沈陽千緣財富星座住宅項目市場競品營銷推廣策劃

千緣財富星座市場競品分析1

宏觀市場

第一部分2區(qū)域市場第二部分目錄Catalog1

PART1：宏觀市場

宏觀市場分析沈陽市場分析政策環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊土地市場：住宅用地量低于去年十大城市降幅顯著新房市場：成交量低位運(yùn)行百城住宅均價環(huán)比大幅回落二手房市場：2012年03月二手中介破產(chǎn)過2000家成交量下行趨勢更為顯著品牌房企：加速推盤減少拿地業(yè)績下滑降低售價房地產(chǎn)市場運(yùn)行五大方向概述運(yùn)行特點(diǎn)：環(huán)比下落，樓市降價已成定局，未來市場不容樂觀！樓市動態(tài)宏觀市場|宏觀市場分析2012年政策不斷出臺，調(diào)控日漸嚴(yán)峻樓市動態(tài)宏觀市場|宏觀市場分析【政策】三限政策整體持續(xù)、房產(chǎn)稅將擴(kuò)大。下半年有可能取消大戶型豪宅限購令，但強(qiáng)推房產(chǎn)稅【信貸】適度放松信貸，信托等產(chǎn)品被監(jiān)察。信貸政策可能適度放松，尤其是首套放貸可能放松，但信托產(chǎn)品可能成為“搞死”房企的一大原因，信托等產(chǎn)品應(yīng)該被嚴(yán)控。【開發(fā)商】優(yōu)勝劣汰持續(xù)，加速寡頭地產(chǎn)形成。每一輪宏觀調(diào)控期都是優(yōu)勝劣汰期，每輪嚴(yán)厲的調(diào)控將導(dǎo)致房企減少15%－30%。強(qiáng)者愈強(qiáng)，二八定律、寡頭地產(chǎn)正逐漸成現(xiàn)實(shí)，當(dāng)然，寡頭地產(chǎn)真正成形還需要至少十年?！鞠M(fèi)者】繼續(xù)觀望，等待最佳出手時機(jī)。面對當(dāng)前樓市，消費(fèi)者多數(shù)都采取觀望態(tài)度，購房日趨理性化，剛需購房成為2012年主導(dǎo)，消費(fèi)者依然等待時機(jī)成熟?！緺I銷】花樣百出，但有核心表現(xiàn)力。團(tuán)購、電商、跨界、二三級聯(lián)動、保值回購等創(chuàng)新營銷將是2012年樓市持續(xù)看點(diǎn)。2012年處于樓市關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商陷深度博弈2012年樓市形勢研判宏觀市場|宏觀市場分析房地產(chǎn)開發(fā)商有必要進(jìn)行5大策略調(diào)整：

1、由“利潤最大化”策略轉(zhuǎn)為“快進(jìn)快出”策略。

2012年不再是“捂盤”、“捂地”的發(fā)展模式橫行的時代，開發(fā)“品質(zhì)地產(chǎn)”以獲取高贏利的企業(yè)也將舉步維艱。2、由“靚女先嫁”到“丑女先行”。樓市觀望，“剛需”和“抄底”是兩大主要力量，發(fā)展商必須由“賣尊貴”轉(zhuǎn)為“賣實(shí)惠”。去劣存優(yōu)，價格一步到位。3、賣住宅不如賣商業(yè)物業(yè)。

2012年調(diào)控政策沒有有大的改變，中心城市住宅類物業(yè)銷售形勢2012年難以有大幅上升。目前城市居民投資渠道狹窄，不愿或不敢買住宅，但未必不敢買商鋪。4、多點(diǎn)布局，避免一類城市。進(jìn)入2012年，北京、上海、深圳、廣州這類傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)銷售重鎮(zhèn)，有可能遭受銷售乏力的局面。相反，一些二、三類城市有可能出現(xiàn)“補(bǔ)漲”局面。5、主動出擊，多搞“團(tuán)購”。熊市營銷，核心在于“主動出擊”四個字，“團(tuán)購”形式多樣。

2012年樓市策略調(diào)整是關(guān)鍵，營銷模式緊抓“快、準(zhǔn)、狠”營銷模式緊抓“快、準(zhǔn)、狠”

快，即營銷模式對市場變化的反應(yīng)快，對競爭對手的針對性措施響應(yīng)快；狠，即營銷手段要有足夠的技巧和力度，用最合適的方式表達(dá)或制造購房者最感興趣的買點(diǎn)；準(zhǔn)，即客戶的定位更加精準(zhǔn)，傳播的渠道更加精準(zhǔn)。2012年樓市形勢研判宏觀市場|宏觀市場分析《羊城晚報》↓《鳳凰網(wǎng)》→《搜房網(wǎng)》↓樓市動態(tài)宏觀市場|沈陽市場分析《經(jīng)濟(jì)參考報》↓《騰訊房產(chǎn)網(wǎng)》

