房地產(chǎn)項目營銷策劃方案三

保利濱江B7營銷執(zhí)行報告PolyRealEstate2013年中原地產(chǎn)報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>營銷節(jié)點及年度營銷目標>>項目營銷價值體系構(gòu)建>>市場及競爭區(qū)隔分析>>項目目標客戶群分析>>本案全生命周期運營思考>>2013年年度營銷執(zhí)行項目營銷節(jié)點及鋪排——201320152016201720182014全盤運營的視角簽約10個億，認購12-14億時間序列節(jié)點時間安排2013臨時展點啟動：誠意登記

8月1日營銷中心開放（樣板房）：認籌、升級蓄客期8月28日起勢活動+首開9月底—10月22日持續(xù)加推11月28日12月20日2014——根據(jù)產(chǎn)品線：大開盤+小步快跑組合式進行根據(jù)實際情況確定項目價值體系構(gòu)建——中原通過項目內(nèi)外部價值整合，進而搭建項目整體價值體系。內(nèi)部價值整合外部價值挖掘1、品牌價值；2、規(guī)劃價值；3、規(guī)模價值；4、產(chǎn)品價值；5、園林價值；6、配套價值；1、區(qū)位價值；2、交通價值；3、配套價值；4、資源價值；5、教育價值；6、人文價值；項目價值體系構(gòu)建——品牌價值——央企企業(yè)第一品牌，中國最具成長性上市公司第一名（保利房地產(chǎn)集團），中央企業(yè)企業(yè)文化示范單位。保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。保利地產(chǎn)2012年累計新推貨約900萬平方米，新推住宅產(chǎn)品中，144平米以下中小戶型產(chǎn)品占比達92%。全年累計實現(xiàn)銷售簽約面積901.13萬平方米，同比增長38.57%；實現(xiàn)銷售簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%；銷售簽約均價11290元/平方米，與2011年基本持平。2012年公司市場占有率達1.58%。實力央企，一級資質(zhì)，和者筑善中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者，保利國際廣場、保利林語中心、保利西海岸共同運營長沙城市元年，提升長沙城市能級。項目價值體系構(gòu)建——規(guī)劃價值——集商務(wù)辦公、公寓、商業(yè)、超高層住宅為一體的城市濱江地標綜合體，多維超高層價值聚合體，并與項目優(yōu)良地段形成良性互動，聚集效應(yīng)極佳。考慮人流動線、濱江資源、地塊高差的分期組團式規(guī)劃——一期：高端精品住宅+配套幼兒園+會所（營銷中心）；二期：集中高端精品住宅，產(chǎn)品價值持續(xù)提升；商業(yè)部分：1、寫字樓：依托于濱江核心地段與景觀價值，樹立河西商務(wù)辦公新標桿。2、集中商業(yè)：頂級商業(yè)形象與品牌，補充河西商業(yè)缺乏特別是高端商業(yè)缺乏現(xiàn)狀，極大化促進區(qū)域商業(yè)繁榮度。3、酒店：頂級五星級酒店、升級河西濱江核心生活，溝通市府與商務(wù)區(qū)。4、公寓：高端精品公寓，投資+自住功能絕佳；一期二期商業(yè)、寫字樓項目價值體系構(gòu)建——規(guī)模價值——140萬，湖湘濱江大城，開啟城市濱江影響力新時代，領(lǐng)航河西濱江。類型面積（平米）總建筑面積1400000地上建筑面積1162988住宅678702集中商業(yè)100000一層商業(yè)37954二層商業(yè)31188幼兒園7200寫字樓180000商務(wù)公寓123706物業(yè)用房4238區(qū)域項目名稱建筑面積（萬平）河?xùn)|濱江萬達公館100河?xùn)|濱江保利國際廣場50河?xùn)|濱江北辰三角洲537河?xùn)|濱江凱樂國際城20河?xùn)|濱江香江錦城7河?xùn)|濱江湘江一品8河?xùn)|濱江潮宗御苑15河?xùn)|濱江中建長沙1號31河?xùn)|濱江萬科紫臺23河?xùn)|濱江華遠華中心100河?xùn)|濱江湘江雅頌居32河西濱江華韻城市海岸15河西濱江萬科濱江新城58河西濱江南山雍江匯26河西濱江世茂鉑翠灣55河西濱江保利·西海岸140項目價值體系構(gòu)建——一期西南部分產(chǎn)品價值——分區(qū)域、分樓棟、分戶型質(zhì)素分析。分樓棟資源占有分析：1#:視野開闊，最大化景觀園林資源，臨社區(qū)干道；2#：享受社區(qū)園林景觀資源、開闊視野，臨近社區(qū)商業(yè)；3#：臨幼兒園，享受部分園林景觀，西南部分最西端；4#:距離社區(qū)商業(yè)較近，享受最大化園林景觀；5、6#：臨社區(qū)南交通干道，略受噪音干擾，視野開闊，享受園林、公園景觀資源。地塊西南部分，南側(cè)臨主干道和規(guī)劃公園，享受社區(qū)園林景觀資源，噪音等干擾度較小。1#2#3#4#5#6#中心園林幼兒園45F45F45F45F45F(兩層架空）45F(兩層架空）7490103129項目價值體系構(gòu)建——一期西南部分產(chǎn)品價值——N+1設(shè)計，大面積贈送，寬敞舒適，強調(diào)功能性滿足，居住價值高。120㎡（3+1戶型）105㎡（舒適2+1型）90㎡（2+1戶型）1、2+1設(shè)計，兩房輕松變?nèi)浚o湊實用，動線布局合理；2、大面積陽臺連通客廳，通透舒適；3、主臥帶飄窗，寬敞舒適1、舒適型2+1，超大空中花園面積贈送，周正使用；2、主臥、客廳南朝向，陽光臥室、客廳；3、5.5開間、私屬衛(wèi)生間，彰顯尊貴。1、舒適3+1戶型設(shè)計，戶型周正使用；2、奢華主臥、書房功能布置，彰顯居住氣質(zhì)；3、布局合理，休憩空中花園靈動設(shè)計。項目價值體系構(gòu)建——一期東南部分產(chǎn)品價值——分區(qū)域、分樓棟、分戶型質(zhì)素分析。分樓棟資源占有分析：1#:視野開闊，最大化景觀園林資源，臨社區(qū)干道，一線江景資源，樓王之氣勢；2、4#：享受社區(qū)園林景觀資源、開闊視野，臨近商業(yè)街，一線江景資源占有；3、5#：享受中心園林景觀和江景資源；8#：一線核心江景資源占有及中心園林景觀占有。6、7#:臨南側(cè)主干道，享受江景資源及園林景觀資源。地塊東南部分，南側(cè)臨主干道和規(guī)劃公園，最大化享受社區(qū)中心園林景觀資源。1#2#3#4#5#6#7#8#中心園林項目價值體系構(gòu)建——一期東南部分一二線江景資源120120120120120120120120140140120120140160120120160180120120140140120120120120120120120120120120120120120120項目價值體系構(gòu)建——一期東南部分產(chǎn)品價值——奢華彰顯，高舒適度戶型設(shè)計，強調(diào)功能性和奢華度的雙重占有。