房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性五

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)影響分析2第一節(jié)可行性研究概述基本含義作用和依據(jù)編制單位及人員構(gòu)成工作階段質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用主要內(nèi)容3一、基本含義最初是美國(guó)30年代為開(kāi)發(fā)田納西河流域而采用。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過(guò)程，稱(chēng)之為可行性研究過(guò)程。4二、作用和依據(jù)作用項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)；申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)；項(xiàng)目申請(qǐng)金融信貸的依據(jù)；指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。5二、作用和依據(jù)依據(jù)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件；國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。6三、編制單位及人員構(gòu)成編制單位開(kāi)發(fā)商自行編制委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制人員構(gòu)成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；造價(jià)工程師；市場(chǎng)調(diào)查和分析人員；經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家；制作人員；社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專(zhuān)家…7四、工作階段機(jī)會(huì)研究階段初步可行性研究階段可行性研究階段81.機(jī)會(huì)研究階段機(jī)會(huì)研究是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的背景、趨勢(shì)、基礎(chǔ)和條件等方面的研究，來(lái)鑒別項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的大小和確定可能的投資方向，同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的成本效益進(jìn)行粗略的估計(jì)。92.初步可行性研究階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案進(jìn)行初步的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。主要解決兩個(gè)問(wèn)題：擬議中的項(xiàng)目是否真的具有很大的開(kāi)發(fā)前景，是否值得進(jìn)一步進(jìn)行可行性研究；對(duì)擬議項(xiàng)目的關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的調(diào)查和研究，并取得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和資料。103.可行性研究階段要進(jìn)行多方案的選擇對(duì)比，并選出最佳方案。11五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用質(zhì)量可行性研究的質(zhì)量反映在研究的最終結(jié)果上，即可行性研究報(bào)告結(jié)論中。針對(duì)可行性研究的不同研究深度，即機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究結(jié)果質(zhì)量要求也是不同的，通常的質(zhì)量要求：機(jī)會(huì)研究：±30%；初步可行性研究：±20%；可行性研究：±10%。12五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用時(shí)間——與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)一般小型項(xiàng)目1-2個(gè)月，甚至2-3個(gè)星期；中型項(xiàng)目8-9個(gè)月；大型項(xiàng)目1.5-2年或更長(zhǎng)。從整個(gè)建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占1/3，施工建設(shè)占1/3。13五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用費(fèi)用——與規(guī)模、研究深度成正比一般占投資總額的比例：機(jī)會(huì)研究：0.2-1.0%初步可行性研究：0.25-1.5%可行性研究：大型項(xiàng)目0.2-1.0%；小型項(xiàng)目1.0-3.0%14六、主要內(nèi)容項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查市場(chǎng)研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建設(shè)條件與資源供給分析、規(guī)劃方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略、環(huán)境影響分析、開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)投資與收入估算、資金安排、經(jīng)濟(jì)參數(shù)確定、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)社會(huì)影響分析結(jié)論及建議15項(xiàng)目建議書(shū)了解有關(guān)部門(mén)與委托單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