《搜房網(wǎng)》↓樓市關(guān)鍵詞：蕭條、降價、政策緊縮......樓市動態(tài)宏觀市場|沈陽市場分析2012年公寓市場供應(yīng)量宏觀市場|宏觀市場分析2012年公寓市場上總供應(yīng)量保持在2.6萬左右，面積約在180萬平。在市場環(huán)境不好的情況下，開發(fā)商入市比較謹(jǐn)慎，新增供應(yīng)量2、4、5月都是零。從銷售量上來看，5月份公寓市場成交量有大大的提升。從去化量上來說，雖然5月成交量有所上升，但是5月份僅僅去化了公寓總供應(yīng)約2%。2012年沈陽公寓市場供應(yīng)量統(tǒng)計2012年總供應(yīng)量新增供應(yīng)量銷售量可售量月份套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積5月26800180040700661335202613917668874月27240182380300440233962680018004073月278411853834147073092601300312724018238032月26726179991400355191712637117807421月2703518197067424386230919792267261799914沈陽市場綜述宏觀市場|沈陽市場分析2012年央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，降低一年期存貸款利率刺激剛性需求，致使房地產(chǎn)市場預(yù)期被拉高，成交量也有所上升。但房地產(chǎn)市場仍是以剛性需求為主導(dǎo)，專家分析價格上漲除國家政策刺激剛性需求外一部分原因是對2011年以來市場降價的理性回調(diào)。而成交量的上升與開發(fā)商低開推盤以及促銷跑量等多重因素有關(guān)。而公寓屬于投資型產(chǎn)品，2012年鐵西除現(xiàn)有競品繼續(xù)推新，千緣公寓項目、龍之夢購物中心也即將開始啟動，供應(yīng)量日益加大，投資型產(chǎn)品仍處于供大于求的銷售低谷。面對這一市場困局，眾多品牌開發(fā)商主動出擊，通過多重推廣，大型活動等吸引客戶，盡快去化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速回款。以萬科、金地、華潤、中海為首的知名開發(fā)商，通過以下幾種策略，實(shí)現(xiàn)資金的快速回款。1、通過降價策略等各種手段，清庫存，最終實(shí)現(xiàn)資金回流；2、通過老帶新、售樓處暖場活動等一系列營銷活動，促現(xiàn)場成交；3、加大營銷及線下推廣力度，通過媒體進(jìn)行宣傳，同時以線上推廣進(jìn)行輔助，增加認(rèn)知度。2012年房地產(chǎn)市場開始回暖，成交量有所上升，并不意味著房價會大幅增長。2PART2：區(qū)域市場篇鐵西區(qū)公寓市場概況鐵西區(qū)公寓競品分析鐵西區(qū)公寓市場概況區(qū)域市場篇|鐵西區(qū)公寓市場概況鐵西區(qū)區(qū)域描述鐵西新區(qū)是沈陽市十城區(qū)之一，是中國著名的工業(yè)區(qū)。鐵西新區(qū)由鐵西區(qū)和沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)結(jié)起來的“S”型區(qū)域組成，總面積126平方公里，人口100萬，享受市級管理權(quán)限。鐵西新區(qū)北臨皇姑區(qū)，西接于洪區(qū)，東與和平區(qū)接界。區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，工業(yè)文化濃厚，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美。隨著商業(yè)中心的繁榮、綠化環(huán)境的改善、交通設(shè)施的大大提升，鐵西已經(jīng)迎來成熟的采摘季，全面進(jìn)入“住時代”。2006年，鐵西區(qū)橫向以建設(shè)大路為主軸，縱向沿興華大街聚攏商貿(mào)項目，啟動了“西部十字金廊”建設(shè)，并規(guī)劃了以其為骨架的商業(yè)新格局。建設(shè)大路沿線已經(jīng)矗立起許多可自住、可商用、可投資的多功能項目，其樓下的商業(yè)空間也被激活，餐飲購物、休閑娛樂、美容美發(fā)等商業(yè)業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全。同時，縱軸興華街也與橫軸建設(shè)大路齊頭并進(jìn)。興華街除了有鐵西百貨的有力支撐外，還新建了魯爾大廈、滔博運(yùn)動城、新瑪特、紅星美凱龍等商業(yè)項目，更有沈陽鐵西萬達(dá)廣場、華潤置地廣場、星摩爾購物廣場等規(guī)模大、體量大的商業(yè)商業(yè)項目開工建設(shè)。區(qū)域市場篇|鐵西區(qū)公寓市場概況五縱五橫規(guī)劃圖2006年，鐵西區(qū)政府根據(jù)本區(qū)服務(wù)業(yè)基本特點(diǎn)，規(guī)劃了包括建大和興華街在內(nèi)的五縱五橫新版商業(yè)地圖?！拔蹇v”興工街、興華街、興順街、保工街、重工街“五橫”北一路、北二路、北四路、建設(shè)大路、沈遼路以“十字金廊”為中心向左右延伸發(fā)展。興工街鐵西痕區(qū)主驢要公雨寓項犁目區(qū)域掏市場革篇︱鐵西心區(qū)公陡寓市獸場概念況區(qū)域先競品萬科朗潤專園茂業(yè)洲東方時代扁廣場金地宇名京M5愛慕關(guān)城QQ公寓莫比賠國際瀚都掛國際紅星稿國際龍之患夢購物乓中心鐵西卷區(qū)目鋸前市逼場上突主要朝競品臂：瀚際都國吳際、犬莫比哄國際鐵、金能地名灰京、愿茂業(yè)沿東方堵時代算廣場討、紅合星國怨際、倡萬科佳朗潤象園、M5愛慕喬城QQ公寓霜、龍垃之夢冠購物識中心謊等。在售革項目萬科拾朗潤卷園金地江名京紅星婦國際瀚都窩國際M5否QQ公寓茂業(yè)拳東方條時代淡廣場千緣耽財富材星座想公寓龍之輪夢購鏡物中坑心待售凡項目瀚都陪國際本案金地徑名京公寓撓競品宰分布逝圖區(qū)域毫市場銳篇︱鐵西殘區(qū)公遮寓市耽場概蜻況萬科汗朗潤漢園莫比完國際茂業(yè)芳東方西時代賠廣場M5完QQ公寓紅星浪國際龍之建夢購僅物中凳心保工燃街興華斷街興工棵街北二貪路建設(shè)仁大路沈遼匯路區(qū)域煮市場勝篇|鐵西住區(qū)公織寓市購場概蔑況區(qū)位小分析從縱始向上們來講罵鐵西丙區(qū)主碧要商爛業(yè)項稿目多善分布滋于興輪工街蹲、興慨華街墨和保殊工街銅，這溉三條栽線路敲分布催有鐵摧西主耗要的詳三大饒商圈債：太耗原街柔商圈嘆、北森二路移商圈番、鐵飛百商爸圈。掏商圈胸周邊悼人流睜車流迎量大總，政零治氛愈圍好膨，經(jīng)廣濟(jì)繁寫榮，癥配套夕也比墓較完覆善，處所以替沿線遣建設(shè)醒的公膛寓項霜目在貪區(qū)位辣上較乞易被熱客戶榆接受盆。從橫神向上孩來講頁，建海設(shè)大扭路“撈十字麥金廊蠢”地濱區(qū)發(fā)麻展比傭較好聞，被榴譽(yù)為帆小型沿“CB毒D”中矮心，偏建有煌魯爾謊大廈男、第臣一商銹城、霸東環(huán)攔國際文等寫胡字間土大廈蜓，辦筋公氛繪圍好種。建少大沿社線興恢工街云以西吊保工暗街以莫東是念鐵西岸商業(yè)與項目輩的主薪要分津布地獲，這挨些地啟段沿鳥線比寶較繁謙華，肝配套斷完善樓，周堵邊有濾大型僑的商填場和雀超市蘭，未弦來投延資升遼值空宣間也暗比較番大，梳受一沖些投頓資和匹辦公漲客戶川的歡尖迎。彎保工店街以吳西，杰建設(shè)渡大路磚以南淹遠(yuǎn)離映三大傷商圈灘，客脹戶在慰選擇究投資懼型產(chǎn)眾品時透，地癥處這燒些地良段的各項目蟻就不稻容易歡被客解戶接別受。區(qū)位須上來杜講臨您近太曲原街豆商圈在和鐵盛百商緣瑞圈“建十字嘆金廊慮”的武項目每比較母具有初地段韻優(yōu)勢前。鐵西靈公寓沙市場題供需形分析區(qū)域慚市場丹篇︱鐵西使區(qū)公放寓市矛場概伐況1、均20眉11賀年鐵嬌西區(qū)諒公寓害產(chǎn)品無總供圾應(yīng)量嬸約為技33拜萬平凝，新墾增供吊應(yīng)量背為1糧6萬殼平，替全年秤去化禁量為透16宋.7作萬平真，按齡銷售歌面積闖計算龍，整體撤去化慚率為51吳%，呈與現(xiàn)供斬大于融求的析狀態(tài)映。2、鐵胡西區(qū)優(yōu)公寓旦產(chǎn)品諸線中60宜㎡以下摧面積料段最罪暢銷詠，去絡(luò)化較死快。3、鐵臂西區(qū)染公寓估產(chǎn)品承線中寸90挑㎡以必上面群積段模為銷銷售難床點(diǎn)。20家11年快鐵西和區(qū)公舉寓供膽應(yīng)量區(qū)域孟市場虧篇|鐵西摧區(qū)公東寓市華場概握況公寓業(yè)項目婚價格冤分析目前漢鐵西惠區(qū)主部要競斜品分酒精裝汽修和揀清水徑公寓存，精另裝修宮公寓磁在市啦場上族比較侵多，我也較司受客我戶歡腔迎，宣是目悠前公鍬寓市絮場上板的主憂流產(chǎn)稀品，口均價農(nóng)在80芒00蔽-8腔50賞0元/平，刃減去12戚00惰-2紹00痰0元/平的調(diào)精裝陳修費(fèi)勝用后渣，折鎖合清君水房全價約62軌00別-7爪00與0元/平。清水遼公寓味比較碗少，婚目前般在售即的主摩要競舅品有里萬科秘朗潤摟園和M5愛慕詞城QQ公寓扭，均貓價約叼在52杰00逆-6腳60槍0元/平之歌間。萄萬科脹雖然扎是品招牌開胸發(fā)商筋，但竭因?yàn)閽晔乔骞运裨ⅲ矶▋r威卻也處較為餡謹(jǐn)慎戴且靈桃活，只隨著折市場差環(huán)境湊的不燦斷變膀化及旁時調(diào)擁整價戰(zhàn)格；M5愛慕外城QQ公寓觀成交是均價暫約在儉52冒00臥-5道50搭0元/平之譜間。鐵西區(qū)公寓競品一覽表項目名稱紅星國際金地名京瀚都國際莫比國際茂業(yè)東方時代廣場萬科朗潤園M5愛慕城QQ公寓均價83008000850082008200

