、聯(lián)排5500；7000；11000公寓約260；別墅4798%2008.4高層、小高層5800；730013080-85%2008.5.17聯(lián)排13000-150004045%2008.5.30高層、小高層5800；700022030%2008.10高層，小高層51206500前期房源促銷高層襯、小漿高層澆拉大稅價格怎差距膜，促蜂進高認層房怖源跑迎量，劣價格督遇市管場抗紐奉性后前逐步逢下調(diào)二、便項目答開發(fā)嶄策略——香檳港湖市只場參味考案疾例小樹結(jié)首期辣入市淹組團衛(wèi)策略訴：該項研目周布邊同頃樣荒終涼，螞項目距首期來同樣塵推出尊西北濾面靠近禾人居舒氛圍退較好扯、位析置較喪好、笛賣相賊較佳故的組疏團，易來協(xié)啊助銷買售。首期沸入市公產(chǎn)品梯策略灰：該項侍目同犁樣以峽高層紫產(chǎn)品勻為主哪，首期攔入市勇也同擊樣推咽出了是高層況產(chǎn)品，但押此時抄在07年底沾，觀哈望情鄙緒十恒分濃籍厚，住市場腳顯得滿更為掛低迷芝，于饅是也害搭配刻了稀港缺的挑聯(lián)排軍產(chǎn)品糊同時壞入市露，以冒刺激博市場丸，帶下動大蝦體量艘高層翻產(chǎn)品盡的銷粒售。價格萌策略變：同樣低開陷高走，不覆同物寄業(yè)類斯型組移合高盜性價德比上修市，吼首期孩引爆同市場勁。后濫期低雄密度拆產(chǎn)品位與主葬打高楚層相承輔相朽成，痛共同件提升呢價值謊，同純時能莊夠促縫進競恨爭激吵烈的廣高層痰產(chǎn)品術(shù)的銷聯(lián)售。二、栽項目器開發(fā)壯策略——萊蒙逢城市存場參唉考案淘例萊蒙游城的竟物業(yè)刑類型快以高汪層和丸別墅憐為主稻，各畫期以纖道路縣自然泥分割敏成多糟個開授放式柔組團緣瑞；首期貢推盤污時以鍬低價撇推出最臨近慣沃爾呆瑪超座市的滔高層貼組團朝，以艱化解櫻前期新區(qū)域收配套依缺乏版的現(xiàn)乳狀體己現(xiàn)升峽值潛獅力，耗而將跨價值徑較高賀、市貴場競百爭壓尿力較塞大的繳別墅青保留決；前期和價格崗較低擔(dān)，后魯期提爆升過再快導(dǎo)禽致抗慕性較畏大開盤時間分期產(chǎn)品均價推出套數(shù)銷售率2007-1-28一期高層350065893%2007-9-15二期高層410068561%2008-6三期別墅800013214%一期高層二期高層三期別墅07年以喚低價守開盤鏈引爆風(fēng)市場剪，隨猾著價武格的房誠提升灑市場炎認同蟲度逐野步降盲低二、股項目奸開發(fā)良策略——萊蒙跳城市年場參砌考案生例小稠結(jié)首期嗽入市歌組團秤策略鍛：該項庸目周弄邊有頌較多苦的空叫地，儀顯得要比較票荒涼番，首蝕期入策市產(chǎn)泥品，譽居住流氛圍賢有著陶較大瞎的銷涼售影拍響。役項目花首期虧推出野東北仙組團猜，臨鼓近區(qū)胞政府序和沃箱爾瑪節(jié)超市顫，以位膀置也翻較好沿的組駝團，嚇來協(xié)喉助銷秒售。首期薄入市選產(chǎn)品稠策略軟：該項艱目以眉高層競產(chǎn)品粥為主需，首屋期入符市推暴出以12鉗5-喝14嗚4平米姻三房椒為主島的舒宴適戶膛型針放對區(qū)烏政府賽公務(wù)兆員進飽行內(nèi)越部認音購。價格凡策略獄：低開跟高走，引費爆市茫場，悔同時稱針對荒老客嘉戶不捆斷舉勝行聯(lián)握誼活醫(yī)動并曉推出委老帶桑新促暢銷措巖施，歡維持是客戶乒對項控目的弄持續(xù)上關(guān)注釀度和歉購房根行為厲。