四川城市綜合體項(xiàng)目定位及營銷思路

xx明日城市項(xiàng)目定位及營銷思路立業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2011年2月謹(jǐn)呈：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)公司1思考邏輯：核心問題界定解題策略目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的沖突解決問題的方法與措施解題思路解決問題的幾種方案與各方案可行性分析項(xiàng)目屬性界定核心問題界定企業(yè)目標(biāo)解讀產(chǎn)品建議營銷策略項(xiàng)目整體定位幾種可能的解題方案各解題方案可行性分析項(xiàng)目SWOT分析案例借鑒2項(xiàng)目屬性界定3【項(xiàng)目屬性界定】︳區(qū)位解放碑商圈觀音橋商圈江北嘴CBD黃花園大橋朝天門大橋本案5分鐘車程5分鐘車程千廝門大橋項(xiàng)目位于江北區(qū)五里店板塊，處于江北嘴CBD、解放碑CBD、觀音橋商圈之間位置，地段優(yōu)勢十分明顯項(xiàng)目與觀音橋商圈和解放碑商圈距離基本相同，5分鐘左右車程江北五里店板塊直轄市中央商務(wù)區(qū)一級輻射圈項(xiàng)目位處江北五里店板塊，緊鄰新開發(fā)CBD江北嘴商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景極好4區(qū)域未來交通規(guī)劃較為完善，東水門大橋和千廝門大橋的建設(shè)及兩條過江隧道的打造將極大程度上改善區(qū)域與渝中區(qū)和南岸區(qū)的通達(dá)程度，輕軌6號線和9號線的貫通，也將有利于區(qū)域與主城其它片區(qū)的通達(dá)程度。項(xiàng)目周邊通達(dá)性強(qiáng)，配套比較齊全，隨著CBD的建成，未來交通將更為便捷?！卷?xiàng)目屬性界定】︳交通、配套蘇寧電器建新東路銀行銀行銀行佳音醫(yī)院渝魯大道本案五江路加油站幼兒園汽車美容餐飲街歐亞達(dá)家居國美電器五紅路五里店立交橋朝天門長江大橋5北：五里店立交及家居賣場西：城市快速干道與老舊居民小區(qū)南：一期純住宅小區(qū)東：居民小區(qū)，東南面為江北嘴中央商務(wù)區(qū)【項(xiàng)目屬性界定】︳項(xiàng)目四至項(xiàng)目緊鄰城市主干道與立交橋，毗鄰成熟的五里店商業(yè)中心，地段上具有中心化潛力。6寫字樓R8R540-70平米精裝公寓售罄，已封頂。R7R6已入住商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積200，000平米容積率6.3精裝公寓面積77，000平米慢調(diào)廣場商業(yè)39，000平米地面步行街14，000平米地下商業(yè)街25，000平米商務(wù)寫字樓31，000平米車位1300個【項(xiàng)目屬性界定】︳基本指標(biāo)及現(xiàn)狀項(xiàng)目為高容積率、中等規(guī)模項(xiàng)目，前期規(guī)劃確定，部分產(chǎn)品已入住或銷售，調(diào)整空間不大。7【項(xiàng)目屬性界定】︳公寓公寓部分雖為住宅屬性，但具有公建化外立面，形象具有一定的可塑性。8【項(xiàng)目屬性界定】︳公寓公寓產(chǎn)品以一房及兩房為主，多為可變戶型，內(nèi)部承重結(jié)構(gòu)少，產(chǎn)品功能可實(shí)現(xiàn)靈活轉(zhuǎn)換。戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳4311633%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6511834%767031%三室兩廳雙衛(wèi)10511834%1239049%合計(jì)352100%25048100%戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳3611825%424817%4311625%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6311825%743430%6711825%790632%合計(jì)470100%24576100%9【項(xiàng)目屬性界定】︳小結(jié)直轄市CBD商務(wù)區(qū)、板塊中心區(qū)；高容積率、中等規(guī)模項(xiàng)目，前期規(guī)劃已定型，調(diào)整空間不大；公寓產(chǎn)品具有商務(wù)與居住雙重特征，具有一定的可塑性。10【項(xiàng)目目標(biāo)解讀】速度：降低政策風(fēng)險，短期快速出貨利潤：抓住CBD發(fā)展機(jī)會，追求適度溢價品牌：完善城市功能，提升品牌影響力速度目標(biāo)＞利潤目標(biāo)＞品牌目標(biāo)11【核心問題界定】究竟賣給誰？自住客還是投資客？確定目標(biāo)客群后，公寓產(chǎn)品定位乃至項(xiàng)目整體定位是否需要調(diào)整？哪種調(diào)整方式最易實(shí)現(xiàn)快速出貨與溢價目的？12解題思路核心問題界定解題策略項(xiàng)目屬性界定核心問題界定企業(yè)目標(biāo)解讀目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的沖突解決問題的幾種方案與各方案可行性分析解決問題的方法與措施幾種可能的解題方案各解題方案可行性分析案例借鑒產(chǎn)品建議營銷策略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目SWOT分析13【解題的幾種可能方案】？純住宅公寓——繼續(xù)延續(xù)前期精裝住宅公寓，抓首置自住客；？服務(wù)式公寓——增加高端商務(wù)人群配套及服務(wù)，深化CBD房東概念，做高端投資產(chǎn)品；？商務(wù)公寓——針對CBD產(chǎn)品上下游關(guān)聯(lián)中小型企業(yè)辦公場所，住商兼用，功能靈活轉(zhuǎn)換，抓主流投資客；在住宅屬性無法調(diào)整的前提下，本項(xiàng)目公寓定位存在以下三種可能的調(diào)整方向：14方向1：純住宅公寓——繼續(xù)延續(xù)前期精裝住宅公寓，抓首置自住客15基本信息總建筑面積5.12萬平方米物業(yè)類型高層住宅占地面積1.44萬平方米總建筑面積5.12萬平方米容積率4.28【周邊個案分析：珠江太陽城捌零公館】16戶型名稱套內(nèi)面積(m2)面積占比套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例單配29-3633%311019%兩室兩廳58-6055%623361%三室兩廳71.9711%271120%2635421%數(shù)據(jù)逐來源尤：網(wǎng)境上房慕地產(chǎn)D3棟戶泄型配殿比及場開盤落銷售憑情況【周邊同個案逢分析朋：珠疾江太稠陽城宰捌零尚公館】珠江悠太陽柜城捌證零公怕館目修前在蓋售C3棟，租全部你為56繡-6復(fù)0緊湊漁兩房歉戶型歐，20豬10年11月開剖盤，挖推出29差0套，昂均價10員50俊0元/平米紙，目奸前剩絮余10既9套，3個半巨月累榴計(jì)銷漆售率蛋僅62電%。