金凱悅市場環(huán)境匯報

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市場環(huán)境變化分析

市場宏觀背景受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，常州經(jīng)濟增速放緩，處于穩(wěn)定經(jīng)濟增長的需要，預(yù)計會加大固定資產(chǎn)投資，加快城市基礎(chǔ)建設(shè)，以拉動經(jīng)濟回暖；常州人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，目前已經(jīng)達到全面小康指標(biāo)，市民對居住條件改善的需求將會持續(xù)存在，并成為住宅市場需求主流；隨著城市建設(shè)步伐加快，常州城市融合度不斷提高，高品質(zhì)項目逐漸吸引全市各區(qū)域客戶，區(qū)域隔閡心理將會不斷打破；常州歷年住宅市場供需狀況2003-2007年，供需兩端均大幅攀升；

供應(yīng)端以年均26.45%的速度增長，

成交端以年均31.22%的速度增長；2008年，供需雙萎縮；2009年1-9月份呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，成交量創(chuàng)歷史新高；庫存量逐漸遞增，截止到09年9月份，

常州全市商品住宅庫存量為334.85萬平米，以目前銷售速度計算，銷售周期為6個月；市場現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：新增供應(yīng)不足，去庫存化明顯，成交量增長迅速，成交價格平穩(wěn)抬升，供求比不斷下降；依照年均31.22%正常增速計算，09年全市商品住宅成交量應(yīng)為853萬平米，甚至高于實際的市場表現(xiàn)。從市場供需來看，常州商品住宅市場發(fā)展平穩(wěn)，并處于快速上升期，市場的健康度保證了未來發(fā)展的可持續(xù)性較強。市場現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：新增供應(yīng)不足，去庫存化明顯，成交量增長迅速，成交價格平穩(wěn)抬升，供求比不斷下降；常州歷年住宅均價走勢2003-2009年，商品住宅成交價格波動上升，年均漲幅19.09%，最高漲幅79.84%（2005年），最低漲幅-4.74%（2006年）；2007-2009年，商品住宅年均漲幅6.79%，完全滯后于GDP增長速度與生活水平的提高，預(yù)期未來將迎來快速上漲期。依照年均8%的正常增速計算，2010年全市商品住宅成交均價應(yīng)為4835元/平米市場現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：近年價格上漲幅度偏弱，未來存在價格快速抬升空間；新建商品住宅大量在新開發(fā)區(qū)域，而新開發(fā)區(qū)域城市功能的缺失及配套的不完善等利空導(dǎo)致房價上漲較慢；不同區(qū)域差異較大，中心城區(qū)房價上漲較快，新北區(qū)、武進區(qū)兩個新城區(qū)則在城市面貌煥然一新后房價進入快速上升期。為什么房價上漲幅度低于經(jīng)濟增長速度？

2006年土地供應(yīng)相對集中，地價不高，直接造成07-08年商品房的集中供應(yīng)和成交均價的相對穩(wěn)定，并維持在相對較低的水平；2007年由于市場明顯回升，地價走高，對于后市的房價上漲有著不可忽視的影響；2009年市場再次回暖，直接導(dǎo)致土地出讓在供需兩端“雙旺”，但地價并未高于07年，表明一級市場未顯狂熱，土地的較大存量和分布的相對分散，致使土地的稀缺性難以體現(xiàn)出來，制約地價的全面走高。土地市場分析

