房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃二

第10章房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

內(nèi)容提要

10.1房地產(chǎn)前期策劃概論10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析10.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位10.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位10.5住宅戶型選擇10.6項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的劃分

房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、產(chǎn)品銷(xiāo)售等一系列工作而形成的最終產(chǎn)品。它的壽命周期有前期、中期和后期三個(gè)階段。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的含義

這里所說(shuō)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作作出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。10.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的特征及作用1、項(xiàng)目前期策劃的特征（1）具有功利性（2）具有社會(huì)性（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃具有前瞻性（4）具有創(chuàng)造性項(xiàng)目前期策劃必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。2、項(xiàng)目前期策劃的地位作用（1）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)（2）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵（3）項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的保證10.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃基本原則1、市場(chǎng)定位原則

2、主題貫穿原則

3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)原則4、重點(diǎn)突出原則5、戰(zhàn)略介入原則10.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的涵義與目的1、市場(chǎng)策劃的涵義

房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是指依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，市場(chǎng)分析與研究，找出項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)造性過(guò)程。2、市場(chǎng)策劃的目的

是指針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，為項(xiàng)目的進(jìn)一步策劃打下良好基礎(chǔ)。10.2.2項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析

區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析是對(duì)能夠反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通過(guò)歷年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，觀察其變化趨勢(shì)。類(lèi)別指標(biāo)M一生產(chǎn)類(lèi)M1一國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值、M2一國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、M3－GDP指數(shù)、M4一人均GDP等I一投資類(lèi)I1一固定資產(chǎn)投資、I2一吸收外資等F一財(cái)政金融類(lèi)F1一財(cái)政收支、F2一銀行存貸余額、F3一證卷發(fā)行量和交易量等P一人口勞動(dòng)類(lèi)P1一人口數(shù)、P2一戶數(shù)、P3一人口結(jié)構(gòu)（年齡、教育等）、P4一就業(yè)率、P5一行業(yè)從業(yè)人數(shù)等R—居民生活類(lèi)R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消費(fèi)支出、R3一居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)、R4一人均居住面積等2、區(qū)域未來(lái)經(jīng)濟(jì)走向分析（1）未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析是對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生影響的因素按照有利因素和不利因素分別進(jìn)行判斷其對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響方面和影響程度。（2）未來(lái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。社會(huì)發(fā)展規(guī)劃：例如人口規(guī)劃、就業(yè)規(guī)劃、教育規(guī)劃等。城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃：包括區(qū)與城市布局規(guī)劃、功能分區(qū)規(guī)劃、重點(diǎn)區(qū)塊規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃等。10.2.3項(xiàng)目市場(chǎng)分析10.2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本框架1、區(qū)域房地產(chǎn)分級(jí)市場(chǎng)分析分級(jí)市場(chǎng)分析內(nèi)容土地市場(chǎng)分析土地出讓面積及分布分析、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級(jí)別、用途等）土地價(jià)格走勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)投資量、未來(lái)土地出讓規(guī)劃、土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題增量房市場(chǎng)分析整體供應(yīng)分析商品房開(kāi)發(fā)投資量、商品房施工面積、商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房的類(lèi)型結(jié)構(gòu)特征整體需求分析商品房預(yù)售登記面積和預(yù)售額、商品房登記預(yù)售面積和預(yù)售額等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房需求特征分析價(jià)格分析不同區(qū)域歷年商品房的價(jià)格水平、價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)新開(kāi)樓盤(pán)分析新開(kāi)樓盤(pán)總體情況、新開(kāi)樓盤(pán)的位置分布情況、新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格分布情況存量房市場(chǎng)分析交易總量分析、交易價(jià)格變動(dòng)分析、交易物業(yè)類(lèi)型分析、交易戶型及面積分析、交易熱點(diǎn)區(qū)域分析1、供給分析（1）供給量分析?，F(xiàn)有供給量分析。潛在供給量分析。（2）供給結(jié)構(gòu)分析。單一區(qū)塊的供給結(jié)構(gòu)分析。不同區(qū)塊供給結(jié)構(gòu)分析比較。2、需求分析（1）成交需求分析（2）未來(lái)需求分析。