66005200裝修標(biāo)準(zhǔn)15001500150020001200清水清水折合清水后價68006500700062007000區(qū)域伴市場肚篇|鐵西論區(qū)公酷寓競政品市叔場概膽況去化英情況俱表目前爛鐵西北區(qū)公帳寓市戰(zhàn)場上口主要債競品罪供應(yīng)朋量在30森81套，幻玉去化昂量為釘14西10蒜套，桃剩余烈16面71咬套，憑庫存焰量仍注然比制較大肢。開盤愧時間必在20輩11年下散半年顫的項工目，壟由于青市場漫環(huán)境蟻整體鹿不好強(qiáng)，月蹄均去袖化率弄僅在卷1-松5%之間撥。萬漠科朗胸潤園驗(yàn)由于曉第七蠻層被內(nèi)大客凍戶整賽體團(tuán)求購，職使得吊其速倚度高惹于平堂均水饑平。每茂業(yè)柱和紅爭星國競際由筋于20編11年5-艱7月時沿，開電盤去開化速潤大量羊產(chǎn)品炭，使旋得月閉去化抽百分絞比也擊高于鮮平均糠水平曉。根據(jù)鍋市場步情況壁，按務(wù)照競嘉品目岸前的濃月均語去化煙速度慚，鐵戴西公拔寓項霞目整俘體去茂化時六間約贏在2-3年紀(jì)之間醒。項目名稱金地名京瀚都國際莫比國際茂業(yè)東方時代廣場紅星國際萬科朗潤園總計開盤時間2011年12月2011年11月2011年9月2011年7月2011年5月2011年12月3081總量（套）700728330525638160去化量（套）10140169351約6211151410剩余量（套）59968816117417451671總體去化率約14%約5%約51%約66%約97%約72%46%月均去化率約2%約1%約5%約6%約7%約9%約4.5%項目掘標(biāo)準(zhǔn)濤層戶吳型區(qū)域忘市場澇篇|鐵西攪區(qū)公蜓寓競蛇品市特場概雁況目前拍鐵西涉公寓四市場辱上主接流產(chǎn)曠品標(biāo)浮準(zhǔn)層緊電梯沖多為3-椒6部，賽戶數(shù)劫一般扁在15寨-3床2戶之泥間，套平均國約合1梯5-傘8戶，敘這樣棄的產(chǎn)析品居聰住舒而適度擁較高島，客叔戶比霧較容毛易接較受，擁銷售盲情況脹較好主。標(biāo)準(zhǔn)遭層9梯91戶產(chǎn)少品，妻約合1梯10戶，劉在目里前市和場公觸寓市遠(yuǎn)場上芽標(biāo)準(zhǔn)薪層戶報數(shù)過篩多，躬在銷州售和柱客戶排接受載度上法就存身在一鄭定的日風(fēng)險跌。鐵西公寓主要競品標(biāo)準(zhǔn)層項目名稱金地名京莫比國際瀚都國際茂業(yè)東方時代廣場紅星國際萬科朗潤園電梯數(shù)336334標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)151528212432平均1梯5戶1梯5戶約1梯5戶1梯7戶1梯8戶1梯8戶區(qū)域躬市場薯篇|鐵西律區(qū)公機(jī)寓競沿品市猜場概拘況推廣限渠道鐵西區(qū)主要公寓競品推廣渠道項目名稱瀚都國際茂業(yè)東方時代廣場紅星國際金地名京莫比國際萬科朗潤園推廣渠道短信、樓體廣告牌、戶外LED、報廣短信、圍擋、樓體廣告、電臺短信，LED、雜志、DM單、圍擋、地鐵、網(wǎng)絡(luò)短信、路旗、報廣、圍擋、樓體大字、團(tuán)購、地鐵報短信，報廣、戶外廣告牌、LED、圍擋短信、樓體大字、戶外LED、報廣、圍擋由于20襯11年下瓦半年訪以來快，受符國家債房地烏產(chǎn)市止場的們調(diào)控理政策喬，競駁品增筍多等支因素乞影響狂導(dǎo)致察客戶巡壽觀望道情緒熟嚴(yán)重孫，開買發(fā)商擺均增券加推背廣渠玩道，叛欲盡蹲快去顛化產(chǎn)購品，島回籠昆資金挨。金地桃名京陣、萬宴科朗繭潤園靜等品原牌開配發(fā)商拍均使隸用多然種推浸廣渠勻道集芒中轟碎炸市桌場，怖深入泛挖掘睛客戶果資源炕，增棋加電幸訪，漂促進(jìn)答成交嚷。區(qū)域投市場革篇|鐵西揚(yáng)區(qū)公速寓競夕品市萌場概睜況活動卵營銷鐵西區(qū)主要公寓競品各種活動營銷項目名稱瀚都國際茂業(yè)東方時代廣場紅星國際金地名京莫比國際萬科朗潤園活動開盤活動周末暖場活動-砸蛋有禮；訂房首付不夠，可以緩交房款暖場活動：2.14日情人節(jié)，3.8女人街，3.15冷餐會團(tuán)購活動：3月開盤活動等短開盤活動-品牌嫁接，老帶新活動。暖場活動-紅酒品鑒會、奢飾品拍賣會、商家簽約儀式、老客戶答謝新春音樂會等。11月份業(yè)主答謝會周末暖場活動等每月2-4次/月暖場活動。2、14情人節(jié)活動，3月女人節(jié)，3.15老業(yè)主答謝會等。周周有活動：周末暖場活動；新春喜樂會活動（4天）2月12日情人節(jié)活動老業(yè)主答謝會樓市脆寒冬朽下各梯項目淋多配沉合時泊間、自季節(jié)栽等節(jié)險點(diǎn)做鳥多種鵝營銷歡活動創(chuàng)，拉消動售壺樓處候銷售咳氣氛池，促郊成成隨交。金地臭名京砍、萬殺科朗湊潤園雙、紅男星國己際、您莫比泳國際宜月月騾有活扒動，葵特別扣是萬賞科朗瞇潤園君此類上大型門房企制基本此每周祖都有屆暖場撕活動默。優(yōu)惠麗政策區(qū)域思市場跡篇︱鐵西寬區(qū)公治寓競夸品市疫場概衫況項目優(yōu)惠政策瀚都國際開盤早交訂金，多享有購房優(yōu)惠

；交誠意金客戶，帶親友到場享有每天（3天）減免500；老帶新成交，新老客戶折上9.9折；一次性9.7折，貸款9.9折優(yōu)；兩周內(nèi)補(bǔ)齊款，再獲9.9折茂業(yè)東方時代廣場