)想開(kāi)發(fā)地點(diǎn)選擇資源調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查確定建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成、人員配置、組織結(jié)構(gòu)征求有關(guān)部門(mén)與委托單位對(duì)方案的初步意見(jiàn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提出可行性研究報(bào)告項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及編制建設(shè)總進(jìn)度決策部門(mén)決策研究項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性方案論證、比較研究技術(shù)上的可能性研究經(jīng)濟(jì)上的合理性研究實(shí)施辦法得出結(jié)論與建議16第二節(jié)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算17一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算開(kāi)發(fā)直接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)181.開(kāi)發(fā)直接費(fèi)土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)19(1)土地費(fèi)用劃撥用地生地：農(nóng)村土地征收拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)毛地：城鎮(zhèn)土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及視開(kāi)發(fā)程度而定的土地開(kāi)發(fā)成本20(1)土地費(fèi)用出讓用地毛地：土地出讓金＋城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)熟地：土地出讓金＋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)＋城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)轉(zhuǎn)讓用地參考市場(chǎng)價(jià)格合作用地參考市場(chǎng)價(jià)格21(2)前期工記程費(fèi)規(guī)劃設(shè)攪計(jì)費(fèi)可行與性研司究費(fèi)水文臺(tái)、地扇質(zhì)勘圈探費(fèi)“三通一軌平”等土地叮前期開(kāi)悠發(fā)費(fèi)用22(3)房屋開(kāi)訂發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)棟施建設(shè)系費(fèi)建安工豪程費(fèi)公共對(duì)配套在設(shè)施緒建設(shè)兼費(fèi)23基礎(chǔ)設(shè)畫(huà)施建設(shè)耍費(fèi)概念又稱(chēng)榨室外因工程旨費(fèi)，么是指牲建筑層物２討米以跟外和忌項(xiàng)目旦用地夾規(guī)劃告紅線污以?xún)?nèi)雅的工姓程管提線建仁設(shè)費(fèi)折用、爛與市呈政設(shè)籮施的盼接口辟費(fèi)用池以及鑒其他旋室外梳工程賣(mài)費(fèi)用迎等。構(gòu)成供水潑、排瞧水、雷排污棒、燃世氣、郊熱力瞧等基申礎(chǔ)設(shè)土施管進(jìn)線的郵工程薪費(fèi)用增；上述設(shè)釘施與市幼政管網(wǎng)典的接口堆費(fèi)用；道路、旺綠化、源供電、哄路燈、逮圍墻、銹環(huán)衛(wèi)、換安防等鏈設(shè)施的炎工程建礦設(shè)費(fèi)用貼。24建安掙工程宮費(fèi)概念是指直以接用于醒工程建掌設(shè)的總終成本費(fèi)敘用。構(gòu)成建筑工饞程費(fèi)：晌結(jié)構(gòu)、黃建筑、快特殊裝摟修工程棄費(fèi)設(shè)備致及安訂裝工眾程費(fèi)頂：給逮排水唐、電張氣照宋明及芒設(shè)備暈安裝膝、空虎調(diào)通鐮風(fēng)、躁弱電扁設(shè)備扭及安殘裝、么電梯果及其潤(rùn)安裝倦、其理它設(shè)棕備及紹安裝瞎等室內(nèi)裝切飾家居宗費(fèi)25建安工鍬程費(fèi)估算喚方法單元估古算法：是指斃以基紐奉本建掃設(shè)單魂元的述綜合看投資業(yè)乘以學(xué)單元路數(shù)得銹到項(xiàng)撤目或鎖單項(xiàng)斃工程茶總投售資的摔估算觸方法勺。單位指定標(biāo)估算陣法：是指籌單位翻工程執(zhí)量投閃資額絕乘以玻工程鳥(niǎo)量得功到單靈項(xiàng)工槍程投慌資的沫估算準(zhǔn)方法獵。工程量絡(luò)近似匡字算法：采用葡與工殃程概虎預(yù)算破類(lèi)似嶼的方興法，聚先近修似匡快算工天程量桿，配催上相偷應(yīng)的據(jù)概預(yù)獵算定雄額單淺價(jià)和惡取費(fèi)揚(yáng)，近同似計(jì)尼算項(xiàng)體目投懼資。概算指帝標(biāo)法：采用爸綜合調(diào)的單舅位建慰筑面摟積和換建筑殊體積怎等建渣筑工枝程概門(mén)算指饑標(biāo)計(jì)乖算整玩?zhèn)€工眾程費(fèi)輝用。直接臂費(fèi)=每平方森米造價(jià)樂(lè)指標(biāo)×建筑面昆積主要騙材料蚊消耗洲量=每平晚方米毀材料支消耗雁量指好標(biāo)×建筑犯面積26公共配皺套設(shè)施汽建設(shè)費(fèi)概念又稱(chēng)附稅屬工程頂費(fèi)，是懼指居住旅小區(qū)內(nèi)陸為居民移服務(wù)配歲套建設(shè)桂的各種斑非營(yíng)利服性的公斜共配套練設(shè)施的搏建設(shè)費(fèi)剩用。構(gòu)成居委會(huì)印、派出效所、托沉兒所、滾幼兒園野、公共循廁所、往停車(chē)場(chǎng)濫等。272.開(kāi)發(fā)間陸接費(fèi)管理雜費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)愉用財(cái)務(wù)重費(fèi)用其它費(fèi)滾用不可彼預(yù)見(jiàn)浸費(fèi)稅費(fèi)28(1)管理費(fèi)概念房地譽(yù)產(chǎn)開(kāi)奏發(fā)企冶業(yè)的盡管理嘗部門(mén)秋為組蔽織和棒管理林房地策產(chǎn)項(xiàng)規(guī)目的蹤蝶開(kāi)發(fā)駱經(jīng)營(yíng)清活動(dòng)亂而發(fā)漸生的嚇各項(xiàng)燈費(fèi)用漁。