養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究1、關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/社會(huì)背景中國正在快速步入老齡化社會(huì)，而由于中國人口基數(shù)大和實(shí)行計(jì)劃生育的因素，中國的老齡化進(jìn)程呈現(xiàn)出數(shù)量大、增長速度快的特點(diǎn)。根據(jù)右圖表示中國人口分布比例的金字塔圖明顯可見：位于中段，30-50歲的人群在人群中比例最大，如果將50歲以上的人群視為養(yǎng)老產(chǎn)品的需求者，則未來30年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)有非常旺盛的市場需求。出生在五、六十年代的人（50-60歲），其中有相當(dāng)一部分是當(dāng)代國家體制改革的受益者，加上中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在及未來的平穩(wěn)快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入或逐步步入養(yǎng)老產(chǎn)品需求人群的中國人是具有一定購買能力的。觀點(diǎn)：由以上結(jié)論，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來了一個(gè)巨大的市場機(jī)遇。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/政策背景目前我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供前所未有的政策扶持。1996年8月，全國人大通過《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》。我國政府先后共制定了200多個(gè)老年政策法規(guī)，數(shù)量眾多，涉及面廣。2002年至今出臺(tái)的關(guān)于中國養(yǎng)老的主要政策：HISTORY20022006200720102011?國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡辦公室和發(fā)改委《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》?中共中央、國務(wù)院《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》十七大《報(bào)告》全國老齡委《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》民政部《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》國務(wù)院新聞辦《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》優(yōu)先供地稅費(fèi)減免優(yōu)惠利率貸款貼息培訓(xùn)支持科技服務(wù)……通過文件，政府制定了一系列引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/市場現(xiàn)狀從統(tǒng)計(jì)來看，國內(nèi)外情形相仿，居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老呈現(xiàn)90：7：3的比例關(guān)系。所以從市場角度來看，居家養(yǎng)老擁有最大的市場價(jià)值。居家養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在普通住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)時(shí)，就把老年人的需求考慮進(jìn)去，即打造“通用住宅”。如果在開始就考慮這些需求，成本不會(huì)超過房屋造價(jià)的1%，日本在此方面經(jīng)驗(yàn)豐富。專門為老年人建設(shè)的社區(qū)，通常設(shè)置大量的老年人健康、娛樂配套。這樣的社區(qū)是非常受歡迎的，老年人到這種社區(qū)有集體生活，可能有人照顧，也不感覺孤獨(dú)，該類項(xiàng)目國內(nèi)如北京太陽城比較成功。專門的養(yǎng)老院，有完善的醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施，通常屬于政府的公益項(xiàng)目，為有特殊需要的老年人群設(shè)立。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/市場現(xiàn)狀目前國內(nèi)已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的開發(fā)商一覽：企業(yè)項(xiàng)目信息運(yùn)營模式1萬科地產(chǎn)在北京、青島、武漢、廣東等地項(xiàng)目中有涉及，在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項(xiàng)目中配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。作為萬科進(jìn)軍老年地產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目——“萬科幸福匯”項(xiàng)目已落戶北京房山，并將于2012年竣工，被稱作“活躍長者之家”，定位是“面向活躍、高知、長者的服務(wù)式公寓”。杭州萬科良渚文化村的老年公寓“隨緣嘉樹”項(xiàng)目正在規(guī)劃中，廣東清遠(yuǎn)北部萬科城項(xiàng)目養(yǎng)老地產(chǎn)組團(tuán)的前期規(guī)劃亦在進(jìn)行中。