一次性每平減200，再享9.7折

；按揭每平減100，再享9.8折；貸款1萬抵1.5萬，一次性1萬抵2萬；團(tuán)購優(yōu)惠紅星國際全款98折優(yōu)惠,貸款99折優(yōu)惠萬科朗潤園1、一次性96折；2、金卡會員99折；3、藍(lán)卡會員998折4、減團(tuán)購95折優(yōu)惠；5、減開盤當(dāng)日5日簽約99折優(yōu)惠；6、減開盤5萬優(yōu)惠7、減開盤2年物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠8、減零頭折扣金地名京開盤一口價，房源6900-7900元/平；一次性付款99折，會員99折；大客戶團(tuán)購優(yōu)惠莫比國際開盤當(dāng)日1萬抵2萬，1萬抵1.5萬；抓取金幣可抵總房款；一次性付款再享9.8折；按揭貸款再享9.9折；三天內(nèi)補(bǔ)齊房款再享9.9折開發(fā)女商優(yōu)遇惠力益度普格遍比重較大而，通鉤過多收層級佛，多鹽種類死的優(yōu)絡(luò)惠，龜返利鍛給客同戶，賺以求死在競且爭激跌烈的貝市場祖環(huán)境呀中生冒存發(fā)復(fù)展。如金先地名秘京根腦據(jù)市緊場情骨況，劑快速檔反應(yīng)才、及孩時調(diào)校整優(yōu)謀惠，休低價掌開盤嘉，并駁實(shí)行封一口怕價房討源等警策略禿；萬仁科朗鉆潤園逢階梯騰式多滔層級領(lǐng)優(yōu)惠羞策略停，實(shí)艷現(xiàn)市輪場均驢價暗亦降的耀目的區(qū)，以幕價換扯量，個以求廚快速拾去化偉產(chǎn)品淚；瀚織都國析際重寇新定攻位產(chǎn)貴品，咱降低里價格煙，加蠶大優(yōu)番惠力綁度，奮開盤亮打出弟“五襖重優(yōu)澡惠”望大禮梯的口隆號。營銷阻活動稱小結(jié)區(qū)域剩市場正篇︱鐵西勒區(qū)公藥寓市探場概凝況自20夢11年以書來公控寓市政場主吊要競昨品中寒，開逮發(fā)商善舉行罪各種請案場漆暖場利活動按，價土格策疊略，限優(yōu)惠污策略漲等營宇銷方慕式相嘩互配薪合，蘭試圖譯在艱星難的琴市場猛環(huán)境隱中尋鞋找一匹線生播機(jī)。面對駁20懂11兇年1派1月毛始的猶市場學(xué)冰凍捐期，紋各知雨名開握發(fā)商醒都采疾取了徹一定躲的應(yīng)香對措芬施，漁以在撇逆市蓬中求動生存級：開籃發(fā)商切為了膚在持耕續(xù)低隙迷的薯房地煎產(chǎn)市眠場和雄更加題理性拘的客因戶中標(biāo)艱難仗生存捐。多種耕推廣住渠道灘相互酬配合偷，集閃中轟叔炸市匆場，結(jié)吸引辜潛在怠客戶店的視脖線，醬以求燭盡快牌達(dá)成將成交側(cè)、迅惜速去散化產(chǎn)五品、學(xué)回籠仇資金旬的目壤的。根據(jù)鎖市場罷情況生迅速嶄反應(yīng)縣，調(diào)蹦整價河格策李略，線優(yōu)惠葵策略好，利朵用多駱層級拴優(yōu)惠鳴逼定揀客戶拖。配合睛各種警季節(jié)俱、時倡間節(jié)冠點(diǎn)做址多種會暖場遺活動用，增菠加銷符售氛捉圍，搬促進(jìn)續(xù)成交女。區(qū)域圖市場狡綜述區(qū)域蠟市場墻篇︱鐵西粒區(qū)公封寓市雅場概寨況從區(qū)繭位上算來講陷：“畫十字釀金廊軌”沿蔑線、方三大乘商圈側(cè)周邊中項目領(lǐng)比較沒集中灘，產(chǎn)崇品去粥化速淹度較堤快。從供康應(yīng)量逮上來慰講：勵目前哥鐵西武區(qū)公收寓供塊應(yīng)量拍仍然旬很大做，以脈60言平以路下、方標(biāo)準(zhǔn)餡層戶程數(shù)較牽少的妨產(chǎn)品奸為暢楚銷產(chǎn)效品，浙90罩平以響上為焰銷售胳難點(diǎn)播。從裝跡修上綱來講斯：主肉流產(chǎn)察品多識為精凳裝公耍寓，青包含10耍00膠-2上00頃0元/平精榨裝修怨費(fèi)用蹲；清家水房宋源比本較少餡，而懇且價宮格比冠較低臣。從標(biāo)斧準(zhǔn)層奇上來注講：禾鐵西濕區(qū)公刑寓主桃要競飛品標(biāo)悔準(zhǔn)層差一般在在3-爛6梯之婆間、顏戶數(shù)遼在15仙-3說2戶之偉間，東標(biāo)準(zhǔn)錘層最兵多不濃超過32戶。從推旱廣活利動上難來講特：開贏展多披種活陵動，叫加大塌推廣驢力度才，拓吳展推蓮廣渠醋道，腰實(shí)行浴多層妙級優(yōu)進(jìn)惠等惠策略濁，吸掌引客沉戶，錄從而休達(dá)到現(xiàn)盡快陸去化否產(chǎn)品暈的目怠的。競品盡分析萬科既朗潤粥園紅星師國際瀚都皂國際莫比泉國際茂業(yè)奸東方短時代士廣場M5愛慕發(fā)城QQ公寓龍之舟夢購澆物廣寸場區(qū)域州市場疫篇|競品永分析|萬科泊朗潤蜜園項目越概述萬科阿朗潤傅園位灣居沈憤陽市捏核心絞區(qū)，扔城西籠1-芽2環(huán)芹之間券，鐵矩西區(qū)尤主干熔道北拿二路俘沿線癥，北翠鄰北金一路拐，南憤鄰北賠二路灑同時禾緊鄰貢北二撲路汽寧車產(chǎn)育業(yè)帶慮。項蘇目占亮地6餅.6遭萬平駕方米曠，由測高層治和洋率房共財同組亡成，得建筑窄與庭因院項振目嵌知套，里連接故成一蓮個完妹整的躲住宅辭，整算體形怨態(tài)形睜如一謊個當(dāng)促代版沃的四梁合院躬。每劍一棟柱建筑課都有扛前庭壤與后累花園簡，院鹽落之曉間圍菠合且令互相禾通達(dá)慈，產(chǎn)菌生了乖遞進(jìn)桌式的冰曲徑燙通幽稼，往售來與薪俯仰積間皆叛是風(fēng)醒景。萬科犬朗潤吹園總焰建筑幣面積蜘約1逼8萬拔平方仔米，諷社區(qū)并規(guī)劃皇合理口排布帖的情拳景洋繳房、焰住宅輔、公偉寓多首種形竹態(tài)，未在產(chǎn)迷品配宮置方因面以捏兩房聾三房緩為主召力產(chǎn)偷品，抬通過妖精裝般修及戒萬科器U5栽標(biāo)準(zhǔn)撲打造令沈城糧又一驕城市唇住宅舅精品如力作邁。區(qū)域堆市場就篇|競品渡分析|萬科夠朗潤邊園總犁戶圖數(shù)：16型0建筑礦面積跌：1詠80方00遙0平杠方米占地息面積澆：6難60計00惕平方嫌米入住強(qiáng)時間纏：20巴13年06月30日戶型瓣面積題：33坡-7撐0平米入住忌時間壁：20耀13年6月幾梯拘幾戶撿：4梯32戶物惱業(yè)灣費(fèi)：2.若2元/月/平米容借積風(fēng)率：2.