構(gòu)成人員工惜資、員甩工福利京費(fèi)、辦楊公費(fèi)、割差旅費(fèi)挨、折舊爆費(fèi)、修劈燕理費(fèi)、仁開(kāi)辦費(fèi)膠攤銷(xiāo)、綠業(yè)務(wù)招音待費(fèi)、舞工會(huì)經(jīng)訓(xùn)費(fèi)、職苦工教育問(wèn)培訓(xùn)經(jīng)娘費(fèi)、勞屈動(dòng)保險(xiǎn)笑費(fèi)、待恢業(yè)保險(xiǎn)漢費(fèi)、法步律咨詢(xún)武費(fèi)、審自計(jì)費(fèi)、括訴訟費(fèi)倒、排污死費(fèi)、綠鮮化費(fèi)、尼技術(shù)開(kāi)童發(fā)費(fèi)、喬無(wú)形資茄產(chǎn)攤銷(xiāo)機(jī)等。項(xiàng)目投墓資的2%~4%29(2)銷(xiāo)售費(fèi)刻用概念房地產(chǎn)冊(cè)開(kāi)發(fā)企悟業(yè)在銷(xiāo)鼠售房地莫產(chǎn)產(chǎn)品控過(guò)程中錦發(fā)生的昂各項(xiàng)費(fèi)師用以及芝專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)技售機(jī)構(gòu)普或委托盲銷(xiāo)售代想理的各誦項(xiàng)費(fèi)用傭。構(gòu)成銷(xiāo)售較人員虧工資暮、獎(jiǎng)瓜金、摩福利驚費(fèi)、公差旅脂費(fèi)、犯廣告憤宣傳府費(fèi)、獵代理盲費(fèi)、咬銷(xiāo)售惡服務(wù)燃費(fèi)、朵銷(xiāo)售姐許可勁證費(fèi)爛、銷(xiāo)裹售機(jī)疤構(gòu)的辛折舊擔(dān)費(fèi)、獲修理掌費(fèi)等司。銷(xiāo)售嶼收入降的3%~5%30(3)財(cái)務(wù)費(fèi)均用概念房地產(chǎn)托開(kāi)發(fā)企廈業(yè)為籌盒集資金肚而發(fā)生你的各項(xiàng)漏費(fèi)用。構(gòu)成借款潛或債約券的阻利息累，還艘包括線金融竿機(jī)構(gòu)林手續(xù)女費(fèi)、武融資儲(chǔ)代理灑費(fèi)、宜承諾芹費(fèi)、默外匯癢匯兌除損失挖以及尚企業(yè)步籌資扮發(fā)生柜的其蠢它財(cái)蹦務(wù)費(fèi)袋用。31(4)其它科費(fèi)用包括筑臨時(shí)第用地云費(fèi)和狡臨時(shí)發(fā)建設(shè)板費(fèi)、邁施工探圖預(yù)蘆算和怖標(biāo)底趟便直贊費(fèi)、占工程曾合同貨預(yù)算腰或標(biāo)靠底審贈(zèng)查費(fèi)惑、招匠標(biāo)管諷理費(fèi)透、總輛承包川管理啟費(fèi)、攪合同朋公證確費(fèi)、很施工戒執(zhí)照筋費(fèi)、項(xiàng)開(kāi)發(fā)良管理仍費(fèi)、趙工程矩質(zhì)量狂監(jiān)督耐費(fèi)、嚼工程需監(jiān)理香費(fèi)、公竣工寧圖編飯制費(fèi)誤、保握險(xiǎn)費(fèi)臥等雜怪項(xiàng)費(fèi)化用。暮一般釋按當(dāng)架地有掠關(guān)部叼門(mén)規(guī)怎定的如費(fèi)率已估算弓。32(5)不可預(yù)心見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)宣目的復(fù)岔雜程度按和前述碼各項(xiàng)費(fèi)悶用估算笑的準(zhǔn)確釋程度，鄙以上述混各項(xiàng)費(fèi)裹用的2%~5%估算妨。33(6)稅費(fèi)概念項(xiàng)目所忌負(fù)擔(dān)的虹各種稅仗金和地弦方政府翅或有關(guān)穩(wěn)部門(mén)征始收的費(fèi)乏用。構(gòu)成固定贊資產(chǎn)添投資羊方向霉調(diào)節(jié)立稅、半市政賀支管萬(wàn)線分舟攤費(fèi)第、分紡散建嬌設(shè)市圈政公朱用設(shè)渾施建擺設(shè)費(fèi)才、綠香化建惰設(shè)費(fèi)乏等。34二、房軟地產(chǎn)開(kāi)馬發(fā)項(xiàng)目孫收入估順?biāo)阕馐鄯桔櫟傅闹聘岸ù_定薪租售存方式確定可陜租售面濃積及可亦分?jǐn)偨ò缰娣e安排夠租售闖進(jìn)度確定售靜價(jià)（租洋金）水噸平編制租輝售計(jì)劃牢表銷(xiāo)售順（出窗租）碎面積盈和收求入實(shí)綁現(xiàn)計(jì)杰劃35第三節(jié)偽房地養(yǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)項(xiàng)目財(cái)寒務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)還評(píng)價(jià)汽的基超礎(chǔ)知守識(shí)財(cái)務(wù)香評(píng)價(jià)檢的基雨本概約念和略指標(biāo)蠻體系財(cái)務(wù)軌評(píng)價(jià)絨的主捐要技超術(shù)經(jīng)遇濟(jì)指手標(biāo)財(cái)務(wù)傭評(píng)價(jià)刑的基圍本程臥序財(cái)務(wù)評(píng)璃價(jià)報(bào)表36一、參基礎(chǔ)畜知識(shí)資金矛的時(shí)傾間價(jià)祥值資金拆等值戲及其印計(jì)算虹公式371.資金的裹時(shí)間價(jià)購(gòu)值含義資金隨變時(shí)間的倦延續(xù)而駝變化，鐘其變化頌的幅度宗就叫資則金的時(shí)粘間價(jià)值微。即同樣齡數(shù)額的腸資金在嶼不同時(shí)崗間點(diǎn)上快具有不緞同的價(jià)納值。資金剪價(jià)值雜變化娛的原蓮因通貨膨晉脹承擔(dān)笛風(fēng)險(xiǎn)貨幣形增值381.資金的耐時(shí)間價(jià)星值利息單利——只對(duì)本樣金計(jì)算桑利息，掘而對(duì)每騰期本金票所產(chǎn)生門(mén)的利息純不再計(jì)嗓算利息勉，從而檢使每期蓋的利息在固定不幼變。用P表示本饞金的數(shù)鍵額，n表示幸計(jì)息血周期絮數(shù)，i表示利噴率，I表示揪利息懷數(shù)額鴿，F(xiàn)表示讀本利劈燕和，債則復(fù)利——借款采人在桌每個(gè)身計(jì)息艷期末舟不支篇付利飯息，頑而將禿該期沖利息擠轉(zhuǎn)為啊下期佩的本障金，什下期孔再按求本利喪和的信總額看計(jì)算脹，即喬不但疲本金帆產(chǎn)生熟利息遺，利領(lǐng)息部第分也馬產(chǎn)生象利息襲。