年成都市某高檔住宅社區(qū)項目報告

***項目研究報告二零零七年五月攜手站在市場的最高處看市場，找到市場突破口；在產(chǎn)品的最高處看產(chǎn)品，找到產(chǎn)品的核心競爭力；在營銷的最高處看營銷，實現(xiàn)巨大的產(chǎn)品號召力。積聚香港\深圳\廣州成都案例精華視界決定世界品牌目標(biāo):確立***高品質(zhì)樓盤的開發(fā)形象產(chǎn)品目標(biāo):打造全國知名高品質(zhì)樓盤\區(qū)域一流產(chǎn)品營銷目標(biāo):實現(xiàn)項目價值的快速銷售利潤目標(biāo):利潤最大化\風(fēng)險較低銷售目標(biāo):1期:3-4年時間實現(xiàn)56萬平方米銷售,以及50億左右銷售回款開發(fā)目標(biāo)

骨子里的國際生活項目定位項目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響項目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化本報告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時機入市價格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測算有利于價格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險最小風(fēng)險規(guī)避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價比客戶需求第一部分工作方法:市場研究采用市場調(diào)查與資料分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。重點客戶訪談;深度訪談;重要樓盤考察;統(tǒng)計資料分析國際化成都輻射、文化、經(jīng)濟成都總?cè)丝谶_(dá)1082萬；城市影響力已經(jīng)躋身國內(nèi)一線城市，其輻射力西南區(qū)域第一！從1996年開始，成都國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率達(dá)到13.92％，成都人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率達(dá)到12.74％。成都的經(jīng)濟在近10年保持了快速、平穩(wěn)增長的良好態(tài)勢，這為我項目的開發(fā)提供了良好的宏觀市場環(huán)境。地鐵1號線一期工程于2009年底全線試通車先完成的是地鐵1、2號線(紅色為1號線，藍(lán)色為2號線)。地鐵城市HOTHOTHOTHOT開發(fā)熱點集中在二環(huán)到三環(huán)之間，而城東成為新的熱點。南延線以及光華大道已經(jīng)蓄勢待發(fā)南延線5年內(nèi)的市場放量在1500萬方左右.開發(fā)熱點

“供需兩旺”區(qū)域內(nèi)競爭激烈

縱觀近三年成都市場住宅價格走勢，均價上漲1226元。2006年度城東區(qū)域的均價漲幅較高．城南的價格僅次于城中達(dá)到5107元,領(lǐng)導(dǎo)了房地產(chǎn)發(fā)展.雖然處于較高價位,但代表了市場信心,預(yù)計將持續(xù)走高價格走穩(wěn)領(lǐng)導(dǎo)者從2005年的國八條開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個宏觀調(diào)控的階段。**認(rèn)為對未來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的是2006年頒發(fā)的國六條中的70/90規(guī)定。這在2006年拍賣的土地中均得到了體現(xiàn)。**認(rèn)為，隨受限于90/70后，中、小戶型的市場供應(yīng)量將大大增加，同質(zhì)化更加嚴(yán)重。成都經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，我項目開發(fā)有一個良好的宏觀市場環(huán)境；南延線區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)在08年將進(jìn)入快速開發(fā)期，競爭將日趨激烈；90/70的政策調(diào)控，勢必加大中、小戶型這一細(xì)分市場的競爭。InnoValue——產(chǎn)品創(chuàng)新價值將發(fā)揮出較高競爭力InnoValue＿產(chǎn)品創(chuàng)新價值將發(fā)揮出較高競爭力宏觀市場分析結(jié)論關(guān)于政策調(diào)控項目界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響項目定位市場預(yù)期制約因素規(guī)避策略發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢發(fā)展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化本報告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時機入市價格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟測算有利于價格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價價格實現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略發(fā)展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險最小風(fēng)險規(guī)避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價比客戶需求七大發(fā)展組團(tuán)：南部新城總規(guī)劃面積205平方公里，包括站南組團(tuán)、新園組團(tuán)、琉璃組團(tuán)、航空港組團(tuán)、大源組團(tuán)、牧馬山組團(tuán)、華陽組團(tuán)等七大發(fā)展組團(tuán)。新城中心：成都南部新區(qū)總占地面積約15.6平方公里、規(guī)劃人口17萬的,天府大道－人民南路南延線是成都城市向南組團(tuán)發(fā)展的主軸線，站前、科技商務(wù)、市民（市政）、中央綠化（公園）4大廣場，廣場周邊則分布著城南新區(qū)的主題組團(tuán)——6大功能片區(qū)，即站前交通集散及商業(yè)廣場、科技商務(wù)辦公區(qū)、科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口加工區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。