180㎡（超豪華3+1戶型）160㎡（豪華3+1房）1、戶型周正闊綽實用，超大客廳、餐廳聯(lián)通大面積陽臺；2、奢華主臥、超大書房設(shè)計，彰顯主人尊貴感；3、多陽臺大贈送設(shè)計，給足主人更多靈動空間，突出奢華生活感。1、超豪華3+1戶型設(shè)計，戶型周正使用；2、每個臥室均帶衛(wèi)生間，彰顯主人尊貴；3、奢華主臥，多功能陽臺，任意功能轉(zhuǎn)換。4、超大客廳、餐廳、陽臺一體化設(shè)計。項目價值體系構(gòu)建——一期東南部分產(chǎn)品價值——特色復(fù)式、舒適型3+1戶型設(shè)計，產(chǎn)品線應(yīng)有盡有，滿足客戶多樣化需求。140㎡（舒適3+1戶型）120㎡（復(fù)式）1、餐廳、客廳挑高，起居室、最大化陽光資源占有；2、奢華主臥，私屬衛(wèi)生間，彰顯主人最貴感。3、功能分區(qū)明顯，主次分離性明顯。1、舒適3+1戶型設(shè)計，整體戶型周正實用。2、主臥帶衛(wèi)生間，彰顯主人尊貴；3、超大面寬客廳、餐廳、陽臺一體化聯(lián)通；4、多功能陽臺，靈動功能轉(zhuǎn)換實用。項目價值體系構(gòu)建——園林價值——點、帶式景觀組合式規(guī)劃，知名園林景觀設(shè)計公司量身打造，中心式園林布局，公園式社區(qū)打造，塑造濱江生態(tài)高端社區(qū)。中心園林社區(qū)公園、廣場項目價值體系構(gòu)建——配套價值（內(nèi)部）——集中教育、商業(yè)、商務(wù)、休憩廣場、會所、保利物業(yè)綜合性全方位生活配套體系。132546配套說明——1:7200平米社區(qū)幼兒園，為業(yè)主提供教育資源支持；2：頂級商務(wù)、辦公為項目提供濱江商務(wù)價值；3：社區(qū)服務(wù)型會所配套，為業(yè)主提供便利的生活服務(wù)；4：集中式商業(yè)引領(lǐng)河西濱江商業(yè)，一站式生活服務(wù)；5：社區(qū)廣場，提供充足休憩空間；6：臨街社區(qū)商業(yè)，逛街就在家門口。2項目價值體系構(gòu)建——中原通過項目內(nèi)外部價值整合，進而搭建項目整體價值體系。內(nèi)部價值整合外部價值挖掘1、品牌價值；2、規(guī)劃價值；3、規(guī)模價值；4、產(chǎn)品價值；5、園林價值；6、配套價值；1、區(qū)位價值；2、交通價值；3、配套價值；4、資源價值；5、教育價值；6、人文價值；項目價值體系構(gòu)建——區(qū)位價值——城市主中心綜合發(fā)展帶上，“一江兩岸、城市中軸”，保利重定義一個區(qū)域，全資源高端城市綜合體運作，實現(xiàn)長沙中軸兩岸濱江價值的完善和詮釋。北辰三角洲萬達廣場本案濱江核心商務(wù)區(qū)北起北辰，南抵萬達，西至保利，以三大城市綜合標桿項目為基石，形成共振濱江區(qū)域的鐵三角，長沙，跨江，就此開啟，濱江價值實現(xiàn)巔峰演繹！項目價值體系構(gòu)建——交通價值——濱江新城核心區(qū)，雄踞河西兩大動脈，兩條地鐵線——岳麓大道與桐梓坡路，兩大東西跨江要道——銀盆嶺大橋和營盤路隧道，立體化交通脈絡(luò)體系。濱江新城核心區(qū)域，坐守濱江商務(wù)區(qū)岳麓大道桐梓坡路瀟湘大道銀盆嶺路銀盆嶺大橋橘子洲大橋地鐵、軌道交通：地鐵4號線2012年開工，在濱江新城設(shè)置有銀盆嶺（離本案1000米）、茶山路、長望路3個地鐵站；6號線在片區(qū)設(shè)有銀盆嶺換乘站（離本案300米）；長株潭城際鐵路已于2010年6月30日正式動工，在片區(qū)設(shè)置有濱江新城站。項目價值體系構(gòu)建——配套價值——周邊集中生態(tài)、醫(yī)療、商業(yè)、生態(tài)公園配套體系，為本案提供全方位立體化生活配套。113710234568911121500米1000米生態(tài)配套1北津城市公園2茶山公園3古樟公園4施家港公園6王陵公園商業(yè)配套5漁人碼頭7沃爾瑪8平和堂9新一佳醫(yī)療配套10普愛醫(yī)院11觀沙醫(yī)院12長沙協(xié)盛醫(yī)院金融配套13長沙銀行、民生銀行、先導(dǎo)農(nóng)村商業(yè)銀行、岳麓農(nóng)村合作銀行項目價值體系構(gòu)建——景觀價值——一線江景資源占有，3公里沿江風光帶塑造項目景觀價值標簽。1、項目零距離千里湘江風光帶，3公里江岸線滿足所有休憩、休閑，集防洪、觀光、旅游、休閑、健身等功能于一體。2、項目靠東側(cè)物業(yè)均享受最大化江景資源景觀，一線江景不可復(fù)制。項目設(shè)價值畫體系摘構(gòu)建——教育價績值——周邊小藏學(xué)、中魯學(xué)林立宴，規(guī)劃蒙中的岳慣圍小學(xué)性和岳圍泳中學(xué)將失很快啟驚動，教嚴育配套勞逐步健拋全，未豎來由你防掌控。12415欺00米100扔0米536教育配套1三叉磯小學(xué)2北津城小學(xué)3白馬中學(xué)4岳圍小學(xué)5岳圍中學(xué)6二十二中7銀盆嶺小學(xué)（在建）7項目登價值屑體系瓦構(gòu)建——人文天價值嗽——施裕湘色紗廠旬，湖物湘精鑰神傳球承，【務(wù)枝實】汪、【幸精工日】、致【進犧取】的人文烏精神積哈淀與傳汗承。敢為人選先，精俯神積淀：20世紀害初，患中國恩湖南給誕生街了一慢批近考現(xiàn)代宜民族烏資本跪主義娘家，鍋在湖兔南長菜沙掀須起了扭一場誘民族巾資本遼投資播熱潮各，一咳批批干烙有貪民族團品牌畏的企鴿業(yè)在住軍閥股動亂仙時期克應(yīng)運澡而生蘭。時代鋼風云臟，湖跡湘?zhèn)饔瓿校骸驹Ｏ婕喭鶑S】，那宮個時仁代的濕風云獎民族英資本省企業(yè)易，現(xiàn)哭如今戶留給怒世人己更多肺是一瘡種愛辱國、鄰向上蔥名族員資本賢企業(yè)哀家的袖精神窗。項目價閥值體系結(jié)構(gòu)建——由12大內(nèi)外義部價值蚊演繹的轉(zhuǎn)項目48大價值種體系類別12大價值體系48大價值體系內(nèi)部價值整合品牌價值1、央企第一品牌；2、中建五局施工；3、一級建筑資質(zhì)設(shè)計；4、頂級園林合作團隊規(guī)劃價值5、全產(chǎn)品系物業(yè)規(guī)劃；6、臨岳麓大道、最大化商業(yè)價值實現(xiàn)；7、一線濱江資源規(guī)劃利用；8、多維超高層價值聚合規(guī)模價值9、140萬方規(guī)模；10、最大的商業(yè)體量規(guī)劃；11、河西住宅體量一線江景；12、最大化商務(wù)體量規(guī)劃產(chǎn)品價值13、保利原創(chuàng)產(chǎn)品線；14、70-180平米豐富產(chǎn)品戶型；15、N+1戶型靈動設(shè)計；16、特色復(fù)式、超前市場；17、最大贈送面積；18、超寬樓間距；19、超豪華180平米臥室均帶衛(wèi)生間；20、多陽臺、客廳、主臥南向設(shè)計；21、空中花園自由功能轉(zhuǎn)換。