人信房地產(chǎn)開發(fā)公司申請建設(shè)可研報告

四川理工學院畢業(yè)設(shè)計四川理工學院畢業(yè)設(shè)計 XXXX畢業(yè)設(shè)計XXXXX項目可行性研究學生：XXX學號：XXX專業(yè)：工程管理班級：XXX指導教師：XXXXXXX建筑工程學院二O一一年六月V頁5.本項目開發(fā)符合荊州規(guī)劃，隨著荊州不斷發(fā)展，為提高城市建設(shè)質(zhì)量，荊州正對主干道舊房進行改造，二中校區(qū)建筑老化已不符合建設(shè)規(guī)劃，搬遷學習后，該土地屬于閑置土地，急需開發(fā)。2．5項目SHOT分析1.優(yōu)勢分析：（1）.地段優(yōu)勢。項目地處繁華地段，利用價值高。交通方便，位于主干道，附近有多個長途汽車站可通往全省，公交網(wǎng)絡(luò)健全，方便出行，可直達火車站。（2）.人文優(yōu)勢。項目所在區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，是當?shù)刂饕虡I(yè)區(qū)域，人員流通大，企業(yè)、事業(yè)單位較多，有很好的發(fā)展?jié)摿?。?）.政策優(yōu)勢。二中校區(qū)搬遷后，土地閑置較長，政府提倡該地段的開發(fā)，該項目符合城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，容易獲得批準。2.劣勢分析：（1）土地面積有限，開發(fā)有局限，項目規(guī)模和方案有限制。（2）項目處于城市成熟地段，土地購買成本較高，開發(fā)成本增加，（3）出于商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)競爭較大，住宅處于鬧市區(qū)，有時可能過于喧鬧。3.機會分析：（1）本項目的開發(fā)商在湖北叫有實力，近幾年開發(fā)項目均獲得成功，具有很好的品牌效應，品牌認知度較高，（2）在項目一公里內(nèi)，小學、初中和高中一應俱全，并且均為市內(nèi)的名牌學校，會對希望孩子就近上學的家庭有較大的吸引力，給本項目帶來潛在客戶。（3）.項目所在地周邊配置齊全，銀行、商業(yè)網(wǎng)店和休閑娛樂場所較多，適合商業(yè)人員在此居住4.威脅分析：（1）項目的主要威脅為同區(qū)域的同類項目，在項目附近有兩至三個類似項目均以處以建設(shè)后期，這些項目的銷售已經(jīng)開始，對本項目有很大的競爭。（2）本區(qū)域大型商場競爭激勵，商場檔次層次不齊，本項目的商業(yè)區(qū)如果未能較好的開發(fā)對本商場的經(jīng)營有很大影響。（3）國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控對該項目有一定的影響。從項目的總體情況來看，為保證項目開發(fā)成功，一個合理有效的開發(fā)方案是有重要前提。項目開發(fā)方案3房地產(chǎn)市場分析3.1國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有著很重要的作用，所占比例大，作為支柱產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)仍快速的發(fā)展。自政府對房地產(chǎn)進行堅決調(diào)控后，房地產(chǎn)市場有了一定回落。2012年，全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持回落態(tài)勢，房地產(chǎn)主要指標均出現(xiàn)回落跡象，個別指標甚至出現(xiàn)負增長，全國房價漲幅出現(xiàn)明顯回落，半數(shù)城市房價同比出現(xiàn)負增長，但下半年以來，房價環(huán)比出現(xiàn)上漲跡象。2012年1-11月，全國商品房新開工面積為16.2億平方米，下降7.2%，與上年同期相比，增速回落27.7個百分點。其中，商品住宅新開工面積為11.99萬平方米，下降11.1%。 圖3-1商品房新開工面積增長情況2012年1-11月，全國商品房累計銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，增幅同比回落6.1個百分點，與2011年全年相比回落2.5個百分點。其中，商品住宅實現(xiàn)銷售面積81500萬平方米，同比增長2.3%，同比回落5.2個百分點。從各地區(qū)情況來看，北京、貴州、遼寧、福建、山西等省市銷售增長較快，而內(nèi)蒙古、青海、河北、山東等省份則出現(xiàn)較大幅度下降。圖3-2商品房銷售面積增長情況自國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，房地產(chǎn)受到了很大的影響，2008年開始到現(xiàn)在，國家以對房地產(chǎn)市場進行了多次調(diào)控，調(diào)控效果有好有差，總體抑制了房價的快速增值，部分地區(qū)在部分時間內(nèi)房價還出現(xiàn)了負增長，這是一系列調(diào)控所產(chǎn)生的好的作用。房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定性太高，國家不會停止房地產(chǎn)市場的調(diào)控，嚴格控制房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展將會一直是國家的主要目標。因此，未來的房價不會大幅度上漲，小區(qū)域內(nèi)可能有很大的波動，但是房價的上漲時不可避免的。