綜合性次中心：華陽分區(qū)是以發(fā)展城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)；至２０１０年，華陽分區(qū)實際居住人口２８萬人，２０２０年為５０萬人；分區(qū)建設(shè)用地區(qū)２０１０年為３３．４平方公里，２０２０年為４６．４平方公里。城南-華陽新城市規(guī)劃高新區(qū)站南組團(tuán)大源組團(tuán)新園組團(tuán)起步組團(tuán)

華陽組團(tuán)高新+華陽5組團(tuán)展示繞城高速迎賓大道成仁路公園眾多公園+河流國防公園新世紀(jì)公園濱河公園新益州城市公園

ＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫＰＡＲＫ

華陽公園\極地海洋公園在華陽組團(tuán)甚至整個南部新區(qū)配套中具有重要意義ＰＡＲＫ華陽擁板塊木商業(yè)網(wǎng)點悅規(guī)劃鄰較多關(guān)于瘡房地贏產(chǎn)市做場—城南龍是成艱都房來地產(chǎn)辭市場烈開發(fā)沾最成蝴熟的欠區(qū)域腎之一教，目志前形莊成了縣玉林槽、棕?zé)挊?、姜桐梓流林、鞏紫荊蕉等多掏個較已為成殘熟的身生活兵居住至區(qū)。店城南肥區(qū)域店道路暴交通摩便捷毒、生化活配姓套齊柳全、糠居住代環(huán)境悼優(yōu)美湖，使崇得城炸南一欲直是慘成都湖房地崖產(chǎn)市確場的信熱點際區(qū)域沫。隨著夠城南課三環(huán)魚內(nèi)可缸開發(fā)這土地贈的稀秘少，餃未來討城南禮發(fā)展內(nèi)重心疏在于爆：三慰環(huán)外愈，人槽南沿揭線周雹邊區(qū)耽域（亭即站上華路—大源槐組團(tuán)得）。旦該區(qū)爆域目揭前有思多個黃高檔陪項目雅動工叛，預(yù)涂計將扮在20懸07年推竭入市勒場，釀如南帖城都跌匯、靠世紀(jì)筆城等森。大批形知名館實力嘆開發(fā)乞商，草如和駁黃、喚新鴻堡基、筆雅居兇樂、轎中海辛、華情潤等嘩，這言些大賀開發(fā)孟商為則南延戴線住倚宅市柄場提覺供了你眾多貿(mào)高品團(tuán)質(zhì)樓悄盤城南嘆的價渣格僅貨次于持城中豈達(dá)到51拒07元,領(lǐng)導(dǎo)典了房昆地產(chǎn)州發(fā)展.雖然證處于標(biāo)較高謝價位,但代丙表了康市場旅信心,預(yù)計帶將持讀續(xù)走城高千億誼資本刮戰(zhàn)城喇南名稱新鴻基海昌和記黃埔九龍倉雅居樂***蔚藍(lán)卡地亞規(guī)模（畝）250350103612320081600600部分地（萬）20664093世紀(jì)城萬華遠(yuǎn)大華潤深長城中鐵

中海150040001000356400500110445420名稱規(guī)模（畝）部分地（萬）數(shù)十亭家跨爆區(qū)域每一線選發(fā)展欣商共斯同做脆市由于遼城南飲房地修產(chǎn)開處發(fā)成濱熟，顫各種惠環(huán)境軋較好乎、住撫宅項趙目品熟質(zhì)較掌高等怪原因跳，使建城南身住宅歸價格規(guī)一直脆很高眨，甚懸至偶讀爾超亦過城抓中住兔宅均鐵價。20穿06年城覺南住格宅均虜價波樂動較炭小，感呈穩(wěn)沖步增奇長趨命勢，觀且增侍長幅陽度較慣大。20晚06年城散南住爭宅均蘇價（余不含漂別墅球）為51辨07元/平方逗米，含僅次獨于城棗中整倦體房母價，丙居第旁二位浮，較讓上年繞增長16蟻%。隨著拖三環(huán)脂外大軍量高姓檔住猾宅項猴目入撓市銷陸售，廊雖然買處于根較高郵價位,但代參表了治市場呼信心,預(yù)計陷將持晚續(xù)走畏高城南--市場抖信心隆所在年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年價格走勢50005650649873428076.488849772.4幅度13%15%10%城南翻區(qū)域多的交衣通狀租況優(yōu)朱良通箏達(dá)性勸好；城南量區(qū)域景的環(huán)襖境狀鍋況以掛公園景加河利流構(gòu)個成了臣優(yōu)美范的環(huán)鈔境體希系；預(yù)計繡城南貪區(qū)域等房地鉗產(chǎn)供億應(yīng)量息在未六來5-畫8年會言迅猛曠增加捷在未激來3-兵5年成作為大失成都寨購房滾首選眉熱點制板塊輔之一培；城南允區(qū)域珍具有郊先天織的品碼牌優(yōu)閑勢;我項挖目所越在區(qū)款域區(qū)滾域規(guī)粒劃的別重點舒板塊來之一選，發(fā)膜展前附景較利大。區(qū)域劇商業(yè)\教育疤配套企是制充約客雕戶選王擇的畫主要模問題雖然六處于朵較高談價位,但代餡表了亂市場竟信心,預(yù)計慮將持鵝續(xù)走權(quán)高**煎認(rèn)為蛙，發(fā)耗展健掘康的須宏觀葉市場燈環(huán)境臘為本責(zé)項目糾的開刑發(fā)提舊供了緩良好超的市碎場機雨遇，城南霞區(qū)域等分析蘿結(jié)論杏：天鑰時、交地利項目撓界定宏觀種研究板塊聽特征客戶盲需求大城遙南宏證觀競爭齊分析政策鍋影響項目動定位市場洪預(yù)期制約知因素規(guī)避灘策略發(fā)展耳趨勢目前孕現(xiàn)狀景觀井＼朝余向＼房誠面積爬＼戶路型等潛在歉競爭競爭終方向客戶恢需求地塊那條件資源鉗優(yōu)勢發(fā)展閣趨勢目前藥現(xiàn)狀規(guī)劃副設(shè)計字優(yōu)化本報危告研街究思冒維結(jié)峽構(gòu)圖入市棗時機入市繁價格開發(fā)毛步驟形象備定位推盤司策略營銷堆策略價格簽＼客蘭戶產(chǎn)品\經(jīng)濟抽測算有利扁于價搖格攀貓升＼臥小體宿量推便盤＼朋優(yōu)勢削位置鹿提價價格服實現(xiàn)的手易段可執(zhí)搖行競爭屯策略發(fā)展村戰(zhàn)略利潤神最大帽化風(fēng)險松最小風(fēng)險委規(guī)避貴措施市場簽領(lǐng)袖差異吵化高性運價比客戶躁需求各板腫塊基饞本情竊況對杠比板塊名稱配套設(shè)施狀況道路交通狀況城市規(guī)劃狀況房地產(chǎn)開發(fā)狀況站南組團(tuán)站南組團(tuán)規(guī)劃總用地規(guī)模約１５．１７平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新區(qū)創(chuàng)新孵化園等重要功能區(qū)的所在地。學(xué)校,急救中心,商業(yè)中心眾多人民南路南延線和三環(huán)路十字相交，組團(tuán)內(nèi)路網(wǎng)呈三橫四縱格局。地鐵一號線也經(jīng)過站南組團(tuán)，設(shè)置四個地鐵站點。功能組團(tuán)：城市副中心、南站物流工業(yè)園、創(chuàng)新孵化園區(qū)、石羊科技園、三瓦窯居住區(qū)、石羊居住區(qū)、五洲花園居住區(qū)。主要功能定位為金融商業(yè)、貿(mào)易咨詢、行政管理、海關(guān)出口等，其輻射服務(wù)范圍為包括高新區(qū)和武侯區(qū)的城市南部區(qū)域南站物流工業(yè)園和石羊工業(yè)園和記黃埔九龍倉深長城藍(lán)光等大源組團(tuán)位于外環(huán)路以外，是獨立于高新區(qū)其它組團(tuán)的一個單獨組團(tuán)，布置公共設(shè)施用地。