價激格上點升過彎快市烘場認冶同度星降低質(zhì)，隨差后不即斷推秘出大壘幅促魂銷以泰緩解萬價格典抗性潤。二、蔥項目天開發(fā)洋策略——御城群市場盡參考婦案例前期辭以品筆牌形定象樹橡立為關(guān)主要植目標化，以6個月恒的推杜廣取四得初弄步知成名度役，首榜期開限盤就震以區(qū)扣域最館高價紗格樹隆立標裂桿地歉位，縣贏得概市場帽較高商的形積象及恨品質(zhì)握認同茄度受區(qū)繩域競慈爭項適目供者應(yīng)量賤及低達價沖指擊，拿去化直速度灰緩慢談，隨蓮后以典工期依上的擦優(yōu)勢神推出牙體驗晝式營室銷，復(fù)以“罷準現(xiàn)挑房”染和“污景觀符示范圈區(qū)”駐取得刃高端兄改善叔型客紅戶高邀度認枯同并舞形成酒穩(wěn)定斗去化馳速度餅。開盤時間產(chǎn)品均價推出套數(shù)銷售率2006.10高層、小高層4100；410018498%2006.11高層430010098%2006.12多層55008623%2007.6高層、小高層4300430027850%2007.11小高層48009935%2008.3高層小高層4300480041010%一期高層小高覺層二期高層小高劣層多層首期劣高開堤價格惑樹立也標桿握，導(dǎo)戒致后局期價脹格攀考升緩扇慢，漏市場朋印象仍物業(yè)拼升值非能力柱弱，稀投資害潛力帥較低二、義項目緩開發(fā)惡策略——御城烤市場傷參考贊案例裙小結(jié)首期誦入市廊組團祥策略睜：該項悲目周填邊同鄙樣都竟為待相開發(fā)助土地榜，缺林少人宿氣，視項目漸首期撓推出簽西南駛向臨鳴路位可置較自差單單位，皇部分蔑樓棟螞臨近登高壓差線，膏雖然過前期鋪蓄水過充分粗但開敏盤仍芒不理磁想。首期甲入市紛產(chǎn)品乞策略會：項目格首期籠推出麻戶型的附加昨值較政大的彼小高捆層和謊高層衫，通偏過贈亮送部揮分實慨用面托積增憑加產(chǎn)臭品吸顯引力曬，化遼解價繩格壓驕力。價格麻策略酸：本來獲計劃際高開輩高走打策略稍，但圍是去碰化速夠度緩哈慢，爺使得進本項懼目后擋期價汗格上斬漲乏然力，維后期瀉通過怒差異醋化產(chǎn)布品帶買動價卻格緩慢引提升鍬，無沸法形血成物征業(yè)增歸值預(yù)提期，樣導(dǎo)致蹤蝶其對漂于投繳資型激客戶昆吸引幣力較析弱，腳無法樂引爆料市場里，后芝期通銅過工期蛇上的咬優(yōu)勢饑推出雜體驗堅式營協(xié)銷，眾以“支準現(xiàn)活房”謠和“黃景觀攪示范妹區(qū)”唉取得艷高端辣改善供型客疤戶對顯于價洪格上膝的認顛同并昏形成邊穩(wěn)定截去化鈔速度赤。第11批20羨14您.6第12批20男15筐.4第13批20鞠15青.1砍0第1批20氧09咱.9第2批20猴10綁.3第3批20番10終.9第4批20遣11譜.3第5批20膝11征.1憶0第6批20始12攤.4第7批20脈12時.1嬸0第8批20雖13味.4第9批20管13速.1驚0第10批20詳13繡.1衰2四、兼項目煉推售托計劃——整體銳推售成計劃項目笛整體垮銷售吳面積寇達：76萬方首批擔(dān)入市譯時機芳為20伐09年6月或9月整體腎銷售倉周期佛為20擾09年~2襲01塑5年入市晴均價疑為：62門00艷/平方蕩米四、卡項目鹽推售宗計劃景觀舉軸東餡南面原地塊\售樓障處\樣板錢房首先漁開工；一批掛：豐膏富的肺產(chǎn)品染選擇忽，保證答首期謎開盤趕熱銷鎖，迅嗓速回俘籠現(xiàn)符金流惕；二批迎：豐族富產(chǎn)幣品線。需仙盡快駁補充煌戶型栽面積偷全覆闖蓋產(chǎn)哀品，賣互相跪提升燥價值蝴，充芝分做首到形雄象及武價值簡最大醬化。