營5綠丑化雙率：40惑%車庫棒配置郵：地亂下車們位采暖南方式斷：市臥政供貍暖，污地?zé)針菍渔i情況鋒：1-么2層為殃商業(yè)姓網(wǎng)點(diǎn)畏，3-婆7層是梁公寓經(jīng)濟(jì)本技術(shù)否指標(biāo)公寓區(qū)域嫌市場問篇|競品繞分析|萬科柱朗潤簽園優(yōu)劣意勢對樹比分至析十字矛金廊賺建大貞沿線位，交捕通便斬利，希周邊旺分布斑多條輛公交率線路良，地揭鐵1號線緊鄰躬家居腹市場飛，鐵谷百商染圈，舒配套授完善千緣陳品牌建在鐵們西客香戶認(rèn)膝知度充比較股高獨(dú)特礎(chǔ)的“U”型建粥筑風(fēng)墊格結(jié)茂構(gòu)，償昭示卡性比任較好禍，適糊合辦謠公人蓋士選諒擇標(biāo)準(zhǔn)鉛層戶嚼數(shù)過診多，財客戶絲式接受囑有難卵度面積鞭區(qū)間萍跨度撕較大似，97平戶繪型比瀉較難朋去化項目吹周邊妖受綠結(jié)化濃危密，賞西、庭南側(cè)蛾為居渡民區(qū)經(jīng)，臨紙街圍閘擋昭太示性桌不強(qiáng)優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢萬科懸物業(yè)繁及品淺牌優(yōu)敵勢較時強(qiáng)樓層維較低催居住弦舒適曬度度睬很高園區(qū)玻內(nèi)綠閣化及羞景觀沿效果只好園區(qū)灑門前映道路衣寬廣院落迎式公屈寓價格窩較低容積療率較哨低，勸綠化泳率較賢高園區(qū)師西側(cè)辭為東虧北制遇藥廠盒，南涼側(cè)有農(nóng)化工械廠，訂污染熊較大句，環(huán)丟境不飛好周邊吵配套床不完賭善公交紀(jì)線路胖較少退，出斤行不葬方便大面商積戶蠟型比豪較難捐去化萬科嬸朗潤蓋園VS千緣向財富么星座推售胳動態(tài)區(qū)域妹市場呈篇|競品旗分析|萬科圍朗潤老園蓄客叮期：時間精：20丹11年10月認(rèn)籌俘期：時間個：20艙11年11月第一尸次開骨盤：時間跟：20稅11年12月，膏推售朱房源芽是第3層32套，溉受市劍場環(huán)降境影臺響，涼銷售懇緩慢渠，最騰低成斯交價肝格6謹(jǐn)20醉0元蠟/㎡接。第二貞次開容盤：時間裁：20較12年4月21日推牽售房樓源第4層32套，5月銷右售第5層，3-蜜5層成眠交均衫價60赴00元/平。目前倍第7層整湖層出津售給茅大客最戶，廢整盤應(yīng)成交忠均價成為66忍00元/平。優(yōu)惠狼活動區(qū)域攤市場距篇|競品限分析|萬科霸朗潤聚園優(yōu)惠謎政策碗：階虹梯式拖多層泊級優(yōu)達(dá)惠，那且一想直沿憐用開婆盤優(yōu)支惠；開盤遙前：紋認(rèn)籌爭期間語享受3萬抵譯四萬責(zé)優(yōu)惠擊，一蹈次性憶付款9.顆9折,11月12日開瓣始交刺誠意牢金，行一千爆抵一躍萬過年氏期間慌：八旁重優(yōu)孫惠；1、一嫁次性96折；2、金去卡會喊員99折；3、藍(lán)碗卡會蜜員99貍8折己；4、減狂團(tuán)購95折優(yōu)菜惠；5、減倍開盤嗽當(dāng)日5日簽洗約99折優(yōu)牲惠；6、減揭開盤5萬優(yōu)樸惠；7、減易開盤2年物特業(yè)費(fèi)淡優(yōu)惠柄；8、減松零頭英折扣屆。推廣拍渠道區(qū)域幸市場胡篇|競品求分析|萬科威朗潤鎖園推廣詢渠道--線下角推廣蛛及線螞上推尸廣相膛結(jié)合妄：短飽信、擾樓體基大字茶、戶糞外L槍ED梯、報旨廣等一、寧樓體避大字二、玩臨街蹈圍擋暖場辨活動區(qū)域本市場豪篇|競品躍分析|萬科塞朗潤事園配合群季節(jié)扯，時鍛間節(jié)歇點(diǎn)舉揉行砸檔金蛋徹、猜梳燈謎炭、幸趴運(yùn)抽泛獎活畏動、福愛情橡甜蜜男秀等罵多場宰暖場槳活動有，制撿造售薄樓處舞氣氛迎，增診加來賺訪，猜促進(jìn)炊成交將?；顒訒r間活動主題到訪客戶當(dāng)日成交新春喜樂會活動正月初四砸金蛋、猜燈謎、幸運(yùn)抽大獎40組2套正月初六、初七彩陶節(jié)、猜燈謎、糖葫蘆40組4套正月十四元宵喜樂會，品湯圓、猜燈謎、自助餐、幸運(yùn)大抽獎40組4套情人節(jié)活動2月12日巧克力DIY、甜蜜情人莓、情人莓盛宴及愛、愛情甜蜜秀20組2套借鑒貼點(diǎn)區(qū)域須市場瀉篇|競品與分析|萬科退朗潤岡園在樓傍市冷捎冬的稈情況償下，什提前峰出擊揚(yáng)，以年大幅廣度優(yōu)靈惠折蘋扣吸陡引客皺戶眼倆球，粉配以黨相應(yīng)閉的主關(guān)題舉娛行多舟場暖房誠場活稀動，當(dāng)邀約搏意向盾客戶啞及老堆客戶統(tǒng)到訪杜，制丈造現(xiàn)畏場人側(cè)氣，泉增加頂售樓注處氣習(xí)氛，稈并進(jìn)啊行一江對一砌洽談荷，現(xiàn)者場進(jìn)洲行房鹿源及轟客戶SP，促飲成最妄終成秩交；全盤漂聯(lián)動己，有舊效利靈用各菠項目賞資源厚，如貓在各掏項目牛擺放的宣傳講單頁征，有談效利蠶用各梳各項梁目客重戶資絲式源；根據(jù)首產(chǎn)品像線不灰同，惑制定趕不同勤的優(yōu)魚惠折妙扣，誓大面貍積房級源優(yōu)賞惠折義扣加背大；萬科郵朗潤止園順曲應(yīng)市敲場、賺清水忍房源僻低價鈴開盤潤推售聚、多稠層級別階梯培式優(yōu)拿惠、位配合好多場都暖場砍活動財促進(jìn)垂成交區(qū)域診市場寶篇|競品編分析|紅星絞國際項目漿概述紅星窗國際腐項目樹位于贈北二售路和涂興華碼街的餅交匯閑處，易是劍沈陽葵紅星賄美凱末龍世尾博家瞎居廣俯場的區(qū)二期冶工程熄。該拜項目咸地處重鐵西腔十字副金廊晌上，連北側(cè)外緊鄰枯太原塵街商幟圈，庭距離宜沈陽糕火車溜站約冤2公娘里，摸距離述市中谷心約稠4公數(shù)里，議地理蓋位置臣十分婦優(yōu)越緣瑞。目前她已形們成汽恩車和確家居削的經(jīng)單營氛信圍，巨未來培將形漂成以葛汽車侍、家單居、磨百貨器為主佳題的遼高端醉消費(fèi)沫商圈章。項目桌總建槳筑面宇積1艱5萬看平方承米，喊總體登定位潑為鐵拔西首純席精繁裝國渠際公羞寓，絹將打肺造成邊沈陽疏鐵西胡區(qū)新截興的辯城市紅綜合飛體?？傁響艚钄?shù)：63蘿8建筑滑面積按：15崇05途83平方腹米占地救面積黑：26紋00型0平方寒米入住貴時間熔：20滾12年10月樓層偵狀況養(yǎng)：3號樓17層；4號樓21層幾梯付幾戶鐘：3梯24戶車麗位丙數(shù)：51瞞8戶型襲面積旋：35駐-5辦8平方殺米開煌發(fā)賴商：耳上海長紅星耐美凱麗龍房修產(chǎn)開第發(fā)有漠限公凳司物宿業(yè)糟費(fèi)：2.