3.2湖北省房地產(chǎn)市場情況2012年，湖北房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)走出一條緩中有降、緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)步回升的路徑。受國內(nèi)經(jīng)濟形勢放緩影響，自3月起，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回落，1-4月增速回落至全年最低點（19.1%），此后的幾個月增速雖有波動，但總體呈現(xiàn)緩中有升、緩中趨穩(wěn)態(tài)勢，進入四季度后，國內(nèi)經(jīng)濟運行出現(xiàn)向好態(tài)勢，湖北落實穩(wěn)增長、促民生一系列調(diào)控措施效用逐步顯現(xiàn)，信心逐步恢復，四季度房地產(chǎn)業(yè)增速總體緩慢回升，全年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速達到22.9%，高于全國6.7個百分點，居全國第13位，比2011年提升6位；居中部第2，僅次于山西，比2011年提升1位。住宅類投資一直是開發(fā)投資的絕對主力。2012年，湖北房地產(chǎn)累計完成開發(fā)投資突破2500億元，達到2539.46億元，增長22.9%。房屋施工規(guī)模繼續(xù)擴大，但增幅趨緩。2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積突破16000萬平方米，達到16819.71平方米，同比增長20.8%，較上年提高1.0個百分點。全年銷量基本處于負增長區(qū)間，但跌幅逐步收窄。2012年，湖北房地產(chǎn)市場需求總體旺盛，呈現(xiàn)逐步活躍、回暖態(tài)勢，其中新建商品房銷售主體依然是期房銷售。全年銷售形勢總體較為低迷，1-4月市場降至低點（銷售面積降幅達14.5%），之后逐步緩慢回升，跌幅逐漸收窄，2012年全省實現(xiàn)銷售面積4037.85萬平米，同比降幅收窄至3.6%。2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3363.83億元，同比增17.5%，較上年回落8.9個百分點，低于同期開發(fā)投資增幅5.4個百分點，從全年來看，這是連續(xù)第10個月低于同期開發(fā)投資增幅。國內(nèi)貸款增速放緩，信貸依賴減弱。2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款512.05億元，占全部到位資金比重為15.2%，較上年降低0.9個百分點。自籌資金和回籠資金加速增長，比重不斷提高。2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金1425.31億元，占全部到位資金比重42.4%，較上年提高0.7個百分點；以定金、預收款和個人按揭貸款等回籠資金為主的其他資金共到位1425.21億元，占比較上年提高1.6個百分點。國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金三項資金來源占全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金比重近達99.9%，主力資金結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，意味著將為全省房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)運行打下堅實基礎(chǔ)。2012年，湖北用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達1303.19萬平米，降幅達17.6%，降幅比上年擴大10.1個百分點。房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿減弱的主要原因，一是由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金較多，后續(xù)資金緊張；二是調(diào)控仍不放松，市場形勢不明，房地產(chǎn)企業(yè)觀望騎墻，不敢輕易出手。3.3荊州市房地產(chǎn)市場情況3.3.12006-2011年市場情況近年來，荊州房地產(chǎn)發(fā)展較快，整體呈上升趨勢，部分年份有回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積等各項指標都一路走高。詳細見表圖3-4荊州城區(qū)完成地產(chǎn)開發(fā)投資圖3-5荊州城區(qū)商品房施工面積圖3-6荊州城區(qū)商品房竣工面圖3-7荊州城區(qū)商品房住宅銷售率3.3.22012年荊州房地產(chǎn)市場情況2012年以來，國家堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，荊州房地產(chǎn)市場形勢比較嚴峻。但由于市場主體各方共同努力，市場仍基本保持平穩(wěn)發(fā)展的局面。2012年1—10月，荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資20.68億元，同比增長3.8%，增幅比去年同期下降20個百分點。其中完成商品住宅投資16.8億元，同比增長4.9%，增幅比去年同期下降29個百分點。2012年1—10月荊州城區(qū)商品房施工面積209.7萬平方米，同比下降4.4%。其中住宅施工面積188.2萬平方米，同比下降5.5%。