園林價值22、中心園林景觀全面覆蓋；23、組團式、節(jié)點式營造；24、核心景觀帶打造；25、休憩廣場點綴；26、豐富植被，組合式搭配；配套價值27、幼兒園；28、社區(qū)商業(yè)步行街；29、商務(wù)、公寓、酒店配套；30、南側(cè)公園打造；外部價值挖掘區(qū)位價值31、城市主中心發(fā)展帶位置；32、一江兩岸中軸核心；33、濱江新城活力生活區(qū)；34、演繹濱江價值巔峰；交通價值35、河西兩條大動脈（桐梓坡路和岳麓大道）；36、兩條地鐵線（4和6號線）；37、過江隧道；38、城際鐵路貫通長株潭；配套價值39、生態(tài)配套；40、醫(yī)療配套；41、商業(yè)配套；42、金融配套景觀價值43、一線江景；44、3公里江岸線、45、漁人碼頭教育價值46、現(xiàn)有小學(xué)、中學(xué)配套齊全；47、規(guī)劃中岳圍小學(xué)、岳圍中學(xué)一站式教育體系人文價值48、湖湘精神、敢為人先、歷史傳承報告體猾系A(chǔ)n裳al革yz難e伐Sy賺st預(yù)em>>營銷節(jié)信點及年凈度營銷溉目標>>項目營來銷價值平體系構(gòu)貫建>>市場及者競爭區(qū)竟隔分析>>項目眉目標輔客戶殺群分孩析>>本案全沸生命周架期運營央思考>>2飲013年年指度營踐銷執(zhí)嶄行政策之丹變：自牢十二五敵后，堅戰(zhàn)定持續(xù)銅調(diào)控不懸動搖路任線確定笨，20旺13年陰開春“疑新國五過條”發(fā)布進伙一步寇進行共調(diào)控蠶，政租策周膠期碎炮片化歌趨勢銷明顯動，旨籍在鞏臭固前否期調(diào)嘆控效愈果，怨預(yù)防談房價湊大幅悟反彈忽，穩(wěn)債定房觸地產(chǎn)馬市場盟發(fā)展殖預(yù)期協(xié)，威繁懾作潮用大信于實關(guān)際意抹義?？乜偭俊⒎€(wěn)物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡2008保增長擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動又好又快發(fā)展2009保持護經(jīng)濟韻平穩(wěn)掙較快野發(fā)展穩(wěn)經(jīng)要濟、廣調(diào)結(jié)恒構(gòu)、滔控通捕脹201索120申10堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖2012房地產(chǎn)辭稅試點柱范圍擴媽大20律13公積絮金收肯緊政宏策20倉12新國五請條發(fā)布延，進一寫步調(diào)控政策寬虜松、調(diào)剃控間隔毯寬松持續(xù)助調(diào)控獄，政志策愈趴見嚴席峻化候，市盲場波仔動呈做碎片增化；量：4月澤，新痕建商以品住頂宅供模應(yīng)僅轎開福屯區(qū)下余跌，屋五個收上漲虎區(qū)域催中，熟芙蓉傳區(qū)漲內(nèi)幅最梳大，關(guān)開盤延項目雹拉動各是主盯因，糾天心伴、雨延花、撕岳麓蜂三區(qū)先供應(yīng)示占比蘋均超續(xù)2成博。價：本月新塊建商品疾房住宅福成交價671錯1元/左㎡，同膀比、煤環(huán)比裂均上尾漲。扒60恰00撇-7譽00倒0元爭/㎡橋、5誼00送0-筐60點00莫元/尸㎡價竿格段須是當誦前市據(jù)場主漆力價姨格水選平。后市預(yù)絕判：長沙循市場耕新增醉供應(yīng)鑄持續(xù)躺增加運，存撥量加趴大，礙未來早競爭餡激烈泡，且拘政策針局勢濟尚不舍明朗扣，預(yù)足計后場市將隱繼續(xù)副保持柿量價商平穩(wěn)城；總體貿(mào)來看責，201乘3年開四年第不一次必樓市濫調(diào)控毅表態(tài)傅，老堡話重去提，免旨在寬鞏固句前期信調(diào)控年效果宿，預(yù)以防房田價大錫幅反僑彈，舒穩(wěn)定謙房地去產(chǎn)市躬場發(fā)慨展預(yù)踩期，東威懾核作用府大于岔實際思意義陳。但慮不可晉否認屯此次容調(diào)控漏政策葛出臺琴已經(jīng)階為20喚13年兩障會定蝦了基逐調(diào)；岳麓區(qū)掙供需兩遲旺，從長潛沙整體壁市場中夜脫穎而婦出，河網(wǎng)西已經(jīng)音逐步趕貢超河?xùn)|堡，后期糞整體潛慢力不可凳小覷，島均價上燈處于長謎沙市場惡“洼地析”，不排除變后期因砍城市發(fā)登展而帶造來的大柄幅增長矛；市場肝小結(jié)以占瘋據(jù)一揚線江邀景資丸源及燙區(qū)域整體規(guī)災(zāi)劃為主研的濱江舅新城板凝塊；本案樓周邊林3公逢里內(nèi)你潛在減入市蝴性價場比項飽目的悶競爭濁分流菌；尋找濤對比叫優(yōu)勢塞——核心競勺爭重要競灶爭南山應(yīng)雍江宮匯、乏恒大扮御景哄灣、情世茂寺鉑翠呆灣蘭亭耳都薈廉、華爹韻城腐市海望岸、勻湘騰贏琴島醒、陽熄光麗皂城蘭亭誤都薈世貿(mào)車鉑翠伴灣南山雍腸江匯納愛墻斯陽旅光麗飼城湘騰設(shè)琴島金融銳商務(wù)除板塊主打倆江景是資源均價75伯00障~8龍00墾0世貿(mào)鉑言翠灣：76卡00～80慮00元/㎡南山雍梅江匯：760會0～960寨0元/㎡（望江央）恒大御竄景灣：800衛(wèi)0元/㎡價格競憲爭分流主打胡價格已、周蚊邊成驅(qū)熟度狗為主均價6海000躍~70庫00陽光零麗城嶺：均榆價6遇50尖0元竹/㎡蘭亭都竄薈：均費價68天00元陳/㎡華韻給城市正海岸蘇：待劈燕定湘騰逗琴島山：均菜價6想70銳0元均/㎡本項目恒大晉御景棕灣競爭地待圖華韻鐘城市勸海岸競爭分綿析——面臨品任牌發(fā)展欄商競爭躍，后期島競爭總弊量達9仆0萬平險米，且屢產(chǎn)品同肯質(zhì)化嚴糧重，競桿爭激烈改。蘭亭都群薈總體忌量：穿17廳.6長萬均價往：6瓣800元/平米面積：73-農(nóng)140墻㎡N+瀉1舒適厘型戶未來猛推貨渴量：共分紡五期寶，目厚前推5#產(chǎn)品晃?？們r：45-60萬華韻城陸市海岸總體墊量：漁14矩.5收萬推盤節(jié)別奏：目敲前認籌況中均價們：待迫定未開捕盤面周積：填兩房很85喘㎡；致三房駱12診5㎡性；1訂38澡-1意43閱㎡三世房；夜17委9-座18乓2㎡心四房總價：56短-7李6萬南山雍究江匯總體獸量：仿26脖萬均價：疾8800元/平米面積：88㎡二房，125械/13疤2㎡三房未來推畏貨量：共9喇棟，錫已推負1、絕5棟半，目戰(zhàn)前去怕化一垮般，蛙后期碗推2欠、4核兩棟總價生：謠65-80斷萬/套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月恒大御專景灣總體量搜：25挪萬均價之：8解300元/平米面積懲：90平二房怎小三長房，130平三房融，14悄0四房扶，未來陵推貨想量：潤預(yù)計祖7月市再度纖開盤總價：牛72論-90踐萬/套世茂數(shù)鉑翠憤灣總體已量：爆55評萬均價：7獄600元/平米面積插：逮84-140㎡三房未來推敘貨量：鄉(xiāng)豐一期2刊、3棟拔，目前贏推1、餐4#總價丟：財65泥-7莖5萬/套湘騰琴警島總體反量：轟7.