房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察表及房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形式(一方有土地使用權(quán),一方有開(kāi)發(fā)資質(zhì))

住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表房屋坐落房屋所有權(quán)證號(hào)土地證號(hào)使用權(quán)類(lèi)型土地面積㎡土地使用權(quán)終止日期建筑面積㎡建筑結(jié)構(gòu)：標(biāo)的所在樓層/總樓層：/層使用狀況自用空置出租層高(米)：成新率：現(xiàn)狀用途住宅辦公商鋪戶(hù)型結(jié)構(gòu)房廳廚衛(wèi)陽(yáng)朝向：使用狀況完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞危房維修保養(yǎng)良好一般較差通風(fēng)采光良好一般較差物管類(lèi)型：小區(qū)大院?jiǎn)误w樓封閉半封閉開(kāi)放四至：東：西：南：北：公交線路有無(wú)共條線路步行分鐘景觀公園小區(qū)園景望江人工湖山球場(chǎng)泳池?zé)o小區(qū)配套：物業(yè)設(shè)施及管理電梯部客梯貨梯每層戶(hù)無(wú)完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞房屋間距車(chē)位比重臨街狀況使用狀況水電明敷暗敷無(wú)完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞通訊電話有線電視網(wǎng)絡(luò)完好管道煤氣有無(wú)消防消防栓自動(dòng)噴淋煙感報(bào)警無(wú)完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞物業(yè)管理防盜門(mén)自動(dòng)對(duì)講系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)視系統(tǒng)24小時(shí)保安無(wú)保安物業(yè)收費(fèi)：每平方元周邊配套物業(yè)外墻裝修檔次毛坯簡(jiǎn)裝精裝地面：墻面：頂棚：其他：公共通道地面：墻面：頂棚：其他：內(nèi)部裝修基本狀況使用現(xiàn)狀客餐廳地面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞墻面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞頂棚□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞門(mén)□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞窗□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞柜體□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞房間地面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞墻面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞頂棚□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞門(mén)□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞窗□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞廚房地面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞墻面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞頂棚□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞其他□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞主次衛(wèi)生間地面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞墻面□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞頂棚□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞其他□外陽(yáng)臺(tái)個(gè)□內(nèi)陽(yáng)臺(tái)個(gè)附屬物：□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞法定優(yōu)先受償款拖欠建設(shè)工程款元拖欠土地出讓金元拖欠報(bào)建費(fèi)元拖欠稅費(fèi)元已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額元其它法定優(yōu)先受償款元備注產(chǎn)權(quán)人(簽字)：領(lǐng)看人(簽字)：第三方證人(簽字)：查看人(簽字)：估價(jià)師(簽字)：產(chǎn)權(quán)人地址及聯(lián)系方式：查看日期：工業(yè)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表房屋坐落項(xiàng)目名稱(chēng)竣工日期總樓層土地證號(hào)使用權(quán)類(lèi)型土地面積㎡設(shè)計(jì)用途建筑面積㎡建筑結(jié)構(gòu)土地用途有無(wú)容積率現(xiàn)狀用途建筑時(shí)間成新率土地形狀使用現(xiàn)狀完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞結(jié)構(gòu)類(lèi)型普通生產(chǎn)受腐蝕生產(chǎn)非生產(chǎn)跨度（）米×（）跨吊車(chē)數(shù)量：噸位：層高首層（）米其它層（）米用途通用性：項(xiàng)目基本狀況使用現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)未見(jiàn)異常不均勻下沉柱完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞梁完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞板完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞墻完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞屋面屋架：屋面：完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞裝修外墻完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞內(nèi)墻完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞地面完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞頂棚完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞門(mén)完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞窗完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞設(shè)施明敷暗敷無(wú)完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞電梯客梯：部、噸完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞貨梯：部、噸完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞照明完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞空調(diào)完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞消防完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞通風(fēng)完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞采光完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞防潮完好基本完好一般損壞嚴(yán)重?fù)p壞四至東：南：西：北：交通條件高速公路高等級(jí)公路城市主干道次干道道路通達(dá)度：距離汽車(chē)站（）米、火車(chē)站（）公里、港口（）公里、機(jī)場(chǎng)（）公里周邊環(huán)境公共配套產(chǎn)業(yè)聚集法定優(yōu)先受償款拖欠建設(shè)工程款元拖欠土地出讓金元拖欠報(bào)建費(fèi)元拖欠稅費(fèi)元已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額元其它法定優(yōu)先受償款元備注產(chǎn)權(quán)人(簽字)：領(lǐng)看人(簽字)：第三方證人(簽字)：查看人(簽字)：估價(jià)師(簽字)：產(chǎn)權(quán)人地址及聯(lián)系方式：查看日期：經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表房屋坐落項(xiàng)目名稱(chēng)使用狀況自用出租空置土地證號(hào)土地面積㎡房屋建成時(shí)間建筑面積㎡建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)的所在樓層/總樓層：/層現(xiàn)狀用途層高米成新率：臨街狀況面臨街不臨街租金水平元/㎡月空置率四至東：南：西：北：具體用途賓館酒店商場(chǎng)寫(xiě)字樓普通門(mén)面綜合樓商業(yè)繁華度中心內(nèi)較近一般較遠(yuǎn)遠(yuǎn)辦公集聚度近較近一般較遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)模大較大一般較小小距政府部門(mén)近較近一般較遠(yuǎn)遠(yuǎn)客流量多較多一般較少少規(guī)模大較大一般較小小主要寫(xiě)字樓交通便捷度車(chē)站：車(chē)號(hào)：公共設(shè)施銀行郵局火車(chē)站距離：超市休閑場(chǎng)所飛機(jī)場(chǎng)距離：餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所主要交通干線名稱(chēng)：距離：醫(yī)院建筑規(guī)模裙樓層數(shù)：用途：塔樓層數(shù)：用途：地下室層數(shù)：用途：項(xiàng)目基本狀況使用現(xiàn)狀設(shè)備設(shè)施電梯自動(dòng)扶梯：部層無(wú)客梯：部層無(wú)貨梯：部層無(wú)正常破損無(wú)法使用正常破損無(wú)法使用正常破損無(wú)法使用防盜門(mén)自動(dòng)對(duì)講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)無(wú)正常破損無(wú)法使用明敷暗敷正常破損無(wú)法使用明敷暗敷正常破損無(wú)法使用吊燈吸頂燈格欄燈日光燈其他正常破損無(wú)法使用市政集中供應(yīng)中央空調(diào)獨(dú)立空調(diào)無(wú)正常破損無(wú)法使用電話有線電視網(wǎng)絡(luò)無(wú)正常破損無(wú)法使用消防栓滅火器自動(dòng)噴淋煙感報(bào)警無(wú)正常破損無(wú)法使用裝修情況□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞外門(mén)□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞內(nèi)門(mén)□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞窗□完好□基本完好□一般損壞□嚴(yán)重?fù)p壞拖欠建設(shè)工程款元拖欠土地出讓金元拖欠報(bào)建費(fèi)元拖欠稅費(fèi)元已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額元其它法定優(yōu)先受償款元備注產(chǎn)權(quán)人(簽字)：領(lǐng)看人(簽字)：第三方證人(簽字)：查看人(簽字)：估價(jià)師(簽字)：產(chǎn)權(quán)人地址及聯(lián)系方式：查看日期：在建工程實(shí)地查看記錄表項(xiàng)目坐落開(kāi)發(fā)公司在建項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目棟號(hào)施工單位監(jiān)理單位土地證號(hào)土地用途使用權(quán)類(lèi)型㎡擬抵押土地面積：㎡土地開(kāi)發(fā)程度建筑面積㎡其中：住宅㎡層高商業(yè)㎡層高其它㎡層高棟號(hào)：已預(yù)售套數(shù)：建筑面積：㎡均價(jià)：建筑面積㎡四至東南西北萬(wàn)元已完成投資已付款工程款萬(wàn)元已付款比例開(kāi)工日期預(yù)計(jì)完工日期設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總高度設(shè)計(jì)總層數(shù)已完成層數(shù)臨街狀況評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度項(xiàng)目結(jié)構(gòu)裝飾設(shè)備設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)狀況其他所批文件商業(yè)繁華度中心內(nèi)較近一般較遠(yuǎn)遠(yuǎn)辦公集聚度距商務(wù)區(qū)距離近較近一般較遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)模大較大一般較小小距政府部門(mén)近較近一般較遠(yuǎn)遠(yuǎn)客流量多較多一般較少少小區(qū)規(guī)模大較大一般較小小主要商業(yè)主要寫(xiě)字樓交通便捷度公交線路站名：線路：公共設(shè)施銀行火車(chē)站距離：超市飛機(jī)場(chǎng)距離：餐飲名稱(chēng)：距離：醫(yī)院學(xué)校周邊房?jī)r(jià)、租金他項(xiàng)權(quán)利狀況拖欠建設(shè)工程款元拖欠土地出讓金元拖欠報(bào)建費(fèi)元拖欠稅費(fèi)元已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額元其它法定優(yōu)先受償款元備注產(chǎn)權(quán)人(簽字)：領(lǐng)看人(簽字)：第三方證人(簽字)：查看人(簽字)：估價(jià)師(簽字)：產(chǎn)權(quán)人地址及聯(lián)系方式：查看日期：【房地產(chǎn)委托開(kāi)發(fā)協(xié)議】房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的四種方式評(píng)析A企業(yè)20**年通過(guò)出讓方式取得一宗土地使用權(quán)后，經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)商住樓項(xiàng)目。