星河灣項目媒體廣告策略分析報告

1星河灣下階段廣告策略會議安排星河灣項目介紹星河灣公關(guān)活動及廣告回顧下階段廣告推廣策略要點比稿要點說明及現(xiàn)場答疑簽署廣告代理比稿約定參觀星河灣現(xiàn)場2星河灣下階段廣告策略星河灣下階段推廣策略要點3星河灣下階段廣告策略銷售狀況平均成交單價5300元/平方米，每套成交金額約78萬元業(yè)主忠誠度高，介紹親友購買率占總成交量的67%為持續(xù)形銷售，每周去貨量較平均銷售現(xiàn)場人氣相當不足，新客源缺乏4星河灣下階段廣告策略消費者分析來星河灣看樓的原因項目潛在客戶準客戶業(yè)主環(huán)境好31%32%69%樓盤設(shè)計好6%9%32%配套3%6%29%5星河灣下階段廣告策略消費者分析沒來星河灣看樓的原因注：綠色色塊為可改變項目項目潛在客戶價格14%地理位置13%交通11%6星河灣下階段廣告策略消費者分析對廣告與樓盤本身的看法：潛在客戶中認為廣告好的占13%，業(yè)主占8%潛在客戶中認為樓盤好的占69%，業(yè)主占84%結(jié)論：參觀現(xiàn)場后的準客戶和業(yè)主認為樓盤比廣告好

7星河灣下階段廣告策略消費者分析主要賣點知名度和喜好度分析園林設(shè)計的知名度和喜好度最高，是最大賣點二期室內(nèi)交樓標準由國際大師定做，是促成購買的原因之一騎江木道排第二位，知名度略低執(zhí)信中學(xué)認知度和喜好度相符親水住宅、熱帶水景園林等賣點需進一步提高知名度，因提示后喜好度已高于知名度8星河灣下階段廣告策略銷售障礙廣告推廣中星河灣的價值訴求仍未到位，樓盤本身的核心賣點如優(yōu)美的園林、不惜工本對品質(zhì)的追求等仍未能在廣告中得到真實傳播價格（尤其是一期剩余產(chǎn)品）是制約消費者購買或到現(xiàn)場參觀的重要因素市場熱點轉(zhuǎn)移，缺乏新客源9星河灣下階段廣告策略解決之道----組合營銷全方位描述星河灣核心價值的廣告及媒介策略

針對有效人群的直效行銷策略以鼓勵為主導(dǎo)的業(yè)主推廣體現(xiàn)星河灣核心價值現(xiàn)場活動/銷售推廣10星河灣下階段廣告策略推廣任務(wù)轉(zhuǎn)移市場熱點，吸引新鮮客源

五一節(jié)期間，市場目光主要集中在廣園東碧桂園及雅居樂，下一階段借大規(guī)模的宣傳推廣將通過一系列的廣告宣傳將市場熱點重新向星河灣轉(zhuǎn)移，以吸引更多新鮮客源。以品牌推廣為核心增進業(yè)主與發(fā)展商之感情，加促業(yè)主介紹親友購買之行動11星河灣下階段廣告策略廣告主題“星河灣-----中國地產(chǎn)勞斯萊斯鑒賞之旅”12星河灣下階段廣告策略星河灣-----中國地產(chǎn)勞斯萊斯要素對完美品質(zhì)的極致追求開創(chuàng)地產(chǎn)界的作品時代，室內(nèi)（平面設(shè)計、室內(nèi)交樓標準）室外（園林、建筑）都象藝術(shù)品般被精心雕琢，由國際大師打造而成選擇材料不惜工本勞斯萊斯擁有者的尊貴地位13星河灣下階段廣告策略針對性媒介策略整合媒介資源，發(fā)揮不同媒介各自優(yōu)勢，制造立體宣傳攻勢電視廣告普及率高,傳播力度強，最能反映星河灣的美麗主要作用：引起大眾關(guān)注，拉動新的客戶群到現(xiàn)場看樓針對星河灣前期廣告中樓盤比廣告好的特點，填補電視廣告中缺乏實景描述的空白，以地產(chǎn)勞斯萊斯鑒賞之旅五分鐘廣告雜志及系列90秒、60秒、30秒套餐表現(xiàn)有唯美景色中，追求完美品質(zhì)星河灣標準廣告主題：地產(chǎn)勞斯萊斯鑒賞之旅廣告創(chuàng)意：星河灣業(yè)主眼中的星河灣鑒賞之旅14星河灣下階段廣告策略針對性媒介策略報紙廣告結(jié)合一系列的現(xiàn)場活動訴求地產(chǎn)勞斯萊斯的核心價值軟性宣傳配合現(xiàn)場活動宣傳星河灣的硬件、業(yè)主生活等元素15星河灣下階段廣告策略星河灣中國地產(chǎn)勞斯萊斯鑒賞之旅現(xiàn)場活動

