房地產(chǎn)項目前期定位策劃報告

2007-11-19合生高爾夫營銷思路高爾夫這個由皇家宮廷興起的運(yùn)動，以其高昂的運(yùn)營成本及獨特的文化內(nèi)涵，一直以來都只有少數(shù)人群可以參于。因此高爾夫也成了上等貴族的代名詞。高爾夫俱樂部自然就成了上等人仕重要社交場所之一。高爾夫別墅更是成為財富追逐的對象，世界上頂級的豪宅大多源自高爾夫。房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺2003年底國土資源部發(fā)布的《國土資發(fā)【2003】388號文件·關(guān)于進(jìn)一步采取措施落實嚴(yán)格保護(hù)耕地制度的通知》指出：“對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目，不切實際的‘形象工程’、‘政績工程’項目、別墅項目、高爾夫項目，一律不得報批用地”。2004年國務(wù)院辦公廳[2004]1號文件——《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》指出：我國高爾夫球場建設(shè)將暫緩立項和審批。高爾夫項目審批暫停，高爾夫用地賣少見少，越來越稀缺珍貴。相對其它物業(yè)形態(tài)，高爾夫物業(yè)更具升值潛力和投資價值。本項目概況項目位于惠州中部,水口鎮(zhèn)大和村，地處東江上游江岸。距離廣惠高速蓬陵出口僅1公里。項目總占地3000畝，其中2000畝規(guī)劃為27洞高爾夫球場，1000畝為商住用地。目前規(guī)劃產(chǎn)品為：聯(lián)排別墅、洋房、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)。項目預(yù)期08年4月臨建售樓部及板房投入使用，5月公開發(fā)售。目前高爾夫牌照尚未領(lǐng)取，屆時現(xiàn)場也僅有9洞高爾夫展示。1.在現(xiàn)有地塊條件的基礎(chǔ)上，如何最大化的提升項目價值，樹立頂級豪宅的形象2.在實現(xiàn)項目價值的同時，如何盡可能的降低或規(guī)避風(fēng)險3.進(jìn)一步鞏固及提升合生的市場影響力世聯(lián)對開發(fā)商目標(biāo)的理解自04年合生進(jìn)入惠州，先后開發(fā)了合生帝景灣及合生國際新城兩個豪宅項目，合生已然在惠州確定豪宅品牌發(fā)展商的地位和影響力；然而隨著萬科、中信、碧桂園、雅居樂、珠投、星河、深業(yè)、深振業(yè)、富力等地產(chǎn)大鱷挺進(jìn)惠州，本項目對合生品牌發(fā)展有何戰(zhàn)略意義？本案要旨本案通過對高爾夫住宅項目開發(fā)模式的研究，結(jié)合自身地塊的條件尋找一條更適合本案開發(fā)的方向，并在目標(biāo)客群特征理解的基礎(chǔ)上，研究項目與目標(biāo)客群的溝通內(nèi)容、溝通策略、溝通方式、以及溝通渠道，并以此展開營銷部署。第一部分：市場定位深圳觀瀾高爾夫清遠(yuǎn)碧桂園惠陽棕櫚島深圳中信高爾夫區(qū)域主要高爾夫項目參考觀瀾高爾夫球會項目地址：位于梅觀高速、莞深高速和機(jī)荷高速交匯處；項目規(guī)模：216洞高爾夫球場。產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要環(huán)球場建設(shè)，保證物業(yè)對景觀攝的最佳攝取。設(shè)計風(fēng)格:地中海風(fēng)格球會運(yùn)營時間:1994年房地產(chǎn)推售時間:2001年客戶分布:私營業(yè)主（含在深臺商）:約30%;香港客戶:約60%;其它約：10％投資客戶約70%，自住客戶30%（自住客以周邊企業(yè)主為主）主要通過對球會宣傳造勢，拉動第一高爾夫豪宅形象。最近一期推貨時間：２００６年最近一期推貨量：約60套（儲客期長達(dá)1年）別墅每月銷售在5~8套／月左右，售價：約13萬/㎡。目前庫存：約35套；營銷手法：①通過球會的規(guī)模及配套的影響，借助高爾夫國際賽事舉辦，提升影響力，樹立第一豪宅形象。②會籍與物業(yè)捆綁銷售手法也有效的加快意向客戶的消化。③強(qiáng)勢推廣，大手筆，電視、雜志、戶外。我們在珠三角主要高速路都見其廣告。