39舉例某公寫(xiě)司以慶單利摸方式苦借款10凍00萬(wàn)元候，規(guī)還定年則利率慎為6%，則誘在第生一年率末利仿息應(yīng)虜為：I=耕10藍(lán)00碗×1廳×6撤%=濕60（萬(wàn)元源），本利和嬸為：F=毒10鴨60（萬(wàn)氣元）當(dāng)借入屑資金的卷期間等激于幾個(gè)拌計(jì)息周汽期時(shí)，扎例如上顯述款項(xiàng)背共借4年，識(shí)則償吉還情糊況：年次年初欠款額年末應(yīng)付利息年末欠款額年末償還額110006010600210606011200311206011800411806012401240單位備：萬(wàn)們?cè)?0例題如果按鈴照6%復(fù)利調(diào)計(jì)息走，其篇償還水情況鵲如表吉所示獅：年次

年初欠款額年末應(yīng)付利息年末欠款額

年末償還額110001000×0.06=601000+60=10600210601060×0.06=63.61060+63.6=1123.6031123.61123.6×0.06=67.421123.6+67.42=1191.02041191.021191.02×0.06=71.461191.02+71.46=1262.481262.48單位：悅?cè)f元411.資金逼的時(shí)田間價(jià)馳值利率：在一定迅時(shí)間內(nèi)東所得到評(píng)利息額屬與借貸勺資金（運(yùn)本金）顛之比。計(jì)息周立期：用兵于表示桂計(jì)算利春息的時(shí)蹈間單位邀（我國(guó)誤以月為鐘單位）宴。付息周冰期：在硬計(jì)息基雜礎(chǔ)上支意付利息乏的時(shí)間慮單位（隙一般以訪年為單栗位）。計(jì)息央周期碑與付姐息周綢期不竄一致收產(chǎn)生考名義侍與實(shí)救際利怎率的糊問(wèn)題肚。名義利迷率(r)——計(jì)息周彼期利率津和付息港周期內(nèi)站的計(jì)息卸周期數(shù)鐮的乘積實(shí)際良利率(i)——把付息氣周期內(nèi)揪的利息灶再生因白素考慮繞在內(nèi)42例題1.某房地唱產(chǎn)投資航商從甲捕銀行取船得貸款松，年利艱率為18克%，按年儉復(fù)利計(jì)延算；從柏乙銀行黎取得貸漿款，年羊利率為17炎%，按月稀復(fù)利計(jì)滑算，試煩比較向律誰(shuí)貸款全有利。2.某房地束產(chǎn)企業(yè)測(cè)為建一靠酒店向偵銀行貸襯款，分綿三次進(jìn)險(xiǎn)行，每咽兩次貸拒款之間牲為一年嶼，第一踐次貸款100萬(wàn)元肝，第皺二、繳三次啊貸款思均為80元，貸處款發(fā)生視在各年磚的年初紅，如果階年名義蠅利率為6%，要騙求每唇半年億復(fù)利婆一次托，問(wèn)禍三年?duì)幒?，倡該企檔業(yè)應(yīng)低償還辮銀行量多少產(chǎn)錢(qián)？431.資金的跟時(shí)間價(jià)頭值現(xiàn)金流濫量擬建的兩房地產(chǎn)雷項(xiàng)目在育整個(gè)項(xiàng)突目計(jì)算皮期內(nèi)各初個(gè)時(shí)點(diǎn)臣上實(shí)際仁所發(fā)生思的現(xiàn)金流稼入、現(xiàn)金四流出以及流入牲與流直出的紗差額（又翅稱(chēng)為跑凈現(xiàn)邁金流僻量）現(xiàn)金流糞量表通過(guò)襯列表煮的方死式將煮投資仆項(xiàng)目艱建設(shè)兵經(jīng)營(yíng)狡期間倉(cāng)的現(xiàn)裁金流飾入、內(nèi)現(xiàn)金助流出獄及凈白現(xiàn)金省流量耀的數(shù)向量和睡時(shí)間揉體現(xiàn)移出來(lái)到。44現(xiàn)金流躺量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…

1現(xiàn)金流入1.1售房收入…

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…小計(jì)2現(xiàn)金流出2.1建安成本…

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…小計(jì)3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值6累計(jì)凈現(xiàn)值451.資金列的時(shí)騎間價(jià)未值現(xiàn)金夕流量辟圖（三棵要素直：大脊小、鄉(xiāng)豐方向淘、時(shí)貴間）0n-11n462.資金等禮值及其棉計(jì)算公賣(mài)式概念在時(shí)敵間因檢素的紅作用昌下，叔絕對(duì)芒值不鍬等的酬資金巷在不檔同時(shí)是點(diǎn)上扒可能枝具有朋相同易的價(jià)德值。影響喇資金男等值壯的因第素金額發(fā)骨生的時(shí)畏間利率（今折現(xiàn)率置）的大包小——關(guān)鍵金額摩的大練小472.資金等氏值及其勇計(jì)算公富式資金和等值碗計(jì)算望的相孔關(guān)概愧念折現(xiàn):把將茫來(lái)某挑一時(shí)奴點(diǎn)的創(chuàng)金額裝換算加成與您現(xiàn)在她某一嫩時(shí)點(diǎn)生相等蠶值的挖金額勢(shì)，這棄一過(guò)扁程稱(chēng)亂為“折現(xiàn)”，或“貼現(xiàn)”。利率i（折孫現(xiàn)率規(guī)）:根據(jù)礎(chǔ)房地怨產(chǎn)項(xiàng)檔目未促來(lái)的掉現(xiàn)金庭流量施求現(xiàn)土在的伸現(xiàn)金青流量狹時(shí)所腸使用肢的利促率稱(chēng)瘦為折蜘現(xiàn)率贊。一廳般指滾年利疲率。計(jì)息丙次數(shù)n:指房遙地產(chǎn)討項(xiàng)目糊在從炎開(kāi)始艇投入固資金躲（開(kāi)稿始建奴設(shè)）立到項(xiàng)周目的住壽命肉周期衛(wèi)終結(jié)期為止芽的整功個(gè)期擱限內(nèi)宿，計(jì)朝算利響息的蘭次數(shù)魯通常交以“年”為單位弟?，F(xiàn)值P:表示譜資金鍋發(fā)生尿在某掉一特助定時(shí)寨間序縣列始昨點(diǎn)上贊的價(jià)樓值。終值F:表示棋資金酒發(fā)生喊在某躍一特翼定時(shí)像間序摘列終纏點(diǎn)上阻的價(jià)藏值。年金A:是指墊各年屋等額減收入至或支簡(jiǎn)付的忽金額冰，通案常以葬等額罰序列質(zhì)表示盾，即貸在某齡一特卵定時(shí)搜間序汪列期冶內(nèi)，嘉每隔核相同宏時(shí)間魂其收怕支的縱金額妖相等482.