星河灣攝影大賽：------歡迎發(fā)現(xiàn)美的眼睛業(yè)主攝影活動面向社會的攝影比賽16星河灣下階段廣告策略攝影大賽主要表現(xiàn)：作品時代：突出在建筑、園林、裝修等方面表現(xiàn)出來的作品之美以人為本：突出在建筑、設(shè)計、規(guī)劃等方面表現(xiàn)出來的性能之美人文社交：突出在社區(qū)、文化、鄰里等方面表現(xiàn)出來的人文之美素質(zhì)教育：突出在名校、教育、成長等方面表現(xiàn)出來的教育之美17星河灣下階段廣告策略行為藝術(shù)表演、卡通人物展吸引學(xué)生及家長到星河灣拍照、旅游、看樓。邀請專業(yè)的行為藝術(shù)表演團體，分散到星河灣的各個景點，免費給市民拍照。18星河灣下階段廣告策略執(zhí)信開放日周六日全面開放執(zhí)信中、小學(xué)。在開放期間，利用學(xué)校的設(shè)施設(shè)備，舉辦參與性強的活動，如有老師指導(dǎo)的陶藝制作、繪畫、上網(wǎng)等。執(zhí)信開放日將與行為藝術(shù)表演、卡通人物展一起舉辦，為期1－2周。19星河灣下階段廣告策略高爾夫也瘋狂系列活動――“一桿進洞十萬大獎”

業(yè)主高爾夫訓(xùn)練班；組織專業(yè)球會會員到星河灣比賽；市民參與大獎活動，憑印章領(lǐng)取紀念品。

各大外企、社團、各國商會到星河灣參與高爾夫活動，由戴德梁行組織，并參觀已出租經(jīng)營的公寓。20星河灣下階段廣告策略馳騁之旅-----名車、名盤展國慶期間，各大車行、廠商、協(xié)會在星河灣展示名車，并可試駕。參與品牌：勞斯萊斯、法拉利、美洲虎、奔馳、寶馬等名車展與攝影大獎巧妙的組合，名盤、名車、美女成為完美構(gòu)圖 21星河灣下階段廣告策略

中秋聯(lián)誼活動

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業(yè)主送禮，送月餅?！?/p>

江邊賞月、放煙花?！?/p>

中秋聯(lián)誼舞會。同時邀請廣州各大外企、各國商會、領(lǐng)事館人員參與。22星河灣下階段廣告策略推廣預(yù)算九----十月底推廣預(yù)算（含電視廣告）約600萬元十一月----十二月底約300萬元23星河灣下階段廣告策略如何在媒介購買中完美的

實現(xiàn)媒介計劃？沒有愚蠢的問題！愚蠢的是有問題而不問！Loremipsumdolorsitamet如何在媒介購買中完美的實現(xiàn)媒介計劃？(一)什么是媒介購買(二)怎樣定義“完美的媒介計劃”、媒介計劃是什么、怎樣評估它的目標？(三)怎樣完美地實現(xiàn)媒介計劃？(一)什么是媒介購買？與媒介就價格、服務(wù)及其他合作事宜進行談判