未來(lái)需求潛力分析。未來(lái)需求偏好分析。（3）供需對(duì)比分析供應(yīng)量與需求量對(duì)比分析。供給結(jié)構(gòu)特征與需求特征對(duì)比分析。10.2.3.2供需分析10.2.3.3外部關(guān)鍵影響因素分析1、房地產(chǎn)政策影響分析它的主要難點(diǎn)在于收集足夠的政策信息；對(duì)政策未來(lái)作用進(jìn)行有效預(yù)期。房地產(chǎn)政策影響分析的基本思路分為以下三個(gè)步驟：（1）進(jìn)行政策信息的收集。（2）正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。（3）對(duì)政策的影響進(jìn)行分析，包括政策影響的市場(chǎng)主體、市場(chǎng)部位，判斷政策影響程度。2、城市規(guī)劃影響分析

城市規(guī)劃影響分析是分析房地產(chǎn)整體市場(chǎng)及細(xì)分市場(chǎng)的一種重要的基本分析方法。對(duì)城市規(guī)劃影響的分析主要分區(qū)塊整體功能性規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃兩大塊。10.2.4項(xiàng)目市場(chǎng)要素研究10.2.4.1消費(fèi)者研究1、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為2、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力水平3、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向主要包括物業(yè)類(lèi)別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。4、消費(fèi)者的共同特征主要包括：消費(fèi)者年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等等。10.2.4.2競(jìng)爭(zhēng)者研究1、確定研究?jī)?nèi)容（1）專(zhuān)業(yè)化程度。（2）品牌知名度。（3）推動(dòng)度或拉動(dòng)度。（4）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。（5）樓盤(pán)質(zhì)量。（6）縱向整合度。（7）成本狀況。（8）價(jià)格策略。（9）開(kāi)發(fā)情況。（10）未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。2、對(duì)比分析10.2.4.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究1、樓盤(pán)區(qū)位2、產(chǎn)品特征3、銷(xiāo)售價(jià)格4、銷(xiāo)售情況（1）地點(diǎn)位置（2）交通條件（3）區(qū)域特征（4）發(fā)展規(guī)劃（5）周邊環(huán)境（1）建筑參數(shù)（2）面積戶型（3）裝修標(biāo)準(zhǔn)（4）配套設(shè)施（5）綠化率（1）單價(jià)。（2）總價(jià)。（3）付款方式。①一次性付款；②按照工程進(jìn)度付款的建筑期付款；③按照約定時(shí)間付款；④按揭付款。（1）銷(xiāo)售率。（2）銷(xiāo)售順序。（3）客戶群分析。10.2.5項(xiàng)目自身分析1、項(xiàng)目基本情況（1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。（3）開(kāi)發(fā)（投資）商簡(jiǎn)歷。2、項(xiàng)目地盤(pán)解析（1）地塊所處位置及四周范圍。（2）地塊的形狀。（3）地塊的規(guī)劃布局。（4）地塊四周的景觀狀況分析。（5）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。3、項(xiàng)目自身研究項(xiàng)目自身研究一般采用SWOT分析法進(jìn)行。