重慶主城2016年4月房地產(chǎn)市場報告

2016年4月

重慶主城樓市月度報告2樓市概述契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅均“裸價”計稅，降低賦稅成本成渝城市群發(fā)展規(guī)劃獲批，將形成我國重要的經(jīng)濟增長極國土資源部土臺城鎮(zhèn)化用地“新十條”合理規(guī)劃土地、完善住房用地供應(yīng)政策本月土地市場成交冷清，共計成交1宗土地本月樓市現(xiàn)“金四銀三”，供需雙漲，價格小幅上升本月新開盤市場整體維穩(wěn)3第一章TARGET宏觀市場大事件回顧政策解讀4宏觀政策五一起征收契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅的計稅價格和收入，均為“裸價”（即不含增值稅的價格和收入）摘要：4月26日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡稱《通知》）明確規(guī)定，5月1日營改增后，均按不含增值稅的價格和收入，來確定契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅等四個稅種的計稅依據(jù)，均為“裸價計稅”。>>契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅均按不含增值稅的價格或收入確定計稅依據(jù)，有三個好處：一、可降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負；二、各稅種計稅依據(jù)保持一致，便于稅務(wù)部門簡便操作；三、減少征納矛盾，有利于營改增平穩(wěn)推進。這是自2月份出臺的契稅新政基礎(chǔ)上的又一項政策性減稅惠民措施。5宏觀政策摘要：4月15日，國務(wù)院網(wǎng)站正式發(fā)布國務(wù)院關(guān)于成渝城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)，原則同意《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確提出，成渝城市群的發(fā)展目標是建設(shè)具有國際競爭力的國家級城市群，全面融入“一帶一路”和長江經(jīng)濟帶建設(shè)，打造新的經(jīng)濟增長極。

成渝城市群包含11個城市占川渝總面積30%

成渝城市群橫跨四川和重慶，以成渝經(jīng)濟區(qū)為依托，以成都、重慶兩地為雙核，占據(jù)四川和重慶面積的30%，經(jīng)濟總量更是占到了70%以上。目前，關(guān)于成渝城市群一個較為普遍的說法是，其覆蓋范圍包括重慶全域、成都市以及四川德陽、綿陽、樂山、眉山、資陽、內(nèi)江、宜賓、瀘州、自貢等11個城市。成渝城市群發(fā)展規(guī)劃獲批，將形成我國重要的經(jīng)濟增長極6摘要：4月25日國土資源部近日印發(fā)《關(guān)于進一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，出臺城鎮(zhèn)化用地“新十條”，包括合理安排土地利用計劃、完善住房用地供應(yīng)政策等分類施策措施。國土部有關(guān)負責人表示，“新十條”旨在發(fā)揮國土資源在保障新型城鎮(zhèn)化用地需求、釋放內(nèi)需潛力、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、維護人民群眾合法權(quán)益等方面的重要作用，有效期為5年。宏觀政策一、以大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展為目標，新增建設(shè)用地計劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)及發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的縣城和重點鎮(zhèn)傾斜。二、依據(jù)上一年度進城落戶人口數(shù)量和新增用地標準，合理確定城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模，保障農(nóng)村轉(zhuǎn)移進城落戶人員的用地需求。國土資源部土臺城鎮(zhèn)化用地“新十條”合理規(guī)劃土地、完善住房用地供應(yīng)政策7第二章TARGET土地市場供需關(guān)系典型地塊解讀領(lǐng)域觀點備注說明：本報告土地市場涉及土地類型為房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)用地，即居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地等。土地市場4月商住用地供應(yīng)量增加，成交1宗地，土地市場冷清備注：數(shù)據(jù)來源重慶土地交易中心供應(yīng)：房地產(chǎn)相關(guān)用地7宗，土地面積969畝，環(huán)比增漲2007%，同比上漲3776%。成交：房地產(chǎn)相關(guān)用地1宗，土地面積17畝，環(huán)比下跌43%，同比下跌32%，建筑規(guī)模2.3萬方。價格：房地產(chǎn)相關(guān)用地成交均價229萬元/畝，環(huán)比下跌24%；樓面地價1720元/㎡，環(huán)比上漲23%。4月拿地代表企業(yè)：重慶仁有置業(yè)有限公司雙碑組團重慶仁有置業(yè)土地市場土地項目分布圖土地成交明細詳見下頁土地市場表：2016年4月重慶主城商住用地成交明細板塊土地位置用