從已內(nèi)推產(chǎn)長品戶通型配時比與沙推廣愁方向絨分析洞，捌胸零公暫館將算目標(biāo)獅客戶樸鎖定協(xié)首置記自住羽客戶齒，但染銷售什速度貼不佳摔，自曾住客殺戶購邁買需綠求不胸強(qiáng)。17【周邊穴個案搖分析裙：中久冶xx早晨】開發(fā)商中冶置業(yè)xx城韶有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址xx江北嘴黃花園大橋旁容積率8.37占地面積13252.2㎡建筑面積155466.47㎡總戶數(shù)1158戶停車位7601#住宅4#超高著層公罷寓1#戶型配置套內(nèi)面積(㎡)所占百分比兩室一廳一廚一衛(wèi)帶入戶花園61.3233.33%兩室兩廳一廚一衛(wèi)64.1933.34%三室兩廳一廚雙衛(wèi)帶入戶花園103.5533.33%2#住宅3#住宅定位休語：遺同步CB敵D金裝啦才俊主生活殲樣本定位砍于CB坐D上班晴族居最所，精以看服重CB噸D前景龍的投悔資客判為目萄標(biāo)客尾群。鴿預(yù)計(jì)傳開盤湖均價90博00串-1義00星00元/平米蔑（清彎水）舌。18【銷售鼠觀點(diǎn)】我們拜樓盤章累計(jì)腳來訪燒的客摧戶中鴿，投資犯客占林的比縮慧例至附少有片一半，尤蠅其市戰(zhàn)外地把客戶聞大約草占總樹來訪嘩客戶偽的30咸%左右宗，自左住客趁戶比烏預(yù)想乒中要角少，葉畢竟捆緊鄰CB剖D，單漲價跟握總價脾都上虎去了壯，自悉住的深客戶憤很多刪還是圾覺得慰難以車承受斗；以前春我們紙賣A組團(tuán)姓這種源濱江策豪宅閱的時項(xiàng)候，仆自住尼客戶設(shè)是很仆多的恥，豪宅偉客群對價燈格沒配有那撇么敏村感?，F(xiàn)在庸我們斬的小帝戶型旋住宅滾產(chǎn)品份根本貫銷不襲動，頭因?yàn)槊ば抡灣鰜砗Y后投嬌資客具少了好，目閃前主吵要在溉銷售肺車庫哥和門疊面，商業(yè)傻產(chǎn)品可都賣搬得很片好?！榻崽栃莱前坪萘愎铕^銷限售代寧表訪結(jié)談五里哀店板紋塊的瞎二手盼房一鬧直賣癥得很販好，自住心客戶丙比較詞少，弱炒房遮客很睬多，都豎是看逢中了CB怕D的增結(jié)值能唯力，寸對自墳住的疾客戶無來說黨，價紛格是磚主要談考慮踢因素申，價必格上收去了悔買不住起，音說CB挪D也沒款用；現(xiàn)在還是房誠有很謠多投仁資客威在活船動的，嗎增值娘前景臨好的少產(chǎn)品隊(duì)還是眼要買鎮(zhèn)的，蓮只是證按揭辟沒法士做了降，主木要采探用商蘿業(yè)抵育押貸淹款的番方式新在購駐買，趟畢竟莫也沒伸用其燭他投物資渠秒道；五里穗店板溝塊就處是比津較缺乏默小公掩司辦湖公的眼場所，如被果辦昏公只嚴(yán)能在度居民仗區(qū)里貞面，魔租金藥也只臨有25元/平米炕左右遇，以伸后CB漆D建成恐以后重肯定銷會有陽很多霧小公蘭司在禁這里問辦公座?！謇锊吹甓锸址可ㄣ@傘洪）貫中介麥訪談銷售給人員賽訪談戰(zhàn)，由凳于CB藍(lán)D周邊得價格原上漲灶較快幣，目圈前自椒住客吧群主育要為隙改善儉性需闖求購缺買大沃面積擱產(chǎn)品強(qiáng)，而膽小戶啦型客卻群以煩投資撐客居步多，篇新政端影響時明顯球。我們你的來龜訪客刷戶中投資嫂客跟辛自住蹦客戶兼大概滴各占蔬一半，自處住的挪客戶啞也有環(huán)很多笑是自未住投劈燕資雙貓重目校的，筐新政喘后來懼訪明晶顯減耗少了謀很多注?！幸眡x早晨灘銷售苗代表錦訪談19小結(jié)下：所在巴板塊睛主力迫客戶翻為兩章類，域一是拍改善秩性居黎住自腿住客貨戶，芹需求君物業(yè)活為珠僵江太微陽城族濱江策大戶出型；喂二是演投資依性客悠戶，盜看中CB友D發(fā)展宿前景盞，主奪要需貢求為建小戶拘型公吊寓產(chǎn)換品；浙首置每自住焦客戶睬量較擾少；項(xiàng)目斧所在喝板塊媽小戶紐奉型自妨住客中戶價南格承揭受力滴較弱寶，小堂戶型送產(chǎn)品逐去化色速度緣瑞慢，得自住合客戶澆對CB庸D資源己認(rèn)可界度不腫高，滿難以許實(shí)現(xiàn)記價格舅提升供?！鍓K耽內(nèi)首昨置自挎住客投戶少菠，價嘴格承揀受力卸低，自住圖需求蝕的住腹宅公肌寓價社格實(shí)礙現(xiàn)能依力差膨，去攝化慢壺，與先項(xiàng)目辜快銷償目標(biāo)勾相違態(tài)背20板塊腿內(nèi)小遺戶型艙產(chǎn)品偏自住石客戶威少，皂購買金力弱東，必濕須考都慮鎖大定投舌資客挑。21方向2：服優(yōu)務(wù)式愉公寓——增加集高端浙商務(wù)何人群怕配套恩及服柜務(wù)，茂深化CB垂D房東詢概念矮，做加高端侄投資足產(chǎn)品鈔；22高端吵服務(wù)施公寓兼的定窗義：“酒店胞式的彩服務(wù)克，公因寓式聲的管而理”灣；主要蔽服務(wù)甚群體疤為海比內(nèi)外鍋常駐欺機(jī)構(gòu)逝的中繩長期麥居住曲的商主務(wù)人義員；產(chǎn)權(quán)抬一般武為企票業(yè)所匙擁有蘭，只租悟不售賓，由聲國際堤知名句品牌衡的酒論店經(jīng)繡營公既司管課理。高端芹服務(wù)過公寓織的硬秋件及突軟件幼要求戶型晌面積行需求腦：高端寺服務(wù)脅式公酸寓注蜓重居棟住空朗間的障舒適咸度，剝故戶杏型面壞積一禿般為紛：面積50萍-8瞇0M稻2一房、80茫-1器20論M2兩房愉、12伙0M黑2以上色三房商務(wù)厘會所疾的配沸套；酒店普式大塌堂的獲配套洗；健身農(nóng)、休貴閑的望會所養(yǎng)配套夜；知名血酒店壩管理耍公司倚提供營的酒若店服替務(wù)【服務(wù)魄式公雞寓要傻求】23【服務(wù)準(zhǔn)式公堤寓要蟲求】24【x楊x服務(wù)堅(jiān)式公監(jiān)寓個志案——解放緒碑盛榜捷公別寓】酒店努名稱：xx盛捷秧解放饞碑服倒務(wù)公辭寓英文乖名稱：So否me萄rs妹et羨J態(tài)ie禍fa潛ng計(jì)be率i穗Ch芒on默gq超in貨g酒店病管理預(yù)公司秤：全捉球服手務(wù)式癥公寓啊運(yùn)營級商新配加坡遺雅詩教閣集疊團(tuán)旗泉下盛撕捷品恭牌進(jìn)婚駐中蠟國西掏南地率區(qū)的懇首家貌酒店欺式服友務(wù)公宴寓酒店蔬產(chǎn)權(quán)各：雅詩話閣酒針店集絕團(tuán)自素行持羨有25【x釣x服務(wù)西式公知寓個殘案——長江奏國際】25批F-奴42問F酒店共18層6F漆-2猴4F寫字挽樓共19層B1初F-歪5F酒店彼商業(yè)穴配套38開F-灘43賣F頂級柄定制膠豪宅嗚共6層6F路-2減0F精裝印公寓共15層宴會挖廳、亡游泳自健身劉會、澆大堂旺商業(yè)37務(wù)F長江貝會31縮慧F-番36翁F高級義定制裳豪宅虎共6層21食F公寓刻服務(wù)荒中心22立F-蹤蝶30盼F精裝買公寓共9層一線懸江景畢資源漂，全盲球頂柏級名骨師設(shè)握計(jì)，劈燕超豪處華管糠理團(tuán)詢隊(duì)，修打造樓出xx頂級冷江景攏豪宅絞公寓苦。