2022年注冊資產評估師資產評估講義以財務報告為目的的評估

2022注冊資產評估師資產評估講義：以財務報告為目的的評估（一）以財務報告為目的的評估的定義

以財務報告為目的的評估，是指注冊資產評估師基于企業(yè)會計準則或相關會計核算、披露要求，運用評估技術，對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進展分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

由定義可知，以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露供應專業(yè)意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債。價值類型是公允價值或特定價值，它對評估技術（評估方法）具有肯定的約束。由于以財務報告為目的的評估在遵循評估準則的根底上，還要參照相關會計準則的規(guī)定，以滿意財務報告披露的要求。

（二）以財務報告為目的的評估的作用

1.評估技術能夠滿意會計計量專業(yè)上的需求。

2.評估專業(yè)行為能夠為會計計量的客觀性奠定根底。

3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。

二、以財務報告為目的的評估的適用范圍和特點

（一）以財務報告為目的的評估的標準體系

一般意義上，以財務報告為目的的評估業(yè)務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債，也有資產組或資產組組合（對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求）。

（二）以財務報告為目的的評估的特點

1.以財務報告為目的的評估是為會計計量供應效勞。會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型確實定及評估方法的選擇。

注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念，知曉企業(yè)合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法，依據(jù)會計準則的要求，合理確定評估對象，選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法，更有效地效勞于會計計量的特定要求。

2.以財務報告為目的的評估業(yè)務具有多樣性、簡單性。

3.以財務報告為目的的評估所采納的評估方法的多樣性。

三、以財務報告為目的的評估與會計和審計的互動關系

（一）會計信息計量對評估的需求

企業(yè)在對會計要素進展計量時，一般應當采納歷史本錢，采納重置本錢、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值（留意會計中的公允價值和我們第一章講授的公允價值含義不同，相當于資產評估這門學科中的市場價值）計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并牢靠計量”。而會計計量中很多會計要素比方土地、投資性房地產、無形資產等公允價值確實定需要具備很強的專業(yè)學問，這一要求遠遠超出了會計人員的學問和力量范圍，所以在確定這些資產公允價值時，需要借助外部評估人員的效勞，由評估人員供應專業(yè)的評估結果。

對于專業(yè)性強、簡單程度高的公允價值確定，財務報告外部使用者更盼望和情愿看到的是由獨立專業(yè)人員供應的評估結果。

（二）審計對評估的需求

1.我國審計法規(guī)的規(guī)定

中國注冊會計師審計準則第1322號——《公允價值計量和披露的審計》第四條規(guī)定“根據(jù)適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定，作出公允價值計量和披露是被審計單位治理層的責任。注冊會計師應當獵取充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)，以確定公允價值計量和披露是否符適宜用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定”。

基于獨立性的要求，審計單位或人員不能對同一客戶供應公允價值評估效勞，審計人員是公允價值計量的最終審核人。在一些需要專業(yè)性評估的領域，聘請外部獨立評估人員更能發(fā)揮專業(yè)效勞的優(yōu)勢，在提高會計信息質量的同時，也能降低審計人員的風險。

2.國外相關法規(guī)的規(guī)定

美國公眾公司會計監(jiān)視委員會（PCAOB）于2022年12月公布了審計實務提示公告第2號《金融工具公允價值計量的審計和利用專家工作的相關問題》。國際會計師聯(lián)合會（IFAC）下屬的國際審計與鑒證準則理事會（IAASB）公布了國際審計準則第540號《包括公允價值計量的會計估量及相關披露的審計》、國際審計準則第500號《審計證據(jù)》和第620號《利用專家的工作》。

（三）評估在會計計量、審計中的應用

中國資產評估協(xié)會公布的《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，標準了注冊資產評估師執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，維護了社會公共利益和資產評估各方當事人的合法權益。該指南明確了以財務報告為目的的評估的相關業(yè)務（包括合并對價分攤、資產減值、投資性房地產、金融工具確認和計量）的價值類型、評估方法，以及各項業(yè)務的評估假設和參數(shù)選取留意事項等，為會計計量供應客觀、公正的專業(yè)支持。