途

土地面積（畝）建筑規(guī)模(㎡)容積率競得單位成交價(萬元)每畝地價（萬元/畝）成交樓板價（元/㎡）溢價率雙碑組團沙坪壩區(qū)雙碑組團A分區(qū)A14-1/03號宗地二類居住用地、商業(yè)用地、城市道路用地

17230542.0重慶仁有置業(yè)有限公司396622917200%備注：數(shù)據(jù)來源重慶土地交易中心

土地市場4月重慶商住用地市場冷清，供應(yīng)7宗，成交1宗，房企拿地謹慎，以開發(fā)存量地塊為主。典型地塊領(lǐng)域觀點無典型地塊第三章TARGET商品房市場整體市場住宅市場商務(wù)市場新開盤解讀領(lǐng)域觀點商業(yè)市場圖：2015.1-2016.4重慶商品房市場走勢商品房市場4月重慶商品房供需雙增，價格穩(wěn)中有增供應(yīng)：270萬方，環(huán)比上漲85%，同比上漲43%；成交：270萬方，環(huán)比上漲19%，同比上漲12%；價格：6809元/㎡，環(huán)比上漲2%，同比下跌6%

；庫存：1404萬方，按2015年月均成交194萬方計算，需消化7.3個月.備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局商品房市場存銷比市場特征存銷比市場特征q＜4市場大好，房價急速增長12≤q＜16市場具備一定風險，房價下行4≤q＜8市場利好，房價穩(wěn)定增長16≤q＜20市場惡劣，房價大幅下跌8≤q＜12市場趨穩(wěn)，房價穩(wěn)定q≥20市場極度惡劣，樓市崩盤2016年4月存銷比=5.24月重慶房地產(chǎn)市場存銷比5.2，整體市場利好，房價穩(wěn)定增長備注：存銷比=當期存量/當期銷售量；存量=已獲取預(yù)售量-銷售量圖：2010.1-2016.4重慶存銷比走勢圖供應(yīng)市場圖：2016年4月重慶主城分區(qū)域新批預(yù)售圖：2015.1-2016.4月重慶主城商品房新批準預(yù)售走勢2016年4月新批預(yù)售總面積270萬方，環(huán)比上漲85%，同比上漲43%；其中住宅面積212萬方，非住宅面積58萬方。4月重慶供應(yīng)量大幅度上漲，其中住宅占79%兩江新區(qū)批準預(yù)售占據(jù)首位達55.9萬方，其次是沙坪壩區(qū)35.8萬方