與媒介溝通、聯(lián)系

購買及執(zhí)行一切有關(guān)行政工作(如訂單、付錢等)與媒介計劃、客戶部及客戶溝通，反饋訊息及提供媒介機會制作媒介排期媒介購買的演變及發(fā)展與媒介談判與媒介溝通、聯(lián)系購買以前媒介購買的演變及發(fā)展向客戶溝通提供訊息及機會制作排期與媒介談判與媒介溝通、聯(lián)系購買現(xiàn)在以前媒介購買的演變及發(fā)展獨立媒介公司：-與客戶直接聯(lián)系-提供專業(yè)咨詢及顧客服務(wù)-獨立的營運體系自負盈虧現(xiàn)在/將來向客戶溝通提供訊息及機會制作排期與媒介談判與媒介溝通、聯(lián)系購買現(xiàn)在以前被動只與媒介及內(nèi)部溝通主動、直接多方面接觸、競爭從被動變成主動媒介購買負責(zé)制作排期的好處？對客戶-媒介購買獲得最多，最直接及最快的市場訊息-可作出最靈活的應(yīng)變對廣告公司-減少溝通時間及內(nèi)部流程-加強客戶與媒介購買的聯(lián)系，提高效益及競爭能力(二)實現(xiàn)媒介計劃的目標目標必須是：-客觀的(Objective)-可量度的(Measurable),可比較的(Comparable)媒介計劃的目標-(1)效果(Effectiveness)-(2)成本效益(Efficiency)-(3)準確(Accuracy)(1)效果(Effectiveness)一個媒介計劃是否有效果可以用以下客觀的量度標準去評估：有效到達率及頻率(EffectiveReach&Frequency)品牌知名度(BrandAwareness)媒體比重占有率(ShareofVoice)市場占有率(ShareofMarket)普及率(Penetration)其他調(diào)研方法(Otherresearchmeasures)(2)具成本效益(Efficiency)一個媒介計劃是否具成本效益，可以用以下客觀的量度標準去評估：千人成本(CPM)總接觸人次(GrossImpression)覆蓋率(Coverage)(3)準確(Accuracy)在執(zhí)行時，是否準確達到原本要求，可透過以下方法去評估：監(jiān)察報告(Monitoring)漏刊、播錯刊、播事后評估(PostAnalysis)*以實際廣告效果與計劃比較：收視率、收聽率有效到達率及頻率發(fā)行量平均暴露頻次從事后評估(PostAnalysis)累積經(jīng)驗及教訓(xùn)例子(一)：還珠格格第一輯收視率在各地相當高，但當中的廣告段的收視率則很低：對于購買第二輯的策略：1盡量避免片中廣告2購買電視劇前廣告，如預(yù)算許可，考慮節(jié)目前較好的位置從事后評估(PostAnalysis)累積經(jīng)驗及教訓(xùn)例子(二)：當北京的“個人收視儀”收視報告(PeopleMeter)誕生,中央臺的黃金時段收視率并沒有象以往“日記”式收視報告的那樣高對于以后的策略：1可能考慮增強各地區(qū)的投放量2減少在中央臺黃金時段投放，考慮其他時段

(三)怎樣完美地實現(xiàn)媒介計劃？(1)效果具創(chuàng)意的、嶄新的媒介點子(Creative)對市場、品牌及媒介了解(InformativeandKnowledgeable)具創(chuàng)意的媒介點子-創(chuàng)新的媒介點子：利用新媒體：如：飛艇在空中巡走在網(wǎng)上以一元拍賣汽車在公車/地鐵把手作廣告利用舊媒體：如：同一時間在不同電視頻道播放相同的廣告(HorizontalBlockBuy)具創(chuàng)意的媒介點子-震撼的媒介點子通過增加播放量增加沖擊力(Impact):-在雜志上的連續(xù)廣告(ConsecutiveBuy)-壟斷媒體-作地鐵車身廣告創(chuàng)意效果PART01對市場、品牌及媒介的了解市場、品牌：-有效利用市場及品牌數(shù)據(jù)：地區(qū)銷售分布：(品牌發(fā)展指數(shù)BDI)地區(qū)預(yù)算是否合理？地區(qū)是否應(yīng)在具潛力的市場多投預(yù)算？地區(qū)是否應(yīng)在媒介成本較低的市場多投預(yù)算？對市場、品牌及媒介的了解媒介：-不同電視臺的互相覆蓋：省臺和市臺的運用及分配-不同報紙對於不同層次或地區(qū)互相覆蓋：例子：北京晚報、北京日報與北京青年報預(yù)算：50萬左右目標：有效頻率/到達率：3+/40%目標受眾：男性25歲以上各大市場電視(30”)千人成本比較 城市千人成本(RMB)1北京1782?？?653合肥 1364西安1005福州916石家莊897沈陽718重慶609南京5610長沙5611廈門5512廣州4613武漢4114天津19目標受眾：女性20-45歲收視率數(shù)據(jù)：央視索福瑞2月1日-4月30日北京，廣州個人收視儀(尼爾森)省臺與市臺收視點之比較浙江省目標受眾群：女性20-45歲收視率來源：央視-索福瑞媒介收視報告(99年4月30日至7月31日)報紙不同配合目標收眾：女性18-35歲資料來源：TGI(目標群眾指數(shù))日期：98年12月-99年11月(三)怎樣完美地實現(xiàn)媒介計劃(2)成本效益-制作媒介排期的技術(shù)及能力