在公允價值計量體系中，外部專業(yè)人員的評估結果是計量工具，會計將依據(jù)評估結果直接對賬目進展調整，評估結果通過會計計量成為資產、負債公允價值的會計信息。

會計人員對公允價值的計量和披露負責，外部評估人員對評估結論的合理性負責，審計人員對公允價值的審計結論負責。由此，會計信息責任體系進展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。

四、以財務報告為目的的評估國內外進展狀況

（一）以財務報告為目的的評估在國際上的進展

（二）以財務報告為目的的評估在國內的進展

2022年2月財政部公布的會計準則引入了公允價值的概念和計量模式。2022年11月，中國資產評估協(xié)會公布了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，以標準注冊資產評估師以財務報告為目的的評估業(yè)務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益。該指南自2022年1月1日起實施。

其次節(jié)以財務報告為目的的評估實務應用

一、資產評估在企業(yè)合并對價分攤中的應用

（一）企業(yè)合并對價分攤概述

1.企業(yè)合并

（1）定義

企業(yè)合并是指將兩個或者兩個以上單獨的企業(yè)合并形成一個報告主體的交易或事項。

（2）分類

①同一掌握下的企業(yè)合并：參加合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或一樣的多方最終掌握且該掌握并非臨時性的。

②非同一掌握下的企業(yè)合并：參加合并的各方在合并前后不受同一方或一樣的多方最終掌握的。

【留意】

（1）涉及業(yè)務的合并可比照企業(yè)合并準則的規(guī)定處理。

業(yè)務是指企業(yè)內部某些生產經營活動或資產、負債的組合，該組合具有投入、加工、處理過程和產出力量，能獨立計算其本錢費用或生產的收入，但不構成一個企業(yè)，不具有獨立的法人資格。

（2）以下類型的交易或事項因不屬于企業(yè)合并準則的標準范圍。

組建合營企業(yè)、購置子公司少數(shù)股權以及購置資產或資產組。

2.企業(yè)合并對價分攤

（1）同一掌握下的企業(yè)合并，不涉及合并對價分攤的問題

對于同一掌握下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)合并中取得的資產和負債，應當根據(jù)合并日在被合并方的賬面價值計量。因此，同一掌握下的企業(yè)合并，不涉及合并對價分攤的問題。

（2）對于非同一掌握下的企業(yè)合并，涉及合并對價分攤

合并對價分攤指符合企業(yè)合并準則的非同一掌握下的企業(yè)合并的本錢在取得的可識別資產、負債及或有負債之間的安排。

對于非同一掌握下的企業(yè)合并，購置方在購置日應當對合并本錢進展安排，根據(jù)相關規(guī)定確認所取得的被購置方各項可識別資產、負債及或有負債。購實方對合并本錢大于合并中取得的對購置方購置可識別凈資產公允價值份額的差額，應當確認為商譽。

3.合并對價分攤對合并報表的影響

（1）對購置方合并日財務報表的影響

企業(yè)合并形成母子公司關系的，母公司應當編制購置日的合并資產負債表，因企業(yè)合并取得的被購置方各項可識別資產、負債及或有負債應當以公允價值列示。在合并資產表上，可能產生下述新會計科目，包括但不限于無形資產、遞延所得稅資產或負債、商譽等。

企業(yè)合并發(fā)生當期的期末，購置方應當在附注中披露被購置方各項可識別資產、負債在上一會計期間資產負債表日的賬面價值和公允價值。

（2）對購置方合并日后財務報表的影響

合并對價分攤會影響購置方合并日后各會計期間的會計利潤，如經濟壽命有限的無形資產在剩余使用壽命內攤銷，將會導致合并利潤表的息稅前利潤削減；如對商譽、經濟壽命不確定的無形資產進展的年度減值測試，可能加劇將來會計期間合并利潤表的凈利潤波動。

（二）企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象

1.企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象（特殊留意區(qū)分）

依據(jù)《以財務報告為目的的評估指南（試行）》第十九條的規(guī)定，合并對價分攤事項涉及的評估業(yè)務所對應的評估對象應當是合并中取得的被購置方各項的可識別資產、負債及或有負債。

這與企業(yè)并購中的企業(yè)價值評估所對應的評估對象有所不同。在企業(yè)并購中的企業(yè)價值評估所對應的評估對象一般為企業(yè)整體價值、股東的全部權益價值或局部權益價值。