10.3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略1、定位于使用功能特征2、定位于檔次3、定位于情感4、定位于個(gè)性5、定位于文化6、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較的定位7、混合性的定位10.3.2市場(chǎng)定位的方法1、根據(jù)產(chǎn)品特色定位2、根據(jù)利益定位3、根據(jù)使用者定位4、根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)需要定位一般有兩種策略（1）與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者并存。（2）逐步取代現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者10.3.3市場(chǎng)定位的步驟1、識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)包括以下三個(gè)方面：（1）選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在選擇對(duì)手樓盤(pán)時(shí)可以用這樣的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：周?chē)?～3公里以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。價(jià)格相差10%～15%之間的其他現(xiàn)賣(mài)或潛在項(xiàng)目。本城區(qū)最暢銷(xiāo)的前20名項(xiàng)目。知名開(kāi)發(fā)商現(xiàn)正在發(fā)售或即將發(fā)售的項(xiàng)目。（2）分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（3）分析自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)①成本優(yōu)勢(shì)。②規(guī)模優(yōu)勢(shì)。③差異化優(yōu)勢(shì)。④品牌優(yōu)勢(shì)。2、顯陡示獨(dú)制特的訓(xùn)競(jìng)爭(zhēng)容優(yōu)勢(shì)（1）建財(cái)立與困市場(chǎng)稠定位厘相一鄭致的寺形象煎。（2）鞏固廉與市場(chǎng)易定位相耀一致的鳥(niǎo)形象。（3）矯慕正與利市場(chǎng)示定位煙不一它致的穴形象棕。3、選擇飯合適的疲競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)驕勢(shì)以建勻立市場(chǎng)尺定位戰(zhàn)薪略若企業(yè)啄已經(jīng)發(fā)隨現(xiàn)了自沿身若干陶個(gè)潛在它的競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)，健接下來(lái)后的任務(wù)巖就是企諸業(yè)必須導(dǎo)選擇其宏中的幾航個(gè)競(jìng)爭(zhēng)廚優(yōu)勢(shì)，寬據(jù)以建僅立起自崇身的市竿場(chǎng)定位暈戰(zhàn)略。10.劍4.1產(chǎn)品誼定位俗的內(nèi)論容（1）環(huán)境葛定位。毯環(huán)境包方括交通仇環(huán)境、辨生態(tài)環(huán)故境、商扛業(yè)購(gòu)物題、醫(yī)療滔、景觀懶、繁榮皺程度、夾風(fēng)向、窮龍脈、沫地脈、稈文脈等緞，以及無(wú)區(qū)內(nèi)環(huán)懼境、建請(qǐng)筑物大攔體布局稍等。（2）功能饑定位。（3）戶型蜓定位消費(fèi)者漆買(mǎi)房最工主要的份是買(mǎi)核礎(chǔ)心層——戶型拾與面危積。（4）材確質(zhì)定竭位。10.影4.2項(xiàng)目樣規(guī)劃愿設(shè)計(jì)血的主齊要內(nèi)姥容1、住構(gòu)宅及圍其用肆地的繁規(guī)劃水布置2、居住摟區(qū)公共霞服務(wù)設(shè)訓(xùn)施的規(guī)漲劃布置3、居辰住區(qū)迷道路袖的規(guī)皆劃布尊置4、居藍(lán)住區(qū)縱綠地縱的規(guī)耀劃布違置5、居旁住區(qū)軋的環(huán)怖境景兇觀設(shè)捕計(jì)10矩.5體.1住宅哄的戶挨型分鋪類(lèi)1、按掩照家貿(mào)庭結(jié)軋構(gòu)分肯類(lèi)①以小損家庭的燦兩代戶剖作為主滑導(dǎo)戶型憤。②兩盾代居棟的住盈宅戶潮型。③青年寄公寓。④單捐身公凱寓。⑤老年猴住宅。2、按痰照家爹庭生赤活行雹為方搜式分怨類(lèi)①工作態(tài)學(xué)習(xí)型吊。②生圾活交據(jù)往型罷。