2008年市區(qū)各主城區(qū)經(jīng)營性用地土地成交明細(xì)區(qū)域面積（萬平米）宗數(shù)（宗）金額（萬元）平均地價（元/平米）每畝地價（萬元/畝）樓板價（元/平米）城區(qū)190.1832376372.21979131.94792.1武進區(qū)229.32103378320.11649.7109.981000.3新北區(qū)57.5114768801336.889.12534.72008年常州各區(qū)域土地成交中，武進區(qū)全年保持較旺的勢頭，占總量的48%；城區(qū)土地成交占總量的40%，新北區(qū)的土地成交較少，僅占總量的12%。各區(qū)平均成交地價依然以城區(qū)最高，其次是武進區(qū)，新北區(qū)依舊最低。樓板價卻以武進區(qū)的最高，達到了1000.3元/㎡，比市區(qū)的792.1元/㎡要高出26.3%，主要是由于武進區(qū)土地的平均容積率為1.5比城區(qū)的2.75相對要低許多的原因。土地市場分析編號地塊名稱面積（畝）用途1飛機場地塊1760商辦住3253廠地塊363商住4原凌家塘市場地塊662商住8常林公司地塊469住宅9青龍生活區(qū)地塊2323商住20鐘樓區(qū)政府東側(cè)53公頃住宅21客車廠及周邊140公頃住宅22火車站北廣場地塊708商住23火車站南廣場地塊338商住24紅梅工業(yè)園地塊220住宅25青龍紫云433住宅27東經(jīng)120路東側(cè)地塊760新北區(qū)地塊28恐龍谷溫泉周邊地塊500新北區(qū)地塊29中華恐龍園西北地塊800新北區(qū)地塊30飛龍居住區(qū)東地塊520新北區(qū)地塊31高鐵樞紐核心區(qū)地塊848新北區(qū)地塊32武宜路兩側(cè)地塊

——武進區(qū)地塊未來土地供應(yīng)情況2009年9月常州（香港)城市產(chǎn)業(yè)專題推介地塊的情況土地市場分析新北、城西將成開發(fā)重點區(qū)域，實現(xiàn)常州大型城市外延擴張；城南的開發(fā)將在改造優(yōu)化中成為“副中心”，城東地塊的開發(fā)將戚區(qū)和武進區(qū)無縫對接成為現(xiàn)實；城中地塊的開發(fā)能進一步提升中心區(qū)位價值！本次推出的43宗土地，占地約16683畝，1112萬㎡，最大可建面積約2800萬㎡。單宗最大建面超300萬方，預(yù)示巨盤新時代駕臨；房地產(chǎn)市場供應(yīng)量急劇增加，樓市競爭異常激烈，約2800萬㎡的可能市場供應(yīng)量，加上截止到2009年6月底，常州市區(qū)在售項目及待開發(fā)項目約4300萬㎡，則未來市場已知供應(yīng)量將達到約7100萬㎡。政府對于城市化的過快追求導(dǎo)致土地投放的快節(jié)奏，在一定程度上容易造成土地本身的價值難以體現(xiàn)，未來惡性競爭埋下伏筆未來土地供應(yīng)情況土地市場分析競爭項目分析競品分布圖中意寶第香江華庭朗詩國際街區(qū)新城首府凱納華僑城京城豪苑晉陵路八號天順御和苑銀河萬名苑常發(fā)豪庭國際和記黃埔項目本案上書房競爭項目分析競爭關(guān)系樓盤名稱競爭點余量同區(qū)域朗詩未來之家科技3-4萬平米同區(qū)域香江華庭規(guī)模、口碑2-3萬平米同區(qū)域中意寶第同區(qū)位5-7萬平米同區(qū)域上書房中式+公園高層8萬平米同檔次新城首府品牌+頂級標(biāo)準(zhǔn)10萬平米同檔次常發(fā)豪庭國際市政府+高檔8萬平米同檔次世貿(mào)香檳湖恐龍園+宜居同期20萬平米同檔次凱納華僑城區(qū)位+高檔4萬平米同檔次天順御和苑雙公園+人文與教育配套3萬平米同檔次京城豪苑地段，還是地段5萬平米同檔次晉陵路八號區(qū)位+豪宅高層3萬平米同檔次銀河灣名苑品牌+業(yè)態(tài)高層12萬平米未來競品同期競爭余量約為86萬平米，算上新開發(fā)項目未來競爭將為100萬平米競爭關(guān)系、競爭點及各項目余量競爭項目分析樓盤名稱08年春節(jié)后--09年10月以來去化量（萬㎡）去化速度（萬㎡/月）朗詩未來之家（2008年7月5號開盤）100.7香江華庭70.4中意寶第50.3上書房（2008年8月開盤）40.8新城首府（2009年10月初開盤）31.5常發(fā)豪庭國際（2009年6月18號開盤）80.6世貿(mào)香檳湖15（高層）0.5凱納華僑城（2009年9月6號開盤）2.50.6天順御和苑（2009年4月18號開盤）20.7京城豪苑（2009年1月3號開盤）70.8晉陵路八號//銀河灣名苑6.50.5競品中銷售情況較好的，月均去化量為40-60套去化量及速度香江華庭朗詩國際街區(qū)京城豪苑常發(fā)豪庭國際價格總體呈上升趨勢，09年以來漲幅在20%-40%，高端項目漲幅最大，價格梯度明顯拉長。競爭項目分析價格增長幅度已知12個競品中，已成交產(chǎn)品主力總價段分布如下80-100萬，150-200萬為成交的主力總價段，結(jié)構(gòu)不盡合理，在產(chǎn)品檔次上及價格梯度上存在斷檔。本項目在區(qū)位上及產(chǎn)品檔次上正好位于斷檔空間之內(nèi)，即在區(qū)域領(lǐng)先，價格在同檔次項目中更具競爭力，可成長空間較大。競爭項目分析價格分析已知12個競品中，余量主力總價段分布如下本案主力面積段130-140平米，主力總價段（毛坯）應(yīng)在90-120萬，競爭比較激烈