長江必國際循總占施地18畝，殊建筑咸面積撓約15萬方僅，建煮筑主召體為命雙塔幫高層準(zhǔn)，建稠筑總技高度19遺2米，尖為南芳濱路臣地標(biāo)院性建死筑，聲集合恨濱江遙豪宅血、五冶星級合酒店踏、星逝級會桿所、5A甲級燭寫字援樓于怒一體顫的頂簡級建鑒筑綜騎合體雀。20廈09年6月價遙格14迅00如0元/平米鬧。2612米雙層擔(dān)挑高主公寓侍大堂馳，五灶星級火酒店很式奢級華城盡市客蔥廳；層高3.陶6米，雙理層中東空LO礙W-遙E玻璃俘；24小時喪酒店赴式整有體熱誤水系賞統(tǒng)，喉日立SE抱T-西FR魔EE變頻愿中央周空調(diào)匠系統(tǒng)紋；HI攜TA崗CH節(jié)I日立始精裝拔高速首電梯億，電攔梯間繡達(dá)3米寬秒；電子煌巡更調(diào)系統(tǒng)絮、多登功能套才是例可視絞對講案，一臺鍵式惡呼叫爽服務(wù)科；全球柔知名漢品牌絕裝修晶用材余；99平米藝一房骨兩廳幼雙衛(wèi)76平米香一房瓦兩廳菠雙衛(wèi)47平米曲一房冠一廳鼓單衛(wèi)19鞭2平米得兩房元兩廳貴三衛(wèi)超大堪戶型母、奢論侈空盜間，社頂級世配套組?！緓簡x服務(wù)映式公既寓個綁案——長江凝國際】27【x熟x服務(wù)炮式公普寓個掘案——長江弊國際】超大棚戶型錫、奢緊侈空餃間，爹頂級剪配套厚。28一線土江景苦，豪遙華裝拆修，紙物管波提供脫酒店嘆式服焰務(wù)?！緓席x服務(wù)餃?zhǔn)焦懺€引案——東原18童91筐】東原18善91位于伯南濱殊路喜遣來登約酒店屈旁，幕一線局江景亦?？偵痴嫉?萬多移平米皮，總躲建筑愉面積30萬平瘦米，踐裝修眨標(biāo)準(zhǔn)30擾00元/平米丹，酒蓄店式陷服務(wù)偏。20土10年3月27日開頓盤，恥推出45作6套，梳開盤償均價12城00杯0元/平米日，當(dāng)松日銷雙售率正僅45哨%。目前到均價17爬00肝0元/平米歸。2927騙—1角20平米譜多種紫戶型舌，主力晴戶型世為27支—6帽6平米息一房催。【x季x服務(wù)澡式公沖寓個辱案——東原18區(qū)91舍】30觀音拳橋核葉心商單圈、芒五星光級酒稀店、旺精裝寺全配報酒店疾式公樣寓、達(dá)商業(yè)垂商務(wù)艦多種缸產(chǎn)品赤組合【x愚x服務(wù)傲式公某寓個竟案——協(xié)信味中心】物業(yè)地址江北觀音橋核心商圈物業(yè)類型住宅,寫字樓,五星酒店、6A鉑金生態(tài)寫字樓、酒店式公寓、國際名品購物廣場樓層狀況裙樓和三棟塔樓組成:1、裙樓：國際精品時尚購物廣場，建筑面積約34329㎡;2、三棟塔樓：分別為五星精品酒店（錦江大酒店），建筑面積約26879㎡；酒店式行政公寓專區(qū)，建筑面積約24286㎡；涉外6A鉑鉑金生態(tài)寫字樓，建筑面積約41705㎡3、車庫及設(shè)備用房：建筑面積約25273㎡容積率11.60占地面積12670平方米建筑面積152474平方米物業(yè)公司第一太平戴維斯物業(yè)費(fèi)15.00元/平米·月價格19000項(xiàng)目20貍09年底黎售價潑為14走00太0元，傍初期殃靠承酬諾返永租銷毫售，懇取消懇返租款后去菜化速得度極泉慢。311、VA洲V變風(fēng)狀量中被央空翠調(diào)系魔統(tǒng)2、寫字奔樓6A系統(tǒng)，即燥：SA(安全獅智能暫化)、FA（消灑防智琴能化召）、BA（樓顏宇智油能化巡壽）、CA（通曾訊智犯能化溝）OA（辦棚公智系能化禽）及HA（酒少店式柿服務(wù)額系統(tǒng)債）3、羽“頂只級商務(wù)或中心”寫棕字樓卷配套4、全估程物毀業(yè)管辨理：第一妻太平桐戴維譜斯【x犁x服務(wù)鴿式公結(jié)寓個顏案——協(xié)信劫中心】高端廚配置葬，城勤市頂念級購寧物購保物中煮心星繳光68廣場膜，提童升項(xiàng)彈目價趴值評概價。32【x月x近期勾銷售燙服務(wù)肺式公撈寓現(xiàn)譜狀】項(xiàng)目名稱創(chuàng)匯首座協(xié)信中心東原1891長江國際面積區(qū)間30-75㎡35-53㎡38-40㎡47-90平米一房130-192平米兩房銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）裝修標(biāo)準(zhǔn)1500300030003000銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）物業(yè)服務(wù)星級酒店服務(wù)全套五星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)地理資源優(yōu)勢解放碑CBD核心觀音橋傳統(tǒng)商圈核心一線江景資源一線江景資源近期收銷售麥或在郵售的始服務(wù)纖式公乖寓多挨擁有科強(qiáng)勢擊地理圖資源炒，普渡遍引仁進(jìn)星件級酒丹店管暮理，勵銷售誰單價伙高，虹去化靈速度悠慢。支撐黎項(xiàng)目信實(shí)現(xiàn)蝦高單包價的第核心銜因素提：小面超積帶影來的撤相對奸低總噸價；一線牌江景礎(chǔ)、商檢圈核體心等宿強(qiáng)勢傻資源庸；頂級趴奢華住配置耗：全鳴球知垂名品新牌酒能店或陶物管泡、中賄心商戲業(yè)、姐高端恥會所布等配票套。33【C惜BD高端義服務(wù)路式公造寓機(jī)晨會】財(cái)信梨國際體量28萬㎡預(yù)計(jì)1-辨3年完自工臺灣丙越洋建筑納面積虜：47萬ｍ2光華柿集團(tuán)體量68鍛11求2平方別米20思10年底避動工國金航中心瀉（A地塊慈）體量69萬平禁米預(yù)計(jì)20藍(lán)15年完驅(qū)工CB水D核心撐區(qū)大似量寫樓字樓刻建成禮至使洞用需腎要3-杰5年后頁才開敬始輻棚射擴(kuò)稠展區(qū)歌功能推，目沙前CB闊D內(nèi)部纖高層召豪宅慘面世獅，將廢分掉冰部分載目標(biāo)嫌客群刻，現(xiàn)埋階段戴承接CB露D人群咽居住旨產(chǎn)品蓄，發(fā)塑展周腔期不宰足以或匹配濁。CBD核心區(qū)預(yù)計(jì)2018年建成CBD擴(kuò)展區(qū)本案江北保嘴CB腐D的實(shí)?，F(xiàn)路枝徑的扛規(guī)劃膝：未來3－5年，恢江北蓄嘴將汗集中屬建設(shè)30多萬氧平方珠米的劇大型睛商業(yè)愧設(shè)施愚。到20津12年，蔑江北留嘴將收有20層0萬平友方米虹、30棟高每層建鞭筑拔瞎地而形起，預(yù)金融孔核心日區(qū)初岔見端芹倪。第二享步到20仍15年，婚將有60諷0萬平限方米財(cái)建筑搬竣工澡投用嗎，基色本建效成江浩北嘴層金融縱核心耍區(qū)；怕到20積18年，填一個港功能骨完善俊、配缸套齊禮全的橡長江贈上游推金融蓋核心獲區(qū)將福全面花建成中海碰九龍本倉寰勺宇天貪下頂級漲江景揭平層圖豪宅撤，套顆內(nèi)70弦—2因00平米4-調(diào)5月開責(zé)盤，直預(yù)計(jì)享套內(nèi)30告00爹0元/平米34小結(jié)蜻：服務(wù)艘式公粒寓對呢產(chǎn)品棒面積授、配棟套、渾資源堡、經(jīng)勤營管盞理要鏈求極故高，遮多為錦自持鵝，與顆本項(xiàng)菠目自脾身屬傅性及槐企業(yè)鋼目標(biāo)孩不符捷；近期憐銷售辦或在吧售的座服務(wù)罷式公想寓多哈擁有腦強(qiáng)勢慨地理嘴資源碎，普我遍引梯進(jìn)星股級酒纖店管邊理，傾銷售快單價葡高，酸去化裹速度積慢。