③生活活修養(yǎng)型踐。④社配會(huì)娛股樂(lè)型望。3、按照涼住宅的歇經(jīng)濟(jì)性托分類(lèi)①安置射型。②實(shí)碼用型悶。③舒適宗型。④豪華速型。10竿.5昂.2住宅戶明型的功筋能要求（1）住宅櫻設(shè)計(jì)的輩功能分介區(qū)①內(nèi)外鐘分區(qū)②動(dòng)憤靜分禿區(qū)③潔盡污分暈區(qū)（2）住撓宅的跪生理啊分室生理劈燕分室在即就撲寢分洽室，低包括老“主濟(jì)臥就睜寢”睜，“浙復(fù)數(shù)至就寢權(quán)”、警“性印別分制寢”薄和“輩個(gè)室雀確保閣”四乏個(gè)方服面。（3）功能謎的空間路分離①公劣私分攻離。②餐流寢分?jǐn)_離、言居寢瀉分離摩。10絡(luò).5鋪.3住宅痕戶型世的面券積標(biāo)醬準(zhǔn)1、面駛積標(biāo)頭準(zhǔn)的栽制定箏以小對(duì)康居擋住指墓標(biāo)為僻基礎(chǔ)2、戶型行面積要向與目標(biāo)哥客戶需伸求相適脊應(yīng)根據(jù)目?jī)?yōu)標(biāo)客戶腰的需求曉進(jìn)行戶率型面積納設(shè)計(jì)，魚(yú)是指調(diào)耕整住宅殼產(chǎn)品結(jié)線構(gòu)，使柳開(kāi)發(fā)的葉住宅產(chǎn)雁品更加鵲適合市個(gè)場(chǎng)需要擔(dān)。3、戶型癥面積大徹小的彈偶性化設(shè)炸計(jì)其途水徑是卻設(shè)計(jì)上建設(shè)莫能夠鞋調(diào)整泄用途升、調(diào)或整空棚間、忙調(diào)整傘支配夸權(quán)的妥靈活貴可變從式住稿宅。詠實(shí)現(xiàn)餃套內(nèi)滑可變顛、同透層可漠變，刻從而狡延長(zhǎng)托住宅名的功孩能循機(jī)環(huán)周周期。10截.5盟.4戶型比憲例確定戶型墳比例矩是指留在一擾個(gè)項(xiàng)響目中思各種腳戶型叔所占簡(jiǎn)有的象比例義。它匠的確所定是該以項(xiàng)夠目的丙定位納分析映為基島礎(chǔ)的顧。在泄確定乓比例狠時(shí)有爛以下紋原則合：1、避免悉戶型的配單一家庭濱的居賭住人鍬口差直異、旗居住瞧模式燒的差廢異，津都會(huì)燃導(dǎo)致德住戶翠對(duì)住乖宅戶害型的椅不同柳需求睜。2、突套出主訊導(dǎo)戶東型3、主宰導(dǎo)戶迎型差存異不穩(wěn)宜過(guò)喘大在購(gòu)蘿房心婆理上聯(lián)，人螞們大縱多存嗽在一慢種消齊費(fèi)層沫次的秀認(rèn)同清，希市望居街住在罷同一談樓盤(pán)限中的坦家庭贈(zèng)具有嶼大致統(tǒng)相同比的經(jīng)箭濟(jì)水詳平、鴿文化樓層次灑及鑒時(shí)賞品渠位。10.表6.1項(xiàng)目投年資費(fèi)用曲估算1、項(xiàng)貼目投濕資成充本費(fèi)介用構(gòu)拆成（1）開(kāi)玻發(fā)成謎本1）土燃地費(fèi)宴用：挪①土罷地使渴用權(quán)勺出讓丟金；按②土那地征謎用及制拆遷而安置睛補(bǔ)償炎費(fèi)。2）前期亦工程費(fèi)增：①項(xiàng)贊目策劃蹄及可行橫性研究狼費(fèi)；②孕規(guī)劃設(shè)咱計(jì)費(fèi)；妹③勘察塘測(cè)繪費(fèi)裳。3）建比安工竟程費(fèi)增：①冰土建噸工程覽費(fèi)；腎②設(shè)推備及柄安裝寇工程虛費(fèi)。4）基藏礎(chǔ)設(shè)支施費(fèi)墾。5）公匯共配捷套設(shè)袍施費(fèi)仿。6）開(kāi)弟發(fā)期谷間稅踢費(fèi)。7）不可揀預(yù)見(jiàn)費(fèi)斷。（2）開(kāi)發(fā)洗費(fèi)用：1）管穿理費(fèi)墻用；2）銷(xiāo)售蝴費(fèi)用；3）財(cái)務(wù)龍費(fèi)用。2、項(xiàng)凈目投地資成菜本費(fèi)段用估鹿算（1）開(kāi)暈發(fā)成除本的燃估算1）土地漏費(fèi)用。①土剪地使猴用權(quán)恰出讓僑金。土地出話讓金底場(chǎng)價(jià)的估剝算一般側(cè)參照政扁府定期節(jié)出讓的有類(lèi)似地喊塊的出可讓金數(shù)蛋額并進(jìn)閣行時(shí)間套、地段誰(shuí)、用途攤、臨街寨狀況、謙建筑容嚷積率、恢土地出月讓年限崇、周?chē)鸂€環(huán)境狀乒況及等描因素的德修正得賣(mài)到；也醉可以依凡據(jù)政府丸頒布的覺(jué)城市基木準(zhǔn)地價(jià)夫或平均騙標(biāo)定地晃價(jià)，根騎據(jù)項(xiàng)目刷用地所旬處的地侵段等級(jí)菊、用途階、容積敢率、使沾用年限熱等因素疼修正得糞到。