2013年合肥房產市場調研分析報告

2013年合肥房產市場調研分析報告一、城市基本情況1.1城市發(fā)展規(guī)模合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4個市轄區(qū)，長豐、肥東、肥西、廬江4個縣，代管縣級巢湖市，總面積1.14萬平方公里，建成區(qū)面積360平方公里，位居省會城市第14位；年末全市常住人口752萬人（2011年末），其中城鎮(zhèn)486萬人，農村266萬人，城鎮(zhèn)化率為64.6%；市區(qū)常住人口355萬人。1.2城市經濟發(fā)展情況合肥市GDP趨勢圖^?GDP（億元） 增幅合肥市的國內生產總值保持著穩(wěn)定的增長速度，到2013年底已到達4661億（預計），全國省會城市排名繼續(xù)上升，增長速度也排在由全國省會城市的前列。合肥成為全國發(fā)展最快的省會城市，尤其是最近3年，合肥市經濟呈現(xiàn)跨越式發(fā)展。合肥固定資產投資及房地產投資走勢圖■固定資產投資（億元） ?房地產開發(fā)投資（億元）合肥市固定資產投資保持高速穩(wěn)定的增長，2013年預計固定資產投資超過5000億元，同比增長27.9%,表明合肥城市建設的快速發(fā)展。房地產開發(fā)投資也跟隨城市建設快速的發(fā)展保持快速增長，2013年房地產開發(fā)投資1200億元，同比增長31.3%,房地產市場健康快速發(fā)展。2013年堅持走新型工業(yè)化道路，建立完善“四大政策體系”,加快發(fā)展與轉型發(fā)展同步并進。推進信息化與工業(yè)化融合發(fā)展，成為國家級兩化融合試驗區(qū)和電子信息國家高新技術產業(yè)基地。總結：2013年合肥經濟繼續(xù)保持高速發(fā)展，固定資產和房地產開發(fā)投資都保持較高增速，同時隨著城市范圍的擴大（城市化進程加快），人口數(shù)量的增多，以及工業(yè)化進程的大力發(fā)展，必將帶來新一輪的剛性購房需求。1.3城市未來規(guī)劃發(fā)展情況1.3.1定位與職能

響的國家科學城國家重要綜長三角乃至城市定位：響的國家科學城國家重要綜長三角乃至大湖名城、創(chuàng)新都會主要職能：具有國際影■

9合交通樞紐；全球重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)基地；跨區(qū)域貿易流通中心；國際旅游度假目的地。2013年6月20日上午，合肥市規(guī)劃局正式對外公布《合肥市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略及環(huán)巢湖地區(qū)生態(tài)保護修復與旅游發(fā)展規(guī)劃》文本，這個被市民稱為“大合肥藍圖”的規(guī)劃，最終確定了合肥“1331”市域空間新格局?；凇按蠛恰?chuàng)新高地”這一定位，未來大合肥的發(fā)展目標被歸結為 泛長三角西翼中心城市；具有國際競爭力的的現(xiàn)代產業(yè)基地；具有國際影響力的創(chuàng)新智慧城市；國際知名的大湖生態(tài)宜居城市和休閑旅游目的地。[1331]“1”是指優(yōu)化提升主城區(qū)，“3”是指積極發(fā)展巢湖、廬江和長豐三個副中心城市，另一個“3”是指統(tǒng)籌推進新橋臨空產業(yè)基地、廬南重化工基地和巢北產業(yè)基地，最后的“1”是指創(chuàng)新建設環(huán)巢湖生態(tài)示范區(qū)。1.3.2區(qū)域劃分合肥行政區(qū)域劃分為四區(qū)五縣（市）一廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥西縣、肥東縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市，擁有5個開發(fā)區(qū) 包括高新區(qū)、經開區(qū)、濱湖區(qū)、政務區(qū)和新站區(qū)。中心城區(qū)劃分八個分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。1.3.3城市重點規(guī)劃區(qū)域濱湖新區(qū)：定位金融、居住為主的濱湖新區(qū)，將以金融和會展作為經濟引爆點。位于合肥濱湖新區(qū)國際金融后臺服務基地，總用地面積約3923畝，總建筑面積超過500萬平方米，將形成資金密集、人才聚集、機構專業(yè)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國際一流金融后臺服務基地。根據濱湖構建六大中心的發(fā)展規(guī)劃，濱湖將建成區(qū)域性旅游會展中心，即依托巢湖的自然和