資金等房誠(chéng)值及其疲計(jì)算公亂式資金等鍋值計(jì)算管的基本活公式整付情惱況下的狗等值運(yùn)錦算等額年冶金情況嫁下的等頌值運(yùn)算等差兆收付侄情況銹下的艘等值獲運(yùn)算等比摸收付冤情況災(zāi)下的凡等值掃運(yùn)算49整付肯情況嫁下的晉等值思運(yùn)算一次源支付罵終值腫公式如果遵有一那筆資惡金P，按愉年利鑼率i進(jìn)行挨投資帝，n年以澇后本娃利和振：例：料有一末房地騙產(chǎn)項(xiàng)若目，想向銀農(nóng)行貸博款100謀0萬(wàn)元，鼠年利率10油%，5年末還淚清，按如復(fù)利計(jì)信算償還該本利共警多少？一次支雁付現(xiàn)值俊公式例：某形房地產(chǎn)票公司對(duì)口報(bào)酬率畏為10牢%的項(xiàng)暗目進(jìn)關(guān)行投亞資，社欲8年后得毒到20額00萬(wàn)元夠，現(xiàn)憑在應(yīng)萬(wàn)投資專(zhuān)多少埋？50等額年虎金情況躺下的等火值運(yùn)算等額支寇付序列軋年金終感值公式例：企某房姜地產(chǎn)概項(xiàng)目異建設(shè)年期為5年，貨每年繁年末旅向銀沃行借陜款100萬(wàn)元，茫利率8%，建成暗時(shí)一次填償還，決問(wèn)第5年末昆共應(yīng)淡支付扶多少爪？?jī)攤唇鸸嚼喝绨?年之后裳得到資富金586均.66萬(wàn)元摟，按疤年利隊(duì)率8%計(jì)算氧，從日現(xiàn)在貴起連割續(xù)5年每年群年末必志須存儲(chǔ)隸多少萬(wàn)晴元？51等額秀年金硬情況虛下的煉等值哥運(yùn)算資金啊回收損公式某人唐以年榮利率i存入盾一項(xiàng)玩資金P，希集望在央今后n年內(nèi)把缺本利和助在每年燥年末以桂等額資束金A的方僻式取墻出（撤已知P,流i,婆n求A）。例：某拘房地產(chǎn)脈企業(yè)獲后貸款額10霧0萬(wàn)元，勝利率10%，分5期于司每年毒末等璃額償膏還，匹求每百期的迷?xún)斶€哈值。年金量現(xiàn)值歡公式例：某脂項(xiàng)目15年中鉗每年絕應(yīng)支孝付物艇業(yè)管之理費(fèi)35萬(wàn)元，鼠利率12竄%，現(xiàn)毒在應(yīng)繡存入恢多少籮錢(qián)？52等差陸收付蹲情況視下的塌等值穩(wěn)運(yùn)算等差幫收付騎現(xiàn)值乒公式等差收關(guān)付年值捎公式53等比收紛付情況外下的等潤(rùn)值運(yùn)算等比收災(zāi)付現(xiàn)值亡公式等比收魚(yú)付年值雅公式54例題1.某開(kāi)猛發(fā)商校獲得10萬(wàn)元會(huì)貸款漠，償栽還期5年，伐年利用率10％，試息比較以怠下四種假還款方躬式的還駐款總額蒙及還款烈額的現(xiàn)某值：(1)每年末企還2萬(wàn)本金訓(xùn)及所欠詞利息；(2)每年尸末只紅還所浴欠利澆息，踐本金芳在5年末轟一次風(fēng)還清穴；(3)每年末繳等額償灶還本金輪和利息(2續(xù)63掙79墓.7搖5元）；(4)第五年藍(lán)末一次愉還清本款金和利充息。55例題2.某企業(yè)艘擬購(gòu)買(mǎi)口土地，谷土地轉(zhuǎn)寨讓價(jià)格帳為500萬(wàn)元，子有兩種女方式可稍以選擇妖：(1)一次性否付款，減優(yōu)惠12％；(2)分期襲付款尾，不唯享受牲優(yōu)惠融，首悟付40％，惜第1年末付30％，第2年末利付20％，紹第3年末很付10％。若挑用自有爛資金，震自有資催金的機(jī)翼會(huì)成本壇為10％，應(yīng)壞選擇哪司種付款煌方式？刃若用借扯貸資金元，借款國(guó)利率為16％，應(yīng)連選擇哪呆種付款訴方式？3.某投算資者烈購(gòu)買(mǎi)技一房瓶產(chǎn)，旅預(yù)計(jì)都可以肌出租5年，在維出租期趟內(nèi)每年以可產(chǎn)生矛純收益6.5萬(wàn)元安，若輸企業(yè)扮要求片的最救低投詳資收那益率區(qū)為15％，問(wèn)殺該企業(yè)頁(yè)可接受旗的房產(chǎn)北價(jià)格為骨多少？4.某家庭趨欲購(gòu)買(mǎi)蔑一套80平方羨米的榨經(jīng)濟(jì)惱適用自房，鵝單價(jià)位為35惱00元/平方米彈，首付25％，絮其余俗申請(qǐng)缸公積爭(zhēng)金和長(zhǎng)商業(yè)銀組合莫抵押灶貸款雨，兩低者的浸利率絕分別毀為4.2％和6.6％，悠期限太均為15年，覆公積怎金貸悲款的部最高華限額某為10萬(wàn)元。倦問(wèn)該家拘庭申請(qǐng)廚組合貸剩款后的站最低月愿還款額六是多少境？56習(xí)題1.某公蟻司欲嫁購(gòu)買(mǎi)陸一轉(zhuǎn)碰讓地胞塊，袖對(duì)方沃提出否兩種執(zhí)付款宋方式趴：(1)一次及支付25萬(wàn)美辯元；(2復(fù))簽約坐時(shí)付妙費(fèi)5萬(wàn)美觀元，意兩年號(hào)地塊截開(kāi)發(fā)將完成膜后，僚按租鄙金收持入60萬(wàn)美佩元的6％提成疼（從第變?nèi)昴┑K到第十耀二年末哪），如果資只金利率食為10％，那充么從經(jīng)課濟(jì)角度體應(yīng)選擇效哪種付池款方式衡？2.某家聰庭以40須00元/平方壤米的旅價(jià)格從購(gòu)買(mǎi)拴了一溫套建咸筑面久積為12含0平方淋米的晉住宅腔，銀智行為載其提碑供了15年期逮的住悔房抵呀押貸籠款，早年利嚴(yán)率為6％，抵型押貸款評(píng)價(jià)值比饞例為70％。如船果該家礎(chǔ)庭在按帖月等額緞還款5年后于志第6年初唉一次例性提攜前償糕還了型貸款緊本金8萬(wàn)元熊，問(wèn)稱(chēng)從第6年起墾的貸雞款抵也押月針還款套額是淘多少惡？57二、尚財(cái)務(wù)辨評(píng)價(jià)琴的基起本概朱念和懶指標(biāo)邁體系基本概勁念根據(jù)國(guó)溝家現(xiàn)行譜財(cái)稅制悄度和價(jià)粘格體系蒙，分析及、計(jì)算牢項(xiàng)目直臺(tái)接發(fā)生憂的財(cái)務(wù)玻效益和歷費(fèi)用，屯編制財(cái)進(jìn)務(wù)報(bào)表芹，計(jì)算灰評(píng)價(jià)指猶標(biāo)，考環(huán)察項(xiàng)目擔(dān)的盈利彎能力、港清償能禁力以及房誠(chéng)外匯平界衡等財(cái)柳務(wù)狀況序，據(jù)以它判別項(xiàng)循目的財(cái)沃務(wù)可行畜性。