②土烈地征令用及香拆遷季安置衡補(bǔ)償冊(cè)費(fèi)。這些罵費(fèi)用彼的估將算可耗參考糖國(guó)家飲和地化方有墾關(guān)標(biāo)旅準(zhǔn)進(jìn)痕行。原拆遷鄉(xiāng)豐安置槳補(bǔ)償蠟費(fèi)，謎是因紗國(guó)家乘出讓他土地爸使原鋪用地勿單位沸或個(gè)見(jiàn)人造慘成經(jīng)給濟(jì)損僅失，宗新用灰地單愈位應(yīng)特按規(guī)叫定給動(dòng)予合宅理的并補(bǔ)償加。2）前傘期工浴程費(fèi)酸。①項(xiàng)枕目策已劃、晶規(guī)劃久、設(shè)量計(jì)所徹需的槳費(fèi)用松一般病可按容項(xiàng)目耗總投雜資的痰一個(gè)番百分憂比估嚇?biāo)?。②“坦三通閑一平兩”等濁土地輸開(kāi)發(fā)蝦工程狐費(fèi)用蝕，這些滲費(fèi)用念的估抖算可夏根據(jù)吸實(shí)際域工作寫(xiě)量，柜參照取有關(guān)桑計(jì)算狂標(biāo)準(zhǔn)副估算禽。3）建安怠工程費(fèi)爺?？梢猿瞬捎猛绬卧浪愦鸱?、爐單位贈(zèng)指標(biāo)套估算述法、猛工程茫量近陜似匡寬算法友、概趁算指媽標(biāo)估斯算法外等，綁也可頑根據(jù)腎類(lèi)似籌工程死經(jīng)驗(yàn)激估算類(lèi)。4）基礎(chǔ)松設(shè)施費(fèi)災(zāi)?；A(chǔ)設(shè)遠(yuǎn)施費(fèi)通紛常采用役單位指被標(biāo)估算戚法來(lái)計(jì)集算。5）公繞共配合套設(shè)史施費(fèi)嘴。公共萄配套乳設(shè)施界費(fèi)的集估算軋可參罷考“園建安循工程為費(fèi)”樸的估房誠(chéng)算方漲法。6）開(kāi)發(fā)貼期間稅絞費(fèi)。各項(xiàng)元稅費(fèi)捷應(yīng)當(dāng)桶根據(jù)城當(dāng)?shù)嘏嘘P(guān)謠法規(guī)足標(biāo)準(zhǔn)耐估算含，部蠅分費(fèi)宰用有遇的城立市收清，有廁的城狂市不限收。7）不可孫預(yù)見(jiàn)費(fèi)船。它依姥據(jù)項(xiàng)討目的離復(fù)雜逢程度認(rèn)和前倉(cāng)述各僅項(xiàng)費(fèi)斧用估槽算的檔準(zhǔn)確降程度馳，以掘上述1）～5）項(xiàng)句費(fèi)用呈之和映為基萍數(shù)，眉按3%酷～5岔%計(jì)算雕。（2）開(kāi)夢(mèng)發(fā)費(fèi)咬用的波估算獻(xiàn)。1）管循理費(fèi)每用。管理牲費(fèi)用專(zhuān)可按儉項(xiàng)目帆前述似開(kāi)發(fā)區(qū)成本衫之和華為基扎數(shù)，化取一知個(gè)百轟分比葬計(jì)算攏，一打般為3%左右。2）銷(xiāo)售菌費(fèi)用主要晴包括畝如下礙三項(xiàng)洗：①限營(yíng)銷(xiāo)彩策劃繁、廣竹告宣甚傳及配市場(chǎng)喘推廣楚費(fèi)。熔約為候銷(xiāo)售青收入自的2%賢～3子%。②銷(xiāo)膀售代理奧費(fèi)。約微為銷(xiāo)售炒收入的0.5浪%～2棚%。③衡其他稻銷(xiāo)售殊費(fèi)用揪。約愿為銷(xiāo)膏售收撈入的0.5俯%～1且%。以上各老項(xiàng)合計(jì)產(chǎn)，銷(xiāo)售唐費(fèi)用約搶占到銷(xiāo)李售收入橡的4%～辮6%。3）財(cái)務(wù)謙費(fèi)用。①長(zhǎng)懷期借陵款利盟息的輔計(jì)算莫，其夾計(jì)算圾公式倘為：每年腥應(yīng)計(jì)擊利息焦＝（刃年初爭(zhēng)借款尖本息須累計(jì)嬸＋1/倦2本年借株款額）×年利率長(zhǎng)期借艱款本息馳的償還泛方式有蔥兩種：雅每年等弦額償還腸本息和周；等額謀還本，坦利息每子年照付鳴。②流呀動(dòng)資遷金借螺款部糟分是咸按全滴年計(jì)王息。誕利息推計(jì)入退財(cái)務(wù)閑費(fèi)用象，每聽(tīng)年照群付，邊期末芽一次弓還本婆。（3）投資皺與成本陡費(fèi)用估奸算結(jié)果推的匯總斜。3、房斗地產(chǎn)漏銷(xiāo)售醒稅費(fèi)（1）與踩轉(zhuǎn)讓站房地呢產(chǎn)有席關(guān)的市稅費(fèi)①營(yíng)想業(yè)稅倍。房地產(chǎn)校經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)尼售按營(yíng)自業(yè)額（甲銷(xiāo)售收座入）的5%計(jì)征粗。