嚴(yán)格限定于產(chǎn)品層面，計(jì)劃建更多更好的“長者住宅”（已納入公司發(fā)展戰(zhàn)略），服務(wù)上除引入親和源外，亦會(huì)與水博克合作。2保利地產(chǎn)已成立“善居養(yǎng)老研究中心”，并與北京安平投資有限公司共同合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社區(qū)”是保利首個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目。擬引入日本模式，但合作方式尚在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。3花樣年地產(chǎn)6月底收購深圳南山區(qū)TCL項(xiàng)目地塊興建第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。定位于健康產(chǎn)業(yè)園，并與其它產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)組合，涉及老年人的健康體檢、運(yùn)動(dòng)、體育訓(xùn)練、健康理療等具體項(xiàng)目。將于明年開業(yè)。公司稱在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營模式研究已完成。具體不詳，待了解。5北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京太陽城坐落于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，社區(qū)建有：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂、文化宮、購物中心、家政服務(wù)中心、假日酒店、溫泉會(huì)館七大公建設(shè)施，讓業(yè)主不出社區(qū)，即可享受全方位的周到服務(wù)。以地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)營，僅象征性拿出規(guī)劃中12%的產(chǎn)品做養(yǎng)老公寓。6東方太陽城中科院屬下一家房地產(chǎn)公司，已轉(zhuǎn)制為民營企業(yè)。旗艦項(xiàng)目位于在北京順義潮白河畔，已開發(fā)十年，社區(qū)已成熟，在山東、海南等地正在籌建東方太陽城連鎖品牌項(xiàng)目。以地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)營，產(chǎn)權(quán)銷售型，象征性拿出三棟樓做養(yǎng)老公寓。7燕達(dá)房地產(chǎn)旗下項(xiàng)目燕達(dá)國際健康城位于北京東燕郊開發(fā)區(qū)，北京天安門30公里。是一座超大規(guī)模、國際化、信息化的綠色生態(tài)醫(yī)療健康和老年養(yǎng)護(hù)基地。其中組團(tuán)金色年華老年護(hù)理中心以會(huì)員制方式經(jīng)營。8親和源股份有限公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個(gè)老年人會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源會(huì)員制社區(qū)。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米。土地性質(zhì)為政府劃撥，運(yùn)營模式均較為成熟。9首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)去年年中，聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個(gè)位于河北香河的養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積近200萬平方米。不詳。企業(yè)項(xiàng)目信息運(yùn)營模式10云天房產(chǎn)集團(tuán)在轉(zhuǎn)塘金家?guī)X開發(fā)的金色年華退休生活社區(qū)總占地面積達(dá)250畝。金色年華吸納了國外先進(jìn)的經(jīng)營服務(wù)模式，配備了醫(yī)療中心、老年大學(xué)、國際交流中心、休閑娛樂中心、度假賓館等硬件設(shè)施，成為了國內(nèi)首個(gè)集生活居住、康復(fù)療養(yǎng)、休閑娛樂、旅游度假于一體，專為退休人士精心打造的多功能園林式的生活社區(qū)。不詳。11綠城集團(tuán)臨平項(xiàng)目綠城藍(lán)庭在老年公寓方面有所涉足，向市場推出了70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。不詳。12榮禾集團(tuán)在西安樓觀公社項(xiàng)目中有配建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。擬引進(jìn)澳洲水博克模式。13綠地集團(tuán)早在2004年就推出綜合性養(yǎng)老項(xiàng)目21城孝賢坊。不詳。14廣州家和集團(tuán)宣布在白云區(qū)的500畝廣東頤老園項(xiàng)目將在今年底或明年初動(dòng)工，計(jì)劃5年后主力進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，成為專業(yè)的老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營商。不詳。15祈福集團(tuán)旗下廣州祈福護(hù)老公寓依托國家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長者公寓，全國首間酒店式護(hù)老公寓，目前已吸引許多來自香港、廣州、深圳等地長者入住。