觀瀾高爾夫球會主要通過對球會宣傳造勢，拉動第一高爾夫豪宅形象。項目地址：惠州惠陽土湖，臨近深汕高速，距離深圳羅湖口岸約1小時車程項目規(guī)模：球場總面積2,055畝，球洞數(shù)27洞。有三個球場：河湖場，荔河場，荔湖場。標(biāo)準(zhǔn)桿108，總長度為10,360碼。建筑用地約65萬㎡，總建筑面積約49萬㎡，容積率0.83。產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要環(huán)球場建設(shè)，物業(yè)對景觀攝取面很廣。設(shè)計風(fēng)格:純粹東南亞風(fēng)情建筑。建筑設(shè)計及風(fēng)情是常被抄襲的對像球會運(yùn)營時間:1999年年底27洞正式開放房地產(chǎn)推售時間:2000年客戶分布:本地客戶:約10%;深圳客戶:約30%;香港客戶:約30%;臺灣客戶:約25%其它區(qū)域(如加拿大\新西蘭等):約5%;投資客戶比例：約７０％；自住（閑居）客戶：約３０％棕櫚島高爾夫強(qiáng)調(diào)“隱世桃園”，所有配套都以休閑展開，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。最近一期推貨時間：２００６年４月最近一期推貨量：１５５套前兩月每月銷售在２０套／月以上，后期在５～８套／月之間，０７年市場大熱時銷售也只是１５套／月左右。目前庫存：29套洋房，售價１8０００／㎡，別墅產(chǎn)品售罄，推算售價聯(lián)排價格約２５０００元／㎡；營銷手法：①借助中海殼牌集團(tuán)租賃，形成高端人群居住社區(qū)，并于帶租金發(fā)售的形式，拉動投資客戶。②以球的推廣帶動房產(chǎn)的銷售，結(jié)合會籍與物業(yè)捆綁銷售手法也有效的加快意向客戶的消化。③推廣上主要以小眾業(yè)主及會員節(jié)日假日沙龍為主，輔于少量的專業(yè)雜志推介，外展等宣傳。休閑配套完善：西餐廳、練習(xí)場、高爾夫?qū)W院、球具專門店、會所酒店、天文臺、健身中心、游泳池、室內(nèi)曖水泳池、籃球、排球、圖書館/閱覽室、小農(nóng)莊、兒童游樂場等棕櫚島高爾夫強(qiáng)調(diào)“隱世桃園”，所有配套都以休閑展開，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。項目地址：位于深圳龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)南部，中信植物園項目規(guī)模：占地246萬平方米，27洞國際標(biāo)準(zhǔn)桿湖景山地球場產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；設(shè)計風(fēng)格:泰式風(fēng)格球會運(yùn)營時間:2003年房地產(chǎn)推售時間:2005年客戶分布:以項目周邊的龍崗及福田為主，占90%以上投資客戶占約60%，自住客戶占約40%中信綠色高爾夫以“看不見的上層，看不見的別墅”訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。最近一期推貨時間：２００5年11月最近一期推貨量：57套月銷售在7套／月左右。目前庫存：06年底推出第二期39棟別墅，07年5月已售罄；營銷手法：①以球會帶動房產(chǎn)②產(chǎn)品炒作、多組合的媒體推廣。③小眾媒體的宣傳。山地戶型設(shè)計，通不同水平的高差，實現(xiàn)層層有景，戶戶有景中信綠色高爾夫以“看不見的上層，看不見的別墅”訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。項目地址：花都區(qū)山前旅游大道(花都與清遠(yuǎn)交界處)項目規(guī)模：占地3萬畝，36洞高爾夫球場產(chǎn)品類型：別墅、洋房；帶裝修設(shè)計風(fēng)格:歐式，碧桂園模式的COPY球會運(yùn)營時間:2006年房地產(chǎn)推售時間:2006年客戶分布:以項目周邊的花都、清遠(yuǎn)本地自住客為主，以及部分的廣州地區(qū)投資客。清遠(yuǎn)碧桂園以“平過自己起樓”為項目訴求，強(qiáng)調(diào)項目性價比、快速現(xiàn)金流。拿地后4個月銷售，快速籠資金最近一期推貨時間：２００7年9月最近一期推貨量：約500套月銷售在200套／月左右。目前庫存：2萬多畝的用地；營銷手法：①高爾球場僅為配套使，在推廣上并沒重點突出高爾夫特性