由于A企業(yè)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，決定與關(guān)聯(lián)單位B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，雙方簽訂了委托開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售協(xié)議。協(xié)議約定該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有成本、費(fèi)用均由A企業(yè)支付，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品委托B企業(yè)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售合同由B企業(yè)與買(mǎi)方簽訂，但是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由A企業(yè)開(kāi)具，A企業(yè)按照該樓盤(pán)銷(xiāo)售收入的3%支付乙方開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)。實(shí)務(wù)中，擁有土地使用權(quán)而沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的情形比較常見(jiàn)，這樣與具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作聯(lián)建就會(huì)應(yīng)勢(shì)而生。本案例中，A企業(yè)自身不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以自身名義取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》但是無(wú)法取得《預(yù)售許可證》或《銷(xiāo)售許可證》。即便與B企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，由于此種聯(lián)建開(kāi)發(fā)的特殊性，也無(wú)法直接取得房屋的銷(xiāo)售許可。只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后進(jìn)行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。這是本案例中銷(xiāo)售階段要考慮的問(wèn)題。所以該商住樓的銷(xiāo)售主體實(shí)質(zhì)是A企業(yè)。B房地產(chǎn)企業(yè)只是受托代建和代理銷(xiāo)售而已。大家關(guān)心的問(wèn)題是，在這種情形下，該商住樓開(kāi)發(fā)過(guò)程中合作雙方應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理?我們知道，該商住樓是以A企業(yè)名義自行建造的，沒(méi)有發(fā)生土地權(quán)屬變更以及轉(zhuǎn)移，在項(xiàng)目竣工前與B房地產(chǎn)企業(yè)形式上簽署的是委托代建合同。施工階段除成本費(fèi)用所簽訂合同的印花稅外，基本沒(méi)有其他稅金。盡管A企業(yè)沒(méi)有銷(xiāo)售資格，如果在項(xiàng)目竣工前已經(jīng)提前預(yù)售，則根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策的規(guī)定也應(yīng)該按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。按照土地增值稅的規(guī)定預(yù)征土地增值稅。按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。項(xiàng)目竣工A企業(yè)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后能夠轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售，涉及的也還是“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。只不過(guò)與預(yù)售階段不同的是這時(shí)要進(jìn)行土地增值稅的清算和企業(yè)所得稅實(shí)際毛利額的調(diào)整。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及哪些稅呢?B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具有最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，不屬于共同投資、共同開(kāi)發(fā)、共享成果的合作經(jīng)營(yíng)。其合同形式屬于代建房屋。而代建房屋必須同時(shí)符合以下四個(gè)條件：必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);所建房屋的基建計(jì)劃與立項(xiàng)審批必須是下達(dá)給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移;以委托方名義與負(fù)責(zé)施工隊(duì)結(jié)算;不墊付建設(shè)資金。假如B企業(yè)符合上述條件，僅僅是利用技術(shù)力量幫助A企業(yè)管理工程和受托銷(xiāo)售，其取得的代建管理費(fèi)和銷(xiāo)售代理費(fèi)只計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，如果產(chǎn)生利潤(rùn)，另行征收企業(yè)所得稅。但是，這種代建方式實(shí)際上存在很大的納稅風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于B企業(yè)來(lái)說(shuō)，假如未同時(shí)具備上述四個(gè)條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可能對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。畢竟關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的這種運(yùn)作比較常見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)以代建合同的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，實(shí)際情況一般不可能不墊付建設(shè)資金，特別是銷(xiāo)售合同是由B房地產(chǎn)企業(yè)與買(mǎi)方簽訂的，銷(xiāo)售主體與實(shí)質(zhì)不符。其中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要綜合評(píng)估。對(duì)于A企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目完工土地增值稅清算計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，難以享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除20%的政策優(yōu)惠。對(duì)于雙方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，該項(xiàng)目由于不能以有資質(zhì)的B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名義取得銷(xiāo)售許可證，法律要件不完備，難以同正常的商品房相競(jìng)價(jià)，經(jīng)營(yíng)收益會(huì)有所減少，在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)也極容易與買(mǎi)方產(chǎn)生糾紛。