會(huì)員制模式。16蔚藍(lán)房地產(chǎn)在沈陽新推有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目待了解。17卓達(dá)集團(tuán)與臺(tái)灣群業(yè)就中國養(yǎng)老示范社區(qū)項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作。在天津武清建設(shè)開發(fā)的養(yǎng)老示范社區(qū)項(xiàng)目，是國家民政部批準(zhǔn)的在天津建設(shè)的中國養(yǎng)老示范基地項(xiàng)目中的一部分。該項(xiàng)目規(guī)劃總投資200億元，總建筑面積達(dá)600萬平方米。不詳。18明駿集團(tuán)5月20日在廣州召開打造中國健康養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)第一品牌動(dòng)員大會(huì)。將繼續(xù)擴(kuò)建和完善明駿九曲度假村、明駿新知青村旺茂分村兩大健康養(yǎng)老養(yǎng)生基地，爭取在3年內(nèi)把公司旗下的頤添年大型連鎖機(jī)構(gòu)打造成為中國健康養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)的第一品牌。不詳。19海南天水房地產(chǎn)旗下項(xiàng)目文昌天水星河位于航天城——海南省文昌市文航大道南側(cè)，是以“養(yǎng)老·休閑·度假”為主題的中高檔住宅小區(qū)。不詳。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/市場現(xiàn)狀企業(yè)項(xiàng)目信息運(yùn)營模式20新華錦集團(tuán)聯(lián)合日本長樂控股株式會(huì)社投資3億元啟動(dòng)的“長樂國際頤養(yǎng)中心”在嶗山區(qū)投入運(yùn)營，揭開高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的面紗。非會(huì)員入住每月收費(fèi)1萬元，常住養(yǎng)老三年以上至幾十年，根據(jù)房型不同，需要繳納199萬至300萬元的押金。日本模式。21世紀(jì)愛晚在全國7省市大面積圈地規(guī)劃建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但至今除了投資金額最少的海南興隆項(xiàng)目接近完工，其他地區(qū)均無進(jìn)展。世紀(jì)愛晚亦是新華錦陽光城投資方之一?！?2今典集團(tuán)正加大對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入力度，正在開發(fā)酒店式的養(yǎng)老地產(chǎn)?！?3麗水松坪農(nóng)林開發(fā)有公司8月13日，與浙江大學(xué)生態(tài)規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)研究所正式簽署項(xiàng)目合同，《麗水市松坪民族特色養(yǎng)老示范區(qū)概念性規(guī)劃》正式啟動(dòng)。將打造獨(dú)具畬族民族特色的“民族特色養(yǎng)老基地”，成為旅游度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、養(yǎng)生、養(yǎng)老管護(hù)培訓(xùn)為一體的省級(jí)養(yǎng)老示范區(qū)?！?4香樹灣養(yǎng)老社區(qū)位于浦東新區(qū)南匯宣橋鎮(zhèn)，占地約100畝，總建筑面積約11萬平方米，規(guī)劃有300個(gè)福利性養(yǎng)老床位與532套老年公寓。2013年投入使用。從社區(qū)養(yǎng)老到養(yǎng)老社區(qū)。25路勁地產(chǎn)正在籌建上海養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，很有可能選擇自持，選擇長線投資，但對于土地定位、設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制、服務(wù)以及后期運(yùn)營，要求比較高。與日本馬森集團(tuán)合作。26海滄人壽健康科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目廈門首個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地———海滄人壽健康科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目花落海滄天竺山片區(qū)。該基地規(guī)劃養(yǎng)老養(yǎng)生居住區(qū)和區(qū)域配套設(shè)施，涵蓋旅游度假、體育運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生居住和養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)總部四大板塊，總投資230億元，總占地約4.2平方公里。不詳。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/市場現(xiàn)狀企業(yè)項(xiàng)目信息運(yùn)營模式1復(fù)星國際未來看好旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)，且會(huì)加大這兩個(gè)產(chǎn)品類型的投資。復(fù)星自身有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)可以配合養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。