房企一樓贈(zèng)送花園所涉法律問(wèn)題分析

建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。根據(jù)該規(guī)定，住宅小區(qū)的綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)的，其他應(yīng)屬《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》在制定過(guò)程中，對(duì)如何規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)綠地的歸屬，存在這不同的意見(jiàn)。有的認(rèn)為，綠地是土地的一種使用功能，其實(shí)質(zhì)就是土地，城市土地屬于國(guó)家所有，業(yè)主只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。有的一部分是對(duì)建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專用部分享有的專有、獨(dú)立的所有權(quán)；另一部分是對(duì)專有部分以外的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等共有部分以及建筑物的附屬設(shè)施享有的共有和共同管理的權(quán)利。民法典規(guī)定的本條綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。目前的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一樓房屋，特別是洋房、小高層基本上采取贈(zèng)送一樓花園的銷售方式，則一樓的銷售價(jià)格比標(biāo)準(zhǔn)層的價(jià)格要高很多。目前市場(chǎng)對(duì)于一樓花園贈(zèng)送的銷售模式產(chǎn)生了諸多問(wèn)題。一一樓花園與綠地率根據(jù)之前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，綠地率是居住街坊內(nèi)綠地面積之和與該居住街坊用地面積的比率(%),根據(jù)住宅建筑平均層數(shù)的類別不同，綠地率在28%-35%。而開(kāi)發(fā)商通過(guò)贈(zèng)與的方式“贈(zèng)送”一層花園，實(shí)際上屬于業(yè)主共有的“公共綠地”給了一層業(yè)主，如果不再計(jì)算屬于一樓業(yè)主庭院部門的綠地，則該小區(qū)綠地率必然達(dá)不到行政部門的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。則業(yè)主有權(quán)通過(guò)舉報(bào)或者訴訟等手段主張權(quán)利。通過(guò)檢索案例，一樓花園經(jīng)一樓業(yè)主改造的因?yàn)檫`反相關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定，要求拆除甚至城市管理部門強(qiáng)制拆除。案例檢索暫未查詢到業(yè)主以此為由主張損害賠償?shù)陌咐?。二花園共有的規(guī)定1、房地產(chǎn)企業(yè)擅自采用贈(zèng)送一樓花園的銷售方式，是對(duì)小區(qū)綠化率和公共空間的嚴(yán)重侵占。住宅小區(qū)內(nèi)的綠地原則上應(yīng)屬全體業(yè)主共有，全體業(yè)主皆享有使用權(quán)。故房地產(chǎn)企業(yè)未經(jīng)其他業(yè)主同意與首層業(yè)主單獨(dú)約定附贈(zèng)一樓花園的，將會(huì)損害其他業(yè)主的權(quán)利，在其他業(yè)主持有異議的情形下，實(shí)際上無(wú)法履行，其他業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)放花園，進(jìn)入花園娛樂(lè)，共同行使對(duì)小區(qū)花園及綠地的使用、管理等權(quán)利。2、按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)公共綠地屬全體業(yè)主共有，出賣人未經(jīng)業(yè)主同意擅自向首層業(yè)主贈(zèng)送一樓花園專有使用權(quán)的行為，其效力如何。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該行為侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，系損害社會(huì)公共利益之行為，應(yīng)屬無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：該行為系出賣人之無(wú)權(quán)處分行為，需經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)追認(rèn)方為有效，若不予追認(rèn)或拒絕追認(rèn)的，則該行為歸于無(wú)效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：該行為系出賣人之無(wú)權(quán)處分行為，合同有效，出賣人無(wú)法履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我們傾向于第三種意見(jiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”之規(guī)定，即在無(wú)權(quán)處分情形下，合同實(shí)為有效，真正效力未定的應(yīng)為處分行為的效力及物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)私贈(zèng)花園之行為，應(yīng)系無(wú)權(quán)處分，該約定有效，出賣人不能履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、出賣人將一樓花園贈(zèng)與首層業(yè)主的行為，應(yīng)屬有效，而出賣人能否實(shí)際履行該約定，使首層業(yè)主可自由行使其專有使用權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)其排他使用一樓花園的目的則需審查該約定是否已滿足條件。經(jīng)規(guī)劃確定可專屬使用或經(jīng)全體業(yè)主同意?