居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃有街道辦事處、派出所、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)站、中學(xué)、小學(xué)以及公園兩個（帶狀沿河公園和鐵相寺公園）。通過元華路、元華大道、人民南路與站南組團(tuán)相連，外環(huán)路與城市其它區(qū)域相通，向南與華陽衛(wèi)星城相鄰大源組團(tuán)含三個工業(yè)園區(qū)：成都出口加工區(qū)、天府科技園、桂溪工業(yè)園；一個居住區(qū)，大源居住區(qū)；組團(tuán)中心位于人民南路南延線西側(cè)，擔(dān)負(fù)管理、產(chǎn)品展示交流和商業(yè)貿(mào)易的職能。大源居住區(qū)，居住總用地規(guī)模為約１４１公頃，可容納居住人口６．４萬人。居住區(qū)內(nèi)肖家河南北穿越，沿河布置帶狀居住區(qū)公園中海世紀(jì)城華潤遠(yuǎn)大等華陽組團(tuán)全省首個教育強鎮(zhèn)，有中學(xué)5所，小學(xué)14所，幼兒園20所，另有地方和部隊院校5所。鎮(zhèn)內(nèi)有重點醫(yī)院8所

華陽距雙流國際機場僅12公里，成都火車南站10公里，成雅、成樂高速公路4公里，213國道和華龍路穿鎮(zhèn)而過。站華路、紅星路延伸線、地鐵1號線、府河成都港構(gòu)成了成都南大門的交通樞紐。華陽分區(qū)為成都市區(qū)南部的綜合性次中心，是以發(fā)展城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)；至２０１０年，華陽分區(qū)實際居住人口２８萬人，２０２０年為５０萬人；雅居樂***蔚藍(lán)卡地亞萬華新鴻基海昌中鐵等項目區(qū)域基本情況房地產(chǎn)開發(fā)狀況華陽組團(tuán)藍(lán)山板塊“藍(lán)山板塊”具體指的是人南延線終端，以天府大道末端廣場為中心，覆蓋方圓1公里范圍內(nèi)的區(qū)域作為城南國際化過程中最早起步的兩大板塊之一，“藍(lán)山板塊”的建設(shè)始于2003年。在當(dāng)年的華陽組團(tuán)規(guī)劃中，就首先肯定了“藍(lán)山板塊”作為城市未來發(fā)展的核心居住中心，其空間發(fā)展策略表達(dá)為高度重視城市建設(shè)與山水的關(guān)聯(lián)，以低密度開發(fā)為主，結(jié)合環(huán)境，建設(shè)以高級居住和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)為主的“國際城南第一居所”。重大市政配套工程-----天府大道終端廣場選址該板塊，開發(fā)商都從產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)上保證了該板塊產(chǎn)品的純粹性和品質(zhì)性。到今年進(jìn)駐“藍(lán)山板塊”的開發(fā)商已經(jīng)超過了10家，在未來兩年內(nèi)區(qū)域開發(fā)總量將超過500萬平方米雅居樂***蔚藍(lán)卡地亞萬華新鴻基海昌結(jié)論站南組團(tuán)的發(fā)展速度由于政府的深度介入,時間較快.而且交通\環(huán)境\商業(yè)綜合提升速度較快.華陽組團(tuán)具有一定的成熟配套但檔次較低,規(guī)劃中該組團(tuán)商業(yè)網(wǎng)點較多,特別是藍(lán)山板塊集中的一線開發(fā)商較多,對于快速提升本區(qū)域配套有積極意義大源組團(tuán)則會稍顯尷尬.為提灰高本深分析床報告勞的針照對性痰和有竟效性庭，*導(dǎo)*選速擇以融人民喘南路已延線疲為研救究范傅圍，斑南延恨線至毛華陽讀板塊磁為目屢前成礙都的根熱點窯開發(fā)描區(qū)，與項目箏較多答，因祝此在腎進(jìn)行嚼市場輝摸底柴過程吼中采葉取有役針對士性地背選擇亂。項目稼選擇防依據(jù)體量膜較大羊，對蒼本項漆目具示有直步接參盒照性漿；本項踐目地誕塊周廢邊；各板島塊內(nèi)遍代表產(chǎn)性項剃目。側(cè)重聽于高輔密度佛產(chǎn)品懲調(diào)研擇，低愁密度熟產(chǎn)品睡僅作拴參考去。研究座低密陵度的攝目的財在于可把物驕本區(qū)級域客愈戶的摔背景撒特征踏以及址購買燙動機研究享方式:樓盤房誠調(diào)查包深度迫訪談針對紅項目虎研究

是否在售項目名規(guī)劃用地低密度產(chǎn)品在售項目麓山國際4000畝藍(lán)山美樹500畝蜀郡400畝三利宅院白云渡246畝潛在項目蔚藍(lán)卡地亞500畝高密度產(chǎn)品在售項目首座40畝天府長城500畝世紀(jì)城天鵝湖1500畝遠(yuǎn)大都市風(fēng)景1000畝育才竹島60畝潛在項目南城都匯1200畝河畔***1650畝雅居樂2008畝華潤鳳凰城356畝中海蘭庭110畝低密結(jié)度項依目：遷蜀郡項目袍地址京雙流好縣區(qū)賭華陽獨迎賓丑大道開發(fā)捆商慨中擱鐵二勇局四細(xì)川星創(chuàng)慧投騰資置莖業(yè)有罵限公王司總占剃地面名積40甲0畝峽建筑黑形態(tài)罰聯(lián)蛇排別患墅、轟花園伍洋房憐住宅彎建筑伐面積42萬㎡總戶米數(shù)20也15容積音率1.堂26綠地循率42普.2％戶型晉區(qū)間遭一胳期聯(lián)歪排別罵墅13冷0~住30轟0㎡二期糕聯(lián)排蕩別墅28遞1~腦46角0㎡三期揚為花禾園洋潮房，意面積奴尚未鹽公開幻玉四然期產(chǎn)哀品形貞態(tài)尚臘未確閥定開盤慰時間20浸06攻.6叫.推出饒一期51澡5套20抄07鑄.3維.推出映二期14疫9套枯預(yù)計20毀07奴.9移~1冰0月推應(yīng)出三贈期寬景善觀主妙題12飼00米原密生水憤岸車位品數(shù)量22蟲13車位嗎配比1.抖1物管咬公司萍成逐都中宏鐵宏合源物床業(yè)管挽理有畢限公階司近期膛走勢埋二狐期于3月31日推維出14洗9套房體源，往均價85磚00元/㎡，目富前剩權(quán)余約50爬%。對本尼項目視的借撥鑒意母義：該項呼目一鉛期的忽熱銷頑說明贊當(dāng)時客戶裹對南輪延線筐板塊聯(lián)長遠(yuǎn)池發(fā)展闊的肯百定，品而至呀二期慶推出烈時區(qū)買域內(nèi)浮同類獵型競似爭樓宏盤的泉競相榮入市永，對歪其客旗戶形稼成了嫩較大頁的分構(gòu)流。其客倦戶來濫源主老要為杜城南乓區(qū)域項高端芹客戶雹，以貫此作憂為第盒一居素所，令相對瞎來說黎，外更地客鎖戶比筋例低姥。新鴻舟基項著目作坡為一愧個區(qū)遷域內(nèi)編體量鼻大的澡大盤偽，在練推出逐階段雨過程市中將艇與華狹潤鳳鳥凰城墓、雅集居樂職項目音以及芝麓山申國際甜的高權(quán)層部疊分將然會形哨成激顧烈的繭市場棍競爭忌，低密耳度：俊三利律宅院沫白云塵渡項目勾地址串成帽都外繁南元端華大葵道南藥段（枝在建職道路勒）與華慶陽迎托賓大屈道交桑匯處開發(fā)笛商棒成都汪雙流燦三利漢房地列產(chǎn)有瞞限責(zé)衰任公料司景觀噸設(shè)計AD隊S阿爾仍本建巖筑城柏市設(shè)旋計公句司建筑邁形態(tài)蛇獨酒棟別箭墅39橋8㎡該~5江93肥㎡聯(lián)排柔別墅26放3㎡昆~3脖59泡㎡總占虜?shù)孛鎵ǚe24及6畝銷售療價格模獨叛棟別濤墅為53弓0萬~9舒50萬聯(lián)排憲別墅斤為19逮0萬~3廣00萬總戶轎數(shù)31窩8戶住宅兔建筑打面積10萬方容積如率0.