骨8元/月/平米備（含如電梯趴費(fèi)）容將積胃率：4公烈攤甲：25影%綠穴化裙率：16檔.5榆4%區(qū)域呢市場暗篇|競品親分析|紅星售國際項目推經(jīng)濟(jì)兆技術(shù)礙指標(biāo)3#4#區(qū)域卷市場枕篇|競品哈分析|紅星罩國際優(yōu)劣蘋勢對缺比分水析十字海金廊嘴建大精沿線捏，交瞎通便遺利，奏周邊杰分布指多條磁公交適線路疤，地盼鐵1號線男，出蜘行便襪利緊鄰板家居款市場慘，鐵膝百商虹圈，旬配套婦完善千緣集品牌福在鐵格西客束戶認(rèn)扒知度凱比較抹高龍之桶夢購兩物中芝的建描設(shè)，獸帶動棗周邊量商業(yè)陶的發(fā)澡展，塵未來良升值膏空間以大獨(dú)特霸的“U”型假建筑長風(fēng)格摘結(jié)構(gòu)集，昭訴示性權(quán)比較易好，東適合傷辦公喬人士維選擇標(biāo)準(zhǔn)畏層戶飲數(shù)過累多，決客戶乏接受威有難匙度面積積區(qū)間敏跨度市較大您，目前禍?zhǔn)袌鲂瞪暇w裝修和公寓哲來說況，千令緣是也清水佳房建大悄沿線催綠化克植被士比較藏濃密乖，不燦利于件推廣園區(qū)最戶型第面積鳥單一掩，客稿戶選幼擇性敗較小臨街見，噪篩音較墻大北二污路車爐流量灣較大銜，不腿利于捏人員逝匯集容積克率高面積暑區(qū)間敘、戶諒型比板較小再，適物合市歪場客梯戶的永需求位于蝦興華抱街和巷北二會路交喘匯處理，周方邊公間交線拴路較啄多，漏出行旅便利緊鄰腦太原避街商偵圈、悅鐵百茄商圈儲，商蜻業(yè)配身套完堅善，離購物住方便和紅閱星國茄際品慌牌聯(lián)董動，倚影響噴廣泛一環(huán)幻玉里，角十字痕金廊戒沿線疤，升暗值潛旬力好精裝電房省些時省們力，膏投資鏡方便優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢紅星豪國際VS千緣鳴財富住星座區(qū)域哈市場序篇|競品毫分析|紅星磨國際推售旺動態(tài)蓄客改期：時間滾：20店11年2月—2概01幟1年5月蓄芹客第一擾次開列盤：時間漠：20臥11年5月份一組酒團(tuán)推核售房切源約咳24嘆0套燭，銷洗售約蹈17顛0套少，一斃組團(tuán)茅成交蒼均價匙79播80襖元/㎡。當(dāng)田時市膀場環(huán)紛境良銀好，盈而紅幸星國稈際面腫積區(qū)夫間在35土-5店8平，茂比較評適合喊公寓上市場烏需求血，所概以一斑組團(tuán)釋去化伐推售犁房源野的70圈%，銷嘴售情畜況良倡好。第二鎮(zhèn)次開松盤：時間著：20躁11年8月由于淚當(dāng)時較房地旨產(chǎn)市餃場情誰況嚴(yán)零峻，憶二次賣開盤刃，銷臭售情柱況不氣好，單產(chǎn)品誦去化哭緩慢頌。加推推新品繼：時間棉：20捉11年底拘，由科于銷趴售情壓況緩營慢，記推售左公寓LO殺FT新品害，以以求在戲競爭別激烈欲的公京寓市盯場上憂能夠決沖出乒重圍榨，迅軟速去景化產(chǎn)趟品。目前哪尾盤盞銷售果，案緣瑞場執(zhí)芹行一怕口價通策略誘，一維口價83撓00元/平，巧折合削清水娃價68擾00元/平，好戶型女為52脈-5琴7小面炮積區(qū)魄間。推廣糧渠道嬌：報紙垮、廣唱告牌殺、LE減D、雜幸志、墻短信腸、圍胖擋、DM單、隊網(wǎng)絡(luò)蹲等。區(qū)域察市場銀篇|競品條分析|紅星冰國際優(yōu)惠屈活動諒和推沒廣渠繞道優(yōu)惠經(jīng)活動犬：開盤毫活動壯預(yù)存2萬元憑現(xiàn)金劇辦理羞韓亞戴銀行章儲蓄險卡、素持卡烈開盤仗現(xiàn)場翻折上9.姿9折。才一次拌性9.此7折，輪貸款9.淡8折?，F(xiàn)階趙段執(zhí)聚行一寒次性9.喉7折，職貸款9.零9折目前毒執(zhí)行湯一口塊價83旺00元/平，鐮含15炕00元/平精毫裝修低，折摟合清鞠水價68臺00元/平。開盤丟活動1、品掉牌嫁娃接：徐將紅航星美糖凱龍也與紅詢星國敬際品辮牌嫁溝接，撤購買喊公寓愧產(chǎn)品怎可以遞獲贈10祥00元的區(qū)紅星銀家居吹購物腿卡。2、老戶帶新刃活動濕：成鏟交后墾，老懶客戶內(nèi)獲贈10鑄00元現(xiàn)懲金，蕩新客色戶房殼款9.紙9折暖場獨(dú)活動1、紅排酒品巾鑒會2、奢吸飾品令拍賣店會3、商望家簽斗約儀各式4、老撥業(yè)主蛙遼寧淋大劇傭院新懇年音殊樂會區(qū)域?qū)沂袌龈馄獆競品漆分析|紅星售國際推廣豪活動紅星粉國際森入市千時機(jī)負(fù)比較庸好、分品牌撫聯(lián)動欲、戶彩型多饅為50平以毅下小蜓戶型刃、活到動多猾推廣紙多區(qū)域師市場慣篇|競品辟分析|紅星羊國際借鑒貸點(diǎn)入市擔(dān)時機(jī)溜很重蠻要—紅星駕國際20俱11年5月份婦入市牧，但測是市氏場環(huán)泳境比晶較好鈔，鐵嶼西區(qū)綢公寓呆市場服競品俘比較煌少，厭周邊瓣僅有樹萬達(dá)霸廣場運(yùn)項目瘦，所割以第亦一次潤開盤蠟銷售句了推割售房積源的70型%。但柱是第于二次拼開盤20爛11年8月份料，受性國家腳房地定產(chǎn)調(diào)板控政乏策、渣競品切增多佳、競劈燕爭激駐烈等闊因素裙的影史響，縫二次懶開盤庸去化狐情況井不好稍。品牌層開發(fā)側(cè)商—與紅日星美粗凱龍捕品牌敲聯(lián)動曬，樹橋立品勢牌形樣象，察加大收口碑冠宣傳之。面積袋區(qū)間候是35織-5惑8平，撓市場光比較疼認(rèn)可觸小戶丙型產(chǎn)便品，兇所以險紅星雷國際晝產(chǎn)品狐去化毀比較蠶均勻開盤嗽前后福使用魯各種屋推廣善渠道山集中溪宣傳祖，取楊得了我較好魯?shù)男Ц殴I后期抽配合瓦各種陡暖場支活動—拍賣錯會、袖紅酒嬌品鑒沾會、屢老業(yè)萬主新軋春喜迫樂會螞等增遭加來柳訪成徹交量醫(yī)。瀚都睛國際咬項目摔位于裝鐵西純區(qū)興的工街斤北二躁路交且匯，姻地處宏繁華抬的四伐大商非圈之淹一——北二輩路商旺圈，雁緊鄰構(gòu)太原顯街商貞圈，較周邊抹商業(yè)青配套需成熟稈，建培有像漆紅星東美凱裁龍、滅宜家集家居刪、星巷摩爾認(rèn)商業(yè)毅廣場盒等眾蘭多商嬌業(yè)項屯目，紹地理乏位置臘優(yōu)越拒。沈奏陽南腰站火航車站抱附近書，地丘鐵沿齊線，川遍布撥多條爺公交勵線路漲，交瓜通便大利，嘴極具遷投資滋價值遭。瀚都膛國際嚷可容露納商底家、族企業(yè)臨及住耗戶70告0多戶急。地舅下1和2層為妨地下奮停車頑場；廈地上1-滴4層為鐮商業(yè)競網(wǎng)點(diǎn)西，需地上5-注30層為墊精裝學(xué)修公捐寓，岔面積牙區(qū)間33宰-8抄3平米鉤，戶御型設(shè)焦計細(xì)棗膩、雙人性紅化設(shè)時計、佳充分皂尊重壞現(xiàn)代羅人的耽商住本理念蒙，打遙造多程種商牧住需才求。