指標(biāo)貢體系價(jià)值型次、比率王型、時(shí)徹間型盈利能些力、清拆償能力靜態(tài)軌、動(dòng)謠態(tài)58財(cái)務(wù)堆評(píng)價(jià)援指標(biāo)居體系財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率清償能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表借款償還期資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率59三、財(cái)帳務(wù)評(píng)價(jià)然的主要遭技術(shù)經(jīng)啄濟(jì)指標(biāo)盈利能肆力分析清償曉能力唐分析601.盈利質(zhì)能力濃分析靜態(tài)煎指標(biāo)靜態(tài)投刑資回收穿期成本福利潤(rùn)梳率投資利減潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指扮標(biāo)財(cái)務(wù)凈夕現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)煩部收益療率動(dòng)態(tài)階投資蛋回收魔期61(1)靜態(tài)寧投資雕回收坑期(Pt抗)概念：在不睬考慮泊資金浩時(shí)間兩價(jià)值應(yīng)的條連件下戶(hù)，以輕房地綿產(chǎn)項(xiàng)扔目的期凈收脊益抵屢償其煙全部酸投資絲式所需舌要的混時(shí)間寨。計(jì)算公匯式：判別主準(zhǔn)則滅：設(shè)基監(jiān)準(zhǔn)投姓資回錘收期鹽為Pc，Pt≤P潮c時(shí)，項(xiàng)目利可以榨考慮抽接受撞。62(1愚)靜態(tài)投堅(jiān)資回收身期(Pt仁)實(shí)例閥：某房氣地產(chǎn)撥公司逢投資嘩一寫(xiě)末字樓聯(lián)，總訴投資抹為100宗0萬(wàn)元聾，投捧資建久設(shè)期2年，宋假設(shè)摩投資泳為均掉勻投顧入，抄項(xiàng)目聰經(jīng)營(yíng)住期為8年，退每年軋的凈需利潤(rùn)拍為20貼0萬(wàn)元，初項(xiàng)目折愧舊為每滿年125萬(wàn)元，事確定該桑項(xiàng)目的獎(jiǎng)投資回眨收期。炎如果該怖類(lèi)型項(xiàng)活目的投帽資回收偵期一般河為8年，試嬸對(duì)該項(xiàng)銅目的投奧資效果擺進(jìn)行評(píng)沿價(jià)。投資階段投資建設(shè)期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期時(shí)間12345678910現(xiàn)金流量-500-500325325325325325325325325累計(jì)現(xiàn)金流量-500-1000-675-350-2530062595012751600單位：匆萬(wàn)元63(1)靜態(tài)炎投資申回收舒期(P術(shù)t)指標(biāo)跳評(píng)價(jià)得：優(yōu)點(diǎn)：倡意義明直確、直沙觀、計(jì)投算方便缺點(diǎn)：燙①只考仗慮投資且回收之技前的情紅況，不主能反映地投資回史收之后虛的效果東；②沒(méi)有腰考慮資穩(wěn)金的時(shí)找間價(jià)值刪，無(wú)法焦正確辨轟識(shí)房地勉產(chǎn)項(xiàng)目答的優(yōu)劣碼，難免襯帶來(lái)不村必要的華損失。64(2)成本遞利潤(rùn)似率(R臭PC南)概念麻：開(kāi)發(fā)殺利潤(rùn)污占總世開(kāi)發(fā)悲成本逗的比現(xiàn)率。計(jì)算吸公式敢：判別逗準(zhǔn)則毒：成本弟利潤(rùn)奧率超蓮過(guò)目帶標(biāo)利多潤(rùn)率進(jìn)時(shí)，演認(rèn)為素項(xiàng)目村在經(jīng)冰濟(jì)上畜是可亡以接馬受的參。65(3)投資雜利潤(rùn)塵率概念：又稱(chēng)投擾資收益慘率或投遵資效果烤系數(shù)，聲是指項(xiàng)線目經(jīng)營(yíng)類(lèi)期內(nèi)一聲個(gè)正常劇年份的土年利潤(rùn)且總額與煤項(xiàng)目總田投資的粘比率。計(jì)算公差式：判別撐準(zhǔn)則債：投資縮慧利潤(rùn)訊率≥行業(yè)同平均隙投資判率時(shí)咬，認(rèn)陣為項(xiàng)恐目在咽經(jīng)濟(jì)升上是餡可以術(shù)接受婚的。66(4榜)財(cái)務(wù)凈就現(xiàn)值(F藥NP貓V)概念洲：是指某好擬開(kāi)發(fā)平房地產(chǎn)毛項(xiàng)目建寇成后的指未來(lái)現(xiàn)銳金流入殘的現(xiàn)值效與未來(lái)雅現(xiàn)金流監(jiān)出的現(xiàn)武值之間紫的差額油。計(jì)算金公式萍：判斷規(guī)銳則：FN舞PV≥0，表咸示開(kāi)窯發(fā)項(xiàng)肢目方用案收肅益率魄大于藥或等銅于基胞準(zhǔn)收略益率猾或折咳現(xiàn)率憑所預(yù)觀定的喊投資頁(yè)水平倚，即暮項(xiàng)目舞可行摔。67(4)財(cái)務(wù)覆凈現(xiàn)頃值(F沸NP券V)實(shí)例：某房地嘗產(chǎn)項(xiàng)目輩建設(shè)期帖為2年，熱第一馬年投原資15臺(tái)00萬(wàn)元，嶼第二年姑投資200倚0萬(wàn)元，景投資均專(zhuān)在年初群付款，膨項(xiàng)目第哪三年全掩部出租僚，年租孩金收入母（年底緒付款）君為10足00患0萬(wàn)元郊，年秘經(jīng)營(yíng)桶成本鴉為80納00萬(wàn)元，伙稅金為稀租金收河入的10%。該涂項(xiàng)目晝可使由用15年，15年后謠有殘孟值50啦0萬(wàn)元，牧若項(xiàng)目唯最低收痕益率為12%，試麻求該神項(xiàng)目?jī)A的凈臨現(xiàn)值共并判駛斷項(xiàng)般目是劇否可鋼行。68(4)財(cái)務(wù)凈刊現(xiàn)值(F彩NP草V)指標(biāo)啄評(píng)價(jià)間：優(yōu)點(diǎn)：疲①考慮刃了資金它的時(shí)間盒價(jià)值；②對(duì)項(xiàng)目臂的凈利耍潤(rùn)有明串確的反端映。缺點(diǎn)奔：①肅貼現(xiàn)石率的卸確定騎難度丸大；②沒(méi)有窮反映姿單位畫(huà)投資蒸的經(jīng)毒濟(jì)效則益，撇容易展使投蘆資者故傾向袍于選奶擇投惑資大鉛的方賠案。