。備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局圖：2016年4月重慶商品房各區(qū)量價走勢需求市場兩江新區(qū)成交以47萬方占據(jù)首位；其次是沙坪壩區(qū)38.4萬方，江北區(qū)成交均價最高，8446元/㎡。圖：2015.1-2016.4月重慶主城商品房成交走勢4月成交量環(huán)比增長19%，成交價維穩(wěn)4月成交量270萬方，環(huán)比上漲19%，同比上漲12%；成交均價6809元/㎡，環(huán)比上漲2%，同比下跌6%。備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局需求市場圖：2015.1-2016.4月各物業(yè)成交價走勢圖：2015.1-2016.4月各物業(yè)成交量走勢各物業(yè)成交詳情，請見下一頁備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局單位：萬方單位：元/㎡別墅市場圖：主城別墅2015.4月-2016.4月量價走勢表：2016年4月競品別墅物業(yè)成交龍虎榜排名樓盤名稱物業(yè)類型套數(shù)（套）建筑面積（㎡）建面均價（元/㎡）1綠城兩江御園聯(lián)排6814361.33113472融創(chuàng)國博城聯(lián)排267406.2887333魯能中央公館疊拼495801.68109914首鋼美利花都聯(lián)排275164.3880955融創(chuàng)紫泉楓丹聯(lián)排184513.9773316國盛園墅聯(lián)排324280.6892717東原湖山樾聯(lián)排、疊拼214197.41128278魯能領(lǐng)秀城聯(lián)科中央華府疊拼253711.81790210慶隆南山高爾夫國際社區(qū)聯(lián)排153543.238955備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時間11月28日。四月別墅市場量價回升別墅市場圖：主城別墅2016年4月各產(chǎn)品線對比情況圖：主城別墅2015.4月-2016.4月各產(chǎn)品備案建面價格情況備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時間11月28日。別墅成交均價除疊拼別墅回升，其余業(yè)態(tài)下行本月成交主要集中在北區(qū)板塊，聯(lián)排占據(jù)主導(dǎo)洋房市場備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時間2月25日。圖：2015年4月-2016年4月洋房市場成交量價走勢4月重慶主城區(qū)洋房市場：成交量：26.36萬方，環(huán)比上升40.06%；成交均價為7742元/㎡，環(huán)比上漲4.19%。圖：2016年4月洋房市場分區(qū)成交量價4月洋房市場成交量價齊跌4月重慶主城區(qū)洋房市場：分區(qū)成交量：兩江新區(qū)成交7.3萬方位居榜首，渝北區(qū)成交3.8萬方，位居第二；洋房市場備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時間2月25日。表：2016年4月洋房物業(yè)成交龍虎榜TOP10排名樓盤名稱套數(shù)（套）建筑面積（萬㎡）建面均價（元/㎡）成交金額（萬元）1金科天宸1591.8467981.252協(xié)信星都會740.6493870.603康田蔚藍海690.6479150.514香港置地約克郡691.14101871.165自由時光670.5555980.316越昕暉640.5867760.397融創(chuàng)國博城620.7780370.628金科城610.5653500.309龍湖兩江新宸530.7195610.6810恒大世紀城520.83104970.8712345678910排行榜分布圖高層市場備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時間2月25日。4月重慶主城區(qū)高層市場：成交量：168.79萬方，環(huán)比上升3.44%；成交均價為6393元/㎡，環(huán)比下跌0.16%。4月重慶主城區(qū)高層市場：分區(qū)成交量：兩江區(qū)成交24.36萬方位居榜首，沙坪壩區(qū)成交24.31萬方，位居第二；成交量價維穩(wěn)圖：2015年4月-2016年4月高層市場成交量價走勢圖：2016年4月高層市場分區(qū)成交量價高層市場備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時間2月25日。表：2016年4月高層物業(yè)成交龍虎榜TOP10排名樓盤名稱套數(shù)（套）建筑面積（萬㎡）建面均價（元/㎡）成交金額（億元）1融創(chuàng)歐麓花園城5734.5247042.132金融街融景城4254.3675633.303魯能領(lǐng)秀城3182.8251061.444協(xié)信城立方3092.4744531.105萬科金域?qū)W府3062.4570671.736融匯國際溫泉城2852.3766751.587融創(chuàng)凡爾賽花園2612.8564981.858廣州富力城2592.3743601.049中國鐵建玖城壹號2411.8866261.2510