②超低價策略，強(qiáng)調(diào)快速基金回籠③媒體集中炒作。④現(xiàn)樓及園林展示。清遠(yuǎn)碧桂園以“平過自己起樓”為項目訴求，強(qiáng)調(diào)項目性價比、快速現(xiàn)金流。生活配套齊備：學(xué)校、超市、醫(yī)療、飲食、公交一應(yīng)俱全。而且每個碧桂園配備一個五星級的酒店模式項目客戶群體配套類型銷售速度銷售價格（別墅）高爾夫溢價球會檔次開發(fā)目的長期經(jīng)營棕櫚島主要以香港/臺灣/深圳的投資客為主休閑商務(wù)配套為主10~20套/月25000元/㎡高高商住用地規(guī)模小。房產(chǎn)作為球會的一體長期經(jīng)營，走價不走量中信綠色高爾夫深圳自住及投資客戶40000元/㎡高高觀瀾高爾夫香港投資客為主140000元/㎡高高快速回報清遠(yuǎn)碧桂園當(dāng)?shù)刈宰】蛻魹橹魃钆涮诪橹鬏o于部分商務(wù)配套200套/月左右8000元/㎡低低商住用地規(guī)模大，強(qiáng)調(diào)快速出貨，球會就像泳池一樣，僅是房產(chǎn)的配套而于高爾夫房產(chǎn)開發(fā)模式小結(jié)：長期經(jīng)營型好處：有利樹立項目檔次形象，實現(xiàn)地塊價值最大化。壞處：很難實現(xiàn)與普通房產(chǎn)項目的高速銷售及現(xiàn)金流量，對球場的檔次形象設(shè)計、規(guī)劃、品味及現(xiàn)場環(huán)境的要求很高?？焖倩貓笮秃锰帲夯鸹鼗\快速，對高爾夫球會的依賴較少，內(nèi)部環(huán)境要求也相對較低。壞處：影響整體項目形象檔次，無法實現(xiàn)地塊價值的最大化。兩種模式優(yōu)劣點作為高愁爾夫類琴物業(yè)，禮兩種開反發(fā)模式爭，本項侄目如何儉選擇？選擇么長期蠟經(jīng)營坦型：合適飲點：適合管發(fā)展猛高將浙本案脂打造笛對珠樣三角袋有影妄響力甩的知扣名高搬爾夫腥球會滋的初拆衷。高檔次鼻的球會裁也將拉薦升和鞏匆固合生稈品牌的潛豪宅影顛響力。而且赴作為猛全國丙性的吧知名蠶地產(chǎn)背商，繩本案蹦所需獸要分誓攤對換企業(yè)氏現(xiàn)金戒流的軌壓力幫不會峽太大乎。困難點梁：長期籠經(jīng)營車型的河高爾底夫物柴業(yè)對卷球會居形象標(biāo)及經(jīng)遼營狀牙況有塌很高詠的依苗賴性痛。在球會溪還未完執(zhí)整展現(xiàn)與及成熟爛運(yùn)營的伯情況下恨，項目黎價值的解體現(xiàn)相俗對單薄稍，加上尚球會的占牌照是表否能成災(zāi)功拿到育，目前總還很難蘆確定，介把寶全據(jù)都押在氧高爾夫痛上風(fēng)險獲太大。不可和行《20僚09地湯產(chǎn)實戰(zhàn)鍬寶典》紅100千G專業(yè)因地產(chǎn)資領(lǐng)料，全斜國貨到且滿意付如款訂購連熱線悔：選擇攔快速斯回報拋型：合適嚇點：對高透爾夫歐形象膨和檔聞次的侮要求仿不高面，適堵合目傳前項定目開絞發(fā)進(jìn)嚼度。困難點也：無法惡現(xiàn)實把合生軌豪宅購地產(chǎn)乎形象清的進(jìn)卷一步出提升弟；無法現(xiàn)延實地塊副價值最擴(kuò)大化；不可偵行《20健09地育產(chǎn)實戰(zhàn)難寶典》霞100員G專業(yè)湖地產(chǎn)資朽料，全削國貨到助滿意付怖款訂購坑熱線沿：沒有模富式參照嶄就意味拒著我們拒需要尋旁找新的哈出路球會牌無照的不與確定性矩以及球屋場的不趟完整展魂示，致驕?zhǔn)挂浴鞍W高爾夫瀉”形象登來推廣礦的可能濾性大大軌減少。但繞過晚高爾夫停，僅以賓景觀資梳源作為臟項目賣膛點，無僻疑對項嶼目的價釀值是有很傷害的頂。為此遣我們桃需要鍛尋找準(zhǔn)新的緊突破蓋口和頸價值娛點去遭包裝粗高爾餅夫，償盡可頂能大拖的保另證高叫爾夫芒的價殘值溢胳價。突破口栗在那里硬？我們蹈先從熔項目閥價值服點開墳始。壯。。共。。屬性高爾甘夫生掏活成縣為極鐮少數(shù)冠社會姜精英券身份談和品音味的券標(biāo)簽嶄。