脹74綠化成率30棄%開盤蠅時間20啦06我.1薦2開盤近期續(xù)走勢祝目性前剩昏余約50顧%對本皆項目意的借長鑒意生義該項坑目客搏戶來哭源為城南脫區(qū)域價高端呢客戶般以及殊四川認(rèn)省內(nèi)裳客戶籃，比齒例約帝為50肯%與50佩%?？托軕舳鄼褬有陨拥臓罴睉B(tài).該項購目目侄前銷鐘售率行在50蘋%左右辦，滯污銷戶酷型主盯要為盛大面醫(yī)積戶互型，拘產(chǎn)品跌競爭堤力差印，作門為純愛低密庭度別索墅項防目與廳本項絞目可皂比性型不強貌，但菜就參熔考本膨項目旗而言裁，對粘產(chǎn)品亡形態(tài)耍應(yīng)在姐一定竊程度僻上做妹到多出樣化知，從次而滿故足不足同層牽次的灣客戶忙群需今求。低密恒度項刺目：企藍(lán)山興美樹項目贈地址醉人脂南延砍線終布點廣都場左梁側(cè)開發(fā)聯(lián)商茄三佳茫集團(tuán)?四川搭國坤詳投資址有限巷公司總占且地面肆積50信0畝建筑率形態(tài)且多墊層、勞花園獅洋房決、小蔽高層梳、山餃地別滿墅總牙戶數(shù)轉(zhuǎn)一裙期39零8戶頂二期22門6戶三基期22于6戶容積貼率0.遞81綠地芬率42％開盤核時間20提05姓.1表0推出乎一期20飛06唐.4推出兆二期20睬07環(huán).4月推略出三姓期景觀忘設(shè)計詢藍(lán)椅海（左香港槍）國萬際環(huán)拌境設(shè)轎計顧物問有畢限公鋼司近期側(cè)走勢20竹07泊.4推出喪三期糞嶺上22谷6套房假源，敏目前皮剩余12劫8戶。匯花園征洋房覆價格旅區(qū)間陣為40靠00倘~6起00邊0元/㎡，疊施拼別脈墅50籃00仗~7夢00愛0元/痛㎡。該項薪目較么好的夏利用街了坡出地的素高差滔設(shè)計寸，通臥過高媽差的稱變化宇來增交加觀肆景面招，贈永送大臣面積暖花園前露臺催。對本致項目濕的借康鑒意棚義該項營目的匹坡地合建筑呈手法舉在成都煎平原少地區(qū)貌固然抵差異尋化明芹顯，其鍬一期鋪于20施05年推選出時叉受到我了市說場的蓬熱捧目，但依在后距續(xù)二廉、三蓄期的虹營銷鼠推廣鴿過程吩中卻榜沒有化進(jìn)行輔適時據(jù)變化盞，一樹直至業(yè)目前洽三期驢仍是萍以坡睡地、說退臺生式建睜筑為踐營銷懲賣點虹，市辣場新蠢穎度槍不足催。針對晨本項促目而克言，立由于消體量運龐大松，因陷此在鋪分期怪階段饅性推候出過耍程中葬應(yīng)著重貓考慮慰每一篩階段綿產(chǎn)品趕的差秀異化概賣點倉，在碰營銷只包裝蹄中做駕到每慰階段晝均有嘗亮點于呈現(xiàn)礙。低密陽度項接目：古麓山僅國際晉社區(qū)項目似地址癢人赴民南易路南槐延線覽開筋發(fā)商宰萬機華地期產(chǎn)總占痰地面辦積40紀(jì)00畝怪建筑漫形態(tài)蔑洋偽房、拔疊拼裝、獨乖棟容積猴率0.銜9綠化齒率:變4掙6%銷售儀均價臘洋裙房：70稿00嘴-8芒00櫻0元/㎡別墅躬（獨類棟）立：13慕00冶0元/㎡；17妹00味0-討18呆00蛙0元/㎡膛(臨球耳道)物管若公司貝成棵都麓處山物襲業(yè)管魄理有測限公饑司物業(yè)寺收費侵別返墅：3.宏5-雕4.升2元/㎡洋房膊：1.軍2-蘿1.壘8元/㎡近期甘走勢20養(yǎng)07年7月將借推出72套疊亮拼，愉戶型20拼0-倒30諷0㎡，價幟格待目定。萬華主地產(chǎn)肯采用PU團(tuán)D（計輔劃單窄元綜扔合開薪發(fā)）模式段開發(fā)稠，引昆進(jìn)北送美成墓熟居障住形于態(tài)與損先進(jìn)的湯住宅劑體系,用高謀爾夫扔式的盲景觀霉為主繡線貫穿編所有弱別墅獄組團(tuán)慰；而迷另一漁個片飼區(qū)是與高密度助住宅癢區(qū)，謹(jǐn)以歐額洲小執(zhí)鎮(zhèn)為歷藍(lán)本炊的麓題鎮(zhèn)是這竟個片儲區(qū)的雄精神捏與靈見魂。點評斑：以伸高爾望夫式黑的景會觀為切項目辟主線極，將土收地分喊為很殘多單躍元，須每個艇階段愈都按扯照當(dāng)時愁的市酬場需移求做妥詳細(xì)本規(guī)劃喉或改綱變，爹并將商祝業(yè)中徒心集埋中并圾與別飾墅區(qū)勉分隔天開，騾這種“大盤菌小做遣”的輸思路盤充分閣保證衣住宅竟部分的惱居住搖品質(zhì)械。集燭中并完與別連墅區(qū)厲分隔脖開，這種吐“大醋盤小忽做”卻的思惰路充期分保哀證住初宅部分違的居況住品吸質(zhì)。高層味部分躁，形榴態(tài)待常定低密刮度項雹目：油麓山簽國際歡社區(qū)項目優(yōu)勢項目劣勢開發(fā)商品牌：萬華地產(chǎn)是寶光郎酒集團(tuán)注巨資成立，股東方為成都萬華投資有限公司與四川宏義實業(yè)集團(tuán)，兩家公司實力雄厚，且在市場都有較大影響力。城南稀缺的滿足高端人群需求的別墅社區(qū)。目前周邊的總體環(huán)境與配套建設(shè)未同步跟進(jìn)。對本牢項目損的借誤鑒意弄義：該項揚目客嘆戶來朱源以獸成都鎖高端炒客戶俯為主吊，約杜在40醒%，上海捕、北戲京、鞭廣州峽、深雜圳等鍛外地以客戶比例寶約在30坦%，另鼓有部窯分海韻外客罷戶，閑主要扭客戶脅獲得拉渠道勢為客脫戶圈廊帶動。該項悔目地種塊緊加鄰本弓項目雄，其持續(xù)5年以鞏上的解開發(fā)頃模式，必塑然對攏該區(qū)材域樓鈔市發(fā)刻展具捏有極厚大的促進(jìn)調(diào)作用收，也岡為本世項目驢的開鏈發(fā)鋪盈墊了醬較好洪的整剖體市閱場環(huán)盯境。同時侍，該絕項目憂的高販品質(zhì)待開發(fā)剛思路怨必然愧會率川先拔纖高城凡南高填端地激產(chǎn)市題場，給這也礎(chǔ)為本召項目楚地塊的開蹲發(fā)提伙供了江極好概的借黨鑒性棟。該項會目的版客戶輸帶動聽模式慶較為蜓成功許，本犬項目雄可在戒客戶健互動冊，挖掘海老客夾戶資星源方屋面投入辱更多精力行。低密術(shù)度項因目：誘麓山靜國際敗社區(qū)潛在糖低密見度項駝目：家蔚藍(lán)念卡地豪亞項目坡地址悠成典都南曉延線罷末端脹藍(lán)山嚇美樹肺后方開發(fā)懼商狡成都皂陽明浮地產(chǎn)建筑叨形態(tài)犬聯(lián)匙排別牽墅擦疊拼摔別墅虜雙煤拼別板墅總占椒地面絕積50拔0畝總戶懇數(shù)13校03戶容積醒率0.接9綠地唱率45建%總建備筑面融積：26置00怨00平方駱米公共嗚建筑松面積:1肌82魚00平方更米住宅釋總建流筑面父積:2固41準(zhǔn)80域0平方搭米聯(lián)排權(quán)別墅庸面積:1博45山08術(shù)0平方軍米疊拼抹別墅山面積:9偉67殲20平方嗓米商業(yè)罵面積:8卻00接0平方植米道路憤：60腳09較6平方瞎米目前昌狀況賞：封吹閉施靠工中該項蘆目尚追未推昆出，荒數(shù)據(jù)接非最廈終確散定數(shù)泉據(jù)。高密股度項盲目：棒首座項目罷地址盤人恨民南卸路四瞇段48號開發(fā)資商繭招商肚（蛇菌口）切成都號公司占地較面積40畝建筑舍形態(tài)2幢為30層高惹板式渠結(jié)構(gòu)建筑1幢29層高盲建筑總建握筑面磚積17萬㎡總戶筋數(shù)69貿(mào)4容積管率5.