人文景觀，形成區(qū)為核心，渡江徽名人館、創(chuàng)新館為內涵，新橋國際會展中心為星級酒店、快捷務的旅游會展業(yè)以巢湖風景名勝戰(zhàn)役紀念館、安展示館等文化場國際機場、濱湖人氣載體，各類酒店等為基礎服的新集群。人文景觀，形成區(qū)為核心，渡江徽名人館、創(chuàng)新館為內涵，新橋國際會展中心為星級酒店、快捷務的旅游會展業(yè)以巢湖風景名勝戰(zhàn)役紀念館、安展示館等文化場國際機場、濱湖人氣載體，各類酒店等為基礎服的新集群。西南組團：構建環(huán)巢湖生態(tài)岸線和紫蓬山國家級的森林公園，建設派河、豐樂河等沿線河道景觀工程，打造現(xiàn)代化大工業(yè)基地、國內一流的知名品牌大學城區(qū)、大都市新型郊野觀光休閑區(qū)?！蓖七M經開區(qū)向南進一步拓展，打造好出口加工區(qū)，推進肥西縣城新城區(qū)建設發(fā)展，實現(xiàn)包河工業(yè)園區(qū)的‘騰籠換鳥'，推進茶博城、高鐵站區(qū)等城市重點地區(qū)地段的建設，構建東大坪區(qū)域性都市農業(yè)休閑旅游中心?！蔽鞑拷M團：不斷完善大蜀山森林公園功能，傾力打造大蜀山一江淮運河綠色之軸，繼續(xù)提升匡河生態(tài)品質，加強天鵝湖、柏堰湖等市民休閑公園建設，完善老城區(qū)配套推進高新區(qū)肥西縣合作園區(qū)的建設，全力構建先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產業(yè)、現(xiàn)代服務產業(yè)三大產業(yè)體系，大力推進科研集群基地、科研孵化基地、產業(yè)化基地和科技創(chuàng)新公共服務和應用技術研發(fā)中心的建設，積極引導產業(yè)升級。北部組團：加強水源地保護、建設“五湖連珠”景觀風貌區(qū)，重點提升新站區(qū)中心區(qū)和北城新區(qū)核心區(qū)，以平板顯示產業(yè)基地為基礎，重點發(fā)展戰(zhàn)略新興產業(yè)，優(yōu)化產業(yè)空間布局，打造合淮工業(yè)走廊。北部新城目前吸引了世紀金源、恒大等開發(fā)商，未來會帶來完善的配套，行政區(qū)域更有可能劃到合肥市。伴隨2013年8月31日阜陽路高架正式通車，已筑起合肥北向“十分鐘生活圈”；北三環(huán)高速、魏武路等7條干道橫穿新區(qū)，京福高鐵、商杭高鐵、合蚌客運專線在區(qū)內設有北城客運站。湖光新區(qū)巢湖湖光新區(qū)原名“濱湖新區(qū)”。新區(qū)北至巢湖市淮南鐵路復線，南至巢湖北岸線，總用地6.048平方公里，定位為商務辦