2.可識別資產、負債及或有負債確實認原則與識別

（1）合并中取得的被購置方的無形資產或或有負債，其公允價值能夠牢靠地計量的，應當單獨確認為無形資產或負債，并根據(jù)公允價值計量。

（2）可識別無形資產確認

①識別無形資產的法規(guī)依據(jù)

評估師在執(zhí)行以財務報告為目的的評估業(yè)務中，應通過執(zhí)行相關的識別程序，識別出全部在收購日存在的重大可識別的無形資產。

評估師在識別無形資產過程中應當以《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》以及《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》中對于企業(yè)合并項下無形資產的相關規(guī)定為依據(jù)。

②在實務中，評估師識別無形資產的關鍵在于推斷該項資產是否可識別。對此，評估師應當進展分析，滿意以下兩方面任何一個條件，即可確認為可識別的無形資產

首先，向治理層了解被收購公司是否存在源自合同權利或基于法律的法定權利的無形資產；

需要留意的是，對于滿意合同權利或基于法律的法定權利，即使從法律角度并非合同或有合同約束力，例如訂單，甚至是可以取消的訂單，亦滿意了合同權利確實認條件。

在推斷無形資產是否滿意合同權利或基于法律的法定權利的條件時，假如合同或協(xié)議含有限制特定資產從被收購方分別的條款（如限制轉讓與政府簽訂的合約），即需要與其他相關的合同、資產、負債一起出售或轉移，此類限制并不影響滿意合同權利的無形資產確實認。即使某項無形資產無法單獨出售、轉移、授權許可、租賃或者交換，但可以與其他相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換，這項無形資產仍舊滿意可分別確實認條件。

其次，考慮該無形資產是否能夠從被收購公司中分別出來，并能單獨或者與其他相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。

【留意】

滿意可分別條件的無形資產的出售、轉移、授予許可、租賃或者交換不能受到任何限制，否則，該等資產不滿意可分別確實認條件。例如，客戶信息受到保密協(xié)議的限制，不行以被出售，因此其無法滿意可分別的條件。

③以下無形資產因無法滿意上述可識別的推斷條件，在實務操作中，一般不作為可識別無形資產。

例如：消費者根底、客戶效勞力量、地域優(yōu)勢、經過特殊訓練的員工等。

（3）或有負債的識別

①法律依據(jù)

《企業(yè)會計準則第13號——或有事項》

②認定條件

與或有事項相關的義務同時滿意以下條件，應當確認為估計負債：

該義務是企業(yè)擔當?shù)默F(xiàn)時義務，履行該義務很可能導致經濟利益流出企業(yè)；該義務的金額能夠牢靠地計量。

③評估師在識別或有負債的過程中需要關注以下幾方面：

在收購日是否存在未決訴訟；在收購日是否存在待執(zhí)行的虧損合同；被收購公司是否有為其他公司或個人進展債務擔保；在收購日是否存在已對外公布的具體重組打算；被收購公司對售出產品所作的質量保證；了解對被收購公司進展的相關盡職調查的結果。

④可能確認的或有負債的工程一般包括

產品質量保證、不行撤銷的虧損合同、未決訴訟、重組義務等。

（三）企業(yè)合并對價分攤評估

1.有形資產、負債以及或有負債的評估

2.無形資產的評估

（1）無形資產評估總體方法選擇

存在活潑市場的按購置日的市場價格確定其公允價值

不存在活潑市場的，無法取得有關市場信息的根據(jù)肯定的估值技術確定其公允價值。

（2）無形資產的詳細評估方法

市場法市場法往往較難作為無形資產的首選評估方法。

收益法①無形資產最常用的評估方法。

②常用的詳細方法包括增量收益折現(xiàn)法、節(jié)約許可費折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法。