CB牌D商務(wù)咱較為芝成熟升需要3-決5年，淋其后項(xiàng)才逐嘴步輻壘射擴(kuò)蓬展區(qū)奶，目捧前CB即D內(nèi)部鍛高層產(chǎn)豪宅遭面世淡將分忠掉部犬分目泛標(biāo)客淹群，蝕現(xiàn)階日段承槽接CB赤D高端江租住皇產(chǎn)品裝，發(fā)蛇展周汪期不弄足以顫匹配叫?！?wù)炸式公亂寓與辭項(xiàng)目曠自身粘資源倘匹配依度低廉、承樓接CB突D高端陸租住蠟需求數(shù)可能痛超前35方向3：商夫務(wù)公稅寓——針對CB珠D產(chǎn)品栗上下臂游關(guān)趴聯(lián)中領(lǐng)小型冤企業(yè)讓辦公沿場所圖，住限商兼捕用，賠功能謀靈活封轉(zhuǎn)換嫩，抓雁主流怠投資碼客；36xxCHONGQING環(huán)渤海長三角珠三角西三角中國斯的經(jīng)直濟(jì)幾略何中樸心：到溝中國沿海層的環(huán)曾渤海架、長素三角閃、珠綱三角下經(jīng)濟(jì)絡(luò)圈飛行孩距離簽均約彈兩個伍小時棒。幅員氣面積8.華24萬判平方淡公里撒，下喊轄40個行閱政區(qū)注縣（坐自治象縣）站，有19個區(qū)癢連接晚中國泉中西蒙部的啄戰(zhàn)略沿樞紐桑！總?cè)藢毧?2轉(zhuǎn)00萬長江亞上游煉的經(jīng)寶濟(jì)中猶心大西柿部的即交通即轉(zhuǎn)運(yùn)列樞紐工業(yè)配基礎(chǔ)慨雄厚中央匹直轄盡市西部拳新特縫區(qū)【機(jī)會天挖掘萄：城斃市商很務(wù)發(fā)難展趨瓶勢】xx經(jīng)濟(jì)艱快速妙發(fā)展投，辦跨公市打場發(fā)鑒展向尖好，李商務(wù)揭產(chǎn)品團(tuán)需求壩快速窗增長營。20尋00年-2板00停8年xx市主帥城區(qū)就辦公撈用房崇交易露面積抗情況膜（建動筑面蘇積，卻單位讀：萬逐㎡）37【機(jī)會陪挖掘籮：城印市商前務(wù)發(fā)圈展趨輛勢】江北訪區(qū)辦畝公物吸業(yè)發(fā)冤展迅雹速，儀伴隨嚴(yán)解放亂碑的窮外擴(kuò)雅困局沸與交室通硬球傷，芬以及寧江北勺嘴CB距D的快量速發(fā)備展，嶼江北握區(qū)將砍逐步頭成為捉主城真商務(wù)軋核心載區(qū)。近期節(jié)及后船期入跳市寫傾字樓蒙產(chǎn)品口區(qū)域闖分布區(qū)域項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)2年內(nèi)

入市量（萬㎡）發(fā)售時間北部新區(qū)疊彩中心2.02011年北部新區(qū)兩江星界7.52011年北部新區(qū)漢國中心5.82010上半年北部新區(qū)土星商務(wù)中心4.02010上半年北部新區(qū)兩江山頂總部基地5.02011年江北區(qū)富力海洋國際2.92010上半年江北區(qū)協(xié)信中心3.02010上半年江北區(qū)金融街xx金融中心5.02011年南岸區(qū)長江國際6.02009年底南岸區(qū)上海城2.02010上半年南岸區(qū)喜來登6.02009年底渝中區(qū)浪高國際大廈6.02010上半年渝中區(qū)重賓保利國際廣場5.02010上半年渝中區(qū)xx萬豪國際金融中心4.02011年渝中區(qū)xx環(huán)球金融中心6.02011上半年渝中區(qū)新華國際4.02009年底渝中區(qū)聯(lián)合國際5.02011年渝中區(qū)日月光廣場6.02011年渝中區(qū)嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心7.02011年已入媽駐辦斷公用攀房體都量分她布38【機(jī)會玻挖掘揀：城憑市商丈務(wù)發(fā)悲展趨難勢】觀音數(shù)橋商鑄圈5分鐘鋤車程五里任店次倒中心觀音告橋辦蜻公物脊業(yè)供必給不罪足，鋪需求賊明顯控外溢佳，五塔里店隨作為研區(qū)域膏成熟耐的副動中心圖，交牽通便紙捷，編且緊渠鄰CB繞D，中幻玉心聚融合力刪強(qiáng)，晶具有抓承接路三北機(jī)區(qū)域就外溢命需求舟的能隙力。觀音憐橋嘉型年華攜大廈道出租糞率長患期保爸持在95車%以上廈，20驗(yàn)10年租粱金為70元/平米湯，20嶺11年預(yù)僅期為10披0元/平米慕，目冷前無往空置撒。北部墓新區(qū)肢財(cái)富感中心橫寫字雖樓70稈-1巡壽00平米糖戶型否租金掘漲至90元/平米兵，目坦前無幅空置則。39【機(jī)會拉挖掘誰：城竊市商蛋務(wù)發(fā)敢展趨請勢】作為暴最能染體現(xiàn)xx國際萍化形例象的薯區(qū)域季，江維北嘴斃將成艷為xx乃至鍵整個殺西部譽(yù)未來瓶商務(wù)敬核心押。陸家碰嘴19萌90年中累央規(guī)群劃的鍬金融覽貿(mào)易賭中心黨；引進(jìn)威中外枯資金瞧融機(jī)環(huán)構(gòu)14脅3家；跨國陡公司默、國政內(nèi)大鍬集團(tuán)叔總部聽聚集繭地；越江雅地鐵斜線、情越江駱車行手隧道焰，南懸浦、雄楊浦潮兩座濱大橋弄；緊臨羽浦東鴨國際接機(jī)場憐和建討設(shè)中帶的外慣高橋匠深水世港。江北星嘴20露03年規(guī)陸劃西部叛金融帽中心，目寒前已隊(duì)有xx銀行諒、工摸商銀蔬行xx分行疤、農(nóng)騰業(yè)銀絲式行xx分行外、西匆部物奧流中略心么等金螞融機(jī)宇構(gòu)獨(dú)蹈立拿支地修貼建大協(xié)廈；規(guī)劃仁中的掩集團(tuán)西部睜總部西基地；20紹20年，舅江北量嘴將鍋聚集xx帶8成金暈融機(jī)偶構(gòu)，闖聚集30搞%的金宣融機(jī)顛構(gòu)存勺貸款脾余額譜，金灑融業(yè)收的增熔加值榆每年慰將達(dá)命到75誰0億元答左右塔。；朝天過門大罷橋、便黃花腰園大盞橋、授千廝童門大賄橋、6號和9號跨精江輕漂軌線催；緊臨xx江北沾國際饒機(jī)場林、寸舌灘保巨稅港譜、龍稿頭寺xx火車聞北站胸。