同禮時高屑爾夫祝物業(yè)率也財葛富最逐好的里體現(xiàn)泥?！癎o通lf－賠Bui命ldi膽ng”炭是自奮然環(huán)境安與人文分景觀的點完美結(jié)搖合。加上代陜表貴族度的高爾佳夫。這籃里將會預(yù)成為多怎少富人雹們的夢戀想天堂近臨東勵江上流脾水岸，倚清澈無頸污染，舒江面寬它度達(dá)近探300惱米，生至態(tài)景觀斤得天獨畫厚。獨特的狐江景環(huán)逃境不僅貼給高爾城夫帶來襪更為生財態(tài)的景鄙觀，也梅使球場途更具趣仔味性和譜挑戰(zhàn)性準(zhǔn)。景觀經(jīng)濟(jì)然轉(zhuǎn)移袋方向凡圖廣州、趟深圳土言地資源殘緊張，共生態(tài)資瓣源透支族，產(chǎn)業(yè)箏發(fā)展進(jìn)扇入了瓶犧頸期。惠州正婚成為承蹦接產(chǎn)業(yè)教轉(zhuǎn)移的首選球區(qū)域。經(jīng)過27年的歉發(fā)展抵，深默圳的痰綜合熄經(jīng)濟(jì)貍實力壯迅速斗躋身炒全穩(wěn)國大哥中城脈市前懂列。蜂目前灣，深悶圳正機(jī)著力淺構(gòu)建巡壽具有返較強(qiáng)病競爭鴿力的重現(xiàn)代療產(chǎn)業(yè)另體系聰，原餓有的巖一些贊產(chǎn)業(yè)伯不可割避免比地將奇逐漸富向外圓轉(zhuǎn)移掘；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)腥移的規(guī)擇律一般嚇是呈梯潛度進(jìn)行救的，即洪最臨近胃的地方爺最先接變受產(chǎn)業(yè)幕轉(zhuǎn)移。所如接受梳香港產(chǎn)郊業(yè)轉(zhuǎn)移蜘第一棒商的就是慕深圳和洪東莞，蹈深圳東妥莞發(fā)展影起來后權(quán)又要向背周邊輻籌射，惠航州無疑冤成為首掃選地；惠州已擁經(jīng)具備尖了區(qū)位楊、資源榮、產(chǎn)業(yè)成、基礎(chǔ)緩、環(huán)境蘭等五大集優(yōu)勢，別具有承懶接深圳易大規(guī)模黨的產(chǎn)業(yè)助轉(zhuǎn)移的妥能力；深圳的渴工業(yè)產(chǎn)基值規(guī)模06年已達(dá)袋到1萬億弄元，撈而所咬需要椒轉(zhuǎn)移爛的工源業(yè)的賢產(chǎn)值漫將高維達(dá)40坦00億元鉆左右未，樂回觀估炕計，瘡惠州次有望域承接200吉0億元鑒?；葜輰⒄コ薪由罡诋a(chǎn)業(yè)版轉(zhuǎn)移2輝000失億元產(chǎn)夢值，惠你州也將良成為廣撐東經(jīng)濟(jì)執(zhí)新的發(fā)丘動機(jī)?！就顿Y熱燦土，無佛限商機(jī)】區(qū)域區(qū)域位于摔惠城聯(lián)中心婚區(qū)東鉆部的續(xù)水口詠鎮(zhèn)，俊是承侍載城趨市居狼住功閣能的葵城市造新區(qū)【未蛙來高配尚住之宅開嚴(yán)發(fā)區(qū)垂】水口盟南鄰會馬安混，北玩靠東溫江，盆西接赴惠州塞江北柔，處哥于惠餓城城橡市圈估東部水口妥中心計區(qū)水凍口鎮(zhèn)衣是惠售州面鍬向泛中珠三惠角地仍區(qū)與睡世界耀經(jīng)濟(jì)付的經(jīng)桑濟(jì)走辱廊，奧是新陸惠州齡市區(qū)揪的行線政、資文體件、商將務(wù)中之心以艱及生逢態(tài)居死住區(qū)腿?！葜菝羰谐浅Ｊ锌倽w規(guī)桿劃（200乏6-2指020）江北——惠州CBD，行政商務(wù)東平——高端居住區(qū)麥地——核心商業(yè)區(qū)河南岸金山湖——南部新城南部數(shù)碼工業(yè)園水口——以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住區(qū)加上多畫家知名酬開發(fā)商所的合力著開發(fā)，板水口鎮(zhèn)乒將成為吐惠州未屢來主要辭的高尚妨住宅區(qū)尤之一。本案與堆市區(qū)的晃距離將座進(jìn)一步績拉近。錦湖灣合生國噴際新城珠光項荷目世紀(jì)東酸方城江南御板都翡翠列長堤湯普認(rèn)項目東江逢新城翠湖雅百苑荷蘭雨水鄉(xiāng)金匯修項目瑞亨項筐目202鏟0年惠盼州將構(gòu)禍建成8睜條高速綱公路組大成高速陶網(wǎng)絡(luò)，洋與珠三乓角城市惡群交通僻將更加猜便利【超存強(qiáng)覆哥蓋力為】交通本案廣惠福高速本案項目督南臨秒惠水鼓公路慶，沿英路直逃行可蘇達(dá)龍誼門縣咳，距稅離廣晝惠高朝速蓬芽陵出伯口僅1公里蓮，可沿接駁洲廣深拖、惠副河、迷莞深屬等多崇條高惑速干旬線，續(xù)直接黑幅射際珠三攻角。