眾06綠地翁率30％戶型心區(qū)間80續(xù)㎡—喊13嫂0㎡開盤睡時間20巾06符.9材.2推出瞎住宅59她4戶車位暫配比1：1.仍1配套五星呆級酒薪店泛泳會所妄、SP允A館、旬露天卡恒溫婦泳池指銷售耐均價78按00元/㎡近期丑走勢雹剩余房巖源約90套，鹿以17中0㎡左右烏套三徑為主千，商烏業(yè)部輪分含論商住往樓還意未銷爐售。對本庭項目愧的借丙鑒意猴義：該項臂目位嚇于南寒延線僻起點病，地傻理位擁置優(yōu)壘越，其客員戶構(gòu)要成為仔城南亞外企姻高層軌以及稀市內(nèi)連外國宅客戶園，比響例達(dá)腳到70議%以上惜。該項疤目從區(qū)面市鏡到現(xiàn)由在，辯銷售禮走勢株都比飾較緩腫慢，這也獎是以痕大戶噴型為婦主的堅項目增的特硬點。機但因蛾其獨均特的宵廣告機包裝賓和推蓄廣方廳式，近其在能市場蕩的聲指音和明影響狂力都是較高乓。因此殲，除困了擁回有?？妊蠊閳@等恥的資落源優(yōu)漆勢，填采用互獨特量的包撫裝方閱式和捷差異迷化推發(fā)廣對周本項鄭目入繡市將叮有很提關(guān)鍵記的作虧用。高密再度項足目：兔天府保長城顛柏南辭郡項目傾地址辱高蝴新區(qū)縫天長拔路6號開發(fā)冒商偉成都戰(zhàn)深長衡城地榮產(chǎn)有獄限公浪司總占扎地面掙積睛約50所0畝總住費宅建粥筑面妄積10艇0萬㎡商業(yè)窯建筑奶面積涂約10萬㎡總戶紫數(shù)40鑰00多戶景觀娃設(shè)計疑加父拿大易奧雅登園境必事務(wù)頌所車位繼配比1：0.旗7電梯菜品牌帖西濕子奧皂的斯會所1個物管趴公司獻(xiàn)長海城物路業(yè)三期鋪柏南僵郡建筑涼形態(tài)沫：兩呀棟18層板快樓，嬌三棟34層塔采樓容積將率4.改21綠地北率30嚷.6％戶型翅區(qū)間80外-1翠44頭㎡開盤行時間20蛛03大.1泥1.轟15一期趟麗集日清競風(fēng)開業(yè)盤20黑06萍.6購.3二期威嘉寧南地剩開盤20副07系.4除.1粱5三期悠柏咱南郡磁開盤逝，銷尿售均參價52津00元/㎡近期搬走勢騙三處期先墊推出34臭0多套弄房源催，目植前?；视?0舟%，各鼓類戶癥型走結(jié)勢平光均。對本桌項目墳的借緒鑒意慨義該項研目從撈銷售苦緩慢唐到熱恨銷的狠銷售繭走勢史的變是化，森充分被證明暑了購武房客專戶對愧本板鏟塊的行認(rèn)可侵度上障升。該項阿目作認(rèn)為一嚴(yán)個整印體品連質(zhì)較防高的掉項目系，自20粉06年推咬出二鉆期，北依然蘿銷售吐平穩(wěn)域，并叫未呈什現(xiàn)熱銀銷局統(tǒng)面。這說魔明本倆區(qū)域浸由于器大盤丟大量明進(jìn)駐掌，競籍爭激勇烈，悲在園固林或首建筑轟上沒惕有凸訪現(xiàn)優(yōu)長勢、規(guī)特征的形項目皇不具秘備明櫻顯的隆競爭方優(yōu)勢翁。**斧建議脹本項穩(wěn)目應(yīng)腔抓住他海洋刻公園圓的顯千著特造征，吼擴大礙項目爪影響胡力。高密素度項曾目：芳世紀(jì)渾城天搬鵝湖項目住地址駁人擺民南吧路南糾延線礦（新櫻會展敗中心貪）開發(fā)挽商品成都堅世紀(jì)越城新皂國際誕會展直中心總占化地面燦積15安00畝（匪住宅浮約60持0畝）半住評宅建奸筑面哪積角約41萬㎡容積羅率0.騾11尚9（含戶型銷區(qū)間47奧-1薦30兔㎡總戶序數(shù)繭約35遭00戶景觀40垃0畝生送態(tài)湖倒面，顏上萬補棵大鬧樹，60蔬00余株非銀杏內(nèi)；15虜00畝的如生態(tài)瞧公園園、高處爾夫秀球場短。銷售卡均價58胸00元/㎡（清協(xié)水）68急00元/㎡（精豬裝）近期酒走勢坡一細(xì)期剩通余少漂數(shù)大攀戶型薦，二地期推大出時或間待挑定。湖水歪貫穿威整個竭一期趣，具帝備較汽大的誓樓間遵距與艘景觀悉視野禿。項目優(yōu)勢項目劣勢會展集團(tuán)的整體實力在市場有很強影響力；整體景觀配套資源豐富；地鐵出口，周邊交通方便；項目產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)劃布局合理。周邊生活及商業(yè)配套未同步跟進(jìn)；對我癢項目撤的借屢鑒意碑義：天鵝膏湖項博目與直本項食目具劇有一何定共姑性：暈都臨都近公政共性高規(guī)劃辜項目山（新鞋會展脈中心虜與海昨洋公音園）鑰。天塞鵝湖康開發(fā)鹽模式該為先茶建配再套設(shè)男施，芬如會饒展、勒景觀欠等，執(zhí)配套憶設(shè)施騰呈現(xiàn)籠后方車開展著銷售冶，對渠開發(fā)幻玉商實黃力要該求極返高，濟但對藏于新翼鴻基盈這樣察實力擔(dān)雄厚坑的開牌發(fā)商幟而言肆，可超考慮察此類裝開發(fā)嶺模式齒。會展告帶來品的客諒戶較幟多產(chǎn)品暗在市青場上科引起洪轟動高密吐度項弊目：且世紀(jì)肚城天捏鵝湖高密掙度項齡目：聚遠(yuǎn)大尺都市著風(fēng)景3期·優(yōu)悠刻風(fēng)景項目楊地址受天赴府大薦道城魔南副經(jīng)中心停南側(cè)開發(fā)單商殃成都距遠(yuǎn)大賠房地腿產(chǎn)開區(qū)發(fā)有邁限責(zé)討任公燙司總占些地面田積10宋00畝物管妥公司贏成覺都遠(yuǎn)鑒大創(chuàng)歸新物達(dá)業(yè)管色理公手司三期輛優(yōu)悠蓋風(fēng)景建筑福形態(tài)喬兩南棟32層，可三棟18層總建幸面8萬㎡容積筑率3.帶23綠地肥率40％戶型冊區(qū)間95棉-2述60希㎡總戶案數(shù)53求8戶車位漁配比1：0.靠7開盤嗚時間20剪04喇.1摸2.欠10一期秘風(fēng)建景HO多US急E開盤20膛06伯.3適.2趁5二期事都阿市風(fēng)蘿景開而盤20誘07鐘.4善.2悲1三期室優(yōu)鐵悠風(fēng)鬧景開喘盤三期虎第一幟批次嘩推出34細(xì)0余套脂房源賭，均護(hù)價44江00元/㎡現(xiàn)余13曉4套房震源，捉戶型盞走勢平均勵。典型泰戶型嗎評價建筑訊面積95傾.7煩7兩室境兩廳煮一衛(wèi)明廚濱明衛(wèi)園，采強光通揀風(fēng)良裙好；儉贈送友大面浸積的頂空中幟花園玻，擴葡展活把動空妥間。戶型談缺點由：客廳懼到餐駝廳的肢浪費庭面積隸過大番，動眼靜分窗區(qū)不屆明顯叼。建筑律面積13旬6.開14三室擱兩廳童雙衛(wèi)布局移合理賄；贈松送大熱面積兔的空榨中花姜園，穿使得裂三房玻戶型井擁有押生活懸陽臺墳、入噴戶花曬園和2個空壁中花變園，欺極大鴉的擴毅展活疑動空漢間，藥增加召房間迷通透誦性；派明廚亡明衛(wèi)掠的設(shè)候計，拳使得李采光造通風(fēng)珠良好概。戶型慢缺點酷：次臥挺開間巨過窄乏，空閘間局尺促；留一次效臥的犬門正湊對入暢戶花踐園門早，私駁密性得較差談。高密挑度項辨目：聽遠(yuǎn)大違都市耕風(fēng)景3期·優(yōu)悠檢風(fēng)景項目優(yōu)勢項目劣勢項目在三環(huán)邊，交通便利，離城近。大盤規(guī)模。戶型結(jié)構(gòu)合理A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.園林、建筑無明顯特征。C.戶型較差對本鹽項目派的借處鑒意妄義本項鋸目由孕熱銷捐到銷罪售平雨穩(wěn)，目再到譜熱銷燭局面全，可董看出梨，雖泥然本約區(qū)域胖現(xiàn)已谷成為詢開發(fā)釘熱土債，但目前肝市場栽已不蓄是簡慨簡單斃單給洞各概妹念就灘可以猶引起模市場測追捧筐的時愁代了。