40金融效街控鋒股珠江仗太陽喇城二內(nèi)期珠江糞項(xiàng)目公寓我商務(wù)珠江簽項(xiàng)目公寓糧酒店中冶xx早晨歐鵬傾項(xiàng)目金融抄街商務(wù)本案珠江兵太陽騰城南方招上格今林已有嶺項(xiàng)目潛在藝項(xiàng)目配套侮項(xiàng)目江北閘嘴置隱業(yè)項(xiàng)貸目項(xiàng)目修分布瀉色塊緣瑞示意陽光10猛0集資某房工業(yè)寄設(shè)計(jì)中心工業(yè)賓設(shè)計(jì)中心財(cái)政盯局江北求嘴CB吳D向西訴區(qū)域磨已儲悅備大辯量優(yōu)拘質(zhì)地皆產(chǎn)項(xiàng)航目待解開發(fā)41金融結(jié)街控構(gòu)股珠江修太陽朵二期珠江景項(xiàng)目公寓綱商務(wù)珠江徑項(xiàng)目公寓走酒店中冶xx早晨歐鵬茅項(xiàng)目金融痰街商務(wù)xx地產(chǎn)明日喜廣場珠江檔太陽誓城南方援上格示林陽光10胳0集資悉房工業(yè)狡設(shè)計(jì)中心工業(yè)配設(shè)計(jì)中心財(cái)政娛局有更永帶動玻力項(xiàng)墳?zāi)渴緮D意未來焦項(xiàng)目戶將以智規(guī)模脖中心撥配套尖品牌勾優(yōu)勢泄形成橫新的卡發(fā)展姻張力42金融刃街控喬股珠江層太陽密二期珠江沒項(xiàng)目公寓好商務(wù)珠江菠項(xiàng)目公寓慨酒店中冶xx早晨歐鵬牌項(xiàng)目xx地產(chǎn)明日徒廣場珠江附太陽分城南方聚上格死林陽光10搶0集資剩房工業(yè)放設(shè)計(jì)中心工業(yè)燃設(shè)計(jì)中心財(cái)政涉局江北鬼嘴傳菊統(tǒng)CB騰D時代江北紀(jì)嘴CB露D大城綢時代區(qū)域猛力量痰帶動姐必將啄讓五降里店駁及沿執(zhí)江片版區(qū)成轟為CB企D延伸盟帶城市塘延伸省發(fā)展誦方向43江北若嘴置栗業(yè)項(xiàng)賺目依托哥江北商城CB直D優(yōu)勢任仍然讓是項(xiàng)釀目定弊位最岔顯要襖關(guān)鍵44【機(jī)會數(shù)挖掘格：板眉塊商卻務(wù)機(jī)鍬會】江北歐嘴用甲地規(guī)堪模為30坑75畝，斤總開槐發(fā)量56讀0萬平嗓方米謙，其愁中寫使字樓23考7萬平油方米疊，占巾新建閱筑面皆積的46著.2抖%，未深來商剛務(wù)氛舊圍濃齡厚。金融米中心建筑李面積:拔2研3萬㎡電梯犬臺數(shù)腐：9部總樓喝層：A座-3遮0抓B座-2舍3鉤C座-1堵7傍D座-1參920銷10年銷告售價乖格：風(fēng)建面15麗00者0元/㎡財(cái)信危國際體量28萬㎡預(yù)計(jì)1-塊3年完神工臺灣男越洋建筑連面積醫(yī)：47萬ｍ2光華攀集團(tuán)體量68經(jīng)11伯2平方慘米20拘10年底日動工國金傭中心區(qū)（A地塊竊）體量69萬平迎米預(yù)計(jì)20煮15年完姓工CB肝D區(qū)域程多為瞇寫字士樓，罷入住喜門檻惕高，艙成長址型中伯小企證業(yè)難駁以承派受，航小企本業(yè)辦墻公物校業(yè)機(jī)商會明蒜顯。45A類：專業(yè)懂事務(wù)君所類轟（蘭會計(jì)/審計(jì)/測量/評估/公證/律師海等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)共類四（旅潮行社弟、電掙腦培肆訓(xùn)、治商務(wù)凝培訓(xùn)晉、出汽國咨常詢、掩報社砌、雜探志社虧等）C類：政府覽機(jī)關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融敗類E類：餐娛/生活戴服務(wù)拾類歐（票坑務(wù)中詞心、聯(lián)各式衰中西淺餐飲遍、食遞品、劫娛樂苦業(yè)、糊美容懷健身慎、婚嘴紗攝潛影等藥）F類：電子充信息毒類姓（電烏子產(chǎn)憑品/元件粘、電石腦IT、軟蕩件等艱的開得發(fā)及壺經(jīng)營旁）G類：機(jī)電/家私館產(chǎn)品戰(zhàn)類隙（普竟通電勺器、緞機(jī)械/電力番設(shè)備懂、家稅私等改的制井造及擺經(jīng)營版）H類：房地幕產(chǎn)及羞相關(guān)蛾行業(yè)蜘類略（開童發(fā)/建筑/建材/裝飾旨裝修/中介享代理/設(shè)計(jì)疲等）I類：商貿(mào)剖運(yùn)輸蟻類奴（商需業(yè)代娘理、標(biāo)貿(mào)易經(jīng)、運(yùn)任輸?shù)攘迹㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技棗類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典群類根據(jù)旦對xx市各激區(qū)近11岡00個入倡駐公旺寓樓智辦公胡企業(yè)務(wù)的調(diào)恥研，碌結(jié)果敞顯示車目前xx市主城獲區(qū)公煙寓辦科公企提業(yè)主躍要以油餐飲/生活辨服務(wù)拒類和肝房地藝產(chǎn)相意關(guān)行擦業(yè)類彩的企偵業(yè)為潑主，其撒企業(yè)員規(guī)模花普遍真較小春，主要狡來自xx本土積的小鄉(xiāng)豐型企竭業(yè)。辦公卡類公肢寓企塑業(yè)分創(chuàng)布【機(jī)會嫁挖掘寒：商坡務(wù)公圍寓價驢值】商務(wù)豬公寓鉛客戶先調(diào)研:46據(jù)統(tǒng)賣計(jì)，xx市公寓類辦公土面積懼區(qū)間巧在40選-1稱00平方丑米的案企業(yè)伍個數(shù)用所占妻比例唐為70慌.2臂%，小代型企還業(yè)青原睞價混格相球?qū)Φ婉偭膿?jù)公寓悄辦公凳場所失。從嫌面積蠻比例軟上看六，套內(nèi)40憑-1揉00平方漆米區(qū)氧間的筍面積考總和逢所占答比例激為53絡(luò).5支%，其鴿次為都套內(nèi)棟面積悶區(qū)間協(xié)為10愚0-費(fèi)20踩0平方耍米，掛辦公忘面積蔽超過50暢0平方畝米的趣大型衫企業(yè)胡僅占2.饑9%，本土熊創(chuàng)業(yè)未型中混小企邀業(yè)是本商務(wù)荒公寓蓬的主賢要客貸戶。中小芳企業(yè)烤需求麥面積翻與本窗項(xiàng)目陷公寓有主力越戶型諒匹配熟，平例均租轟金超遮過目猶前周灣邊小策戶型襪租金手水平【機(jī)會喘挖掘國：商費(fèi)務(wù)公電寓價樸值】商務(wù)噸公寓腳客戶百調(diào)研:租賃肥客戶錢的所斷承受宜租金欺主要食為35擔(dān)~4伐0元/平方藏米/月，拐占比43崇.2鋸%。其箭次為65孩~7街0元/平方密米/月，災(zāi)占比13踢.3鍋%.47樓盤名稱未來國際大廈茂業(yè)東方時代紅鼎國際名苑龍湖北岸星座朗晴商務(wù)領(lǐng)館A座B座C座基本參數(shù)建筑年代開盤時間2005年11月2004年4月2005年10月2005年4月2004年12月2002年10月2009年10月樓層情況樓層5～45F9～36F9～48F9～33F9～31F8～30F21～43F性質(zhì)物業(yè)性質(zhì)寫字樓寫字樓住宅住宅商住住宅住宅使用功能辦公商業(yè)+辦公辦公+住宅辦公+住宅商業(yè)+辦公+住宅商業(yè)+辦公辦公價格套內(nèi)均價（元/m2）13000~150007500~90006600～89007800~900085009000~1000010000～12000套內(nèi)主力面積（m2）64~24040～16070～12032～8030～5030~4028～82套內(nèi)租金（元/m2）70~9030~4030～4030～3540～4530~45——使用情況出租率約60%約95%約70%約70%約95%約90%——20救09年9月觀戚音橋緒商務(wù)凡現(xiàn)狀除調(diào)查征：居壤住型咐與商殺務(wù)型舞物業(yè)堂租金蛛比較市場推表現(xiàn)勵：同狡地段瘋商務(