析6萬均價片：6男700元/平米面積：鍵75平楊米左右朱的兩房附及11晃5平米旅左右的甜三房未來推漿貨量：目前輝推5#產(chǎn)品滾。總價：45-60萬陽光麗顫城總體感量：悼80另萬推盤節(jié)栽奏：平員均每1-芝2月推盤芝一次均價財：6頓600元/平米面積：56珍-2諷73循㎡一廣房到件六房灑創(chuàng)新弊全戶皆型總價：35-茫70萬項目南山雍江匯保利西海岸對比結(jié)果規(guī)模26萬140萬絕對優(yōu)勢容積率3.55.0相對劣勢綠化率47%37.5%相對劣勢建筑形式小高層、高層高層、酒店、公寓、商業(yè)相對占優(yōu)品牌及物業(yè)山東省規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司之一央企實力，全國房企前三甲絕對優(yōu)勢交通延展性臨岳麓大道較遠隧道口、橋頭堡為主優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施離主干道較遠，配套缺乏河西橋頭堡，配套完善優(yōu)勢明顯整體情菜況對比——結(jié)果分縣析：“想央企品封牌+規(guī)模勒+城呼市綜扣合體濱+配希套+按交通護”優(yōu)便勢明沃顯，俯綠化喂率、朽容積越率劣延于對均手。保利西牧海岸VS南山劈燕雍江耀匯保利西省海岸空中花閱園，增衛(wèi)加實用曾率；空中休花園繁半面堪積，性價元比高；丟少過道駱走廊，告無浪費思面積；數(shù)大景觀億陽臺可編看湘江織半贈送井，戶型慈周正，晨書房面盤積半贈呢送；景觀撿陽臺攀可改繼成次淘臥，餐廳僅與客網(wǎng)廳緊誕臨，造成不研便，廚換房帶陽基臺、南漫北不通電透，主臥奸正對軍入戶沾門，風水欠妨缺，無江景亮資源，嫩面積存券在一定察浪費；南山雍否江匯結(jié)果而分析埋：都村可實億現(xiàn)兩領(lǐng)房變?nèi)堪?，但錯南山帥雍江孝匯二把房面魂積多井控制遭在90平米以秋下，雙賄陽臺設(shè)異計；但凍本案部鹿分臨江宗面較好額樓棟的輪二房可吧看江景站，整體嶼本案90平際二房護略處忠上風學(xué)。而船本案車10粘3平因二房稍面積巖寬松艱，偏無舒適辦性產(chǎn)伴品，蛾70蠅的N提+1窮兩房棕，可幕分流勾部分贏首置扁客戶搜;名稱朝向景觀實惠基本設(shè)計原則設(shè)計創(chuàng)新點保利西海岸★★★★★★★★★★★★★★★南山雍江匯★★★★★★★★★★★★★★保利西脆海岸VS南山灶雍江零匯——產(chǎn)品眠對比罪之“2房及扯小3房”保利西項海岸VS南山診雍江的匯90類平兩惑房88平輪兩房飄窗大螺量運用爆，增加鮮實用率費；空中花喊園贈送桌面積啟大，汪性價漁比高允；獨受立衣較帽間尤，更針顯主億人尊介貴；煮書房發(fā)、客我廳與贏景觀滿陽臺往連接需，寬盛敞舒戰(zhàn)適型爛戶型謙；戶型方畜正，南宮北通透甜，動靜兇分離；富廚房帶卡單獨生惕活陽臺莫，朝東奔瞰江景孟觀陽臺沃可改成報書房，菌主臥套把房設(shè)計雨，帶27季0°轉(zhuǎn)角牧飄窗績，浪級費面諒積嚴揪重產(chǎn)品間對比——3房及小4房結(jié)果分流析：都究可實現(xiàn)椅變四房淚打造，真南山雍睜江匯東夫面臨江沾，景資候源優(yōu)于狗本案產(chǎn)辰品，本厭案客廳迅觀景面財更寬，究各有千羊秋，整火體上本爭案優(yōu)勢寨較明顯喘，功能灑及實用證性高于湯對手。耍且本案103單平兩吧房面術(shù)積緊穴湊，虎在總瘡價上廈略占隨優(yōu)勢打，可骨分流悲部分皮價格撕客戶裕。名稱朝向景觀實惠基本設(shè)計原則設(shè)計創(chuàng)新點保利西海岸★★★★★★★★★★★★★★南山雍江匯★★★★★★★★★★★★★★★保利榜西海鋤岸VS南山盯雍江漠匯保利泉西海圍岸南山秒雍江賭匯129燦平兩度房140平補三房綜合以笨上分析蓮，我們線相對于船南山雍晃江匯的冶核心優(yōu)津勢是：品牌慨實力+城市濱熄江綜合周體（物蔑業(yè)類型茶豐富，禮投資潛驢力大）+橋頭堡翅地段位網(wǎng)置磚+泊交通價拋值優(yōu)越養(yǎng)+論緊主湊N+駛1及舒碗適兩房獸、大三政房戶型陡優(yōu)勢。核心競逆爭優(yōu)勢——保利漢西海薦岸VS南山雍括江匯項目恒大御景灣保利西海岸對比結(jié)果規(guī)模25萬140萬絕對優(yōu)勢容積率45.0相對劣勢綠化率35%37.5%相對劣勢建筑形式高層高層、酒店、公寓、商業(yè)相對占優(yōu)品牌及物業(yè)中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一央企實力，全國房企前三甲相對占優(yōu)交通延展性臨岳麓大道較遠隧道口、橋頭堡為主優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施離主干道較遠，位置較偏，配套缺乏河西橋頭堡，自身配套完善優(yōu)勢明顯整體掀情況誕對比——保利訊西海于岸VS恒大兼御景禽灣結(jié)果分愛析：“挖規(guī)模+乞城市綜當合體+券配套+船地段”淘優(yōu)勢明禮顯，綠命化率、爸容積率厭劣于對俗手。保利西禽海岸空中花詳園，增慎加實用坐率；空中酒花園鍬半面幫積，性價蠢比高；怠少過道撿走廊，碌無浪費獅面積；住大景觀眼陽臺可旺看湘江嚷半贈送葡，戶型驚周正，沖書房面猴積半贈車送；戶型周嗚正，動肝靜風區(qū)稿、干濕恥分離，擁戶型屬層于舒適座型產(chǎn)品源打造嗎慚，南北缺通透，貪實用性項與功能叉性較弱貢；恒大御肌景灣結(jié)果分籃析：恒夸大御景斜灣無N惱+1，第戶型寬繞敞舒適，周作正且接動靜觸分區(qū)樸、干疊濕分鋼離，援本案厭相對通來說徑較緊全湊，熊功能及、實堤用性鋤均高狡與對慎手，熊N+率1式椒戶型魂打造淚，雙諷陽臺球設(shè)計稈；且悄部分倒產(chǎn)品臣可看感到一心線江訂景，蘆本案90平二曾房處于指上風。圖103么平二房育，偏舒較適性產(chǎn)暢品對比懼有壓力韻，但7蝦0的N敘+1兩判房，可寨分流部催分價格呢客戶;名稱朝向景觀實惠基本設(shè)計原則設(shè)計創(chuàng)新點保利西海岸★★★★★★★★★★★★★★★恒大御景灣★★★★★★★★★★★★保利血西海醬岸VS恒大御巴景灣——產(chǎn)品兇對比服之“2房及等小3房”保利西頸海岸VS恒大御匠景灣90平版兩房94平望兩房戶型旱周正傷合理樂，7飛M開缺間景悶觀陽主臺，獄攬一角線江堂景資嚴源，死書房陪、陽璃臺均避可打介造城雁臥室紐奉，N綠+2曲產(chǎn)品湖，主臥侮帶獨禍立衛(wèi)宅浴，更毫顯主賽人尊透貴；探可塑性較強攝；得房驗率高，烏贈送面術(shù)積大，戶型方兼正合理患，動靜倚分區(qū)明翁顯，南嘩北雙向桌陽臺，場主臥帶群270纖度全景萄飄窗，鳥主臥帶肥獨立衛(wèi)策浴，南叫北通透墻，配備自工人房秧，功能余實用性燃大；產(chǎn)品對霞比——3房及蟲小4房結(jié)果分賽析：恒脫大御景系灣無N涂+1打昂造，且爪主臥景砍觀欠缺授，南北勁通透戶痛型，本雷案客廳書、餐廳療連接超呈大景觀填陽臺，愿攬一崖線江靈景，攔觀景孕面更憲寬，悄本案凍產(chǎn)品筒優(yōu)勢昏明顯芝。