中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告-房地產(chǎn)分析

年5月29日中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告--房地產(chǎn)分析文檔僅供參考央行區(qū)域金融報(bào)告房地產(chǎn)分析房地產(chǎn)貸款增速去年普遍回落

中國(guó)人民銀行昨日公布的<中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告>顯示,房地產(chǎn)貸款增速普遍回落。末,全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)16.1%,增幅比上年下降12.6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)有24個(gè)省份的房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落,只有四川、內(nèi)蒙古、青海、河北、河南、重慶等地增速提升。

另一方面,在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下,部分地區(qū)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格回落明顯,如上海新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng);但受消費(fèi)升級(jí)、城市化、土地供應(yīng)價(jià)格上升、人民幣升值預(yù)期等多種因素綜合影響,一些沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上升勢(shì)頭,部分中小城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也較快。

房貸增速明顯回落

央行于3月17日起,將原有住房貸款優(yōu)惠利率調(diào)到同期貸款利率水平;引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)提高房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付款比例。房貸優(yōu)惠利率政策取消后,各地區(qū)提前還貸現(xiàn)象增加,房地產(chǎn)貸款增速普遍回落。

以上海為例,以來(lái),上海市個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款的比例基本在90%以上,個(gè)人住房貸款一直是消費(fèi)貸款增加的主體。,由于商品住房成交量回落,個(gè)人住房貸款7-12月連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng),累計(jì)減少117億元,全年個(gè)人住房貸款同比少增529億元。

在房?jī)r(jià)漲幅較大的深圳、北京等城市,房貸增速也出現(xiàn)減緩跡象。末,深圳市國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1928.4億元,增長(zhǎng)15.3%,低于同期人民幣各項(xiàng)貸款余額增速2.5個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款受新開(kāi)樓盤(pán)持續(xù)減少、貸款客戶(hù)提前還款明顯增加等因素影響,增速放緩,增長(zhǎng)16.8%,增速同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。但該項(xiàng)業(yè)務(wù)仍為各行拓展重點(diǎn),特別是二手樓按揭貸款增長(zhǎng)較快,增長(zhǎng)67.6%,高出一手樓按揭貸款增速58個(gè)百分點(diǎn)。末,北京市銀行房地產(chǎn)貸款為4412.8億元,新增508.9億元,同比少增147.8億元。其中,個(gè)人住房貸款比年初增加282.1億元,同比少增209.4億元。

北京呈現(xiàn)三大階段性矛盾

下半年以來(lái)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成為各界關(guān)注的焦點(diǎn),<北京市金融運(yùn)行報(bào)告>提出,北京房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行呈現(xiàn)宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)上升等三大階段性矛盾。

一,宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格上升。價(jià)格上漲的主要原因在于北京房地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)漲,域外購(gòu)房及全額付款購(gòu)房比重較高,土地定價(jià)模式、租金收益支持等多種因素促使房?jī)r(jià)上漲。

二,北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的50％以上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅回落和北京市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、較快增長(zhǎng)形成反差。

三,普通住房空置與居民需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。北京居民收入呈現(xiàn)出分層走勢(shì),開(kāi)發(fā)商迎合高收入需求并拉高普通住房?jī)r(jià)格,造成房地產(chǎn)供求矛盾,導(dǎo)致空置率上升。

開(kāi)發(fā)商尋找融資新途徑

在宏觀調(diào)控的背景下,大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開(kāi)辟多元融資渠道,深圳的地產(chǎn)公司可謂先吃螃蟹者。

在<深圳市金融運(yùn)行報(bào)告>中提出,當(dāng)前,深圳市幾家具備較強(qiáng)實(shí)力的全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)積極探索多元融資方式。,萬(wàn)科與新加坡某公司簽訂協(xié)議,共同投資設(shè)立中外合資投資性公司,經(jīng)過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司或投資項(xiàng)目公司股權(quán)的方式在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,該模式在國(guó)內(nèi)首開(kāi)先河。美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(SimonPropertyGroup)、摩根士丹利房地產(chǎn)基金(MSREF)及深國(guó)投商用置業(yè)有限公司也經(jīng)過(guò)簽訂商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議,設(shè)立合資企業(yè)。西蒙與MSREF各持有合資企業(yè)32.5%的所有權(quán),深國(guó)投持有35%。

但也有專(zhuān)家指出,外資經(jīng)過(guò)合資等形式大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響值得關(guān)注,建議國(guó)家不應(yīng)該把外資投資房地產(chǎn)業(yè)作為外商直接投資看待,不應(yīng)給予優(yōu)惠,并對(duì)資金匯出予以限制。

消費(fèi)貸款增速放緩

<中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告>顯示,截至末,全國(guó)消費(fèi)貸款余額達(dá)2.2萬(wàn)億元,約占人民幣貸款余額的11%,但增速比上年低16個(gè)百分點(diǎn)。其中個(gè)人住房貸款約占全部消費(fèi)貸款余額的70%以上,而汽車(chē)貸款余額快速下滑,使得消費(fèi)貸款整體周轉(zhuǎn)率下降,貸款周期長(zhǎng)期化趨勢(shì)明顯。

統(tǒng)計(jì)顯示,末個(gè)人消費(fèi)貸款余額2.2萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)10.4%,增速比上年低16個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)需求相對(duì)放緩、宏觀環(huán)境和政策變化特別是利率的上調(diào)、消費(fèi)信貸市場(chǎng)缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段是導(dǎo)致消費(fèi)信貸增幅放緩的主要原因。

分地區(qū)看,東部地區(qū)個(gè)人消費(fèi)貸款余額占全國(guó)個(gè)人消費(fèi)貸款余額70%以上。廣東、上海、浙江、北京、江蘇、山東的個(gè)人消費(fèi)貸款余額均已超過(guò)1000億元。但中部、西部和東北地區(qū)消費(fèi)信貸市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小,多數(shù)省份個(gè)人消費(fèi)貸款在人民幣貸款中的比重不到10%。

各地金融生態(tài)環(huán)境正全面改進(jìn)

央行報(bào)告認(rèn)為,各地正在全面推進(jìn)金融生態(tài)環(huán)境建設(shè),基本形成了政府主導(dǎo)、中國(guó)人民銀行推動(dòng)、多方參與的金融生態(tài)環(huán)境創(chuàng)立模式。地方金融司法環(huán)境進(jìn)一步改進(jìn),逃廢金融債務(wù)行為得到有效遏制。

<中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告>中介紹說(shuō),吉林、內(nèi)蒙古、河南、山西、湖南、四川、重慶和貴州專(zhuān)門(mén)下發(fā)了有關(guān)金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn);黑龍江、遼寧、青海、廣西、湖南、西藏、陜西、海南制定了社會(huì)信用體系建設(shè)規(guī)劃;北京、云南和廣東則出臺(tái)了促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的政策舉措。湖南、湖北和河南還將金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)列入了政府工作考核目標(biāo)。

<報(bào)告>表示,地方金融司法環(huán)境進(jìn)一步改進(jìn),