不詳。2永泰紅磡（天津）正準(zhǔn)備調(diào)整自己的戰(zhàn)略方向，轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ觥袄夏牮B(yǎng)生地產(chǎn)”（項(xiàng)目信息未公布）。不詳。3吉糧集團(tuán)房地產(chǎn)擬在海南打造一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，配套包括五星級(jí)酒店、體育運(yùn)動(dòng)公園、高檔地產(chǎn)、風(fēng)情小鎮(zhèn)等。不詳。4金成集團(tuán)（杭州）金成集團(tuán)將合作方鎖定在了美國最大的房地產(chǎn)企業(yè)——普爾特公司。公司將在杭州、海南以及北方等全國重要城市布局大型的以養(yǎng)生休閑服務(wù)為內(nèi)涵的養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)不同城市特性和條件，將養(yǎng)生休閑概念融合到地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)建設(shè)中。從而開發(fā)更具國際化、人性化的高品質(zhì)項(xiàng)目，真正實(shí)現(xiàn)候鳥式的生活。不詳。5華潤地產(chǎn)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。項(xiàng)目待了解。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/市場現(xiàn)狀國內(nèi)擬進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的開發(fā)商一覽：企業(yè)項(xiàng)目信息運(yùn)營模式1泰康人壽是保險(xiǎn)界中步子邁得最大的公司之一。2009年11月第一個(gè)獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資格，成為保險(xiǎn)業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。隨后又斥資40億元購置小湯山溫泉鄉(xiāng)2000畝地，建造第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)（2013年至2014年建成）。今年初，在崇明島圈地2000畝用于建造高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)。在三亞亦有項(xiàng)目。計(jì)劃將高檔養(yǎng)老社區(qū)的模式在全國鋪開。具體不祥。2中國人壽中國人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資緊隨泰康人壽其后，就連項(xiàng)目選址也與后者頗為相似。已在河北廊坊拿地超萬畝，總投資額約100億元。初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)一南一北的格局，而公司在南方的落腳點(diǎn)則與泰康人壽一樣是海南。不詳。3合眾人壽2010年4月，武漢市蔡甸區(qū)政府與合眾人壽簽訂100億元的合眾人壽健康社區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積160萬平方米左右，項(xiàng)目建成后可容納老人上萬人?！?上海崇明陳家鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司與太平洋保險(xiǎn)建一個(gè)占地約500余畝的高端養(yǎng)老院，該養(yǎng)老院有望在2013年底或2014年建成。入住該養(yǎng)老院的話預(yù)計(jì)每月花費(fèi)要上萬元。供地模式尚未確定。5亞洲醫(yī)療控股公司旗下項(xiàng)目丹田醫(yī)居社區(qū)位于大連市。醫(yī)居社區(qū)里的醫(yī)院，不像傳統(tǒng)醫(yī)院，甚至不像醫(yī)院，但是，所有醫(yī)居社區(qū)內(nèi)的醫(yī)院，都是國際醫(yī)院。未來，醫(yī)居社區(qū)會(huì)在全國一二線城市相繼落地。由美國CHMS醫(yī)院管理集團(tuán)運(yùn)營，并分享所有的國際醫(yī)療資源。偏重醫(yī)療護(hù)理型。6中華國際老年康福中心/青島蔚山康橋投資公司將融資40多億元，在青島膠南小珠山建立一個(gè)“航母級(jí)”的養(yǎng)老中心———青島康福中心。占地4500畝，床位數(shù)達(dá)5000張。在其內(nèi)部建立獨(dú)立的大型醫(yī)院，將成為全國最大的綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。首次提出“醫(yī)療安養(yǎng)”模式。7寶鋼建筑公司與迪賽投資寶鋼全資子公司寶鋼建筑公司和迪賽投資在上海宣布將攜手進(jìn)軍四川“老齡產(chǎn)業(yè)”,投資150億元,在綿陽打造中國第一座長者康居及“精英長者”總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新型城市綜合體——中國樂齡城。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/市場現(xiàn)狀國內(nèi)險(xiǎn)資或其他投資渠道的養(yǎng)老項(xiàng)目一覽：企業(yè)項(xiàng)目信息運(yùn)營模式1中國紅十字基金會(huì)與哈工大集團(tuán)在深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)土洋海邊選擇了一塊156004.3平方米的項(xiàng)目用地，用于建設(shè)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前期，哈工大集團(tuán)丁香俱樂部公司已投入近8000萬元用于填海平整土地。