環(huán)球時代廣場2151.6453591.252345678910排行榜分布圖1商務(wù)市場表：2015年-2016年4月重慶商務(wù)市場量價走勢表：2016年4月重慶各區(qū)域商務(wù)市場量價走勢4月重慶主城區(qū)商務(wù)市場：成交量：4月成交量為10.6萬方，環(huán)比上漲41%；同比下跌69%；成交均價：4月成交建面均價為9373元/㎡，環(huán)比上漲18%；同比下跌0.1%。4月重慶主城區(qū)商務(wù)市場：分區(qū)成交量：渝北區(qū)成交2.34萬方位居榜首，兩江新區(qū)成交1.71萬方，位居第二。4月重慶商務(wù)市場整體呈現(xiàn)“量價回升”區(qū)域成交主要以渝北區(qū)為主備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局商務(wù)市場排名樓盤名稱成交量（萬㎡）建面均價（元/㎡）成交金額（億元）套數(shù)（套）1融創(chuàng)嘉德莊園0.8164450.521382魯能星城0.7265590.481203龍湖拉特芳斯0.6559760.392034山頂總部基地0.61150000.91145九州國際汽摩城0.4730150.1496星耀天地0.38164690.63367恒康麗景0.3649800.18108重慶巴南萬達廣場0.3162010.19569中航MYTOWN0.3061610.186310高盛創(chuàng)富中心0.3098850.3052表：2016年4月商務(wù)物業(yè)成交龍虎榜TOP10123456789項目分布圖10備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局商業(yè)市場表：2015年1-2016年4月重慶商也市場量價走勢表：2016年4月重慶各區(qū)域商業(yè)市場量價走勢4月重慶主城區(qū)商業(yè)市場：成交量：4月成交23.5萬方，環(huán)比上漲164%；同比下跌32%；成交均價：4月成交建面均價為10529元/㎡，環(huán)比下跌19%；同比下跌27%。4月重慶主城區(qū)商業(yè)市場：分區(qū)成交量：沙坪壩區(qū)成交7.24萬方位居榜首，南岸區(qū)成交4.16萬方，位居第二。4月重慶商業(yè)市場整體呈現(xiàn)“量漲價跌”區(qū)域成交主要以沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)為主備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局商業(yè)市場表：2016年4月商業(yè)物業(yè)成交龍虎榜TOP10123456789項目分布圖10排名樓盤名稱成交量（萬㎡）成交建面均價（元/㎡）成交金額（億元）套數(shù)（套）1鳳凰座3.9942501.7082九州國際汽摩城2.576366.3751.642403重慶朝天門國際商貿(mào)城1.298187.3541.053404天江鼎城0.928468.4410.78355山頂總部基地0.679714.150.6616保利香檳花園0.668591.2650.5647龍城大院0.596003.0540.35628奧林匹克花園0.538195.920.4449東海阿特豪斯0.417867.1440.32310中渝梧桐郡0.3916867.530.666備注：數(shù)據(jù)來源重慶房管局表：2015.4-2016.4月新開盤情況新開盤市場維穩(wěn)，推盤量持續(xù)低位，但整體去化維穩(wěn)新開盤4月，新開/加推項目11個，共計2699套房源，銷售1311套，去化率49%。高層：8個項目，推出房源2402套，16.96萬方，去化1120套，去化率47%；洋房：2個項目，推出房源200套，2.26萬方，去化168套，去化率84%；別墅：1個項目，推出房源97套，1.2萬方，去化23套，去化率24%；時間新推個數(shù)（個）

新推房源（套）

新推面積

（萬方）去化套數(shù)（套）

去化率

2016年4月11269920.4131149%2016年3月13290625.8161255%2015年4月28520536.2178734%環(huán)比-23%-7%-21%-19%-12%同比-64%-48%-44%-27%41%新開盤表：2016.4月各區(qū)域新開盤詳情表：2016.4月各物業(yè)新開盤詳情區(qū)域項目數(shù)量體量（萬方）推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率九龍坡區(qū)25.4274419626.3%渝中區(qū)13.7052016231.2%江北區(qū)23.3750038777.4%沙坪壩區(qū)22.5126420176.1%渝北區(qū)11.8726219273.3%巴南區(qū)11.7125611846.1%南岸區(qū)11.20972323.7%北部新區(qū)10.64563257%合計1120.422699