合作開(kāi)發(fā)是否有更好的途徑呢?筆者研究了改公司的情況后，建議雙方可以考慮以下的四種方式。一、規(guī)范聯(lián)建運(yùn)作雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開(kāi)發(fā)。這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門(mén)辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并享有最終一定成果。同時(shí)，A、B雙方還需要到國(guó)土部門(mén)辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開(kāi)發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。該方案合作雙方都要視同銷(xiāo)售，看似沒(méi)有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開(kāi)發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開(kāi)發(fā)主體，符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企業(yè)名義開(kāi)發(fā)帶來(lái)的一系列問(wèn)題。二、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)假如在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，A企業(yè)不需要自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項(xiàng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程能夠名正言順。這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅。三、以土地使用權(quán)投資A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以B企業(yè)名義立項(xiàng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。對(duì)于A企業(yè)的影響如下：1、營(yíng)業(yè)稅：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))規(guī)定“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！盇企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營(yíng)業(yè)稅。2、土地增值稅：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第一條規(guī)定“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！薄敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。所以，A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅。3、印花稅：A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”計(jì)算繳納印花稅。4、企業(yè)所得稅：《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]59號(hào))明確：資產(chǎn)收購(gòu)，是指一家企業(yè)(以下稱(chēng)為受讓企業(yè))購(gòu)買(mǎi)另一家企業(yè)(以下稱(chēng)為轉(zhuǎn)讓企業(yè))實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對(duì)價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。資產(chǎn)收購(gòu)重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：1)被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2)收購(gòu)方取得資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。3)被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。A企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。即投資易發(fā)生時(shí)分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。如果該投資環(huán)節(jié)滿(mǎn)足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]59號(hào))關(guān)于資產(chǎn)收購(gòu)特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“資產(chǎn)收購(gòu)，受讓企業(yè)收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%.”可以選擇按以下規(guī)定處理：1)轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。2)受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值確定。還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅[20**]175號(hào))的規(guī)定“企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅?！钡囊?guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。四、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒(méi)有其他重要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，也可以探索實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項(xiàng)開(kāi)發(fā)。這種方式下對(duì)于A企業(yè)的影響如下：1、營(yíng)業(yè)稅：不需要繳納。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2002]165號(hào))中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。2、土地增值稅：不需要繳納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。3、印花稅：根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知》(財(cái)稅[2003]183號(hào))的規(guī)定，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府及企業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加