不詳。2中國紅十字基金會(huì)與北京城建“曜陽國際老年公寓”密云項(xiàng)目不詳。3馬鞍山市政府馬鞍山市針對長三角推出“國際養(yǎng)老城”項(xiàng)目，規(guī)劃中的該項(xiàng)目配有專科特色醫(yī)院、高端體檢中心、老年病研究所、急救中心、理療康復(fù)中心、護(hù)士培訓(xùn)學(xué)校、專家公寓及員工宿舍等，而且都是國際水準(zhǔn)。除此之外，商業(yè)配套也少不了，酒店、超市、電影院，甚至連小學(xué)和幼兒園都在配套計(jì)劃中。中國現(xiàn)在的養(yǎng)老模式一般只有社會(huì)化養(yǎng)老和居家養(yǎng)老兩種，他們是第三種模式—社區(qū)養(yǎng)老。4中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、扶綏縣政府、五行創(chuàng)展投資三方合作共建中國樂養(yǎng)城。項(xiàng)目擬建設(shè)老年養(yǎng)生養(yǎng)老專屬社區(qū)約６０萬㎡，包括特色老年養(yǎng)生公寓、樂養(yǎng)中心（老年大學(xué)及文化創(chuàng)意園）、老年特色商業(yè)、樂養(yǎng)服務(wù)中心及園林景觀和綜合配套；探視及旅游度假酒店（五星級(jí)）、康體康復(fù)中心、老年?？漆t(yī)院等約１５萬㎡。項(xiàng)目總投資約３０億元。不詳。企業(yè)項(xiàng)目信息運(yùn)營模式1城堡投資總部位于美國、掌管約440億美元的對沖基金公司城堡投資，正準(zhǔn)備募集10億美元投資中國沿海城市的養(yǎng)老地產(chǎn)。引入國外的養(yǎng)老模式，希望能在中國開花結(jié)果。2EmeritusCorp.美國老年社區(qū)領(lǐng)先開發(fā)商，與國內(nèi)相關(guān)部門開始接觸，意欲進(jìn)入中國市場。不詳。3LifeCareServicesLLC美國老年社區(qū)領(lǐng)先開發(fā)商，與國內(nèi)相關(guān)部門開始接觸，意欲進(jìn)入中國市場。不詳。國內(nèi)政府或慈善基金開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目一覽：國外投資商擬開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目一覽：Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/市場現(xiàn)狀Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/核心問題在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、企業(yè)不斷尋求市場突破口的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了一個(gè)新的關(guān)注點(diǎn)。但是，討論越來越熱烈的“養(yǎng)老論”出現(xiàn)了眾說紛紜、各執(zhí)一詞的復(fù)雜局面，這不是因?yàn)檫@個(gè)問題本身有多復(fù)雜，而是參與思考、志在構(gòu)建養(yǎng)老體系的各路人士們出發(fā)點(diǎn)不同、動(dòng)機(jī)有異。從最簡單的邏輯出發(fā)，研究養(yǎng)老地產(chǎn)，無非弄明白這幾個(gè)問題：怎樣進(jìn)入？融資方式如何做？經(jīng)營模式做出什么東西？產(chǎn)品設(shè)計(jì)Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/融資方式從開發(fā)主體看，開發(fā)商、保險(xiǎn)公司、政府是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)主要力量。而國外養(yǎng)老地產(chǎn)投資商未來有可能會(huì)成為第四股力量。開發(fā)商保險(xiǎn)公司政府保險(xiǎn)公司和政府作為投資主體進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)（與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院相比），在投資金額、融資渠道和建設(shè)規(guī)模上更為突出。開發(fā)商在運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，由于可能難以從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲得資金支持，有可能會(huì)發(fā)生“企業(yè)做金融”的情況。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/融資方式親和源采取的兩部收費(fèi)制，即會(huì)員卡費(fèi)用（45-88萬）+年費(fèi)（3-7萬/年）的方式就是一種“企業(yè)做金融”的模式。會(huì)員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權(quán)年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購買會(huì)員卡費(fèi)用小戶型50萬45萬中戶型55萬大戶型88萬年費(fèi)小戶型2.98萬/年/套2.38萬/年/套中戶型4.98萬/年/套大戶型6.98萬/年/套備注