水口紙道路杰網(wǎng)絡(luò)條發(fā)達(dá)水，惠弄州市嗽規(guī)劃懸的主噸要道販路三市環(huán)路貧、四情環(huán)路怪、惠悟澳疏蛾散大您道和孫廣東怠東部蝴大動葡脈--廣汕公角路及廣矛惠高速鄭公路從壘區(qū)域內(nèi)呈貫穿而秒過。2小時車捷程可覆癥蓋廣州/深圳/東莞/香港/河源等厲區(qū)域本案捉還是協(xié)惠城并區(qū)離極市區(qū)糖最近歐有高娛爾夫副物業(yè)文的項濾目200附7年3索月29巖日，《職南方都柳市報惠否州版》櫻三周年窮特刊隆囑重出街臟，惠校州市委拴書記黃永業(yè)斌接縫受專訪孔時表示謎，在未裁來五年鈴內(nèi)將惠弊州大亞慎灣打造塌成為廣虜東最大伍的煉化芬基地；溝深圳地羅鐵三號承線修到晉龍崗后醉，惠州今將爭取農(nóng)延伸到戲淡水臂。深圳華地鐵橡12酸號線低資與料發(fā)肥布：燈來源仔：深罵圳地狼鐵網(wǎng)及發(fā)磨布日技期：丙07掌-0鋸3-傍09聚1止2號禽線連僑接龍昆崗次貼中心景區(qū)、惡大工善業(yè)區(qū)舒及坑歸梓衛(wèi)漸星新展城，瞎與3聾號線熄一起倦形成鴿東部干發(fā)展勉軸上愚的快劑速啄軌道脂交通這走廊攤，采冶用城始市鐵泄路制吳式。電全牧線長蓄約1激6.突6公某里，威投資椒約2鏈9.皆2億執(zhí)元。交通瞧體系懼逐漸診完善闖，惠屑州積華極融某入珠監(jiān)三角告城市稍群?！境墙鐏喯А拷煌▋r值點傲整合：相比其以它高爾宴夫，江楚景高爾祝夫的確勒是有一庭定的特釘點，但孫球會的丸展示不中到位時救，其高腔爾夫的煎賣點也牧隨之打宰了折扣宅。再加倚上牌照俯問題，滲更不能唉把寶全畢押在高霸爾夫上避，我們追應(yīng)該尋碎找更多沾的價值砍點。高爾夫球場東江上游水岸地塊屬性江景高爾夫區(qū)域經(jīng)泰濟(jì)強(qiáng)勁交通輻諷射力強(qiáng)區(qū)域現(xiàn)屬性商機(jī)更無限商機(jī)窄在哪導(dǎo)里？我們發(fā)森現(xiàn)：晚捕上8點銳后，西贊湖塞車壇了，塞享得的士買大佬死克活不愿刑走西湖繞那條路??；惠州級的房子罰好租了省、1個須小單間焦設(shè)備齊油的也要海上16屠00元說/月，圣還不愁嬸租，快蓋趕得上蠶深圳、承東莞了北；酒店率生意火揚(yáng)得很，胖聽說除監(jiān)房地產(chǎn)矛外，最姨好賺的位就是酒要店業(yè)了臣，店前呢停的都犧是來自糕全國各券地的好麗車！；稼鬼佬也劈燕多了…語…。漿惠州發(fā)超展的能津量越大饞，各區(qū)勝域、領(lǐng)率域的交芹流就越悶多，商務(wù)來往就擠越頻繁袍。我們富還發(fā)籍現(xiàn)：霜惠州慢的娛雀樂交解際場諷所很摔多，旦但算宋得上拼好的巧商務(wù)雁場所役卻少柿得可旅憐，桿拿得否出手燥的也層就朝鍋天門弊四面緒朝壁金的康伍帝酒講店了稍，只焦此一于家每遲次都造是康膀帝，饅去多激了也冰就沒蒜了意徒思，咸可就也是這肝樣每筆次還銳是預(yù)牧訂，的晚了撓沒位忠！惠灘州一各流的液商務(wù)誤場所宅太稀淡缺了罩，不端僅如黑此，酷其實勵整個圓珠三森角高急級商田務(wù)會侄所都摘也是葛一席球難求彎。高爾夫愈球場東江上需游水岸地塊屬稍性江景高螞爾夫區(qū)域經(jīng)誰濟(jì)強(qiáng)勁交通役輻射疑力強(qiáng)區(qū)域?qū)俪硇陨虣C(jī)果無限商務(wù)型厘的江景原高爾夫“進(jìn)暫可攻跡、退贏可守喊”“進(jìn)揪”：槍倘若繭拿到撿高爾杏夫牌稱，除概了可昂以大敲張旗鑄鼓的朵推廣數(shù)高爾質(zhì)夫，岔也在秀高爾鞋夫之屆外，夸得到晴“商曉務(wù)型奧”的啊額外肌形象掌力?！巴死恕保簷z倘若兔拿不浴到高柔爾夫巾牌，晌我們仆可以滿把江卻景高周爾夫迎做為科商務(wù)瓣會所披的頂撿級配腥套，趴即提徑高了及商務(wù)渾會所銹的附壟加值緊，又致帶動弦物業(yè)勿價值當(dāng)提升襖。定位檢慈驗：1、必淋須有獨食特差異少性；觀瀾終以高貴球名染人的冬運(yùn)動幸?guī)С鲎惺澜鐡艿谝黄是驁雒氲呐叛鯃觯桓貦斑B島強(qiáng)黨調(diào)的這是隱喝世桃劃園的接休閑亞；中武信綠月色著除重的市是大攻隱于莊市。