三批陰：剩余持優(yōu)質(zhì)糾房源版入市壤拉高巡壽整體鴉銷售萌價格證，完鎖成銷父售目張標——蛛1#地塊1期推然售計潑劃11495371086房源面積（萬\平米）入市時間第一批4號樓/5號樓/9號樓2.72009.9第二批3號樓/8號樓/11號樓2.82010.1第三批6號樓/7號樓/10號樓2.52010.5合計9撞8（萬）平米工程哲進度飄：第一守批：20害11年底粒交付四、拜項目齒推售彎計劃——第一曲批房森源推碑售原幟則一引爆原則:在工程許可的條件下,盡可能將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推向市場二安全原則:首期入市主打性價比牌,主力產(chǎn)品以小戶型為主三多元原則:保證主力產(chǎn)品后,盡可能選取多元化的產(chǎn)品,以便于試水及截流多元客戶群體四差異原則:盡可能挑選與未來區(qū)域供應(yīng)差異化產(chǎn)品,規(guī)避客戶分流

2-2-12-2-23-2-24-2-2復(fù)式合計選擇因素4號樓22411010588產(chǎn)品與3號雷同,但位置優(yōu)與3號樓5號樓00400444產(chǎn)品線單一,小三房主力9號樓543618180126產(chǎn)品面豐富,易戶型及朝向的市場探底合計767768289258

三、居項目思開盤倆前提結(jié)合地艱巨擇的銷芬售目眼標，哪根據(jù)朱工作慢計劃辣安排訊，品技牌樹紡立、杏項目柔推廣辣、客敏戶積峰累、辜價格秤測試閱等工像作至舅少需董要8-魔10個月隙時間挪完成德，意塌味著糖必須娛在20廉09年3月媒穿體準鏈備就景緒20縮慧09年5月初商售樓漁處現(xiàn)耽場開蚊放20村09年7月初料樣板慢房及肥樣板污段開鬧放20市09年8月底顫完成禁開盤膝前準姨備活亭動20務(wù)09年9月上希旬首他期盛株大開菌盤09年1月4月5月6月7月8月工程路動工開盤樣板皇房/段開鳥放售樓傅處開燒放取得澆預(yù)售拳證戶外廁、圍涌墻等脆廣告潑制作佳完成9月各大匠媒體套簽約薯等準勵備完傷成銷售戚員、叉銷售衫道具叼到位PA德RT騙FI望VE項目動開盤禾前推淚廣模從擬從4月份開始拼，項目全面蝕啟動材，推菜廣進入統(tǒng)了亮?xí)炏嚯A狐段；5月參加桐春季間交會項目甚正式耕亮相引。參壘展過鵝程中盯，吸斷納一冰定的滾客源淘，銷售膛中心獎開放一定污的客糕源隨后炕，通震過6/先7月份舉辦垃高端故客戶沿活動寬，進菠入了前期咬蓄水艇階段；7月初坊，樣板麗房/段公澆開，正式章開始鹽蓄客。8月份，產(chǎn)詠品說細明會進等一畏系列進活動霞將客趨戶進架行篩評選，進入欄強蓄漏水期9月份，項目品開盤并以洽香港悔游為嫂契機鍋掀起壇第一萌波熱房誠潮。09寧/409元/509鈴/609刻/7亮相產(chǎn)品晝深化蓄水新聞答事件售樓元處公開會所漏公開及體名驗活縮慧動產(chǎn)品說明扎會09肥/809幫/9春季房交校會樣板漠房公開項目開盤大定肚客戶香港碰游重要巴節(jié)點諷說明VI闊P卡發(fā)巴售戰(zhàn)略閉通道長效通道戶外槍大牌自建猴網(wǎng)站報紙網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略短通道:以區(qū)利域公癢司自建梨網(wǎng)站與常魯州戶外損大牌為戰(zhàn)負略性獨通道箱，打喬開推竿廣架傲勢；短效稼通道:該階訪段主憲要篩取選報紙嘆、網(wǎng)扯絡(luò)等的叼主流劍媒體擾平臺純拔高做形象久；點對列點通拳道:以公關(guān)均活動為主捷線，者展開佳系列堂推廣炎推廣暮。點對廚點通道短信路旗SP活動分眾疏傳媒主推森通道DM派送圍墻俯廣告輔助昏通道樓路項目瀉推廣濱通道俗篩選類別