商品房新開工面積35.6萬平方米，同比下降43.6%；其中商品住宅新開工面積31.2萬平方米，同比下降47.1%。今年荊州城區(qū)房價基本穩(wěn)定，沒有大起大落。荊州城區(qū)商品住宅均價4000元/平方米左右，比去年同期略有下降，低于全省平均水平，也低于武漢、襄陽、宜昌。表3-1市場成交情況表月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月網(wǎng)簽套數(shù)109320174128518332366456383881651671合計60397512052203圖3-10荊州房價走勢圖從圖表中，我們可以看到荊州的房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)中有升。今年成交的三個峰值分別為2月、5月和10月，從數(shù)據(jù)上來看，今年的金九銀十市場也算比較可以，跟市場價格有一定的聯(lián)系。主要原因還是荊州還需得到一定的釋放，市場需求仍然很旺盛。3.3.3荊州房地產(chǎn)市場分析從近年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，荊州市房地產(chǎn)投資額呈上升趨勢，施工面積逐年增加，城區(qū)竣工面積在09年明顯回落，住房銷售情況起伏較大相差28個百分點。2012年房價走勢不平穩(wěn)，跟成交量有密切關(guān)系。市場表現(xiàn)特征為：商品房需要仍然旺盛，供應結(jié)構(gòu)不合理全年商品房成交額呈上升趨勢，在年末達到高峰，但商品房供應結(jié)構(gòu)不合理，中心城區(qū)供應量同比較少，但需求量較多，市區(qū)周邊供應較多，但購買者偏少，不利于均衡發(fā)展。商品房結(jié)構(gòu)變化明顯2012年住宅銷售增長，但多層住宅銷售量減少，主要開發(fā)項目均為高層住宅，銷售量增加，隨著發(fā)開用地日益稀少，高層住宅開發(fā)成為荊州房地產(chǎn)開發(fā)項目的主流，同時在國家的調(diào)控下，高檔住宅開發(fā)量持續(xù)減少，別墅開發(fā)已基本停止。3．房價穩(wěn)中又升荊州房地產(chǎn)市場房價波動較大，新樓盤的開盤會帶動房價的提升，由于經(jīng)濟適用房的投放和銷售量增加，帶給房價一定回落，總體來說2012年房價穩(wěn)步提升，但速度同比放緩。3.3.4荊州房地產(chǎn)市場預測近幾年，國家各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得一定成效，作為房地產(chǎn)市場三線市場的荊州市，根據(jù)《中國荊州市委關(guān)于荊州市經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》的內(nèi)容，到2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資和地方財政收入分別比2010年翻一翻。在加大固定資產(chǎn)同時，發(fā)展壯大房地產(chǎn)行業(yè)。在“十二五”規(guī)劃中，明確提出加快推進李埠港區(qū)、沙北新區(qū)、開發(fā)區(qū)中心商務(wù)區(qū)、火車站片區(qū)、海子湖生態(tài)文化旅游區(qū)等五大片區(qū)建設(shè)，這將進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由上述情況分析，預計荊州市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢為：1.隨著荊州市城市化進程加快，人口總量不斷增加，經(jīng)濟水平不斷提高、政府的政策扶持，居民可支配收入增加和消費需求的提高，荊州的房地產(chǎn)市場需求總量仍會增加。2.在政府的調(diào)控引導下，隨著荊州市城市化進程，城鄉(xiāng)結(jié)合處的發(fā)展和舊城改造力度加大，將會促使市場供應總量的增長，尤其城市邊緣地段。由于新區(qū)的的開發(fā)，荊州新增的可開發(fā)土地有限，因此市場供應總量將保持一定數(shù)額，供求關(guān)系基本穩(wěn)定。3.經(jīng)濟快速發(fā)展帶給居民更多的可支配收入，物價的上漲和低價的上漲等多種因素下，荊州房地產(chǎn)價格仍會平穩(wěn)增長，但速度平穩(wěn)。4.市場競爭加劇，在國家的政策調(diào)控下，小的企業(yè)更加難以生存，優(yōu)勢資源加快向大型企業(yè)流動，土地，資金，人才在行業(yè)競爭中更具影響力。4.項目開發(fā)方案4.1項目周邊情況項目周邊同種類商品房情況項目所在地為荊州市沙市區(qū)中心成熟地段，目前基本沒有尚未開發(fā)的土地，檔期開發(fā)的項目多屬于變更原本有土地性質(zhì)進行開發(fā)，少部分屬于原址進行二次開發(fā)，周邊兩公里主要商品住宅和給住宅項目包括如下幾個：表4-1周邊項目情況表項目名稱開發(fā)商規(guī)模進度售賣情況時尚豪庭荊州市神華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)幢30層高的住宅樓,設(shè)有單層高的地下室進行裝飾工程預售完三進花園住宅小區(qū)完工售完華城豪庭荊州市神華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層,小高層完工無楚天明珠荊州市神明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普通住宅完工售完書香苑襄樊仟和惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司荊州分公司多層,小高層完工開始銷售晶崴公館荊州晶崴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層,超高層完工開始銷售潛在客戶分析從項目坐在地五公里半徑來看，該區(qū)域居住的人員主要包括企業(yè)事業(yè)單位人員，學校教育機構(gòu)人員、經(jīng)商人員等。