；▓@使用權(quán)應(yīng)為首層業(yè)主單獨(dú)所有；花園使用權(quán)應(yīng)仍為全體業(yè)主共有，首層業(yè)主僅是根據(jù)全體業(yè)主之共同意思表示而享有第一種情形：經(jīng)規(guī)劃確定可專屬使用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定花園、綠地亦是可包括在“露臺(tái)等”之范圍內(nèi)。如經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的施工首層圖就明確表明了小區(qū)的首層房屋是否有專門附屬于該房屋的綠地，綠地面積有多大。其次，出賣人應(yīng)在商品房買賣合同將首層業(yè)主享有一樓花園單獨(dú)使用權(quán)之事實(shí)予以明確，并在附圖上劃定花園的面積及第二種情形：經(jīng)全體業(yè)主同意。在實(shí)踐中，花園部分經(jīng)規(guī)劃審批為“專屬于特定房屋”的情形較少，且花園部分亦很難取得產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主難以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書等公示其專用使用權(quán)之存在。故大部分小區(qū)花園或綠地是屬于全體業(yè)主所共有的。三花園專有的實(shí)現(xiàn)通過(guò)約定方式突破土地使用權(quán)共有的限制，賦予業(yè)主對(duì)公共區(qū)域內(nèi)部分空間的私屬權(quán)利，其中一項(xiàng)解決方案是通過(guò)合同約定實(shí)現(xiàn)的。具體商品房預(yù)售、銷售合同中的(一)一樓花園的使用條件受一樓花園空間上的局限，并非所有業(yè)主都能使用，因此有必要就哪些業(yè)主有權(quán)享有一樓花園以及享有的條件進(jìn)行約定，并對(duì)一樓花園的范圍進(jìn)行界定，避免爭(zhēng)議。1.若乙方購(gòu)買的房屋符合下列條件之一的，則該房屋甲方有權(quán)使用一樓花園：房屋是地塊建設(shè)的住宅的一樓房與此同時(shí)，乙方充分尊重購(gòu)買符合前述條件房屋的其他業(yè)主根據(jù)本合同約定對(duì)庭院所享有的獨(dú)占使用權(quán)，對(duì)其他業(yè)主享有和行使獨(dú)占使用權(quán)沒(méi)有任何異議。3.在滿足本條第1款及其他乙方承諾事項(xiàng)的前提下，則乙方就其所購(gòu)買的房屋所附屬的庭院(以下簡(jiǎn)稱“庭院”，具體范圍以經(jīng)政府批準(zhǔn)的施工圖為準(zhǔn)；若政存批液的施工圖對(duì)庭院未有所體現(xiàn)的，則以甲方作為施工依據(jù)的施工圖(二)對(duì)私家庭院的權(quán)利限制維護(hù)和合理使用作出承諾。1.庭院的土地所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有，乙方不享有2.庭院的間隔需按照甲方或小區(qū)物業(yè)管理公司要求統(tǒng)一進(jìn)行，未經(jīng)甲方或小區(qū)物業(yè)管理公司許可，乙方不得擅3.未經(jīng)甲方、小區(qū)物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)同意，乙方不得擅自改造庭院，不得擅自改變庭院的四至、樣貌4.乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)庭院進(jìn)行妥善管理，做好綠化養(yǎng)護(hù)、維護(hù)理使用庭院，不得對(duì)其他買受人的權(quán)6.庭院不屬于物業(yè)管理的公共區(qū)域，就庭院的使用、養(yǎng)護(hù)、維護(hù)等也不屬于物業(yè)管理范圍，前述各事項(xiàng)所需的費(fèi)用，由乙方自行承擔(dān)。乙方違反本條前款各項(xiàng)約定的，視為其對(duì)庭院獨(dú)占使用權(quán)的放棄，甲方或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定庭院區(qū)域的(三)其他業(yè)主對(duì)享有私家庭院業(yè)主權(quán)利的知悉和接受另一部分業(yè)主不享有的情況，為了避免糾紛和歧義，有必要就兩者之間的權(quán)利知悉和接受事宜進(jìn)行約定；穩(wěn)妥起見(jiàn)，就享有私家庭院業(yè)主之間互相知悉和接受事宜，進(jìn)行約定。約定示例如下：其他購(gòu)買符合本條第1款約定條件之一的房屋買受人，均就其購(gòu)買房屋附屬庭院享有獨(dú)占的使用權(quán)；乙方對(duì)其他買受人對(duì)各自房屋附屬的庭院所享有的獨(dú)占使用權(quán)利根據(jù)具體項(xiàng)目的具體情況，需要對(duì)各事項(xiàng)的具體約定進(jìn)四授權(quán)條款的效力爭(zhēng)議由于種種原因，在合同簽訂尤其是房屋交付后，業(yè)主會(huì)對(duì)一樓花園使用權(quán)之歸屬提出異議，并由此產(chǎn)生與出賣人、首層業(yè)主之間的種種糾紛屢見(jiàn)報(bào)端，進(jìn)而引發(fā)人們對(duì)出賣人制定的前述“授權(quán)條款”的效力爭(zhēng)議。質(zhì)疑該條款效力的主要理由是，該“授權(quán)條款”系出賣人為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在合同訂立時(shí)未與買受人協(xié)商的格式條款。根據(jù)規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)應(yīng)審查出賣人是否已經(jīng)以合理方式提請(qǐng)業(yè)主注意前述授權(quán)條款的存在并已明確理解其含義；其次，結(jié)合各住宅小區(qū)具體情況分析該條款是否存在明顯權(quán)利義務(wù)分配失衡之情況，如在極端情況下可能出現(xiàn)的因附贈(zèng)花園導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)可供業(yè)主公共活動(dòng)之綠地幾近于無(wú)或非常之少，此時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為對(duì)業(yè)主權(quán)利的嚴(yán)重剝奪及侵害，從而判定為無(wú)效條款。否則，應(yīng)認(rèn)定該條款屬于業(yè)主之真實(shí)意五未能履行“附贈(zèng)花園”約定時(shí)的法律責(zé)任出賣人與業(yè)主訂立合同后，應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)，在出