公、體育休閑、文化娛樂等多功能為一體的生態(tài)新區(qū)。濱湖新城中心區(qū)規(guī)劃范圍東起龜山，西至中焊，南起巢湖岸線，北至淮南復線鐵路，規(guī)劃建設用地規(guī)模約11平方公里。1.3.4對外交通規(guī)劃1.3.4.1鐵路擁有合武高鐵，合寧高鐵，淮南鐵路，合九鐵路，寧西鐵路，京福高鐵（合肥至蚌埠段于2012年10月16日正式開通運營，從合肥到北京的時間從原來的九個多小時縮短為不足四個小時），合肥鐵路南環(huán)線。合肥高鐵南站將使合肥鐵路樞紐客運站形成“三足鼎立”之勢，并成為全國高鐵樞紐。南站站房已于12年8月開建，預計2014年7月建成，2014年10月前有望全線通車，建成立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第二位。1.3.4.2公路合肥7條公路將升級改造為一級公路，開展合馬路、合六路、合銅路、合水路、合淮路、合安路、巢廬路的建設。合肥市重點建設的項目近期有3段。分別為合馬路、合銅路和合六路升級改造工程。.3.4.3機場新橋國際機場服務于現(xiàn)代化環(huán)湖大都市--合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥都市圈城市，并輻射全國大部分地區(qū)。已于2013年5月30日正式投入使用，為4E級全國樞紐干線機場。三期全部建成后的合肥新橋國際機場將成為具備亞洲目前最高飛行區(qū)4F等級的機場，可供世界上目前已投入商務運營的所有飛機起降。4.4客、貨運樞紐南門、北門、西門、東門換乘中心。同時規(guī)劃新建三處公路客運站，形成完善的公路客運樞紐系統(tǒng)。結合對外交通樞紐，形成以合肥貨運總站、合肥竹西貨運站、合肥新港貨運站、合肥集裝箱中轉站、合肥十里廟貨運站、合肥龍崗貨運站、合肥雙鳳貨運站、合肥店埠貨運站等八站構成公路貨運主樞紐。市內主要交通建設完成銅陵路高架橋、徽州大道立交、阜陽北路高架橋、方興大道立交、金寨路右轉匝道、合肥城區(qū)9條高架橋道路，交通狀況將得到極大改善；完成美丹路（徽州大道）、暢通一環(huán)、北二環(huán)路、宋斗灣路等合肥多個重點工程的施工；繼續(xù)155公里環(huán)巢湖旅游大道建設，將再修65公里,以及“派河大橋”、“杭埠河大橋”、“白石天河大橋”、“兆河大橋”四座標志性橋梁的建設。軌道交通2012年6月1日，合肥地鐵1號線正式開工建設隨著這條全長28.8km的軌道交通建設，合肥正式邁入高速運轉的地鐵時代，并將于2016年年底開通運營。在地鐵一號線開工建設的同時，2013年2月19日，地鐵2號線正式動工，控制性節(jié)點工程潛山路站開始封閉施工，預計建設工期4年零5個月。“1331”市域空間戰(zhàn)略造打造“南觀河通風廊道”基于巢湖?；统鞘泄δ芏嗬砟?，方案將以加內城和濱水公“三環(huán)九廊”為基于巢湖?；统鞘泄δ芏嗬砟睿桨笇⒁约觾瘸呛蜑I水公“三環(huán)九廊”為網絡，強化服務布局。傳承和發(fā)彩，打造“園城-的生態(tài)宜居都市依托濕地綠城中心、新城C串聯(lián)拓展和優(yōu)化休閑游憩、科技；護流域化、生態(tài)元化、品質化的合肥城區(qū)大量增共綠地，形成以骨架的濕地綠帶職能和優(yōu)化產業(yè)揚環(huán)城公園的精一體、城水交融”O(jiān)帶網絡，以“老BD”雙心引領，提升商務辦公、開發(fā)、創(chuàng)意產業(yè)、文化展示、高端會展等多種復合功能空間，形成服務職能密集的南北兩扇。方案著重提出保護“南溯河通風廊道”，建議在南觀河和十五里河綠廊及其兩側，布局CBD商務中心，公園總部基地，鋼鐵廠遺址創(chuàng)意文化區(qū)，濱湖CRD,南洲河文化、科研、服務外包產業(yè)區(qū)，大學及科技研發(fā)區(qū)，徽派文化展示園，科學島，低碳生態(tài)住區(qū)等重要功能空間，建設成為合肥最具生態(tài)美景和人文魅力的“名片空間”。重組產業(yè)空間形成都市區(qū)東西兩翼產業(yè)新城。東翼以職教城為依托，壯大新站、整合雙鳳突出承接產業(yè)轉移；西翼則以大學城為紐帶，組合高新區(qū)與經開區(qū)，突出自主創(chuàng)新。“兩城映十鎮(zhèn)”旅游新格局對于未來合肥旅游發(fā)展規(guī)劃，方案認為環(huán)巢湖地區(qū)大湖風光悠曠，溫泉資源優(yōu)質，皖韻村莊獨特，可以通過功能和空間的創(chuàng)新利用，構筑“兩城映十鎮(zhèn)”旅游新格局?！