wù)描型公培寓較及居住拖型公汁寓租櫻金高酸出2成以往上，錦出租母率更產(chǎn)高48成交面積(㎡)成交均價(元）成交金額（元）A塔（清水+精裝）329709780322720266B塔(清水)1868710422194762014寫字樓1036114568158128280【機(jī)會腰挖掘巨：商付務(wù)公尸寓價聽值】市場奪表現(xiàn)卻：清貓水商昂務(wù)公走寓較浸居住理型公扔寓具姨有更僻快的議銷售斯速度縫及價話格拉耳升力朗晴葛廣場謊住宅早公寓付與商鐮務(wù)公腳寓成瘦交價界格比剪較物業(yè)類型推廣期銷售周期（天）蓄客（組）成交套數(shù)成功率日均成交(套)住宅公寓8月3日～10月11日67127130824%4.6商務(wù)公寓10月12日～11月10日2892740243%14.3朗晴眠廣場律住宅恰公寓閃與商滑務(wù)公昨寓銷泥售速挎度比敵較清水只產(chǎn)品宇與競效爭產(chǎn)堡品相乳比，賢由于偵產(chǎn)品析明確融，無級論是料銷售賊還是軟簽約魄及交雖房的歇難度趨都大殺大降愚低。49【機(jī)會刺挖掘紫：商常務(wù)公梳寓價擺值】指標(biāo)鴨匹配仿：本冊項(xiàng)目超具有件商務(wù)少與住拐宅的俱雙重欣產(chǎn)品苗屬性貍，能飯夠滿旺足商胳務(wù)公錢寓的吳關(guān)鍵必指標(biāo)問要求50商務(wù)公寓寫字樓及純商務(wù)公寓物業(yè)屬性住宅商業(yè)功能居住、辦公辦公信貸政策根據(jù)當(dāng)期銀行住宅按揭貸款政策執(zhí)行，目前為首付3成，基準(zhǔn)利率，套數(shù)越多，首付及利率越高首付5成，利率為1.1倍，不分套數(shù)大修基金80元/平米3%契稅1%3%物管費(fèi)用高于普通住宅，但遠(yuǎn)低于寫字樓高企業(yè)注冊本樓棟或本層住戶同意，物業(yè)出具證明即可注冊可注冊水電價格住宅用水用電價格商業(yè)用水用電價格住宅救產(chǎn)品膝作辦鏡公用莖途的析優(yōu)劣吊勢分中析：住宅境產(chǎn)品境在功流能多炊樣、肌交易躬稅費(fèi)系、物勞管費(fèi)杜、水疲電價搬格等殲方面百都具藥有商藥業(yè)產(chǎn)挖品所鋒不具豆備的權(quán)優(yōu)勢知，對鞋投資悄客具劣有明熟顯的秘性價露比優(yōu)斯勢，竟因此翼在銷刺售與緩?fù)茝V秧中，討僅需貪要解虎釋多慮用功僅能可絞能帶鑄來的唱問題以與企榜業(yè)注幅冊方祝式。功能境問題彈：前期逮推廣余即傳凝達(dá)商孩務(wù)公鬧寓概壯念，尚使購饑買客天群置抓業(yè)用干途一岡致，譯且商地務(wù)公武寓租紐奉金高聰于住山宅公屯寓，丹因此眨部分掌客戶怒不同棵意商賢務(wù)辦寨公的憤情況撤幾率痰低；注冊進(jìn)問題赤：征濤得整棟皂或政晚策業(yè)拌主同紀(jì)意，盟物管怕出具新證明姨可注鑼冊，骨或利允用項(xiàng)趣目寫橡字樓拳地址欠注冊勵，注武冊事致項(xiàng)可豎由物疼管統(tǒng)叉一辦移理，細(xì)部分瀉小企話業(yè)可屈通過個中介草異地盤注冊裹，可燦解決李小企落業(yè)注喝冊的鮮問題適?！緳C(jī)會譽(yù)挖掘殲：商摧務(wù)公乳寓價攻值】51【小結(jié)】xx市商糕務(wù)需指求旺利盛，禿主城遵商務(wù)途中心資北移耗，江距北嘴虎將成會為未穗來商勸務(wù)中微心；江北屑嘴將腸形成睜泛CB習(xí)D商務(wù)疑圈，兇目前廉寫字防樓規(guī)脖劃量控大，時但針搏對中臺小企蛛業(yè)的飛商務(wù)介物業(yè)壘缺乏逼，機(jī)桿會明脫顯；從市戰(zhàn)場現(xiàn)么狀來灣看，討清水腿商務(wù)央公寓至物業(yè)廈無論焦是價乖格、饞租金攻還是塑銷售尊速度凡，都汪明顯悟超過且住宅機(jī)公寓通；目蓬前板蘿塊內(nèi)夜商務(wù)刑公寓件產(chǎn)品烏缺乏燭，品借質(zhì)不叔高；題項(xiàng)目尤本體修屬性巴與商套務(wù)公補(bǔ)寓匹纏配。CB埋D商務(wù)翻公寓跡產(chǎn)品窮機(jī)會麥明顯汗，且肺與項(xiàng)田目資到源最舌為匹咽配52案例紐奉借鑒53【案例賓借鑒仗：龍笛湖MO序CO反】北部您新區(qū)廢商務(wù)得中心善區(qū)龍湖MO穗CO借鑒傘點(diǎn)：非商培務(wù)中推心區(qū)，抓奴住板黎塊價璃值、捏交通年優(yōu)勢禽及周徹邊高泳收入午人群抽資源養(yǎng)，通船過創(chuàng)琴新產(chǎn)透品，題打造企區(qū)域紀(jì)地標(biāo)沫性商務(wù)增次中旋心，獲躬得市污場認(rèn)辰可。54【案例療借鑒南：旭登陽朗是晴廣隆場】傳統(tǒng)孩觀音健橋商律圈朗晴途廣場借鑒肉點(diǎn)：掘傳統(tǒng)叼核心子商圈潮以外濁，小解地塊冰項(xiàng)目酷，抓成住步即行街倦擴(kuò)容其契機(jī)膛，中心姻擴(kuò)大界化提升稻價值析。55【案例靈借鑒女：旭摟陽朗缸晴廣臥場】商業(yè)應(yīng)群樓：浪冰漫特盯區(qū)本項(xiàng)敏目裙服樓屬慈是中浸國首醫(yī)座“四浪漫鈴特區(qū)化”主料題商局場。壇將引亂進(jìn)品羽牌婚布慶、蠢時尚碧服飾旁、特橡色婚池宴、獨(dú)浪漫箭婚紗迫等僅互成賣生態(tài)墨鏈的味浪漫堡業(yè)態(tài)夠。A塔：掌美麗蹄華公強(qiáng)館4～45層臺彼北時滑尚酒復(fù)店宅縣，定伏位為當(dāng)商務(wù)源公寓爹，16樓為才配套言空中罩客廳符。A塔78涌4套。26層以具上為株收納欺型精為裝公忘寓。寫字惱樓：朗饑晴國勻際寫悄字樓4～14層為躬甲級到寫字般樓，15層為粥商務(wù)專服務(wù)孤中心共計(jì)蛛：13來2套B塔：SV瘋O商務(wù)嗓領(lǐng)館21～43層定癥位為路成長慕型公息司的達(dá)辦公享場所娃，共計(jì)挖：40感8套酒店：臺播商交翠流中疑心16～20層，存商務(wù)竄酒店物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)樓層總套數(shù)總套內(nèi)面積浪漫商業(yè)清水5層46616494A塔美麗華公館精裝19層40634188清水21層378B塔商務(wù)領(lǐng)館清水公寓23層40419130甲級寫字樓清水11層13210470合計(jì)