本錢法①運用本錢法進展無形資產公允價值評估，往往無法反映該項無形資產給企業(yè)帶來的將來經濟利益。

②本錢法較少運用于企業(yè)無形資產的評估。

3.遞延所得稅的計算

（1）在根據(jù)規(guī)定確定了合并中應予確認的各項可識別資產、負債的公允價值后，其計稅根底與賬面價值不同形成臨時性差異的，應當根據(jù)所得稅會計準則的規(guī)定確認相應的遞延所得稅資產【如資產賬面價值小于計稅根底引起可抵扣臨時性差異】或遞延所得稅負債【如資產賬面價值大于計稅根底引起應納稅臨時性差異】。

（2）確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債的金額不應折現(xiàn)。

（3）被購置方在企業(yè)合并之前已經確認的商譽和遞延所得稅工程，購置方在安排企業(yè)合并本錢，匯總可識別資產和負債時不應予以考慮。

4.商譽的計算

（1）在匯總計算各項可識別資產、負債的公允價值后，即可得到被購置方可識別凈資產公允價值。

（2）確定合并本錢

通常狀況下，企業(yè)合并本錢根據(jù)購置方為進展企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產、發(fā)行或擔當?shù)膫鶆蘸桶l(fā)行的權益性證券等在購置日的公允價值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項直接相關費用之和確定。對于通過屢次交換交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并，其企業(yè)合并本錢為每一單項交換交易的本錢之和。

（3）購置方對合并本錢大于合并中取得的被購置方可識別凈資產公允價值份額的差額，應確認為商譽。

（4）對于企業(yè)合并商譽應確認的商譽值，評估師應當對其合理性進展分析，解釋商譽所代表的含義及其組成成分。一般來說，商譽由以下幾類因素構成：

①企業(yè)現(xiàn)有的治理團隊和員工團隊；

②并購后的協(xié)同效應，如銷售額的增加、本錢開支的壓縮等；

③企業(yè)持續(xù)經營的力量，包括各類不符合無形資產確認條件的其他資產，如市場占有率、通過資本市場直接融資的力量、良好的政府關系等。

（5）在商譽的評估結果較高的狀況下，評估師應當提請公司治理層關注其減值風險，并考慮準時執(zhí)行商譽的減值測試程序。

5.整體合理性測試

（1）根本要求

通常來說，在合并對價分攤的評估中，以被購置方各項資產公允價值為權重計算的加權平均資本回報率，應當與其加權平均資本本錢根本相等或接近。否則需要進一步復核無形資產的識別過程以及各項可識別資產、負債和或有負債的評估過程是否合理。

（2）各項資產的加權平均資產回報率計算

（3）在各項可識別資產的必要資產回報率確定

除了考慮被購置方的整體企業(yè)價值外，尚需考慮該資產自身風險相關的因素。確定可識別無形資產的必要資產回報率時，可參考企業(yè)價值評估時采納的加權平均資本本錢，并在此根底上考慮必要的風險溢價或折價。

（四）企業(yè)合并對價分攤評估案例分析

二、資產評估在企業(yè)資產減值測試中的應用

（一）資產減值測試及其所涉及的價值類型

1.資產減值測試

當企業(yè)資產的可收回金額低于其賬面價值時，即說明資產發(fā)生了減值。

（二）資產減值測試評估中的評估對象

1.資產減值測試對象

（1）測試對象

①單項資產

假如有跡象說明一項資產可能發(fā)生減值的，企業(yè)應當以單項資產為根底估量其可收回金額。

②資產組

但是在企業(yè)難以對單項資產的可回收金額進展估量的狀況下，應當以該資產所屬的資產組為根底確定資產組的可收回金額。

（2）資產組認定

①定義

資產組是企業(yè)可以認定的最小資產組合，其產生的現(xiàn)金流入應當根本上獨立于其他資產或資產組產生的現(xiàn)金流入。

②推斷一個資產或資產組是否獨立于其他資產或資產組產生現(xiàn)金流，至少應當從以下兩個方面來考慮：

Ⅰ.經營層面的獨立性

例如一個鐵礦公司（假設只存在一個資產組組合）使用一條私有鐵路來運輸鐵礦石，這條鐵路不能單獨運營，因此無法單獨產生現(xiàn)金流，假如單獨出售，也只能收回殘值。在這種狀況下，這條鐵路在經營上與鐵礦公司無法分別，應當并入鐵礦公司所在資產組組合一并進展減值測試。