皟沙恰敝傅氖呛戏手鞒呛统埠?，“十鎮(zhèn)”指的是環(huán)繞巢湖周邊的三河、白山、盛橋、槐林、散兵、中焊、炯煬、黃麓、中廟、長臨河等十鎮(zhèn)。在合肥中心城和巢湖城的輻射帶動下，把三河、白山、散兵、中堤、中廟、長臨河建成六個特色旅游小鎮(zhèn)，把盛橋、槐林、炯煬、黃麓建成四個田園風貌小鎮(zhèn)。在發(fā)展時序上：近期在都市區(qū)帶動下，重點優(yōu)化中廟、三河，打造長臨河；中期在巢湖市帶動下，重點發(fā)展中焊、散兵。濱湖對于人類有著內在的吸引魅力，人類對大湖更是充滿著偏愛和向往。方案建議合肥樹立“大湖綠都?度假天堂”的旅游形象，以“水濱公有”、“親水為公共權益”和“保護也是發(fā)展”等理念，科學打造巢湖國家旅游度假區(qū)、國家濕地公園、國家風景名勝區(qū)和三河古鎮(zhèn)5A級旅游景區(qū)、中廟-四頂山核心景區(qū)、巢湖時尚休閑運動等旅游項目；實現(xiàn)建設旅游大都市和長三角休閑度假新天堂的目標。肥西小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)正式并入合2013年9月1日，合肥市政府就肥西縣與蜀山區(qū)部分行政區(qū)域調整召開新聞發(fā)布會，根據安徽省民政廳《關于同意合肥市蜀山區(qū)與肥西縣部分行政區(qū)劃調整的皮膚》，正式宣布對蜀山區(qū)與肥西縣部分行政區(qū)劃實施調整，肥西縣小廟鎮(zhèn)整建制劃歸蜀山區(qū)管理，肥西縣高劉鎮(zhèn)委托經濟開發(fā)區(qū)管理。小廟鎮(zhèn)和高劉鎮(zhèn)具備較好的區(qū)位優(yōu)勢，加快了并入合肥市區(qū)的步伐。至此，合肥城市“西擴”的步伐有邁進了一步?！皩⑿R鎮(zhèn)整建制劃轉蜀山，高劉轉到經濟開發(fā)區(qū)，小廟和高劉不僅成為蜀山區(qū)和經開區(qū)的組成部分，更作為城市西部組團的重要載體，努力建設成為合肥的西部新城造成西部地區(qū)現(xiàn)代產業(yè)發(fā)展的重要增長極。”。也是推進“合肥市城市空間1331發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃”的重要舉措。二、房產市場發(fā)展合肥市近兒年房地產開發(fā)狀況趨勢圖（萬方）■住宅新開工面積■住宅施工面積 ■住宅竣工面積新開工面積、住宅竣工面積以及住宅竣工面積在2011年之后出現(xiàn)較大程度的增長，預計2-3年后市場竣工面積將在目前的基礎上有所上升。按照目前的市場施工面積，后期市場供銷兩旺的市場局面將會依然保持。合肥自2009年一2010年的住宅供應量保持穩(wěn)定，但2011年為房產調控年，開發(fā)商推盤緩慢，供應量呈現(xiàn)明顯下跌；2012年隨著市場回暖，供應量有所回升，2013年供應量和成交量均表現(xiàn)了較大幅度的增長，成交價格也是在2013年突破7000元/平米大關，且保持較為三、商品房銷售關，且保持較為三、商品房銷售3.1合肥2013年特征一來自底合肥樓市近6加上2013年的隨樓市在2013暖，開發(fā)商信心漸增大，市場供強大的市場供應爭壓力。特征二來自年的巨大銷售量改逐漸釋放，強穩(wěn)定的水平。情況樓市特征供應量。2012年萬套的存量，再新增供應量，伴年初的逐漸回滿滿，推盤量逐應進一步增加。量帶來激烈的競于購房端。2013，市場剛需、首大的購房力量帶動了市場成交層面的爆發(fā)一改常態(tài)，淡季不淡，旺季很旺的市場表現(xiàn)給與市場更好的剛需釋放的動力，日光盤屢見不鮮。2014年雖然改善性和投資性需求仍將持續(xù)存在，但前期積蓄的已經消化的差不多了，后續(xù)需求堪憂。特征三來自于營銷方式。2013年合肥樓市上演了營銷全武行，各家樓盤紛紛拿出了十八般兵器.花光心思的抓人眼球。從一開始的項目調性開始追求。傳統(tǒng)的營銷方式在繼續(xù)，新的營銷方式在興起。2013年微博、微信等之類的營銷手段層出不窮，預計2014年電子商務將成為新的追逐方式。特征四來自于競爭。2013年已經是競爭激烈的一年，各大區(qū)域競爭逐步炙熱化。隨著2013年的大宗土地出讓，合肥項目的競爭格局已逐漸外擴，包含早期較為冷淡的區(qū)域，各大開發(fā)商已經積極進入。品牌開發(fā)企業(yè)之間，老項目新項目之間，投資性產品之間的競爭定然愈演愈烈。2013年合肥市網上商品房銷售情