該項獄目目棉前熱膝銷的殃主要挖由于劇耀眼閘的建幻玉筑立布面引辮起市遺場關(guān)鋤注；揚客戶首認(rèn)可靜本區(qū)匆域具液有升直值潛力，鹿加之該性價法比較窩高的梅原因霧導(dǎo)致肅；由黃目前碎的銷確售走哄勢看貌，套2的戶脊型與趕套三貴的戶宏型一茄樣，走勢椅均衡流，主拘要是歷由于遠(yuǎn)其套旨二戶銷型不雖佳造危成的粗，由邁此可端看出婆，目而前客捆戶以標(biāo)自住簡型居責(zé)多，除了山性價民比外亦，比宋較看銹重戶率型結(jié)大構(gòu)。因此考，*柏*建此議本態(tài)項目分在產(chǎn)塘品打莊造上屑應(yīng)考蓬慮居討住舒促適度趙，打勞造出闖優(yōu)秀廊的戶押型結(jié)鍵構(gòu)；爹若能注意邪建筑離外觀膠的設(shè)分計則日更有讀利于咳后期讓的銷虎售。高密冤度項成目：犧遠(yuǎn)大葛都市龜風(fēng)景3期·優(yōu)悠劍風(fēng)景潛在怠高密鼠度項跨目：痕華潤車鳳凰所城項目蟻地址幣東傘鄰站娃華路居和天猛府大越道南幫延線柔開發(fā)養(yǎng)商脈華潤碌置地叫（成枯都）屈實業(yè)巡壽有限勞公司銷售愚均價55話00元/㎡總占寄地面迫積壺約35孔6畝建筑值形態(tài)所高般層，是一期27層總住其宅建斤筑面嗽積南總70萬㎡妙容積政率4.叉5綠地遭率35％戶型蕉區(qū)間70梨-1滔70害㎡總戶逃數(shù)咳一期24陰98戶近期啄動態(tài)美一干期于20挨07年7、8月亮冒相項目優(yōu)勢項目劣勢鄰近新會展附近，交通便利。周邊市政公園多。華潤的品牌效應(yīng)A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.全高層，品質(zhì)感不高。對本亦項目春的意偵義大型鳥知名唱開發(fā)燭商的圓進(jìn)駐幅，對于時炒作曾本區(qū)鐮域的色來說它是有定利無謊害的。該項東目同單本項安目同聽屬高博層物純業(yè)形旨態(tài)，災(zāi)建議戴持續(xù)核關(guān)注違該項炭目動廁態(tài)。潛在軍項目嶼：雅拌居樂雅居鐘樂項目干地址疏成距都市形雙流撓縣萬貌安鎮(zhèn)駛韓婆掩嶺開發(fā)眉商鳥四川吹雅居尤樂房濤地產(chǎn)貪開發(fā)姜有限吃公司總占伙地面屋積謊約20閉08畝；宜一期60律0畝；建筑扣形態(tài)芬別墅置、小競高層輪、高曲層、膜多層總住隔宅建惹筑面覽積設(shè)約17班2萬㎡有一叔期50萬㎡切一樓期價蛾格橡電梯歡價格40損00元/㎡起，程低開里高走容積村率1.叔20綠地塑率30農(nóng)%相關(guān)評配套1.倦5萬平酒方米波的大壁型娛胞樂休強閑會殊所，咬設(shè)恒膠溫泳丑池、片中西冷餐廳守、咖軌啡館綁、棋貍牌室笨、健碧身房怖。近期雄動態(tài)壘一期力杯爭20攪07年8月開太盤銷肅售，玩在開值盤同悠時，始推出80參%的社畫區(qū)配滔套以鍋及針敘對無脖車一眨族的盆樓巴蔥車隊。潛在搖項目離：南筐城都針匯項目越地址偵高額新區(qū)喜站華傷路至秋南三畝環(huán)路碑外側(cè)種開折發(fā)商械和華記黃克埔（核地產(chǎn)宋）有其限公拒司總占暈地面鍬積市約81底0萬㎡證建婦筑形邀態(tài)往小高眾層（恐一期渾均為16層）勒，后終期產(chǎn)鼠品未診定總住燥宅建缺筑面叔積恰約25吧0萬㎡堅容向積率3綠地單率36蜘%戶型鄉(xiāng)豐區(qū)間溫一流期90完-4叨00什㎡開盤薪時間現(xiàn)預(yù)狡計20遣07年6月底7月初蒜銷售均價形預(yù)計60咸00元以怒上總戶伶數(shù)司一期鹿約15驅(qū)00套萄車位售配比1：0.似7物管轟公司掘和速記黃序埔物則業(yè)管癢理部傘門近期路動態(tài)沉現(xiàn)遣處于鍬客戶悉積累芳期，擋自20驢06年5月至刪今，銹入會挑人數(shù)榆達(dá)17身00何0人，捎售樓剖部將熟在20挪07年6月開鹿放。項目優(yōu)勢項目劣勢A.緊鄰三環(huán)邊，交通便利。B.大盤規(guī)模，品牌優(yōu)勢明顯C.項目配套齊全A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。可參徑考價莫值：南城造都匯侍地塊剛閑置外期已芽長達(dá)拼數(shù)年秘，因屋政府匆查處悟后方怖對其期進(jìn)行河一期巨開發(fā)牌，從史目前秤其銷腸售準(zhǔn)延備上來咬看，香準(zhǔn)備搶十分晶倉促宵，對燃項目楚的規(guī)蹄劃開仗發(fā)均墨尚不小十分陡明確窄。潛在餡項目飽：南椅城都讓匯潛在碑項目襲：中擱海蘭仆庭項目悔地址誘新餡會展棍片區(qū)買站華繁路模開發(fā)譜商伸中海脆地產(chǎn)總占善地面次積經(jīng)約11搞0畝潑建筑巾形態(tài)爬高凡層，24版-2報5層總建刃筑面橫積30價.8萬㎡戶型我區(qū)間80旋-1腳45我㎡開盤展時間稱預(yù)機計20妨07年7月物管善公司霧中要海物蓬業(yè)銷售嫌均價華預(yù)蛇計50常00元/㎡以上近期厚動態(tài)國售召樓部20疼07年7月開撐放項目優(yōu)勢項目劣勢A.品牌優(yōu)勢明顯B.純居住社區(qū)A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。潛在孔高密統(tǒng)度項美目：彩新鴻阿基項類目項目鑼地址驚成聚都南雪延線開發(fā)想商里：新龜鴻基建筑載形態(tài)該：30層高普層總占組地面怪積：25今0畝左怕右總建寶面61萬㎡容積陡率3.莊84綠地裁率30角%面積伸：90逝\1青20枝\1溉60摘\1糖80桶㎡該項枕目尚卷未推多出，咐數(shù)據(jù)胡非最茶終確體定數(shù)乏據(jù)。目前壤尚在毒產(chǎn)品著調(diào)整健階段呆，預(yù)輔計第惕一批虹次房戶源推免出時逆間在20黃08年底咬。極地病海洋是世界銜作為斑其附祥加價眾值的刑體現(xiàn)兩梯唐三戶抖設(shè)計通的舒田適度戶型購分布臟情況脅：90承\(zhòng)1群25由\1冠40覆\1失80潛在猾高密涼度項等目：新鴻械基潛在六高密俱度項加目：新鴻惰基14河0s中m損un餅it90慮sm訓(xùn)u亦ni評t90走sm旦u策ni引t90鳥sm圖u久ni魯t12辯5s宅m黨un戒it12賺5s駝m含un訓(xùn)it該項甩目的距產(chǎn)品次形態(tài)葬與本界項目聲十分能類似粱，預(yù)捆計將妄與本銅項目臟形成燃極強受的競皺爭關(guān)芽系，其核纖心賣夾點為樹海洋晌公園啞，本竹項目開應(yīng)當(dāng)戴強調(diào)舍自然康生態(tài)裂。因此嶺，河皮畔*扭**轟的競存爭核仗心應(yīng)堆放在臟對配茄套設(shè)第施的館完善端以及值其他樓差異風(fēng)化上,例如擾智能介化。對本豬項目赤的參喬考意恒義區(qū)域方市場跌供應(yīng)瞎情況要素總結(jié)結(jié)論檔次目前南延線區(qū)域以中高檔物業(yè)為主；建筑風(fēng)格低密度項目風(fēng)格表現(xiàn)為傳統(tǒng)中式與川西風(fēng)格相結(jié)合；高密度項目則主要表現(xiàn)為現(xiàn)代風(fēng)格。遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景、世紀(jì)城憑借較為新穎的建筑風(fēng)格贏得市場熱捧。高密度項目建筑風(fēng)格主要體現(xiàn)為現(xiàn)代風(fēng)格規(guī)劃布局排列式、圍合式布局、半圍合式以圍合布局為主建筑產(chǎn)品低密度項目以聯(lián)派別墅、花園洋房為主高密度項目以高層電梯物業(yè)為主，而其中各潛在大盤如南城都匯、鳳凰城、河畔***、中海蘭庭、雅居樂等均有較大體量高層產(chǎn)品。高層電梯物業(yè)將會為市場主力戶型供應(yīng)目前在售樓盤的戶型供應(yīng)比例以三房為主；而在潛在供應(yīng)項目中，以三房和四房以上為主。戶型創(chuàng)新送面積運用較多三房和四房面積在120—180㎡之間。價格分析低密度產(chǎn)品別墅、花園洋房價格價格區(qū)間在8000~17000元/㎡之間高密度產(chǎn)品則伴隨南延線的延伸，自起點（首座）的7800元/㎡至遠(yuǎn)大都市優(yōu)悠風(fēng)景的4400元/㎡。一方面由于區(qū)域市場競爭激烈，另一方面也是由于沿線配套設(shè)施的不完善所致。目前潛在供應(yīng)樓盤高密度產(chǎn)品預(yù)期價格均突破5000元/㎡電梯均價在4800左右別墅均價在8500左右區(qū)域瞇市場前發(fā)展京前景畏預(yù)測要素前景結(jié)論檔次隨新鴻基、和記黃埔、***、雅居樂等品牌開發(fā)商的相繼入住，南延線板塊的檔次將會繼續(xù)拔高。物業(yè)高檔化已成必然建筑風(fēng)格各品牌開發(fā)商的開發(fā)思路將綜合考慮世界知名的建筑設(shè)計機構(gòu)。這將導(dǎo)致城東未來開發(fā)的項目風(fēng)格趨向多樣化。不同項目不同風(fēng)格將成為未來市場競爭的主要特征。規(guī)劃布局最大程度上依托地理優(yōu)勢將是各項目規(guī)劃布局的重點充分展現(xiàn)地理優(yōu)勢的規(guī)劃布局將是市場主流。建筑產(chǎn)品隨著區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，高密度產(chǎn)品將成為市場主流。高層產(chǎn)品將是市場主力。戶型供應(yīng)大面積戶型在較長時期內(nèi)仍是南延線的主力戶型。大戶型競爭加劇，中、小戶型較為稀缺。價格分析區(qū)域價格的攀升依賴于板塊內(nèi)配套設(shè)施的完善，這是一個長期性的過程。區(qū)域價格平穩(wěn)上升目前南延線區(qū)域各板塊已基本成型，但區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的不完善嚴(yán)重影響著各板塊的發(fā)展，對相關(guān)配套設(shè)施的完善將是未來各板塊在競爭中的重中之重。項目佳界定宏觀旦研究板塊桂特征客戶投特征大城并南宏伯觀競爭證分析政策墊影響項目羽定位市場弦預(yù)期制約往因素規(guī)避絮策略發(fā)展否趨勢目前陳現(xiàn)狀景觀哲＼朝頌向＼擇面積炭＼戶濟型等潛在談競爭競爭鄰方向客戶服需求地塊棒條件資源金優(yōu)勢發(fā)展碰趨勢目前槍現(xiàn)狀規(guī)劃經(jīng)設(shè)計木優(yōu)化本報鋪告研劈燕究思喜維結(jié)塔構(gòu)圖入市鴨時機入市打價格開發(fā)當(dāng)步驟形象雪定位推盤問策略營銷副策略價格翼＼客掛戶產(chǎn)品\經(jīng)濟蝕測算有利陵于價左格攀廁升＼伶小體歲量推倘盤＼療優(yōu)勢段位置塔提價價格獵實現(xiàn)的手恒段可執(zhí)畝行競爭脫策略發(fā)展選戰(zhàn)略利潤廉最大捧化風(fēng)險寇最小風(fēng)險傷規(guī)避獅措施市場毅領(lǐng)袖差異穴化高性逮價比客戶瓣需求藍(lán)山汁美樹欲成交恨客戶駕調(diào)查右分析器報告“20烈06年12月2日，綁我公流司［搖藍(lán)山惕美樹欣．二B］正影式開陣盤，張而一淚期及夸二A的銷交售已釘告一瘋段落陪，現(xiàn)璃對一召期及蓋二A的客要戶作浪出相逃應(yīng)分增析?！?期：65錢%成都2期：50疤-6背0％華膝陽客凍戶，炮二級需城市15略-2弦0%居住揀區(qū)域職業(yè)教育軌程度年齡牢結(jié)構(gòu)居住膝環(huán)域上班寄區(qū)域上班羨環(huán)域每個寬環(huán)域開工作蟻的客追戶比桃例較季平均找距離虎是一象個購云房因依素，艙但卻金不是破首要匯的因扁素個人驕月收御入家庭鴉結(jié)構(gòu)子女由狀況擁有岸車輛購房怒用途藍(lán)山蛙美樹閉最吸弄引客久戶之揭處付款參方式總價閑范圍客戶歸最在軟意的受配套鏟設(shè)施平分析穿著化特征仰分析看房續(xù)下定節(jié)次數(shù)嬌分析媒介危比例總價草、均臨價、紡級別單位:萬元單位:元藍(lán)山葛板塊振集中巨千萬橫級富決豪群站南\大源仿板塊百集中禍?zhǔn)f層級客儀戶1、富撈豪集絡(luò)中地2、百么萬級咸客戶湖斷層70羞00悠-1墻00儉00元價眨格區(qū)映間斷西層購買蘇特征1、百咳萬級始別富腳豪、薦有自纏己的糖企業(yè)猴或者森公司趣高層2、10廟%-撐20美%成都窩市外奮客戶胳，如庸遂寧坑、達(dá)費洲、礎(chǔ)盧洲現(xiàn)等3、對故產(chǎn)品栽品質(zhì)掛敏感菜性等漏同于微價格4、作豈為第肥一居里所或賓者資燃產(chǎn)投壞資渠邊道5、80絡(luò)%有私薦家車療、2-遮3次置醉業(yè)、雀暫時醬空置8、需罷求面蠻積在80吃-1怎20冶㎡角9、喜負(fù)歡的改樓盤曾規(guī)模廈：乳中等決規(guī)模伍的社援區(qū)環(huán)蒙境，說多層減、小藥高層混的物撿業(yè)類販型10、置漂業(yè)傾輕向：汪生活蜜配套墾、景牌觀環(huán)餅境、于文化洪品位刮、居朵家氣需氛11、社勤區(qū)內(nèi)吃配套擠需求梨：債首先牙為交猴通和結(jié)基本榴生活薄商業(yè)糟配套慶，其紗次為量休閑四娛樂扯、運外動，宮再次散為教牲育12、距迷工作魯?shù)氐耐〞r間之：20久-3劈燕0分鐘13、對宇本區(qū)版域發(fā)命展持沖非常仍樂觀炊態(tài)度客戶畫需求適分析購買善特征必客脂戶1、千只萬級駝別富蛇豪、變有自膠己的絮企業(yè)2、40澤%-塑50精%成都在市外燃客戶芬，如賄遂寧醉、達(dá)爆洲、械瀘洲兆等3、對壁產(chǎn)品土品質(zhì)越敏感計性高夢于價礎(chǔ)格4、5+庸2生活亡實踐菜者、鬧重視瞞居住粗享受5、有吸多部淋私家鳳車和吃家人夫住在般一起體，3-列4次置刷業(yè)8、別膏墅需對求面叼積在20其0-膠35硬0㎡扶9、喜仇歡的甚樓盤貍規(guī)?？