?？紤]到產(chǎn)品初入市，市場認(rèn)知度不高，建議盡量提高90-100萬的總價段房源比例競爭項目分析價格分析產(chǎn)品掛支撐脾點：常州她唯一針的科伴技住愧宅；恒溫賊、恒刻濕、忙恒氧畫等科省技環(huán)碎保元瓜素臨京倍杭運膀河。銷售里特征粉：20舉08年7月5日開攔盤，敏價格那在88兩00～10甚80梅0元/m掘2，均卡價10閑00另0元/平米附（精既裝修雙），考當(dāng)日影去化12賠0套左案右。20獵09年3月13日，30套剝橋離裝盆修價71囑80元起慰；20脖09年6月28日，瓶二期沈自由轎版開土盤，冬毛坯效均價85值00元/平米叔，去牽化10跑0套左參右；20老09年10月，赤二期尖余房40套，株毛坯85袍00隊-9余50生0，精驕裝11候00組0元/平米元。個案畫分析--退--朗詩翁國際慶街區(qū)精裝悉修11薪00裕0元/平米乖，毛驗坯85魂00冤-9屋50臭0元/平米吼。項目控一、條二期車總?cè)グ墅愒?0畫%左右崗，產(chǎn)即品較葡高附意加值靈帶來男高單沾價；二期使毛坯燙調(diào)低午總價長表明則了總童價存簽在較淘大的潔抗性基。產(chǎn)品支撐美點：06年較息早的浩規(guī)模斬樓盤繳，06年較筒早的饑單價50武00元/平米胳的樓院盤，出現(xiàn)接敬受度顫較高講；一期17午60戶入婦住，抽一期脂實景變呈現(xiàn)舟。配套勞齊全牢，幼錦兒園卸、小傭?qū)W雙戰(zhàn)階教駕育，速大潤棄發(fā)9月開錄業(yè)。銷售鍬特征竟：06年，才均價50量00元/平米盤，08年底襲均價60案00清/平米夾，漲末價較伶慢，技樓盤追價格隊優(yōu)勢拿相對晃明顯掌。樓盤監(jiān)房源擋已不化多，09年內(nèi)希以來困少量湖多推清，價饒格逐裹步調(diào)稈高；6月26日，源拿鐵殘小鎮(zhèn)舅均價65懷00元/平米愛，進太入10月余么房不聰多的勵情況狼下，秋價格功漲至73陣00元/平米李。均價73滑00元/平米該項濫目極河大地乏提升盈了該帽區(qū)域散的人揪氣，某并對韻于區(qū)艘域價讓格起鵝到了倆推動纖左右葛，較營好地灑集聚讓了中庸等收仰入人近群；碰由于蹦余房屑不多鍬，不繁對金榨凱悅門發(fā)生死直接豪競爭出。個案駕分析--交--香江授華廷產(chǎn)品支撐嬸點：首席孫太陽肺能環(huán)星保住價宅離市鹽中心售相對荷較近姥，周耍邊配種套齊俱全，乘有金量融、閱醫(yī)院號、購秤物等項目啄南側(cè)艦規(guī)劃朗將有痰：一錢所幼依兒園宗，一落所小壘學(xué)，圖一所衰初中雖，兩牧所高案中，藝已動零工。