Ⅱ.是否存在合同的約束性限制

例如，一個公交運營公司同時運營五條線路，其中一條消失虧損，然而由于公交公司與政府簽訂了一攬子合同，必需同時運營五條線路，無法將該條虧損線路單獨關閉。在這種狀況下，這條虧損線路與其他四條線路由于合同的約束性限制無法分別，該線路應當與其他四條線路一并認定為一個資產組組合進展減值測試。

（3）商譽以及總部資產的減值測試

應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進展。

資產組組合是指由若干個資產組組成的最小資產組組合。

2.資產減值測試評估對象的界定

（1）總體要求

資產減值測試評估對象應當與資產、資產組或資產組組合賬面價值的成分保持全都。

對于資產組或資產組組合而言，其賬面價值應當包括可直接歸屬于該資產組或資產組組合以及可以合理和全都地分攤至該資產組或資產組組合的商譽與總部資產的賬面價值。除非不考慮該負債的金額就無法確定資產組的可收回金額，資產組的賬面價值一般不應包括已確認的計息負債的賬面價值。

（2）常見的資產組或資產組組合的構成與評估對象

（3）幾種特別對象分析

①營運資金

營運資金的主要組成為存貨、應收賬款和應付賬款等，嚴格來說并不屬于非流淌資產減值測試的涵蓋范疇。然而在實務操作中，有時也將其參加資產組組合，在一般狀況下以下兩種處理方法都是可行的：

情形一：資產組或資產組組合賬面構成中不包含營運資本，則評估對象也不包含營運資本。

猜測期第一年的營運資本變動應在期初余額為零的根底上計算，即假設猜測期第一年需要投人一筆額外的營運資本，并且到猜測期完畢時收回該筆營運資本投入。

情形二：資產組或資產組組合賬面構成中包含營運資本，則評估對象也包含營運資本。

猜測期第一年的營運資本變動應以評估對象構成中包含的營運資本為期初余額進展計算。

②總部資產

Ⅰ.企業(yè)總部資產包括

企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設備、研發(fā)中心等資產。

Ⅱ.總部資產的顯著特征

難以脫離其他資產或者資產組產生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產組。

Ⅲ.總部資產減值測試詳細步驟

對于總部資產能夠根據(jù)合理和全都的根底分攤至某資產組的局部，應當將總部資產的賬面分攤至該資產組；

對于總部資產難以分攤至任何資產組的局部，應當根據(jù)合理和全都的根底分攤至由若干個資產組組成的最小的資產組組合。

③商譽

企業(yè)合并所形成的商譽，應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進展減值測試。相關的資產組或者資產組組合應當是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應中受益的資產組或者資產組組合，并且不應當大于企業(yè)所確定的報告分部。其詳細分攤過程和總部資產類似。

商譽減值測試與企業(yè)合并對價分攤息息相關。許多企業(yè)在進展企業(yè)合并對價分攤時，就會對商譽將分攤至哪個資產組或者資產組組合進展初步判定，為日后的商譽減值測試打下根底。而在進展商譽減值測試時，評估師也需要關注之前的合并對價分攤評估，理解商譽的分攤根底，并在此根底上認真推斷合并對價分攤以及商譽減值測試在評估參數(shù)選取方面的不同之處。

（三）資產減值測試的評估方法和評估參數(shù)

1.資產減值測試的評估方法

（1）會計準則規(guī)定的資產減值測試不適用本錢法。

①本錢法的動身點是重置價值，其實質是在現(xiàn)時條件下，重新購置、建筑或形成與評估對象完全一樣或根本類似的全新狀態(tài)下的資產所需花費的全部費用。而根據(jù)會計準則的要求，無論是考慮單項資產、資產組或資產組組合估計將來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，或者公允價值減去處置費用的凈額，其實質都是從評估對象將來可能為企業(yè)帶來的經濟利益角度來衡量其公允價值。

②本錢法成立前提受限于資產、資產組的評估值可以通過資產的將來運營得以全額回收。而運營收益需要使用收益法。

③資產減值測試準則定義的用于減值測試的資產、資產組或資產組組合是一個最小的現(xiàn)金產生單位，不行以連續(xù)分割為更小的單元。資產、資產組或資產組組合的個體性打算了無法以本錢法來將其作為一個整體加以評估。