從居住人員情況分析，本區(qū)的商品房購房者可基本分為以下幾種：一部分是舊房拆遷后，沒有固定住房，該部分客戶主要需求商品住房，這部分消費人群有強烈的購房欲望，對住房的品質(zhì)要求較高；一部分是從事商業(yè)活動人員具有購房需求，地處商業(yè)中心，該人群消費能力強，對房屋有更多的考慮因素是地段和升值潛力；另一邊的是外來務(wù)工人員，該部分人群對住房要求較低，更多考慮的是戶型和價格等因素；最后一部分是出于投資目的購房，房地產(chǎn)調(diào)控雖然抑制了大量房產(chǎn)投資，但仍有人通過其他渠道購房投資。4.2項目方案本項目地處商業(yè)中心，出于主干道上，如直接開發(fā)住宅，不能較大的體現(xiàn)地段價值，所以以商住混合形態(tài)開發(fā)。本項目占地面積23589平米。規(guī)劃用地19706.55平米?？偨ㄖ娣e129093平米（含19560.789平米還建房），其中商業(yè)區(qū)占33943.47平米，住宅區(qū)54613.609平米，公寓占39090平米。容積率為6.5，建筑面積60%。效果圖見圖4-1。圖4-1項目效果圖根據(jù)項目定位，項目設(shè)計方案為：1.建筑方案為有效利用土地面積，擬設(shè)計開發(fā)一棟商業(yè)+住宅樓，外加兩棟公寓，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土改成框架結(jié)構(gòu)體系，地下附一層和地上五層為商場，五層以上為住宅。其中：地下一層和地上五層為商場，總建筑面積33943.47平米。地上五層以上為住宅為54613.609平米，公寓為39090平米，其中還建房占19560.789平方米。。2.建筑等級工程的混凝土結(jié)構(gòu)類別：室內(nèi)外環(huán)境為一類，基礎(chǔ)部分為二b類，結(jié)構(gòu)使用年限70年。工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級；建筑耐火等級：二級；建筑抗震設(shè)防類別：丙類；結(jié)構(gòu)計算考慮地震作用；結(jié)構(gòu)抗震構(gòu)造措施采用抗震設(shè)防烈度：7度；設(shè)計地震分組：第一組；框架結(jié)構(gòu)抗震等級：二級。50年一遇基本風壓0.3KN/平方米；地面粗糙度C;50年一遇基本雪壓：0.3KN/平方米。3.給排水商場：5-8L/平方米，室內(nèi)生活用水根據(jù)實際居住量來定。生活節(jié)水分為高低兩區(qū)，地區(qū)給水有室外給水管網(wǎng)靠自然壓力給水，高區(qū)有地下水泵房變流量穩(wěn)壓全自動設(shè)備給水。4.中央空調(diào)。防排煙系統(tǒng)。中央空調(diào)主要為地下一層及地上五層服務(wù)。空調(diào)設(shè)備不設(shè)機房，屋頂設(shè)置冷熱泵機組。各層每個防煙區(qū)均設(shè)排煙口，排煙系統(tǒng)采用水平布置然后用排煙豎井排煙，排煙風機設(shè)在屋面。在排煙機入口設(shè)置防火閥。5.電力系統(tǒng)外電引入系統(tǒng)由電力設(shè)計院設(shè)計。室內(nèi)電力系統(tǒng)主要包括：室內(nèi)照明，空調(diào)，家電，疏散及應急照明。弱電系統(tǒng)設(shè)計同步進行，留出通訊設(shè)備和電視等各系統(tǒng)的位置。樓頂設(shè)置避雷系統(tǒng)。6.消防系統(tǒng)消費系統(tǒng)包括消防泵系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)和防火排煙系統(tǒng)。屋頂噴淋系統(tǒng)保證平時正常使用，排煙口平時關(guān)閉，并能在消防控制室看著。消防栓能正常使用，在火災發(fā)生時消防控制室能切斷電源。7.環(huán)境保護項目建設(shè)的主要污染時噪音污染和建筑垃圾，在施工中控制，建筑垃圾往掩埋地處理。項目建成后主要污染物為生活污水和生產(chǎn)污水，可直接排入城市污水管道。4.3項目進度計劃4.3.1前期準備工作在項目開發(fā)前期按國家規(guī)定方式購買土地，完成勘察設(shè)計，在規(guī)劃部門進行土地行規(guī)，辦理開工許可證，完成拆遷，并招標選定監(jiān)理單位和施工單位。4.3.2建設(shè)管理和銷售工作施工隊伍進場后，主要工作安排包括基礎(chǔ)開挖、主體建筑、設(shè)備訂購安裝、水電配套、單項和整體工程竣工驗。項目建設(shè)后期組織銷售，辦理相關(guān)證件等階段。4.3.3進度計劃結(jié)合企業(yè)和項目情況，確定項目建設(shè)進度計劃安排，預計銷售周期為兩年，考慮從2013年2月開始報建手續(xù)等工作，4月份開始拆遷工作，7月開始基礎(chǔ)工程建設(shè)，建設(shè)后期2014年8月開始銷售，在2015年1月份建成投入使用，在2月份開業(yè)。