銷售里（套）銷售面積（萬平米）銷售金額（億元）銷售均價（元/平米）住宅2013年103414103574171632012年753057434916605增長率37%39%51%8%商業(yè)2013年89337592123552012699537112767年6增長率28%42%30%-3%辦公2013年9104927580872012年689083617347增長率32%11%23%10%小結：2013年全市商品房成交漲幅

明顯，住宅、商業(yè)、辦公都保持

了較大比例的增長。在樓市政策

較為動蕩的情況下，2013年初樓

市整體表現(xiàn)了淡季不淡，旺季很旺的市場現(xiàn)象，日光盤、開盤瘋搶等現(xiàn)象頻頻皆是。開發(fā)商不斷的擴大布局范圍，增加推盤節(jié)奏，搶奪市場客群。3.2住宅市場可售量截止到2013年12月底，合肥市共有可售住宅類商品房38210套，可售面積413.16萬m2,同比去年同期可售套數(shù)下降24.54%,可售面積下降21.3%,去化周期為5個月。包濱高經廬蜀新瑤政匯河湖新開陽山上L站海務總

區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)可套38425232335448147922數(shù)21799350749016379675(0套)可售53553942604012733541面.4.8.5.6.5.0.7.1.13.積87424962416(萬m2)所占126%6%8%12225%209%10比%%%%0%例（單位：套、萬平方）小結：與2012年年底各區(qū)結轉可售量相比，多個區(qū)域可售量下降，其中濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和政務區(qū)等區(qū)域庫存量出現(xiàn)大比例的下滑，蜀山區(qū)下滑比例高達57%o2013年的火爆市場極度程度的減少了市場庫存。但伴隨2013年同樣火爆的土地市場，2014年多個新樓盤也將收入是，房源將會持續(xù)增加。今年一改常態(tài)，瑤海區(qū)替代蜀山區(qū)成為合肥存量房的聚集地。住宅市場供應量2013年全年合肥市新增供應住宅類商品房90482套，供應面積918萬平方，與2012年全年相比，新增供應套數(shù)上漲了17.3%,新增供應量上漲了21.9%o2009年 2010年 2011年 2012年 2013年■供應面積（萬方） 供應套數(shù)（單位：套、萬平方）住宅市場供應量與國家宏觀

政策整體形勢有著密切聯(lián)系，經

歷2011年房地產政策調控年之

后，2012年供應量出現(xiàn)回暖，2013

年供應量則伴隨市場的回暖出現(xiàn)

井噴。預計2014年房地產市場化

的前提下，供應量將會維持市場目前較熱的局面。160001200080001600012000800040000L/lTniTffll1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?供應套數(shù) 一供應面積（萬方）小結：從全年供應趨勢來看，2013年除2月份以外，市場整體供應較為均衡，并且在13年底10-12月份出現(xiàn)供應高峰。2013年全年市場淡季不淡，旺季很旺的市場現(xiàn)象致使開發(fā)商對于市場剛需、首改釋放的現(xiàn)象極具信心，推盤節(jié)奏加快，推盤量也相對不斷提升，因此整體市場相對供應量較為均衡，進入年底，伴隨個別項目的大體量集中入市，帶動了整體供應量的巨大提升。同時，在新增供應的刺激下，剛需等客戶不斷釋放，成交量也出現(xiàn)大幅上漲。住宅市場成交量3.2.3.1 2013年全年合肥市共銷售了住宅類商品房103414套，銷售面積1035萬行，銷售金額達741億元，全市累計成交均價為7163元/疔。全市的成交套數(shù)同比2012年上漲37%,成交面積上漲39%,銷售金額上漲51%,銷售均價上漲8%o從以上數(shù)據可以看出，合肥房產市場在2013年的成交表現(xiàn)為：成交套數(shù)和面積同比大幅上漲，銷售均價上漲，市場總體量價齊升。2013年合肥市住宅類商品房銷售

及同比銷售情況一覽表套數(shù)（套）面積（萬m2）金額（億元）均價（元/m2）2012年7530574349166052013年10341410357417163同比變化情況37%39%51%8%小結：房地產市場經過國五條、錢荒、三中全會等沖擊，2013年合肥樓市整體呈現(xiàn)量價齊升的局面。從3月份開始各房企謹慎推盤，試探市場。隨著剛需逐漸釋放，各大樓盤全面鋪開搶占市場份額，加速去化，經歷金三銀四、金九銀十等黃金期之外，傳統(tǒng)的淡季市場不淡，且臨近年底，各大開發(fā)商做最后的沖擊，搶占市場，增加推盤量，且2013年土地市場火爆，預計2014年市場仍會延續(xù)2013年的市場狀況。3.2.3.2 2013年初合肥樓市表現(xiàn)較為平淡，但進入金三銀