本承案1條20宏平復(fù)蜜式兩鬧房，伶在總櫻價上宇無優(yōu)幕勢，繪恒大煎御景糾灣1凈12車平具棚備一瞧定實暫用性壁，形兼成總造價競互爭。名稱朝向景觀實惠基本設(shè)計原則設(shè)計創(chuàng)新點保利西海岸★★★★★★★★★★★★★★★恒大御景灣★★★★★★★★★★★★★保利西身海岸VS恒大蛛御景割灣保利西罷海岸恒大御理景灣140龍平三膛房138姑平三醒房綜合以搭上分析滋，我們際相對于姥恒大御攻景灣的緩核心優(yōu)嫁勢是：項目盲規(guī)模+城市濱刺江綜合取體（物德業(yè)類型顆豐富，捉投資潛貢力大）+橋頭堡慎地段位禮置孕+本交通價貝值優(yōu)越分+及緊釀湊N+監(jiān)1及舒郵適兩房叛等優(yōu)勢梅+眾一放線江景收資源核心攤競爭銹優(yōu)勢——保利西次海岸VS恒大帽御景展灣項目世茂鉑翠灣保利西海岸對比結(jié)果規(guī)模55萬140萬絕對優(yōu)勢容積率2.825.0相對劣勢綠化率45%37.5%相對劣勢建筑形式高層、酒店、洋房高層、酒店、公寓、商業(yè)相對占優(yōu)品牌及物業(yè)中國房地產(chǎn)業(yè)的旗艦品牌央企實力，全國房企前三甲相對占優(yōu)交通延展性銀盆嶺橋頭堡位置，岳麓大道旁隧道口、橋頭堡、桐梓坡東路北側(cè)優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施河西濱江中心，自身配套完善河西濱江中心，自身配套完善相對占有整體情辱況對比——保利賠西海欺岸VS世茂鉑諒翠灣結(jié)果分須析：“繼央企品奪牌+規(guī)誰模+城上市綜合飾體”優(yōu)猴勢明顯況，綠化華率、容派積率劣蔥于對手桶。保利西霞海岸空中卷花園屆，增挎加實篩用率像；空中花執(zhí)園半面形積，性價盟比高；擠少過道難走廊，抗無浪費冷面積；紗大景觀釘陽臺可舉看湘江訴半贈送啊，戶型浪周正，留書房面嫩積半贈燙送；3各遙陽臺催半贈位送，脅贈送蝴面積吧大，精戶型鋸周正巖，書交房可屋改造幅成臥慘室，維2房堵變3或房，標得房接率高續(xù)，典酒型剛陣需產(chǎn)躲品打貨造，帥無創(chuàng)沾新設(shè)籌計.茂鉑亦翠灣范匯名稱朝向景觀實惠基本設(shè)計原則設(shè)計創(chuàng)新點保利西海岸★★★★★★★★★★★★★★★世茂鉑翠灣★★★★★★★★★★★★保利暑西海曉岸VS世茂鉑胸翠灣——產(chǎn)品也對比丑之“2房及小3房”保利西矛海岸VS世茂鉑伯翠灣90仔平兩裝房93平偶兩房結(jié)果角分析伙：都苦可實尚現(xiàn)兩嗓房變?nèi)?，到但世茂?xí)鉑翠灣稱二房整殃體的靈慮活度較覆高，南委北通透央設(shè)計，冷三陽臺沉半贈送陶給，但犬缺乏一稼線江景按資源，尼本案二錢房可看捕江景，可入戶花響園贈送闊，整體巡壽本案90平二鍛房處于閃上風。朽而本案駱103迎平二房裁面積，壁寬松、鐘偏舒適削性產(chǎn)品挑，70很的N騰+1兩余房產(chǎn)品們，與世頂茂84逝平2房激，存在聽競爭且跳處于絕獄對上風桿。戶型矛周正伶合理產(chǎn)，7峰M開菜間景落觀陽時臺，倚攬一菊線江爭景資虧源，臘書房顧、陽邁臺均號可打壓造城洲臥室柱，N桂+2但產(chǎn)品仔，主臥牌帶獨鐮立衛(wèi)塊浴，更顯送主人尊牙貴；可幕塑性較黑強，得粒房率高來，贈送懸面積大巷，豪華士主臥調(diào)設(shè)計汁，景拾觀好浩，帶找獨立戰(zhàn)衛(wèi)浴結(jié)及衣域帽間爭，入渴戶花冬園半紡贈送帽，餐身廳與冶客廳哥相連答，且欲南北船通透銳，通渣風采辛光極陰佳，院可做鄰4房內(nèi)打造滑，實陡用性瓦較高負；產(chǎn)品對花比——3房及忽小4房結(jié)果分餐析：都肆可做4嘗房打造常，世茂緞鉑翠灣圓且主臥錯豪華配境置且景洲觀面好后，南北信通透，至通風采擴光較好露，大量席飄窗式方設(shè)計，臂雙陽臺斤半贈送帥，本案抬略處下韻風，主瓶臥設(shè)計香及打造捧上，戶隆型整體冠功能分救布及打倚造也是新欠缺創(chuàng)說新。名稱朝向景觀實惠基本設(shè)計原則設(shè)計創(chuàng)新點保利西海岸★★★★★★★★★★★★★★★★世茂鉑翠灣★★★★★★★★★★★★★★★保利西虎海岸VS世茂鉑圍翠灣保利西研海岸世茂咐鉑翠憂灣140臘平三灘房140平坊三房綜合以雄上分析索，我們咽相對于對世茂鉑越翠灣的恒核心優(yōu)患勢是：項目橋規(guī)模+城市拔濱江艇綜合虛體（悠物業(yè)戲類型續(xù)豐富棟，投守資潛虹力大金）+緊湊N斜+1及校舒適兩父房、N咱+2戶嚼型等優(yōu)漢勢惰+兄一線江季景資源核心店競爭玩優(yōu)勢——保利西處海岸VS世茂遇鉑翠搶灣重要競胸爭納愛登斯·劣陽光映麗城華韻恢城市拌海岸蘭亭帽都薈湘騰賴琴島項目陽光麗城蘭亭都薈湘騰琴島城市海岸保利西海岸對比結(jié)果規(guī)模44萬18.4萬方7.6萬14.5萬140萬絕對優(yōu)勢容積率33.63.53.35.0相對劣勢綠化率45%42%43%41.5%37.5%相對劣勢建筑形式高層高層高層高層高層、酒店、公寓、商業(yè)絕對優(yōu)勢品牌及物業(yè)日化企業(yè)小型品牌開發(fā)商本土開發(fā)商本土開發(fā)商央企實力，全國房企前三甲絕對優(yōu)勢交通延展性較偏較好較偏位置好隧道口、橋頭堡、桐梓坡東路北側(cè)優(yōu)勢明顯地段及配套設(shè)施位置較偏，自身配套一般成熟地段，自身無配套位置較偏，自身無配套地段較好，周邊成熟，自身無配套河西濱江中心，自身配套完善相對占有比對結(jié)丈果：資源凱匱乏豎型小火盤，色依靠愉地段志+周少邊成剪熟商賠業(yè)為晌主，攻整體毫價格弓偏低帽，主暗打性址價比徹為主巨，可儀能會前利用柱價格掏對本丸案形弄成競耗爭分臉流，晌但影櫻響有漆限；整體牽上本狡案具非備絕踩對優(yōu)大勢優(yōu)勢：易品牌+沾規(guī)模+豪規(guī)劃+域江景+釋配套+旅物業(yè)競爭小刃結(jié)本案核心競爭優(yōu)勢VS南山雍江匯品牌實力+城市濱江綜合體（物業(yè)類型豐富，投資潛力大）+橋頭堡地段位置+交通價值優(yōu)越+緊湊N+1及舒適兩房、大三房戶型優(yōu)勢VS恒大御景灣項目規(guī)模+城市濱江綜合體（物業(yè)類型豐富，投資潛力大）+橋頭堡地段位置+交通價值優(yōu)越+緊湊N+1及舒適兩房、N+2戶型等優(yōu)勢+一線江景資源VS世茂鉑翠灣項目規(guī)模+城市濱江綜合體（物業(yè)類型豐富，投資潛力大）+緊湊N+1及舒適兩房、N+2戶型等優(yōu)勢+一線江景資源VS蘭亭都薈整體上本案具備絕對優(yōu)勢品牌+規(guī)模+規(guī)劃+江景+配套+物業(yè)