表4-2項目進度安排表項目項目進度安排報建手續(xù)2013年2月至2012年3月拆遷2013年4月至2013年6月基礎(chǔ)工程2013年7月至2013年10月主體工程2013年11月至2014年6月安裝工程2013年7月至2014年12月工程驗收2012年12月至2015年1月銷售2014年8月至2016年12月財務(wù)評價和不確定性分析5項目財務(wù)評價和不確定分析5.1項目綜合經(jīng)濟指標本項目占地面積23589平米。規(guī)劃用地19706.55平米。總建筑面積129093平米（含19560.789平米還建房），其中商業(yè)區(qū)占33943.47平米，住宅區(qū)54613.609平米，公寓占39090平米。容積率為6.5，建筑面積60%。5.2項目投資估算5.2.1估算依據(jù)本項目的投資估算以國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》作為估算標準。5.2.2項目開發(fā)成本估算本項目開發(fā)成本包括開發(fā)直接費用和開發(fā)間接費兩部分，具體構(gòu)成如下：（1）開發(fā)直接費土地費用：土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補償費等。該地塊變更土地性質(zhì)，按周邊地價參考，預計需支付土地使用權(quán)出讓金4000萬元。同時項目開工前需搬遷拆除原來的地上部分建筑，謹慎起見預計拆遷費用需花費8025萬元。前期工程費：包括可行性研究（建安費用總額2%）、規(guī)劃設(shè)計（建安費用總額2%）、勘察費用等。主要依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定、估算前期開發(fā)經(jīng)驗及業(yè)內(nèi)平均水平等進行估算。建安成本費：包括建筑成本、安裝成本費用等。此部分費用由設(shè)計院專業(yè)設(shè)計人員估算約25000萬元。其他費用：施工監(jiān)理費按總額1%估算；不可預見費按建安費用總額3%（也可列入開發(fā)間接費用）。（2）開發(fā)間接費用包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、開發(fā)期間稅費等，盎司前期開發(fā)經(jīng)驗及業(yè)內(nèi)平均水平進行估算。項目的初步成本估算如下表5-1項目成本估算表單位：萬元序號項目名稱金額數(shù)據(jù)來源1直接開發(fā)費用386001.1土地使用權(quán)出讓金4000專家估價1.2前期工程費（拆遷安置費）8025估計1.3規(guī)劃設(shè)計費500建安費用總額2%1.4可行性研究費50建安費用總額2‰1.5勘察費50估計1.6建筑安裝工程費25000設(shè)計人員估算1.7不可預見費750建安費用總額3%1.8監(jiān)理費25建安費用總額1‰1.9綠化、墻改等配套費2002開發(fā)間接費用106392.1管理費用750建安費用總額3%2.2銷售費用1900銷售收入的2%2.3財務(wù)費用2258兩年期貸款利息2.4開發(fā)期間稅費57313合計49239備注：為計算方便，上表數(shù)字一律取整。本項成本到49239萬元，按129093平方米建筑面積測算，每平方米開發(fā)綜合成本約3814元（商業(yè)區(qū)和住宅）5.2.2項目銷售收入估計（1）銷售價格確定項目銷售價格的主要依據(jù)：荊州市近年商業(yè)房產(chǎn)銷售價格平均水平（主要參考2012年數(shù)據(jù)）；類似項目的銷售定價；本項目的交通位置等因素；項目的估算成本等。綜合上述等多項因素，項目銷售價格檔案為：地上1—5層，均價2元/平方米；地下附1層，均價1.5元/平方米；地上五層以上，均價6000元/平方米，公寓，均價,5000元/平方米。（2）銷售收入估算在目前荊州房地產(chǎn)市場的大背景下，通過制定必要的營銷計劃和開展銷售工作，預計本項目可在兩年內(nèi)實現(xiàn)100%銷售，商業(yè)區(qū)預售期銷售30%，商業(yè)區(qū)一年銷售完畢，住宅在預售期銷售20%，第一年銷售50%，第二年銷售完畢。預計可得104197萬元銷售收入，具體銷售收入情況見表5-1銷售收入及經(jīng)營稅金及附加估算表。表5-1銷售收入及經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目建設(shè)經(jīng)營期合計20132014201520161銷售收入312596443185071041971.1銷售面積3174759248148281058231.2銷售比例30%50%20%2經(jīng)營稅金及附加1719354446857312.1營業(yè)稅1563322242552102.2 城市維護費109226303652.3教育附加稅34796131563土地增值稅5907121761608196914銷售凈收入23633487116431787755.3資金籌集和使用5.3.1資金籌集方案（1）本項目總投資額共計46486萬元。（2）籌集方案制定1.自有資金。本項目你開發(fā)單位湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近年開發(fā)項目均獲得成功，目前財務(wù)狀況良好，只有少部分銀行貸款，除企業(yè)日常經(jīng)營用流動資金外，企業(yè)在銀行定期存款有數(shù)億元。因此，完全可以為本項目提供全部或部分所需資金。故本項目以企業(yè)自有資金作為主要籌集渠道。2.預收定金。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，商品房購買率較高，項目在辦完相關(guān)手續(xù)后，可提前預售，收取部分定金或銷售收入作為建設(shè)資金補充。