改革開放以來住房條件變化

改革開放以來我們眼中居住條件的變化引言改革開放30年，也是我國住房制度變革的30年，住房制度經(jīng)歷了一場由福利化分房和低租金公房制度向住房商品化、市場化、社會化的重大轉變。在這一過程中，作為住房制度和社會保障重要組成部分的住房保障制度，同樣不斷演變、發(fā)展，既取得了一些成績，也留下了不少缺憾?？傊窃谇壑邢蚯鞍l(fā)展。一、我國住房保障制度演變路徑建國后一直到改革開放前，在嚴格的計劃經(jīng)濟體制下，我國實行的是福利化分房和低租金公房制度，由國家和國營單位負責住房的投資、建設、分配和管理。從理論上講，屬于全民保障，但從實際效果看，由于國家財力有限和保障機制缺乏效率，造成大量居民居住條件惡劣，尤其是最應受到保障的弱勢群體。1978年，全國城鎮(zhèn)人均住房面積僅7平方米建筑面積，約47.5%的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無房。改革開放之后，我國住房制度和住房保障也相應地進行了調(diào)整和改革，大致經(jīng)歷了以下四個發(fā)展階段。第一階段：初步嘗試改革（1978～1990年）1978年，鄧小平第一次提出房改問題。1980年，中共中央、國務院批轉了《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式宣布中國將實行住宅商品化的政策。這期間，開始嘗試公房出售，典型政策是1982年有關部門提出了國家、單位、個人三者合理負擔的售房原則，即個人支付1/3房價款，其余2/3由政府及職工所在單位分擔補貼。1986年成立了國務院住房制度改革領導小組，這一時期房改的特點是改革低租金、提租補貼、租售結合、以租促售和其他配套改革。1988年，國務院召開了第一次全國住房制度改革工作會議，下發(fā)了《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推進住房制度改革的實施方案》，標志著住房制度改革進人了整體方案設計和全面試點階段；其基本思路是“提高工資，增加工資，變暗貼為明補，變住房實物分配為貨幣分配，通過提高租金促進售房。”但是實施中遇到了困難，1988年正值通貨膨脹，提租補貼難于實行，結果在全國掀起了低價售房之風，原先使用權分配不公轉化為財產(chǎn)占有不公，進一步加劇了住房分配上的不公平，卻不能解決住房的絕對短缺。這一階段只是進行了改革的摸索和嘗試，成效甚微。第二階段：全面推進改革（1991～1997年）1991年，國務院頒發(fā)了《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，其中明確規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關政策，提出了部分產(chǎn)權理論，要求實行新房新制度。同年，國務院辦公廳下發(fā)了《關于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領性文件，制定了城鎮(zhèn)住房制度改革的總目標和分段目標?？偰繕耸且獜母母锕康妥饨鹬郑瑢⒐康膶嵨锔＠峙渲贫戎鸩睫D變?yōu)樨泿殴べY分配制度。但同樣面臨著提租難與超低價售房的問題。1994年，國務院發(fā)布了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出改革的主要任務是：全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易和社會化的房屋維修、管理市場，加快經(jīng)濟適用住房建設。1994年出臺《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》，1996年出臺國務院房改領導小組制定《關于加強住房公積金管理的意見》，公積金制度和經(jīng)濟適用房制度成為住房保障的兩個新制度。總體而言，這一階段住房制度改革取得了重大突破和實質(zhì)性進展，進入了全面推進和綜合配套改革的新階段，但推進的力度不大、速度偏慢。第三階段：深入推進改革（1998～2005年）1998年7月，在前一階段改革實踐的基礎上，國務院發(fā)出《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，明確地提出了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，發(fā)展住房金融，培養(yǎng)和規(guī)范住房交易市場。這標志著新的住房政策體系開始實施，開始向住房社會化、商品化的城鎮(zhèn)住房制度改革目標邁進。單位退出了對住房分配的直接控制，職工根據(jù)個人經(jīng)濟狀況進入住房市場消費，“合理負擔，量力而行”，國家、單位不需要再為職工提供房源，因而負擔大大降低。在這一過程中，公積金和經(jīng)濟適用房政策繼續(xù)推進，1999年頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，對廉租房制度作了具體的規(guī)定，從而基本形成了以這三個政策為主，還包括尚未房改的低租金公房政策的住房保障體系。這一階段，住房制度改革獲得了實質(zhì)性的、突飛猛進的進展，但是，一方面由于住宅商品化、市場化速度過快，導致房價持從保障機制上講，理想模式應該以政府為主導，積極發(fā)揮市場配置資源的優(yōu)勢。住房保障工作并非全部要用計劃經(jīng)濟的一套模式，也絕非完全依靠財政支出，在以政府行政手段的前提下，還須發(fā)揮市場配置資源的有效性。比如，政府可以鼓勵私人開發(fā)商參與廉租房和經(jīng)濟適用的建設和運行，還可以吸引商業(yè)金融機構在個人抵押貸款、房地產(chǎn)證券化方面有所作為，從而搞活房地產(chǎn)金融。另外，還可以發(fā)動民間、協(xié)會及其它組織進行合作建房。只有不斷進行機制創(chuàng)新，動員各方的積極性，才能真正使住房保障步入一個良性發(fā)展的軌道。綜而言之，改革開放30年來，在我國住房制度不繼改革、發(fā)生巨變的情況下，住房保障制度也經(jīng)歷了一