178680282借鑒守點(diǎn)：整體知定位希下的我分類產(chǎn)品損組合，在底減少陜內(nèi)部希競爭風(fēng)的同罷時，冒互為倡配套助提升棕整體居價值勸。56重要賣點(diǎn)附加賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)觀音香橋步磁行街步行擱街地商段稀筆缺/步行冰街升爬級價索值升唐級/投資欄風(fēng)險墳低/未來神回報參穩(wěn)定/交通詠便捷/景觀劑辦公集約根辦公景觀婚辦公步行以街公色園類業(yè)似波定士頓柿中央傍公園快系統(tǒng),資源票價值痕屬於構(gòu)本專凡案核虜心價寨值之谷一集約捕辦公辦公第集約船化,提高享商務(wù)曲公寓講面積時使用來效率,空間亭的多剖元給某予產(chǎn)熔品價演值表熱現(xiàn)國際陣商務(wù)中中心商務(wù)餃公寓慘的國梯際商帳務(wù)中張心暢享扣會務(wù)嚇、商者務(wù)便鐵利設(shè)癢施雙大拆堂設(shè)合置雙大敲堂設(shè)監(jiān)置星級趴裝修欺大堂觀音啄橋步行眾街多功皺能廳國際駐商務(wù)毒中心Wi助-F堤i無線悶網(wǎng)路萌社區(qū)Wi圓-F凱i無線棕網(wǎng)路蝦社區(qū)無線播網(wǎng)路網(wǎng)全覆悟蓋，壞居家竹進(jìn)入競超前偉無障現(xiàn)礙溝奮通時憤代，霞費(fèi)用害只及血普通膨的三之分之虛一多功忠能廳1個大擁會議珍室1中會寺議室2小會擾議室,以及厘擁有衛(wèi)接待崗休憩疼功能貼心虛物管支服務(wù)A塔1室7廳浪漫駕商業(yè)架區(qū)一流拾硬體湖配置借鑒到點(diǎn)：賢深度幅挖掘已核心耽價值榴，形膽成差異證化價拔值體挺系【案例股借鑒些：旭段陽朗米晴廣痛場】57【案例鏡借鑒察：旭循陽朗何晴廣異場】借鑒桶點(diǎn)：出特色公共陸配套，提們升客絡(luò)戶價畝值評里價58A塔均澡價：97掀80元/㎡拖(含裝氏修費(fèi))B塔均油價：10浸42飼2元/㎡朗晴傭公寓鏈價格飯趨勢正圖借鑒閱點(diǎn)：栗從租既金差燥異推角導(dǎo)售技價調(diào)兔整，差別房誠化價土格定碰位【案例致借鑒辭：旭努陽朗要晴廣傅場】A塔住怖宅公茶寓銷濕售期B塔商麗務(wù)公窮寓銷類售期59從租嘆金差刑異推和導(dǎo)售血價調(diào)警整，差別扣化定鍬價【案例憐借鑒擁：旭絲式陽朗嗽晴廣羅場】中心擴(kuò)大壓化提蟲升地撤段價棕值。分類產(chǎn)品惜組合，減亭少內(nèi)沃部，溉互為服配套白提升第整體組價值召。深度稍挖掘高核心廟價值擠，形尾成差濤異化價值咱體系差別往化公共號配套，提蜓升客瓜戶價倦值評爹價投資漲客最派為認(rèn)我可的徐要素湖：地吳段與復(fù)性價色比60【結(jié)論鼠回顧】機(jī)會桂：觀音尼橋商規(guī)務(wù)需育求外悠溢，CB坑D寫字捎樓入技駐門昂檻高產(chǎn)，五謙里店蛛板塊派的中閘心聚鋸合力莊可能僵承接事外溢拜的成欣長型撈企業(yè)涉辦公繭需求沿，商改務(wù)中由心區(qū)有機(jī)會登明顯兩。投資停客核贈心需佳求：地段茂價值寬與性維價比商務(wù)易公寓申價值添：商務(wù)害公寓揭以住豈宅的嗎產(chǎn)品省及價膚格，籮與純桃商務(wù)侄產(chǎn)品升競爭罵，具繳有明育顯性外價比任優(yōu)勢漏；清幸水公喪寓銷高售速狼度明轎顯快部于精辦裝產(chǎn)遍品。61解題淺思路核心腐問題抓界定解題積策略項(xiàng)目撤屬性兩界定核心榴問題漲界定企業(yè)薯目標(biāo)雨解讀目標(biāo)捉與現(xiàn)芝狀之綱間的袖沖突解決掩問題鄰的幾本種方督案與惡各方倦案可偶行性閃分析解決林問題凳的方秒法與太措施幾種伴可能乳的桂解題費(fèi)方案各解吵題方難案可嚴(yán)行性軋分析案例襯借鑒產(chǎn)品舞建議營銷姐策略項(xiàng)目犁整體格定位62項(xiàng)目惜整體膊定位63【S槳WO違T分析】20師11年全害年目巖標(biāo)設(shè)蛙定SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）緊鄰CBD，區(qū)域優(yōu)勢明顯；緊鄰多條城市主干道，交通便捷項(xiàng)目自身屬于城市綜合體，配套齊全企業(yè)開發(fā)實(shí)力及整合能力項(xiàng)目周邊緊鄰老舊居民區(qū)，商務(wù)氛圍缺乏；周邊多為城市主干道，環(huán)境嘈雜，無景觀資源；產(chǎn)品已定型，改造空間不大；機(jī)會（Opportunities）S~O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會W~O：利用機(jī)會，克服劣勢CBD的建成將帶來大量商務(wù)人群，而區(qū)域商務(wù)氛圍尚未形成，周邊小企業(yè)辦公物業(yè)缺乏，存在市場空白點(diǎn)；搶先占位中小型企業(yè)商務(wù)市場，形成區(qū)域標(biāo)桿，填補(bǔ)市場空缺，博取較高溢價。中心化發(fā)力，規(guī)避作為住宅產(chǎn)品在景觀環(huán)境等方面的硬傷。威脅（Threats）S~T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W~T：減小劣勢，避免威脅政策抑制投資將一定程度減少項(xiàng)目投資客戶；珠江太陽城及中冶xx早晨同期有小戶型公寓推出，形成激烈競爭；從多個方面充分利用CBD資源，提高投資者信心；創(chuàng)新產(chǎn)品概念，吸引企業(yè)客戶購買，擴(kuò)大客戶群；產(chǎn)異化產(chǎn)品定位，與競爭產(chǎn)品拉開距離；短平快，以高性價比快速走量。搶先占位（CBD中心區(qū)、板塊小企業(yè)商務(wù)中心區(qū)域）多重賣點(diǎn)（CBD未來、板塊中心、商務(wù)物業(yè)中心區(qū)、創(chuàng)新產(chǎn)品價值等）64【客群補(bǔ)鎖定】WH撕O—賣給裝誰？搶占“江道北嘴CB膛D資源艇”的主唐流投鵝資客目標(biāo)畢客群仍聚焦特征郵描述——購買吊動機(jī)層：投狂資江疊北嘴嬌泛CB酷D區(qū)域融預(yù)期湯為主+江北工嘴金益融業(yè)碧配套勾服務(wù)搶中小換企業(yè)套自用節(jié)為輔看重雞賣點(diǎn)投：CB榴D未來+副中別心+抗風(fēng)摔險產(chǎn)天品65【項(xiàng)目塘整體虧再定塔位】由前腦期主深打CB腰D生活訓(xùn)配套的“安滿足CB闖D的全川能生盞活場枝”，筆調(diào)整潔為主獸打“CB狼D”與“商鵝務(wù)配染套”，整稈體再議定位年為城市勤商務(wù)乓綜合蓋體。WH休AT疤—賣什譽(yù)么？CB木D新生客代商飼務(wù)特絲式區(qū)66【功能偵定位】5A級寫肯字樓針對推大型關(guān)企業(yè)涉整層乓購買魂辦公商務(wù)道領(lǐng)館CB狠D及本房誠項(xiàng)目留寫字迫樓大洽企業(yè)悼所關(guān)暗聯(lián)的罰上下邀游成缺長型嘴企業(yè)嶄租賃白辦公R8、R7（11蜓—3掠1層）慢調(diào)脹商業(yè)思街針對騰辦公理及周燃邊人誰群提繼供購攪物、奮休閑鎖場所國際匯精裝男公寓針對CB涼D及本粒項(xiàng)目品商務(wù)釀人群贏居住全能挽商務(wù)騙中心R7的3層部依分空阿間、扯寫字物樓或合商業(yè)代配合后打造脆完備擁商務(wù)存中心分功能精裝補(bǔ)商務(wù)矛酒店針對蔑本項(xiàng)傷內(nèi)辦碼公企崇業(yè)業(yè)押務(wù)客爹戶租岸用R7的3-躍10層WH需AT泡—賣什矩么？67【商務(wù)束公寓倆價值核體系】重要列賣點(diǎn)一流釘硬件尖配套支撐諒賣點(diǎn)高抗蕉風(fēng)險墓的產(chǎn)平品核心賣點(diǎn)CB嫂D前景貼心娃物管棉服務(wù)WI講FI無線延網(wǎng)絡(luò)員社區(qū)多功沙能商憲務(wù)中戴心WH域AT趁—賣什蔑么？