常用媒體及形式刊例價折扣（非年度協(xié)議折扣）折后價網(wǎng)絡(luò)廣告化龍巷全屏彈出5個月套餐價格約5萬元論壇置頂貼搜房網(wǎng)全屏彈出5個月套餐價格約5萬元首頁通欄房地產(chǎn)信息網(wǎng)全屏彈出5個月套餐價格約5萬元首頁通欄戶外廣告報紙廣告常州日報整版彩色（樓市周刊）72000元7折約50400元揚子日報整版彩色（樓市周刊）50000元4.8折約24000元短信廣告高端客戶彩信0.2元2W以上9折0.15元注：印以上憲價格扒為20筆08年度紡各媒坑介刊違例價午；其衛(wèi)享受面折扣塘按不啦同等缸級\預(yù)付堤金額\時間域段而雜得。常用頸媒體室執(zhí)行虜價格產(chǎn)品羞亮相群月5<<◆春季刊房交砌會◆售樓領(lǐng)處公營開各月教推廣棚計劃概及預(yù)蜻算實施脊活動1、常槽州春劫季房魚交會活動惜時間醉：20指09年6月19帶~6月21日活動貴名稱壯：20掙09年常間州春季戶房交多會活動鉤地點搞：常似州體津育館參加完對象寶：常州地區(qū)祖各項慣目的抹開發(fā)鑄商活動本內(nèi)容詳：該橡活動迷是常升州房鉤管局湊每年恭逢春荒秋兩千季組櫻織舉烘辦的增大型州房產(chǎn)甩交易伸、展捏示會瞧，目攜前世贈茂、師新城擴等企神業(yè)所屠推項樓目都吵成為殃交易顫會上聽關(guān)注便的焦斤點?；顒臃ㄒ饬x品：房交巨會期去間高駱調(diào)亮疏相，優(yōu)報紙蔽、網(wǎng)壺絡(luò)等廁媒體焰輔助部性的盜強化贏展示敘，短笛時間助掀起屢一波糧九龍習(xí)倉的虹關(guān)注萍熱潮僑，積釣累初帽期時聰代會披會員一、芽活動妥組織瓜預(yù)算項目詳細單價數(shù)量備注春季房交會場地租用150000現(xiàn)場布置150000現(xiàn)場促銷房交會現(xiàn)場區(qū)別與其他項目的出彩活動，如奢侈品展等無50000其他不可預(yù)見費用20000總計：約37.00萬元二、顛媒體現(xiàn)推廣妻配合發(fā)布媒介發(fā)布日期頻率形式主題

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約19.6萬元一、?；顒恿T組織悟預(yù)算發(fā)布媒介發(fā)布日期頻率形式主題費用網(wǎng)絡(luò)廣告自建網(wǎng)站浮標+鏈接海報活動公告

0化龍巷6/16~6/215首頁通欄+鏈接海報項目形象活動公告0.95短信發(fā)布6.19向高端會員發(fā)送短信活動預(yù)告1總計：1.95二、探活動報媒體鏡配合緊密姨蓄客賤月7<<◆“時代齒會”蠶會員堂及高蘋端俱湯樂部會◆銷售墓中心雹公開實施師活動4、樣艘板房/段公惹開體醋驗秀活動昌時間悼：20韻09年7月4日活動趁名稱拔：“xx術(shù)x仲夏示日之榜約”打暨銷券售中杜心開孕放儀蝴式活動貼地點激：銷角售中紫心參加別對象梅：高受端俱抗樂部肯會員盯、時錦代會社會員延、媒刊體記禽者活動暢內(nèi)容聰：樣板昏房開修放之磁日，跪可在傘裝修章豪華禾而不籍失溫慈馨的鏟樣板尾房中色，加焦入人赴物活句動，版例如蔑花園物中有飽園丁冬在剪垃草，幕豪華筋客廳益中有駝人在背彈奏顫鋼琴豪，廚艦