3.銀行貸款。建設(shè)前期為緩解資金壓力，向銀行借貸部分資金作為建設(shè)資金。其他方面，依據(jù)行業(yè)慣例，工程建設(shè)過程中將保留部分工程質(zhì)保金，待項目質(zhì)保期結(jié)束后視質(zhì)量情況退還，按25000萬元建安費，5%只憑比例計算，此部分資金約為1250萬元，可在必要時投入建設(shè)開發(fā)運用。5.3.2.資金籌集和使用計劃自有提供資源資金30000億元；公司通過銀行申請兩年期貸款1億元，年利率6%，采取等額支付本息和的辦法償還，公司采取預收定金和提前銷售方式籌集萬元。建設(shè)期第一年投入總投資金額的60%，第二年投入總投資額的40%。表5-4項目籌資及使用計劃單位：萬元序號項目合計建設(shè)期20132014201520161總投資492392893019287674348開發(fā)投資482172893019287不含財務(wù)費用469812833018651財務(wù)費用22586006366743482資金籌措4923928930192872.1自有資金3000018330116702.1.1用于建設(shè)投資30000183301166702.1.2用于流動資金2.2長期借款11236106006362.2.1用于建設(shè)投資10000100002.2.2用于建設(shè)期利息12366006362.3銷售收入800369816743485.4項目財務(wù)評價5.4.1財務(wù)評價依據(jù)本項目財務(wù)評價以《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參與》(第三版)和《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評級方法》作為財務(wù)評價依據(jù)。5.4.2項目財務(wù)評價經(jīng)濟指標本項目財務(wù)評價經(jīng)濟指標主要有財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）、投資回收期等。財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期5.4.3項目盈利能力分析表5-6損益表單位：萬元序號項目建設(shè)經(jīng)營期合計20132014201520161銷售收入0312596443185071041972總成本費用2893019287674348492393營業(yè)稅及附加0171354446857343.1營業(yè)稅156332242552103.2城市維護費109226303653.3教育附加稅04797121564土地增值稅5907121761608196915利潤總額08861182642411295366所得稅02215456660373847稅后利潤06646136981808221528盈余公積金66513701812216根據(jù)表5-7和表5-8表內(nèi)數(shù)據(jù)，分別計算出稅前與稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期。該數(shù)據(jù)在標注表述。表5-7現(xiàn)金流量表（全部投資）序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20132014201520161現(xiàn)金流入1041970321596443185071.1銷售收入1041970321596443185071.2其他000002現(xiàn)金流出8009328330285842047527032.1建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)469812833018651002.2其他2.3經(jīng)營稅金及附加57310171935444682.4土地增值稅19691059071217616082.5所得稅73840221545666033凈現(xiàn)金流量24410-283302767441455828累計凈現(xiàn)金流量-28330-2556318582244104所得稅前凈現(xiàn)金流量31794-283304982487116431累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-28330-2334825363317945折現(xiàn)率12%0.8930.7970.7120.6366稅前凈現(xiàn)值-252993970346834090.稅前凈現(xiàn)值累計-25299-213291335417444計算指標所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率46%36%財務(wù)凈現(xiàn)值1744412036投資回收期1.481.58基準收益率12%12%（1）靜態(tài)盈利能力分析根據(jù)上表數(shù)據(jù)可得，稅前靜態(tài)投資回收期=1+28330/48593=1.48投資利潤率=年利潤總額/總投資*100%=29536/49239=60.0%投資利稅率=年利稅總額/總投資=(29536+5371)./49239=70.9%表5-8現(xiàn)金流量表（自有投資）序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20132014201520161現(xiàn)金流入1041970321596443185071.1銷售收入1041970321596443185072現(xiàn)金流出5937222930241502641588072.1自有資金3000018330116670002.2銷售收入再投入690106981002.3借款本金償還1000000500050002.4借款利息償還225800112911292.5經(jīng)營稅金及附加57310171935444682.6土地增值稅19691059071217616082.7所得稅73840221545666033凈現(xiàn)金流量22152.