銷售壯特征厚：06年，拋均價48差00元/平米亮，07年底叨均價55密00元/平米常，08年底視均價58隔00元/漲價稱較慢辯，受拋香江仍華庭相制約魔嚴(yán)重雁。06年開公盤的勝一批準(zhǔn)房源磁，至業(yè)今仍撒有較編多余搖房；仙三期斥伯郡備即將需開盤減，開恢盤節(jié)爸奏較撥慢，圓口碑是一般使。中意吳寶第均價59美00元/平米該項獲目直撐面香譯江華重庭的分競爭雀，但自由于盞價格欄相對駝偏高乒，以眨及配薄套上逐不如鼻后者傳，導(dǎo)跌致同堵期競?cè)鉅幹杏逊e壓浪了一院批房競源，最房價垃上漲躬趨緩電，在澇香江從華庭口去化躲殆盡小后，蟻中意謝寶第世將迎蛾來機嶄會。產(chǎn)品支撐雹點：常州遭最高滅標(biāo)準(zhǔn)炎的產(chǎn)械品檔淋次，盤大面陵積的盾綠化于、園途林景停觀；新城版地產(chǎn)性在常吉州的鍋口碑闖和公基信力殺；地處壞懷德鄰路中看心位找置，塞屬市佩中心高端壩的商冊務(wù)會喊所配雄套，包高標(biāo)豪準(zhǔn)的咐首府列小學(xué)麻配套犁。銷售過特征凍：20艦09年10月下助旬開渣盤，播一兔期總峰房源40氣0套，砌一批敏推出酸房源糕約15鉆0套，斃去化90啄%，約12倉0套，問銷售很額達3億。從第敬一批尚房源府的開閉盤情鳥況看茅，未番去化沿戶型銜主要吳為20已0平米頭以上含的大員面積澤戶型雹，而20同0平米涉以下員戶型蕉基本索售罄勁，呈史現(xiàn)出鎖供不書應(yīng)求篩的狀題況；預(yù)期誼年前甘推出給二批仇房源輪，均筆價上于調(diào)至16犁00貿(mào)0-幣18唯00美0元/平米唇；戶型翁：平昂層大牛豪宅紅：以18詳0平米艱三房挑、24猜5平米描四房閉為主臭，另平有12羽0平米半兩房頭、16鄭0平米疏三房麻、38株0平米放四房范。其駕中24跨5平米陷四房疤搭配15平米粘空中籃花園鳴。新城別首府均價15海00緊0元/平米急精裝封修該項白目一峰經(jīng)成前為全吹市高匆端豪閱宅標(biāo)伸桿，桐并精姿裝修苗的形唉式極草大地養(yǎng)拉升旁了豪托宅價榜格；服新城歉首府殘幾乎欣成為數(shù)高端該客戶光的首當(dāng)選，渴其他透項目洋在產(chǎn)衰品品迫質(zhì)及氧價格磚制定分上均伸繞不旦開其河影響產(chǎn)品支撐蓄點：常州首最尊許貴的號地段殲，最輪核心托的地宰段；正方風(fēng)京城35萬方紗綜合歐體的喇輻射傻效應(yīng)炒，港遍澳地墓區(qū)著僚名企顆業(yè)家輛何鴻潛燊博祖士的修公信浮力；絕佳何的市卸中心有配套誼等。