允許轉(zhuǎn)讓會(huì)員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費(fèi)用可退

超過15年，超過時(shí)間免費(fèi)戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大戶型（120平方米）

親和源會(huì)員制社區(qū)的運(yùn)營以會(huì)員制模式為載體，通過會(huì)員制的運(yùn)營構(gòu)建了俱樂部式的服務(wù)模式，從而提升與保障養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)

親和源會(huì)員制的會(huì)員卡體系分為記名會(huì)員卡與不記名會(huì)員卡。咨詢合同章程入會(huì)申請推薦人擔(dān)保人體檢合格入會(huì)審核會(huì)員確認(rèn)會(huì)員信息登記權(quán)益人合約入住合同入住Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/融資方式險(xiǎn)資進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，有效拓寬了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融資渠道，并拉長了壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。多家保險(xiǎn)企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，多以升級(jí)版養(yǎng)老院的形式推出險(xiǎn)資投資模式全資模式股權(quán)合作模式股權(quán)投資模式購買房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式發(fā)行類不動(dòng)產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計(jì)劃模式保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的重要意義：1.投資養(yǎng)老社區(qū)可以緩解保險(xiǎn)資金“長短錯(cuò)配”壓力；2.投資養(yǎng)老社區(qū)可以完善保險(xiǎn)公司運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)鏈。上游：醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等中游：養(yǎng)老社區(qū)下游：老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/經(jīng)營模式由區(qū)位分類，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)可以分為度假養(yǎng)老、郊區(qū)養(yǎng)老、市區(qū)養(yǎng)老幾類。度假養(yǎng)老國內(nèi)人群：據(jù)全國老齡委的調(diào)查顯示，我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，開發(fā)旅游地產(chǎn)時(shí)考慮老年產(chǎn)品是一個(gè)值得關(guān)注的方向。國外人群：一些發(fā)達(dá)國家，如日本、瑞士養(yǎng)老成本非常高，勞動(dòng)力缺乏，所以這些國家期望讓本國的老人在比較健康的階段到中國來養(yǎng)老，身體變差了之后再回國，所以，國外這部分人群也是我們未來開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)可能會(huì)利用到的客群。郊區(qū)養(yǎng)老老年人群體的特征是身心自由，不需要考慮上下班，所以郊區(qū)樓盤對他來講是一樣的。于是郊區(qū)樓盤對于上班族這是低價(jià)值的，但對于老年人群，更好的環(huán)境更好的空氣，適合養(yǎng)老，所以遠(yuǎn)郊地產(chǎn)反而在一定情況上是適合養(yǎng)老，土地的價(jià)值反而被釋放出來了。市區(qū)養(yǎng)老未來城市市區(qū)內(nèi)會(huì)有一部分社區(qū)向養(yǎng)老轉(zhuǎn)型，更多地注入老年服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)能夠在市區(qū)當(dāng)然好，但是市區(qū)內(nèi)資源非常有限，空間太小，成本過高，所以養(yǎng)老地產(chǎn)要想有一定的規(guī)模，還是要去走郊區(qū)化、遠(yuǎn)郊化路線。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/經(jīng)營模式候鳥式養(yǎng)老：老年人像“候鳥”一樣四處度假旅游，根據(jù)不同季節(jié)，老人選擇度假式異地養(yǎng)老，住在異地養(yǎng)老院。異地養(yǎng)老的時(shí)間，根據(jù)老人需求，短則15天、長則兩三個(gè)月。養(yǎng)老院按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，提供適宜老年人居住、生活、娛樂、保健的養(yǎng)老場所和服務(wù)設(shè)施，老人外出游玩時(shí)，還會(huì)派醫(yī)務(wù)人員“保駕護(hù)航”。典型項(xiàng)目：昆明市盤龍區(qū)太陽城老年公館項(xiàng)目綜述：昆明市盤龍區(qū)太陽城老年公館是一個(gè)別墅式異地養(yǎng)老養(yǎng)生機(jī)構(gòu)。常年接收全國各地來云南養(yǎng)老及旅游的老人。