唬恒曋写蠛囊?guī)模雁的社敲區(qū)環(huán)亞境10、置兆業(yè)傾搶向：么生活燥配套摧、景肉觀環(huán)秩境、閣健康潤運動視、文待化品坡位11、社琴區(qū)內(nèi)疊配套直需求符：神休閑濾娛樂覺、運策動，聾再次周為教色育12、距乎工作項地的記時間啟：30觸-4駐0分鐘13、對哪本區(qū)哈域發(fā)超展持槐非常洲樂觀筒態(tài)度總價\均價儲級別藍(lán)山掛板塊竿集中田千萬宋級富德豪群站南\大源冰板塊痕集中柏十萬婆級客響戶市場怪機會1、產(chǎn)厘品供旗應(yīng)形示態(tài)：低密——別墅彈、多覽層高密——現(xiàn)實盼情況綿：名清水哄電梯穩(wěn)公寓18凡-2午4F；潛新在情勢況：30委-4架0F市場遙空缺既：精辮裝修骨電梯延公寓峰產(chǎn)品2、客蚊戶：泳百萬鈴級客墨戶斷甘層3、價是格70打00但-1變00寸00元電栗梯公機寓價仆格區(qū)來間斷兇層項目副界定宏觀續(xù)研究板塊廉特征客戶閣需求大城烤南宏際觀競爭注分析政策法影響項目騰定位市場念預(yù)期制約禿因素規(guī)避營策略發(fā)展膏趨勢目前汗現(xiàn)狀景觀富＼朝甜向＼坦面積滿＼戶齊型等潛在籌競爭競爭拋方向客戶殘需求地塊盈條件資源鵝優(yōu)勢發(fā)展拍趨勢目前灘現(xiàn)狀規(guī)劃殲設(shè)計名優(yōu)化本報劈燕告研嶄究思揭維結(jié)與構(gòu)圖入市褲時機入市躺價格開發(fā)川步驟形象南定位推盤單策略營銷抗策略價格區(qū)＼客常戶產(chǎn)品\經(jīng)濟業(yè)測算有利暢于價敵格攀剪升＼形小體音量推斥盤＼翻優(yōu)勢卻位置痰提價價格而實現(xiàn)的手兄段可執(zhí)夜行競爭悉策略發(fā)展替戰(zhàn)略利潤斷最大裝化風(fēng)險氏最小風(fēng)險營規(guī)避絹措施市場柳領(lǐng)袖差異霉化高性錦價比客戶疏需求地塊辮現(xiàn)狀占地麻規(guī)模硬：總占臉地16粱00畝。地塊瘡位置琴：該項心目位踢于成鳴都人諒民南透路延焦線末偽端。地塊勻范圍：西\北臨管河.處于睛南延鑼線開靠發(fā)熱補點區(qū)復(fù)域1）優(yōu)滲勢(S孝)本項五目緊踐鄰府?dāng)篮由聭B(tài)濕毒地，耳自然喬資源財優(yōu)厚弱。引察水入健園的劃設(shè)計齊方式哄，充驅(qū)分提高了畜項目佳的整供體品很質(zhì)感害。地致塊臨忘近南憲延線韻與成皂仁路伴，交筐通便累捷；周邊只均為英知名栽開發(fā)碎商大護(hù)體量宗項目撫，對騰于區(qū)色域價剝值整誤體提在升有屢巨大令作用宇；項目棋對面趴極地墊海洋宮公園烘的開款發(fā)，潮將提廁升了法本項椅目的娛旅游歷價值聾和投毛資價股值。2）劣掃勢（W）目前高，地僚塊周簡邊生行活配艱套嚴(yán)領(lǐng)重缺攏乏，盟不符蕉合高悠檔次懼客戶亂生活填需求慰；3）機尺會（O）政府槐南遷攜和南愚延線澇區(qū)域齒的持咳續(xù)開僻發(fā)，的本區(qū)妹域?qū)⒄n是未理來成路都的結(jié)副中器心；周邊曠大盤狼的陸煎續(xù)啟京動給稍區(qū)域振居住擔(dān)環(huán)境榮改善忌起到臟了巨胸大的訴推動盜作用倚；政府伴人員求、孵帝化園驕科技究人員老等高排收入我人群怒的不憶斷涌擺入，致增強舊了區(qū)喜域消補費能該力。4）威括脅（T）區(qū)域嚴(yán)可開脅發(fā)土疑地資殺源豐揚富，回未來嫁供應(yīng)步量大橡，未得來市梳場競瘡爭加訓(xùn)??；地塊SW悟OT分析項目穗界定宏觀癢研究板塊兇特征客戶煌需求大城同南宏妙觀競爭藍(lán)分析政策洗影響項目魄定位市場枕預(yù)期制約赤因素規(guī)避從策略發(fā)展正趨勢目前朵現(xiàn)狀景觀鞭＼朝削向＼辛面積予＼戶壇型等潛在巷競爭競爭羨方向客戶改需求地塊暮條件資源漫優(yōu)勢發(fā)展善趨勢目前警現(xiàn)狀規(guī)劃白設(shè)計悶優(yōu)化本報翻告研蝕究思河維結(jié)擴構(gòu)圖入市嘗時機入市烤價格開發(fā)育步驟形象拒定位推盤膚策略營銷掏策略價格泰＼客猴戶產(chǎn)品\經(jīng)濟丟測算有利蚊于價營格攀盜升＼慈小體佛量推蒸盤＼斬優(yōu)勢索位置支提價價格蹲實現(xiàn)的手妹段可執(zhí)樓行競爭筆策略發(fā)展?fàn)顟?zhàn)略利潤續(xù)最大齡化風(fēng)險拌最小風(fēng)險但規(guī)避憐措施市場篩領(lǐng)袖差異堪化高性涂價比客戶劣需求競爭施策略產(chǎn)品錫差異冒化滿足聾客戶份需求品牌宰形象帆差異都化總體鬼規(guī)劃功能言配比建筑沒風(fēng)格園林缸風(fēng)格配套幻玉設(shè)施物業(yè)勁管理高性秧價比市場桐占位發(fā)展鴉戰(zhàn)略閱策略發(fā)展配方向類比死案例發(fā)展普戰(zhàn)略城市釋聚合奔力地塊生價值脹：富厘豪中果心區(qū)城市疏價值絞：西建南中解心區(qū)域境價值傳：新糖城市物中心發(fā)展究前瞻暑力氣質(zhì)秩領(lǐng)導(dǎo)引力地塊珍價值寒“三屈中心類”綜合備解決有幾擴處供鳴不同拌使用別的房夏子，枕具有堂才藝彩的孩錯子，描漂亮藝賢惠痕的妻耽子需要坐出境賢旅游琴、異球國情育調(diào)、武有氧接運動閉以及區(qū)諸如牧高爾無夫、宜游艇遲、SP劣A等很組花錢擱的消詢費需要批房子賠足夠西大、討足夠果豪、兩足夠喪有情疏調(diào)，賭足夠牙稀缺信、足枝夠貴嗓、足糖夠特創(chuàng)別、牲足夠辱被別倦人稱陪道……需要社在高唱檔酒幻玉店、雪餐廳匆、俱軍樂部趕、會繩館等聞場所秀進(jìn)行泊生意帆和友滑誼的譜交換滿意施的事克業(yè)美滿蹦的家箭庭社交絨的圈糖子享樂燒的時保光投資牧的渠鵝道需要左有股蘿票、得債券敢、固轉(zhuǎn)定資夸產(chǎn)等澇投資領(lǐng)渠道呀獲取蛾高額能或者側(cè)穩(wěn)定蚊的投藥資回那報自豪達(dá)的宅刻子高端棋客戶每生活嗎基本屠價值針圖解藍(lán)山貨板塊雀集中外千萬捧級富口豪群客戶島價值標(biāo)挖掘資源甲價值伏挖掘16粉00畝全供配套京小鎮(zhèn)高品田質(zhì)生態(tài)纏河流梳生活地塊蠻價值客戶外價值西南尤中心新城鮮市中噴心富豪奧中心屬性套：身漂價１齊００噸－１內(nèi)００誕０萬是級喜好腥：區(qū)侄隔、噴身份落、享手受資源熱價值**跌*高沖端物柴業(yè)自然漿河流臟優(yōu)勢項目柜所有叛的資奴源使臉我們復(fù)有創(chuàng)久造的寬基礎(chǔ)阻，客共戶的撲價值飄取向飯指明拖了我構(gòu)們創(chuàng)氏造的業(yè)方向條，而飄地塊剩價值瘋則提金供了鵝我們錯創(chuàng)造衫的載眼體，濕因此領(lǐng)在外渠部良焰好的慶環(huán)境捷之下妹，以龍項目翠資源阿為載疊體，木打造撿出迎救合高壞端人享群需傅求的狹高尚艷物業(yè)離，就要能實京現(xiàn)項科目的口價值希，并吃提升**革*的品投牌區(qū)域假價值蟲定義搶之核屑心結(jié)拳論--館--本項斯目必集須挖路掘地域蹦板塊香差異附價值領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者企業(yè)為市場上一線品牌項目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢明顯持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力締造新的理念引領(lǐng)市場大規(guī)模市場新進(jìn)者、行業(yè)經(jīng)驗弱具有持續(xù)作戰(zhàn)能力產(chǎn)品品質(zhì)保證項目無獨特優(yōu)勢資源項目規(guī)模較大追隨者補