區(qū)域債市場殊篇|競品屬分析|瀚都森國際項目慣概述區(qū)域暴市場對篇|競品做分析|瀚都逃國際項目獸經(jīng)濟(jì)雁技術(shù)夢指標(biāo)總膽戶箱數(shù)：72拉8建筑粥面積網(wǎng)：54桌75擦0平方慌米占地親面積賺：48嘆50平方浪米戶型徹面積爸：33仿-8逮3平方承米入住南時間婦：20屯12年10月幾梯篇幾戶閣：6梯28戶物業(yè)拆公司抄：戴迫德梁恩行公脈攤喊：28鑒%物背業(yè)鞏費(fèi)：3元/月/平米容規(guī)積御率：10綠改化跨率：18泥%樓層扛情況飼：共萬建一赴棟30平方泊米層盟公寓榴，1-贈4層為齡商業(yè)蕉網(wǎng)點(diǎn)箭，甲地上5-吹30層為當(dāng)精裝嶼修公巾寓區(qū)域規(guī)市場統(tǒng)篇|競品社分析|瀚都沈國際優(yōu)劣勢勢對弦比分縱析一環(huán)卵內(nèi)，步臨近咽沈陽例南站猾火車神站，大人流驚多，午比較目繁華交通著便利諸，緊搬鄰地準(zhǔn)鐵線朗，公劫交車趁也較素多緊鄰厭太原脅街商固圈，夜商業(yè)墻配套夢完善翻，購起物方樣便，診升值怪潛力保大售樓遷處有測樣板游間優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢容積紡率高丸，綠坊化率洽低，雷高層腐居住哄舒適鍛度不欺夠沒有你園區(qū)吉，居槳住安教全系弓數(shù)不禾夠臨近若火車錢站噪蓬音比后較大十字耽金廊堤建大芒沿線彎，交應(yīng)通便原利，削周邊辟分布屬多條恩公交當(dāng)線路薦，地館鐵1號線緊鄰?fù)揖釉斒袌雒?，鐵棵百商疼圈，蠅配套冷完善千緣他品牌些在鐵劈燕西客復(fù)戶認(rèn)罩知度侮比較乳高獨(dú)特湊的“U”型經(jīng)建筑課風(fēng)格練結(jié)構(gòu)放，昭掌示性鞠比較筒好，撐適合牛辦公被人士忍選擇價位圓比精非裝修修房源酬便宜標(biāo)準(zhǔn)提層戶織數(shù)過丈多，勁客戶愉接受顯有難皺度面積歲區(qū)間考跨度視較大禮，相對槐于瀚售都國校際精蜂裝修將公寓賓來說踩，千怕緣是蠻清水和房瀚都疾國際VS千緣漫財富傍星座推售乞動態(tài)蓄客領(lǐng)期：時間焦：20餐11年6月第一憲次開佳盤：時間蹈：20奧11年11月，蜘推售政房源5-古9層14粒0套，嚇但是瓣由于瓜當(dāng)時裕市場測環(huán)境蛇不好挎，競儲爭激荒烈，謙競品最眾多壟，而員項目本定價賺在12征00贊0-山15蛋00靠0元/平，必走市私場高河端路治線，家裝修待標(biāo)準(zhǔn)投在30秩00猴-4跌00垂0元/平，膨展出6種不墊同風(fēng)純格的像樣板跟間，它室內(nèi)巖采用鋪高科兔技智率能化懶控制遺系統(tǒng)被。但屆是過乒高的攔市場諷定價黑使得千在區(qū)穩(wěn)域市秒場內(nèi)蓋客戶泄普遍御不認(rèn)處可，賠第一感次開丑盤幾棄乎零袖銷售邁。第二蔥次開劃盤襪：時間鍋：20位12年4月（防瀚都前國際表把這宵次開偽盤對拉外宣狗稱是范第一板次開區(qū)盤）悲，蠢推售拌房源5-當(dāng)10層16館8套，翅重新暴定位巧市場師，降環(huán)低價忙格成車交均劇價為85拌00元/平，盯除去圍裝修上標(biāo)準(zhǔn)15疼00元/平，勺折合陣清水70爐00元/平，炸銷售崇情況妹也得粘到了戚改善東。瀚都家國際帽面積餓區(qū)間古是33瀉-8焦3平米蒙，其雜中33平售悲罄，劇目前外最小丙戶型拾為46平。區(qū)域口市場悔篇|競品用分析|瀚都茂國際區(qū)域渣市場清篇|競品時分析|瀚都儀國際優(yōu)惠健活動“日進(jìn)進(jìn)千金貿(mào)”投賣資置遇業(yè)計志劃，民五重皂優(yōu)惠串大禮第一御“金產(chǎn)”：贏從4月1日到4月21日，弟越早茄交訂覆金，犧越多極享有伸購房隙優(yōu)惠補(bǔ)，例棗如：4月1日交2萬享尖有總磚房款巷減2萬活逗動，4月2日交2萬享煎有總歐房款茶減19貞00豆0元……第二辯“金拍”道已交艷誠意而金客漁戶，贈連續(xù)絕三天賞攜2位親哨友到牛場即走可享傍有每偉天50興0元總核房款蕩減免俘優(yōu)惠鼻（最留多不程超過3天）第三勿“金袖”耗新客繭戶介績紹老拐業(yè)主芬成交養(yǎng)，新外老客壓戶均羨或折遺上9.耽9折優(yōu)府惠第四角“金掠”縣一次認(rèn)性客振戶可把享9.英7折優(yōu)輸惠，趁貸款霸客戶恐可享9.閥9折優(yōu)污惠第五榜“金諷”也兩周汗內(nèi)簽蜓訂購報房合兔同，梢再或9.寨9折優(yōu)孫惠目前濤執(zhí)行上一次配性付寶款98折，籃貸款譽(yù)無折英扣。區(qū)域展市場弄篇|競品民分析|瀚都檔國際推廣范渠道推廣塊渠道樹：報何廣、王廣告略牌、宇樓體LE午D、雜知志、眼網(wǎng)絡(luò)吉、圍吩擋、DM單、照網(wǎng)絡(luò)闊等。廣告負(fù)牌樓體LE鎮(zhèn)D路面忙圍擋區(qū)域嚷市場露篇|競品襯分析|瀚都敞國際推廣恢活動一、葉盛大海開盤囑活動淘；二、淹砸蛋軌活動--嚴(yán)--周六貞、日察到店第內(nèi)購鄉(xiāng)豐房，尸可以欠參加濤砸蛋熟活動洪，減濕免10衛(wèi)0-津30互00元房宮款；三、睛首付枕不夠猴的可洲以緩忠期；瀚都柏國際擾暖場汪活動瀚都諸國際萍后期隔及時籃調(diào)整視價格顆、了取解市律場需弟求、邪配合漠大量估優(yōu)惠略政策并、重碰新進(jìn)女入市龜場區(qū)域杜市場棉篇|競品晚分析|瀚都察國際借鑒般點(diǎn)從價章格上價來說—瀚都從國際伶開盤傭定價預(yù)在12見00佳00款-1臨50余00之間隸，裝敵修標(biāo)自準(zhǔn)在30冷00扮-4膚00那0之間真，遠(yuǎn)肚遠(yuǎn)高張于同鏡時期逢區(qū)域搶其他油競品創(chuàng)，而舍且當(dāng)屢時市膊場環(huán)昆境不選好，四各項格目以勵價換較量，佳加大慢優(yōu)惠廊，降桌低價溝格。閣瀚都荒國際歇高端裳產(chǎn)品矩，高令價的協(xié)策略冤使得疊客戶我普遍葛不認(rèn)毅可這毒類產(chǎn)螺品，柿導(dǎo)致殘第一物次開鐵盤產(chǎn)撥品去侮化幾煌乎為佳零。南但是惰后期抄及時背調(diào)整礎(chǔ)價格恭，重屬新定藍(lán)位市芬場，鳥在20打12年4月份效第二她次開偷盤，抗降低裁成交飛均價紀(jì)為85沖00元/平，睬裝修逢標(biāo)準(zhǔn)牢為15沈00元/平，遷銷售捷情況菌得到菌改觀巾，房炮源去攪化速地度加億快。從開桶盤時宮機(jī)上矮來說—瀚都鄉(xiāng)豐國際20趟11年11月份乘開盤遙，當(dāng)灣時市逼場環(huán)園境已膝經(jīng)不評好，蹲鐵西魄區(qū)公比寓市遺場競耗品比集較多懼。優(yōu)惠蘿力度常比較免大，耕開盤撞五重薪優(yōu)惠席大禮幻玉。增加軌產(chǎn)品志優(yōu)勢聾，發(fā)蕉掘延日伸產(chǎn)下品優(yōu)裳點(diǎn)，遮項目置一側(cè)供建沈求陽南攀站直米通路津，投淡資回拉報率丘高。區(qū)域帆市場醋篇|競品怒分析|金地嚷名京項目甘概述沈陽命金地寫名京半位于速鐵西休區(qū)的贏中央懼生活凝區(qū)，銳城市據(jù)的一足環(huán)之銜內(nèi)，因南臨拋北二倦路，淡西臨烘保工窩街，軍東臨窄齊賢嚼街，購北臨融北一隨路，量在居迅住的錄便利碰性和執(zhí)交通帽的繁險華度丟上都溜有顯判著的山優(yōu)勢雹。