頓其實想這些閘球場怕都有散商務(wù)饅設(shè)施郵，但遣僅是尤輔助蕩配套蝦而于臨，可哪一直謠沒在底推廣縮慧中強(qiáng)房誠化和榆應(yīng)用宮。2、必俊須要有霸可待續(xù)燃的延展堤性；惠州強(qiáng)總勁的發(fā)栽展能量煎給了商童務(wù)會所等提供了倘有力的障支持和趙發(fā)展空摧間。通狠過商務(wù)直的拓展浪,我們耳可以更剃有效的儉吸引目噴標(biāo)客戶邊。而且過江景高職爾夫獨挨特性也紐奉使本案舉的商務(wù)炭特性難治于被市芒場復(fù)制考和超越委。3、符死合品牌獨發(fā)展的背方向；毫無破疑問分，商余務(wù)型扎江景言高爾潔夫的閥出現(xiàn)終，將恩樹立衣惠州仰、珠缺三角勒甚至眉南中偏國新爆的商在務(wù)標(biāo)斧桿。貢這是時符合參合生旺對品喇牌的隨進(jìn)一憐步鞏抄固和毛提升珠的目臣的的醋。本案打的突栽破口殿：商務(wù)配欺套最齊撈全的頂召級江景謹(jǐn)高爾夫屈會所基于頂溪級商務(wù)暗型江景肚高爾夫伏會所下軌建筑群證，我們替的物業(yè)慚的溢價姻是在江推景、頂疫級商務(wù)錦會所、案高爾夫咐下產(chǎn)生倚。因此租，如燙何從謹(jǐn)形象摸上、醫(yī)產(chǎn)品句上打盼造這姐個“君商務(wù)伍配套雨最齊萍全的鉤頂級宰江景休高爾退夫會呀所”蒼則成膨了本誦案推桌廣的抵關(guān)鍵講?！?0宋09地皆產(chǎn)實戰(zhàn)線寶典》彼100停G專業(yè)亞地產(chǎn)資錦料，全幣國貨到衰滿意付非款訂購技熱線芽：形象毛分解古：江景高爾掃夫商務(wù)和熙她的風(fēng)清新空禽氣江水旁的纏日綿浪漫扇的情兇懷法國富人丑運(yùn)動遠(yuǎn)離凡服囂高雅膛脫俗皇室編血統(tǒng)生意今、金氧融華爾街倫敦紐約巴黎凡爾蹄賽·桃皇家艙會所拿破侖第一超印象第二印征象第三之印象合生帝景灣國際宴新城歐式建炎筑歐式貴脫族皇室綢別宮關(guān)鍵融詞商務(wù)皂會所科的形變象定樸位為哥：品味指高雅柄，并牢具有曬皇室描氣質(zhì)哲和浪須漫色臭彩的催商務(wù)羅會所會所板案名童建議狠：凡爾賽桑·皇家世會所以皇室摧的高雅巖和浪漫忠是能體痛現(xiàn)項目切差異性障和優(yōu)越院性的，洗如觀瀾恰的形象自是世界頃第一會蔑所的豪痰氣，中欺信、棕玻櫚島則氣是歸隱疏的休閑顫，而雅票居樂僅腹是強(qiáng)調(diào)攤山水的輔資源。凡爾稠賽·紫皇家壞會所諷產(chǎn)品棍力建賞議產(chǎn)品力諒分解可比碎性優(yōu)勾勢產(chǎn)品千情趣久體驗服務(wù)算超前（設(shè)逝施齊碎、選駱擇多臺）（江景詠、高爾怖夫、園拴林）（強(qiáng)調(diào)強(qiáng)聯(lián)件合）攻略（1）焦引入市寬場最新的攏商務(wù)設(shè)瞞施，如活：實妨?xí)r多肉語種渾翻譯礎(chǔ)系統(tǒng)鐮、衛(wèi)淋星及泉光纖偉等多吼渠道拴接入愛系統(tǒng)笛；（2）驢建議客淘房的請國際大阿師主筆，讓市數(shù)場產(chǎn)生階比較，位強(qiáng)化項醒目優(yōu)越美性。（3木）提丑供多種技風(fēng)格泊商務(wù)盆場所，有嚴(yán)哈謹(jǐn)?shù)摹⒇懹休p松李的、有賤享受的腐。（4）礦在打造莊上工藝?yán)?，重點凱不在奢愧華材料莊的選用李，而是蜂著重原即創(chuàng)的高煌雅。產(chǎn)品語力分貫解可比性舒優(yōu)勢產(chǎn)品情打趣體驗服務(wù)耍超前（設(shè)炭施齊控、選當(dāng)擇多話）（江景滅、高爾陽夫、園僚林）（強(qiáng)強(qiáng)黨聯(lián)合）攻略（1更）利夾用現(xiàn)約有江速景資俱源，題建議弱在江抗岸修嬌一休閑愚木棧需道；建露議修一個閑座船塢拍，放上壇幾艘劃庭艇、幾乎條木船，有脅浪漫出也有眾品味茂。（2）踢當(dāng)然高嫁爾夫是劣免不了專情趣主經(jīng)菜，但圓這更多照是留給澤高爾夫替設(shè)計去倉完善和羊處理了櫻。（3時）本與案占漠地3器00母0畝霉，有敘很大良的體榨量來營造影園林，園姓林的券出彩港同樣何也是牧?xí)鶖y情趣哨的加婦分點獸。建英議參展考凡霸爾賽犁宮的你皇家降浪漫德故事妄設(shè)計波園林嘉景觀凡爾賽洗·皇家灑會所產(chǎn)瓶品力建匪議合生也阻有自己蹈的酒店分管理公鵝司，而廈且也做尾得很優(yōu)杠秀。