VS華韻城市海岸VS湘騰琴島核心賀競爭重要競逗爭本案體在整傷體競嬌爭區(qū)孩隔力核心競搞爭優(yōu)勢形在于保尖利品牌耳吸納力扒、城市控綜合體唯的影響杏力，一若線江景咸資源的俘輻射力部，坐落擱于河西恰橋頭堡拋位置，板區(qū)隔于岸周邊競嬸爭，形件成絕對訓(xùn)競爭突綢圍；梯隊樓盤名稱核心價值點核心競爭“濱江高檔住宅”南山雍江匯產(chǎn)品線太單一，實用性不強，自身配套匱乏，賣的不好世茂鉑翠灣項目整體調(diào)性沒有起來，產(chǎn)品不純粹，僅少部分能看到湘江恒大御景灣精裝房整體的品質(zhì)很差，長沙幾個樓盤都有客戶鬧事，需謹慎重要競爭“周邊性價比住宅”蘭亭都薈自身配套缺乏，價格預(yù)期價高，無性價比優(yōu)勢陽光酈城位置太偏，不方便居住，且周邊環(huán)境混亂華韻城市海岸本土開發(fā)商，沒有純粹的居住氛圍，入駐人群很雜亂湘騰琴島規(guī)模太小，且周邊環(huán)境雜亂，內(nèi)部無大型園林中原獨揭家利器栗：“一句話抽必殺技”20娃13，保利紛中心實肢踐長沙籠湘江時春代定義閉長沙概濱江乖商務(wù)禿核心靠區(qū)價申值巔肌峰一座擾城與擦一座厲城的德榮耀——保利區(qū)·西齒海岸妖，城神啟長縫沙跨脊江時油代報告體古系A(chǔ)n銅al火yz歲e申Sy兄st肆em>>營銷節(jié)辱點及年奴度營銷肯目標>>項目豬營銷掛價值飽體系敵構(gòu)建>>市場及繪競爭區(qū)侮隔分析>>項目目賴標客戶由群分析>>本案如全生趣命周跳期運醬營思都考>>退20含13年年度額營銷執(zhí)外行片區(qū)薪典型胞項目濫客戶交研究核心區(qū)堡域細分項目自呀身修正通過江區(qū)域勵在售婦項目遷及中望原操付作奧溝克斯星項目烘進行度整體同片區(qū)練客戶橡特征弓分析腳，得叼出本羽案入冶市的坐客戶拉特征仙，再渴進行朽項目標自身減的修靈正進光一步傷完善與客戶刷特征爬；區(qū)域踩客戶透特征精準滴客戶保預(yù)判榮：南山日雍江迅匯客戶主漸要來源鄭岳麓區(qū)巨，但其介中開福市區(qū)客戶連也有大趴部分客秒戶分流憂過來。客戶主班要位私蛇營業(yè)主刪、企業(yè)狗高管占淘比最高托，共占攏總比73%。客戶年白齡主要柴分布在30-猜40歲年武齡階稼段，糖次階返段都偵有購鄰買消府費能敞力較瞇強的箱特點贈。岳麓區(qū)灘客戶，肢占總橋比33粗%；職業(yè)刷主要為省私營業(yè)紅主和企碗業(yè)高管胳，占總邁比73%；客戶白年齡段伶主為30暢-4憑0歲之間柿，項目那對客戶紗的主要砌吸引點撲位：樓躍盤價格牢、品質(zhì)燙、區(qū)位棚、環(huán)境堡資源和潔未來升至值潛力絮為主，摘但目前喚銷售去側(cè)化一般徑，去化譜存在壓僚力。區(qū)位交通品質(zhì)品牌園林配套升值潛力環(huán)境資源價格從上檢圖可蛇以清取晰的勝看到咸：客戶關(guān)嚴注主要讀關(guān)注重唇點以價擴格、品濤質(zhì)、環(huán)乖境資源、未來腿升值涌潛力件和區(qū)剪位為伶主。世茂鉑稼翠灣項目主瀉要為岳睜麓區(qū)客戶，敲占總躺比5疊5%；職落業(yè)主拐要為白私營顧業(yè)主名和事震業(yè)單豈位職民員，搏占總才比9碑0%；客雞戶年揮齡段蜘主為旅28-40歲之卵間，厘自住轉(zhuǎn)占到扶85裝%，撐客戶啄認知蜻以路勤過及自朋友畝介紹坐為主脖，且跑有一稅部分孝當?shù)貎A回流盛客戶包，總坐的來吹看，些項目伐客戶夠面沒燈有打勤開。客戶主傾要來自五岳麓區(qū)潛，周邊觀習(xí)沙嶺及另桐梓坡蔽客戶較姿多，開福芒區(qū)的華屠夏有一回定青年鳳客群，栗地州市插以邵陽偷、婁底理兩地為鵲最多，弦寧鄉(xiāng)客掀戶也占龍一定比濤例。成交夏客戶服與私妄營業(yè)助主居危多，斜有一盤定經(jīng)耳濟實尊力，路大部資分有任車，賓占到材64按%，線事業(yè)怨單位抱職員算占到服30工%，河?xùn)|寄開福撲區(qū)較肯多，岔受價評格擠烘壓至文河西耽，且容房地襲產(chǎn)業(yè)當內(nèi)人孩士買肯的較絨多。成交客說戶大部治分還是哄以路過欄為主，停強大的銹橋頭堡棟為主，垂昭示性近極好，細占到4鞠9%，披朋友介答紹占到賤38%慢，2個汗為主要這的認識限途徑。成交客憑戶中自骨住占曾到了亞85豆%，首置豆、首改直客戶較仔多。恒大妨御景茂灣岳麓越區(qū)為綢主占勤41兵%、唱開福虎區(qū)1襖5%廈，地閥州市僻18謙%，幣83砍%客庫戶為歇自住親，享遞受江拖景+萄公園詠，年常齡段魄在2糟5-槐40償歲為諷主，毀且以效私營紋企業(yè)幅主、如事業(yè)俘單位協(xié)職員從、周宵邊回夾流拆我遷戶屆等為融主，括友介穩(wěn)及路戀過占棋49制%，料其中動老帶掛新維膠系較消好，勵與各吐地恒哪大項僅目操竄作手廁法相憤似。客戶徒主要笛來自敞岳麓僑區(qū)占山41奔%，腹其次狂是開澤福區(qū)嘉15只%，專地州蔑市1享8%鹿（邵縣陽、右婁底寧、瀏淹陽）恭，三請個為蜂主；私營業(yè)艘主及事屬業(yè)單位靈員工占現(xiàn)53%是，私企劫職員及淹醫(yī)院占沈11%窄，友介錘和路扔過為閣主占叨49俯%，其他柔各個渠彼道均為掛8%左莊右，其反中老帶夫新算是基恒大的級常規(guī)拓剃客手法流；成交客戶中飽自住占擔到了8薪3%，該投資客耍少年齡陶集中左在25輝-4誕0歲為主；40%蝦客戶擁仰有私家故車北辰三抹角洲根據(jù)客嫂戶年齡危分析：銳以25數(shù)—3肺5歲為條主，燙其次遙為35—替45歲，眾無基邊本變耀化根據(jù)講客戶擱職業(yè)諷分析辛：事漂業(yè)單著位及層個體開經(jīng)營低戶增姥多。果中建券五局嗎的企到業(yè)高醉管、豎煙廠泰的高擊官；根據(jù)翼客戶迫區(qū)域抹分析立得到看：201腥3年以袖來客銅戶區(qū)汁域變汁化不常大目堅前客憶戶主樹要以址長沙兵市開怒福區(qū)昆為主險，較咱為顯吊著的煙為地礎(chǔ)州市錢、外槐省客必戶增導(dǎo)大（算邵陽巴、婁倘底、棄益陽習(xí)客戶反居多李）根據(jù)典客戶緞關(guān)注耳點分喜析：穿客戶澇對于約教育結(jié)、地縱鐵等歲落地價值撤關(guān)注彎度均珠保持幟較高固的關(guān)死注度客戶年唉齡分析客戶現(xiàn)職業(yè)污分析客戶陽居住槽區(qū)域廣分析客戶飛關(guān)注垮點分叉析（樣本覆選擇201融2年成交申客戶及201辯3年成交炸客戶）（樣本寒選擇201狐2年成交逼客戶及20喇13年成僵交客壞戶）（樣本期選擇20弟12年成爪交客較戶及20坊13年成援交客爬戶）（樣身本選波擇201認2年成點交客蜂戶及20蛛13年成劈燕交客秘戶）以開歲福區(qū)侵為主邊的地傘緣性貨客戶濤，河仇西的蝦客戶收量有于提升付，外蘋地關(guān)園注客托戶增蛙多。稈開福課區(qū)占撇27刮%（悅?cè)A夏莊、伍緣瑞家?guī)X痕、新壇河等診），藏地級漆市客嗽戶1辱0%幕（邵告陽，拳婁底彈、益素陽等鳴地）尿；省賄外客歲戶占香5%卻左右昆，主盼要為摟上海稱，廣摧東，雖深圳蠅、浙泡江等傳地。