項目掠有著閑超大循體量加，以船僅2.羽2的超濕低容塘積率賀，規(guī)生劃出猜了高平層、葛中高少層、劍小高沿層、澇別墅性等領(lǐng)錫銜國晃際的內(nèi)創(chuàng)新腿產(chǎn)品澤，同缸時又電規(guī)劃譯有頂坊級業(yè)之主會咬所、怪商業(yè)唉步行女街等凈，令章業(yè)主錢盡享視便利弄、豐妨富、提高端伙的社某區(qū)生德活。同時純，該鹽項目擴(kuò)地塊候區(qū)域德內(nèi)大眉型購汽物場墓所、頌高級辱酒店怪、餐喬飲等仰休閑臂娛樂淘配套潔俱全吐，多肯家名銜品4S店匯維聚，……頂級拒的產(chǎn)驢品、奧配套唇，以同及占借據(jù)城孩市核祝心資射源的凍區(qū)位芬?？梢蕴ьA(yù)見輸金地?名京箱未來背必將菠成為東這個姨城市踩真正蒙的主驚角。區(qū)域際市場蟻篇|競品什分析|金地申名京項目焰經(jīng)濟(jì)攤技術(shù)煤指標(biāo)總品戶尺數(shù)：減約70設(shè)0建筑讓面積撈：45孔00沙00平方董米占地五面積斃：20辦50嗎00平方富米入住將時間屈：20臣13年6月30日面積眾區(qū)間算：46通-7啟2平采暖騙方式司：地單熱物業(yè)團(tuán)類別魔：豪歉華住栗宅、薯公寓物業(yè)坡公司蓄：金嫁地物你業(yè)物善業(yè)左費(fèi)：原約3.偏0-牢3.事5元/月/平方丑米（沾不含憑電梯仆費(fèi)）容季積抖率：2.寺2綠陶化允率：35朱%公里攤：28奏%A#B#C#區(qū)域待市場消篇|競品濾分析|金地計名京優(yōu)劣螺勢對按比分祖析十字船金廊沃建大昂沿線噴，交濁通便論利，汁周邊航分布度多條百公交算線路理，地算鐵1號線緊鄰改家居街市場素，鐵軌百商舞圈，霸配套崖完善千緣左品牌終在鐵夫西客地戶認(rèn)尼知度享比較袍高獨(dú)特意的“U”型建眼筑風(fēng)譽(yù)格結(jié)暗構(gòu)，暈昭示舌性比候較好開，適磚合辦慚公人蘆士選羞擇標(biāo)準(zhǔn)殖層戶綁數(shù)過毛多，票客戶參接受黎有難模度相對透于金麥地名葡京優(yōu)聯(lián)越的研地理舟位置床千緣間地段蘿比較夏偏僻相對含于金項地名桶京的用精裝食修，屈千緣秒是清燒水優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢一環(huán)器里，面北二愈路沿抵線，孔位置授好交通段便利邊，區(qū)船內(nèi)公扒交較尋多，厚出行筋便利距北撓二路稍商圈綠較近搜，商芹業(yè)配清套完樓善，磁購物盯方便酷，升幕值潛品力大容積俗率低判，綠利化率艱高，黃園區(qū)翅占地得極廣留，居臉住舒騾適度內(nèi)較高金地隆品牌桐影響曬力大編，金錦地自士有物珍業(yè)服灑務(wù)好精裝短房，甘省時異省力市場腔價格飛波動渣較大冰，不駁穩(wěn)定臨街平北二豪路比盯較嘈哨雜園區(qū)睡原廠凡址為陜特變碰電工易，有是輻射金地做名京VS千緣趴財富眾星座推售伸動態(tài)區(qū)域疤市場晴篇|競品喘分析︱金地鑼名京金地介名京膨共A提、B稼、C邪三棟預(yù)公寓毒產(chǎn)品蓄客希期：時間豈：2粗01鉛1年透9月認(rèn)籌陰期：時間支：20墨11年1哨0月第一痰次開做盤：時間器20旨11掛年1什2月虎開盤挺推出挨A棟井產(chǎn)品挑，根抄據(jù)當(dāng)隸時市赴場，常調(diào)整迎推售惠價格件。開譽(yù)盤當(dāng)鍬天享膊受一狠口價歸69喜00鋤-7符90爭0元章/㎡浪,折雪合清健水價57倉00宴-6劉70化0元/平，筒由于晶價格謹(jǐn)較低謙，在硬市場靠環(huán)境蓬不好夸的情滔況下始以價戴換量炊，銷窗售約逆90阿余套急；B牌棟據(jù)俗了解吧已經(jīng)柏通過舞大客汗戶團(tuán)底購，走整棟錦出售雙;C棟暫搏未銷脫售。目前矮金地裕名京借大量盾使用膝短信晃、地劫鐵報胞等推樹廣渠質(zhì)道，來加大槐宣傳戴推廣掘力度減，以遍求盡災(zāi)快去視化產(chǎn)糾品，谷回籠秒資金興。成秧交均悅價為極80喂00羨元/拐平，臨含15會00元/平精剝裝修催，折毀合清針?biāo)s65焰00元/平。區(qū)域掩市場聰篇|競品售分析|金地哥名京推廣丈渠道一、柿圍擋—沿北喘二路桃與保弊工街吵大量伏臨街井圍擋泄，車按流人冷流量稱眾多鋤，效明果顯運(yùn)著二、刺戶外扎廣告綿牌—位于址售樓傘處前量面，乖前面我是公府交車虜站，長展示載效果濃比較罷好三、這短信內(nèi)容宅：金襖地名班京42財-7別0平精圓裝公悔寓新購品加拌推！雅出享甲一環(huán)藍(lán)繁華財便捷諒，入畢擁名蹄京品矮質(zhì)配間套，旱滿足厚您秒永不貓妥協(xié)組的生暈活理胸想22銷91額99及88四、惰樓體LE冷D—老4月份棋在皇娛姑區(qū)陡北行葵商場鬼做樓桿體LE徹D推廣苦渠道--多種憲推廣援渠道說相配黃合：短信本、路六旗、獎報廣鏡、圍愛擋、樓辰體大茅字、悼地鐵晝報等區(qū)域睜市場同篇|競品到分析︱金地顏名京推廣佳情況網(wǎng)絡(luò)辭營銷--載20惡11年10月份紹新浪暖微博救轉(zhuǎn)發(fā)負(fù)有禮褲活動棵，促蒼進(jìn)網(wǎng)飲絡(luò)的狹宣傳扔。樣板貓間現(xiàn)丟場展惰示--色彩遷繽紛桶，樂帳動迷景人。說由施覺華洛鄙世奇希提供膀的水芬晶禮摧服展逢與時蜜尚高役調(diào)的妥樣板仇生活堂區(qū)交桿相輝董映，摘流行久歌手趨在一嗽旁即畜興獻(xiàn)近唱，嚴(yán)冷餐紀(jì)區(qū)多婆種美優(yōu)食引霉人駐探足……都會湊生活逗的多漿感體掛驗(yàn)全劃情展悶現(xiàn)，竹博得境嘉賓即們的雙一致宇好評霜。多種若類的申營銷化推廣堂活動推廣嗽活動區(qū)域砌市場巡壽篇|競品起分析︱金地震名京暖場裙活動—老業(yè)郊主答網(wǎng)謝會余，情胳人節(jié)仿等配混合季付節(jié)、鑰時間泄節(jié)點(diǎn)嫩舉辦臣多場沸暖場攪活動鄰，增奪加售脖樓處君氣氛借鑒濫點(diǎn)區(qū)域勸市場零篇|競品畢分析︱金地布名京實(shí)行擦大客率戶團(tuán)梁購，腫以較抹低價母格出原售，視完成嗓整棟消樓的雁銷售磚任務(wù)嬸。20攪11年9月份終首次萍開盤自，根亭據(jù)當(dāng)裹時的懂市場爭情況秋降低誼售價儲，執(zhí)領(lǐng)行一傍口價暗69賊00框-7養(yǎng)90謊0元般/平溜，相免對于仇同期偏周邊攜樓盤任，性謝價比護(hù)較高段。配合兇季節(jié)膽、節(jié)慕日等擦?xí)r間宿節(jié)點(diǎn)鼓，舉底辦相茶應(yīng)活貼動，森營造獻(xiàn)售樓仔處氣武氛，棄樹立艘項目點(diǎn)形象仆的同怨時，堡在市