土地路線價(jià)估價(jià)法

土地路線價(jià)估價(jià)法第一節(jié)路線價(jià)法第二節(jié)路線價(jià)及其修正體系的建立第三節(jié)利用路線價(jià)估價(jià)法評估宗地地價(jià)一路線價(jià)估價(jià)法的概念1.路線價(jià):通過對面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上述總土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。2.路線價(jià)法:就是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度系數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨街宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。二路線價(jià)法的基本原理路線價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地（以商業(yè)用地為主）價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減；宗地越近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高；距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。路線價(jià)與市場比較法類似，只不過以路線價(jià)取代了市場比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。三路線價(jià)的基本公式基本公式:宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積特殊條件下公式:宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額或者宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積四路線價(jià)估價(jià)法的特點(diǎn)與適用范圍1.路線價(jià)法適用于市街地,主要用于商業(yè)繁化區(qū)域土地價(jià)格的評估,對道路系統(tǒng)完整,道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市,效果更佳.2.路線價(jià)估價(jià)法需要較多的交易實(shí)例,而且土地規(guī)范.3.路線價(jià)估價(jià)法能快速評估多宗土地的價(jià)格.4.路線價(jià)估價(jià)法的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān).五路線價(jià)估價(jià)中涉及的有關(guān)概念標(biāo)準(zhǔn)宗地:城市的一定區(qū)域中,根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況、房屋的疏密程度等條件劃分區(qū)域,從區(qū)域中沿主要街的宗地中選定深度、寬度、形狀等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地。標(biāo)準(zhǔn)深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線，里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。深度指數(shù)修正表：以道路為基準(zhǔn)，按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表稱為深度指數(shù)修正表。路線價(jià)區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價(jià)區(qū)段。一路線價(jià)及其修正體系的確定的基本程序劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度收集交易案例計(jì)算宗地價(jià)格劃分地價(jià)區(qū)段計(jì)算區(qū)段地價(jià)劃分地價(jià)等級編制深度修正系數(shù)表編制其它因素修正系數(shù)表二路線價(jià)區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定區(qū)段劃分：以地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)為區(qū)段界，通常是從十字路口或丁字路口中心處劃分路口與路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定：取路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。1．劃分路線價(jià)區(qū)段根據(jù)路線價(jià)估價(jià)法的基本原理，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，可及性大致相等的地段，應(yīng)劃為同一路線價(jià)區(qū)段。一般情況下，一條街道只設(shè)一個(gè)路線價(jià)繁華街道有時(shí)需將一街道長作多段劃分，附設(shè)不同的路線價(jià)某些不很繁華的地區(qū)，同一路線價(jià)區(qū)段也可延長至數(shù)個(gè)街道在同一街道上，若某一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯著差異時(shí)，同一路線價(jià)區(qū)段也可劃分為兩種不同的路線價(jià)，這時(shí)在觀念上應(yīng)視為兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段。2．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。如果不以眾數(shù)的深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，由此制作的深度指數(shù)表將使以后多數(shù)宗地的地價(jià)計(jì)算，都要用深度指數(shù)加以修正，這不僅增加計(jì)算工作量，而且會使設(shè)定的路線價(jià)失去其代表性、降低評估精度。三路線價(jià)的評估確定路線價(jià)的評估，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇若干標(biāo)準(zhǔn)宗地，利用收益還原法、市場比較法等分別求出各宗地的單位地價(jià)，然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)的平均數(shù)，即得到該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。四深度修正系數(shù)表的編制（1）深度指數(shù)修正的原理沿平行道路的方向，將深度以1米為單位加以區(qū)分成許多細(xì)條的土地，并從臨街方向起，按順序賦予a1;a2;a3;……an等符號，則越接近道路者，利用價(jià)值越大。（2）深度修正的各種方法介紹①“四三二一”法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺４等份，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40％,30％,20％,10％。該法則又被稱為慎格爾法則。②霍夫曼法則。該法則認(rèn)為深度為100英尺的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度４等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5％、29.5％、20.7％和12.3％。③蘇慕斯法則。該法則認(rèn)為深度為100英尺深的土地價(jià)值，前半臨街50英尺部分占全宗地總地價(jià)的72.5％，后半50英尺,部分占27.5％,若再深50英尺，則該宗地所增的價(jià)值僅為15％。④哈柏法則。該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，其深度百分率是深度平方根的10倍，即（3）深度修正表編制深度百分率的種類：①單獨(dú)深度百分率②平均深度百分率③累計(jì)深度百分率制作深度百分率表的步驟如下：①制定標(biāo)準(zhǔn)深度，標(biāo)準(zhǔn)深度—里地線的確定，或以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)者為準(zhǔn)；②確定級距，深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較實(shí)例調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級距數(shù)、級距；③確定單獨(dú)深度百分率；④選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。五其他宗地條件修正系數(shù)表的編制1.寬度修正；2.寬深比率修正；3.容積率修正4.出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正；5.朝向修正；6.地價(jià)分配率的修正。一估價(jià)程序1.確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)2.確定待估宗地的臨街其他因素條件3.確定等估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)4.利用路線價(jià)法公式，估算宗地地價(jià)二估價(jià)方法分四種情況：1.臨街地2.路角地3.袋地4.其他土地（4）其他土地里地的單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算（里地地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段）。有一兩面臨街的房地產(chǎn)，據(jù)調(diào)查，該類房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元/平方米；該土地使用年限為40年；已使用了10年，綜合還原利率為10%，土地還原利率為8%，其它數(shù)據(jù)見圖、表。路線價(jià)評估基準(zhǔn)日為2013年1月1日。試估算：目前建筑物價(jià)格（萬元）；土地單價(jià)（元/平方米）第一種計(jì)算方法（按前街、后街影響各半計(jì)算）：（1）前街影響價(jià)格：4000×1.0×10×10=400000元（2）后街影響價(jià)格：1000×1.0×10×10=100000元（3）單位地價(jià)＝（400000+100000）/（20×10）=2500（元/平方米）（4）年限修正：2500×［1-1/（1+8％）30］/［1-1/（1+8％）40］＝2360.2（元/平方米）（5）房地產(chǎn)價(jià)值＝（400×20×10×1）/10％×［1-1/（1+10％）30］=754153.2（元/平方米）（6）建筑物價(jià)格＝房地產(chǎn)價(jià)格-地價(jià)=754153.2-2360.2×20×10=28.2萬元第二種計(jì)算方法（按路線價(jià)高低不同影響距離不同計(jì)算）：（1）前街影響價(jià)格：4000×[20×4000/(4000+1000)]×0.9×10=576000元（2）后街影響價(jià)格：1000×[20×1000/(4000+1000)×1.2×10=48000元（3）單位地價(jià)＝（576000+48000）/（20×10）=3120（元/平方米）（4）