四之后，成交增長較為明顯，傳

統(tǒng)淡季市場成交不淡，月度成交

量維持較為平衡的狀況，金九銀十成交量沒有出現(xiàn)猛增的現(xiàn)象，與其他月度保持相近的市場局面，進入年底，市場成交再度迎來井噴的狀況，成交大幅度提升。各大房企緊抓年底時間段，搶占2013年合肥月度住宅成交量1400012000100008000600014000120001000080006000400020000 二 yB--120IIIIIII一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月

成交套數(shù) 成交面積2013年，合肥市商品住宅月均去化86萬疔，同比上漲了39%,市場月度成交較月份及年底伴隨增長而出現(xiàn)成交成交逐步回暖。為均衡，僅在3開發(fā)商推盤量的量的上升，市場7評米以下 7評米以下 70-90 90-110 110-125 125-144 144-180 180以上 別里3.2.3.3合肥2013年住宅成交套數(shù)大比例增長，主要由于需及首改客群的釋放。剛需及首改客群的釋放。4000035000300002500020000150001000050000■成交套數(shù) 一占比上圖可以看出70-90平方和90-110平方的兩個面積段成交占到總成交套數(shù)的63%,表明2013年合肥房地產市場以首置和首改性消費群體為主。經過近兩年的市場調控及發(fā)展，有住房需求群體占據購房主體，合肥市場平穩(wěn)健康發(fā)展。70平方以下的小戶型產品供應激增，大戶型房源量減少，成交量下降。在房地產逐步市場化的前提下，市場還會延續(xù)剛需為主的基調，針對客戶設計的新房源，更能滿足市場需求。3.2.4住宅分區(qū)供應和成交量瑤海區(qū)、濱湖區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)四個城區(qū)可售量較大，整體相比去年已經有很大比例的下降，伴隨市場的逐步回暖以及2014年市場的延續(xù)性，除瑤海區(qū)外，其他城區(qū)的去化壓力逐步減2013年合肥各區(qū)成交走勢合肥2013年商品住宅價格上漲至7163元/平米，各區(qū)價格相繼上漲。相比2012年，2013年合肥包河區(qū)、濱湖區(qū)、高新區(qū)、政務區(qū)、經開區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)等多區(qū)全年均價超過6800元/平米，其中政務區(qū)價格最高，達到8665元/平米；僅有新站區(qū)均價低于6000元/平米，瑤海區(qū)為6235元/平米；從分區(qū)域成交均價來看，濱湖區(qū)、政務區(qū)、蜀山區(qū)高均價皆是因為區(qū)域自身價值較高和區(qū)域內高端項目拉升整體價格。3.2.5后市預判1、政策：熱點城市行政性政策仍將強化，二、三線城市預計將適當放寬從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調，城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能O2、投資：新開工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高2014年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調控政策預期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且今年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預計2014年房地產投資增速將在25%左右。3、市場：一二線城市成交總體看好，房價上漲格局未變從2從2013年增幅對比來看，高于一線，明年維持，其中昆明長沙等處于房地的城市更將順勢長階段。三線城臨去庫存壓力，投資過熱、房價城市未來1-2年性盤整狀態(tài)。4、成交：受擴張的雙重利好一二線城市成交二線城市即明顯這一特征將繼續(xù)、長春、合肥、產市場成長期內進入各自的高增市：部分城市面部分近兩年市場快速上漲的三線內都將進入階段政策寬松和供應,明年成交量的走勢將會保持2013年的增長狀況，房價穩(wěn)步上漲的格局將不會改變。5、安徽市場：通過近期對各大房企的訪談，14年市場競爭加劇。14年預計恒大、綠地、海亮、安徽高速、華南城、世紀金源目標銷售額為100億元，銷售任務為80億元以上為碧桂園、萬達、文一，銷售任務為40億元以上有萬科、中海、保利、華潤、國購、金大地等。3.2.6合肥2013年成交套數(shù)TOP10樓盤2013年，品牌房地產企業(yè)積極調整產品結構，契合市場主流需求，依托品牌效應，實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，成交結構以剛需住宅戶型為主，品牌開發(fā)商在TOP10份額進一步擴大：全國性品牌開發(fā)商占有8席，區(qū)域性龍頭企業(yè)占有2席。

區(qū)文旅城462政務區(qū)華潤中心148322.8321.313政務區(qū)保禾IJ香檳花園194320.8418.824瑤海區(qū)文一云7可灣341330.3516.075廬陽區(qū)華潤橡樹灣194421.4615.696經濟融科214221.015.6