-18330276638017-301累計凈現(xiàn)金流量-18330-155642245322152.4稅前凈現(xiàn)金流量29536-18330498242582302累計稅前凈現(xiàn)金流量-18330-1334829234295365折現(xiàn)率12%0.8930.7970.7120.6366稅前凈現(xiàn)值18112-16369397030319192稅前凈現(xiàn)值累計-16369-123991792018112計算指標所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率67%51%財務(wù)凈現(xiàn)值1811213135投資回收期1.311.41基準收益率12%12%（2）動態(tài)盈利能力分析根據(jù)表內(nèi)數(shù)據(jù)，經(jīng)計算得出稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為46%，財務(wù)凈現(xiàn)值17444萬元，投資回收期1.48年；稅后財務(wù)內(nèi)部收益率36%、財務(wù)凈現(xiàn)值12036萬元、投資回收期1.58年。財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，且各項財務(wù)指標均大于行業(yè)基準水表，盈利能力滿足行業(yè)要求。（3）項目償債能力分析表5-9資金來源于運用表序號項目合計20132014201520161資金來源14543328930435656443185061.1銷售收入104197312596443185071.2出租收入01.3自營收入01.4自有資金3000018330116701.5長期借款11236106006361.6短期借款01.7回收固定資產(chǎn)余值01.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用9430328930291282708991552.1開發(fā)建設(shè)投資4698128330186512.2財務(wù)費用22586006366743482.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加5731171935444682.6土地增值稅1969159071217616082.7所得稅7384221545666032.8應付利潤2.9借款本息償還10000500050002.1借款利息支付2258112911293資金盈余5113001443637343-6494累計盈余資金0144365177951130表5-10貸款還本付息表序號項目名稱貸款利率建設(shè)經(jīng)營期合計20132014201520161貸款還本付息6%01.1年初貸款累計1000050005000200001.2本年借款10000100001.3本年應計利息60063667434822581.4年末還本50005000100001.5年末付息1129112922581.6年末貸款累計100001000050000250001.7年末還本付息61296129122582還本付息資金來源312596443185071041972.1銷售收入31259644318507104197根據(jù)表5-9和表5-10,中數(shù)據(jù)可得：利息備付率=（息稅前利潤+借款利息支付）/借款利息支付=（29536+2258）/2258=13.2>2.0償債備付率=當期盈余還本付息資金/當期應還本付息金額=（息稅前利潤—所得稅）/(借款本金償還+借款利息支付)=（29127-7282）/（10000+2258）=1.82>1.3該項目利息備付率大于2.0，償債備付率大于1.3，說明項目償債能力較好。（4）.評價結(jié)論通過對項目的財務(wù)評價，項目稅后利潤達到22512萬元，投資利潤達到60.0%，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值17444萬元，投資回收期1.48年，項目在財務(wù)上可行。5.5項目社會評價和技術(shù)評價本項目的實施，符合荊州市建設(shè)商業(yè)中心的整體規(guī)劃和項目所在街道擬進行景觀改造的計劃。項目建成后，可極大提升項目所在區(qū)域的環(huán)境面貌，促進所在區(qū)域的整體形象的提升，對所在區(qū)域內(nèi)整體經(jīng)濟增產(chǎn)有積極作用，項目的社會效益明顯。項目擬選用的設(shè)計方案是建立在現(xiàn)有國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)?；A(chǔ)上的，擬有正規(guī)設(shè)計院進行設(shè)計，有正規(guī)建筑單位承建，項目在技術(shù)上是完全可行的。5.6不確定性分析鑒于本項目的投資回收期較短的具體情況，僅簡單進行盈虧平衡分析，主要進行單因素敏感性分析5.6.1項目盈虧平衡分析項目的成本單價3814元/平方米，銷售率預計為100%。