但妻是本案捷的管理新還是建比議引入寄全球晉知名載的品侍牌如輩：索搞菲特竄、喜組來登等酒店醋管理公漏司樹立鄰最新的懂服務(wù)標(biāo)困桿。主要頂考慮定是：預(yù)計恢在未英來南跑旋、離富力改都將卷在江襖北建斷立五鄰星級準(zhǔn)酒店途，預(yù)營計其叢管理金也將勵是以熄自身相的管假理公拜司為根主。癢如果珠本案壘同樣綠引用免自身愁酒店氣管理功公司毯，在攀服務(wù)動上本薦案則繼沒有累優(yōu)勢猴，從案而影預(yù)響頂場級形稍象樹擴(kuò)立。產(chǎn)品力摸分解可比稻性優(yōu)群勢產(chǎn)品情滅趣體驗服務(wù)超堆前（設(shè)施基齊、選牲擇多）（江景換、高爾鍵夫、園墓林）（強(qiáng)強(qiáng)孕聯(lián)合）攻略凡爾賽銜·皇家傅會所產(chǎn)春品力建鳴議凡爾詢賽·逼皇家察會所墊形象促再梳每理第一印碰象：配哥置是齊妻備的、堂先進(jìn)的安，在這恢里可以譯舉行世查界性的槳商務(wù)會綠議；第二巾印象兔：裝暫修精序致、忌豪華陡，盡她顯皇柴家禮粒遇；第三銹印象北：建劉筑藝糖術(shù)的版瑰寶刑，氣撇質(zhì)高愛雅；第四印漿象：2濁7洞江慶景高爾截夫更是牛優(yōu)雅人訂生的象忘征；物業(yè)定門位：基于商頂級樣商務(wù)痕型江梨景高述爾夫鑼會所猛——印凡爾紀(jì)賽·經(jīng)皇家濕會所字下建栗筑群順落也就是雀說皇家壯會所的恐定位就酬是項目摧市場定胖位。如脅：觀瀾交、中信網(wǎng)、棕櫚隔島等頂郊級物業(yè)忠其形象攏都是基格于球會恒形象之惠下，僅嫩根據(jù)組你團(tuán)區(qū)別答賦于不照同組團(tuán)捎名。有了凡增爾賽·悲皇家會堤所的形征象鋪墊繞，誰將封是我們攜的買家搏？①【第一圈層】以惠城、惠陽、惠東常住地的富貴人仕②【第二圈層】廣州、深圳、東莞、河源的客戶③【第三圈層】港、澳、臺以及海外的人仕在惠辦得廠開公鞠司規(guī)模踏較大的濤企業(yè)老秩板、老諒總。有井臺灣、避也有香剃港高爾喚夫球桐友，碑有較腦高投兔資眼貢光的雅商人高爾夫腥球友，儀職業(yè)投肆資人[目標(biāo)啦客群]客戶類型物業(yè)功能背景特征價格敏感度購買性格惠州本地富豪半自住、半投資為主在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展受益最大人群，急需洗刷身暴發(fā)戶形象，通過高品味物業(yè)提升自身氣質(zhì)。★★★★跟隨型珠三角有惠州地緣高球愛好者半自住、半投資了解高爾夫稀缺性，對品牌的認(rèn)知度高，好的管理是他們放心購買的關(guān)鍵有閑錢，半休閑渡假，半投資收益，有空就來住，沒空就交給酒店收租?！铩铩镱I(lǐng)導(dǎo)型／跟隨型港澳臺及海外投資者投資一般是通過商務(wù)了解項目，有很強(qiáng)的宏觀洞察力，喜歡多套購買，長線投資，認(rèn)品牌★★領(lǐng)導(dǎo)型目標(biāo)刷客戶縣特征謠描述第一階圈層加：在溫惠辦捧廠開鐮公司冷的企丙業(yè)主一般以柄合資或顛外資企采業(yè)為主植，在惠探經(jīng)營多估年，有眾較大的天企業(yè)規(guī)乳模，在冊其它大絕城市一簡般都置判有物業(yè)快，有較通高的審卸美能力幟。關(guān)鍵歲詞：菠身份在這難些富喚豪眼月里，遠(yuǎn)開名捷車、樸住別消墅算蟻不上遵頂級狂富豪祖，玩甜名車碧、玩糊別墅跟才有感富豪潛的氣己派。罷高爾勒夫會撐籍不吊算會另什么著，擁坐有閑煌居渡坑假的娛高爾羞夫別構(gòu)墅才糞算是航貼上頁貴族奶標(biāo)簽屯。關(guān)鍵詞趨：商業(yè)而交際大魚更大肉瘋、桑泉拿夜惠總會貌式的退交際激已經(jīng)潔過時榜玩膩摩，他慕們需騾要更默能體匹現(xiàn)自猛我價摘值，街有更灰高品艷味的搬交際習(xí)環(huán)境負(fù)。因煙此有覺不少寺富豪晉在高絲式爾夫火作為爐商務(wù)訪交際千的主玻要場乳所，況而置絨辦一那套高梅爾夫邪物業(yè)秀，即襯高雅捧脫俗隱，又編可以全在接茶待客境戶的凍同時罰展示潤自身暈的實盞力和浪品味旗。關(guān)鍵景詞：灑價值多年華在惠孟的打拿拼中陽，見畝證惠母州近填年的領(lǐng)迅猛傾發(fā)展冷，越詢來越粘多國哲際大患型企初業(yè)投證資惠隨州熱滴土，禁土地個、房想屋價忙格不抗斷上純漲，不形勢黨一片鞭大好室。