區(qū)城757濱湖區(qū)萬科藍山158715.4614.728經濟區(qū)綠地濱湖國際花都226422.2114.339高新區(qū)海亮九璽244623.0914.2210濱湖區(qū)保禾IJ拉菲公館172118.0513.69按照面積排名1-10位

排名區(qū)屬項目名稱套數(shù)銷售面積（萬平米）總價（萬元）1濱湖區(qū)萬達文旅城396440.1429.162瑤海區(qū)文一云7可灣341330.3516.073高新區(qū)海亮九璽244623.0914.224政務華潤148322.821.3

區(qū)中心305經濟區(qū)綠地濱湖國際花都226422.2114.336廬陽區(qū)華潤橡樹灣194421.4615.697經濟區(qū)融科城214221.0715.653政務區(qū)保利香檳花園194320.8418.829濱湖高速191819.713.5區(qū)時代城1910濱湖區(qū)保禾IJ拉菲公館172118.0513.693.2.6合肥競品項目銷售狀況樓盤項目總計銷售情況統(tǒng)計其中13年銷售情況名稱區(qū)域總體量(面積(萬均價(元Ar新推(萬套數(shù)面積(萬同比金額(萬均價(元同比

萬平米)平米)/平米)平米)平米)元)/平米)御225一236-3湖經573.6.5626.701.91.5觀濟93135446513%23%邸建度業(yè)104-42815時經644.4.7110.442.37.6光濟85190002338%63%原著

保利1271918691311拉濱7277550.9.1.0.669.7-4-+-非湖82288985%435%公1館淮礦1141211268012東濱1167169.1.2.59.80.9方湖5830704295%06%藍0海觀西20557.1135875577.26瀾南.343324.3.9941118

華庭59203%5%113111244878.潤經40.771.72.16.997287園開6721430%455%2新1254096125.地政169.010.37.8.400753中務031007999%82%心華332012297215.潤政70.391.14.8.7309323凱務3851830%6032%旋3

門綠城16125667210經789.79玫52.3.25.882.0濟721375瑰1847%00%園置1611733899.地政879.9042.4.701.0460務2186289987%7%場萬2210730961011科蜀9.9.34.3190.86851.2金山35201158%800%域

華府琥珀包11710.23.-22267-2新河14,538008390.8038.4天367%83%地琥1珀政18718.0119181735.五務36.254510.1.7200731環(huán)971%4%城天包749.765.45.104576-0下河8170687948.6186.1

錦45%63%城綠城20-225201.經5.2.21.玫851.7497454濟0817623瑰02%26%園另1置1地163616_4政1.0.10.74柏847.538.2務400064686悅88%76%府中蜀5.101.31.-61711157海山4127068561.8442.8

原山91%751%海亮郡廬陽84.7396181.77662.15543.6%203909472_44.66%中海湖S高新97.24107517.314737.57271.8%731639664_8.02%力公華邦IcC政務112.3799517.241191.78157.4%186951051421.15%

新城國際政務2012.44847.771082.34.2%27056116395.75%8332安糧東10101-3381123怡廬0.3?16.01257.3816.5金陽00442008%173%融廣場新政4.126.125340133917地務530943598.27168.9

中心794%702%置133_139_4地政8.924.9050.613.17.3廠務96773422478%41%場五16_0環(huán)政1.850.1.928587.0.1國務7056000717866%6%際1211-5111426蜀0.20.IFC15,1047.5106.1山00582811%759%3.3、商業(yè)、辦公市場

3.3.1商辦可售量截止到2013年12月31日，合肥市共有可售商業(yè)類商品房19541套，可售面積230.75萬m2,可售辦公類商品房13526套，可售面積140.66萬疔。3.3.2商辦供應量商業(yè)類套數(shù)（套）面積（萬m2）20126719135.712013年21319177.95

同比變化217.31.1情況29%2%總辦公類套數(shù)（套）面積（萬m2）結：20129747111.78月巴20131570165.商辦市場2222013年供同比應量均大變化61.147.8幅提升情況0%1%主要原因是2012年商辦市場供應量相對較低，加之2013年部分商辦項目大體量的入市帶動整體供應的提升。3.3.3商辦銷售量商業(yè)類套數(shù)面積金額均價(元/m2)C元億)()套(m2萬)2012年699655.8271.26127672013年893374.7792.381235同比變化279.6%337.9%294.6%-3.23%