公館引進(jìn)國際國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的先進(jìn)管理及服務(wù)理念，主要接納生活完全能夠自理的老人和候鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老的老年群體。為老年人提供居住、生活照料、膳食、心理、精神支持服務(wù)。太陽城老年公館為入住老人每天查房，定期組織老年人體檢，建立老年人健康檔案和制定老年人個(gè)案護(hù)理計(jì)劃，使入住老年人得到相應(yīng)的養(yǎng)生保健。養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)是采取銷售還是持有經(jīng)營的模式，其實(shí)通常是由開發(fā)土地屬性決定的。出售持有如果土地屬性一開始即為政府相關(guān)部門比如民政部門劃撥的養(yǎng)老社區(qū)用地，銷售產(chǎn)權(quán)存在一定的障礙，則需要引入會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式，通過銷售會(huì)員卡以及諸多服務(wù)的方式運(yùn)營。此種模式的優(yōu)勢在于養(yǎng)老社區(qū)比較正宗、純正，其核心競爭力在于專業(yè)的服務(wù)，有利于可持續(xù)性經(jīng)營和品牌形象的沉淀。上海親和源是持有經(jīng)營模式的典型案例通過市場招拍掛等公開出讓渠道拿到的70年產(chǎn)權(quán)的商品房建設(shè)用地項(xiàng)目，最直接有效的開發(fā)模式是借鑒常規(guī)住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作，只不過在前期規(guī)劃和策劃階段，將適老化社區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念和適用于老年人群體的核心配套和相關(guān)配套考慮進(jìn)去，做好公共服務(wù)空間，在銷售階段采用出售產(chǎn)權(quán)房方式，在整個(gè)社區(qū)形成居家養(yǎng)老的氛圍。北京太陽城是出售模式的典型案例出租或出售，只是物業(yè)的持有形式在發(fā)生變化，并不影響社區(qū)的功能。無論是持有還是出售，養(yǎng)老社區(qū)都要具備同樣的功能，經(jīng)營問題不能跟社區(qū)的功能相沖突。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/經(jīng)營模式Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/經(jīng)營模式國內(nèi)的會(huì)員制盈利模式是在國外原有的模式基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新改進(jìn)：會(huì)員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。原有模式中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會(huì)員制度來講，更容易被中國市場接收。改進(jìn)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)其他的盈利模式：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。逆抵押貸款購房在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。分散租賃模式Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/經(jīng)營模式Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/經(jīng)營模式養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該賺什么錢？賺土地的錢賺服務(wù)的錢賺設(shè)施的錢賺人群的錢相比之下，遠(yuǎn)郊地產(chǎn)反而在一定程度上更適合養(yǎng)老，因而土地價(jià)值得以提升。賺量身定做的錢養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費(fèi)的需求，所以發(fā)展商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢的機(jī)會(huì)。為老年人配制的會(huì)所，跟平時(shí)上班族配制的會(huì)所完全不一樣，因?yàn)槔夏耆艘惶斓酵碓谀抢锘顒?dòng)，只要把這個(gè)地方做好，老年人就愿意在那里買單。當(dāng)一個(gè)社區(qū)成熟之后，會(huì)形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值。細(xì)分市場、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行有針對性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價(jià)值。這部分是最容易，也是開發(fā)商最想賺到的錢服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國內(nèi)項(xiàng)目的短板，未來需要開發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng)從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要開發(fā)商進(jìn)行長時(shí)間的探索，才有可能實(shí)現(xiàn)Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/產(chǎn)品設(shè)計(jì)老年住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需從老年人的需求出發(fā)，而根據(jù)老年人的身體和心理健康狀況可將其分成四個(gè)階段，不同的階段有不同的需求。