（2）資產的公允價值減去處置費用的凈額

①公允價值的估量首先考慮采納市場法，依據(jù)公正交易中銷售協(xié)議價格，或與評估對象一樣或相類似資產在其活潑市場上反映的價格為計算依據(jù)。

②當不存在相關活潑市場或缺乏相關市場信息時,參照企業(yè)價值評估的根本思路和方法（收益法）進展分析和計算。

資產或資產組的公允價值可以依據(jù)企業(yè)以市場參加者的身份，對單項資產或資產組的運營作出合理性決策，并適當?shù)乜紤]相關資產或資產組內資產的有效配置、改進或重置的前提下提交的猜測資料，參照企業(yè)價值評估的根本思路和方法（收益法）進展分析和計算。通常來說，采納這種方法時，評估師也應當采納市場乘數(shù)等其他方法驗證結果，從而保證評估結論的取得充分考慮了恰當?shù)氖袌鰠⒓诱呖色C取的信息。

③處置費用的估量包括與資產處置有關的法律費用、相關稅費、搬運費以及為使資產到達可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等。

（3）資產估計將來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值---收益法

估量資產估計將來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時通常采納收益法，即根據(jù)資產在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產生的估計將來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進展折現(xiàn)后的金額加以確定。

將來現(xiàn)金流量的猜測是基于特定實表達有治理模式下可能實現(xiàn)的收益。猜測一般只考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產工程在簡潔維護下的剩余經濟年限，即不考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產工程的改進或重置；資產組內其他資產工程于猜測期末的變現(xiàn)凈值應當納入資產估計將來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的計算。

2.資產減值測試的評估參數(shù)（固定資產減值測試計算將來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為例）

（1）現(xiàn)金流猜測根本要求

①現(xiàn)金流猜測是基于經企業(yè)治理層（如董事會）預備的針對評估對象的最近財務預算或者經營打算進展的，評估師應通過關注、檢驗歷史現(xiàn)金流猜測和實際值之間的差異來評估和確定當前現(xiàn)金流猜測假設的合理性。

②現(xiàn)金流猜測應以評估對象的當前狀況為根底，不應當包括與將來可能發(fā)生的、尚未做出的重組事項或者與資產改進有關的估計將來現(xiàn)金流量。

③評估師應當關注現(xiàn)金流猜測涉及的主要評估參數(shù)，如銷售收入的增長，猜測的長期息稅前利潤率等，是否與行業(yè)保持全都。假如不是，評估師應關注其緣由所在。

④傳統(tǒng)使用的現(xiàn)金流猜測包含的是將來每期單一的估計現(xiàn)金流量。在實務中，評估師應當具體詢問治理層將來現(xiàn)金流在產生時間以及現(xiàn)金流大小方面的不確定性，并在必要時可以考慮情景分析（如考慮悲觀、一般、樂觀三種狀況），以期程度對治理層預備的現(xiàn)金流猜測加以校驗。

（2）現(xiàn)金流猜測期

一般狀況下，猜測期必需涵蓋只考慮單項資產或資產組內主要資產工程在簡潔維護下的剩余經濟年限，評估師可以基于治理層供應的財務預算或經營打算適當延長至資產組中主要資產工程的經濟使用壽命完畢。

依據(jù)減值測試準則的相關規(guī)定，減值測試涉及的現(xiàn)金流猜測期一般只涵蓋5年；如超過5年，評估師要向治理層詢問，并取得治理層供應的證明更長期間合理性的證據(jù)。

一般來說，原來涵蓋的猜測期之后延長期間內的現(xiàn)金流應當保持穩(wěn)定或者遞減的增長率，該增長率不應超過產品、行業(yè)或者企業(yè)主要業(yè)務所在國家的長期平均增長率，除非治理層能證明其是合理的。