69(5川)財(cái)務(wù)內(nèi)浪部收益蜂率(F灣IR燒R)概念：是在別投資尊活動(dòng)壟有效朱期內(nèi)怎，開(kāi)樓發(fā)項(xiàng)對(duì)目逐偵年的荒現(xiàn)金吊流入喊的現(xiàn)酬值總臭和等亦于現(xiàn)雙金流堡出現(xiàn)折值的屋總和厘，即花凈現(xiàn)窩值等洽于零息的折照現(xiàn)率松。70(5聯(lián))財(cái)務(wù)內(nèi)衰部收益急率(FI歌RR)計(jì)算方趙法：試差法乏，先進(jìn)竿行試算渡，然后愉采用插還入法求億得最終啄結(jié)果?？雌渚唧w級(jí)計(jì)算步巡壽驟：在計(jì)澇算凈淋現(xiàn)值鉛的基污礎(chǔ)上效，若菠凈現(xiàn)瀉值為愧正數(shù)旦，則榨采用番比這泰個(gè)凈衣現(xiàn)值品計(jì)算約中更抖高的揚(yáng)折現(xiàn)趁率來(lái)瞎計(jì)算厲。若凈現(xiàn)遭值依然室是正數(shù)號(hào)，則繼旨續(xù)提高籍折現(xiàn)率享，直到止計(jì)算的蘿凈現(xiàn)值加正數(shù)下鬧降到接致近于零蓋時(shí)為止撞。在繼續(xù)皺提高折雞現(xiàn)率，距直到計(jì)疲算出來(lái)烏的凈現(xiàn)疫值為負(fù)博數(shù)，而仰如果負(fù)休數(shù)過(guò)大恢，就降芝低折現(xiàn)么率一直蹤蝶計(jì)算到作接近于蛋零的負(fù)犁數(shù)。根據(jù)棵接近沸于零句的正箭負(fù)兩包個(gè)凈破現(xiàn)值異的折口現(xiàn)率掃，運(yùn)座用插焦入法海求的語(yǔ)精確賠的財(cái)害務(wù)內(nèi)墓部收艙益率慣。71r1:當(dāng)項(xiàng)冊(cè)目?jī)襞脂F(xiàn)值劍為接艘近于醋零的絨正值蠟時(shí)的族折現(xiàn)鉤率；r2:當(dāng)項(xiàng)歌目?jī)魢姮F(xiàn)值私為接哪近于熟零的童負(fù)值診時(shí)的搜折現(xiàn)逆率;FNP葡V(r1):采用低哈折現(xiàn)率螺時(shí)凈現(xiàn)魯值的正美值；FNP襪V(r2):采用弟高折克現(xiàn)率麻時(shí)凈金現(xiàn)值倉(cāng)的負(fù)馳值。注：r1與r2之間嚇的差堪距應(yīng)吩在2％之內(nèi)汁，否則匠兩者之超間不一土定呈線虛性關(guān)系靜。72(5念)財(cái)務(wù)內(nèi)蠢部收益霉率(FI效RR)判別準(zhǔn)鐮則：FI缸R(shí)R可以反宗映項(xiàng)目照投資所止能支付障的最高喂貸款利怪率，也話可以與慢部門(mén)或禍行業(yè)的倦基準(zhǔn)收月益率或喚目標(biāo)收謙益率ic進(jìn)行槍比較羽，當(dāng)FIR嘩R≥i這c時(shí)，則琴認(rèn)為項(xiàng)戶(hù)目財(cái)務(wù)幟上可行撥。實(shí)例粱：某項(xiàng)劫目的論建設(shè)絞期為2年，經(jīng)漿濟(jì)壽命忽為7年。項(xiàng)李目第一催年年初荷投資250南0萬(wàn)元歉，第候二年期年初屯投資28欠00萬(wàn)元，辟?gòu)牡谌w年起每悄年可獲炎純收入125虹0萬(wàn)元扁。若近基準(zhǔn)枯收益簡(jiǎn)率為9.舌0%，試計(jì)繞算該項(xiàng)川目的內(nèi)肢部收益敞率并判尊斷該項(xiàng)連目是否敗可行。73(5姨)財(cái)務(wù)內(nèi)生部收益架率(FI穿RR)指標(biāo)絕評(píng)價(jià)茫：優(yōu)點(diǎn)：第①反映翼資金的嫌使用效修率及投巴資方案造所做貢驅(qū)獻(xiàn)；②比較槽直觀粒，易哄理解阻。缺點(diǎn)崇：①淹計(jì)算畫(huà)比較糠復(fù)雜贈(zèng)，且邊需要報(bào)一個(gè)明財(cái)務(wù)曲基準(zhǔn)諷收益床率作黎為判亂別依步據(jù)；②收益趟率大的厭方案，耍對(duì)于追跟求利潤(rùn)置絕對(duì)值總最大化來(lái)的企業(yè)扮而言，艙不一定麥?zhǔn)亲顑?yōu)翼方案。74(6默)動(dòng)態(tài)戚投資愿回收罩期(DD配P)概念浪：是指考取慮折現(xiàn)典因素時(shí)相，擬投臺(tái)資項(xiàng)目待的所有順投入回葛收所需火要的時(shí)仔間。計(jì)算公役式：75習(xí)題某投點(diǎn)資者蝕以60國(guó)0萬(wàn)元的宰預(yù)售價(jià)腥格購(gòu)入努一商業(yè)摸物業(yè)用欲于出租再，該投栗資項(xiàng)目駐的現(xiàn)金霸流入、顆流出量多如下表抽所示設(shè)劫目標(biāo)收糧益率為18播%，試求蜘該投資親項(xiàng)目的背凈現(xiàn)金叮流量，揉計(jì)算項(xiàng)重目的內(nèi)塌部收益汽率，凈刷現(xiàn)值和塌動(dòng)態(tài)投推資回收悲期，并凳判斷該艱項(xiàng)目的陜經(jīng)濟(jì)可乓行性。年份012345678910購(gòu)樓投資60180360毛租金收入250250250250250250250250經(jīng)營(yíng)成本5050505050505050出售收入800裝修投資100160762.清償燙能力抵分析借款訓(xùn)償還冤期資產(chǎn)負(fù)樸債率流動(dòng)眾比率速動(dòng)摸比率77(1挺)借款償額還期概念完：指在圣國(guó)家襲財(cái)政稅規(guī)定栗及項(xiàng)堤目具紹體財(cái)較務(wù)條羨件下暢，以道項(xiàng)目值投產(chǎn)茂后可穗用于親還款謎的資螺金償嘴還固首定資蹲產(chǎn)投亮資國(guó)授內(nèi)借菜款本丈金和愿建設(shè)米期利席息所狐需要西的時(shí)蹦間。計(jì)算嶺公式挪：78(2煙)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債痛率概念汪：又稱(chēng)負(fù)碑債比率冰，是反蘆映項(xiàng)目眉各年所漫面臨財(cái)頸務(wù)風(fēng)險(xiǎn)黃程度及遇長(zhǎng)期償孤債能力鑼的指標(biāo)借。計(jì)算公謙式：79(3)流動(dòng)比搖率概念：是反映臟項(xiàng)目各盈年償付沿流動(dòng)負(fù)字債能力城的評(píng)價(jià)墓指標(biāo)。計(jì)算革公式史：80(4坑)速動(dòng)比綠率概念：是反映條企業(yè)快流速償付改流動(dòng)負(fù)壞債能力鄰的指標(biāo)江。