類型特征配套服務(wù)需求GG（gogo）可以自由地活動(dòng)對社區(qū)配套和服務(wù)和一般社區(qū)區(qū)別不大SG（slowgo）身體機(jī)能開始下降區(qū)別和普通社區(qū)較大，要有護(hù)理服務(wù)才能匹配和確保安全。不同的社區(qū)會(huì)有不同的應(yīng)對方式。這些社區(qū)核心的差別不在于配套，而在于整個(gè)社區(qū)的開發(fā)理念和價(jià)值觀。NG（nogo）不能走動(dòng)，處于臥床狀態(tài)GOING臨終狀態(tài)，即將離去注：以上這種老年人的階段劃分跟實(shí)際年齡不一定直接掛鉤。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/產(chǎn)品設(shè)計(jì)一個(gè)專為老年人解決日常生活的社區(qū)，需要遵循九個(gè)設(shè)計(jì)原則：促進(jìn)社交與溝通促進(jìn)親友子女探訪無障礙，適應(yīng)性促進(jìn)活動(dòng)促進(jìn)健康便于醫(yī)護(hù)與服務(wù)的介入陽光化、時(shí)尚化、年輕化針對不同體能狀態(tài)的適用性開放兼容性Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目醫(yī)療文化娛樂生活休閑服務(wù)商業(yè)其他上海親和源醫(yī)院護(hù)理中心老年大學(xué)健康會(huì)所泛會(huì)所迷你高爾夫活動(dòng)廣場門球場舞蹈廣場功能活動(dòng)區(qū)護(hù)理服務(wù)物業(yè)管理商業(yè)街室外茶座度假酒店—北京東方太陽城綜合性醫(yī)院太陽會(huì)所老年大學(xué)精品圖書館

陶藝館棋牌吧演藝舞臺(tái)室內(nèi)溫泉泳池特色農(nóng)場垂釣區(qū)室外自助燒烤室外運(yùn)動(dòng)場所醫(yī)療服務(wù)物業(yè)管理度假酒店咖啡館KTV中、西餐廳幼兒園北京太申祥和山莊太醫(yī)館（中醫(yī)）養(yǎng)老院養(yǎng)生保健會(huì)所書院室外垂釣區(qū)醫(yī)療服務(wù)物業(yè)管理度假酒店—北京曜陽老年公寓基礎(chǔ)醫(yī)療保障醫(yī)療護(hù)理緊急救護(hù)老年大學(xué)游泳、桑拿保健按摩閱覽室書畫室棋牌室室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館室外運(yùn)動(dòng)場所醫(yī)療護(hù)理服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)家政服務(wù)維修服務(wù)安保服務(wù)日常生活服務(wù)餐飲超市—云南臥云仙居新健康療養(yǎng)院養(yǎng)生會(huì)所野戰(zhàn)基地原生態(tài)蔬菜大棚棋盤廣場醫(yī)療保健服務(wù)物業(yè)管理星級(jí)酒店生態(tài)餐廳兒童游樂區(qū)國內(nèi)典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)置一覽：Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目醫(yī)療文化娛樂生活休閑服務(wù)商業(yè)其他綠地21城孝賢坊社區(qū)醫(yī)院老年大學(xué)養(yǎng)生文化館—醫(yī)療服務(wù)物業(yè)管理星級(jí)酒店商業(yè)街大型生活廣場幼兒園臺(tái)灣長庚養(yǎng)生文化村社區(qū)醫(yī)院閱覽室桌球室棋牌室美術(shù)教室證券室交誼室、佛堂、禮拜堂電腦教室舞蹈教室健身房KTV門球場籃球場網(wǎng)球場園藝農(nóng)場物業(yè)管理護(hù)理服務(wù)居家照顧服務(wù)餐廳美容理發(fā)室兒童游戲場總結(jié)：養(yǎng)老項(xiàng)目中，醫(yī)療配套是基石。完善的醫(yī)療配套以“醫(yī)院+療養(yǎng)院”為標(biāo)準(zhǔn)，而開發(fā)商若想提供專業(yè)的醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)，一般是采用將該部分業(yè)務(wù)外包給專業(yè)醫(yī)院（上海親和源）或是采用和品牌醫(yī)院合作（社區(qū)內(nèi)設(shè)置提供基礎(chǔ)醫(yī)療保障的醫(yī)院，并可和大醫(yī)院直接對接）的方式。除了為老年人提供保證身體健康的配套外，精神娛樂方面的配套同樣非常重要。老年大學(xué)、養(yǎng)生會(huì)所、棋牌室等是標(biāo)配，一定的戶外運(yùn)動(dòng)場所和設(shè)施也是必需的，如門球場、垂釣區(qū)等。一些項(xiàng)目根據(jù)條件，還會(huì)有農(nóng)莊、園藝等特色配套，豐富了老年人的休閑娛樂生活。一些配套較完善的項(xiàng)目還會(huì)設(shè)置有兒童活動(dòng)的場所，這樣就方便了當(dāng)子女來看望照顧老人時(shí)，一同前來的小孩有可以活動(dòng)的地方，是非常人性化的設(shè)置。Part1——關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的思考/產(chǎn)品設(shè)計(jì)功能需求居住功能生活休閑功能文化娛樂功能醫(yī)療護(hù)理功能服務(wù)功能商業(yè)功能其他功能注重空間的無障礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人基本的生活居住需