（3）資本性支出猜測

①猜測的資本性支出中應當包括

維護資產正常運轉或者資產正常產出水平而必要的支出，或者屬于資產簡潔維護下的支出，即維護性資本支出；完成在建工程和開發(fā)過程中的無形資產等的必要支出。

②猜測的資本性支出中不應當包括

與資產改進或企業(yè)擴張相關的資本性支出，即改進性資本支出和擴張性資本支出。

（4）資產組中主要資產工程經濟使用年限最終一年的凈現(xiàn)金流量

需要考慮處置資產所收到或者支出的凈現(xiàn)金流，相當于預期公允價值減去處置費用后的凈值。由于必需考慮處置費用，該處置資產的凈現(xiàn)金流可能為負值。

（5）企業(yè)所得稅的影響

估算估計將來現(xiàn)金流量現(xiàn)值應當基于稅前根底進展。

在實務操作中，可以考慮采納稅后根底進展測算，或者將稅后折現(xiàn)率簡潔推算為稅前折現(xiàn)率。

稅前折現(xiàn)率=稅后折現(xiàn)率/（1一所得稅率）

一般狀況下，假如基于上述兩種方法計算的將來現(xiàn)金流量現(xiàn)值遠遠超過被評估對象的賬面價值，則代表被評估對象消失減值狀況的可能性較低。否則，則需要依據(jù)企業(yè)會計準則的要求計算以稅前為根底的現(xiàn)值。

（6）折現(xiàn)率

①折現(xiàn)率要與估計的將來現(xiàn)金流匹配

如是否同為稅前或稅后根底，是否同時考慮了通貨膨脹因素，又如是否有依據(jù)企業(yè)會計準則的要求計算相應的稅前折現(xiàn)率。

②特定風險對折現(xiàn)率猜測的影響

從理論層面來說，在估計將來現(xiàn)金流量時已經對特定的風險影響進展了調整的，在估量折現(xiàn)率時不需要再重復考慮這些因素，如缺乏掌握權折扣；在估計將來現(xiàn)金流量時尚未對特定的風險影響進展調整的，在估量折現(xiàn)率時則需要考慮這些因素，如規(guī)模風險、缺乏流淌性折扣。

3.可變現(xiàn)凈值兩種價值類型計算方法下的參數(shù)確定區(qū)分

三、資產評估在投資性房地產評估中的應用

（一）投資性房地產與公允價值計量

1.含義及構成

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

主要包括已出租的土地使用權、持有并預備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

2.會計計量規(guī)定

在資產負債表日采納本錢模式對投資性房地產進展后續(xù)計量；但是，在有確鑿證據(jù)說明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)牢靠取得的狀況下，可以對投資性房地產采納公允價值模式進展后續(xù)計量。

采納公允價值模式計量的，應當同時滿意以下條件：①投資性房地產所在地有活潑的房地產交易市場；②企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估量。

（二）投資性房地產評估中的評估對象

1.投資性房地產的詳細范圍包括：

（1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物

指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物：其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。

（2）持有并預備增值后轉讓的土地使用權

指企業(yè)取得的、預備增值后轉讓的土地使用權。根據(jù)國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并預備增值后轉讓的土地使用權。

（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人供應的相關幫助效勞在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人供應保安、修理等幫助效勞，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

2.以下不屬于投資性房地產

（1）某項房地產，局部用于賺取租金或資本增值、局部用于生產商品、供應勞務或經營治理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的局部，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的局部，不確認為投資性房地產。

（2）自用房地產

自用房地產是指為生產商品、供應勞務或者經營治理而持有的房地產。自用房地產的特征在于效勞于企業(yè)自身的生產經營活動，其價值將隨著房地產的使用而漸漸轉移到企業(yè)的產品或效勞中去，通過銷售商品或者供應效勞為企業(yè)帶來經濟利益，在產生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產親密相關。

（3）作為存貨的房地產

作為存貨的房地產通常是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

從事房地產經營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產開發(fā)企業(yè)打算待增值后再轉讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認為投資性房地產。

【留意】

在評估實務中，存在某項房地產局部自用或者作為存貨出售、局部用于專區(qū)租金或資本增值的情形。假如某項投資性房地產不同用途的局部能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產、無形資產（土地使用權）、存貨和投資性房地產。

需要留意的是，投資性房地產通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產的同時也擁有該租約的將來收益，因而在進展評估的時候，評估對象應為附帶有租約的房地產。

（三）投資性房地產的評估方法及評估參數(shù)

在實務中，投資性房地產可采納市場比擬法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。