銷售藍(lán)特征抵：華麗艱閣均泉價95晨00（毛它坯）刊，20極09年1月3日開待盤，努半月匙去化90艘%，主敬力戶渴型全辣部售恰罄；2月14日華君英閣襖公開銳，均蠶價10標(biāo)50公0（毛蹈坯）嗚，首絮日預(yù)蹈約逾戴七成岸；現(xiàn)仁銷售90跳%以上供。華都據(jù)閣，20羞09年8月15公開胃，總17淋0套房芬源，罰首推70套1-巴18層均奮價15仙00香0（精蚊裝修現(xiàn)），只去化支率相敬對不蕉高；20弓09年十野月10月24日，宣高區(qū)蓮公開伍，均倉價18陰00垃0元/平米頑。華都姑閣戶銀型：課約81平米訊的一漿室一皇廳一出衛(wèi)，灶約15餡6平米四的三棋室兩舊廳兩者衛(wèi)，黨約16折3平米雀的四核室兩宏廳兩剩衛(wèi)（罷躍層達）以傳及約17你2平米但的三碰室兩皮廳兩凈衛(wèi)。京城鋸豪苑均價18毀00跳0元/平米秋精裝炭修產(chǎn)品支撐器點：凱納鴉商務(wù)狂廣場退即將諒封頂輔，號催稱常酸州第抬一高側(cè)樓，蚊有一猜定知減名度嚼；夏天能中央演空調(diào)沒，冬禾天地嬸暖，24小時歷熱水精裝借修五星研級酒恒店式坐圍合猾中央嚷豪華教水景么，圍蕉合坡伙地中鉤央庭隊院銷售伸特征侵：開盤柔時間辭：20數(shù)09跑-9足-6供需引：總?cè)龉?3蠢0多套肆房源次，首意期推36毅8套，已去化40同%左右路，88平米瀉的小面戶型10嫁0%去化暢；價格完：開些盤均乏價10小00應(yīng)0元/平米費，15小0套之們后普調(diào)10疑00元/平米涌；戶型俘：面社積范撲圍在62謊-1家80平米誘，主沒力戶辟型面亮積為11顆0-缸15車0平米火。凱納批華僑服城均價11侍00科0元/平米貨精裝產(chǎn)品支撐共點：地段壘：天左寧區(qū)搭延陵靠中路奧，關(guān)歡河以臺西，貝屬民螞眾心棗理認(rèn)停知的討市中寧心；市中捎心絕相佳的碼景觀敗資源桃：臨體東坡弱公園炎、紅光梅公沫園的卸雙公瘋園景襯觀，近臨關(guān)動河的確水景運資源窩；配套夸：臨菊兒童史醫(yī)院挎，省振常中卡、二申十四鄉(xiāng)豐中、裁解放重路小國學(xué)等梁名校蠶近在收咫尺香；天寧澡寺、償文筆勝塔、桃紅梅封閣、廉艤舟重亭等融諸多贈人文膀景觀；銷售漢特征稠：20暖09年4月18日開問盤，仇總40至0套房饞源，柿首推15污0套，屯當(dāng)天冤成交10末0套，醋均價85曬00元/平米少；20瞧09年9月，功均價尺上浮窄至90銹00元/平米干；截止寧到10月26日，跌首批炕去化80瞎%，均散價上再浮至90拘00元/平米戶；天順拐御和雄苑均價90孕00元/平米中式認(rèn)風(fēng)格狀并不贊純粹懼，產(chǎn)黃品檔坦