②城市蘭建設(shè)維趨護(hù)稅。③教育干費(fèi)附加音。以單池位和胃?jìng)€(gè)人宮實(shí)際洽交納廟的營(yíng)義業(yè)稅兔稅額倡為計(jì)跟征依滲據(jù)，盜附加線稅率副為3%。④交易扮印花稅計(jì)稅飼標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)是按埋房地馳產(chǎn)交葡易價(jià)灰的1‰，買(mǎi)賣(mài)香雙方各混負(fù)擔(dān)一捐半，即大各負(fù)擔(dān)0.禿5‰。⑤房地蓋產(chǎn)交易陳服務(wù)費(fèi)柱。按當(dāng)知地房舞地產(chǎn)懇管理剖部門(mén)移的有寬關(guān)規(guī)便定標(biāo)隆準(zhǔn)繳曠納。（2）土勒地增裹值稅土地工增值隱稅實(shí)殺行四酸級(jí)超蟻率累總進(jìn)稅薯率。潤(rùn)增值什額未禿超過(guò)排扣除芝項(xiàng)目沉金額50%的部分屠，稅率禁為30%；增灑值額況超過(guò)顛扣除蓬項(xiàng)目呈金額30址%，未超告過(guò)扣除塔項(xiàng)目金拌額100悼%的部排分，紡稅率逝為40%；稅云率超巡壽過(guò)扣洋除項(xiàng)疼目金雁額100賣(mài)%，未秤超過(guò)否扣除的項(xiàng)目擱金額200究%的部分考，稅率拼為50%；稅殊率超即過(guò)扣伴除項(xiàng)已目金東額20喜0%的部撇分，眾稅率爪為60再%。土地用應(yīng)納顛稅額崖的計(jì)間算，批按下的列公拍式進(jìn)仰行：土地增混值額＝苦轉(zhuǎn)讓房土地產(chǎn)的龜總收入盯－扣除駁項(xiàng)目金葵額應(yīng)納稅火額＝土飾地增值信額×適用丑稅率若土地士增值額丸超過(guò)扣絞除項(xiàng)目套金額50贈(zèng)%以上的虧，即同閥時(shí)適用媽于二檔設(shè)或二檔宮以上適待用稅率趴，則需棕分別計(jì)榴算。（3）企佳業(yè)所鳳得稅繳。按企蔬業(yè)應(yīng)住納稅征所得四額（凳房地店產(chǎn)經(jīng)商營(yíng)利里潤(rùn)）燈的一肉定比沾例計(jì)傳征（歸目前圣按33岡%）。10厚.6晶.2項(xiàng)目纖投資旦收入攝估算召與資兆金籌弄措1、項(xiàng)目閉投資收景入的估逐算（1）租喂售方評(píng)案的乖確定技。（2）租售趟價(jià)格的紗確定。（3）經(jīng)營(yíng)嶺收入的祝估算。①銷(xiāo)售修收入。②租墾金收統(tǒng)入。③自營(yíng)亭收入。2、項(xiàng)目阻投資的艘資金籌理措（1）項(xiàng)目傍投資資鎮(zhèn)金的來(lái)翠源分析靜。房地薪產(chǎn)項(xiàng)目吉資金來(lái)版源的渠乒道主要尚有：資笨本金（炎股本金己）、銀身行貸款魔、預(yù)收腎收入。（2）資金懇籌措計(jì)哲劃和使增用計(jì)劃碧。資金所籌措計(jì)煉劃是根洽據(jù)房地酬產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)對(duì)資金場(chǎng)的需求帳以及投泊資、成助本與費(fèi)蹲用使用咸計(jì)劃，閃來(lái)安排驕資金來(lái)錯(cuò)源和相增應(yīng)數(shù)量紡的過(guò)程吸。10.譽(yù)6.3項(xiàng)目抗投資稍財(cái)務(wù)件分析1、項(xiàng)目誦財(cái)務(wù)分壺析基本拒報(bào)表（1）現(xiàn)金后流量表時(shí)?，F(xiàn)金槍流量表散反映房副地產(chǎn)項(xiàng)種目開(kāi)發(fā)栗經(jīng)營(yíng)期編的現(xiàn)金呢流入和錦流出，競(jìng)按期編鴨制，用扎以計(jì)算鋪各項(xiàng)評(píng)聚價(jià)指標(biāo)罩，進(jìn)行互房地產(chǎn)識(shí)項(xiàng)目財(cái)繪務(wù)盈利臨能力分姿析。全部投范資現(xiàn)金醬流量表杜。資本金付現(xiàn)金流傾量表。投資各遍方現(xiàn)金腐流量表菊。（2）資金炮來(lái)源與箏運(yùn)用表肢。資金漆來(lái)源與巖運(yùn)用表循反映房寧地產(chǎn)項(xiàng)宇目開(kāi)發(fā)恥經(jīng)營(yíng)期情各期的芬資金盈散余或短話缺情況鼻，用于選選擇資憑金籌措災(zāi)方案及鋤償還計(jì)隸劃。（3）損統(tǒng)益表癥。損宅益表黎反映然房地拿產(chǎn)項(xiàng)刑目開(kāi)養(yǎng)