綜合烤體物炭業(yè)五里認(rèn)店中撲心區(qū)慢調(diào)娛商業(yè)撒街CB墊D小企鉛業(yè)商經(jīng)務(wù)中堅(jiān)心區(qū)68產(chǎn)品唐建議69【產(chǎn)品佛調(diào)整非建議】D戶型套內(nèi)70平米C戶型套內(nèi)63平米B戶型套內(nèi)35平米E戶型套內(nèi)43平米R8建議描保持抽不變從R8現(xiàn)有口結(jié)構(gòu)確來看膚，各丟戶型上剪力堂墻不衣多數(shù)窯量，析對辦奴公用啄戶影派響不添大；保留奏剪力尿墻結(jié)串構(gòu)同消時可徑以滿蒼足自物住客轉(zhuǎn)戶需奔求，廁提高鎮(zhèn)產(chǎn)品置靈活調(diào)度與倍抗風(fēng)臺險能吉力；R8戶型膨在35正—7維0平米猾之間救，是圍商務(wù)室公寓宏銷售碧暢銷等面積拜區(qū)間墾；R8的小窩戶型滅面積贈區(qū)間握與寫弟字樓羞大面技積產(chǎn)甘品形寄成互襯補(bǔ)，同豐富可同期斧面世展產(chǎn)品接線，啦便于鎮(zhèn)消化賠各類詢客戶殿，減噸少客程戶資鋒源浪霸費(fèi)；70【產(chǎn)品求調(diào)整苗建議】A戶型套內(nèi)10宰5平米B戶型套內(nèi)67平米C戶型套內(nèi)44平米R7建議辨進(jìn)行敗結(jié)構(gòu)懲調(diào)整——調(diào)整滔為35術(shù)—8妨0平米悼的小戶懷型框丹架結(jié)帶構(gòu)商務(wù)能公寓勞產(chǎn)品改。從工躍期安鏈排來哄看，摟只調(diào)圍整一支棟并藏不影朱響整緞體銷胞售節(jié)排點(diǎn)，皺在此灣前提昌下，哨對商掙務(wù)公企寓產(chǎn)埋品進(jìn)尸行升蛾級，傾提供非硬件懷上真皺正滿公足商別務(wù)公臂寓條墓件的質(zhì)產(chǎn)品唯是可味行的候；R7中有之超過10杜0平米榮的產(chǎn)學(xué)品，坊在房泰產(chǎn)稅改征稅紡范圍遺內(nèi)，勇通過妻結(jié)構(gòu)疼調(diào)整今，可情有效喜規(guī)避肅納稅囑問題認(rèn)。后期查推出詞樓棟不結(jié)構(gòu)屋調(diào)整浸，產(chǎn)誤品升錯級或猶戶型滲劃小文對價求格拉池升能陽夠形香成有和力支四撐；小戶濤型可勉組合泛銷售刷與使亮用，權(quán)自由蟻度高全。71考慮腰因素朝：體現(xiàn)隆一個徹項(xiàng)目該在細(xì)緒節(jié)上鞭的體壇貼入順微，體展示排項(xiàng)目糞的品向質(zhì)感鎮(zhèn)和國速際商況務(wù)感建議陡要點(diǎn)賀：指位疾明確怨；采括用國嬌際統(tǒng)倦一圖犁標(biāo)；潛造型夸精雅袖；材騰質(zhì)商坐務(wù)感題強(qiáng)【產(chǎn)品嬸建議】門前寄廣場嫌及公戶共導(dǎo)匹視系跨統(tǒng)【產(chǎn)品燦建議】入戶覆大堂襪、電任梯間扭與過吸道考慮障因素牧：電梯笛間融峽合甲芬級寫轎字樓劈燕的特說色，愧同時桐與大牽堂整梁體效師果融忠合；建議扯要點(diǎn)奧：設(shè)計(jì)驅(qū)風(fēng)格調(diào)簡約唉，大勿氣，單避免排細(xì)部搬的復(fù)錯雜處紗理，廳方便立后期傾物業(yè)陵管理歲。電梯拍廳作店為除潑大堂門外客錯戶最譽(yù)關(guān)注賞的公頸共空怖間，餅選材頁考究工，建丙議采勇用高摟檔大德理石劈燕＋不裂銹鋼矩裝飾鎖材料索，融療合與沿大堂蕉相協(xié)臉調(diào)的謙地面令裝修葬，形槍成特財(cái)有商劃務(wù)特高質(zhì)。73考慮虎因素暈：電梯葵品牌醒是客繡戶感半知寫勾字樓道品質(zhì)階的關(guān)頭鍵，立原裝致電梯億更受顫客戶餐信賴歸。國掉產(chǎn)名誰牌電揮梯會漲在電光梯銘考牌上巴標(biāo)注司國內(nèi)堆產(chǎn)地傳，影佩響客崇戶認(rèn)簡知，阿通力激電梯95壩%以上龜為進(jìn)融口部潛件，旅國內(nèi)郊組裝楊，貼鵲原裝繡銘牌燦）建議水要點(diǎn)概：品牌等：選用禮中高期端品雹牌電段梯內(nèi)裝：電梯竊內(nèi)可維裝設(shè)局小液回晶屏賞，播茶放對麻外牌勸價、膛股市就行情綠、天越氣預(yù)輕報等燥商務(wù)景信息有；內(nèi)裝蓋材質(zhì)艷盡量績采用收鏡面贈不銹施鋼或砍玻璃升材質(zhì)逃，增渡加轎縣廂尺射度空婦間，斯風(fēng)格荷簡單吹，易貧于后棉期管小理和貝清潔北；電梯剪內(nèi)設(shè)夕置空俱調(diào)及白音樂珍系統(tǒng)督。指標(biāo)劑設(shè)置：電梯鐵設(shè)計(jì)毀等候逆時間配小于45幅”；電梯雨最小島速度鬧不小蹲于4m芝/s（甲香級寫瓶字樓回的最鬼低標(biāo)強(qiáng)準(zhǔn)）暈?！井a(chǎn)品浪建議】電梯吸選擇【產(chǎn)品鬼建議】全能若商務(wù)歲中心減壓攻健身妥中心膛：為上齊班族胡提供震健身側(cè)鍛煉燙，減濫輕精砍神壓幫力。24吹H便利酬店：加班小人員佳服務(wù)視訊依商務(wù)避會議五室：提供脆大、干中、有小三閥個多著功能暈商務(wù)籠會議朝室、洽談削室、西培訓(xùn)土室租鑼賃服昌務(wù)、舊會務(wù)閉安排國際歪商務(wù)環(huán)服務(wù)猜中心提：設(shè)立協(xié)公務(wù)離秘書貧間，美翻譯洽服務(wù)稿，秘應(yīng)書服注務(wù)，歉律師棵服務(wù)洗、會純計(jì)服訂務(wù)，租辦公樓系統(tǒng)即自動蝦化服信務(wù)。商務(wù)研中心鴿功能余需兼宅顧寫眼字樓莊與商頭務(wù)公扣寓客丹戶共夏同使栗用，左部分隨功能扮可配存置于鄉(xiāng)豐寫字搖樓及影商業(yè)秩中，俊提前階規(guī)劃且使用爐方式傘。75【產(chǎn)品取建議】全能須商務(wù)稱中心︳大中傳小型妨?xí)h間室76【產(chǎn)品慈建議】全能愈商務(wù)辨中心︳洽談饅休閑滔區(qū)77【產(chǎn)品遺建議】全能成商務(wù)貢中心︳減壓脅中心78物業(yè)喂服務(wù)活：無償沃服務(wù)遭（管窯家式磁）代交籍水電罵費(fèi)代叫善維修代叫五清潔代訂夕雜志有償膀服務(wù)牧（商避務(wù)類陵）代客露泊車代訂綁票務(wù)代訂亂酒店郵寄諸服務(wù)+SV符O資產(chǎn)系管理權(quán)專家過：專業(yè)夏律師勺咨詢晶服務(wù)專業(yè)盲會計(jì)找?guī)煼談?wù)專業(yè)滲投資臘咨詢摩服務(wù)專業(yè)蔑創(chuàng)業(yè)響咨詢消服務(wù)專業(yè)許財(cái)務(wù)棵咨詢伯服務(wù)專業(yè)著管理神咨詢桐服務(wù)物業(yè)扭出租郵管理商務(wù)爆秘書窗服務(wù)商務(wù)泰會晤捉服務(wù)商務(wù)毀翻譯決服務(wù)商務(wù)份會議團(tuán)服務(wù)【產(chǎn)品奔建議】資產(chǎn)脫管理而與物炭業(yè)服抓務(wù)營銷蚊策略80進(jìn)攻鞠戰(zhàn)原運(yùn)則1、考縫慮的慕重點(diǎn)顫應(yīng)該麻是領(lǐng)炎先者準(zhǔn)在市芝場中看的強(qiáng)驗(yàn)勢；2、要