項目的預計銷售平均單價為8017元/平方米，比成本高4203元，當銷售單價下降﹣52.4%時，項目將處于盈虧平衡狀態(tài)，什么本項目承受跌價的風險能力較強。當項目的銷售率達到47.6%時，項目取得的收入才可彌補支出，說明本項目承受銷售率下降的風險能力強。由于該項目為商住一體式，項目的平均售價并不科學，因此此項只能作為一個參考。表5-11項目盈虧平衡表項目變化因素銷售單價（元）銷售率理性狀況8071100%達到平衡點因素變化率﹣47.6%﹣52.4%盈虧平衡點3814敏感性分析結(jié)合XCD項目實際情況，在項目敏感性分析時所選擇的分析指標是項目的財務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)，分別計算和分析在銷售價格、銷售率、建設(shè)成本等三個因素單因素變化±5%、±10%、±15%時對項目財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。為簡便計算,銷售單價按平均單價8017元計算.表5-12敏感性分析（銷售價格、元）單位：萬元價格6517690176678071847588789281變動率﹣15%﹣10%﹣5%0%﹢5%﹢10%﹢15%銷售收入841348908398981104191109400114610119820稅后利潤13621183461993422152243652318323996財務(wù)凈現(xiàn)值5,3866911996112036131721156712905表5-13敏感性分析（銷售率%）銷售率859095100變動率﹣15%﹣10%﹣5%0%銷售收入885679377798987104197稅后利潤15506177211993722152財務(wù)凈現(xiàn)值717887971041712036表5-14敏感性分析（建設(shè)成本、萬元）建設(shè)成本41853443154677749239517015416356625變動率﹣15%﹣10%﹣5%0%﹢5%﹢10%﹢15%銷售收入104197104197104197104197104197104197104197稅后利潤212302030723260221522104419936318828財務(wù)凈現(xiàn)值122781129813153120361092598118697根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下：圖5-1單因素敏感性分析圖5.6.3不確定性分析結(jié)論從以上的分析可以看出，本項目銷售價格、建設(shè)成本等指標的總體安全邊際系數(shù)較高，如僅當項目的銷售價格變動到預期計劃30%以下時，項目才可能出現(xiàn)虧損。通過前面對荊州市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的分析,項目的銷售單價一般不會低于這個數(shù)字，所以項目銷售價格具有較強的抗風險能力。當項目的銷售率變動到47.6%以下時，項目的凈現(xiàn)值將為負數(shù),所以項目的銷售率不能低于47.6%，在分析中盈虧平衡沒有研究價值，只能作為參考。在實施過程中，關(guān)鍵因素是如何提高和保證銷售率，項目必須制定和實施完善的銷售計劃。值得注意的一個情況是，由于目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)增值稅實行四級超率累進稅率，在本項目敏感性分析中，當銷售價格增長10%和建設(shè)成本降低10%時，盡管銷售收入增長和建設(shè)成本降低，但由于增值稅稅率此時由30%提高到40%出現(xiàn)了增值稅增加幅度大于利潤增加幅度，最終導致凈利潤增量減少的情況,因此,在項目實施應避免這種現(xiàn)象的發(fā)生?？傮w而言，通過項目的不確定分析可以認為本項目抗風險能力較強，項目可以實施。結(jié)論6結(jié)論本文運用房地產(chǎn)項目可行性研究的有關(guān)理論和方法，以荊州人信匯房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，結(jié)合荊州市整體經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)行業(yè)情況，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,進行了項目的可行性研究和經(jīng)濟評價，得到了以下主要結(jié)論：荊州人信匯房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)果表明：近幾年內(nèi),荊州市房地產(chǎn)市場仍將保持繁榮局面，市場需求和供給仍將穩(wěn)步增長，市場價格保持上漲但漲幅將趨緩,市場競爭有所加??；就本項目而言，開發(fā)方案應定位為商住混合型項目；項目財務(wù)評價結(jié)果較為理想，稅后利潤達到萬元，在目前宏觀環(huán)境下，項目具有較強的抗風險能力。同時項目的敏感性分析表明，項目的銷售率、增值稅變化對項目影響較大，因此，在項目實施過程中必須充分制定和完善包括銷售方案在內(nèi)的各種方案和應急措施,作好項目銷售等各項工作，確保投資回報，使項目最終成功?？傮w結(jié)論為，由于本項目開發(fā)周期較短，資金主要利用自有資金，項目的財務(wù)評價和敏感性分析結(jié)論均為可行，因此項目的總體風險不大，項目可以進行投資。應該看到的是由于本項目投資回收期只有兩年,項目財務(wù)評價中盈虧平衡指標的分析更多只是作為參考。在敏感性分析中，當多種因素的變動互相關(guān)聯(lián)且同時發(fā)生變動的情況下