而水高爾仍夫別謹(jǐn)墅-漠作為陵國家賭嚴(yán)格愛控制切的商麗品，竊雖然訊投資謊門檻鐵較高拔，但充相比帳其它謹(jǐn)物業(yè)忠更具日保值肚和升哀值能吩力，抄乘著條價格俯還不歡算太記高，蹄他們約會像抽炒股創(chuàng)一樣驗低位耳吸納紐奉?？蛻糇犹卣鞯男睦砀那衅瑵?jì)：第二千圈層偏：周搬邊市死縣客同戶目標(biāo)客稅戶特征碰描述一般嘆以高吼爾夫處球愛奸好者祝為主醋，擁霧有不域只一加家高惹爾夫醉球會竊會籍劇，常肉在惠豬州區(qū)蹄域有適商業(yè)吉來往指，對主惠州淋這幾盾年的咐發(fā)展適使他治們對旗未來根惠州懇的發(fā)趨展很男有信義心，醒有很嘉高審州美能震力。關(guān)鍵瓶詞：基新環(huán)宇境新穩(wěn)挑戰(zhàn)對于這濁類客戶溫來說，招不斷的真嘗試新達(dá)的球場婚也是對戲自我新跌超越一逝種方式單。1~差2個小帆時的車懂程對他魄們來說落并不算射太長，預(yù)反而認(rèn)師為正是酸體驗駕交使、遠(yuǎn)角離工作匆煩囂的古最佳距佩離。關(guān)鍵橫詞：爭度假質(zhì)地他們似腦乎更懂臂得享受諷生活，蟲擁有一塌處高品陪味的高胖爾夫別壁墅居所攜，得空很就和家醫(yī)人、和朝三五球厲友到遠(yuǎn)照離塵囂羽、生態(tài)聯(lián)優(yōu)美的理地方或苗是打球羽、或是蹦養(yǎng)心、各或是小存住，拿雪得出手秤又很舒徑服。關(guān)健詞喝：服務(wù)相對來頂說，他返們更傾惜向球會尼服務(wù)舒晝適度，澡除了高秤爾夫球贊以外，啞最好還怖配套更竭多的設(shè)吧施，如炊讓不玩寇高球的老夫人們瓦SPA全一下，譽(yù)讓孩子蠻們盡情腫玩樂的違小農(nóng)莊暗、游樂煩場之類敬的?？傭阎鼞?yīng)毅該是可嫁以常來溉休閑圣叫地。第三圈映層：省芝外或海板外客戶蕉（主要諸是香港越和臺灣浩人）目標(biāo)眾客戶加特征訪描述該類愛客戶亮表現(xiàn)賄最強(qiáng)禮的投眠資性難，來頂訪問認(rèn)惠州誤的時接間并夢不多侮，一學(xué)般通泄過朋塵友介灰紹或捏商務(wù)片旅游撕了解會項目憤，他眨們見扯多識孩廣深股知高啞爾夫枯物業(yè)恐比其醋它物善業(yè)更譯具保器值和風(fēng)升值街潛力嬸。只鏡要球向會有線好的溫管理很，物隔業(yè)有認(rèn)合適粉的價碰格就沾可讓秩他們山產(chǎn)生嫌購買恐的理腔由。關(guān)鍵牛詞：茂長線墨投資相比其秋它客戶蒸他們在織投資方順面更為延成熟，攻經(jīng)濟(jì)能痛力更為韻雄厚，感對政策樹及經(jīng)濟(jì)鉛等基本六面更為弟關(guān)心，速他們對飯物業(yè)投帳資大多朋以長線泉持有策吧略，很德少因為飯一時的圈價格波她動而出綠手放盤月。關(guān)鍵詞費：多套搖購買作為畜成熟悉的投逮資者慨，高俱爾夫懼物業(yè)姐這種城低風(fēng)墳險高買回報況的商職品，泰他們朝吸納保的規(guī)尋模更棟大，夾多套苗購買動或團(tuán)淚購意勁識很誰強(qiáng)，易希望殼可得計到更啞優(yōu)惠奏的價迫格折披扣。關(guān)鍵詞弓：品牌擁信任因為很車少回到枕球會，偷球會運(yùn)震營好壞皆與否直閉接影響鉆物業(yè)的偷價值，降所以他盼們更為雞關(guān)注發(fā)監(jiān)展商運(yùn)皺營商的吵球會管縮慧理水平持。知名熄品牌會犁讓他們販更為放離心，更哄愿意掏魚錢購買笛。新世業(yè)界的惠盈陽棕櫚灑島就常臨有這樣腳整棟購巖買公寓僅的客戶筍。目標(biāo)沖客戶勢特征腫小結(jié)寶：一、該盡類客戶抱相對其漢它別墅炸用戶更販為高端柄，更為返分散，態(tài)客戶積旅累更長進(jìn)。其它蹲球會的滋物業(yè)大績多都是舌在其它頃球會有材一定知刪名度且滔有一定漁的會員撐積累后首啟動房松產(chǎn)。二、離客戶狠對物蒜業(yè)的炭購買非基本族是基曲于球佛會能兔有良著好運(yùn)記營情裂況發(fā)掠生，長因此關(guān)本案犁只有腫9洞圣展示濟(jì)條件們下要蛾吸引饞該類查客戶狡，存男在一錘定的揉難度蜓。三、場客戶持圈層交的不罪同，幼對物匠業(yè)購疊買的斬心理濃有所承差別言，應(yīng)冊該針亞對不賞同客拾戶啟檢對相景應(yīng)的匪推廣彩策略這。①、針揭對第一向圈層客期戶，更端多強(qiáng)調(diào)欲是身份、地位和