計(jì)算患公式鐮：速動(dòng)伶資產(chǎn)=流動(dòng)資夫產(chǎn)-存貨81四、財(cái)棒務(wù)評(píng)價(jià)達(dá)的基本沖程序測(cè)算核財(cái)務(wù)晃基礎(chǔ)哭數(shù)據(jù)幕，編鎖制輔訊助財(cái)萄務(wù)報(bào)鋤表；編制先基本瓶財(cái)務(wù)撿報(bào)表原；財(cái)務(wù)詢(xún)?cè)u(píng)價(jià)孝指標(biāo)扔的計(jì)金算與廚評(píng)價(jià)結(jié)；不確強(qiáng)定性苗與風(fēng)騾險(xiǎn)分耳析。82五、妹財(cái)務(wù)徑評(píng)價(jià)關(guān)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)科價(jià)輔助攪報(bào)表財(cái)務(wù)麥評(píng)價(jià)編基本許報(bào)表831.財(cái)務(wù)赤評(píng)價(jià)糾輔助豪報(bào)表總投資沾估算表銷(xiāo)售萌收入胳和銷(xiāo)陽(yáng)售稅暈金及近附加際表投資計(jì)籮劃與資奧金籌措速表842.財(cái)務(wù)姻評(píng)價(jià)船基本擇報(bào)表現(xiàn)金聞流量息表?yè)p益螺表資金荒來(lái)源忘與應(yīng)腰用表85第四濾節(jié)嘉房地葵產(chǎn)開(kāi)側(cè)發(fā)項(xiàng)陽(yáng)目國(guó)孟民經(jīng)腳濟(jì)評(píng)班價(jià)國(guó)民演經(jīng)濟(jì)縣評(píng)價(jià)箏的概端念國(guó)民經(jīng)約濟(jì)評(píng)價(jià)掠與財(cái)務(wù)弟評(píng)價(jià)的桿區(qū)別國(guó)民每經(jīng)濟(jì)閉評(píng)價(jià)璃的基胸本步梯驟86一、多概念根據(jù)國(guó)下民經(jīng)濟(jì)缺長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)節(jié)展目標(biāo)舌和社會(huì)喘需求，口采用影子含價(jià)格耽、影唐子匯煉率、織社會(huì)療折現(xiàn)瞧率等國(guó)民駐經(jīng)濟(jì)評(píng)妨價(jià)參數(shù)遼，從國(guó)招家整體宴角度考名察項(xiàng)目芳的效益良和費(fèi)用都，計(jì)算縣并衡量畝房地產(chǎn)誰(shuí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)蠶目對(duì)社葡會(huì)經(jīng)濟(jì)討發(fā)展戰(zhàn)淹略目標(biāo)靈的實(shí)際縣貢獻(xiàn)。87二、匆國(guó)民齒經(jīng)濟(jì)酸評(píng)價(jià)幅與財(cái)更務(wù)評(píng)箭價(jià)的博區(qū)別評(píng)價(jià)藍(lán)的角們度不謠同財(cái)務(wù)評(píng)習(xí)價(jià)是從也企業(yè)的桃角度考笨察項(xiàng)目唇的盈利寨能力和生借款償杏還能力剩。國(guó)民竿經(jīng)濟(jì)評(píng)著價(jià)是從艷國(guó)民經(jīng)愚濟(jì)和社丟會(huì)需求巾的角度蓄來(lái)考察偏項(xiàng)目需懼要社會(huì)堵付出的予代價(jià)和鏟對(duì)社會(huì)周的貢獻(xiàn)坡。計(jì)算內(nèi)胸容不同有些在音財(cái)務(wù)評(píng)效價(jià)中屬芝于支出嬸的，在循國(guó)民經(jīng)本濟(jì)評(píng)價(jià)壤中不屬橡于支出沈（如稅擺金、國(guó)國(guó)內(nèi)貸款州利息）坡，而在裹財(cái)務(wù)分郊析中不答屬于支所出的，更在國(guó)民雹經(jīng)濟(jì)評(píng)饒價(jià)中屬升于支出測(cè)（如污轎染、出郊口補(bǔ)貼賀）。88二、國(guó)柳民經(jīng)濟(jì)星評(píng)價(jià)與農(nóng)財(cái)務(wù)評(píng)秩價(jià)的區(qū)民別評(píng)價(jià)對(duì)爆象不同財(cái)務(wù)痕評(píng)價(jià)經(jīng)只考皺慮直獲接效凈益和婚費(fèi)用牧，國(guó)忙民經(jīng)躍濟(jì)評(píng)西價(jià)還囑要考展慮間絹接效豆益和鉆費(fèi)用遷，即準(zhǔn)項(xiàng)目孫的外懶部效幅果。評(píng)價(jià)采油用的價(jià)靈格不同財(cái)務(wù)奪評(píng)價(jià)測(cè)采用隨的是稠現(xiàn)行哈市場(chǎng)醬價(jià)格件，國(guó)遭民經(jīng)商濟(jì)評(píng)諸價(jià)采桃用的攝是根貨據(jù)機(jī)尿會(huì)成椅本和旱供求愉關(guān)系拜確定伙的影震子價(jià)勺格。評(píng)價(jià)駝采用佛的參運(yùn)數(shù)不予同財(cái)務(wù)評(píng)闊價(jià)采用氣的是現(xiàn)皂行工資探、官方喂匯率和員行業(yè)基嘗準(zhǔn)收益資率等；贈(zèng)國(guó)民經(jīng)園濟(jì)評(píng)價(jià)憶則采用攔國(guó)家統(tǒng)酸一測(cè)定滋的影子哀價(jià)格、廣影子匯清率和社債會(huì)折現(xiàn)愿率等。89三、基趟本步驟效益臂和費(fèi)廁用范袖圍的丑調(diào)整效益體和費(fèi)鄉(xiāng)豐用數(shù)鉤值的紹調(diào)整編制匙表格院并計(jì)捐算評(píng)倒價(jià)指街標(biāo)901.效益蘆和費(fèi)陶用范湊圍的聚調(diào)整效益鬼的識(shí)上別費(fèi)用的弦識(shí)別轉(zhuǎn)移支授付91(1甲)效益的叉識(shí)別直接效域益在房地僚產(chǎn)項(xiàng)目危范圍內(nèi)束政府能旦夠得到貞的收益動(dòng)。間接效呈益由房刷地產(chǎn)脹項(xiàng)目漏引起縮慧的、會(huì)在項(xiàng)編目直沖接效容益中養(yǎng)未得嗽到反片映的訪那部學(xué)分效迷益。92(2勺)費(fèi)用的棕識(shí)別直接黨費(fèi)用在項(xiàng)標(biāo)目范淘圍內(nèi)樓政府鐘所花挑費(fèi)的蜓投資業(yè)和經(jīng)漸營(yíng)管磚理費(fèi)較用。間接薄費(fèi)用由項(xiàng)目鎮(zhèn)引起的梅、在直揪接費(fèi)用己中未得遇到反映韻的那部獎(jiǎng)分費(fèi)用華。93(3)轉(zhuǎn)移支詞付貨幣捐的所迅有權(quán)哄在社丟會(huì)內(nèi)門(mén)部從僑一個(gè)酬部門(mén)