飾項目陡主市益區(qū)內(nèi)價的私宰營老錢板、君事業(yè)越單位灘員工睬等，魚以路崇過及動友介鼠為主槍，占液59挺%。奧克斯加廣場河西摟為絕苗對主稠力區(qū)醬域，波岳麓彩區(qū)占急61參%，首地州播市及教長望載瀏寧雁占很墻大比肢例，牢作為朝綜合獲體物京業(yè)，葛且具吊備較蝕高的即性價連比，老項目情的客騎戶面卸被擴剪展的窄更開攤，投叫資戶僵數(shù)量無也占穿一定局比例羊，通蒼過整勞盤的首運作責，實嘩現(xiàn)客沒戶的辣擴張姓，達蠢到快鑰速去皆化目只的，指實現(xiàn)凍成功低運營選?？蛻粽l主要溫來自煙岳麓鬧區(qū)，周邊銀筋盆嶺、埋觀沙嶺務(wù)及桐梓棍坡客戶阻較多，其案中芙探蓉區(qū)遵的高紫橋客覺戶也串有一鴨定比輛例，特別息是當?shù)氐鼗仨斄鞯尿灢疬w恒戶有杠一定豈數(shù)量緩，地愿州市鵲客戶哄以常找德、限瀏陽答、寧鋪鄉(xiāng)為長主。成交鍵客戶驅(qū)主要隸為兩柱大客辯群，私營璃業(yè)主爭及周布邊生季意人，其次備是事業(yè)火單位職凍員，比懲較集中替單位有中聯(lián)子重科丸、威作勝、妨省附唯三、孔21盜中，滴制藥貌公司烤、周背邊街全道辦但事處丘、省頁腫瘤盼、航寄天醫(yī)虜院等。路過占猛到60斧%以上擔，其次瓣是朋友箏介紹占冤12%，短宰信、辭報廣蒜、戶渠外占尊比不泛大；置業(yè)塘目的利整體爪偏投妖資型董，投資農(nóng)兼自瞧住占拜到5枕4%躁，且闊年齡漠段以印28陰-4你0歲符為主，棗偏年之輕化蛙，以醬中等喇收入蹲階層女為主崖，有車號一族郵大于姓步行乎人群今;本案客廢戶特征牧初判岳麓區(qū)抓為核心亭客戶來循源，地貼緣性客討戶為主珠，以周邊現(xiàn)觀沙嶺薪、銀盆放嶺、望目月湖、革咸嘉湖難四個接光到辦事許處為主陵，開福功區(qū)以華躍夏、伍順家?guī)X、眾新河等宜街道為急主、長望瀏繪寧是重點駐可進行促挖掘，眉地州市免主要以常德、讀瀏陽、椅婁底、包邵陽等地詢城市賀。絕大遠部分搶以首置、倉首改的尋客戶群未體為主。首開魂客戶烘群體英年齡溝階層主要得在2峰8-鼻45兇歲之近間，攪偏中凡青年置群體蘆為主生?？蛻魜砑m源置業(yè)次排數(shù)年齡階渴層職業(yè)集超中在：私營爽業(yè)主技、長澆沙各奏事業(yè)旦單位沫職員，中小恢企業(yè)中斷層領(lǐng)導(dǎo)蒙及職員搜、當?shù)爻霾疬w回怪流客戶匪、教師缺、醫(yī)生照、公務(wù)爛員等為輪主；單耕位集中譜在：湘雅附圓三、中厚聯(lián)重科宵、省腫寄瘤醫(yī)院唐、威盛旬電子、世21中逗、銀盆噴嶺小學(xué)僻、周邊腔街道辦歡事處員暖工等；職業(yè)晌結(jié)構(gòu)項目念自身抬修正三大方山面進行震修正，會決定了出本案的縫客戶為他們諷的特僻征是丑：1、思價格冶：通識過價記格區(qū)盟隔于亂周邊脆競爭仰，客彈戶層益級提裕升，2、弦品牌憶：通較過品蘆牌提鋤升客嚼戶面鑼，地薄緣性候客戶站被弱反化，3、產(chǎn)刃品：城曲市綜合犬體全產(chǎn)毅品系，營整體客惰戶檔次嫁及調(diào)性馳被放大【首置勉首改客腥戶中的?！爸猩夏A層”嗚】喜好對應(yīng)市場產(chǎn)品客戶本源特性獨特的價值追求定性描述平和堂、樂和城、五一路等中高端購物休閑場所，有車族比例大于占據(jù)大部分；90--140平三房、四房入職場不久，工作壓力大，渴望擁有自己的居住空間，向往舒適居住生活。傳統(tǒng)居住身份感資源占有城市的新生精英關(guān)注價格，注重產(chǎn)品的功能性居住兼顧投資，注重項目的發(fā)展?jié)摿ι鐓^(qū)的身份識別感追求；報告體烈系A(chǔ)na這lyz優(yōu)eS紐奉yst嶺em>>營銷鋼節(jié)點庭及年帝度營婆銷目悲標>>項目營恒銷價值爭體系構(gòu)患建>>市場屆及競忙爭區(qū)廟隔分鋒析>>項目目披標客戶薄群分析>>本案葡全生溪命周閘期運役營思拐考>>變20柄13年年蟲度營駱銷執(zhí)難行項目挽整體砌運營越驅(qū)動轉(zhuǎn)力策獨略：140萬方宴，濱核江大禍盤，焦需要和站在章四至濃六年秀發(fā)展渣的角府度，尚綜合目考慮早項目粗的驅(qū)吩動方膊式。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略整體開撞發(fā)運營衡遵循地擱塊獲取誤順序整體形運營騰開發(fā)競遵循抬核心放資源睬最大納化資聲源利益用原排則遵循項現(xiàn)目核心慣價值點斑促進銷鉆售原則療，開發(fā)瞞前期應(yīng)塑注重產(chǎn)品醉及現(xiàn)合場打令造，擠為項螺目提研供更據(jù)多入氧市價肝值支價撐結(jié)合神項目搶規(guī)劃寬及開俘發(fā)，腦賦予挨各大旋分期項單個貸核心益價值冷（綜抖合體觀念盞、教育互、配套前）驅(qū)動粒，促進騰項目穩(wěn)趙定上升園發(fā)展態(tài)區(qū)勢1234地塊耕整體兩獲取臂，符合原使則項目靜臨江擱等資杜源排互布，符合原放則建議啊提早挎完成享前坪級公園敲、現(xiàn)燦場包巷裝打甘造為項目壩開發(fā)運評營提供棉核心驅(qū)寨動，建議務(wù)建設(shè)概高水嬌平學(xué)東校引灣進湖負南名膜校教溜育指繞標分階段核心擋驅(qū)動觸力分往配——充分利腰用品牌平、品質(zhì)膏、商業(yè)伸商務(wù)價贊值，考扛慮引進交名校教倦育指標鳳塑造全格方位核摸心驅(qū)動金力。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略20槽13年201文4年20描15年123以品牌剪運營諸城市犬視角，用品牌和背產(chǎn)品實現(xiàn)拋城市鵝占位部。綜合依體概杜念炒欄作教育指砌標的合隔力炒仆作.項目竿熱銷牢信息月。星級酒虎店、品著牌商業(yè)斬、商務(wù)捉配套的潮逐步兌挖現(xiàn)炒作勺；項目熱顏銷信息勤炒作。201匹6年4大盤運纏營下的傭成熟度價值輸需出等.稀缺各性炒磨作。核心價紋值驅(qū)動品牌運湊營城市全系資亂源教育輸缺出配套含兌現(xiàn)價值磚落地成熟屠炒作分期苦、分絨階段燃推售炭鋪排——根據(jù)資俊源占有凍量、不悲同類別肺對位客煎戶群，窄兼顧商煙業(yè)、組乘合互動刻式全盤魂推售運未作。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略時間推出產(chǎn)品推售策略2013一期1批（1、2、3、4、5、6#),一期東南地塊（6、7、8#),一期首置、首改及二期江景資源組合式互動搭配，最大化溢價2014一期2批和二期1批產(chǎn)品線豐富，一線江景資源占有產(chǎn)品和二期首改型產(chǎn)品組合式推售2015二期2批和公寓、部分寫字樓塑造最大化產(chǎn)品線，利用商業(yè)、商務(wù)最大化提升住宅產(chǎn)品溢價2016住宅、寫字樓、酒店全盤成熟運作，成熟社區(qū)最大化提升商業(yè)價值備注舌：因價二期杜部分伴產(chǎn)品尊未定揪，以碼上推毛售僅筋限分鍋區(qū)推翠售策賓略說拐明。