合肥近幾年商業(yè)供求狀況套數(shù)面積金額均價辦公(套（萬（億(元/類)m2)元）m2)201282.660.76890857347201392.274.59104178087同比32.111.522.710.0變化3%4%6%7%

9000300070006000500040002C09年 2010年 2011年 2012年 2013年一供應量（萬方）■梢售量（萬方） 一銷售均價《元/平米》3.3.4商辦銷售排行情況2013年合肥商業(yè)市場銷售面積TOP10排名銷售面積萬項目名稱區(qū)屬均價（元/平米總價C萬元）平米）18.93京商商貿城新站區(qū)47004194823.34：明發(fā)商業(yè)廣場廬陽區(qū)107073577932.97金色名郡蜀山區(qū)89472659842.47元一柏莊包河區(qū)554413718

52.3g美生?濱包河區(qū)429910289江花月6242萬達文旅城濱湖區(qū)188164216171*99九瓏灣包河區(qū)5350106258189琥珀五環(huán)城政務區(qū)6420126929197藍鼎湖假濱B濱湖1992835796

區(qū)101.76金色梧桐瑤海區(qū)17586310252013年合肥商業(yè)市場銷售金額TOP10排名銷售金額萬元）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米銷售面積萬平米）

144888樂富公寓瑤海區(qū)374221.20242161萬達文旅城濱湖區(qū)188612.24341948京商商貿城新站區(qū)47008.93435796藍鼎濱湖假日濱湖區(qū)199821.79535779明發(fā)商業(yè)廣場廬陽107073.34

區(qū)634528合肥汽酉己城瑤海區(qū)277381.25731025金色梧桐瑤海區(qū)175861.76826598金色名郡蜀ill區(qū)89472.97919495藍鼎星河府包河區(qū)157101.2410194華潤橡廬17571?1

70樹灣陽區(qū)712013年合肥辦公市場銷售面積TOP10排名銷售面積（萬平米）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米總價萬元）15.39濱湖時代廣場濱湖區(qū)63523422524.34置地廣政9022391

場務區(qū)7434.18百樂門名品廣場經開區(qū)60122509943.51印象西湖蜀山區(qū)78202744053.43東怡金融廣場廬陽區(qū)1116T3838163.18華林家園蜀ill區(qū)656420870

73.17新華金蜀ill區(qū)987831267融廣場83.04中業(yè)翔中商心包河區(qū)58151766992.98新地心中政務區(qū)1360840717102.87蔚藍商務港政務區(qū)11159321622013年合肥辦公市場銷售金額TOP10

排名銷售金額（萬元）項目名稱區(qū)屬均價（元/平米銷售面積（萬平米）140717,新地中心政務區(qū)136802.98239174置地廣場政務區(qū)90224.34

338381東怡金融廣場廬陽區(qū)1116T3.43434226濱湖時代廣場濱湖區(qū)63525.39532162蔚藍商務港政務區(qū)111952.87631261新華金融廣場蜀ill區(qū)98783.1T727440印象西湖花園蜀山78203.51

區(qū)政2705新城國11632.38務6際92區(qū)蜀267013461.99之心城ill608區(qū)百樂門經125094.1名品廣開6012098場區(qū)總結：商業(yè)：隨著合肥市經濟的飛速發(fā)展，城市化步伐的不斷加快，經歷近幾年商業(yè)的發(fā)展，合肥商業(yè)格局及體系已經逐漸完善，商業(yè)

地產慢慢成熟。在城市綜合體形式不斷涌出的情況下。新型的商業(yè)模式更能吸引客戶的青睞。在大型商業(yè)綜合體如萬達廣場、之心城等不斷落戶的同時，新的專業(yè)市場、旅游商業(yè)地產等也不斷的以低價格新方式沖擊市場，商業(yè)呈現(xiàn)多元化的市場局面。辦公：合肥目前辦公市場發(fā)展迅速，競爭也逐漸激烈。傳統(tǒng)的商務辦公區(qū)商務氛圍濃厚，商圈成熟，但交通不便利，老的辦公產品配套缺失；新型商務區(qū)商業(yè)氛圍逐步興起，項目產品配套逐步爭態(tài)勢逐漸激烈。從市場層面來說，占據絕佳資源的高端寫字樓和小面積低價格的寫字樓在市場上占據去化較好的兩個層面。領先，交通便利新老商務區(qū)競領先，交通便利新老商務區(qū)競2013年合肥房企銷售金額TOP10排名銷售金額（萬元）項目名稱銷售套數(shù)銷售面積（萬平米）金額份額1749800世紀金源16103152.5616.66%25