-談判能力制作媒介排期的技術(shù)及能力同等預(yù)算，但由于制作媒介排期的技術(shù)不一樣，可以有很大的差別例子一：北京的電視投放目標受眾：女性20-45歲比較方式：比較當頻率為3+時的有效到達率購買策略：選擇一：北京及北京有線的電視劇、綜藝節(jié)目兩個電視的投放量較平均選擇二：北京有線臺與選擇一類似但投放量略為倚重選擇三：除黃金時段外，還利用北京有線臺的白天廣告套餐預(yù)算：所有排期均控制在60萬以內(nèi)

表現(xiàn)比較---北京收視報告來源：尼爾森北京收視報告(99年5月10日至7月31日)例子二：天津的電視投放目標受眾：女性20-45歲比較方式：女性20-45歲購買策略：選擇一：天津一套及二套晚間電視劇，投放策略重天津一套選擇二：天津一套及二套晚間電視劇，投放策略重天津二套選擇三：除黃金時段外，利用天津一套中午電視劇預(yù)算：43萬左右表現(xiàn)比較---天津收視報告來源：尼爾森北京收視報告(99年5月10日至7月31日)談判能力及技巧在大學(xué)里，漂亮女生替男生在飯?zhí)门抨牬蝻埖睦诱勁心芰傮w的媒介表現(xiàn)及效果談判行為模式關(guān)注彼此關(guān)系高中低低中高容忍建立友好關(guān)系合作有創(chuàng)意的解決問題以使雙方都贏后退能拿多少拿多少戰(zhàn)勝不惜一切取得勝利妥協(xié)縮小差異，折中關(guān)注談判結(jié)果與媒介談判的特性一媒介位置具極強的時間性-媒介需要在特定的時間內(nèi)，盡量把位置賣掉，否則位置會浪費-月餅銷售的例子

與媒介談判的特性一媒介位置具極強的時間性-媒介需要在特定的時間內(nèi)，盡量把位置賣掉，否則位置會浪費-月餅銷售的例子

有利於：投放量大 投放量平均可以容易掉配投放量/計劃與媒介談判的特性趨向市場化及短視心態(tài)-媒體數(shù)量增加，指標每年提高，經(jīng)濟狀況不太理想媒介趨向市場化對談判及新建議更趨開放與媒介談判的特性趨向市場化及短視心態(tài)-媒體數(shù)量增加，指標每年提高，經(jīng)濟狀況不太理想媒介趨向市場化對談判及新建議更趨開放-媒介廣告部領(lǐng)導(dǎo)的任期縮短在短時間內(nèi)完成任務(wù)

與媒介談判的特性趨向市場化及短視心態(tài)-媒體數(shù)量增加，指標每年提高，經(jīng)濟狀況不太理想媒介趨向市場化對談判及新建議更趨開放可談判的余地大大提高除業(yè)量外，到款量可成為談判的籌碼-媒介廣告部領(lǐng)導(dǎo)的任期縮短在短時間內(nèi)完成任務(wù)

談判業(yè)務(wù)量公司的影響力收入/盈利個人關(guān)系談判技術(shù)對談判者的了解他的困難，優(yōu)勢業(yè)務(wù)心理戰(zhàn)術(shù)我們天天在談判每一個人都是談判者，而且時時刻刻在談判-與老板談判增加工資幅度-與太太談判周末的安排-VIACOM(維亞)與CBS(哥倫比亞廣播公司)談判合并的安排-江澤民與克林頓談判中國入關(guān)的條件我們天天在談判每一個人都是談判者，而且時時刻刻在談判-與老板談判增加工資幅度-與太太談判周末的安排-VIACOM(維亞)與CBS(哥倫比亞廣播公司)談判合并的安排-江澤民與克林頓談判中國入關(guān)的條件

不同人物、地點、層次都與談判息息相關(guān)如達成協(xié)議可導(dǎo)致雙方尋找的目標

一些談判策略(1)“雙贏”策略致力尋求雙方得益的方案放棄傳統(tǒng)”你死我活“的談判策略在談判的過程中，雖有妥協(xié)，但雙方最終得到最大好處采取“雙贏”策略的好處最大得益較易為對手所接收-當自己的談判目標定位成雙方的”大“利益，對手容易妥協(xié)容易建立長期關(guān)系，進一步鞏固長期利益“雙贏”策略的例子把一百個人分成兩隊(每隊為五十人)，然后把他們隔離在兩個房間每隊每次可以出“黑牌”或“紅牌”，但必須集體決定，如有一人持不同意見則不能出牌比賽目的：取得最高分數(shù)分數(shù)如下：我方對手出牌可得分數(shù)出牌可得分數(shù)紅-10黑+10紅+20紅+20黑+10黑+10黑+10紅-10“雙贏”策略的例子怎樣才是最有利的談判策略？“雙贏”策略的例子結(jié)果