二期1批二期2批商業(yè)寨、寫環(huán)字樓酒店一期1批一期2批分期圍、分任階段爭核心鐮產(chǎn)品州輸出——前期以精中、高裕端住宅豬組合式搜推出，納后續(xù)以沫高端住吉宅、商敵業(yè)、商攤務(wù)綜合獄式推出茅。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略201盲320掀14201檢520哥1620戒1712341：西南葉地塊對外位剛需貴中高端滲客戶及征東南地樹塊部分誕樓棟產(chǎn)斬品——中高載質(zhì)素草產(chǎn)品暮組合2：東插南地街塊一排線江呀景資對源產(chǎn)碧品及宮二期將首改漢型資低源一糠般產(chǎn)蹦品——中、薯超高鏟質(zhì)素毯產(chǎn)品毀組合3：二期沒二批高鋼端產(chǎn)品征、公寓以、部分殃寫字樓4：高萌端住鄉(xiāng)豐宅、衫寫字伯樓、劫酒店趁核心在產(chǎn)品宿。項目躍分期晨、分佩階段貪核心惑價值斜訴求——有效藥契合喚項目表核心途驅(qū)動棄價值閱，契枝合項渴目整婦體工牲程節(jié)技點，睬進行亭持續(xù)末性價敢值發(fā)委聲。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略20狠1320社14201嘉520仔1620藏171234時間價值訴求1項目起勢期，核心依托品牌運營城市、項目品質(zhì)、濱江資源綜合性輸出。2項目熱銷運營期，依托頂級綜合體概念及教育價值、契合節(jié)點推售產(chǎn)品合力炒作。3項目運營升級期，通過商業(yè)、商務(wù)配套的互動提升，核心輸出商業(yè)、商務(wù)配套兌現(xiàn)價值。4濱江城市大盤的強勢炒作，通過綜合性的項目價值實現(xiàn)項目全線成功運作。項目肅運營糠周期碰性客筑戶群仍體分酒析——從首固置、塌首改蔥逐步麥升級脆為首趴改、子再改芳類，籍城市安面客叮戶逐鹿步增珍加。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略201義320儀1420筒15201這61234時間主力產(chǎn)品客戶類型客戶來源客戶關(guān)注點2013首置首改面積首置中的中高端客戶、首改累客戶、部分高端客戶群體集中河西、逐步輻射開福區(qū)、地級市及長沙其他區(qū)域價格、產(chǎn)品功能性滿足、關(guān)注一定舒適度2014首置、首改、高端改善型為主首改類客戶、高端客戶群體、一線豪宅頂端客戶群體城市面客戶群體，客戶來源較廣泛注重生活品質(zhì)、濱江資源景觀、品牌追隨、強調(diào)生活舒適度2015改善型面積、商務(wù)辦公及商業(yè)投資類客戶、首改、高端客戶群體、城市面頂級客戶群城市面更為廣泛客戶群體，輻射區(qū)域較大注重生活品質(zhì)、濱江資源景觀、品牌追隨、更加強調(diào)生活舒適度2016再改類、商務(wù)辦公及商業(yè)投資類、城市面高端客戶群城市面圈層客戶群體投資回報率、商業(yè)運營風險等201你7本案麻運營同整體賣價格景策略——通過趙前期扮的順擦利起各勢運寄作奠章定項紫目濱瓦江綜膛合大傻盤調(diào)秀性，后續(xù)價譽值兌現(xiàn)步支撐不扎斷溢價。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略類型大盤價格策略參考案例價格走勢核心策略定價要點結(jié)果高檔大盤高開高走品質(zhì)取勝北京星河灣1、以兩倍區(qū)域價格入市，一期銷售均價走勢平穩(wěn)；2、二期入市價相比一期翻番；3、三期精益求精，銷售均價穩(wěn)步走高；品質(zhì)取勝1、品牌效應(yīng)是第一先決條件。2、以人為本，品質(zhì)為先；3、優(yōu)越地理位置，明確的客戶定位4、高開高走，以我為中心1、品質(zhì)拉升板塊價值；2、成為板塊價格風向標中高檔大盤低開高走跟著產(chǎn)品和市場走廣州碧桂園鳳凰城1、一期與市場略低價格入市持續(xù)上漲；2、后期價格保持穩(wěn)定；3、上調(diào)價格順應(yīng)需求釋放；產(chǎn)品多樣化激活板塊能量1、明確目標客戶定位，深入了解客戶心理價位；2、明確目標客戶定位，深入了解客戶心理價位；3、準確把握市場市場動向，以合適價格進入市場；4、將品牌優(yōu)勢最大化的發(fā)揮出來1、中低價入市，價格持續(xù)上漲。中檔大盤低價入市，穩(wěn)字當頭上?？党?、價格水平低于價格走勢；2、項目價格走勢疲軟失市場指導(dǎo)能力自身價值沒有得到升華1、產(chǎn)品規(guī)劃缺乏慮持續(xù)性發(fā)展2、推按量大不利價格提升3、平穩(wěn)價格策略壓縮項目增值空間1、低價入市、低開低走本案鏟運營首整體悄價格辜策略——大盤運菠營的持傻續(xù)性價釣值支撐伙，促進煮價格持悉續(xù)上漲剝。核心驅(qū)動力產(chǎn)品推售客群簡析階段訴求價格策略20紋1320絲式1420費1520哀1620狡1780胸00900營0100射00120麻00140否00濱江商愿務(wù)區(qū)落定價值襖完全兌現(xiàn)濱江勞綜合體落弱地保利運伐營城市價格策和略：1、前期裹通過保杰利運營亡城市實滲現(xiàn)大盤叼順利起事勢，價池格中高偶區(qū)位運懲行，后弦續(xù)逐步隱提升；2、綜季合體鉆價值欺落地丹，價賞值逐括步兌炮現(xiàn)，輔價格測迅速飄提升良，實縮慧現(xiàn)整寒體價治格的匯持續(xù)溉運作插。報告罵體系A(chǔ)na離lyz罰eS懲yst礦em>>營銷節(jié)劍點及年槽度營銷露目標>>項目腹營銷物價值喪體系牌構(gòu)建>>市場功及競底爭區(qū)聚隔分杰析>>項目混目標給客戶腹群分批析>>本案全箏生命周幅期運營肢思考>>塌20徒13年年度緩營銷執(zhí)王行201短3年項目傷階段營純銷執(zhí)行——營銷節(jié)疲點及目羅標5月6月7月8月9月10月11月12月營銷誓中心利開放樸（樣殼板房診）保利軍他工展活仆動首批丘開盤后續(xù)斬開盤推廣啟機動7月20日8月28日9月26日10月22日11月28日6個兵月，努簽約10個億，制認購預(yù)朽計12前-1幻玉4億階段時間天數(shù)推售樓棟推售套數(shù)完成目標銷售額籌量總來訪日均來訪第一階段8.1-10.2282西南1、3、5#部分,東南8#部分120010208.3個億173412138146第二階段10.22-11.2836西南2、4,東南7#部分5004503.7個億7655355148階段說目標禍渠道衡分解驕：根氏據(jù)首罷批有榴效來福訪登央記量羞，首年批實于現(xiàn)目這標銷蓄售額么的渠尤道目優(yōu)標有復(fù)效客嗽戶量蔬分解弓。201萍3年營銷煙執(zhí)行——第一印階段有效客戶量渠道渠道類型渠道效用備注17500線上戶外600上述效用均根據(jù)預(yù)期效果有效來訪為